浙江玉环万达销售住宅两块地项目销售物业规划建筑方案【 用地193亩容积率 2.4】投标方案-联创-2019.10.pdf

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1、万达某项目销售物业规划建筑方案2019.10正本鸟瞰图打造玉环新城区域标杆鸟瞰图打造玉环万达滨江豪宅沿街透视图成为玉环新城“城市名片”高层单体透视图高层单体透视图单元入口图叠院人视图叠院人视图合院宅间空间售楼处透视图售楼处透视图售楼处透视图售楼处透视图项目解读PROJECT INTERPRETATION区位概况SITE LOCATION玉环新城SITE漩门湾国家湿地公园本项目位于浙江省玉环市北部玉环新城，距市中心仅10KM。玉环市区YUHUAN玉环印象：三面环海，魅力宜居宝岛玉环新城为发展热土，项目位于核心区域，未来潜力巨大。上位规划SUPERORDINATE基地基地基地交通便利，可达性高，北

2、侧紧邻疏港公路（226省道）周围道路都已建成，路网密度高，出行便利交通资源TRAFFIC RESOURCES银湖大道金海大道226省道76省道1km3km清港客运中心芦浦车站周边景观优渥，北侧毗邻生态绿道，远眺漩门湾景观资源LANDSCAPE ANALYSIS2.5KM周边具有丰富的自然景观及人文景观玉环会展中心基地水岸运动公园龙溪公园乌岩山1km2.5km漩门湾国家湿地公园玉环观光农业园周边现状PRESENT SITUATION场地内部平整，中心绿地尚未建设，四至道路已建成，周边地块属性均已公建为主。SITE BSITE BSITE ASITE A552123413466玉环会展中心公建用地

3、电子商务产业园现状厂房现状厂房华龙阳光新城规划条件DESIGN CONDITIONS规划总用地面积约168592，容积率2.4，各地块指标、户配比不能平衡。一、项目概况1、项目地块区位：玉环新城2、规划用地概况：项目规划用地分为A、B两个地块，A地块为二类居住用地，B地块为商业服务业和住宅混合用地；项目规划总用地面积约168592，其中：A地块69950平方米，B地块98642平方米3、项目周边情况：A地块北侧、西侧为规划用地，东侧为城市绿廊，南侧为公共建筑；B地块北侧、东侧、南侧为公建，西侧为城市绿廊二、A地块用地及规划设计条件1、用地面积:699502、计容总建筑面积：168000，其中：

4、幼儿园40423、建筑高度：100M4、容积率:2.45、建筑密度：25%6、绿地率：30%7.配置用地面积不小于6010平方米的12班幼儿园8.配置建筑面积不少于1200平方米的社区综合服务设施9.集中配建不得少于地块住宅总建筑面积3的居家养老服务用房10.其他群体健身设施、公共文化设施三、B地块用地及规划设计条件1、住宅用地面积:986422、计容总建筑面积：236740，其中：住宅123750自持商业综合体900003、建筑高度：100M4、容积率:2.45、建筑密度：43%6、绿地率：30%7.集中配建不得少于地块住宅总建筑面积3的居家养老服务用房8.其他物业管理用房、群体健身设施、公

5、共文化设施低层多层建筑退界线高层建筑退界线用地红线低层多层建筑退界线高层建筑退界线规划条件DESIGN CONDITIONS四、A地块整体风貌特征：自西向东设计跌落式、退台式的空间形态。东侧南北向带状近绿廊区域布局低层住宅（建筑高度不应大于10米），地块西部区域布局超高层住宅、高层住宅和多层住宅，建筑高度由100米至80米至54米至14米自西向东递减,地块内最高层建筑应集中于地块西部，临近城市绿廊的地块东部以低层建筑为主。整体建筑群应与东侧绿廊形成逐渐缓和过渡的界面变化。注重地块北侧面向漩门湾界面的美观和丰富性。五、B地块整体风貌特征：与周边景观协调、层次丰富的空间形态。地块东侧沿漩港路布局低

6、多层商业建筑及大型商业综合体（建筑高度不应大于30米）；地块西侧布局高层和超高层住宅建筑。靠近西侧城市绿廊的住宅高度应适度降低，地块内最高层建筑应集中于地块中部，整体建筑群北侧应与城市景观廊道形成逐渐缓和过渡的界面变化。30根据任务书及答疑文件：经济技术指标各地块按任务书各自独立，不能平衡；户型配比指标各地块按任务书各自独立，不能平衡。任务书解读NORMATIVE ANALYSIS营销产品户配比要求（两地块户配相互独立）营销总结：产品：三房为主，四房为辅业态组合：高层+少量叠拼、联排定位：刚需刚改，低总价、快去化是主流万达广场进驻，周边配套资源丰富，升值潜力巨大。配套配套SUPPORTING

