重庆天江里商业地产招商服务建议书-2019.06.pdf

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1、天江里商业招商服务建议书2019年6月提升项目真实价值一、市场机会2.区域资源及人口分析1.本体分析3.区域商业格局二、价值呈现1.定价方法2.品牌加盟中心3.商业氛围包装5.招运结合4.鉴正伟业商家资源库6.招商造势及推广服务思路壹项目初判贰项目定位伍商务合作条款肆招商策略与执行叁案例精选壹项目初判1、本体分析2、区域分析01 本体分析1.1.1项目本体分析 项目商业竣工过早，外墙形象落伍陈旧，周边人气密集，但在本项目消费欲望不强，需要进行氛围包装及通过项目造势活动，从新树立项目形象，培养消费习惯；并通过养商期提升商家信心。商业交房早，形象陈旧；需从新树商业形象，培养消费习惯1.1.2货量梳

2、理楼层楼层数量数量建面建面套内套内1F344203.992716.392F162581.031825.343F91642.191178.714F6974.65809.64合计65 9,488.85 6,530.08 商业部分总面积9488.85平方米，与区域商业布局中无明显体量优势，二三四楼有露台设计，部分商铺使用面积大于实际面积；目前划铺是以100左右为主。1.1.3项目四至NorthSouthWestEast项目西侧是兴盛大道及中渝梧桐公馆，但考虑本项目商业位置因素，只能提供一定的消费人群项目北侧是驾校训练场所，通达性和展示面较差项目东临为公园置尚和鲁能星城住宅区，为本项目提供大量的消费人

3、群，是本项目主要的客源地项目南临本项目另外一期住宅小区，为本项目提供一定的消费人群1.1.4物业结构分析临街露台缺乏商业体验性；增加装饰包装氛围，提升商业体验感。1.1.4物业结构分析一楼门面缺少人流停留点；利用商铺外面的绿化带增加商家外摆空间，制造人流停留点，给商家带来看得见的价值。1.1.4物业结构分析内街缺乏商业空间感；加楼板增加空中露台区域，提升体验感。比邻龙头寺公园，又与双轻轨紧密联系，周边社区配套成熟，本体结构优良项目发展空间大02 区域分析1.2.1区域资源分析项目具有优越的交通条件，需对业态品质进行把控，提档项目的商业品质。周边教育资源充足，可对教育培训方向的业态进行考虑。交通

4、学校干道轻轨公交幼儿园中小学兴盛大道、文慧路3号线、10号线30多条公交线路锦华幼儿园、智多星幼儿园、巴蜀幼儿园、三色幼儿园、景德幼儿园巴蜀中学、佳华社区小学、皇冠实验中学、18中、41中本项目锦华幼儿园智多星幼儿园18中巴蜀幼儿园巴蜀中学三色幼儿园景德幼儿园佳华社区小学皇冠实验中学1.2.2区域人口分析楼盘楼盘类别类别规划户数规划户数规划人口规划人口中渝梧桐郡高层470014100保利香槟花园高层14004200公园置尚云尚高层、洋房20006000天江鼎城高层15004500鲁能星城高层730021900金科公园王座洋房、高层18005400.合计30万项目1KM以中高端小区为主，规划常住

5、人口约30万人（含办公人群和学生），居民大多数为外来人口。本项目1km1.2.3消费人口分析 项目周边半径1km总人口约30万人，其中办公人群约8万人，周边日均客流2万人，消费力强，因此本项目消费档次不能过低。人口基数密集，消费力强，档次不宜过低1.2.4区域市场分析本项目星城秀街2.5万90元/月鲁能星城2万110元/月公园里1万80元/月梧桐郡2万90元/月保利3.2万120元/月上品拾陆1.5万80元/月目前周边商业体量大，商业环境杂乱、且业态同质化十分严重。项目体量租金状态上品拾陆1500080经营较差公园里1000080经营一般星秀街2500090经营较好鲁能星城20000110经营

6、较好保利32000120经营一般梧桐郡2000090经营较差.合计2000001.2.4竞争对手分析街区商业鲁能星城、中渝梧桐公馆、保利香槟花园等。商业类型：主干道街区商业商业特征：业态组合杂乱1.2.5小结u区域交通便捷，到达性高u区域人口密集，消费能力强u区域商业体量大，但商家经营环境杂乱，且业态同质化严重明珠蒙尘待发现区域商业价值高，经营环境与业态需提档升级1.3整体策略方向形成目前区域人口密集，消费实力强区域社区商业存量大，同质化严重周边商业形象差，商业氛围不足，急需提档升级符合周边消费结构的深化定位鉴正伟业资源导入 根据对项目周边商业市场现状及项目本体的初步分析，我们得出了以下商业研

