招商蛇口西南区域2019常规住宅类项目战略单位招标 建筑概念方案设计 AAD长厦安基-2019.08.08.pdf

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1、鸟瞰图社区入口效果图沿街透视图示范区效果图社区入口效果图社区入口效果图高层效果图高层效果图高层效果图主入口效果图次入口效果图次入口效果图入户大堂效果图入户大堂效果图入户大堂效果图幼儿园效果图招商蛇口CONVENTIONAL RESIDENTIAL PROJECTS忆昆明SPRING CITYSPRING CITY南濒滇池，三面环山城枕群山廓面湖，山川风景堪画图湖光山色交相辉映天气常如二三月，花枝不断四时春SPRING CITYSPRING CITY探场地SWOT分析限制条件分析限高分析用地条件梳理周边现状场地现状上位规划周边配套交通分析区位分析招商蛇口CONVENTIONAL RESIDENT

2、IAL PROJECTS2.9m 层高 27F 高层1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F12F13F14F15F16F17F18F19F20F21F22F23F24F25F26F27F79.9m（限高80m）=2.9m*27 住宅+0.1m 室内外高差+1.5m 女儿墙79.6m（限高80m）=3.0m*26 住宅+0.1m 室内外高差+1.5m 女儿墙3.0m 层高 26F 高层1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F12F13F14F15F16F17F18F19F20F21F22F23F24F25F26FPLANNINGCONDITIONS限高分析SINGAPOREDL

3、EEDON新加坡丽敦豪邸二期大中庭城市“自然丛林”流线性立面与规划，话题性网红，时尚繁华全世瞩目SINGAPORE DLEEDON新加坡丽敦豪邸二期充满未来感的景观设计TAIYUAN SANQIANDU太原三千渡由数个标准化的“迷你塔楼”组合而成构成连续统一的天际线简洁的立面设计强调了整体的一致性TAIYUAN SANQIANDU太原三千渡建筑布置统一偏转偏转角度拉长视距，减少对视标准化模块拼接立面图平面图CHONGQING LONGFORSHUNSHANFU重庆龙湖舜山府以山人交融的理念，将山的刚毅，与水的柔和完美演绎建筑立面流线型的建筑形态强调的是建筑与资源和生活的完美结合完整的、通高两层

4、的高清的玻璃做幕墙极具未来感思未来项目愿景概念构思招商蛇口CONVENTIONAL RESIDENTIAL PROJECTS献策略安全智慧策略社区商业配套策略标准化策略产品策略门庭礼仪策略大视野策略社区运动公园策略大中庭策略项目难点招商蛇口CONVENTIONAL RESIDENTIAL PROJECTS提方案归家流线策划运动公园策划智力社区方案详解总图及指标方案生成招商蛇口CONVENTIONAL RESIDENTIAL PROJECTSMASTERPLAN总图布置MASTERPLAN经济技术指标A1地块工程技术经济指标设计依据设计委托单位：招商蛇口云南公司规划设计条件规划管理技术规定版本：

5、昆明市城乡规划管理技术规定（2016）用地红线界址一、规划建设净用地面积：（参与容积率和建筑密度等计算）48860.69二、规划总建筑面积：204631.61（一）、地上计入容积率的建筑面积：151468.141、住宅建筑面积：146844.182、非住宅建筑面积：4623.96（1）、商业建筑面积：3009.96A、底层商业建筑面积：3009.96B、独栋商业建筑面积：0（2）、配套设施建筑面积：1614其中A、物管用房建筑面积：实配面积应配面积（一半位于地上）220438.36 B、社区公共服务配套用房建筑面积：（社区卫生服务+社区用房+老年服务站）实配面积应配面积877876.7 C、生

6、鲜超市建筑面积：实配面积应配面积367730.6 D、公厕建筑面积：120E、门房建筑面积：实配面积应配面积30303、避难间建筑面积：0（二）容积率：3.10（三）地上不计入容积率建筑面积：10321、架空层建筑面积：9722、垃圾房建筑面积：实配面积应配面积6060（四）、地下建筑面积及层数：52131.47局部2层其中：1、地下机动车库面积：43597.65652、地下非机动车库面积：5595.243、设备用房面积：2294.61354、地下消防控制室面积：605、地下物管用房面积：219.36 6、地下生鲜超市：364.6 三、基底面积建筑基底总面积：9872.536高层主体基底总面积