7、交通交通TRAFFIC北邻疏港公路，地块周边道路均已建成，通达性强！环境环境PARK景观资源丰富，北侧毗邻生态滨江绿道及漩门湾。地段地段LOCATION位于玉环北部新城核心区内，政府未来重点发展区域，配套资源充足，城市宜居区域。玉环新城宜居板块，配套、景观资源玉环新城宜居板块，配套、景观资源优势明显优势明显，规划前景好！，规划前景好！项目项目外部外部资源丰富，充分资源丰富，充分利用利用，同时处理好北部城市界面！，同时处理好北部城市界面！项目项目内部内部需要在规划上重点营造景观需要在规划上重点营造景观主题主题，从市场中突围，从市场中突围!用地特征NORMATIVE ANALYSIS对标案例上海大

8、宁金茂府，容积率：2.3，全高层大花园，板点结合对标案例杭州万科中央公园，容积率：1.7，全高层大花园，板点结合任务书解读NORMATIVE ANALYSIS业态组合：高层+叠拼+联排高容积率（R=2.4）经济技术指标、户配比各地块按任务书各自独立，不能平衡规划策略：非传统意义绝高绝底，货值最大化低密产品最大化挑战：1、高容积率(R=2.4）下，如何使两地块规划形态整体统一，并协调平衡好高低组团间关系？2、根据详细的整体风貌特征要求，如何呼应，形成丰富的城市天际线？3、如何合理并处理好两地块多种各功能业态间的关系？4、如何在A地块将示范区完美纳入规划体系中？5、如何打造富有竞争力的居住产品？重

9、中之重规划设计PLANING AND DESIGN定义条件（挖掘价值）分析竞品（知己知彼）面对挑战，三个维度，解题思路强排测算（方案确立）设计策略DESIGN STRATEGY地块居住价值分析现 有 道 路PLANNING ROAD1地块A与地块B之间有绿化和水系，景观丰富，居住价值最高2地块内部环境优美安静，景观视线良好，居住价值较好4东侧为商业步行街，南侧靠近为器械及产业园，居住价值次之3地块北侧有河道景观视线良好，居住价值较好14322413水系水系绿化绿化绿化绿化SITE BSITE A地块商业价值分析设计策略DESIGN STRATEGYPLANNING ROAD1地块A与地块B北侧

10、为城市主干道，不宜布置商业，南侧和西侧与城市道路相邻，商业价值较高123SITE BSITE A水系水系绿化绿化绿化绿化金街12SITE BSITE A示范区示范区选址选址3 3示范区示范区选址选址1 1示范区示范区选址选址2 2选址一选址一此处占用高此处占用高层排布空间。层排布空间。选址二选址二位置合理，后位置合理，后期可改为社区期可改为社区配套会所使用。配套会所使用。选址三选址三可结合城市绿化带，但可结合城市绿化带，但因规划条件限制，东北因规划条件限制，东北角已布置了幼儿园，如角已布置了幼儿园，如若示范区位置再次将影若示范区位置再次将影响叠院和联排的排布。响叠院和联排的排布。设计策略DES

11、IGN STRATEGY示范区选址分析幼儿园选址分析幼儿园选址需考虑日照要求，南边能够获得较好日照时长，选择对居住组团影响较小的低价值区，保证地块布局的完整性SITE BSITE AA地块12班幼儿园设计策略DESIGN STRATEGY幼儿园选址2幼儿园选址3幼儿园选址1定义条件（挖掘价值）分析竞品（知己知彼）面对挑战，解题思路强排测算（方案确立）基地5KM中梁玖号院苏泊尔滨江壹号花园华龙阳光星城碧桂园观澜府中梁壹号院5KM内主要楼盘一览周边竞品PERIPHERAL COMPETITION竞品、友军对标享受需求刚性需求改善需求立面品质小区环境地段配套品牌吸引外部景观华龙阳光星城全高层+中央大

12、花园，宜居生态地产17万方，容积率2.3，建筑密度20%16幢26-27层高层，面积段83280平多种户型单价：均价1.1万元/平米（售罄）苏泊尔滨江壹号花园高层大花园+低密别墅高档滨海住区27.2万方，容积率2.0高层+排屋户型面积90-180平，均价1.1-1.2万元/平，排屋户型面积300多平，售价2-3万元/平（售罄）享受需求刚性需求改善需求立面品质小区环境地段配套品牌吸引外部景观中梁玖号院享受需求刚性需求改善需求立面品质小区环境地段配套品牌吸引外部景观高低配，打造“王府中式风格”14万方，容积率1.5全板楼：9栋高层住宅（主力面积95-1503-4房，155错复式）2栋小高层洋房（1

