重庆新中式风格高层小高洋房住宅建筑方案设计-长厦安基-2019.06.pdf

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1、重庆两江新区悦来组团D22-1、D22-3、D24-1、D25-1地块 概念设计方案 PLANNING CONCEPT 2019.6 Contents 目录 CONTENTS P1 P1 基地分析 Base analysis P2 P2 市场分析 MARKET ANALYSIS P3 P3 规划设计 Planning and DESIGN P4 P4 展示区设计 Exhibition area DESIGN P A R T 01 基地分析 Base analysis 区位分析 LOCATION ANALYSIS 重庆 chongqing 渝北 yubei 悦来组团 yuelaizutuan 核

2、心商业区 蔡家 观音桥商圈 金州商圈 礼嘉商圈 会展中心 空港经济带 江北机场 渝北人民医院 重庆八中 巴蜀小学 吾悦广场 龙湖天街 大悦城 基地SITE 市人社局 体育公园 中央公园 园博园 照母山 森林公园 国际医疗中心 八中数据 谷校区 仙桃国 际数据谷 重庆北站 寸滩保港区 江北区域 悦来组团 开放式城市公园 基地位于渝北区悦来组团，距离江北国际机场9公里，距离火车北站距离江北区中心城区18公里。属于城市北扩的关键门户。渝北 史称“江巴分治”东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望，西连北碚、合川区，北接四川省广安地区的华蓥市。区位交通 REGIONAL TRAFFI

3、C 中央公园西 江北机场 公共交通：基地周边共三条轻轨线路，离基地最近的是已建轨道交通国博线王家庄站，五分钟步行可至。D22-3地块西侧为公交颜家湾站。在建轨道9号线 轨道6号线 轨道10号线 轨道3号线 轨道6号线 车行道路：基地通过悦清大道连接悦来大道、同茂大道可到达江北区、渝中区等主城其他区域。悦清大道 基地SITE 轨道5号线 在建轨道14号线 印象渝北 IMPRESSION YUBEI 印象 渝北 黄桷滴翠染衣肩 雨色空朦龙沐烟 借得瑶台一寸景 镶来渝北水云天 从小有名气的渝北到如今的未来城市新城中心，渝北成为新一代宜居区域，悦来组团是具有3条轻轨线路的地块。休闲 Leisure 运

4、动 宜居 Live well 植物 文化 Cultured 学校 便捷 Collage 多元化 休闲娱乐 多方位 环境 社群 现状分析 STATUS ANALYSIS 01资源 02交通 03地貌 项目紧邻东侧绿地，距仙桃国际数据谷、清溪河五分钟步行距离，距会展公园、嘉陵江五分钟车行距离。场地四周道路基本平齐，与市政道路接壤，东侧紧邻轨道王家庄站。场地已基本平整，局部还需调整。场地内西侧存在轨道保护区，可利用此区域打造景观。景观丰富 交通便利 场地平整 景观资源 PERIPHERAL RESOURCES 仙桃体育公园 区级公园区级公园 中央公园 城市公园 会展公园 城市公园 园博园 风景区 碧

5、津公园 城市公园 双龙湖公园 城市公园 观音公园 社区公园 沐仙湖湿地公园 社区公园 新城广场 社区公园 宝圣湖公园 区级公园 桃源公园 区级公园 方红书库 城市水库 嘉陵江 江河 红鼎高尔夫俱乐部 公园 基地SITE 周边景观资源丰富，离基地最近（十五分钟步行可到）的是重庆45.3万的山地海绵公园会展公园，周边还有碧津公园、体育公园、园博园、中央公园以及数个社区级公园。云兴体育公园 区级公园区级公园 云顶山公园 区级公园区级公园 官斗山 自然景观自然景观 景观打造 LANDSCAPE BUILDING 以城市绿地景观带为核心骨架，连接中央公园城市绿心,实现生机勃勃的邻里生活和公共娱乐，利用地

6、块内箱涵保护区，打造这一公园片区独一无二的滨水公共娱乐带景观轴。最大化利用周边绿地和城市公园。景观入口 景观节点 景观轴 用地红线 绿地城市广场 P 周边绿地 城市商业广场 中央公园 滨水景观 集散广场 缓冲广场 绿地广场 自然通廊 娱乐主题馆 亲子中心 D25-1 D24-1-2 D22-1 D22-3 周边未来规划 LANDSCAPE BUILDING D25-1 D24-1-2 D22-1 D22-3 教育用地 住宅用地 城市绿地 商业用地 公共设施用地 供电用地 地块东侧有较宽的城市绿化带；西侧规划有大量的商业和商务用地，或成未来商业商务中心；北侧有幼儿园及中学的教育用地，西侧有中小学

