新政之下深圳未来发展-解读：关于支持深圳建设中国特色 社会主义先行示范区的意见-世联观点-2019.08.22.pdf

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1、解读：中共中央、国务院印发关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见2019.08.18世联行深圳策略资源部2019.8.22（世联行仅根据政策解读市场，本解读不代表对未来市场的任何预测）世联观点新政之下深圳未来发展2017年5月2018年12月2019年7月深圳市委书记王伟中提出率先建设社会主义现代化先行区，领跑全国中共中央总书记习近平做出批示赋予深圳朝着建设中国特色社会主义先行示范区的方向前行，努力创建社会主义现代化强国的城市范例新的历史使命中央全面深化改革委员会第九次会议获审议通过了关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见2018年12月习近平在十九大后在深圳考察时提出中国特色

2、社会主义先行示范区的新定位从”先行区到先行示范区 深圳改革深化“中国特色社会主义先行示范区”是里程碑式的定位，是对深圳提出了更高的要求。“先行示范区”要求深圳不仅要先行创新，还要示范可推广。在先行先试的基础上，将发展的政策、做法模式化，日后可供全国进行复制学习。先行示范区对应“中国特色社会主义”。和以往“沿海开放城市”等表述不同，意见要求深圳不只对经济和贸易制度进行变革，而是成为一个全方位改革的“政治特区”。先行示范既要符合深圳的实际，又要将有关经验制度化、法制化，使其具有普遍的价值，适合全国学习、推广。中共中央党校国家行政学院经济学部副主任、教授王小广从先行区到先行示范区，说明深圳这两年来的

3、探索得到了认可。中央这次给深圳提出了更高的要求，不仅要先行，还要示范。深圳市委党校副校长谭刚“党和国家作出兴办经济特区重大战略部署以来，深圳经济特区作为我国改革开放的重要窗口建设中国特色社会主义先行示范区，有利于在更高起点、更高层次、更高目标上推进改革开放、形成全面深化改革、全面扩大开放新形成全面深化改革、全面扩大开放新格局格局 为实现中华民族伟大复兴的中国梦提供有力支撑。”文件出台影响2019.8.18深圳先行示范区2019.2.18粤港澳大湾区规划香港：提升香港国际金融、航运、贸易中心、航空枢纽地位，打造国际大都会深圳：经济特区、国家创新型城市深圳：国家创新型城市为香港地区提供新的发展空间

4、促进香港向大都市群、高科技发展转型内地与港澳深度合作示范区大湾区规划纲要提及香港的次数总共有102次，但是深圳仅仅被提到了39次大湾区规划仅提到深圳39次打造国际科技信息中心、制造业创新中心、全球海洋中心城市、粤港澳大湾区大数据中心、区域文化中心城市深圳：全球标杆性城市全面深化改革，深圳成为探索全面建设社会主义现代化强国新路径的支撑中国特色社会主义先行示范区战略调整，深圳成为中国特色社会主义建设的示范改革，承担更多原本属于香港的角色深圳成为大湾区城市群领航者 明确了深圳在粤港澳大湾区建设中的核心引擎功能，将成为粤港澳大湾区中所有城市里面能级最高的“桥头堡”；对于深圳中心定位更加细化，直接明确

5、了深圳的最终目标是“全球标杆城市”，对于深圳而言，相当于整个城市能级将直接超越其他三个一线城市，意义重大。政策解读战略定位及发展目标的拔升核心引擎功能战略定位及发展目标意见确定了深圳的战略定位高质量发展高地，建设现代化经济体系，在构建高质量发展的体制机制上走在全国前列；法治城市示范，用法治规范政府和市场边界，营造稳定公平透明、可预期的国际一流法治化营商环境；城市文明典范，民生幸福标杆，可持续发展先锋。发展目标到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，研发投入强度、产业创新能力世界一流，文化软实力大幅提升，公共服务水平和生态环境质量达到国际先进水平，建成现代化国际化创新型城市。到20