7、6802.576（一）建筑密度：20.21%四、总绿地面积：实配面积应配面积1955019544.276其中：临街集中绿地：实配面积应配面积2040.42038.4（一）绿地率：40.01%五、机动车位：单位（辆）实配车位应配车位1499 1497 其中：1、住宅停车位：1462 2、商业停车位：23 3、配套用房停车位：12（一）地面停车位占商业总停车位的比例：0 0.00%（二）地下机动车停车位：实配车位应配车位1499 1497 六、非机动车位：实配车位应配车位1562 1561 八、日照分析结论：根据2016昆明市城乡规划管理技术规定；采用天正7.5软件计算。A、冬至日不满足日照一小

8、时的户型总面积为：无B、拟建建筑，对周边建筑无日照影响。A2地块工程技术经济指标设计依据设计委托单位：招商蛇口云南公司规划设计条件规划管理技术规定版本：昆明市城乡规划管理技术规定（2016）用地红线界址一、规划建设净用地面积：（参与容积率和建筑密度等计算）44455.2二、规划总建筑面积：186463.95（一）、地上计入容积率的建筑面积：137811.121、住宅建筑面积：129750.42、非住宅建筑面积：8060.72（1）、商业建筑面积：2164.72A、底层商业建筑面积：2164.72B、独栋商业建筑面积：0（2）、配套设施建筑面积：5896其中A、物管用房建筑面积：实配面积应配面积

9、一半位于地上）194386.36 B、社区公共服务配套用房建筑面积：（社区卫生服务+社区用房+老年服务站）实配面积应配面积773772.7 C、生鲜超市建筑面积：实配面积应配面积（一半位于地上）323643.9 D、公厕建筑面积：120E、门房建筑面积：实配面积应配面积3030G、15班幼儿园4456占地5850，建面44553、避难间建筑面积：0（二）容积率：3.10（三）地上不计入容积率建筑面积：9331、架空层建筑面积：8732、垃圾房建筑面积：实配面积应配面积6060（四）、地下建筑面积及层数：47719.83局部2层其中：1、地下机动车库面积：40010.2762、地下非机动车库面

10、积：5028.493、设备用房面积：2105.8044、地下消防控制室面积：605、地下物管用房面积：193.36 6、地下生鲜超市：321.9 三、基底面积建筑基底总面积：8805.34高层主体基底总面积：6580.62（一）建筑密度：19.81%四、总绿地面积：实配面积应配面积1779517782.08其中：临街集中绿地：实配面积应配面积1766.81764.8（一）绿地率：40.03%五、机动车位：单位（辆）实配车位应配车位1366 1362 其中：1、住宅停车位：1300 2、商业停车位：18 3、配套用房停车位：48（一）地面停车位占商业总停车位的比例：0 0.00%（二）地下机动车

11、停车位：实配车位应配车位1366 1362 六、非机动车位：实配车位应配车位1460 1459 八、日照分析结论：根据2016昆明市城乡规划管理技术规定；采用天正7.5软件计算。A、冬至日不满足日照一小时的户型总面积为：无B、拟建建筑，对周边建筑无日照影响。MASTERPLAN货值测算A1地块货值汇总表序号楼型户型面积（）套数（套）总建筑面积（）单价（万元）货值（万元）1T4A户型-143156 39831.72 1.67 66518.97 B户型-120144 2T6A户型-12027 107012.46 1.57 168009.56 B户型-120163 C户型-120297 D户型-12

12、0161 E户型-100194 F户型-90132 3底商20-9067 3009.96 3.20 9631.87 4配套1614.00 0.00 0.00 汇总1341 151468.14 244160.41 A2地块货值汇总表序号楼型户型面积（）套数（套）总建筑面积（）单价（万元）货值（万元）1T5A户型-143156 96758.20 1.60 154813.12 B户型-120216 C户型-12085 D户型-120170 E户型-100132 F户型-9038 2T6D户型-120204 32992.20 1.57 51797.75 E户型-10048 F户型-9054 3底商20

13、902164.72 3.20 6927.10 4配套5896.00 0.00 0.00 汇总1103 137811.12 213537.98 A1地块产品配比方案类别户型编号房型面积段套数占比任务要求备注产品说明高层A豪华四房/3+1房14314.36%15%端户端厅首改及再改人群，支付能力较强，对空间舒适度尺度及附加功能要求较高。B舒适三房（双卫）12024.10%60.05%60%中间户首改人群，对空间舒适度尺度及附加功能有一定的要求（衣帽间及卫生间尺度）C舒适三房（双卫）12023.31%端户端厅首改人群，对空间舒适度尺度及附加功能有一定的要求（衣帽间及卫生间尺度）D舒适三房（双卫）1

