2016年9月北京及环北京房地产市场分析-地产文库.pptx

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1、2016年9月北京房地产市场分析,云房数据研究中心,2016年10月,政策篇,市场篇,目 录,目录一,目录二,政策面：调控政策密集出台，或将抑制房价上涨 市场面：全国市场面向好，价格上涨城市明显增多 资金面：利率继续维持低位，银行收紧态势趋显,北京 环北京,政策面|调控政策密集出台，或将抑制房价上涨,3,今年以来，随着楼市的房价的暴涨，热点城市相继升级或重新出台了房地产调控措施。从调控手段来看，包括限购、限贷政策，控制房价涨幅、限地价竞房价、熔断摇号、缩短土地款缴清时限、现房销售、规范市场交易等。 国庆期间，面对疯涨的房价和潜在的资产泡沫风险，在“因城施策”的政策背景下，房地产限购政策相继在重

2、点城市出台。从9月30日晚间到10月6日的假期时间内，限购新政就相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等二十个城市落地。因此，2016年“国庆”成为史上房地产调控政策最为密集的假期。在新政的作用下，会使楼市成交快速下调，市场进入观望期，原本恐慌入市的购房者回归理性，房价或将在今年四季度开始调整。,政策面|收紧楼市政策成趋势，南京频出调控政策,4,2016年以来热点城市收紧政策一览表,统计时间：2016.01.01-2016.09.29,政策面|国庆节“20城”调控政策纷纷出台,5,国庆节前后各地调控政策一览,政策面| 京“930”新政出台,6,一、优化供应

3、结构 加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%；进一步加大自住型商品住房用地供应。 二、完善差别化住房信贷 提高首付比例： 首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。认房又认贷：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。 三、强化交易管理 强化“控地价、限房价”的交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨； 加强对房地

4、产开发企业及其销售行为的管理，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，期房预售的暂不核发预售许可证书、现房销售的暂不办理现房销售备案；加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理，全面实施存量房交易资金监管；严肃查处房地产市场违法违规行为，加大市场监管执法力度；切实加强组织领导，建立本市加强房地产市场监管工作联席会议制度。,政策内容：优化供应结构及交易管理，实行差别化信贷,政策面|供求双向调节，促进市场平稳发展,7,确定重启“70/90政策”，加大自住房房供应，新政通过加大住宅用地，调整土地供应结构，从源头上保证了增加住房供给，既满足了百姓的刚性住房需求，又能对

5、稳定房价起到一定作用。 提高首付比例，认房又认贷，其目的在于打击投资性需求的释放，让住房回归居住功能，抑制投机、保证刚需、稳定市场和房价、支持资金流向实体经济。政策收紧，四季度或将量降价稳：政策对投资需求打击最为明显，改善性需求也是限贷限购的主要对象，预计四季度成交量将有明显下滑。此外，政策收紧改变市场预期，加重买卖双方观望情绪，价格涨幅将放缓，年内将总体维持平稳。,政策解析：政策收紧改变市场预期，价格涨幅趋缓,京八条的出台，短期内公寓或将获利，但公寓相关的政策预计也会很快出台， 长期看，小户型低总价的公寓作为刚需住宅的替代，仍然有比较稳定的需求。,8,市场面|全国市场面向好，价格上涨城市明显

6、增多,全国价格呈上涨趋势,9,资金面|全国利率继续维持低位，银行收紧态势趋显,2016年9月20城市首套房贷利率TOP20排行榜及变化情况,数据来源：融360,从城市角度看，银行的收紧态势表现的较为明显,政策篇,市场篇,目 录,目录一,目录二,一手房市场：金九楼市供需两旺，房山成为新房楼市主力军 二手房市场：价格涨幅再次扩大 土地市场：9月土地市场成交遇冷，多宗经营性地块入市 市场预测：短期回归理性，中期看货币政策,北京,环北京,11,一手房|“金九”供应激增，年内中小户型集中供应,2016年9月，一手商品房共供应90.7万，环比上升55.8%，同比下降31.9%；2016年1-9月，一手商品