6、35年，深圳高质量发展成为全国典范，城市综合经济竞争力世界领先，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。到本世纪中叶，深圳以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。高质量发展高地法治城市示范城市文明典范民生幸福标杆可持续发展先锋战略定位到2025年，建成现代化国际化创新型城市到2035年，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例到2050年，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市发展目标政策解读战略定位及发展目标“中央对香港给予了厚望，期待香港引领大湾区走出创新发展的国际化道路。然而，香港目前面临巨大困局

7、事实上难以完成这样的领军重任。大湾区的启动发展急需更加务实、稳健、能干的引擎带动，显然深圳符合这个角色定位。”宋丁2050远期发展目标全球标杆城市粤港澳大湾区规划 从广深港的多点竞争，到明确增强深圳核心引擎的地位，深圳城市地位显著提升，将成为大湾区城市群的No.1核心观点 其一11、先行区=中国特色社会主义先行示范区2、五大定位=全面提升深圳的战略地位3、国家创新型城市=全球标杆性城市解读：1.深圳的城市定位是全国性经济中心城市和国家创新型城市，在此定位下，深圳科创产业一直走在全国前列。意见再次加强深圳长板，将“创新”列为经济建设关键词2.前沿产业指引将引导生产要素聚集，带来产业投资机会：5

8、G、人工智能行业；数字文化产业和创意文化产业；数字货币研究与移动支付等创新应用；通信、医疗器械产业；海洋产业等（四）加快实施创新驱动发展战略支持深圳强化产学研深度融合的创新优势，以深圳为主阵地建设综合性国家科学中心综合性国家科学中心，在粤港澳大湾区国际科技创新中心建设中发挥关键作用。支持深圳建设支持深圳建设5G5G、人工智能人工智能、网络空间科学与技术网络空间科学与技术、生命信息与生物医药实验室生命信息与生物医药实验室等重大创新载体，探索建设国际科技信息中心等重大创新载体，探索建设国际科技信息中心和全新机制的医学科学院和全新机制的医学科学院。加强基础研究和应用基础研究，实施关键核心技术攻坚行动

9、夯实产业安全基础。探索知识产权证券化，规范有序建设知识产权和科技成果产权交易中心。支持深圳具备条件的各类单位、机构和企业在境外设立科研机构，推动建立全球创新领先城市科技合作组织和平台。支持深圳实行更加开放便利的境外人才引进和出入境管理制度，允许取得永久居留资格的国际人才在深圳支持深圳实行更加开放便利的境外人才引进和出入境管理制度，允许取得永久居留资格的国际人才在深圳创办科技型企业、担任科研机构法人代表。创办科技型企业、担任科研机构法人代表。过去综合性国家科学中心中，并没有深圳，此次意见中，具体提到深圳如何作为主阵地建设综合性国家科学中心，这无疑将给深圳的创新发展带来新的动力。中国（深圳）综合

10、开发研究院常务副院长郭万达高质量高发展经济建设政策解读建设综合性国家科学中心，助力深圳产业腾飞解读：1.金融作为经济体系重要一环，要与现代产业体系相配合，服务实体经济2.通过数字经济，创业板完善，数字货币等金融创新改革，推进人民币国际化，显著提升深圳相对于香港的国际金融竞争力（五）加快构建现代产业体系大力发展战略性新兴产业，在未来通信高端器件、高性能医疗器械等领域创建制造业创新中心。开展市场准入和监管体制机制改革试点，建立更具弹性的审慎包容监管制度，积极发展智能经济、健康产业等新产业新业态，打造数字经济创新发展试验区。提高金融服务实体经济能力，研究完善创业板发行上市完善创业板发行上市、再融资和

11、并购重组制度，创造条件推动注册制改革。支持在深圳开展数字货币研究与移动支付等创新应用。促进与港澳金融市场互联互通和金融（基金）产品互认。在推进人民币国际化上先行先试，探索创新跨境金融监管促进与港澳金融市场互联互通和金融（基金）产品互认。在推进人民币国际化上先行先试，探索创新跨境金融监管。高质量高发展经济建设政策解读首先，把金融作为现代化经济体系的一部分，并明确其地位作用，就是要服务实体经济。其次，要实现经济高质量发展，要更加突出、更加重视资本市场的发展。中国市场学会金融学术委员、东北证券研究总监付立春推进金融体制改革，国际金融竞争力显著提升100311771383190620212119224