14、2012.64%端户首改人群，对空间舒适度尺度及附加功能有一定的要求（衣帽间及卫生间尺度）E标准三房（双卫）10015.23%15%中间户功能必须保证，针对有改善需求但支付能力不足的客群，例如小太阳家庭。F紧凑三房（单卫）9010.36%10%中间户强调功能，针对首置人群。A2地块产品配比方案类别户型编号房型面积段套数占比任务要求备注产品说明高层A豪华四房/3+1房14314.14%15%端户端厅首改及再改人群，支付能力较强，对空间舒适度尺度及附加功能要求较高。B舒适三房（双卫）12019.58%61.20%60%中间户首改人群，对空间舒适度尺度及附加功能有一定的要求（衣帽间及卫生间尺度）C舒

15、适三房（双卫）1207.71%端户端厅首改人群，对空间舒适度尺度及附加功能有一定的要求（衣帽间及卫生间尺度）D舒适三房（双卫）12033.91%端户首改人群，对空间舒适度尺度及附加功能有一定的要求（衣帽间及卫生间尺度）E标准三房（双卫）10016.32%15%中间户功能必须保证，针对有改善需求但支付能力不足的客群，例如小太阳家庭。F紧凑三房（单卫）908.34%10%中间户强调功能，针对首置人群。MASTERPLAN产品配比MASTERPLAN配套分析社区公共服务用房面积:876.7生鲜超市面积:730.6公厕面积:120.0消防监控面积:60.0垃圾站面积:60.0门卫面积:10.0门卫面积

16、10.0物管用房面积:216.2生鲜超市面积:643.9公厕面积:120.0消防监控面积:60.0垃圾站面积:60.0门卫面积:10.0物管用房面积:386.4幼儿园面积:4456.0物管用房面积:216.2门卫面积:10.0社区公共服务用房面积:772.7门卫面积:10.0门卫面积:10.0A2地块配套明细序号配套用房名称应配建面积配件标准设置要求1物管用房386.3583不小于地上住宅建筑面积的3一半以上建筑面积应设置于地上建筑中2社区公共服务配套用房（社区卫生服务+社区用房+老年服务站）772.7 社区用房每1万地上住宅建筑面积设置不小于20（不小于20/100户，小区级不低于400）

17、社区用房应设置于临街一层或二层方便出入的方位，如是社区配建，不能设置与住宅塔楼下方，且一层面积应大于总面积的50%每1万地上住宅建筑面积设置不小于20（不小于20/100户，小区级不低于400）应设置于临街一层或二层方便出入的方位3生鲜超市643.9 每1万地上住宅建筑面积设置不小于50应设置于地下一层或以上建筑中，其中一半以上建筑面积应设置与地上4公厕建筑120至少1处，超6万每增加6万增加1处应设置于地上一层建筑中 不小于40平方米5消防监控606门卫30每处107垃圾站608幼儿园4456配建15班幼儿园，用地不小于5850，建筑面积不小于4455A1地块配套明细序号配套用房名称应配建面

18、积配件标准设置要求1物管用房438.36不小于地上住宅建筑面积的3一半以上建筑面积应设置于地上建筑中2社区公共服务配套用房（社区卫生服务+社区用房+老年服务站）876.70 社区用房每1万地上住宅建筑面积设置不小于20（不小于20/100户，小区级不低于400）社区用房应设置于临街一层或二层方便出入的方位，如是社区配建，不能设置与住宅塔楼下方，且一层面积应大于总面积的50%每1万地上住宅建筑面积设置不小于20（不小于20/100户，小区级不低于400）应设置于临街一层或二层方便出入的方位3生鲜超市730.60 每1万地上住宅建筑面积设置不小于50应设置于地下一层或以上建筑中，其中一半以上建筑面

19、积应设置与地上4公厕建筑120.00至少1处，超6万每增加6万增加1处应设置于地上一层建筑中，不小于40平方米5消防监控60.006门卫30.00每处107垃圾站60.00竖向设计1.场地内部地势平坦2.场地覆土深度2m3.车库层高3.6M1-1剖面3-3剖面2-2剖面3311221893.00市政道路用地红线用地红线用地红线用地红线市政道路用地红线用地红线用地红线用地红线市政道路24F26F26F26F27F层高2.9M层高3.0M层高3.0M层高3.0M层高2.9M21F层高2.9M层高3.0M26F1891.001893.501891.501892.001886.401882.80189

