重庆渝北蓝湖郡景观设计反省_龙湖地产_2008年.pdf

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1、1部门文件名 蓝湖香颂景观反省会 2008年10月 重庆龙湖景观部 2 蓝湖香颂景观反省会 研发研发 工程工程 成本成本 采购采购 时间： 40分钟 蓝湖香颂景观反省会 3 目标：团队内的自我完善 香颂总结-景观研发中心 景观设计中心 香颂总结 五省： 1、设计定位 2、过程图纸管控 3、关键细节设计沉淀 4、施工现场修正 5、决策评价（全局思路） 4 定位取舍 （从北美到托拉斯卡纳、从大力打造公 区到向以亲地赠绿为首要原则） 差异： 1、看不到风格上的 变化：隐患（现代手 法草坡） 2、变化的内容： 8.9 号车库顶 1条路变 2条 路；草岭公园增加水 体（公区溢价策略， 营销意见对设计的影

2、 响） 3、后期实施中： 2条 路再变 1条路（从公 区溢价到赠绿溢价）； 草岭公园水体效果 概念阶段：北美风格 方案阶段：托拉斯卡纳 5 过程图纸管控 方案阶段私家花园划分 方案阶段竖向关系及剖面 前后场 “反了” 空调井“大了” 6 前后场“反了” 2007年 1月版建筑总图 2007年 2月景观方案总图阶段对于私家花园及 前后场的分析 7 建筑图纸的阅读产生 误导。 建筑规划阶段应对景观的 专 项 交底，重点是竖向和户型 的首层平面，特别是建筑周 边关系。 建筑专业一定要参与 景观各阶段 总图审查 ， 重点是竖向和有出入 口关系 前后场“反了” “信息尽可能一次传 递，如不可避免要进 行

3、二次传递，首发者 应对中转传递的准确 性予以验证和监督” 2007年 1月版建筑总图及对应户位号2007年 7月版建筑单体图及对应户位号 8 空调井“大了” 2006年 11月版 建筑提供的 1#、 2#平 面图中空调井的尺寸 (3400) 样板区的空调位 (现场尺寸： 3400） 9 空调井“大了”建筑图纸变迁 2007年 1月版建筑总图： 13#楼 建筑到栏杆外边 5900，风井净空？ 14#楼 建筑到栏杆外边 6100,风井外边 2700 15#楼 建筑到栏杆外边 6800，风井外边 2700 2008年 6月版建筑总图： 13#楼 建筑到栏杆外边 5900，风井外边 3400 14#楼

4、 建筑到栏杆外边 6100,风井外边 1800？ 15#楼 建筑到栏杆外边 6800，风井外边？ 两图尺寸发生较大变化？据说空调产生过两轮修改，一轮 因功能要求加大主机及风井，后优化改小主机 风井已实施，所以 08版风井只是个图纸状态，已经没有办法成为事实 现场尺寸 3200 10 空调井“大了”景观图纸变迁 景观施工图软景图上的空调井， 13#楼空调井进深 3200,距栏杆边净空 2300（种植 宽度内 800,外 300,路宽 1200） 与硬景图尺寸分配不符 景观施工图硬景图上的空调井， 13#楼：到栏杆外边 5900,空调井外边进深 3200（比建 筑图小 200）， 距栏杆边净空 2

5、300（种植宽度内 310,外 550,路宽 1440） 14#到栏杆外边 6100,风井外边 2700 15#到栏杆外边 6800,风井外边 2700 尺寸同建筑 2007版 低级错误：景观内部各专业间图纸审查需加强 11 施工现场修正 方案阶段 施工图阶段 初设阶段 12 设计图纸和现 场的实际难免 会有不一致， 因此密切关注 现场并及时修 正的一定是研 发人员及现场 工程师的必修 课 再次调整后的现场效果，好与不好 现场发现问题后进行的变更 施工现场修正 13 关键设计元素 现场 设计图纸 腰门，门柱，台阶，水法等在 同一种风格中的项目中会反复 出现的细节元素应在完成一个 项目后就进行一