7、的教育用地，未来教育资源良好。周边配套 PERIPHERAL RESOURCES 10分钟步行圈 10分钟车行圈 基地SITE 渝北悦来小学 水土医院 渝北巴蜀小学 重庆八中 重庆江合煤化集团医院 市人社局 人力服务产业园 渝北体育馆 渝北实验小学 悦来会展中心 悦来板块是政府斥巨资打造的新城中心，配套先行，周边市人民医院、市检察院等市级行政单位都以落位建成。江北国际机场 重庆八中数据谷中学 悦来消防队 仙桃国际数据谷 中央公园 市检察院 市人民医院 地块价值分析 LAND CONDITIONS 地块价值评分标准 项目 距离 距离0.5KM 1KM 2KM 商业距离商业中心得分 5 4 3 交

8、通距离轻轨站得分 5 4 3 景观距离中交公园得分 5 4 3 医疗配套距离周边医院得分 5 4 3 教育距离周边学校得分 5 4 3 5分 5分 3分 5分 4分 场地地理位置优越，地块所在位置交通便利，景观资源良好，商业氛围浓郁，教育资源在2KM的辐射半径内。商业 交通 医疗 景观 教育 场地分析 VERTICAL ANALYSIS 整个场地 地形呈南高北低 东高西低 虽相对平缓但场地西侧有嘉陵江景 此坡度配合我们的设计应有恰到好处的江景收入观景阳台。且相对较缓的高差斜坡能让我们的设计更加有韵律 在起伏中感受设计的美学和景观的悦目 更能洗涤此间此景中的此人心。276.20 272.01 2

9、80.63 269.53 257.42 263.62 266.69 283.95 288.88 271.76 266.96 276.87 269.05 D22-1地块 D22-3地块 用地条件 LAND CONDITIONS 四块宗地均临近轨道王家庄站，交通便利。由于西侧临近城市干道，对居住有一定影响。宗地东侧为城市绿化带，视野较好；受场地内轨道保护线边界影响。地块D22-3容积率为1.8，地块D22-1容积率为2，地块D24-1-2、D25-1均为2.5。D24-1-2地块 D25-1地块 D24-1-2 D25-1 D22-1 D22-3 50m轨道保护线 50m轨道保护线 限制条件：1、

10、地块内有距轨道中心线50米的轨道保护区，限制实际用地面积；2、D22-1、D22-3地块建筑限高36M，无法实现3.0左右的容积率。整体呈西高东低的天际轮廓线，东侧第一排天际轮廓线不超过60M。整体呈西高东低的天际轮廓线，公共配套：公厕、垃圾收集点、9班幼儿园。整体呈西高东低的天际轮廓线。整体呈西高东低的天际轮廓线。用地面积用地面积 容积率容积率 计容面积计容面积 建筑限高建筑限高 扣除扣除50m轨道保护线用地后轨道保护线用地后实际容积率实际容积率 27096.7 1.8 48774.06 36M 2.78 用地面积用地面积 容积率容积率 计容面积计容面积 建筑限高建筑限高 扣除扣除50m轨道

11、保护线用地后轨道保护线用地后实际容积率实际容积率 36843.3 2.0 73686.6 36M 2.64 用地面积用地面积 容积率容积率 计容面积计容面积 建筑限高建筑限高 扣除扣除50m轨道保护线用地后轨道保护线用地后实际容积率实际容积率 21969.8 2.5 54924.5 80M 3.0 用地面积用地面积 容积率容积率 计容面积计容面积 建筑限高建筑限高 扣除扣除50m轨道保护线用地后轨道保护线用地后实际容积率实际容积率 38275.1 2.5 95687.75 80M 2.92 用地条件 LAND CONDITIONS D24-1-2 D25-1 D22-1 D22-3 轨道保护线