20、0.00层高3.0M层高3.0M层高2.9M层高2.9M层高2.9M层高3.0M层高3.0M层高3.0M层高2.9M26F26F27F24F24F26F26F26F21F1894.001893.501893.001891.001893.001892.501892.00幼儿园商业1892.001888.401884.801887.401883.801891.001887.401883.801890.001886.401882.801887.901884.301887.401883.80竖向设计VERTICAL DESIGN层高5.4M商业层高5.4M层高3.9M1.地理位置：东经10243，北纬

21、2522.计算时间：冬至日，9时至15时3.计算精度：1分钟4.采样点间距：0.5M5.最小扫略角：86.计算软件：天正日照1.经计算结果统计，住宅均满足昆明冬至日照1小时要求。2.经计算结果统计，老年人活动用房均满足昆明冬至日照2小时要求。3.经计算结果统计，幼儿园满足昆明冬至日照3小时要求。幼儿园1F日照幼儿园2F日照幼儿园3F日照A1地块配套用房1F日照A2地块配套用房2F日照A2地块配套用房1F日照0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时日照分析SUNSHINE ANALYSIS日照依据日照结果122334456789入户价值点：1.人车分流2.形象LOGO墙3.入口归属感，情景景观

22、4.与主体建筑的统一融合5.无风雨门禁系统6.社区门厅7.酒店式大堂8.无卡系统9.港湾式落客区社区入口（主入口）HOME STREAMLINE社区入口（主入口效果图）HOME STREAMLINE122334465789入户价值点：1.人车分流，双岗亭设置2.形象LOGO墙3.入口归属感，情景景观4.快递服务5.无风雨门禁系统6.超大面宽大门与主体建筑的统一融合7.情感转换景观长廊8.无卡系统9.港湾式落客区社区入口（主入口）HOME STREAMLINE社区入口（主入口效果图）HOME STREAMLINE123446578社区入口（次入口）HOME STREAMLINE入户价值点：1.人

23、车分流2.形象LOGO墙3.入口归属感，情景景观4.无风雨门禁系统5.与主体建筑的统一融合6.情感转换景观长廊7.无卡系统8.与大门融合的框景景观社区入口（次入口效果图）HOME STREAMLINE12234556788地面大堂入户（T4）HOME STREAMLINE入户价值点：1.入口仪式感2.入口邻里交流空间3.LOGO墙、地雕、灯光处理4.独立集中垃圾收集点5.景观植物配置6.雨棚7.无障碍通道8.绿化景观地面大堂入户（T4效果图）HOME STREAMLINE12345567885558地面大堂入户（T6）HOME STREAMLINE入户价值点：1.入口仪式感2.入口邻里交流空间

24、3.LOGO墙、地雕、灯光处理4.独立集中垃圾收集点5.景观植物配置6.雨棚7.无障碍通道8.绿化景观地面大堂入户（T6效果图）HOME STREAMLINE1234678555852入户价值点：1.入口仪式感2.入口邻里交流空间3.LOGO墙、地雕、灯光处理4.独立集中垃圾收集点5.景观植物配置6.雨棚7.无障碍通道8.绿化景观地面大堂入户（T6）HOME STREAMLINE地面大堂入户（T6效果图）HOME STREAMLINE1345214566入户价值点：1.入口仪式感2.港湾式落客区3.入口情景景观4.休息区5.豪华前厅6.超阔大堂地下大堂入户HOME STREAMLINE研产品各

25、楼型平面图标准化户型产品策略竞品分析招商蛇口CONVENTIONAL RESIDENTIAL PROJECTS万科魅力之城万科魅力之城颐和颐和18981898新希望白麓城新希望白麓城中海龙泉公馆中海龙泉公馆西城时代西城时代SITESITE假日城市芳华假日城市芳华保利大家保利大家融创春风十里融创春风十里碧桂园玺台假日城市芳华融创春风十里西城时代新希望白麓城万科魅力之城颐和1898中海龙泉公馆PRODUCT DESIGN周边竞品A1地块产品配比方案类别户型编号房型面积段套数占比任务要求备注产品说明高层A豪华四房/3+1房14314.36%15%端户端厅首改及再改人群，支付能力较强，对空间舒适度尺度

26、及附加功能要求较高。B舒适三房（双卫）12024.10%60.05%60%中间户首改人群，对空间舒适度尺度及附加功能有一定的要求（衣帽间及卫生间尺度）C舒适三房（双卫）12023.31%端户端厅首改人群，对空间舒适度尺度及附加功能有一定的要求（衣帽间及卫生间尺度）D舒适三房（双卫）12012.64%端户首改人群，对空间舒适度尺度及附加功能有一定的要求（衣帽间及卫生间尺度）E标准三房（双卫）10015.23%15%中间户功能必须保证，针对有改善需求但支付能力不足的客群，例如小太阳家庭。F紧凑三房（单卫）9010.36%10%中间户强调功能，针对首置人群。A2地块产品配比方案类别户型编号房型面积段