7、房累计供应958万，与去年同期相比下降16%。 从今年的供应特征来看，年内新增供应小户型居多。,备注：一手房数据统计包含期房和现房，含自住房，剔除保障房、车位及其它,北京一手房供应变化情况,12,一手房|房山成新房供应主力区域,2016年9月，房山新增供应套数为2170套，占总成交套数的27.3%； 2016年1-9月，房山新增供应占全市总供应套数的18.6%，新增套数为14154套。,13,一手房| 9月别墅供应翻两番，自住房零供应,环比上升 190%,年内办公供应面积领跑其他业态,14,一手房| 成交热度提高，价格结构性上涨,传统金九旺季影响，新房市场升温,2016年9月，新房市场成交热度

8、提高，一手商品房共成交166.0万，环比上升13.5%，同比上升26.6%； 价格方面，受自住房交易量大幅萎缩，新房价格大幅上涨，为35829元/，环比上涨16.4%，同比上涨28.1%。,备注：一手房数据统计包含期房和现房，含自住房，剔除保障房、车位及其它,15,一手房|“国庆周”新房网签量优于去年同期，环比大幅下降,备注：一手房数据统计包含期房和现房，含自住房，剔除保障房、车位及其它,北京“国庆周”一手房量价环比变化情况,16,一手房| 公寓交易量止跌为升，自住房则大跌,环比上升 72.9%,9月公寓交易量占总成交量的一半,17,一手房| 各业态均价环比均上扬，普通住宅价格逼近4万/平,1

9、8,一手房|房山成今年新房主力军，大兴，通州，门头沟房价高企,从区域上来看，房山新房市场呈现供需两旺的局面，从成交层面看，房山已经成为新房市场的焦点。 大兴，通州，门头沟房价高企，逼近5万/平。,2016年9月北京各行政区新建住宅量价情况,备注：新建住宅统计包含普通住宅、别墅，剔除保障房、车位及其它,19,一手房|90以下的成交占比持续走低，刚需群体逐渐脱离新房市场,备注：新建住宅统计包含普通住宅、别墅，剔除保障房、车位及其它,小面积的成交占比持续走低,20,一手房| 新建住宅成交高端化，刚需产品交易量大幅下滑,备注：新建住宅统计包含普通住宅、别墅，剔除保障房,300万以下的成交占比下降9.4

10、个百分点,3万/以下成交占比下降10.1个百分点,21,一手房| 成交项目TOP10,备注：本排名不包含经适房、两限房,9月普通住宅成交TOP10,9月公寓成交TOP10,22,一手房|企业销售金额排行榜,2016年1-9月房企销售金额排名,2016年9月房企销售金额排名,注：全部商品房，不含车位、车库、其它用途,9月，远洋地产收获25.92亿元的销售业绩，荣获9月单月销售业绩冠军； 和裕地产年内收获151.67亿元的成交金额，当前为2016年销售业绩冠军。,23,一手房| 存量继续下滑，公寓存量降幅领跑,备注：一手房数据统计包含期房和现房，剔除保障房、车位及其它,环比下降10.1%,24,一

11、手房| 公寓去化持续加速，去化时间仅为7个月,备注：去化周期=当期存量/近12月平均成交量,年内公寓去化周期下降最快,25,9月北京二手住宅市场延续了6月以来的升温态势，再度突破3万套，环比上升18.9%； 价格方面，9月市场再度出现恐慌性购房，价格涨幅持续扩大，环比上涨4.9%至5.1万/平。,二手房|交易量连续3月上升，价格涨幅持续扩大,备注：统计物业含普通住宅、别墅、公寓,环比上升18.9%,4.9%,2.1%,1.2%,26,二手房|“国庆周”网签量创6年来新高，环比呈现明显下降趋势,受新政影响，节前中介彻夜网签，单日交易量逼近3000套,27,二手房|主城区房价逼近6万/平，倒逼近郊