12、623973466全球最贵顶级写字楼市场排名租金（美元/年/平米）1 香港（中环）2 英国（伦敦）3 香港（九龙）4 纽约（曼哈顿）5 北京（金融街）6 北京（CBD）12 上海（浦东）16 上海（浦西）26 深圳以全球写字楼市场排名来看，深圳仅排名26位，租金价格不到中环三分之一。作为具有全球竞争力的城市，写字楼价值未被释放。深圳甲级写字楼的空置率持续低迷，空置率高达20%。部分区域出现租金下跌现象。商办市场现状目前深圳写字楼租金水平较低，整体空置率高，大量租金价值未被释放。随着意见中，经济及现代服务业建设的深入，深圳的国际地位提升，写字楼产品需求及投资价值将增加，未来租金涨幅空间巨大。深圳

13、写字楼市场初级，难以匹配深圳定位1、建设综合性国家科学中心，助力深圳产业腾飞在实体经济产业利好、金融地位的提升、深圳商办市场现状等各方面的叠加之下，深圳未来的商办市场将成为重要的风口核心观点 其二22、大力支持发展战略新兴产业，推进金融体制改革3、深圳写字楼市场低迷，租金水平无法匹配深圳定位2019年8月19日开幕的“房博会”首次特别增设产业园区展区，释放产业项目开发自持运营的趋势信号深圳拥有大量旧改，2019年度我市在城市更新方面将新增实施改造任务不少于9000亩，完成改造任务不少于5600亩，可以为未来产业发展腾出空间现代产业体系着力发展实体经济，深圳随着更多科技新兴产业及先进制造业的发展

14、城市整体地位提升，产业类用房需求将显著增加。深圳目前已释放信号，搭建招商平台，鼓励产业园区运营，未来发展及投资潜力大。延伸思考“深圳城市地位的再度提升会给“深圳城市地位的再度提升会给商业地产和产业运营带来利商业地产和产业运营带来利好好，同时带来新的，同时带来新的商业投资机会商业投资机会，也同时会促进房地产行业也同时会促进房地产行业由开发销售到长期持有方向的转变由开发销售到长期持有方向的转变。比如，在新金融、新零。比如，在新金融、新零售、新市民等方面，深圳会进一步形成更好的用地、用房、售、新市民等方面，深圳会进一步形成更好的用地、用房、产业等方面的创新内容，这对于城市生活和产业发展理念等产业等

15、方面的创新内容，这对于城市生活和产业发展理念等改变都有积极的推动作用”改变都有积极的推动作用”易居研究院智库中心研究总监 严跃进2019年8月19日“房博会”上展示的“天安云谷”旧改和“德爱工业区“旧改旧改规模巨大，房博会展示产业发展布局产业利好的同时，深圳拥有巨量的工业旧改为产业发展腾出空间，在工改去地产化的趋势之下，产业运营将成为未来产业地产发展的必然趋势核心观点 其三3大量旧改为产业发展腾出空间政策的重大利好房博会展现出的产业布局：大量产业园的展示落户政策：以下条件，满足任意一个条件即可申请人才引进入深户（不用积分）（一）高层次人才。（二）留学人员。（三）全日制大专学历，35岁以下；全日

16、制本科学历，45岁以下。（四）高级专业技术资格，在50岁以下；中级专业技术资格，在45岁以下。（五）高级技师职业资格，且年龄在45周岁以下；紧缺技师职业资格，且年龄在40岁以下；紧缺高级技能职业资格，社保3年以上，年龄在35岁以下；（此条不用积分，如果超过相应年龄需要积分方可入户）（六）受深圳市委、市政府表彰的人员，45岁以下。意见中人才政策：支持深圳实行更加支持深圳实行更加开放便利的境外人才引进和出入境开放便利的境外人才引进和出入境管理制度管理制度。允许取得允许取得永久居留资格的国际人才永久居留资格的国际人才在深圳创办科技型在深圳创办科技型企业、企业、担任科研机构法人代表担任科研机构法人代表