12、 轨道保护线 退轨道中心线25M 根据测算，建议突破用地条件：1、地块内有距轨道中心线50米的轨道保护区，实际用地面积大幅减小。根据相关规定，突破轨道保护区需专题论证。建议轨道保护线范围由50m突破至25m。2、D22-1、D22-3地块建筑限高36M，无法实现3.0左右的容积率。根据相关规定，D22-1、D22-3地块需适当突破限高。突破限高依据重庆市城市规划管理技术规定2018版，建筑控制高度指标表。P A R T 02 市场分析 Market analysis 整体市场 OVERALL MARKET 51%11%31%7%2018年年11月第一周住宅去月第一周住宅去化率化率 高层 小高层

13、 洋房 大平层 1、数据显示2018年1-9月份住宅成交主力面积段主要是70-90、90-110、110-130，也就是70-130，而130以上的面积段有一定市场，90-110的面积段成为市场主流。2、新房市场，金九银十去化率并不理想，11月份首周新盘一共33盘入市，整体去化率为40%，市场降温明显。从业态方面来看，高层去化率50%,小高层去化率11%，洋房去化率30%，大平层去化率7%，别墅去化率12%。而从区域方面来看江北区去化率最高81%，渝北区23%，沙坪坝区、南岸区、九龙坡区分别是10%、18%、37%，大渡口和北碚区56%和48%，巴南区14%，渝北区和巴南区整体去化率明显下降。

14、3、从楼盘分布来看，11月份第一周33盘，其中低端业态15%，占比45%，中低端业态整体去化率83%其中高层业态去化率100%。整体市场 OVERALL MARKET 截止2019年4月，重庆住宅市场依然以高层产品为主，占比75%，环比上升1.3个百分点；洋房、别墅、大平层占比25%，成交占比微跌。在高层方面，4月，主城高层市场供应减半，供应125.41万方，环比减少26%，成交182.11万方，环比增加24%。其中面积在90-110产品呈阶梯式上涨，价格在80-120万元产品销售占比超五成。在洋房方面，4月主城洋房供应回落，供应46.67万方，环比减少16%，成交58.32万方，环比增加23

15、4月主城别墅市场供应回落，供应12.15万方，环比减少22%，成交19.35万方，环比增加36%，成交均价14404元/，环比下降2%，同比上涨3%。随着市场供应量的减少，住宅各类产品均呈现供求的市场形势。截止目前，悦来板块已拍出8485-11711元楼面地价的多块容积率为1-2.5的宗地。本项目的楼面地价为9881元/。悦来板块对标项目 SURROUNDING PROPERTIES 智能城智能城 会展城会展城 生态城生态城 悦来悦来20172017年年-20182018年成交地块明细年成交地块明细 荣安 2017/12/11 楼面价：8485元/华侨城 2018/4/4 楼面价：9114

16、元/首钢 2017/4/1 楼面价：11711元/江山雲出 2018/6/28 5990 元/两江置业 2017/7/20 楼面价：7422元/华商悦江府 2017/1/25 楼面价：6025元/仙桃数据谷 2018/2/27 楼面价：9631 元/御景悦来 2018/6/27 5510 元/香港置地 2018/12/28 楼面价：6520元/拿地单位 成交楼面地价(元/)容积率 可建 体量（万）溢价率（）拿地时间 呈现 项目 四川友华龙宇 6025 2.11 43.49 54.49 2017-01-25 华商 悦江府 首钢地产 11711 1.00 6.66 67.3 2017-04-01

17、两江置业 7422 1.05 10.85 85.56 2017-07-20 荣安地产 8485 1.10 2.11 0 2017-12-11 荣安 柳岸潮鸣 仙桃数据谷 9631 1.48 22.14 0 2018-02-27 华侨城地产 9114 2.59 38.40 30.21 2018-04-04 华侨城+华宇+旭辉 5510 2.75 44.46 0 2018-06-27 御璟悦来 旭辉+华宇+华侨城 5990 2.39 38.73 0 2018-06-28 江山雲出 香港置地 6520 1.50 12.49 0 2018-12-28 北辰壹号 嘉悦江庭 棕榈泉悦江国际 国博城 北大资

18、源悦来 首地江山赋 根据推盘进度，预计今年年底到明年年初，周边主要竞品如下。其中香港置地，华商悦江府，御景悦来，江山雲出项目地价较低，楼面地价集中在6000元/左右 悦来板块对标项目 SURROUNDING PROPERTIES 周边产品 SURROUNDING PROPERTIES 周边主要竞品如下：望江府 华商悦江府 江山云出 高层、洋房 离中央公园较远 轻轨楼盘 大平层、洋房 大平层存量大 江景楼盘 小高层 项目体量大 江景楼盘 小高层待售 面积段紧凑 公园楼盘 竞品产品主要以小高层、洋房为主，面积段较大，存量较多；高层产品畅销无存量。御景悦来 周边产品 SURROUNDING PROP