27、套数占比任务要求备注产品说明高层A豪华四房/3+1房14314.14%15%端户端厅首改及再改人群，支付能力较强，对空间舒适度尺度及附加功能要求较高。B舒适三房（双卫）12019.58%61.20%60%中间户首改人群，对空间舒适度尺度及附加功能有一定的要求（衣帽间及卫生间尺度）C舒适三房（双卫）1207.71%端户端厅首改人群，对空间舒适度尺度及附加功能有一定的要求（衣帽间及卫生间尺度）D舒适三房（双卫）12033.91%端户首改人群，对空间舒适度尺度及附加功能有一定的要求（衣帽间及卫生间尺度）E标准三房（双卫）10016.32%15%中间户功能必须保证，针对有改善需求但支付能力不足的客群，

28、例如小太阳家庭。F紧凑三房（单卫）908.34%10%中间户强调功能，针对首置人群。PRODUCT DESIGN产品策略展立面立面节点大样设计立面材料选型立面展示立面逻辑演变立面品相定位招商蛇口CONVENTIONAL RESIDENTIAL PROJECTS原始形体高度变化竖向划分横向划分原始形体高度变化竖向划分横向划分立 面 逻 辑 演 变ARCHITECTURAL LOGIC“L型楼栋”立面演变“一字型楼栋”立面演变立面设计以现代构成为基调重视比例 删繁就简简洁明快而不失典雅立面展示MATERIAL SELECTION立面展示MATERIAL SELECTIONLOWE玻璃栏板LOWE玻

29、璃门窗灰色铝合金型材米白色真石漆阳台节点大样设计SAMPLE DESIGNLOWE玻璃栏板LOWE玻璃门窗灰色铝合金型材米白色真石漆飘窗节点大样设计SAMPLE DESIGN团钢厂地块项目MECHANISM PLANT PROJECT引专题项目效益分析成本适配幼儿园篇示范区篇情感链接示范区+随着人们生活水平的提高，社区的发展越来越倾向于满足住户精神层面的诉求为社区住户及外来的城市精英提供一个独特的场所建造一个与自然相似的世界在这里体验生活中关于艺术与美的一面空间链接 体验美学空间、光线，寻找建筑与环境的和谐美学示范区鸟瞰图效果展示效果展示效果展示间链接 体验美学通透轻盈漂浮DESIGN MET

30、HOD设计手法通过售楼处和其他功能的叠加，创造更多新的场景，不仅仅是流量的导入，更关注和客户情感的融合：售楼处+图书馆，售楼处+咖啡馆，售楼处+艺术展览，售楼处+亲子乐园。从多种维度创造不同的场景，起到导客及与客群高频互动的作用。SPACE INTENTION场景意向材料体系建筑材料体系以铝板和玻璃为主结合特色局部引入特殊材质搭配白色铝板、穿孔板、隐框超白玻ELEVATION CONTROL立面控制金属材料运用铝板、穿孔板，强化建筑的形体感，更加简洁统一立面控制ELEVATION CONTROL立面控制无框玻璃玻璃幕墙采用无框玻璃，上下收口特殊处理，胶缝体系精致工艺ELEVATION CONT

31、ROLLANDSCAPEINTENTION FIGURE景观意向12341叠绿景观2浅水雕塑3缓坡绿化4挡墙景观幼儿园南立面图FACADE幼儿园设计构思PROJECT ESTIMATE项目效益分析项目投资估算说明本次造价估算依据概念设计方案资料。本次造价估算是根据当地2019年5月份的价格水平，包括在正常的设计、施工周期内，为完成该项目所需投入的建筑安装费用。但不包括以下费用：1土地费用；2专业顾问费、政府有关项目审批手续费；3建造期工料价格可能发生较大的变动而相应增加的费用。技术经济指标:总投资147,049万元总建筑面积391,969 m2单位造价3,752元/m2项目估算汇总序号项目内容

32、数量单位单价（元）合价（万元）一建筑安装工程费391968.56 m23,100121,528.30项目391968.56 m23,100121,528.30二其他建设费10.00%12,152.83三不可预见费10.00%13,368.11工程总造价391968.56 m23,752147,049.24项目建筑安装工程费地上部分序号项目内容数量单位单价（元）合价（万元）备注建筑安装工程费用292117.263010.00 87927.29 混凝土结构，砌块墙体，室内外保温、屋面工程、防水工程1 土建工程292117.26 m21910.00 55794.40 1.1 基础工程292117.2