17、推进在深圳工作和生活的推进在深圳工作和生活的港澳居民民生方面享有港澳居民民生方面享有“市市民待遇民待遇”。随着产业经济和城市定位的提升，深圳的人口吸附能力将进一步加强。宽松的落户政策和意见中利好政策可为深圳带来更多的国内外优质人才，未来人才安居的住房需求将加大。政策解读政策利好将带来大量流入人口 增加住房需求在住房供给需求矛盾情况下，意见指出，应依靠加快完善保障性住房与人才住房制度满足住房供给，解决未来住房需求，充分体现了”房住不炒“的定位。结合深圳二次房改的政策方向，未来人才及保障性住房的供给比例将大幅增加。意见中的民生保障政策：建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，建立和完善房地产市场

18、平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度加快完善保障性住房与人才住房制度二次房改政策：重塑住房体系，租购并重，确立硬性供给指标：1、市场商品住房，占住房供应总量的40%左右 2、人才住房，占住房供应总量的20%左右 3、安居型商品房，占住房供应总量的20%左右4、公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右“共同富裕 正式写进来了。坦白讲，香港的确没有实现共富，深圳不会走香港的路子。这决定了，最大的一点：房地产，一直以香港为师的深圳要改二次房改已经在改。”中国城市经济专家委员会副主任、综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁教授结合二次房改 深圳加大人才及保障住房比例政策解读深圳6

19、月的五宗地块土拍，采取了单限双竞规则，即限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。最终5宗地块报价均超过最高限制地价，激烈的土拍多贡献了65100的人才房面积，整体面积占总建面的23%。无偿移交的只租不售人才住房面积成为土拍竞争点。地块成交地价人才房初始面积成交竞配面积人才房总面积宝安A122-0360地块59.08亿元10810880019610龙华A817-0609地块65.85亿元141002260036700光明A510-0151地块54.08亿元256301670042330光明区A510-0152宗地20.12亿66301420020830坪山区G12107-806324.

20、71亿元36300460040900土拍时配建面积或成为竞争点土拍配建城市高速发展将带来巨量的人才以及衍生的住房需求，结合二次房改目标，未来新增土地供应，必然从多维度、多形式增加保障性住房的比例核心观点 其四4结合二次房改 深圳加大人才及保障住房比例政策利好将带来大量流入人口，增加住房需求配建面积或将成为更大的竞争点132文化建设社会建设城市精神文明建设：大力弘扬粤港澳大湾区人文精神，把社会主义核心价值观融入社会发展各方面，加快建设区域文化中心城市和彰显国家文化软实力的现代文明之城。文化产业和旅游业发展：鼓励深圳与香港、澳门联合举办多种形式的文化艺术活动，开展跨界重大文化遗产保护，涵养同宗同源

21、的文化底蕴，不断增强港澳同胞的认同感和凝聚力。教育改革先行先试：高标准办好学前教育，扩大中小学教育规模，高质量普及高中阶段教育。医疗服务扩大开放探索建立与国际接轨的医学人才培养、医院评审认证标准体系，放宽境外医师到内地执业限制，先行先试国际前沿医疗技术完善社会保障体系推动统一的社会保险公共服务平台率先落地，形成以社会保险卡为载体的“一卡通”服务管理模式。推进在深圳工作和生活的港澳居民民生方面享有“市民待遇”。三大建设补足深圳短板通过意见加以引领，更高起点、更高层次、更高目标上推进改革开放，将会从全方面增强深圳的城市综合竞争力，补足深圳教育医疗等短板，提升民生水平，展现社会主义文化繁荣兴盛的现代

22、城市文明。全面增强城市综合竞争力政策解读完善生态文明制度、构建城市绿色发展新格局落实生态环境保护“党政同责、一岗双责”，实行最严格的生态环境保护制度，加强生态环境监管执法，对违法行为“零容忍”。坚持生态优先，加强陆海统筹，严守生态红线，保护自然岸线。实施重要生态系统保护和修复重大工程。生态建设全面提升城市综合竞争力2018年中国社科院发布中国城市竞争力报告，从排名中可以看出深圳虽然经济竞争力强势，但由于发展时间较短，底蕴较浅，深圳的城市综合竞争力落后于香港、广州等底蕴深的城市。2018年中国城市综合经济竞争力排行榜1.深圳0.66712.香港0.55943.上海0.41944.广州0.3062