6、次沉淀和标准 化，形成图库，不必要每次都 来重新设计 14 2008-6-5前场效果 2008-8-5前场效果 2008-9-27前场效果 2008-6-5前场效果 过程决策：前场灌木的反复调整 前场灌木：两种 不同的效果照片， 各有利弊。点评 意见不一 15 过程决策 关键点：AB选择差异不大时，专业人员不应被点评干扰。选择，坚定的执行，不摇摆。 研发人员应培养站到工程全局（时间，进度，施工单位积极性，成本）思考问题和决策的能力，而非只站在意见 不一的效果角度想问题 施工图阶段前场的植物配置图 16 价值判断能力 专业能力 沟通力 执行力 香颂总结-景观工程中心 景观工程中心 香颂总结 香颂

7、虽然已交房，但过程艰辛，值得我们每个参与的成员好好的思考 17重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 现场情况一 :8 9号车库两条铺装路改为一条汀步路 表现出的问题 : 团队对别墅类项目“亲地增绿”理解不够 前期团队对价值判断不够准确 香颂总结-景观工程中心 18重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 表现出的问题 : 施工图流程审查不清晰 团队在施工过程中发现问题的能力较弱 . 点评后团队整改执行的力度较弱 . 现场情况二：前场不能进入到侧花园 ,导致绿篱大量返工 . 香颂总结-景观工程中心 19重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 现场情况三 :溪流

8、乔木没种完，灌木绿篱已经开始种植 对施工方计划管控不够 表现出的问题 : 工程管理工序安排不合理 甲控能力不强 团队对新员工的支持较弱,无系统的培训机制. 香颂总结-景观工程中心 20重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 现场情况四 :设计没有推敲清楚尺度问题，施工审查时未及时发 现导致木栈道做好返工. 表现出的问题 :设计变更审察流程不清晰 团队的专业能力有待提高 甲控能力不强 香颂总结-景观工程中心 21重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 现场情况五 :溪流效果不好,开始定位不准，标高多次更改。成本增加 表现出的问题 : 建筑设计与景观设计的协调 团队的专业能

9、力 (溪流的效果设计和现场控制流失 ) 香颂总结-景观工程中心 22重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 现场情况六 :景观施工中浅水区与深水区出现台阶 表现出的问题 : 施工图设计审察流程不清晰 建筑设计与景观设计的协调无有效的管控机制 工程管理团队的完全产品意知识应加强 香颂总结-景观工程中心 23重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 表现出的问题 : 对垄断行业无有效的管控手段 交房的时间不合理 (9月 30号 ) 现场情况七 :天然气、自来水在景观施工完成区域开挖 。 香颂总结-景观工程中心 24重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 表现出的问

10、题 : 没有岗 位人员对植物质量的把 控. 团队的甲控能力弱 资源短缺 现场情况八 : 苗木与设计规格不一致 香颂总结-景观工程中心 25重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 现场情况九:围墙外意大利杨交房时效果不理想 反映的问题:场地移交延迟 团队的前瞻性不强 香颂总结-景观工程中心 26重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 很多现象是多种问题都有的结果，但归根结底是我们团队 人和流程的问题，提高团队成员各种能力并在良好的制度流程 下才能避免香颂问题的重复发生。 香颂总结-景观工程中心 27 前期及过程管控重点问题 反思 建议 香颂总结-景观成本中心 景观成本中心

11、 香颂总结 28重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 一、前期与过程管理重点总结 前期重点 1、 在景观研发设计阶段对 景观总平面图 一定要进行深入的研究，对总平图的确定应 该作为一个 重要节点控制 。 2 对营销的正式销售模型与景观相关的内容要有审核确定制度。避免在对景观方案或 扩初图进行优化时遇到障碍。 3 景观工程师要前期和全程参与现场与景观相关的地形及竖向的重要节点把控，如游 泳池、大水体场地等重点对施工图与现场实际地形的关系、标高的符合性等。 香颂总结-景观成本中心 29重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 一、前期与过程管理重点总结 香颂总结-景观成本中

12、心 过程重点: 1、景观工程开工之前与项目部一起将景观工程施工图与综合管网、水电气管路图进 行 重图审核 。合理安排各与景观相关专业施工时间。 2 加强对水电气施工单位的管理，不能由我们为他们的本应完成的工作额外买单。 3、场地移交不按时、场地移交不达标挤占景观工期，造成景观抢工和成本增加（苗 木到场无法种植造成假植、多次移植等）以及景观工程质量效果下降。 4、 对软景工程苗木供应变更应有流程控制。 30重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 工程实例： 蓝湖郡四期景观工程按图计算的灌木数量约为334000株而实际施工数量却 有443000余株增加比例达33%。景观施工图苗木用量与