33、6 m2280.00 8179.28 1.2 主体工程292117.26 m21630.00 47615.11 2 外立面工程292117.26 m2550.00 16066.45 3 室内装修292117.26 m2300.00 8763.52 4 机电安装292117.26 m2250.00 7302.93 4.1 给排水、消防工程292117.26 m270.00 2044.82 4.2 电气工程292117.26 m280.00 2336.94 4.3 通风空调工程292117.26 m250.00 1460.59 4.5 弱电工程292117.26 m250.00 1460.59 地

34、下部分序号项目内容数量单位单价（元）合价（万元）备注建筑安装工程费用99851.30 2780.00 27758.66 1 土建工程99851.30 m21650.00 16475.46 1.1 基础工程99851.30 m2200.00 1997.03 1.2 土建工程99851.30 m21450.00 14478.44 2 室内装修99851.30 m2500.00 4992.57 3 机电安装99851.30 m2630.00 6290.63 3.1 给排水、消防工程99851.30 m2350.00 3494.80 3.2 电气工程99851.30 m280.00 798.81 3.

35、3 通风空调工程99851.30 m2150.00 1497.77 3.4 弱电工程99851.30 m250.00 499.26 室外工程序号项目内容数量单位单价（元）合价（万元）备注室外运动场地及绿化94231.37m2620.00 5842.35 含室外总体，绿化，道路，围墙，景观，室外管线，泛光照明等1 室外运动场地、停车场37692.55 m2800.00 3015.40 2 室外绿地56538.82 m2500.00 2826.94 言设计招商蛇口CONVENTIONAL RESIDENTIAL PROJECTS 1 招商蛇口西南区域 2019 常规住宅类项目 战略单位招标建筑概念

36、方案设计 设计说明 第一章 建筑设计 一、项目概况及设计条件 1工程名称：招商蛇口西南区域 2019 常规住宅类项目战略单位招标建筑概念方案设计 2建设地点：昆明市五华区黑林铺 3项目概况：规划地块为 A1、A2 地块，地块用地性质为 R2（二类居住用地），其中 A1地块用地面积 48860.69（73.3 亩），A2 地块用地面积 44455.2（66.7 亩），两个地块容积率为 3.1，建筑限高 80 米（含室内外高差和女儿墙，高度起算点为商铺室外地坪）。建筑密度 22%，绿地率 40%。其中 A2 地块需要配建 15 班幼儿园。基地周边市政道路发达，市政配套齐全。4.周边环境：A1 地块

37、呈等边三角形状，南侧为团山春晓居住小区，东侧为 40 米路幅规划市政道路，北侧为 G1 公园绿地。A2 地块呈横向楔形，南侧为昆明市第十四中学，东南侧为建发曦城居住小区，北侧为融城园城居住小区。城市片区相对成熟，多为老旧安置房小区。配套设施缺乏，但对于商业空间有较大诉求。二、设计依据 政府相关部门对本项目的规划意见书 建设单位提供的设计任务书和有关策划定位资料 昆明市城乡规划管理技术规定（2016）民用建筑设计通则（GB50252-2005）中国人民共和国城乡规划法（2007）城市规划编制方法（2005）建筑设计防火规范（GB 500162014）城市居住区规划设计标准（GB50180-201

38、8）住宅设计规范（2011 年版）国家及地方相应建筑法规、规 三、规划理念 1.尊重上级总体规划以及周边环境。体现新兴城区城市形象和生态式开放社区形象。2我们的设计目标是品牌，价值，品质。打造理想社区，诗意生活。在规划设计中，尽量利用和保护已有环境资源，充分考虑周边城市的空间关系，使项目价值最大化。3.打造安全智慧小区。小区采用人车分流的交通组织方式，车辆进入小区即可快捷进入地下车库，最大化的保证居民的安全。并采用智慧科技网络系统，通过智能门禁，智能门锁，智能物业，智能 app 等建设，丰富便利居民的生活。四、规划原则 扬长补短、突出特色、尊重科学、崇尚和谐。项目的建设要考虑到多方面的要素，同