13、42、165洋房）13栋叠拼（4叠165、6叠156-179）及22栋类独栋（200-235）单价：高层1.1万元/平米，洋房1.2-1.3万元/平米，叠墅1.8万元/平米，独栋2.8-3.0万/平米（在售）中梁壹号院高低配，湾区之上，壹立城尖10.5万方，容积率1.58栋高层住宅（90140），7栋8F洋房（120130），23栋类独栋（240-280）单价：高层1.1万元/平米，洋房1.2-1.3万元/平米，独栋2.8-3.0万/平米（预售）碧桂园观澜府享受需求刚性需求改善需求立面品质小区环境地段配套品牌吸引外部景观高低配，低密度沿河高端居住区3.7 万方，容积率1.2物业类型：1幢8F多

14、层、2幢18F高层及21幢双拼别墅面积段：142平、245平别墅单价：均价1.25万元/平米（在售）图例：华龙阳光星城苏泊尔滨江壹号花园中梁玖号院中梁壹号院碧桂园观澜府楼盘竞争力分析BUILDING COMPETITIVENESS ANALYSIS楼盘竞争力评分雷达图楼盘竞争力分析BUILDING COMPETITIVENESS ANALYSIS通过周边竞品分析可以发现在改善型产品上不够凸出，立面品质以及小区环境的营造没能做到极致，从而设计可以从这几方面为突破点，从竞品中胜出。发现竞争突破点，用设计创造价值本案目标示意楼盘竞争力评分雷达图周边竞品总结PERIPHERAL COMPETITION

15、1、周边竞品容积率1.21.5，规划基本为高低配模式；2、物业类型：高层为主，洋房、叠拼及联排为辅；3、梯户比高层以T4或T2为主，洋房为T2；4、别墅产品有溢价能力，但周边竞品均有大量别墅货量，竞争十分激烈；5、小高层及洋房价格与高层接近，无绝对溢价能力。高层均价1.1万/左右，小高层及洋房均价1.2万/左右，别墅均价2.5万/项目名称华龙阳光星城苏泊尔滨江壹号中粱玖号院中粱玖壹号院碧桂园观澜府容积率2.321.51.51.2地上总建筑面积（万平）1727.21410.53.7客户定位刚需、刚改、改善刚需、刚改、改善刚需、刚改、改善刚需、刚改、改善刚改、改善规划特点全高层+中央大花园高层大花

16、园+低密别墅高低配高低配高低配立面风格新古典简约法式+新亚洲别墅新中式新中式新中式周边景观东侧看江东侧看江东侧看江南侧看江物业类型高层高层、联排别墅高层、洋房、叠拼、双拼类独栋高层、洋房、双拼类独栋高层、洋房、双拼类独栋梯户比2T4,2T22T4，2T22T4，2T22T4，2T22T2总层数26F，27F3033F，3F高层26F，洋房8F，叠拼4F6F，类独栋3F 高层18F，洋房8F，类独栋3F 高层18F，洋房8F，类独栋3F 成交均价（万元/平）高层：1.1高层：1.1，别墅：23高层：1.1，洋房：1.2，叠拼：1.8，别墅：2.83高层：1.1，洋房：1.2，别墅：2.831.2

17、5朝向南偏西南偏东南偏东正南南偏东项目愿景项目愿景区域标杆+滨江豪宅=万达玉环新城“城市名片”IMPROVEDRESIDENTIALPROPERTY定义条件（挖掘价值）分析竞品（知己知彼）面对挑战，解题思路强排测算（方案确立）规范解析NORMATIVE ANALYSIS1.建筑间距要求：第七条建筑与建筑之间分为平行关系、垂直关系。当既非平行也非垂直关系时，按照下列标准控制：（一）当两栋建筑的夹角小于等于60 度时，按照平行关系控制。（二）当两栋建筑的夹角大于60 度时，按照垂直关系控制，但山墙面面宽大于22 米时，按平行关系控制间距。第八条各类建筑与被遮挡居住建筑平行布置时，日照间距应当符合下

18、列规定：（一）低层、多层、板式高层建筑与被遮挡居住建筑的日照间距应当满足下列要求：1.主朝向为正南北向时，正向间距在新区不小于南侧建筑高度的1.15 倍，旧区改建项目不小于南侧建筑高度的1.1 倍。2.当遮挡建筑方位偏东或者偏西时，不同方位间距折减系数按照表1 换算。表1 不同方位间距折减换算表2.其他规定：第四十八条建筑沿城市道路（红线宽度36 米及以上）应当采用封闭阳台，且原则上不得放置空调外机，确需放置时必须作遮掩处理。第五十三条叠排排屋的套型建筑面积不应小于180 平方米，联排排屋的套型建筑面积不应小于240 平方米。第六十条同一地块内，住宅小区中低层、多层居住建筑和高层、超高层居住建