19、ERTIES 周边楼盘信息表周边楼盘信息表 项目 待售/在售 产品 户型面积 建面均价 容积率 建筑风格 华商悦江府 在售 高层、洋房 高层：98-129 洋房：105-147 高层：11900 洋房：14600 2.11 新中式 望江府 在售 大平层、洋房 大平层：154-197 洋房：120-170 大平层：14400 洋房：15030 1.53 现代简约 江山云出 在售 小高层 120-140 15700 3.39 现代简约 御璟悦来 待售 小高层 90-119 13400 2.75 现代简约 北大资源悦来 在售 高层、洋房 高层：95-130 洋房：120-145 高层：11500 洋

20、房：13100 1.6 新古典 龙樾生态城 在售 叠拼 洋房 小高层 叠拼：145-151 洋房：146-161 小高层：94-138 叠拼：18300 洋房：15200 小高层：12550 2.47 现代简约 融创国博城 在售 叠拼 类独栋 叠拼：150-220 类独栋：510-520 叠拼：16500 类独栋：20000 1.8 欧式 首地江山赋 在售 2.6 北大资源悦来 御景悦来 望江府 SITE 本项目周边在售和待售楼盘中主要产品为高层、小高层和洋房，主要面积段在95-140，容积率在2.0左右。市场以90-140商品房为主 首地江山赋 融创国博城 华商悦江府 龙樾生态城 市场总结

21、MARKET SUMMARY 市场要点 essential 企业选择 choose 政策走向 towards 中小户型90-110面积段为主 高层、洋房去化率更高 提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例 规避风险，选择保险产品 合理规划，增加溢价（高层90-100，洋房100-140）P A R T 03 规划设计 Planning and DESIGN 项目名称：武林壹号 项目地点：中国，杭州 建成时间：2016年 建筑面积：343309 案例镜鉴一：功能型社区营造 在居住区内设置幼儿园、游泳池、社区中心等，完善社区服务配套，提升社区体验，打造多功能型生活社区。特色：配套齐全+丰富社区功

22、能+多样社区生活体验 案例镜鉴 CASE REFERENCE 案例镜鉴 CASE REFERENCE 项目名称：“天空之城“项目地点：新加坡 建成时间：2015年 建筑面积：113,959.6 案例镜鉴二：生态活力型社区营造 设计的革新点在于公共空间，外部区域和共享空间交织在一起在成群的塔楼中穿拆错落的出现，从地面层到顶层中穿梭自如，促进居民的互动交流，使之成为日常生活的一部分。特色：居住区与共享空间交织+可持续性设计 项目名称：丽敦豪邸 项目地点：新加坡 建成时间：2016年 建筑面积：220000 案例镜鉴三：品质社区营造 以“花瓣”重塑高层住宅形态结构与立面垂直表达，通过流线型的设计 和

23、现代的建筑风格，打造品质社区楼盘形象。特色：现代建筑风格+新颖造型设计 案例镜鉴 CASE REFERENCE 案例镜鉴 CASE REFERENCE 功能社区 生态活力社区 品质社区 镜鉴一：完善配套，丰富住区功能 提升住区品质 镜鉴二：完善配套，丰富住区功能 提升住区品质 镜鉴三：脱颖出周边楼盘 打造高端品质住区标杆 武林壹号 CHINA,HANGZHOU 天空之城 SINGAPORE 丽敦豪邸 SINGAPORE 以文化生态廊道为核心骨架，连接城市绿心，打造生机勃勃的邻里生活和公共娱乐居住社区 景观资源利用最大化，打造极致的城市景观生活氛围 墅式品质洋房住宅，凸显个性化精致生活 多样化公

24、共活动空间，勾勒出和谐美好的邻里生活画卷 要点三：依据重庆市城市规划管理技术规定2018第四十四条（一）容积率大于1.5的居住用地，其建筑层数大于4层的住宅建筑应当按照以下要求设置公共架空空间，其架空面积不计入容积率：1.架空总面积不小于上述四层以上住宅建筑底层总建筑面积的20%；2.架空空间所在单元的楼层内不得布置住宅；3.架空空间层高大于或者等于4.8米。要点一：依据渝北悦来8号地块可研报告二级评审文本 1、D22-3规划指标：容积率：不得大于1.8 建筑密度：不得大于35%建筑限高：不得大于36米 2、D22-1规划指标：容积率：不得大于2.0 建筑密度：不得大于35%建筑限高：不得大于