39、时又要站在城市的宏观层面上去把握发展的方向。既要尊重当地居民的权益，又要适应城市化发展的需要。因此，本规划应遵循以下原则：1：整体原则：从环境与城区空间的整体性出发，统筹布局用地、道路、绿地以及公共服务设施等空间，兼顾城市空间形态的需求，塑造富于特色的城市社区。2：以人为本的原则：以人为本，组织为人所用、为人所感受的高质量的人性空间环境。使居住环境发生改变的同时，尽量延续现有社会关系网络与人文脉络。3：坚持以科学可持续的发展观指导规划的原则：力求经济、环境、社会的持续协调发展，以良好的开发效益创造可持续建设的条件，以优美、超前的环境建设奠定可持续开发的基础。4：经济性原则：整体布局经济合理，在

40、满足规划条件的同时，考虑到地形处理，综合考虑环境效益及社会效益，节约每一寸土地，争取尽可能多的经济效益。四、规划设计目标愿景 本次规划将以满足城市长远和整体利益为前提，以合理利用城市土地资源、优化城市空间形态、落实城市总体规划为重心，以改善人民群众的生活环境，提升城市整体形象，加快城市现代化进程，推动城市经济发展和社会进步为目标。招商昆明项目的大部分用地将作为住宅开发，在构建和谐社会的规划思想的指导下，首先需要构建宜于人居的和谐社区。具体措施包括：完善社会服务设施，强化社区氛围；营造共享空问，促进居民生活的交流与融合；延续绿地建设，营造优美的居住环境，塑造有特色的城市空间。我们的设计愿景：2

41、1：小隐于野，大隐于市，入则静怡，出则繁华。打造独享静谧空间 2：家里的公园，公园里的家-公园环绕，生态人居典范 3：品质雍系，舒适轻奢 4：产品创新端厅设计，270 度环绕星幕视线 5：现代精工立面风格，梳理昆明地产新标杆 五、规划策略 本项目分为 2 个地块，A1 地块用地面积为 48860.6948860.69 平方米。规划地上计容建筑面积为151468.14151468.14 平方米。A2 地块用地面积为 44455.244455.20 0 平方米。规划地上计容建筑面积为137811.12137811.12 平方米。包含高层、幼儿园、商业、配套设施用房。项目容积率高，场地不规则，周边日

42、照影响较大。如何在诸多不利条件之下，实现地块价值最大化，打造高端品质大盘成为我们的破题思路。1：大中庭策略：项目通过打造大中庭，塑造项目独有的特质，形成鲜明的标签。2：社区运动公园策略：利用北侧条状绿地和道路 30 米退线，打造特色的运功公园，通过健康的生活方式置入，让所有业主有新的生活方式。3：大视野策略：通过 L 型 T6 的楼型设计，并 V 型布局，形成良好的视线关系，最大化每户的视距和景观品质，做到户户朝南，家家观景。4：门庭礼仪策略：通过仪式感社区大门，礼仪景观中庭，轻奢单元门头，给住户一个充仪式感的生活方式。5：产品策略：创新端厅设计，通过 270 度星幕端厅，上观浩瀚星海，下瞰璀

43、璨人生。6：标准化策略：通过 6 个标准化户型，无限拼接出 9 种不同楼型，去适配，挖掘场地每一寸的价值。做到了精装成本要求的户型少与总图不同位置多样化需求的完美结合。7：社区商业配套策略：地块南侧布置一层商业，进深 12 米，做到商业价值最大化，并通过小进深低总价获得最高货值。8：安全智慧策略：小区将通过人车分流，形成安全社区。并引入智慧 APP，引领社区的生活方式。六、总体规划布局 1：本项目规划结构为“一芯，两园，三轴”。一芯：依托 15 班幼儿园以及昆明第十四中学作为本项目的教育之芯，挖掘学区房价值。两园：形成两个大中心花园。给住户提供最好的景观环境。三轴：打造活力商业轴，情景景观轴，

44、环绕公园轴。2：在功能布局上，沿南侧城市次干道布置商业街，充分挖掘商业价值。两个地块均采用住宅建筑沿周边布置3：天际轮廓线遵循南低北高的策略，南侧 2 栋 21 层，2 栋 24 层，与主体建筑 27 层拉开 10%的高度差距。形成 3 个不同的建筑高度。4：沿地块北侧公共绿地，以及中间城市主干道设计城市开敞空间，分别满足开敞率 40%以及 50%的开敞要求。形成丰富多变的城市界面空间。5：A2 地块西南侧设计 15 班幼儿园，拥有最好的日照条件，并能独立对外，交通便利。6：A1，A2 地块分别设置配套楼，集中设置配套用房，独立对外，满足居民配套需求 七、交通设计 1：道路系统设计以周边城市道