19、筑混建时，低层、多层居住建筑和相邻的高层、超高层居住建筑之间的建筑高度高差最少应按1:4比例控制。方位0-15（含）15-30（含）30-45（含）45-60（含）60折减值1.0L0.9L0.8L0.9L0.95L备注：1.表中方位为正南向（0）偏东、偏西的方位角。2.L 为正南向居住建筑的标准日照间距（米）。3.本表仅适用于无其他日照遮挡的平行布置板式居住建筑之间。（二）点式高层建筑与被遮挡居住建筑的日照间距不小于该点式高层建筑高度的0.7倍，且南北向平行布置时的最小日照间距不得小于28 米。（三）低层建筑与其北侧居住建筑的最小日照间距不得小于13 米；多层建筑与其北侧居住建筑的最小日照间

20、距不得小于18米。（四）高层、超高层建筑与被遮挡居住建筑南北向平行布置时的最小日照间距大于80 米时，在满足日照分析要求的条件下，可按80米控制。第十条 居住建筑之间的侧向间距应当符合下列规定：（一）低层与低层建筑之间、低层与多层建筑之间、多层建筑与多层建筑之间的侧向间距不得小于6米。（二）高层、超高层建筑与各种层数建筑之间的侧向间距不得小于13 米。城市主要道路L36M应采用封阳台规范图示规划分析PLANNING STRUCTURE量化分析：根据户配及两地块户配相互独立的要求，计算A地块需6栋34F高层，3栋18F小高层，6栋叠拼以及25栋合院总用地面积：168592容积率：2.4地上计容建

21、筑面积:314617（不含大商业）建筑限高：100m商业:22000,其中金街17000，底商5000非住宅面积住宅面积279866高层叠排95（占比13.00%）305套105（占比17.00%）395套115（占比37.00%）867套125（占比13.70%）321套140（占比16.00%）375套180（占比1.30%）30套240（占比2.00%）47套8栋4F叠拼47栋3F联排配套:825134751AB地块联排幼儿园:4042类别 121.31613.737171324018014012511510595规划分析PLANNING STRUCTURE我们进行了多轮方案比选不轻易放

22、弃任何一种可能产品分析高层个单元高层个单元高层个单元高层个单元34F高层2T4+34F高层2T3+27F高层2T2（140）+18F高层2T2（140）（23个单元）高层个单元方案一方案一产品分析高层个单元高层个单元34F高层2T4+34F高层2T3+27F高层2T3+18F高层2T3（23个单元）高层个单元方案二方案二高层个单元产品分析4F叠拼户型180强排阶段，采强排阶段，采用标准叠拼户用标准叠拼户型（型（4 4面宽）面宽）首层平面图首层平面图三层平面图三层平面图二层平面图二层平面图四层平面图四层平面图产品分析3F大面宽L型合院240多种联排组合模型多种联排组合模型前期多轮强排方案，前期多

23、轮强排方案，L L型联排合院更出量型联排合院更出量规划分析PLANNING STRUCTURE方案一方案二1.出现两种140产品，产品内部PK2.出现大面积2T3产品，市场接受度存风险3.北侧展示界面高低起伏不明显，天际线不佳4.规划形态整体感不强5.A地块示范区空间局促6.户型配比与营销要求出入较多140户型选用T2户型，B地块单体平行道路；140户型在T3户型内；1.出现大面积2T3产品，市场接受度存风险2.北侧展示界面高低起伏不明显，天际线不佳3.规划形态整体感不强产品分析高层个单元高层个单元34F高层2T4+27F高层2T4+18F高层2T4（21个单元）高层个单元高层个单元方案三、四

24、六方案三、四、六规划分析PLANNING STRUCTURE方案三方案四140户型在高层T4户型内，B地块单体平行道路1.A地块示范区空间局促3.A地块南侧主入口仪式感不强4.B地块北侧全部34F，缺少天际线变化1.A地块示范区空间局促2.B地块别墅布置在西侧，难以形成组团比较零散140户型在高层T4户型内规划分析PLANNING STRUCTURE方案五方案六115、140选用11F洋房产品1.北侧展示界面高低起伏不明显，天际线不佳2.11F组团空间局促，规划形态不佳3.11F小高层与高层单价相差无几，无太多溢价空间1.各地块组团分布均匀、合理2.整体规划形态貌更纯粹，大盘气质凸显3.组团

