【58安居客】20260123租住资管论坛-租住市场高质量发展的时代机遇.pdf

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1、2026中国租住资管论坛5年内销售面积下降53%，新开工面积下降71%58安居客领先指数 显示新房找房热度近三年阶梯下滑，当前已至历史低点，需求触底新房找房热度趋势2023W1-2025W520.94 0.77 0.73 0.66 0.59 20212022202320242025销售面积新开工面积供求比7.32亿方4.3亿方0102030405060702020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-0120

2、24-042024-072024-102025-012025-042025-072025-10环比下降城市环比持平城市环比上涨城市70城新房12月新房市场呈现“跌势收敛、分化加剧”态势100.0120.0140.0160.0180.0200.0220.0240.0260.0280.0300.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年2025年2023年均挂牌181万2025年均259万，+43%0102030405060702020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-0

3、42022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-10环比下降城市环比持平城市环比上涨城市70城二手房二手房市场调整压力持续，一线城市跌势略有收敛领先指数 提示二手房找房热度趋势已呈现筑底企稳的形态。数据来源：国家统计局，58安居客研究院百城二手房挂牌量2023-2025（万套）二手房找房热度趋势2023W1-2025W52(10.0)(5.0)0.0 5.0 10.0 15.0-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20

4、0%201303201306201309201312201404201407201410201502201505201508201511201603201606201609201612201704201707201710201802201805201808201811201903201906201909201912202004202007202010202102202105202108202111202203202206202209202212202304202307202310202402202405202408202411202503202506202509202512库存同比%消化周期

5、同比变化36个月56个月52个月12月：库存同比-9.1%消化周期同比变化+0.6月全国新建商品住宅一二级库存周期 出现拐点信号房地产新发展阶段，价格周期 是否向3年一轮的模式回归？新二手价格趋势向好发展数据来源：国家统计局，58安居客研究院 2026年1月1日求是杂志发表改善和稳定房地产市场预期文章，以“稳预期、缩调整、促转型”为核心，明确行业定位、政策原则与转型路径，为1月及全年地产政策提供顶层指导。1月房地产落地政策梳理核心要点落地政策发布主体政策情况政策一次性给足，不搞“添油战术“换房个税退税政策延续财政部税务总局住建部公告力度一步到位，覆盖2年周期，避免政策反复，稳定改善型需求预期取

6、消限制性措施，强化政策协调商办首付比例调整为不低于30%央行+金融监管总局联合通知(1月15日)取消商办50%-60%高首付限制，调整为不低于30%，降低投资门槛，加速商办去库存满足刚需与改善需求，支持换房公积金贷款利率下调(首套5年以上至2.6%)央行住建部公积金管理中心联合通知降低刚需/改善月供成本，支持“卖旧买新”,与换房退税政策形成协同严控增量、盘活存量专项债收购存量商品房用作保租房河南省财政厅住建厅专项债实施方案收购存量房转保租房，既去化库存又补充保障房供给，落实“盘活存量”要求推动商办去库存与业态转型商办首付下调+结构性货币政策工具利率下调0.25个百分点央行货币政策委员会决议(1

7、月15日)再贷款利率降至1.25%,降低商办开发/并购融资成本，助力商办转长租公寓完善融资基础制度，扩大REITs范围“白名单“项目贷款展期最长5年金融监管总局融资协调机制通知缓解房企短期偿债压力，为存量项目盘活与REITs发行创造条件（2026.1月起受理，3月前完成首批展期）深化公积金改革，支持新市民/青年人公积金“商转公”比例提升、额度上浮(如沈阳1.3倍)沈阳市公积金管理中心新政(1月10日)适配新市民、多子女家庭需求，降低购房现金压力，释放特定群体潜力加强预期管理，监测敏感指标金融监管总局融资协调机制常态化运行金融监管总局工作部署(1月15日)监测房价、投资、法拍房等指标，管控不实信

8、息，稳定市场预期房企向“开发+持有运营”转型REITs扩容支持商办存量改造证监会发改委REITs试点扩容通知（2026.1月起受理新增申报）鼓励商办存量改造为长租公寓，推动房企从“高周转”向精运营”转型 1月，地产政策聚焦降低交易成本、优化金融支持、深化公积金改革、商办去库存四大方向，以全国性政策为引领、地方政策精准配套。正视房地产的金融属性+民生属性双重定位，承认市场回落对经济、居民财富与金融体系的连锁影响，纠正“行业重要性下降”的认知偏差。资料来源：政府公开资料整理廉廉租租房房（城城镇镇低低收收入入，住住房房困困难难家家庭庭）1 19 99 99 9年年：城镇廉租房管理办法，标志着廉租房制

