《中指丨2025上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》.pdf

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1、中国百城价格指数系列报告中指研究院中国房地产指数系统中国房地产市场总结2025上半年下半年趋势展望中指研究院 中国房地产指数系统 目录目录 摘要摘要.1 一、一、2025年上半年中国房地产市场形势总结年上半年中国房地产市场形势总结.4（一）价格水平：上半年百城二手房价格累计下跌（一）价格水平：上半年百城二手房价格累计下跌3.60%，3月以来环比跌幅有所扩大；改善型楼盘月以来环比跌幅有所扩大；改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨入市带动百城新房价格累计上涨1.16%.4（二）成交规模：上半年（二）成交规模：上半年100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降约城新建商品住宅成交面积同比小幅下降约4%

2、一线城市保持增长；二，一线城市保持增长；二手房成交继续好于新房，上半年手房成交继续好于新房，上半年30城二手房成交套数同比增长约城二手房成交套数同比增长约12%，6月市场动能有所转弱月市场动能有所转弱.7（三）需求结构：改善性需求仍是新房市场重要支撑，多地（三）需求结构：改善性需求仍是新房市场重要支撑，多地120平米以上户型成交占比继续提升平米以上户型成交占比继续提升12（四）供求关系：供应缩量带动可售库存回落，（四）供求关系：供应缩量带动可售库存回落，50城平均出清周期缩短至城平均出清周期缩短至19.3个月，市场库存仍有个月，市场库存仍有压力压力.15（五）土地供求：上半年（五）土地供求：

3、上半年300城住宅用地出让金同比增幅近三成，但土拍热度主要集中于核心城市，城住宅用地出让金同比增幅近三成，但土拍热度主要集中于核心城市，TOP20城市出让金占全国比重升至城市出让金占全国比重升至68%，央国企仍是拿地主力，央国企仍是拿地主力.19（六）开发投资：（六）开发投资：1-5月房地产开发投资额同比下降月房地产开发投资额同比下降10.7%，降幅略超去年全年，降幅略超去年全年.26 二、二、2025年中国房地产市场趋势展望年中国房地产市场趋势展望.27（一）宏观环境：扩内需仍是首要任务，稳地产至关重要，预计下半年宏观政策力度将加大，以政（一）宏观环境：扩内需仍是首要任务，稳地产至关重要，预

4、计下半年宏观政策力度将加大，以政策的确定性应对外部环境的不确定性策的确定性应对外部环境的不确定性.27（二）政策环境：更大力度推动房地产市场止跌回稳，下半年或全力推动已出台政策落地见效（二）政策环境：更大力度推动房地产市场止跌回稳，下半年或全力推动已出台政策落地见效.34（三）市场趋势：（三）市场趋势：2025年新建商品房销售面积预计降至年新建商品房销售面积预计降至9亿平米左右，亿平米左右，“好城市好城市+好房子好房子”具备结构具备结构性机会性机会.47（四）关注点：专项债收购闲置存量土地待加速；新模式强调先立后破，有序搭建相关基础制度（四）关注点：专项债收购闲置存量土地待加速；新模式强调先立

5、后破，有序搭建相关基础制度 54 三、房企经营策略建议：加快在售项目去化，紧抓存量资产盘活窗口，升级产品建设三、房企经营策略建议：加快在售项目去化，紧抓存量资产盘活窗口，升级产品建设“好房子好房子”.60 研究主持：研究主持：中指研究院 中国房地产指数系统 数据支持：数据支持：中指数据 CREIS 主要研究成员：主要研究成员：中指研究院：中指研究院：莫天全 黄瑜 曹晶晶 孟新增 魏云静 王建梓 谭辛 寿光旭 陈文静 郭昕昱 汪勇 丁晓 李汶沄 薛建行 胡佳娜 张凯 牛永勤 程宇 张文静 黄雪 2025上半年中国房地产市场总结上半年中国房地产市场总结&下半年下半年趋势展望趋势展望 2025年年7

6、月月4日日 2025上半年中国房地产市场总结上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望下半年趋势展望 1 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。摘要摘要 一、一、2025年年上半年上半年中国房地产市场形势总结中国房地产市场形势总结（一）（一）价格水平：上半年百城二手房价格累计下跌价格水平：上半年百城二手房价格累计下跌3.60%，3月以来环比跌幅有所扩大；改善型楼月以来环比跌幅有所扩大；改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨盘入市带动百城新房价格累计上涨1.16%在挂牌量持续较高背景下，二手房市场延续“以价换量”行情，2025