25、内部营造出安静舒适的空间环境4.天际线与城市风貌完美吻合5.A地块示范区空间完整，后期可便捷调整为社区入口140户型在高层T4户型内“有天有地”的合院生活产品设计组团拼合组团拼合横向横向日照不佳日照不佳对视对视a1a1、a2方案北拼户型日照不佳方案北拼户型日照不佳，且且a1方案视线局促方案视线局促，a2方案产生对视方案产生对视；a4、a5方案南拼户型为北院方案南拼户型为北院，且对视严重且对视严重，组团间产生日照间距组团间产生日照间距，用地效率低用地效率低；横向拼合方案中横向拼合方案中a3最佳最佳。a5a4a2a3产品设计不合理户型不合理户型日照不佳日照不佳对视对视b1b2b4b3组团拼合组团拼

26、合纵向纵向b1方案日照不佳，且产生对视；方案日照不佳，且产生对视；b3、b4方案南拼户型为北院，且房间无南向采光面，不合理方案南拼户型为北院，且房间无南向采光面，不合理纵向拼合方案中纵向拼合方案中b2最佳。最佳。产品设计组团拼合比较组团拼合比较横向组团的最优方案横向组团的最优方案，中间中间户户仍存仍存在在对视对视问问题题，且且北北拼中拼中间间户日照户日照不不佳佳，纵向组团为最优拼合方案纵向组团为最优拼合方案横向组团（a3）纵向组团（b2）日照不佳日照不佳对视对视产品设计横向组团A A档档：南南、东东（西西）临空临空，私密性好私密性好，日照充分日照充分（占比占比33%33%）B B档档：北北、东

27、东（西西）临空临空，私密性好私密性好，日照较好日照较好（占比占比33%33%）C C档档：南南侧临空侧临空，庭院视线稍局促庭院视线稍局促，日照较好日照较好（占比占比17%17%）D D档档：北北侧临空侧临空，庭院视线局促庭院视线局促，日照一般日照一般（占比占比17%17%）纵向组团AABCBDAAA A档档：南南、东东（西西）临空临空，私密性好私密性好，日照充分日照充分（占比占比33%33%）B B档档：北北、东东（西西）临空临空，私密性私密性好好，日照较好日照较好（占比占比33%33%）C C档档：东东（西西）临空临空，私密性好私密性好，日照较好日照较好（占比占比33%33%）D D档档：无

28、无BBCC进一步提升产品进一步提升产品，比较六户比较六户状状态下态下组组团的团的舒舒适度适度纵向组团舒适度更高纵向组团舒适度更高组团分析组团分析组团舒适度组团舒适度产品设计合院形体240m2户型合院模型私密院子休闲露台产品设计下叠上叠叠院+=叠墅形体180m2户型产品设计叠墅组团户户带南院，叠墅合院化，解决传统叠墅上叠缺少院子的通病产品设计叠墅空间层层退台，户户南院，叠墅产品合院化下叠庭院宅间步路上叠庭院花园套房私家电梯私家车位9.8m29.8m15m3m下沉庭院休憩平台星空茶苑空中花园产品设计产品设计产品设计180叠墅产品240合院产品参考案例万科苏州大家，容积率：0.6产品设计叠院概念叠=

29、货值、出量、性价比院=天地、享受、高溢价叠院取其精华、革故鼎新叠墅合院+=产品设计叠院组团2户户带南院，上叠同样享有院子合院组团1尽量减少视线干扰，增加庭院日照+再升级2410.2187513.911产品设计合院进深13.9m面宽10m东西建筑间距7m道路宽度5m南北建筑间距18m合院+叠院组团营造院落空间，户户送大花园，大露台叠院进深24m面宽10.2m产品设计合院+叠院组团每户三重院落，私家电梯更好的庭院私密性建筑组合围合院落空间产品设计组团首层平面组团首层平面产品设计组团组团二二层平面层平面产品设计组团组团三三层平面层平面产品设计组团组团四四层平面层平面产品设计组团形态组团形态产品设计组

30、团形态组团形态组团空间组团透视产品设计院落空间意向联排宅间空间方案一方案二A A地块低密组团布地块低密组团布置东南角，与置东南角，与B B地地块低密组团捆绑，块低密组团捆绑，彰显高端大盘气质彰显高端大盘气质鸟瞰图鸟瞰图总平面图GENERAL LAYOUTA地块指标单位数值建设用地面积平方米69950.00 总建筑面积平方米210664.95 计容地上建筑面积平方米167880.00 其中住宅建筑面积平方米154197.75 商业平方米5000.00 幼儿园平方米4042.00 配套设施面积平方米4640.25 地下车库建筑面积平方米42784.95 住宅户数户1295 居住人口人3885 容积