25、36米 3、D24-1-2规划指标：容积率：不得大于2.5 建筑密度：不得大于35%建筑限高：不得大于80米 2、D25-1规划指标：容积率：不得大于2.5 建筑密度：不得大于35%建筑限高：不得大于80米 设计要点 DESIGN POINTS 要点二：依据重庆市城市规划管理技术规定2018第十一条 住宅建筑密度应满足下表要求：容积率（far）住宅建筑净密度 1far1.2 40%1.2far2 30%2far2.5 25%2.5far 20%设计要点 DESIGN POINTS D22-3地块 容积率1.8 满容平均层数12.76 建筑密度35%小高层+洋房 规划条件 产品输出 D22-1地

26、块 容积率2.0 满容平均层数12.15 建筑密度35%小高层+洋房 规划条件 产品输出 D24-1-2 地块 容积率2.5 满容平均层数13.73 建筑密度35%高层+小高层 纯小高层 规划条件 产品输出 D25-1地块 容积率2.92 满容平均层数13.38 建筑密度35%高层+小高层 纯小高层 规划条件 产品输出 货值计算 VALUE CALCULATION 对各种产品组合引入中央公园市场均价进行货值测算，结合去化率；得出高层+小高层+洋房的组合为最佳组合 地块 方案一 方案二 方案一 方案二 D25-1 D24-1-2 产品类型 高层+洋房 高层+小高层 产品类型 高层+洋房 纯高层

27、住宅总建筑面积 95687 95687 住宅总建筑面积 54924 54924 高层占比(单价1.25W）65.05%39.19%高层占比(单价1.25W）62.56%0 小高层占比（单价1.45W）0 60.81%小高层占比（单价1.45W）0 100%洋房占比(单价1.58W）34.95%0 洋房占比(单价1.58W）37.44%0 住宅总货值（亿）13.06 13.12 住宅总货值（亿）7.54 7.96 总货值排名 2 1 总货值排名 2 1 去化率排名 2 1 去化率排名 2 1 推荐方案 推荐方案 货值计算 VALUE CALCULATION 对各种产品组合引入中央公园市场均价进行

28、货值测算，结合去化率；得出高层+小高层+洋房的组合为最佳组合 地块 方案一 方案二 方案一 方案二 D22-1 D22-3 产品类型 纯小高 小高层+洋房 产品类型 纯小高 小高层+洋房 住宅总建筑面积 73686 73686 住宅总建筑面积 48774 48774 高层占比(单价1.25W）0 0 高层占比(单价1.25W）0 0 小高层占比（单价1.45W）100%50.15%小高层占比（单价1.45W）100%60.64%洋房占比(单价1.58W）0 49.85%洋房占比(单价1.58W）0 39.36%住宅总货值（亿）10.68 11.62 住宅总货值（亿）7.07 7.32 总货值排

29、名 2 1 总货值排名 2 1 去化率排名 2 1 去化率排名 2 1 推荐方案 推荐方案 货值计算 VALUE CALCULATION 对各种产品组合引入中央公园市场均价进行货值测算，结合去化率；得出高层+小高层+洋房的组合为最佳组合 资源与限制 RESOURCES AND LIMIT 限高80m 限高80m 限高36m 限高36m 城市绿地 轻轨站 轨道保护线 轨道保护线 价值落位 一级价值区：享受中庭景观，小高层可远眺嘉陵江和绿 地景观，不会受到道路车辆的影响 二级价值区：享受中庭景观，小高层可远眺嘉陵江或绿 地景观，受到道路车辆的影响 三级价值区：享受中庭景观，受到道路车辆影响 概念生

30、成 CONCEPT GENERATION 小高层落位 洋房落位 CONCEPT GENERATION 方案生成 建筑高度 24 24 24 49.8 49.8 52.8 54 54 79.8 小区绿化 小区公共院落 小区公共院落 洋房独享院落 高层院落 效果展示 GENERAL LAYOUT 总平面图 GENERAL LAYOUT 总技术经济指标一览表（民用项目）项 目 规划条件 设计数值 备注 建设用地面积 124184.90 124184.90 居住户数 2390 居住人口（注1）7648 总建筑面积 447674.14 其中 地上建筑面积 353063.14 地下建筑面积 94611.0