12、区价格补涨,近郊房价涨幅赶超主城区,28,二手房|每卖出5套房屋就有一套售前状态为空置,2016年7月北京成交小区分布图,今年前8个月北京市的二手住宅成交房源中，从原业主对房源的使用情况来看，挂牌时该房源处于空置状态的占比达到23.45%，用于出租的占比为35.25%，原业主用于自住的占比为41.3%； 23.45%的房屋在出售前处于空置状态，相当于每卖出的五套房子就有超过一套在空置。在北京楼市供应日益紧张的背景下，大量房屋空置，无疑显得“很奢侈”。,29,二手房|近郊区的空置房源高于主城区，别墅空置房源比例逼近60%,统计时间：2016.01.01-2016.08.30,30,土地市场| 迎

13、来集中供应，海淀占4宗,9月土地新增供应一览表,永丰产业基地片区为当前的价值洼地 （地铁规划中，周边学校较多，随着地块的推出，未来配套设施更为完善，发展空间较大）,31,土地市场| 断顿两月迎成交，房山商业地块出让遇冷,2016年9月北京土地成交一览表,再次出让棚户区改造地块，今年北京市住宅土地供应总量减少，增加棚改项目等新的供地方式，符合“供给侧”改革的方向。年内共成交了3宗棚户区改造地块。 房山商业地块低溢价成交，由于该地块面积较小、商业地块前景不被看好等因素，竞拍现场仅吸引了4家房企，最终该地块便被当地房企良乡城开以4.2亿元竞得，溢价率仅3.4%。,32,楼市预判|短期回归理性，中期看

14、央行政策,短期来看，“京八条”的出台，购房门槛进一步提高，打击了投机性需求的入市，可以稳定房地产市场预期，消除恐慌，从而交易量将逐步回落，房价也将逐步企稳并回落； 从楼市周期来看，当前房价涨幅的拐点已至，房价将结束暴涨，楼市将开启新一轮降温周期。,中期来看，主要看央行，如果货币政策继续宽松，在存量持续走低的背景下，横盘时间或将较长，市场小幅调价；若央行继续收紧货币或信贷，楼市降幅可能会加大。,政策篇,市场篇,目 录,目录一,目录二,北京 环北京 石家庄（主城区） 廊坊（市区） 燕郊 固安 香河,34,石家庄,燕郊,香河,安次、广阳,固安,石家庄（主城区）| 土地市场,35,土地市场：9月受供应

15、减少影响，成交面积下降,2016年9月：供应2宗，均为住宅用地，建设用地面积共6.1万。成交5宗，建设用地面积共12.8万，溢价率上涨至7.74%，其中住宅3宗，建设用地面积共12.5万 。 2016年1-9月：供应61宗，其中33宗住宅用地，15宗商办用地，9宗工业用地。成交56宗，建设用地面积共244.1万，金额达167.2亿元。,石家庄（主城区）| 土地市场,36,土地市场：市场以住宅用地为主，裕华区交易火爆,2016年9月成交情况 裕华区：2宗，土地面积9.4万 长安区：1宗，土地面积3.1万 桥西区：1宗，土地面积0.5万 新华区：1宗，土地面积0.9万,2016年9月成交情况 住宅

16、用地：裕华区2宗，长安区1宗 商办用地：桥西区1宗，新华区1宗 工业用地：无成交,石家庄（主城区）| 普通住宅市场,37,成交均价高位稳定，去化依旧加速,石家庄（主城区）| 普通住宅市场,38,普通住宅：交易主要集中在大中户型，总金额在百万上下,90以下占16%,100万以下占59%,39,8月普通住宅供应一览表,石家庄（主城区）| 普通住宅市场,40,石家庄（主城区） |长安区项目成交体量居首,8月普通住宅项目成交排行TOP10,1-8月普通住宅项目成交排行TOP10,41,石家庄,燕郊,香河,安次、广阳,固安,廊坊,廊坊（安次+广阳）| 土地市场,土地市场：本月供应地块均被成交,2016年