31、率2.40 建筑密度%25.00%绿地率%35.00%建筑限高层34机动车停车总数辆1573B地块指标单位数值建设用地面积平方米98642.00 总建筑面积平方米274492.82 计容地上建筑面积平方米236739.54 其中住宅建筑面积平方米123750.00 自持商业综合体平方米90000.00 商业金街平方米19000.00 配套设施面积平方米3989.54 地下车库建筑面积平方米37753.28 住宅户数户1037 居住人口人3111 容积率2.40 建筑密度%25.00%绿地率%35.00%建筑限高米100机动车停车总数辆1412分地块指标INDICATORS OF EACH BL

32、OCK项目单位数值建设用地面积平方米69950.00 总建筑面积平方米210664.95 计容地上建筑面积平方米167880.00 其中住宅建筑面积平方米154197.75 其中高层建筑面积平方米144117.75 叠拼建筑面积平方米3600.00 联排建筑面积平方米6480.00 商业平方米5000.00 幼儿园平方米4042.00 配套设施面积平方米4640.25 其中物业管理用房平方米503.64 物业经营用房平方米671.52 社区综合服务平方米1200.00 居家养老服务平方米462.59 群体健身平方米388.50 其他配套平方米1414.00 地下车库建筑面积平方米42784.9

33、5 其中非人防地下车库面积平方米31123.95人防地下车库面积平方米11710.30 住宅户数户1295 居住人口人3885 容积率2.40 建筑密度%25.00%绿地率%35.00%建筑限高层34机动车停车总数辆1573其中地下停车位辆1258地面停车位辆315A地块详细指标项目项目单位数值建设用地面积平方米98642.00 总建筑面积平方米274492.82 计容地上建筑面积平方米236739.54 其中住宅建筑面积平方米123750.00 其中高层建筑面积平方米117510.00 叠墅建筑面积平方米2160.00 联排建筑面积平方米4080.00 自持商业综合体平方米90000.00

34、商业金街平方米19000.00 配套设施面积平方米3989.54 其中物业管理用房平方米710.22 物业经营用房平方米946.96 居家养老服务平方米371.25 群体健身平方米311.10 其他配套平方米1650.00 地下车库建筑面积平方米37753.28 其中非人防地下车库面积平方米24451.28 人防地下车库面积平方米13302.00 住宅户数户1037 居住人口人3111 容积率2.40 建筑密度%25.00%绿地率%35.00%建筑限高米100机动车停车总数辆1412其中地下停车位辆1129地面停车位辆283B地块详细指标1、高容积率下，如何使两地块规划形态统一整合最终一体化，

35、协调好高低区组团关系？亮点分析SHINY POINTS ANALYSIS高层出入口联排组团RESIDENTIAL高层住宅组团RESIDENTIAL低层出入口高层出入口低层出入口现 有 道 路PLANNING ROAD高低组团分区，独立景观，独立出入口高层住宅组团RESIDENTIAL联排组团RESIDENTIAL亮点分析运动公园运动公园莫奈花园莫奈花园活力生活圈活力生活圈亲子乐园亲子乐园活力生活圈活力生活圈运动公园运动公园运动公园运动公园活力生活圈活力生活圈最强IP景观轴,结合AB地块及中央城市公园，串联社区入口、中央景观、组团景观，打造“有氛围、有健康、有智慧、有情怀”四有住宅亲子乐园亲子乐

36、园活力生活圈活力生活圈SHINY POINTS ANALYSIS活力生活圈建立丰富多彩有氛围的社交活动，营造步移景异的回家旅途生活有趣最强IP轴THE CULTURE IP运动公园健康活力每一天-营造主题化、情景化的运动休闲场所健康活力最强IP轴THE CULTURE IP亲子乐园周末与下班时光，与孩子一起度过，增加社区居民幸福度最强IP轴THE CULTURE IP温馨美满莫奈花园归家旅途的心灵洗礼，强化步行体验，提升行走趣味性最强IP轴THE CULTURE IP浪漫有趣2、根据详细的整体风貌特征要求，如何形成丰富的城市天际线？天际线分析SKYLINE ANALYSIS34F规划路现有路规

37、划路规划路河道34F26F26F16F3F3F3F18F27F34F34F4F4F漩门湾27F18F34F26F34F3F4F2F天际线分析SKYLINE ANALYSIS18F16F34F 34F27F26F34F34F34F4F2F4F3F3F4F规划路规划路河道现有路规划路漩门湾34F3F4F2F34F27F18F16F4F亮点分析SHINY POINTS ANALYSIS 高层中心绿轴串联两地块，渗透社区景观组团形成整体规划形态天际线向中间逐次递减，使较多户可以看到中心绿轴景观中心绿轴34F27F18F34F34F27F18F18F34F26F34F34F16F16F3、如何合理并处理