9、度在中国建立。2 20 00 07 7年年：廉租住房保障办法和廉租住房保障资金管理办法出台，制度体系逐渐成型。199920212 20 01 14 4-2 20 01 16 6年年2 20 01 17 7-2 20 01 18 8年年2 20 01 19 9-2 20 02 20 0年年2 20 02 21 1-2 20 02 22 2年年2 20 02 23 3-2 20 02 25 5年年以“房住不炒”为方针，推出“租售并举”概念，开始培培育育租租赁赁市市场场，确立租赁住房政策体系政策逐步推进，触及行业空白领域，如市场条例、用地来源、金融支撑等，完完善善住住房房租租赁赁市市场场配配置置政政

10、策策规规范范租租赁赁住住房房市市场场发发展展，密集出台相关支持性政策，政府引导作用逐步显现以以保保障障性性租租赁赁住住房房为为重重点点，大力发展租赁住房，加强住房保障体系建设推进保障性租赁住房建设，加加强强金金融融支支持持，收收储储存存量量配配租租配配售售成新风向2013公公租租房房（城城镇镇中中等等偏偏下下收收入入，住住房房困困难难家家庭庭）2 20 01 10 0年年：关于加快发展公共租赁住房的指导意见出台，明确公租房的供应对象和建设方式。2 20 01 14 4年年：关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知，廉租房与公租房并轨运行，合称为公共租赁住房。2 20 02 21 1年年：关于加

11、快发展保障性租赁住房的意见，明确住房保障体系以公公租租房房、保保障障性性租租赁赁住住房房和共共有有产产权权住住房房为主体。2 20 02 23 3年年：关于规划建设保障性住房的指导意见，保留原有的“可租型”（廉租房、公租房、保租房），发展共有产权房、人才安居房、自住型商品房等“可可售售型型保保障障房房”将将是是下下阶阶段段政政策策的的发发力力重重点点。保保障障性性住住房房（新新市市民民、青青年年人人等等群群体体）2025起步阶段转型阶段高质量发展阶段1 19 99 98 8-2 20 01 13 3年年1998年住房租赁首次纳入国家制度设计，市场化租赁萌芽发展，政策驱动下的保保障障体体系系构构

12、建建+市市场场化化探探索索并并行行期期20102023推动房地产高质量发展。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。住建部：“十四五”期间，全国建设筹集各类保障性住房、安置房等1100多万套（间）。排序城市十四五目标筹集量排序城市十四五目标筹集量1北京406716青岛2114.432深圳6063.217济南20.513.23广州6062.318长沙15104上海476019天津109.565重庆403020无锡89.56杭州3326.8421沈阳13.56.77

13、西安3021.7322佛山7.58.18成都3022.423贵阳107.49武汉2525.224绍兴6.57.2610郑州233025南昌87.110511宁波21.321.326珠海1.57.812苏州202027乌鲁木齐6.76.8213合肥6.520.428石家庄85.2314南京151529太原4.54.515厦门2113.630长春33.76十四五期间-部分城市保障性住房完成情况（万套/间）数据来源：政府公开资料整理满足“住”的好需求解决“住”的需求首部住房租赁条例于2025年9月正式施行，租赁行业发展进入新阶段安全标准的法定化：租赁房源应符合建筑、消防、燃气、室内装饰装潢等方面的法

14、律法规的强制性标准。居住空间的法定化：厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住。居住密度的法定化：规定了租赁住房单间租住人数上限、人均租住面积的下限应当符合设区市级以上政府规定的标准。实名签约与身份核验：出租人和承租人签订住房租赁合同时应当使用实名。强制备案制度：出租人应当将住房租赁合同向住房所在地房产管理部门备案。明确押金返还规则：双方在住房租赁合同中应明确约定押金的金额、返还时间以及押金扣减规则。禁止暴力腾退：出租人不得采取暴力、威胁或其他非法方式迫使承租人腾退住房。强化了对从业主体资质的监管：住房租赁企业将“住房租赁”明确列入其登记的营业范围。强化了对从