7、 年上半年百城二手住宅价格累计下跌3.60%，二手房价格已连续 38 个月环比下跌，今年前两月价格延续去年四季度收窄态势，但 3 月以来环比跌幅有所扩大，6 月环比下跌 0.75%。新房方面，上半年，在优质改善项目入市带动下，百城新房价格累计上涨1.16%。（二）（二）成交规模：上半年成交规模：上半年100城新建商品住宅城新建商品住宅成交面积成交面积同比小幅下降约同比小幅下降约4%，一线城市保持增长一线城市保持增长；二手房成交继续二手房成交继续好好于新房，于新房，上半年上半年30城二手房成交套数同比增长城二手房成交套数同比增长约约12%，6月市场动能有所转弱月市场动能有所转弱 2025 年以来

8、好城市+好房子”支撑新房市场整体保持平稳，一季度市场延续修复态势，但二季度边际有所转弱。根据国家统计局数据，1-5 月全国全国新建商品房销售面积同比下降 2.9%，商品房销售额同比下降 3.8%，降幅较上年明显收窄，但较 1-4 月略有扩大，现房销售继续好于期房。重点城市方面重点城市方面，根据中指初步统计，上半年，重点 100 城新建商品住宅成交面积同比下降约 4%，二季度各月同比均下降，5 月以来重点城市新房市场情绪有所转弱，市场分化行情延续。二手房方面，根据初步统计，上半年 30 城二手房成交套数同比增长约 12%，6 月重点城市二手房成交套数同比小幅下降，市场动能有所减弱。（三三）需

9、求结构：需求结构：改善性需求仍是新房市场重要支撑，多地改善性需求仍是新房市场重要支撑，多地120平米以上户型成交占比继续提升平米以上户型成交占比继续提升 2025 年以来，核心城市改善型项目入市节奏加快，带动改善性需求持续释放，北京、上海、南京、成都等多个城市高总价项目去化表现较好。从中指监测重点城市来看，1-5 月 30 城 90-120 平米新房成交套数占比保持在四成左右，120-144 平米成交占比首次达到 30%，同时多个城市 120 平米以上产品成交占比提升。值得关注的是，随着大户型改善型产品成为新房供应主流，企业需关注高端改善需求阶段性透支及产品同质化竞争压力。（四四）供求关系：供

10、求关系：供应缩量带动可售库存回落，供应缩量带动可售库存回落，50城平均出清周期缩短至城平均出清周期缩短至19.3个月，市场库存仍个月，市场库存仍有压力有压力 2025 年 1-5 月，全国房屋新开工面积为 2.3 亿平方米，同比下降 22.8%，开工降幅仍较大。1-5 月重点 50城商品住宅月均批准上市面积约 992 万平方米，同比下降 19%，市场整体供应偏弱。截至 2025 年 5 月末，重点50 商品住宅可售面积约 3.11 亿平米，较 2024 年末下降 4.1%，供应缩量致使库存规模回落。截至 5 月末，50 城平均出清周期为 19.3 个月，较 2024 年底缩短 0.6 个月，较

11、 2024 年 9 月高点下降 3 个月。2 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。（五五）土地供求：）土地供求：上半年上半年300城住宅用地城住宅用地出让金同比增幅出让金同比增幅近三近三成，但土拍热度主要集中于核心城成，但土拍热度主要集中于核心城市，市，TOP20城市出让金占城市出让金占全国全国比比重升至重升至68%，央国企仍是拿地主力，央国企仍是拿地主力 2025 年上半年，房企投资策略趋同，拿地进一步聚焦核心城市，叠加核心城市优质地块供应力度加大，北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价

