【戴德梁行】2025年四季度沈阳写字楼与零售市场概况.pdf

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1、1沈阳写字楼与零售市场概况2025年第四季度2戴德梁行戴德梁行-2来源：当地统计局沈阳宏观经济概况7,248 13,416 9,642 10,434 13,373 6,614 大连天津西安济南青岛沈阳地区生产总值(亿元)7.5 13.6 13.1 9.5 10.4 9.2 大连天津西安济南青岛沈阳2024 年末人口(百万)4.9%5.2%4.9%5.1%5.6%4.3%大连天津西安济南青岛沈阳第三产业增长率43,91847,99042,93442,74953,54543,482大连天津西安济南青岛沈阳城镇居民人均可支配收入(元)-21.6%1.5%2.2%-6.6%-10.7%-26.0%大连

2、天津西安济南青岛沈阳房地产开发投资增长率1,609 3,919 4,152 4,009 4,991 3,191 大连天津西安济南青岛沈阳社会消费品零售总额(亿元)注：人口为年末常住人口数据，其他数据为截至2025Q3累计值；中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算；天津社消总额为同比增速计算得来。3戴德梁行戴德梁行-3来源：沈阳国土资源和房屋管理局,戴德梁行研究部主要地块成交情况区域区域竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途土地面积土地面积（平方米）（平方米）总价总价 （亿元）（亿元）容积率容积率楼面价楼面价（元（元/平方米）平方米）地块编号地块编号和平区沈阳鑫

3、市置业有限公司2025/10/21商业用地（B1）7,321.230.2395579669不大于1.32,517SYTJ202501001和平区沈阳鑫市置业有限公司2025/10/21二类居住用地（R2）34,795.342.3298959664不大于1.2 大于1.05,580SYTJ202501002于洪区沈阳富禹盛德房地产开发有限公司2025/10/21二类居住用地（R2）179,025.266.4449093600不大于1.6 大于1.02,250SYTJ202507005浑南区沈阳樾通置业有限公司2025/12/17二类居住用地（R2）18,871.241.98525448不大于2.

4、0 大于1.05,260SYTJ202506010CUSHMAN&WAKEFIELD|CLIENTS NAME401甲级写字楼市场概况5戴德梁行戴德梁行-5来源:戴德梁行研究部主要市场指标沈阳写字楼市场0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000201420152016201720182019202020212022202320242025新增供应，净吸纳量和空置率新增供应净吸纳量空置率平方米02040608010012020142015201620172018201920202021

5、2022202320242025平均租金水平人民币/平方米/月存量存量（平方米）新增供应新增供应（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率空置率净吸纳量净吸纳量（平方米）1,369,293055.133.5%-5,470环比同比环比环比同比注：此表为单季指标注：此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标6戴德梁行戴德梁行-6来源:戴德梁行研究部三大核心区域写字楼市场各区域概况注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）。总存量1,369,293平方米核心区域核心区域平均租金（元/平方米/月）空置率北站-市府53.726.4%太原街51.943.2%金廊-五里河57.837.7

6、北站-市府北站太原街7戴德梁行戴德梁行-7未来供应（2026-TBC）沈阳写字楼市场时代新世界T1联投中心T1来源:戴德梁行研究部050,000100,000150,000200,000250,0002026TBC北站-市府金廊-五里河太原街平方米福佳金融大厦B座华强商业中心8戴德梁行戴德梁行-8贸易23%TMT22%专业服务21%金融类16%其他7%制造业6%医疗业5%租赁成交沈阳写字楼市场租赁成交比例（按产业类型划分）主要租赁交易注：以成交面积计项目名称商圈租户面积（平方米）市府恒隆广场北站-市府大童保险800灵浠中心金廊-五里河奥的斯360前海人寿金融中心金廊-五里河贝克休斯石油天然气

7、设备150来源:戴德梁行研究部9戴德梁行戴德梁行-9市场总结沈阳写字楼市场概况2025年四季度，沈阳甲级写字楼市场无新增供应入市，总存量维持在 136.9万平方米。本季度，全市录得净吸纳量为-5,470平方米，全年累计净吸纳量为 20,875平方米。空置率环比上升0.4个百分点至33.5%，市场整体表现较为平稳；全市租金水平环比下降2.7%至每月每平方米人民币55.1元。从成交行业上看，本季度前三大成交行业占比表现较为平均。贸易类成交延续了之前的良好表现，尽管占比下降至23%，但仍位居首位；TMT及专业服务类成交占比22%和21%，分列二、三位；金融类成交占比 16%，位列第四位。展望作为沈阳

8、市的又一座地标级项目，华强集团金廊项目预计将于2026年完工，如能按期入市，市场供给端压力将持续增加。随着市场成交租户面积区间持续收缩，预计小面积精品房源将越来越受到市场青睐，但大面积租户的减少，将为各项目特别是新入市项目带来较大的去化压力。10月，第三届东北亚金融大会在沈开幕，本次大会以“聚力开放 产融共赢”为主题，来自海内外的专家学者、金融机构负责人和企业代表百余人齐聚沈阳，共话东北亚地区产融合作发展新机遇。今年，多领域高级别的论坛活动在沈密集举办，这也将进一步推动沈阳东北亚国际化中心城市建设，助力经济发展。1002优质零售市场概况11戴德梁行戴德梁行-115%10%15%20%25%30

9、0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,0002016201720182019202020212022202320242025新增供应,净吸纳量和空置率新增供应净吸纳量空置率平方米来源:戴德梁行研究部主要市场指标沈阳零售市场存量存量（平方米）新增供应新增供应（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率空置率净吸纳量净吸纳量（平方米）6,569,251022719.53%-36,110环比同比环比环比同比注：此表为单季指标注：此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标，租金为首层平均租金050100150200250300350201

10、22013201420152016201720182019202020212022202320242025平均租金水平人民币/平方米/月12戴德梁行戴德梁行-12来源:戴德梁行研究部核心商圈零售市场各区域概况注：“平均租金”指基于使用面积的首层平均租金（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。总存量6,569,251平方米核心区域核心区域存量（万平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率沈北-三台子44.8120-2902%北站市府54.6157-36039%金廊五里河102.3186-98015%太原街36.4140-32026%铁西104.2165-40210%中街168.2142-4

11、8527%浑南奥体59.9130-30031%长白全运41.6143-3856%中南中北沈北三台子长白全运浑南奥体金廊五里河北站市府中街铁西太原街13戴德梁行戴德梁行-13020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,00020262027北站-市府金廊-五里河太原街中街沈北长白-全运奥体-浑南其他平方米来源:戴德梁行研究部未来供应（2026-2027）沈阳零售市场华强商业中心爱琴海购物中心鸿隆世纪商业广场14戴德梁行戴德梁行-14来源:戴德梁行研究部未来供应和租赁成交沈阳零售市场0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,00020122013201420152016201720182019202020212022202320242025 2026F 2027F新增供应（按各区域市场划分新增供应（按各区域市场划分)北站-市府金廊-五里河太原街铁西中街浑南-奥体其他平方米项目名称商圈租户类型大悦城中街高达基地休闲娱乐万象城金廊-五里河楼下酸奶餐饮铁西万象汇铁西趁热集合餐饮主要新店开幕