31、0 1、居住（注2）271333.74 其中 高层 38022.36 小高层 178911.38 洋房 54400.00 2、配套用房 1821.02 75184.76 其中 1）物业管理用房 1343.02 74705.37 2）社区组织用房 478.00 479.39 3）9班幼儿园 3145.00 3146.28 不计容 4）垃圾站 100.00 100.54 5）公厕 60.00 60.60 5、架空活动空间 6383.50 6、地下车库 94611.00 总计容建筑面积 346679.64 停车位 2867 其中 室外 0 室内 2867 建筑高度（层数）79.80 18F 24F

32、18F 18F 18F 18F 18F 24F 24F 18F 18F 18F 18F 18F 17F 17F 12F 12F 11F 11F 11F 11F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 11F 楼栋分布 BUILDING DISTRBUTION 景观结构 LANDSCAPE STRUCTURE ANALYSIS 景观节点 景观轴线 产品设计 PRODUCT DESIGN 120+99 T4 产品设计 PRODUCT DESIGN 139 T2 产品设计 PRODUCT DESIGN 144 T2 方案再思考 基于品质打造和货值最大化这两

33、大原则，我们推导出方案一。但是由于本地块的地价和周边地价相比，周边竞品地价6000，本项目地价9000多，如何创造差异性卖点，将产品单价提高3000？设计策略“偷面积，从而偷地价”96 99 100 100 产品设计 PRODUCT DESIGN 96+99+99+99 客餐厅南北通透 十字流线居住舒适度高 刚需三房，配置齐全 阳台、飘窗面积赠送，高附加值 动静分区，动线合理 产品设计 PRODUCT DESIGN 99 赠送面积 7.5 赠送率 9.26%产品设计 PRODUCT DESIGN 130 复式跃下层 产品设计 PRODUCT DESIGN 130 复式跃上层 产品设计 PROD

34、UCT DESIGN 改造后三室两厅三卫，横向客餐厅及全卧室朝南，采光通透 奢享南向7.2m阔景阳台，观景视野最大化 挑空、阳台、飘窗面积赠送，高附加值 动静分区平层面积，复式产品，动线更为合理 赠送面积 29.78 赠送率 27.79%135 错复式T4 产品设计 PRODUCT DESIGN 产品设计 PRODUCT DESIGN 产品设计 PRODUCT DESIGN 户型索引图 赠送面积 30.17 赠送率 27.99%改造后四房两厅三卫，超大主卧套。赠送阳台，挑空空间，高附加值赠送。动静分区平层面积，复式产品，动线更为合理。8F复式洋房 产品设计 PRODUCT DESIGN 132

35、137+142+149 1F平面图 2F平面图 137 产品设计 PRODUCT DESIGN 赠送面积 26.91 院子面积 77.48 户型索引图 改造后四房两厅三卫，超大主卧套。赠送80超大院子，春意满庭，落英缤纷。三面开敞纵深次卧，尽享庭院景观。改造后 改造前 二层户型图 一层户型图 8F复式洋房 产品设计 PRODUCT DESIGN 132+137+142+149 3F平面图 4F平面图 149 产品设计 PRODUCT DESIGN 户型索引图 改造后四房两厅三卫，超大主卧套。超大露台赠送，俯拾间漫观云卷云舒。动静分区平层面积，复式产品，动线更为合理。改造后 改造前 四层户型图

36、 三层户型图 赠送面积 30.91 赠送率 23.08%露台面积 73.2 8F复式洋房 产品设计 PRODUCT DESIGN 132+137+142+149 5F平面图 6F平面图 142 产品设计 PRODUCT DESIGN 户型索引图 改造后四房两厅三卫，超大主卧套。高屋建瓴，独家露台，高附加值赠送。动静分区平层面积，复式产品，动线更为合理。改造后 改造前 六层户型图 五层户型图 赠送面积 22.11 赠送率 15.49%露台面积 7.7 8F复式洋房 产品设计 PRODUCT DESIGN 132+137+142+149 7F平面图 8F平面图 132 产品设计 PRODUCT D