15、业主体资金的监管：规定了资金监管账户制度，要求租金收付应通过资金监管账户进行。强化了对从业主体行为的监管：对于发布虚假房源的，最高可处10万元罚款。对租赁房源的要求对租赁合同签订管理的要求对出租主体的新规定房源结构调整长期稳定的租赁需求专业化转型，机构化率提升 轻资产扩张需匹配现金流，“高收低租”不可持续，自持+保障房赛道更具抗风险能力。行业从“冲规模”转向“保运营”，精细化管理与现金流安全成核心，中小机构出清加速。政策与监管将进一步收紧，推动行业回归合规与稳健运营。萌芽期集中爆发期风险缓释与结构性出清期头部局部暴雷期2019-2020至暗时刻，头部机构暴雷2021-2024监管收紧，国企系崛

16、起城市家庭1.9亿户，其中租房户数约5000万，占比25.6%政策性租房约，占比3.7%政策性租房累计供应近（中银证券估算）保障房十四五新增近线上平台年挂牌套（间）找房用户数量约，其中近30天租房意向“高”/“中”占比（58安居客研究院数据）购租赁公租房/廉租房一线城市长租公寓出租率品牌公寓在管套（间）政策性租房品牌长租公寓个人挂牌房源数据来源：2020第七次人口普查10%长表数据2.532.363.850.450.441.192010201120122013201420152016201720182019202020212022E2023E2024E流动人口（亿）市辖区人户分离人口(亿）数据

17、来源：iFind，国家统计局，2022年以后数据系估算人口结构升级驱动需求提升，长期预计释放2000万改善居住需求党的机关、国家机关、群众团体和 社会组织、企事业单位负责人专业技术人员办事人员和有关人员社会生产服务和生活服务人员生产制造及有关人员农、林、牧、渔业生产及辅助人员廉租房/公租房市场化租房未上过学学前教育小 学初 中高 中大学专科大学本科硕士研究生博士研究生廉租房/公租房市场化租房2030城镇化率67%70%4000万人进城产业升级+阶层结构完善驱动1000+万户家庭居住改善学历层次的提升带来的需求结构的转变当前中国劳动年龄人口平均受教育年限为10.9年，主要发达国家平均为13.2年

18、国务院发展研究中心，2023）1100万户1900万户数据来源：2020年人口普查家庭小型化：单身人士增加，无孩家庭增加，居住需求由租房向买房的转化动能减弱764 611 0246810121416020040060080010001200140020142015201620172018201920202021202220232024结婚对数离婚对数常住人口出生率数据来源：国家统计局，58安居客研究院135.7167.9183.22023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024

19、112025-012025-032025-052025-072025-092025-11百城租房市场挂牌套数2023-202581.0%66.4%19.0%22.3%25.6%28.2%33.6%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%20212022202320242025买房租房-14.6pctAJK平台找房需求占比2021-202559.0%45.5%41.0%44.8%48.9%48.4%54.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%20212022202320242025-13.5pct58平

20、台找房需求占比2021-2025线上平台买房需求占比逐年下滑。2025年月均百城挂牌套数达到183.2万套，与2023年相比增长了35%线上平台租房需求的占比达到54.5%（58）和33.6%（AJK），与2021年相比分别提升了13.5pct和14.6pct。数据来源：58安居客研究院二手市场房源向租房市场转化，叠加保租房入市，推高市场供给2025年，重点城市平均挂牌租金较2024年下跌9.6%，对比2024年跌幅（12.4%）有所收窄。2025年，重点城市的月度挂牌租金波动幅度较小，12月平均挂牌租金翘尾上涨，今年整体挂牌租金有止跌企稳的迹象。-3.5%-3.0%-2.5%-2.0%-1.

21、5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%20.025.030.035.040.045.050.055.060.0202301202302202303202304202305202306202307202308202309202310202311202312202401202402202403202404202405202406202407202408202409202410202411202412202501202502202503202504202505202506202507202508202509202510202511202512挂牌租金（元/平方米/月）环比2

22、 23 3年年均均值值：5 54 4.7 72 24 4年年均均值值：4 47 7.9 92 25 5年年均均值值：4 43 3.3 3跌跌9 9.6 6%跌跌1 12 2.4 4%数据来源：58安居客研究院止跌企稳，区间小幅波动2023年-2025年 重点城市挂牌租金趋势变化 2025年，3个城市租赁价格指数同比上涨，24个城市跌幅在3%以内。西部城市受供需扰动影响更小，乌鲁木齐、贵阳、呼和浩特等受租赁供需扰动因素影响较小的城市，其挂牌租金表现相对突出。上海、深圳、成都、重庆等城市下半年部分城市已显现止跌回升迹象。成都租金同比跌幅仅2.2%。排序城市同比排序城市同比2024年平均租金=100