17、9月：供应2宗住宅用地，均被成交，建设用地面积为1.9万，溢价率仅1.99%。 2016年1-9月：供应22宗，其中14宗住宅用地，1宗商办用地，7宗工业用地。 成交17宗，建设用地面积共46.0万，金额12.3亿元。,廊坊（安次+广阳）| 商品房市场,商品房：价格上涨，市场供不应求，去化周期竟不足1个月,去化周期=可售面积/近12个月月均成交面积,廊坊（安次+广阳）| 商品住宅市场,44,商品住宅：均价持续上涨，低总价成交本月爆发,廊坊（安次+广阳）| 办公、商业市场,45,办公市场：8月继续量跌价涨,商业市场：成交量平稳上升，价格小幅回落,廊坊（安次+广阳）| 项目预售情况,46,8月项目

18、预售情况,1-8月项目预售情况,47,廊坊（安次+广阳）| 项目成交情况,8月项目成交排行TOP10,1-8月项目成交排行TOP10,燕郊| 土地市场,48,燕郊本年度无住宅用地的供应计划，而商办用地计划供应60.1万，暂时尚未出现土地供应。,土地市场：暂无供应和成交,燕郊| 商品房市场,49,商品房：价格高位稳定，去化周期不足1个月,燕郊| 商品住宅市场,50,商品住宅：8月成交均为住宅，总价低于100万的仅占12%,燕郊| 项目预售情况,51,8月项目预售情况,1-8月项目预售情况,燕郊| 项目成交情况,52,8月项目成交排行TOP10,1-8月项目成交排行TOP10,固安| 土地市场,5

19、3,2016.01-2016.09固安土地市场成交情况,2016年9月：固安土地市场零成交，但有大量供应12宗，土地面积共22.7万， 其中有10宗是住宅用地。 2016年1-9月：共成交土地68宗，成交总面积142.3万，其中，住宅用地成交数量 最多，为43宗，土地面积共96.3万 。,土地市场：9月零成交,固安| 商品房市场,54,商品房：价格依旧高涨，去化周期仅1个月,固安| 商品住宅市场,55,商品住宅：总价70万以上的成交占比达7成以上,固安| 项目预售情况,56,8月项目预售情况,1-8月项目预售情况,固安| 项目成交情况,57,8月项目成交排行TOP10,1-8月项目成交排行TO

20、P10,香河| 土地市场,58,2016.01-2016.09香河土地市场成交情况,2016年9月：零供应；零成交。 2016年1-9月：供应土地62宗，其中住宅用地供应46宗；成交共43宗，成交建设 用地面积78.8万，其中住宅用地成交32宗，占成交的74%。,土地市场：连续2个月零供应及成交,香河| 商品房市场,59,商品房：均价再创新高，去化周期下降至不足4个月,香河| 商品住宅市场,60,商品住宅：百万以下成交占比不足二成,香河| 项目预售情况,61,8月项目预售情况,1-8月项目预售情况,香河| 项目成交情况,62,8月项目成交排行TOP10,1-8月项目成交排行TOP10,总结及预测,63,未来趋势预测： 库存触底，惜售式房荒与缺地式房荒严重，未来新盘均大概率成为香饽饽 新机场、五轨、六高速带动环京发展，接纳北京外溢人口，为房价上涨提供环境 随着北京楼市调控政策的推出，渐次降温将成大概率事件，环京楼市购房者的预期心理也将与北京同步 受全国房地产市场调控影响，环京楼市政策或将随之收紧,市场主要特征： 9月土地市场冷淡异常，多处零供应及成交 新建商品房存量已枯竭，去化周期持续回落，最低仅剩0.8个月 商品房市场均价仍在上涨，涨幅趋缓,