23、5.北京0.25926.苏州0.22247.南京0.20008.武汉0.19539.台北0.188510.东莞0.18402018年中国城市宜居竞争力排行榜1.香港1.00002.无锡0.77983.杭州0.74084.南通0.73425.广州0.73246.南京0.73227.澳门0.71198.深圳0.70769.宁波0.707110.镇江0.7043中共中央党校中共中央党校国家行政学院国家行政学院经济学部副主任、教授王小广经济学部副主任、教授王小广建设中国特色社会主义先行示范区，创建社会主义现代化强国的城市范例，要求必须全面领先，而目前深圳在社会领深圳在社会领域、在生活现代化方面存在明显

24、的短板域、在生活现代化方面存在明显的短板。就社会治理来讲，深圳是政府管得少，较为粗放，在社会领域会造成各种能在社会领域会造成各种能力不足、不配套、不适应等问题。力不足、不配套、不适应等问题。综合竞争力补足短板，提升城市综合竞争力延伸思考65%65%非户籍人口65006500人/平方公里四个一线城市中排名第14.0%4.0%常驻人口增速67个重点城市中排名第36.6%6.6%小学生增速67个重点城市中排名第9人口流入量靠前人口密度大提升教育医疗水平难以像招商引资那样大规模一蹴而就，需要在引入制度上进行创新教育和医疗水平服务与配套的提高需要一个长期过程，配套短时间内跟不上发展目前深圳小学学位缺50

25、初中学位缺口达30%40%，学位缺口大，人口增长快，学位需求依旧增长短期内教育医疗对住宅项目影响依然显著补足深圳的教育医疗短板是一个长期过程，按照当前深圳人才引进的速度，深圳的幼儿园、中小学、医疗配套短时间内依旧严重缺乏，学位与医疗资源依旧是未来购房考虑的主要方面。意见指示将加大力度补足深圳城市综合竞争力上的短板如教育、医疗，但这是个长期过程，短时间内教育、医疗仍是稀缺价值点核心观点 其五51、深圳在社会领域、在生活现代化方面存在明显的短板2、意见全方面增强深圳的城市综合竞争力3、补足教育医疗短板是一个长期过程 深圳国际地位将获提升 未来投资属性增强通过举办大型赛事及各类国际型的活动和全球

26、海洋中心城市建设，深圳像北京上海一样，迅速增加国际曝光，提升国际认知，建设成为“全球标杆城市”，城市整体投资属性增强。意见：（六）加快形成全面深化改革开放新格局（六）加快形成全面深化改革开放新格局高标准高质量建设自由贸易试验区，加快构建高标准高质量建设自由贸易试验区，加快构建与国际接轨的开放型经济新体制与国际接轨的开放型经济新体制。推动更多。推动更多国际组织和机构落户深圳国际组织和机构落户深圳。支持深。支持深圳圳举办国际大型体育赛事和文化交流活动举办国际大型体育赛事和文化交流活动，建设国家队训练基地，建设国家队训练基地，承办重大主场外交活动承办重大主场外交活动。支持深圳加快建设。支持深圳加快建

27、设全球海洋中心全球海洋中心城市城市，按程序组建海洋大学和国家深海科考中心，探索设立国际海洋开发银行。，按程序组建海洋大学和国家深海科考中心，探索设立国际海洋开发银行。“这些措施有助于深圳在更多方面积累国际经验，成为中国建设社会主义现代化强国的城市范例。”中国（深圳）综合开发研究院常务副院长郭万达政策解读 作为示范区 深圳房市将维持高调控力度此次意见出台，着重强调了深圳房地产市场要以“平稳”、“健康”为主调来建立和发展房地产长效机制。作为中国特色社会主义先行示范区，深圳发展房地产市场将成为全国风向标，这将倒逼深圳在稳地价、稳房价、稳预期方面做好全国表率，可以期待未来深圳房市的调控力度将在很长的一