23、2024年平均租金=1001乌鲁木齐104.1 21大连96.3 2贵阳100.3 22合肥96.0 3呼和浩特100.0 23济南95.9 4东莞99.6 24杭州95.5 5郑州99.4 25西安94.8 6佛山99.3 26长春94.7 7石家庄98.5 27海口94.6 8哈尔滨98.4 28北京94.4 9深圳98.1 29青岛94.4 10成都97.8 30南昌94.4 11重庆97.5 31长沙94.2 12中山97.4 32南京94.0 13天津97.4 33广州93.8 14南宁97.1 34宁波93.6 15无锡97.1 35福州93.1 16昆明97.1 36太原92.5

24、 17沈阳97.0 37武汉92.1 18苏州96.5 38厦门91.3 19兰州96.4 39三亚90.3 20上海96.4 40温州90.2备注：1.城市范围：全国租赁重点40城；各城市的市辖区，不包括县。2.数据样本：数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。数据来源：58安居客研究院2025年安居客全国40城租赁价格指数87.8110.4101.790.485.090.095.0100.0105.0110.0115.0120.020210320210520210720210920211120220120220320220520220720220920

25、2211202301202303202305202307202309202311202401202403202405202407202409202411202501202503202505202507202509202511杭州南京成都重庆武汉西安截至2025年12月，上海挂牌租金水平较2021年疫情前仍高出11.5%，且今年各月波动相对较小；广州和深圳的挂牌租金则在下半年显现出止跌回升的迹象。93.0111.5105.492.280.085.090.095.0100.0105.0110.0115.0120.0125.0130.020210320210520210720210920211120

26、2201202203202205202207202209202211202301202303202305202307202309202311202401202403202405202407202409202411202501202503202505202507202509202511北京上海广州深圳数据来源：58安居客研究院备注：以上各能级城市挂牌租金为指数化趋势，选择到2021年初为对比基期2025年，核心二线城市挂牌租金回落幅度显著；但成都12月租金水平较2021年疫情前仍高出1.7%，距高点回落仅8.7%。2025年，成都挂牌租金同比跌幅仅2.2%，跌幅较小。2018-2024年成都人口

27、净流入166万，支撑租金表现较强。2021.3-2025.12 一线城市挂牌租金指数趋势变化2021.3-2025.12 重点二线城市挂牌租金指数趋势变化排序城市同比排序城市同比1合肥29.3%21东莞5.8%2天津24.2%22青岛5.3%3乌鲁木齐21.4%23兰州4.6%4呼和浩特20.8%24石家庄3.2%5成都17.0%25杭州2.7%6郑州16.6%26苏州1.9%7哈尔滨16.6%27贵阳1.8%8济南15.8%28武汉1.6%9南昌13.1%29重庆1.1%10西安11.6%30长春-0.9%11太原11.0%31无锡-1.0%12宁波10.4%32大连-1.7%13中山10.

28、3%33北京-2.2%14沈阳9.8%34海口-4.9%15广州9.6%35上海-6.3%16佛山9.3%36福州-6.8%17长沙8.7%37南宁-9.0%18深圳8.3%38温州-12.8%19南京8.0%39厦门-14.3%20昆明7.1%40三亚-18.9%备注：1.城市范围：全国租赁重点40城；各城市的市辖区，不包括县。2.数据样本：数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。排序城市同比排序城市同比1重庆16.5%21大连-3.8%2南京15.4%22广州-3.9%3福州6.9%23宁波-3.9%4东莞6.6%24济南-3.9%5杭州6.3%25长

29、沙-4.2%6天津5.4%26贵阳-5.0%7郑州3.4%27青岛-5.1%8呼和浩特2.8%28南宁-5.3%9苏州2.6%29北京-5.6%10佛山0.7%30长春-6.6%11哈尔滨0.7%31海口-6.9%12昆明0.2%32沈阳-7.8%13乌鲁木齐0.0%33石家庄-9.2%14南昌-0.1%34太原-9.3%15兰州-1.2%35武汉-11.6%16深圳-1.2%36厦门-13.2%17上海-2.1%37西安-14.2%18合肥-3.2%38成都-16.5%19温州-3.2%39中山-36.1%20三亚-3.6%40无锡-40.1%2025年，租赁市场线上挂牌供应量同比上升4.2