45、路为依托，以人车分流,根据用地规模、环境景观、居住行为、和减少对住区的干扰等因素为基本原则。地库出入口向城市道路开口，供住户机动车进出地库，小区内设计消防应急车道，并可作临时行车用。住户可以通过地库直接入户，或由入户大堂入户，实现完全的人车分流。小区内部结合景观设计连续步道系统，出入方便，实现居家休闲生活。2：消防车道以周边城市道路为框架，利用高差较小处设置消防车道出入口。在庭园内部形成消防环道，串接起消防扑救面。所有机动车及供消防车通行的地面坡度小于 5。3：停车采取地下停车的方式。车辆不进入庭院内部，各类园林活动空间不受交通干扰。住户均可通过楼电梯直接进入车库。本项目 A1 地块共设三个机

46、动车车辆出入口。A2 地块共设三个机动车车辆出入口，满足规范要求。4：以方便住户使用且不影响整体住区环境为原则，统筹均衡安排机动车与非机动车的停放如下。A1 地块机动车：14991499 辆，A2 地块机动车 1 1366366 辆：。车位配置按照住宅 1 个/100，商业及配套 0.8 个/100。A1 地块非机动车：15621562 辆，A2 地块非机动车：14146060 辆。车位配置住宅 1 个/100，商业及配套 2 个/100。八、竖向设计 场地基本为平地形态。竖向设计采用由北向南放坡 1%处理。北高南低的形态，与原始地貌能较好衔接。建筑物下方设计为地库，地库上方覆土，净土按 2.

47、0 米考虑，以满足绿化种植和绿地率的计算规定。减少开挖成本，适当抬高场地标高 900 左右。形成较好的城市关系，并能更好的满足排水要求。3 场地内土方工程填挖方基本平衡。余土可在场地内局部堆土，为园林设计创造起伏多变的空间。九、建筑设计 本方案从总体规划环境出发，结合规划产品结构定位，充分考虑住户的基本使用要求和市场需求，户型设计遵循以下基本原则：(1)户型围绕景观及朝向进行设计，使每一单元都具有好朝向或好景观。(2)部分单元尽端结合景观设计端厅景观户型，超宽开阔视野，尽情享受清新目然。实用与观景于一体的情景阳台，更使生活充满了温馨和浪漫。(3)户型功能动静、干湿、洁污分区明确，私密性强。各卧

48、室、厨房、卫生间紧凑实用，居室摆放家私方便灵活。充分考虑住户的健康性、舒适性及景观性。(4)大空间连体客厅餐厅，扩大户内公共部分空间范围，亦加强了室内南北空间的畅通，保证室内良好的通风。(5)尽量减少室内交通面积，避免长走道式的室内空间。厨房、卫生间全明设计，保证其直接对外采光、通风。(6)户型南向设置凸窗，加大窗户面积，使室内显得宽敞、明亮，扩大了室内空间。主卧室一般主要空间较大，部分设可进入式衣柜，灵活分割空间，提高户型的档次。(7)部分户型设计入口玄关，充分考虑”家”与外部空间的分隔与联系，独享情趣空间。(8)充分考虑室内空间灵活性布置的可能性，大部分户型有两个朝南卧室，中间小室可根据业

49、主要求，布置成书房或琴房等个性空问。在这些户型设计中，始终贯穿着明厨明卫的设计理念，结合景观位置设计景观凸窗或景观阳台。户型内部功能布局合理，流线清晰，得房率高。住宅各单元门厅内设置不锈钢信报箱，方便住户。每单元入口处均设置残疾人坡道。十、立面设计 建筑立面采用现代风格，通过精工控制，降细节做到无懈可击。通过高品质材质质感以及精致节点体现独特的韵味。是一种多元化的文化碰撞。将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观念和文化品位。立面以米色外墙和褐色金属板相结合为主，既醒目又不过分张扬，采用柔和的质感涂料，不产生反射光，不会晃眼，给人以踏实

50、的感觉，强调横向水平线条感，在立面选材上，充分考虑其耐久性和品质感，打造尊贵典雅的现代建筑。在立面设计中，充分考虑住户在建筑内、外的双重感受，主要居住空间全部采用低窗台的开窗，将自然光线充分引相结合的方式，既提升住户心理安全度，又可增大户内景观视野所有户型的空调机位在设计中均做充分考虑，避免外露，安全美观。(1)立面局部构架、空透的阳台栏杆、凸窗及空调机位置设计等细节，使整体简洁而富有细节。(2)多种单元的自由组合、局部尽端单元的变化形成起伏的空间轮廓避免了行列式布置形成单调的外观的可能性。(3)小区大门设计结合住宅立面以人性化的尺度设计，简洁的造型衬托休闲的户外入口广场美观大气。与小区的居住