7、究方向：本项目推出时间长，项目形象陈旧，市场信心不足贰项目定位1、定位思考探讨一2、定位思考探讨二3、鉴正伟业资源2.1.1.1形象定位漫生活、高品位、亲子圈2.1.1.2消费者定位办公人群年轻家庭周边游客周边居民品质、隐私、放松聚会、便利、社交亲子、温馨、娱乐趣味、休闲、娱乐2.1.1.3概念导入社区配套商业公园配套商业主题商业01 定位探讨一2.1.2.1项目主题定位定位一：精品邻里中心2.1.2.2业态组合餐饮45%休闲娱乐5%教育培训20%生活配套30%配比分类餐饮生活配套教育培训休闲娱乐业态特色餐饮生活超市儿童教育KTV轻餐饮家政、中介、彩票文化培训SPA快餐干洗、缝补、护理技能培训

8、酒吧自助餐家居零售老年学堂按摩宴会餐银行、齿科、药店图书馆网咖按照商业逻辑，进行初步业态配比KTV娱乐餐饮宴会餐休闲咖啡教育培训生活超市2.1.3.1场景打造方向K i n e t i c活 跃R h y t h m节 奏 感U n d u l a t i n g波 动 感2.1.3.2场景打造方向/顶棚与地面设计意向2.1.3.3场景打造方向/餐饮区设计意向2.1.3.4场景打造方向/卫生间设计意向2.1.3.5场景打造方向/休息区设立2.1.4.1品牌导入2.1.4.2品牌导入02 定位探讨二2.2.1.1项目主题定位定位二：家庭亲子中心2.2.1.2业态组合餐饮17%儿童游乐11%教育培

9、训44%生活配套17%儿童零售11%配比分类餐饮生活配套教育培训儿童游乐儿童零售业态特色餐饮生活超市儿童教育海洋球儿童玩具轻餐饮家政、中介、彩票文化培训碰碰车儿童服饰快餐干洗、缝补、护理技能培训淘气堡儿童食品自助餐家居零售老年学堂电玩婴幼儿用品宴会餐银行、齿科、药店图书馆按照商业逻辑，进行初步业态配比2.2.2.1品牌导入基于项目现状与定位方向，降低运营风险建议教育品牌整体导入，可引进鉴正伟业战略合作伙伴：一站式儿童教育城 彩虹湾2.2.2.1品牌导入彩虹湾国际儿童教育中心让儿童健康快乐成长聚焦打造中国独家“1+N”模式的国际儿童教育学院1是一个基地/中心彩虹湾儿童教育研究院N是多种儿童教育娱

10、乐配套等组合，利用全球知名老师学者进行其中串联。2.2.2.2商业模式“儿童教育培训平台+电商”模式 通过联营共享方式带来的规模、资金、数据，形成最大规模的教育培训线上线下双向平台1、通过规模效应的强议价能力，让利给消费者同时获取平台渠道利润（联营扣点）2、掌握大规模现金流，获取利息等收入3、通过线下反哺线上，线上线下联动，转化流量，电商获取渠道利润4、陆续推出的社区、通过龙头效应带来的厂家营销资源投入。5、利用渠道优势，做在线教育的渠道方，设立教育网红直播间。5、后期通过与基金、银行等机构的合作，（教育基金、贷款等业务）商业模式盈利模式（同样适用于加盟商）2.2.2.3产品优势成长体系集聚效

11、应专注优势规模效应品牌效应宝宝的彩虹生活通过设置生活环节让学员宝宝体验生活1、第一张银行卡2、商城3、宝宝相册等家长根据宝宝的数据评定，看选择彩虹湾提供学习课程（学习计划、儿童课程、父母课程、专家答疑、测评指导）育儿问答彩虹社区（儿童栏目、热点话题、精彩博客、服务团队）彩虹宝宝还可以得到如下的素质教育大型户外儿童体验教育基地、全国中小学生社会实践基地、中小学生生存自救与互救体验基地、防灾救灾体验教育基地等彩虹童年素质教育生活家长修炼家长的自我修炼彩虹基地专属成长体系伴随，彩虹宝宝精彩童年每个学员都会有属于自己的唯一ID，跟随学习、生活、成长，并记录下他的属性，进行脸谱化，作出精准的服务2.2.