30、线上租赁需求热度同比小幅下降3.7%，较去年跌幅显著收窄。重庆、南京、杭州、福州及天津等人口基数较大的新一线城市，需求热度较去年上升，表现优于一线城市。数据来源：58安居客研究院2025年安居客全国40城租赁房源线上挂牌量变化2025年安居客全国40城租赁线上需求热度变化一线城市：3000元以下房源均存在供应缺口，5000元以上价格区间明显供大于求；重点二线城市1000-2000元区间房源供不应求。一线城市：租赁各价格段的供需分布相对分散，需求层次丰富；对于各价格段的租赁产品，均能有对应的市场需求空间。重点二线城市：各价格段的供需分布相对集中；中低价格租赁产品可能面临红海竞争，而中高价格产

31、品市场空间有限。备注：城市包括北京、上海、广州、深圳备注：城市包括杭州、南京、成都、重庆、西安、武汉数据来源：58安居客研究院2025年一线城市租赁价格供需分布及变化情况2025年重点二线城市租赁价格供需分布及变化情况价格分布：租赁价格供需的集中度较高，501-2000元/月/套的房源供需占比达到71.6%、76.8%。这一价格区间的市场竞争压力较大。对比去年同期，500元/月/套、1501-2000元/月/套房源的供需占比上升显著。尤其，需求热度占比上涨1.1%、1.4%。户型结构：3房供应占比过半，1房和2房的需求占比显著高于供给占比，存在供需补位的机会。今年，3房供给仍在持续增加，市场竞

32、争压力较大。2房的需求热度占比较去年增加1.5%。数据来源：58安居客研究院以成都为例：供需价格段集中度高，但小户型存在需求补位机会 2025年 成都租赁价格供需分布及变化情况 2025年 成都租赁户型供需分布及变化情况4.7%2.0%2.6%2.4%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00锦江高新区武侯成华青羊天府新区金牛双流郫都龙泉驿新都温江新津青白江租金（元/月）同比 核心区是租金价值高地7个区挂牌租金同比上涨，核心区域的挂牌租金表现较强，锦江、武侯、青羊及龙泉驿等区挂牌租金较

33、2024年上涨超过2%。数据来源：58安居客研究院146.58155.85134.620204060801001201401601800.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%成华武侯双流金牛高新区郫都新都龙泉驿锦江天府新区青羊温江青白江新津25年供应占比25年需求占比七普人口（万人）以成都为例：人口分散，租赁需求分散，区域机会多 人口分布分散，多区域租赁需求活跃核心区成华、武侯、双流及金牛需求热度占比均在8%以上。双流、新都及龙泉驿等人口基数较大区域，需求占比显著高于供应占比。2025年成都各区域挂牌租金及变化情况成都各区域人口及租赁供需分布情况

34、1.92%2.67%2.81%3.23%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%2024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-112025-12一线城市重点二线城市二线城市三四线城市涨涨8 8.4 4%涨涨1 14 4.6 6%涨涨1 17 7.1 1%涨涨1 11 1.8 8%1.866611.21.41

35、61.822.22.42024/7/12024/8/12024/9/12024/10/12024/11/12024/12/12025/1/12025/2/12025/3/12025/4/12025/5/12025/6/12025/7/12025/8/12025/9/12025/10/12025/11/12025/12/12024年至今，二手房价格下行趋势下，各能级城市挂牌租金收益率均被动上行；2025年，一线城市租金收益率较2024年初上涨11.8%；重点二线城市租金收益率较2024年初涨幅最高，上涨17.1%。数据来源：58安居客研究院，iFind2025年，各能级城市租金收益率均突破10

36、年期国债收益率；未来，伴随商办首付比例下降，贷款利率下降，租赁类产品的投资属性显现。2024年-2025年 各能级城市挂牌租金收益率情况10年期国债收益率走势由于今年各城市房价和挂牌租金的走势分化，导致月度城市挂牌租金收益率走势存在一定差异，但整体仍保持小幅上升的趋势。北京2025年平均挂牌租金收益率相对稳定，整体维持在2%以上。受二手商品住宅成交价格回落带动，深圳和广州的挂牌租金收益率呈小幅上升态势，其中，12月广州的挂牌租金收益率达到2.3%。成都、重庆和武汉2025年挂牌租金收益率上行趋势显著，处于2.7%3.2%区间。12月，受二手房价格疲软影响，成都、重庆和武汉的挂牌租金收益率均超过3%。数据来源：58安居客研究院2024.1-2025.12 重点10城挂牌租金收益率变化情况