13、工程实际用量的差距是相当大的 （这种情况在每个景观工程上都是如此）。但是如何在施工图阶段以前就解决这个差 异呢？ 解决办法建议： 景观扩初图确定制度经济模型 二、关于景观工程施工图苗木用量与及龙湖景观效果差异问题反思 香颂总结-景观成本中心 31重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 扩初图审核流程及职责： 1、 景观扩初图完成后，由 研发中心具体责任人负责 组织图纸会审，与会人员有工程中 心拟负责该项目的景观工程师、成本中心的苗木采购师、景观造价。 2、会审的重点是将扩初图苗木的配置指标与公司已竣工相同项目的实际指标进行对照 分析，发现问题提出修改参考意见。 3、审核意见经汇总后

14、以会议纪要方式完成后，交设计单位以此对扩初图进行修改，并 以此进行施工图设计，以保证施工图的质量。避免施工图与实际情况出入较大的状况 发生。 蓝湖郡二组团景观 工程经济技术分析表 香颂总结-景观成本中心 32重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 三、景观软景过程管理岗位缺失 1、到场苗木（特别是乙方供应部分）质量、形态及规格、数量没有专门岗位人员 把控。 2、合同要求的苗木到场验收表苗木栽植验收表的过程管理资料不能及时 填写，资料也不能及时传递反馈。 3、样板区景观工程多、时间短、要求高、返工多(施工图跟不上时）、成本变化 大、开放时间不长就被拆除等，没有专门岗位人员及时反馈现场

15、变更和完工收 方很难对成本进行及时的管控。 4、景观工程竣工的后期收方没有专门岗位人员而造成收方时间长影响结算进度及 质量。 香颂总结-景观成本中心 33重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 鉴于上述问题我们建议：增加岗位和管理办法确保软景工程过程的动态管理及 时有效和结算依据的真实准确！ 新增岗位人员来源： 实习生或现有临聘人员 岗位职责： 详部门总结 工作流程及管理办法： 详部门总结 香颂总结-景观成本中心 34 景观成本（苗木）增加的原因分析 景观成本（苗木）增加的数据分析（重庆吉盛段） 影响香颂效果及成本的主要原因分析（甲方角度） 来自分供方单位的反馈及建议 香颂总结-景

16、观采购中心 景观采购中心 香颂总结 35重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 造成景观成本（苗木）增加的主要原因： 1.场地移交滞后，错过最佳栽植期，需大量使用苗圃熟货。 2.交叉施工严重，开挖管沟反复整改等导致苗木反复移栽，死亡增加。 3.夏季栽植骨架树和绿量不够，大量增加常绿树种，以保障开园效果。 4.施工图纸与栽植效果有差异。 香颂总结-景观采购中心 36重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 蓝湖香颂一标（甲供乔木）图纸数量与实际使用数量的增加部分（重庆吉盛） 苗木类别苗木名称 重庆吉盛甲供乔木 图纸数量图纸金额实用数量实用金额超出金额超出比例 甲供乔木小叶榕

17、 131 120800.00 278 370300.00 249500.00 306.54% 甲供乔木银杏 0 0.00 82 224900.00 224900.00 甲供乔木黄桷树 0 0.00 33 89550.00 89550.00 甲供乔木置地搬迁 119 163400.00 432 370694.00 207294.00 甲供乔木其他乔木 101 47380.00 1070 167979.00 120599.00 合计 351 331580.00 1895 1223423.00 891843.00 增加高大的常绿或骨干主景乔木： 56万 增加置地苗圃搬迁乔木： 21万 增加其他中层乔

18、木： 12万 合计增加： 89万 香颂总结-景观采购中心 37重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 蓝湖香颂一标（甲供乔木）图纸数量与实际使用数量的减少部分（重庆吉盛） 苗木类别苗木名称 重庆吉盛甲供 图纸数量图纸金额实用数量实用金额超出金额超出比例 甲供乔木桂花 132 334200.00 71 174400.00 (159800.00) 52.18% 甲供乔木其他乔木 314 146100 306 108778.00 (37322.00) 74.45% 甲供乔木未用的乔木 156 122930 0 0.00 (122930.00) 合计 602 603230.00 377 2