28、个时间内维持一个高强度意见中的民生保障政策：建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度，加快完善保障性住房与人才住房制度招商证券：深圳住房供需缺口矛盾依然存在，更多长效机制可期待，从当前看，深圳无疑已成为房地产调控政策试点的“首站”，未来深圳的房地产政策无论在“因城施策”，“住房保障”等上面或均会有更领先的政策试金，或体现在住房供应结构，住房保障金融支持等的试点上。”陈英楠（暨南大学金融学博士）：“中央定位深圳为先行先试示范区，在住房市场体系和住房保障体系双体系下，还应健全购租并举的住房制度，拓展租赁市场的供给来源；应当为

29、可能由政策红利引起的市场过热打预防针，让房价预期保持稳定。”政策解读意见的出台，意味着深圳城市地位以及国际认知的极大提升，但作为全国先进的表率，预计政策将延续严控的基调稳地价、稳房价、稳预期核心观点 其六63.意见强调建立平稳健康发展长效房市机制1.深圳国际地位将获提升 未来投资属性增强2.作为全国风向标，深圳将维持高调控力度，稳定房地产市场 以深圳为核心的城市圈进一步发展意见中人才政策：（七）助推粤港澳大湾区建设（七）助推粤港澳大湾区建设进一步深化前海深港现代服务业合作区改革开放，以制度创新为核心，进一步深化前海深港现代服务业合作区改革开放，以制度创新为核心，不断提升对港澳开放水平不断提升对

30、港澳开放水平。加快深港科技创新合作。加快深港科技创新合作区建设，探索协同开发模式，创新科技管理机制，促进人员、资金、技术和信息等要素高效便捷流动。区建设，探索协同开发模式，创新科技管理机制，促进人员、资金、技术和信息等要素高效便捷流动。推进深莞惠联动发推进深莞惠联动发展，促进珠江口东西两岸融合互动，创新完善、探索推广深汕特别合作区管理体制机制展，促进珠江口东西两岸融合互动，创新完善、探索推广深汕特别合作区管理体制机制。深圳将落实粤港澳大湾区核心引擎作用，一方面要对外提升对港澳开放水平；一方面要对内带动周边城市发展，联动莞、惠，融合珠江口东西两岸，发展深莞惠城市经济圈。深圳特色社会主义先行示范区

31、的定位也将影响周边城市，形成了良好的预期，带来更紧密的城市圈联动发展，对房价或将造成影响。林江（中山大学岭南学院教授、港澳珠三角研究中心副主任）：深圳被赋予建设中国特色社会主义先行示范区，在创新试验方面得到更多授权，意味着在制度创新和科技创新方面会进一步提升，这对周边城市会带来比较深远的影响。招商证券：随着人口、产业、贸易等多方面进一步加强联系，以深圳为核心的城市圈竞争力将进一步增强，对周边人口的吸附能力也将进一步提高。政策解读 深圳土地供应短缺将带来外溢需求意见中产业经济发展的落地和增长人口的居住需求离不开土地。目前，深圳土地供应已成为发展短板，在城市更新成为深圳的地供应主要来源的情况下，土

32、地限制缺乏将导致深圳产业及人口向周边城市外溢。与深圳互动紧密，协调发展的莞惠等地将主要承接深圳外溢。王小广（中共中央党校经济学部副主任、教授）：“一方面，城市空间开发过度，效率低下，产业和生态发展空间不足。深圳当前土地开发强度近50%，是全世界大城市发展中极少见的，比土地更为稀缺的香港高1倍，而单位土地GDP产出只有香港的1/5，过度挤占未来的产业和生态空间。陈鸿宇（广东省委党校原副校长、教授）：建设中国特色社会主义先行示范区，对深圳的发展目标、发展质量提出了更高的要求，赋予了深圳更多的政策，也给深莞惠都市圈带来更多的机会。深圳一方面会吸引集聚更多的人才等创新要素，另一方面外溢也将更加强烈。深圳地理上的局限难以支撑其城市地位行政区划会发生变更吗？发散性思考延伸思考THANK YOUTHANK YOU世联行始终致力于为“让更多人享受真正的地产服务”而努力