38、好两地块多种各功能业态间的关系？规划分析PLANNING STRUCTURE34F高层26F高层16F小高层18F小高层27F高层4F叠排商业幼儿园3F联排社区配套功能分布规划分析PLANNING STRUCTURE24018014012511510595户型分布规划分析PLANNING STRUCTURE地下车库出入口地下车库出入口Entrance Carbarn幼儿园出入口幼儿园出入口Entrance Kindergarten人行流线幼儿园出入口车行入库流线人行出入口地库出入口商业人行流线小区次入口小区次入口Residential entrance小区主入口小区主入口Residential

39、 entrance小区主入口小区主入口Residential entrance小区次入口小区次入口Residential entrance小区次入口小区次入口Residential entrance车行方向车行方向Vehicle direction地下车库出入口地下车库出入口Entrance Carbarn地下车库出入口地下车库出入口Entrance Carbarn地下车库出入口地下车库出入口Entrance Carbarn流线分析规划分析PLANNING STRUCTURE消防流线消防入口消防登高场地消防分析消防紧急出入口消防紧急出入口Residential entrance消防紧急出入口消

40、防紧急出入口Residential entrance消防紧急出入口消防紧急出入口Residential entrance消防紧急出入口消防紧急出入口Residential entrance五重礼仪空间五重礼仪空间正正门门空空间间社社区区大大堂堂会会客客广广场场组组团团花花园园宅宅前前广广场场尊贵归家动线亮点分析SHINY POINTS ANALYSIS第一重第二重第三重第四重第五重正门社区大堂会客宅前组团组团正门社区大堂会客宅前回家流线分析HOME STREAMLINE ANALYSIS入口人车分流，动静相宜社区前场社区前场平面回家流线分析HOME STREAMLINE ANALYSIS“放心

41、主入口，把喧嚣留在屋外放心”主入口，把喧嚣留在屋外社区门厅平面社区门厅22m回家流线分析HOME STREAMLINE ANALYSIS直面中央花园，营造归家仪式社区空间平面中央花园中央花园中央花园中央花园中央花园回家流线分析HOME STREAMLINE ANALYSIS儿童活动场地年轻人活动场地情景化场所空间，打造全龄社区中央花园老年人活动场地老年人活动场地儿童活动场地儿童活动场地儿童活动场地儿童活动场地回家流线分析HOME STREAMLINE ANALYSIS高层入户联排入户高层入户别墅入户社区入口社区入口社区入口社区入口社区入口社区入口社区入口社区入口社区入口社区入口规划分析PLA

42、NNING STRUCTURE楼栋间距间距分析规划分析居住建筑满足大寒日三小时要求。PLANNING STRUCTURE日照分析A地块日照B地块日照展示区详解EXHIBITION AREA如何打造示范区昭示性体验性可变性方便的交通到达良好的展示效果借用城市绿地扩大前区广场及后场景观永久售楼处设计后期功能可变会所或商业继续使用方案一概念起源CONCEPTION ORIGIN概念生成CONCEPTION GENERATE沿街透视建筑整体造型灵感来自于水滴的自然垂落，将屋顶塑造为自然流动的液态感，以静生动，室内以屋顶形态为空间导向，建筑整体造型灵感来自于水滴的自然垂落，将屋顶塑造为自然流动的液态感，

43、以静生动，室内以屋顶形态为空间导向，采取中轴对称形式，融合室内空间与建筑立面，使建筑本身浑然天成。采取中轴对称形式，融合室内空间与建筑立面，使建筑本身浑然天成。中庭透视金属表皮与高透玻璃形成对比、下翻金属屋面的柔美线条带来强烈的视觉冲击迎宾水景滨水洽谈区展示区汇水连天景观点总平面图GENERAL LAYOUT迎宾水景2F2F枯山水侧景后景水院样板房区停车区售楼处整体鸟瞰SITE AIRSCAPE 3 34 45 56 68 87 71 12 23 34 45 56 67 78 89 9停车场停车场礼仪广场礼仪广场形象入口形象入口室外展示空间室外展示空间镜水庭院镜水庭院售楼处入口售楼处入口景观侧

44、院景观侧院主题后院主题后院零时样板间零时样板间流线分析STREAMLINE ANALYSIS 1 15 52 29 910101010实体样板间实体样板间传统气质，简雅呈现提取中式韵味的意向，体现素雅有质的入口印象形象入口ENTRANCE IMAGE 欲扬先抑，含蓄经典的空间体验入口前院外喧内静，闲庭净院隐约可见，曲径通幽寻香而入，步移景异开合有致起入口空间ENTRANCE SPACE 承闲庭雅园，悦享禅静亭台雅座，棋书净院，镜水印天，意由境生仪式营造CEREMONY CREATION 转方圆之境，凛然递进层层入境，步步升意，天地方圆，以空写意节点塑造PANEL POINT CREATION合