19、83178.00 (320052.00) 减少主景乔木桂花： 16万 减少其他中层花乔木： 3.7万 未用乔木减少金额： 12万 合计减少： 32万 甲供乔木增加 89万 - 减少 32万实际增加 57万 香颂总结-景观采购中心 38重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 蓝湖香颂一标乙供乔木改甲供苗木或停止供应部分重庆吉盛 苗木类别苗木名称 重庆吉盛甲供 图纸数量图纸金额实用数量实用金额超出金额超出比例 乙供乔木转甲供法国梧桐 26 60800.00 0 0.00 (60800.00) 乙供乔木转甲供红叶李 62 85400.00 40 58000.00 (27400.00) 乙

20、供乔木转甲供黄桷树 7 32700.00 3 15000.00 (17700.00) 乙供乔木转甲供银杏 73 330900.00 30 150000.00 (180900.00) 合计 168 509800.00 73 223000.00 (286800.00) 备注：因场地移交延后和错过最佳栽植季节，为保障开园效果，部分乙供乔木 未供、少供、转甲供等方式，该部分少用 29万左右。 香颂总结-景观采购中心 39重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 蓝湖香颂一标甲供苗木增加金额汇总分析重庆吉盛 苗木类别苗木名称 重庆吉盛甲供 图纸数量图纸金额实用数量实用金额超出金额备注 甲供乔木

21、甲供乔木合计 953 934810.00 2272 1506601.00 571791.00 超出 甲供灌木甲供灌木合计 90065 431314.00 175639 378972.00 (52342.00) 超出 甲供苗木小计小计 91018 1366124.00 177911 1885573.00 519449.00 超出 乙供乔木转甲供小计 168 509800.00 73 223000.00 (286800.00) 节约 总计 1875924.00 2108573.00 232649.00 超出 分析：最后甲供苗木超出部分为 23万左右。 增加甲供苗木： 施工图纸与栽植效果的差异 因错

22、过最佳栽植季节和满足交房效果产生的大量调整。 香颂总结-景观采购中心 40重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 影响香颂景观效果和成本增加的主要原因甲方角度： 香颂总结-景观采购中心 1、场地移交的不完整和延期 2、重点区域的颠覆调整量过大溪流、车库顶板两条道合为一道的方案 等延迟确定，造成返工量大，部分苗木反复栽植3次。 3、老员工转岗频繁年轻的龙湖景观新员工团队新景观施工单位的艰 难磨合；甲方现场决策能力有待加强。 4、前场施工方式的反复调整学习艳澜山前场、反复征求营销部意见、 客户中心意见、景观部内部不统一的意见、新施工单位的茫然等待。 41重庆龙湖景观部20082009年

23、工作目标及任务分解 5.建筑给景观留下较大的硬伤 问题：空调机范围过大，无栽植区域 建议及改进方法： 景观提前对建筑研发提出建议：如空调机 是否有更优化的处理方案缩小占 地空间等。 影响香颂景观效果和成本增加的主要原因甲方角度： 香颂总结-景观采购中心 42重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 来自施工单位反映的问题及建议乙方 1.场地移交滞后、反季节栽植、反复的整改错过最佳栽植时间，大量乔木死 亡。 2.施工工期长导致管理成本增加，利润降低，后期施工无积极性。 3.天然气、自来水管网施工滞后导致已栽好乔木死亡。 4.新施工单位对龙湖样板标准理解不够。 43重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 来自施工单位反映的问题及建议乙方 5.甲方来自各层次的频繁点评意见不统一，反复调整灌木死亡 增加 问题：研发的前瞻性和决策能力有待提高 建议及改进方法： 研发人员应更多的参与工程施工和每一次现场点评，对产 生整改的原因进行分析和沉淀，争取以后在图纸内审时就避免 和减少问题的产生。 已定的施工单位提前介入施工图阶段，提高施工图纸的实 用性。 44重庆龙湖景观部20082009年工作目标及任务分解 建议：香颂景观后期仍需继续的工作会所周边景观完善 45 感谢聆听 欢迎指正