12、带动上半年 300 城出让金同比增长 27.5%，但成交面积仍下降 5.5%。一季度，北京、杭州、成都多次刷新地价纪录，带动 3 月 300 城平均溢价率达到 18%，但二季度以来，随着核心地块供应力度减弱叠加房企投资审慎，土地市场有所降温。城市集中度来看，房企一致预期下，上半年核心城市土地出让金同比普遍明显增长，TOP20 城市宅地出让金占全国比重达 68%。拿地企业方面，重点 22 城央国企拿地金额占比过半，仍是拿地主力，滨江持续在杭州拿地力度较大，带动民企占比有所提升。（六六）开发投资：）开发投资：1-5月房地产开发投资额同比下降月房地产开发投资额同比下降10.7%，降幅，降幅略略超去

13、年全年超去年全年 2025 年 1-5 月，全国房地产开发投资额为 3.6 万亿元，同比下降 10.7%，降幅较 1-4 月扩大 0.4 个百分点，较 2024 年全年扩大 0.1 个百分点，上半年投资仍承压。1-5 月房地产开发企业到位资金为 4.0 万亿元，同比下降5.3%，降幅较 1-4 月扩大 1.2 个百分点，其中定金及预收款、个人按揭贷款分别下降 5.0%和 8.5%。二、二、2025年中国房地产市场趋势展望年中国房地产市场趋势展望（一）宏观经济：扩内需仍是首要任务，稳地产至关重要，预计下半年宏观政策力度将加大，以（一）宏观经济：扩内需仍是首要任务，稳地产至关重要，预计下半年宏观政

14、策力度将加大，以政策的确定性应对外部环境的不确定性政策的确定性应对外部环境的不确定性 2025 上半年，我国经济总体运行平稳，“两重”“两新”政策加力扩围带动消费回升，基础设施投资和制造业投资保持平稳，同时出口展现出较强韧性。但物价仍在低位，叠加外部环境愈发复杂，经济持续回稳基础仍需巩固。4 月 25 日，中央政治局会议指出“着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，以高质量发展的确定性应对外部环境急剧变化的不确定性”“要加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。面对世界经济增长动能减弱、国内需求不足等挑战，预计下半年我国宏观政策将进一步发力，以政策的确定性应

15、对外部环境的不确定性。（二）政策环境：更大力度推动房地产市场止跌回稳，下半年或全力推动已出台政策落地见效（二）政策环境：更大力度推动房地产市场止跌回稳，下半年或全力推动已出台政策落地见效 6 月 13 日国常会提出要“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”，“更大力度”的楼市定调释放了积极信号，预计下半年各级政府将全力推动已出台政策落地见效。稳稳定预期方面，定预期方面，稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度，谨慎释放收紧性政策，更有利于稳定市场预期；激活需求方面，激活需求方面，预计将加大城中村改造房票安置力度，同时北上深限制性政策仍有优化空间；优化

16、供给方面，优化供给方面，进一步完善和落实专项债收购存量闲置土地、收购存量商品房的政策，改善市场供求关系。除此之外，为稳定中长期市场，城市更新相关政策也有望加快落实，特别是金融支持政策。2025上半年中国房地产市场总结上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望下半年趋势展望 3 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。（三三）市场趋势：市场趋势：2025年新建商品房销售面积预计降至年新建商品房销售面积预计降至9亿平米左右，“好城市亿平米左右，“好城市+好房子”具备结好房子”具备结构性机会构性机会 1-5 月，全国新建商品房销售面

17、积同比下降 2.9%，销售额同比下降 3.8%，销售降幅较 1-4 月有所扩大；开发投资额同比下降 10.7%，新开工面积同比下降 22.8%，开工投资降幅略超过中指年初偏弱预期。同时，回顾上半年影响新房销售的几项重要因素，可以看到，居民收入、房价预期以及市场优质供给仍偏弱，同时重点城市中二手房对新房“替代效应”仍明显，预计下半年新房市场仍将波动调整。整体来看，整体来看，考虑到去年四季度市场在一揽子政策带动下实现修复，销售基数升高，预计全年新建商品房销售面积下降 7.6%，规模预计降至 9 亿平米左右，市场分化延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。供给端，销售波动调整叠加库存较高，预计开工