12、2.4运营优势联营共享智慧商业平台安全标准化大数据全数字化信息分发系统标准化CRM智慧商业1、机构可向家长发送课程变动、上下课等信息2、家长可收到学员签到等等消息3、商管可向机构、家长发送信息4、机构可对课程、价格进行上架及变动5、家长可通过微信下单、请假、查询等1、会员的运营2、会员的营销1、学员大数据2、机构大数据3、资金大数据从学员签到到家长的业务办理等从机构的营销到园区的管理等全部采用数字化运营。效率+体验+收益30%统一的服务策略及流程（接待招生、培训商家、服务客户等）03 鉴正伟业资源2.3.1意向品牌商家2.3.1意向品牌商家2.3.1意向品牌商家2.3.1意向品牌商家叁服务案例

13、精选3.1服务案例精选湖滨格调商业服务成果：当期完成合同目标101%服务成果：当期完成合同目标101%签约品牌：鲜丰水果、嗨抄手、秦云老太婆摊摊面、念家便利店、临江门火锅等服务成果：当期完成合同目标96%服务成果：当期完成合同目标96%签约品牌：Hala健身工作室、凡诚整装工作室、索尼机器人、德国HADA乐迪堡等服务成果：当期完成合同目标87%服务成果：当期完成合同目标87%签约品牌：尚客优、墨鱼足疗会所、郡栖酒店、后客智慧酒店、云中会所、一只耳竞技等项目名称：香港置地约克郡项目位置：重庆照母山金州商圈总建筑面积：200万方商业面积：约80万方整体定位：金州商圈核心商业中心物业类型：集中商业、

14、社区商业、临湖格调商业、办公、loft、soho等提供服务：招商策划+招商服务SOHO商业社区商业3.1服务案例精选项目名称：南商新天地项目位置：重庆市南川区西城街道龙井路3号总建筑面积：约8万方商业面积：33,601整体定位：南川文娱中心，体验式生活广场物业类型：天街商业提供服务：定位深化+招商服务+商业运营服务成果：当期招商合同目标完成率113%主力店签约品牌：上影国际影城、星士力健身房、加勒比海鲜大排档、正宗小郡肝串串、凤江阁老火锅、云海全球购、雅诗艺术、速度披萨、禾声语言培训、海韵琴行、T台秀、金学士英语、鲁轩创艺美术培训、国术堂、屹泽舞蹈培训等3.1服务案例精选项目名称：南城中央广场

15、项目位置：武隆巷口镇建设东路人民医院对面总建筑面积：12万方商业面积：5万方整体定位：邻里中心物业类型：裙楼提供服务：前期策划+招商服务+销售服务服务成果：签约主力店：永辉超市、苏宁易购、每家美精品建材城、海宁皮革城、周大生、杀牛场火锅、电信营业厅等香港置地长嘉汇中海紫御江山金悦熙城康泉彩虹湾儿童教育城南湖凯旋广场昌州风情步行街泸州天远广场首创嘉陵十里3.1服务案例精选肆招商策略及执行1、招商策略2、鉴正伟业体系3、招商时间铺排01 招商策略4.1.1招商次序主力店：超市/星级农贸市场、教育培训、社区影院、特色餐饮、快时尚首先进行预招商，先落实大店、主力店，以此再带动小店及特殊业态的租赁主力店

16、 次主力店 大铺 小铺鉴正伟业商业团队就新城中心商业主力店消费者粘性展开市调，结果显示：超市/星级农贸市场消费者粘性最佳，教育培训第二，再次是餐饮主力店、影院、快时尚4.1.2服务内容1.甲乙双方共同完成一铺一价表2.优惠政策3.审批流程4.审批权限5.合同审批文件6.租赁合同7.意向协议1.项目定位优化2.业态规划3.招商目标分解4.招商执行策略1.招商手册包含DM单建议2.推广计划建议3.费用预算建议4.招商渠道建议5.商业包装建议1.协助甲方签订意向合同2.协助甲方租赁合同3.协助商家与甲方工程部协商改造工程条件4.法律文本参考招商政策及文本招商方案政策推广招商执行指导招商顾问服务主要包