37、ESIGN 户型索引图 改造后四房两厅三卫，超大主卧套。独家顶层露台，独占顶层私密空间。动静分区平层面积，复式产品，动线更为合理。改造后 改造前 八层户型图 七层户型图 赠送面积 22.11 赠送率 16.75%露台面积 18.18 效果展示 GENERAL LAYOUT 总平面图 GENERAL LAYOUT 总技术经济指标一览表（民用项目）项 目 规划条件 设计数值 备注 建设用地面积 124184.90 124184.90 居住户数 2390 居住人口（注1）7648 总建筑面积 374065.92 其中 地上建筑面积 279454.92 地下建筑面积 94611.00 1、居住（注2）

38、271304.89 其中 高层 38022.36 小高层 195566.50 叠拼别墅 37716.03 2、配套用房 1600.20 1605.39 其中 1）物业管理用房 1122.20 1126.00 2）社区组织用房 478.00 479.39 3）9班幼儿园 3145.00 3146.28 不计容 4）垃圾站 100.00 100.54 5）公厕 60.00 60.60 5、架空活动空间 6383.50 6、地下车库 94611.00 总计容建筑面积 273071.42 停车位 2867 其中 室外 0 室内 2867 建筑高度（层数）79.80 楼栋分布 BUILDING DIST

39、RBUTION 18F 18F 18F 18F 18F 18F 18F 18F 18F 18F 18F 17F 17F 26F 26F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F 8F D25-1地块总平面图+指标 GENERAL LAYOUT D25-1地块技术经济指标一览表（民用项目）项 目 规划条件 设计数值 备注 建设用地面积 38275.10 38275.10 居住户数 832 居住人口 2662 总建筑面积 131867.80 其中 地上建筑面积 97283.80 地下建筑面积 34584.0

40、0 1、居住（注2）94963.20 其中 高层 38022.36 小高层 56940.84 2、配套用房 562.00 563.10 其中 1）物业管理用房 395.60 396.21 2）社区组织用房 166.40 166.89 3）9班幼儿园 3145.00 3146.28 不计容 4）垃圾站 100.00 100.54 5）公厕 60.00 60.60 5、架空活动空间 1596.36 6、地下车库 34584.00 总计容建筑面积 95687.75 95687.44 (0.31)容积率 2.50 2.50 建筑密度 35%20.9%绿地率 30%30%停车位 1048 其中 室外 0

41、 室内 1048 建筑高度（层数）79.80 交通分析 TRAFFIC ANALYSIS 小区主入口 小区次入口 车库入口 住宅入户 小区内部道路 小区外部道路 D25-1地块 景观结构 LANDSCAPE STRUCTURE ANALYSIS 景观节点 景观轴线 D25-1地块 消防分析 FIRE ANALYSIS 消防回车场 消防车出入口 消防扑救面 小区消防车道 市政消防车道 D25-1地块 配套设施 SUPPORTING FACILITIES 体育活动场地 垃圾收集点 物管用房 D25-1地块 竖向设计 VERTICAL ANALYSIS 市政道路设计标高 场地设计标高 D25-1地块

42、 266.96 272.70 276.97 271.50 270.30 268.90 269.90 268.00 266.00 D24-1-2地块总平面图+指标 GENERAL LAYOUT D24-1-2地块技术经济指标一览表（民用项目）项 目 规划条件 设计数值 备注 建设用地面积 21969.80 21969.80 居住户数 412 居住人口（注1）1318 总建筑面积 76899.56 其中 地上建筑面积 56505.56 地下建筑面积 20394.00 1、居住（注2）54610.54 其中 小高层 54610.54 2、配套用房 313.10 313.74 其中 1）物业管理用房

43、230.70 231.17 2）社区组织用房 82.40 82.57 5、架空活动空间 1581.28 6、地下车库 20394.00 总计容建筑面积 54924.50 54924.28 (0.22)容积率 2.50 2.50 建筑密度 35%22.8%绿地率 30%30%停车位 618 其中 室外 0 室内 618 建筑高度（层数）54.00 交通分析 TRAFFIC ANALYSIS 小区主入口 小区次入口 车库入口 住宅入户 小区内部道路 小区外部道路 D24-1-2地块 景观结构 LANDSCAPE STRUCTURE ANALYSIS 景观节点 景观轴线 D24-1-2地块 消防分析