18、投资短期仍承压，但上半年土地市场有所修复或可支撑开工投资降幅略有收窄。表：表：2025年全国房地产市场主要指标预测结果年全国房地产市场主要指标预测结果（年中修正）（年中修正）时间时间 新建商品房销售面积新建商品房销售面积 新建商品房销售额新建商品房销售额 房屋新开工面积房屋新开工面积 房地产开发投资额房地产开发投资额 绝对量绝对量(亿平方米亿平方米)同比同比 绝对量绝对量(万亿元万亿元)同比同比 绝对量绝对量(亿平方米亿平方米)同比同比 绝对量绝对量(万亿元万亿元)同比同比 2025E 9.0-7.6%8.9-8.3%5.9-20.5%9.0-10.3%（四四）关注点：专项债收购闲置存量土地待

19、加速；新模式强调先立后破，有序搭建相关基础制度关注点：专项债收购闲置存量土地待加速；新模式强调先立后破，有序搭建相关基础制度 专项债收购闲置存量土地有助于改善市场供求关系及房企资金压力，是推动房地产止跌回稳的关键举措，也是下半年政策重点落实方向。根据中指统计，截至今年 6 月 30 日，各地公示拟使用专项债收回收购闲置存量土地总金额超 4700 亿元。但实际发行约 960 亿元，仍待提速。地块特征来看，以近五年住宅及商办用地为主，地方国企地块超八成，近半数地块拟收储价格高于出让价的八折。预计下半年专项债收地政策将进一步落实，其中加快大城市“高价值”地块收储及提升非地方国企比例将有助于加快推动市

20、场进入新的循环。此外，5 月河南信阳提出“现房销售”引发市场关注，考虑到现阶段政策全面推行或不利于市场止跌回稳，且房地产区域差异较大，因此现房销售在库存大的城市优先推行更有利于政策平稳过渡，并需配套相应的融资支持措施，以平衡企业资金压力。三、三、房企经营策略建议房企经营策略建议：加快在售项目去化，紧抓政策窗口盘活存量资产，升级产品建设“好房子”加快在售项目去化，紧抓政策窗口盘活存量资产，升级产品建设“好房子”2025 上半年，好城市及好房子项目继续保持较好去化，但房地产市场整体仍面临一定压力。房企投资策略进一步趋同背景下，核心城市土拍竞争加剧，部分优质地块拍出较高地价，这将在一定程度上对项目后

21、续经营带来挑战。展望下半年，房地产政策环境预计维持宽松，各项已出台政策有望进一步落实，但城市及项目分化行情或将延续。在此背景下，房企应加大营销力度，推动在售“老项目”加快去化，同时推动存量商办项目及存量土地盘活，改善资产负债表，在发展中解决过去的问题。拿地方面，应继续聚焦市场确定性高的核心城市，通过新老项目平衡重启发展，但需避免拿高价地。长期来看，企业需主动适应房地产发展新模式，并向轻重并举转型。4 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。一、一、2025年年上半年上半年中国房地产市场形势总结

22、中国房地产市场形势总结（一）（一）价格价格水平水平：上半年百城二手房价格累计下跌上半年百城二手房价格累计下跌3.60%，3月以来环比月以来环比跌幅有所扩大；改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨跌幅有所扩大；改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨1.16%2025 年上半年，百城二手房价格百城二手房价格累计下跌 3.60%，跌幅较 2024 年下半年收窄 0.19个百分点，1-2 月百城二手住宅价格延续去年四季度以来的收窄态势，但 3 月以来环比跌幅有所扩大，6 月环比下跌 0.75%，市场延续“以价换量”行情，至 2025 年 6 月，环比已连跌 38 个月。新房方面，新房方面，在优质改善项

23、目入市带动下，上半年百城新房价格累计上涨1.16%，涨幅较去年下半年收窄 0.26 个百分点。整体来看，居民居住品质需求升级推动改善型住宅需求释放，开发商顺势推出高品质项目，进而带动百城新房价格结构性上涨；二手房市场则因挂牌量持续高位，业主通过价格让步加速成交，导致二手房价格持续回落。1.百城：上半年百城二手房价格持续回落，新建住宅价格环比结构性上涨百城：上半年百城二手房价格持续回落，新建住宅价格环比结构性上涨 图：图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化 图：图：2023-2025年上半年百城新建住宅、二手住宅价格半年度累计涨跌变化年上半年