17、含以下方面，但不限于以下方面4.1.3整体招商思路1、拔高项目形象【将项目从区域型商业提高到新高度】2、提升项目热度【通过持续的媒体与活动炒热项目，为项目招商提供支撑，树立商家信心】3、用招商业绩说话【通过品牌商家入驻、媒体、活动以及现场包装改变项目原有的旧形象，刺激吸引本地商家，用招商成绩说话】01制造热点合理炒作制造热点合理炒作02品牌效应品牌效应03活动体验传播活动体验传播04放水养鱼放水养鱼05招商成绩说话招商成绩说话多部门分工细化并协同参与部门：1.甲方：工程部、物管部、商运部、营销部、财务部2.乙方：商业中心、策划中心、400客户中心多部门分工细化并协同参与部门：1.甲方：工程部、

18、物管部、商运部、营销部、财务部2.乙方：商业中心、策划中心租赁客户资料移交表成交客户确认单4.1.4招商服务流程02 鉴正伟业体系4.2.1策略一：定价方法市场调研市场权重打分商铺权重打分一铺一价表周边市场均价和业态占比对标项目均价和业态占比通过商铺权重修正得出本项目市场租金得出本项目基础价格根据招商完成率，阶段性调高租金价格备注：本案招商需要考虑一户一价，根据面积、品牌不同，招商政策则不同。4.2.1策略一：定价方法周边区域社区商业整体租金水平中等，首层租金范围在80-120元/月项目名称商业类型租金情况经营状况上品拾陆街区商业80经营较差公园里街区商业80经营一般星秀街街区商业90经营较好

19、鲁能星城街区商业110经营较好保利街区商业120经营一般梧桐郡街区商业90经营较差4.2.1策略一：定价方法市场权重打分法因素分析比较项目本项目上品拾陆公园里星秀街鲁能星城保利梧桐郡租金价格（X）80809011012090权重10%20%30%12%16%12%地段级差208991213129交通通达度106779997繁华程度15557121265人流15447131285经营规模103566666品牌影响力104456844业态规划104555554停车配套104554643合计(w)10038445167715443权重值93 7 14 21 12 25 14 租金算法因数公式楼层楼层

20、系数市场价格一层100%93二层32%30三层30%28四层28%26 按照权重打分首层市场租金93元/。4.2.2策略二：品牌加盟中心 西南商业地产网及其商业地产操盘载体（重庆鉴正伟业房地产经纪有限公司）通过其掌握的丰富商业物业资源、人脉资源网、加盟品牌资源，为品牌方和投资者实现双向匹配。同时为双方推介合适的商业物业，其中包括我司经营及招商服务的项目，非我司招商服务的项目，以及寻找符合品牌方要求的项目。4.2.2策略二：品牌加盟中心鉴正伟业品牌加盟中心4.2.3策略三：商业氛围包装包装方向:情景式 体验感 提醒：商业包装要注意三点1、符合功能和业态2、复合整体风格3、突出理想商业氛围4.2.

21、3策略三：商业氛围包装1、沿街商铺增加导视、店招、道旗、街铺包装等；2、内街包装、标识、绿植、休闲设施、小品等；3、加强昭示性氛围的营造，增强商业感，引导人流进入。4.2.3策略三：商业氛围包装建议：外摆区域增加商业价值划定外摆区域，衔接公园景观资源，使得商家能够看到项目价值4.2.3策略三：商业氛围包装利用广场打造聚集人气的磁石点利用广场打造聚集人气的磁石点4.2.3策略三：商业氛围包装商业亮化的功能：照明、人流引导、营造商业氛围、商业形象展示与传播（夜间打卡）地灯墙面灯，顶灯景观灯路灯打造方向未来网红打卡圣地133收录133家大型品牌商家开店规范60000收录约60000家中小型商家开店规

22、范15编纂并收录超过15个行业的商业规划：百货、超市、餐饮、影院、珠宝首饰、数码家电、服饰、化妆品、家居、酒店、婴幼消费、书店、影楼、文化连锁、休闲娱乐鉴正伟业商家资源白皮书4.2.4策略四：鉴正伟业商家资源库导入主力店品牌休闲体验特色餐饮零售专营合作品牌4.2.4策略四：鉴正伟业商家资源库导入4.2.4策略四：鉴正伟业商家资源库导入/社区商业商家资源精品生活特色餐饮培训类4.2.5策略五：招商运营结合加快后期运营管理上手速度加快项目资金健康流转相抵后期存活风险1.市场推广2.促销管理3.消费者关系管理4.商家关系管理5.营销管理营销管理1.租务管理2.广告位管理3.服务品质管理4.消费者环境