44、 FIRE ANALYSIS 消防回车场 消防车出入口 消防扑救面 小区消防车道 市政消防车道 D24-1-2地块 配套设施 SUPPORTING FACILITIES 体育活动场地 垃圾收集点 物管用房 D24-1-2地块 竖向设计 VERTICAL ANALYSIS 市政道路设计标高 场地设计标高 D24-1-2地块 273.00 276.20 275.50 275.50 275.50 276.97 D22-1地块总平面图+指标 GENERAL LAYOUT D22-1地块技术经济指标一览表（民用项目）项 目 规划条件 设计数值 备注 建设用地面积 36843.30 36843.30 居住

45、户数 666 居住人口（注1）2131 总建筑面积 100050.32 其中 地上建筑面积 75267.32 地下建筑面积 24783.00 1、居住（注2）73251.81 其中 叠拼别墅 23747.13 小高层 49504.68 2、配套用房 433.35 434.23 其中 1）物业管理用房 300.15 300.82 2）社区组织用房 133.20 133.41 5、架空活动空间 1581.28 6、地下车库 24783.00 总计容建筑面积 73686.60 73686.04 (0.56)容积率 2.00 2.00 建筑密度 35%29.9%绿地率 30%30%停车位 751 其中

46、 室外 0 室内 751 建筑高度（层数）49.80 交通分析 TRAFFIC ANALYSIS 小区主入口 小区次入口 车库入口 住宅入户 小区内部道路 小区外部道路 D22-1地块 景观结构 LANDSCAPE STRUCTURE ANALYSIS 景观节点 景观轴线 D22-1地块 消防分析 FIRE ANALYSIS 消防回车场 消防车出入口 消防扑救面 小区消防车道 市政消防车道 D22-1地块 配套设施 SUPPORTING FACILITIES 体育活动场地 垃圾收集点 物管用房 D22-1地块 竖向设计 VERTICAL ANALYSIS 市政道路设计标高 场地设计标高 D22

47、1地块 280.96 278.60 272.00 275.60 274.80 277.20 268.00 268.00 274.00 D22-3地块总平面图+指标 GENERAL LAYOUT D22-3地块技术经济指标一览表（民用项目）项 目 规划条件 设计数值 备注 建设用地面积 27096.70 27096.70 居住户数 480 居住人口（注1）1536 总建筑面积 65204.94 其中 地上建筑面积 50354.94 地下建筑面积 14850.00 1、居住（注2）48479.34 其中 叠拼别墅 13968.90 小高层 34510.44 2、配套用房 291.61 294.3

48、2 其中 1）物业管理用房 195.61 197.80 2）社区组织用房 96.00 96.52 5、架空活动空间 1581.28 6、地下车库 14850.00 总计容建筑面积 48774.06 48773.66 (0.40)容积率 1.80 1.80 建筑密度 35%29.9%绿地率 30%30%停车位 450 其中 室外 0 室内 450 建筑高度（层数）49.80 交通分析 TRAFFIC ANALYSIS 小区主入口 小区次入口 车库入口 住宅入户 小区内部道路 小区外部道路 D22-3地块 景观结构 LANDSCAPE STRUCTURE ANALYSIS 景观节点 景观轴线 D2

49、2-3地块 消防分析 FIRE ANALYSIS 消防回车场 消防车出入口 消防扑救面 小区消防车道 市政消防车道 D22-3地块 配套设施 SUPPORTING FACILITIES 体育活动场地 垃圾收集点 物管用房 D22-3地块 竖向设计 VERTICAL ANALYSIS 市政道路设计标高 场地设计标高 D22-3地块 280.96 278.60 272.00 277.00 278.70 283.27 275.20 280.00 281.80 279.00 头排建筑天际线 后排建筑天际线 方案设计天际线 天际线分析 SKYLINE ANALYSIS 头排建筑天际线 后排建筑天际线 4

50、9.8m 54m 49.8m 79.8m 24m 24m 49.8m 54m 79.8m 54m 54m 剖面示意 SECTIONAL VIEW 1-1剖面示意图 剖面示意 SECTIONAL VIEW 2-2剖面示意图 立面风格 FACADE STYLE 立面风格 FACADE STYLE 立面风格 FACADE STYLE 立面风格 FACADE STYLE 立面风格 FACADE STYLE P A R T 04 展示区设计 Exhibition area DESIGN 快节奏开发 Villa environment 幼儿园兼做售楼处 匠心品质 Ingenuity 简洁细腻的建筑空间和立