45、曲幽尽端，雅境终现以水为景，围景造舍，镜水铜阁，尊雅享贵终极升华SENSE SUBLIMATION办公区贵宾接待户型展示项目沙盘洽谈区访客流线1F平面2F平面多媒体展示模型展示厅流线组织LINE ORGANIZATION1 1沙盘区沙盘区1 12 2洽谈区洽谈区3 3儿童拓展区儿童拓展区2 23 3一层平面一层平面平面功能PLANE FUNCTION1 1样板房区样板房区儿童拓展区儿童拓展区2 2样板房区样板房区1 13 32 23 3平面功能PLANE FUNCTION一层平面图一层平面图主体平面主体平面二层平面图二层平面图材料意向二层平面图二层平面图方案二设计理念沿街透视建筑如同被切割的原

46、石，形成多立面、多视角的几何形体。顶部和底部劈开的凹角增强建筑“超现代”的设计感，伫立的银色“金属墙”如同岩石建筑如同被切割的原石，形成多立面、多视角的几何形体。顶部和底部劈开的凹角增强建筑“超现代”的设计感，伫立的银色“金属墙”如同岩石壁般的造型寓予了“峰境”的象征性。壁般的造型寓予了“峰境”的象征性。材料意向主体平面一层平面图一层平面图主体平面二层平面图二层平面图方案三方案生成WATERSCAPEWATERSCAPEENTRANCEENTRANCEWATERSCAPEWATERSCAPE沿街透视产品设计PRODUCT DESIGN中梁壹号院苏泊尔滨江壹号花园玉环黄金海岸中梁玖号院面积：90

47、配置：2室2厅1卫面宽：3.5面宽面积：97配置：3室2厅2卫面宽：3面宽面积：121配置：3室2厅2卫面宽：3面宽高层高层竞品竞品9595 115115 户型以户型以三开间三开间为主为主面积：110配置：2室2厅1卫面宽：2面宽面积：117配置：3室2厅2卫面宽：3面宽面积：115配置：3室2厅2卫面宽：3面宽面积：100配置：3室2厅2卫面宽：3面宽华龙阳光星城面积：115配置：3室2厅2卫面宽：2面宽面积：83配置：2室2厅1卫面宽：3面宽苏泊尔滨江壹号花园玉环黄金海岸中梁玖号院面积：143配置：4室2厅2卫面宽：3面宽面积：143配置：3室2厅2卫面宽：3面宽面积：126配置：4室2厅

48、2卫面宽：3面宽面积：141配置：4室2厅2卫面宽：4面宽高层高层竞品竞品125125 户型以三开间为主，户型以三开间为主，140140 户型多为户型多为三、四开间三、四开间面积：143配置：3室1厅1卫面宽：3面宽面积：133配置：3室2厅2卫面宽：3面宽面积：120配置：3室2厅2卫面宽：3面宽华龙阳光星城面积：142配置：3室2厅2卫面宽：3面宽面积：133配置：3室2厅2卫面宽：3面宽中梁壹号院地下一层平面图面积：174配置：6室4厅3卫面宽：4面宽德信西湖云庄一层平面图二层平面图地下一层平面图一层平面图二层平面图面积：210配置：6室4厅3卫面宽：4面宽面积：180配置：5室2厅2卫

49、面宽：2面宽中梁玖号院面积：236配置：6室4厅5卫面宽：3面宽负一层平面图一层平面图二层平面图三层平面图中梁壹号院苏泊尔滨江壹号花园玉环黄金海岸中梁玖号院面积：90配置：2室2厅1卫面宽：3.5面宽面积：97配置：3室2厅2卫面宽：3面宽面积：121配置：3室2厅2卫面宽：3面宽高层高层竞品竞品9595 、115115 户型以三开间为主户型以三开间为主面积：110配置：2室2厅1卫面宽：2面宽面积：117配置：3室2厅2卫面宽：3面宽面积：115配置：3室2厅2卫面宽：3面宽面积：100配置：3室2厅2卫面宽：3面宽华龙阳光星城面积：115配置：3室2厅2卫面宽：2面宽面积：83配置：2室2

50、厅1卫面宽：3面宽竞品规律总结竞品高层主力户型95-115，刚需户型居多，以二、三面宽为主；125-140改善户型居多，三、四面宽为主;竞品高层主力户型梯户比，95-125，以T4居多，130-140，以T2居多;竞品高层主力户型赠送，当地高层户型多以赠送设备平台为主。竞品叠拼、合院产品主力户型面宽以2.5、三面宽为主；竞品叠拼、合院产品级配主要以4房3厅为主；竞品叠拼、合院产品赠送：当地多以赠送客厅挑空、设备平台为主。户型产品模式高层户型创新合院叠拼：180合院：240140+115+115+140125+105+105+125115+95+95+115产品分析适度赠送阳台飘窗设 备 平 台