23、优化5.运营管理运营管理1.业态优化2.租户调整3.再招商4.商机经营评估5.运营招商管理运营招商管理4.2.6策略六：招商造势及推广4.2.6策略六：招商造势及推广鉴正伟业自有媒体资源及战略媒体鉴正伟业官方网站西南商业地产门户网站官方社媒战略合作媒体4.2.6策略六：招商造势及推广4.2.7媒体整合渠道媒体名称备注搜索渠道以百度举例，其他类推。百度品专、百度华表、百度知心、百度阿拉丁、百度关键词、百度网盟、百度DSP、百度橱窗等量极大，关键词竞价操作难度极大导航广告hao123、360导航、搜狗导航、2345导航、UC导航等量大，导航效果较好，好位置比较贵社交类陌陌、探探、微信、QQ、微博、

24、Instgram、KOL影响明显，标签清晰电商应用淘宝、支付宝、京东、一号店、苏宁易购、微店、拼多多视频自媒体优酷、土豆、爱奇艺、搜狐、新浪视频、抖音、西瓜视频、斗鱼、虎牙、快手、淘宝视频KOL影响明显，冷启动必做新闻自媒体虎嗅、36Kr、百度百家、今日头条号、搜狐、网易、腾讯、新浪自媒体冷启动必做垂直媒体携程旅游、蚂蜂窝旅游、穷游、去哪儿、TripAdvisor、途家、Airbnb、驴妈妈、美团酒店、大众点评社群渠道QQ空间、豆瓣、知乎、天涯、微信群，QQ群，豆瓣小组、重庆购物狂标签清晰，KOL影响明显官方媒体服务号、订阅号、微博官号、官方博客、官方社区03 招商时间铺排4.3.1招商服务时

25、间铺排时间节点第1月第2月第3月第4月第5月第6月第7月第8月第9月第10月11月招商节点 完成满铺招商商家装修期招商筹备阶段招商正式启动阶期火热招商阶段持续招商阶段开业筹备阶段主力店招商政策确定主力店签定合同大力拓展、筛选意向商家优选品牌商家商务洽谈开业活动筹备招商政策出台(一铺一价表）主力业态邀约、洽谈商务谈判持续签约持续签约主力店洽谈筛选按业态分工、分业态招商对接签约商家按装修标准，审核装修图纸商家进场装修推广节点网推公司、广告公司、活动公司签定产品发布会持续网络炒作持续网络炒作网络炒作官媒建立主力店签约仪式品牌商家体验活动暖场活动开业预热活动开始发声网络炒作暖场活动现场体验活动开业活动

26、暖场活动事件炒作伍商务合作条款5.1服务内容及报价服务内容服务内容服务目标时间安排服务费用天江里招商策划+招商执行满铺招商8个月月费：5万元/月佣金：4个月租金备注：1、该报价不包含网推公司、设计公司、制作公司、活动公司等外服合作单位费用；陈贤林重庆鉴正伟业房地产经纪有限公司 董事重庆市三峡广场零售协会 副会长重庆白鲸商贸发展有限公司 股东重庆利民物业管理有限公司 秘书长谢连伟 重庆鉴正伟业房地产经纪有限公司 董事 重庆高品投资有限公司 董事长 重庆铭鑫百货公司 董事长 重庆天宇百货公司 副总经理张 洪重庆鉴正伟业房地产经纪有限公司 董事重庆白鲸商贸有限公司 董事长重庆高品投资有限公司 股东重

27、庆登川商贸有限公司 副总5.2顾问团队王忠乾常务副总商业中心总经理从事商业地产咨询、执行服务超过15年，主持参与多个西南区大中型商业的招商并取得佳绩，具备丰富的招商管理经验及广泛商家资源。李勇李勇总经理策划中心总经理超过18年的商业地产从业经验，服务超过50个大中型商业地产项目，作为商业资深专业人士，累计了丰富的各类型商业操盘经验。兰华营销中心总经理拥有超过15年的房地产营销经验，参与及操作项目超过数百万平方米，擅长项目的营销策划、营销执行及管控。吴新志运营中心总经理拥有超过20年的商业招商、运营管理经验，曾负责珠海吉大免税商城在内的多个大型商业项目的招商运营管理工作，并取得佳绩。5.3商业顾问团队5.4招商执行团队执行统筹人商业中心总经理 辅助团队 营销中心总经理 辅助团队 运营中心总经理商业中心招商主管（2人驻场）招商经理（1人驻场）辅助团队 咨询顾问中心总经理执行负责人 商业中心总监（1人驻场）策划中心策划经理（1人阶段性驻场）策划师感谢聆听THANKS联系我们地址：重庆市九龙坡区奥体中心西门18号3楼合作电话：023-67701916 13658453390（韦女士）网址：