24、百城新建住宅、二手住宅价格半年度累计涨跌变化 数据来源：中指数据 CREIS 二手住宅方面，二手住宅方面，2025年上半年，百城二手住宅价格累计下跌年上半年，百城二手住宅价格累计下跌3.60%，跌幅较 2024年下半年收窄 0.19 个百分点。具体来看，今年以来，二手房市场保持较高活跃度，但在高2025上半年中国房地产市场总结上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望下半年趋势展望 5 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。挂牌量背景下，二手房“以价换量”成常态，1-2 月二手房均价延续去年四季度修复态势，环比跌幅持续收窄，

25、但 3 月以来环比跌幅再次扩大，6 月百城二手住宅均价为 13691 元/平方米，环比下跌 0.75%，跌幅较 5 月扩大 0.04 个百分点，已连续 38 个月下跌。新建住宅方面，新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年上半年，百城新建年上半年，百城新建住宅价格累计上涨住宅价格累计上涨1.16%，涨幅较 2024 年下半年收窄 0.26 个百分点。具体来看，受高品质楼盘入市带动，上半年百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，6 月百城新建住宅均价为 16847 元/平方米，环比上涨 0.19%，涨幅较 5 月收窄 0.11 个百分点。图：图：2021年以来百城新建住宅

26、二手住宅价格环比下跌城市数量变化年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化 数据来源：中指数据 CREIS 从涨跌城市个数看，新房方面，新房方面，上半年百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量保持平稳，基本维持在 40-60 个之间。二手房方面，二手房方面，一季度，成都等个别城市二手房价格环比出现阶段性上涨，其余城市普遍下跌。进入二季度，100 个城市二手住宅价格环比全部下跌，短期价格仍承压。6 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。2.分梯队分梯队：各梯队各梯队城市城市二手房价格累

27、计均下跌，一线城市跌幅二手房价格累计均下跌，一线城市跌幅明显明显收收窄窄 图：图：2024-2025年上半年各梯队城市二手住宅价格半年度累计涨跌变化年上半年各梯队城市二手住宅价格半年度累计涨跌变化 图：图：2024-2025年上半年各梯队城市新建住宅价格半年度累计涨跌变化年上半年各梯队城市新建住宅价格半年度累计涨跌变化 数据来源：中指数据 CREIS 分分梯队梯队来看，二手来看，二手住宅方面，住宅方面，上半年，一线城市二手住宅价格累计下跌 1.93%，较去年下半年收窄 0.70 个百分点，且跌幅显著小于其他梯队城市。二线城市二手住宅价格累计下跌 4.04%，梯队内成都二手房在年初价格修复带动下

28、上半年累计微跌 0.08%，表现好于其他城市。三四线城市二手住宅价格累计下跌 3.83%，淮安、盐城等 10 城累计跌幅超5%。新建住宅方面，新建住宅方面，上半年，一线及二线城市新房价格累计分别上涨 3.12%和 0.51%，其中上海、合肥在多个高品质改善项目入市带动下，新房价格累计分别上涨 4.40%、3.66%，涨幅位居百城前两位。上半年，三四线城市新建住宅价格累计下跌 0.45%。综合综合来看，上半年，来看，上半年，受受部部分城市优质分城市优质楼楼盘盘入市带动，百城新建住宅价格入市带动，百城新建住宅价格呈呈结构结构性上性上涨态势。涨态势。与与此此同时，在挂牌量持续高同时，在挂牌量持续高位

29、位背景下，二手市场继续背景下，二手市场继续呈呈现“以价换量”行情，现“以价换量”行情，百城二手住宅价格在年初跌幅收窄百城二手住宅价格在年初跌幅收窄后后，3月以来跌幅有所扩大，月以来跌幅有所扩大，短短期价格期价格仍仍有有压力压力。2025上半年中国房地产市场总结上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望下半年趋势展望 7 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。（二）成交规模：（二）成交规模：上半年上半年100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降约城新建商品住宅成交面积同比小幅下降约4%，一线城市保持增长；二手房成交继续好于新房，

30、一线城市保持增长；二手房成交继续好于新房，上半年上半年30城二手房城二手房成交套数同比增长成交套数同比增长约约12%，6月市场动能有所转弱月市场动能有所转弱 1.新房：低基数下，上半年重点新房：低基数下，上半年重点100城新房销售面积同比小幅下降城新房销售面积同比小幅下降约约4%，二季度市，二季度市场边际有所转弱，一线城市同比保持增长场边际有所转弱，一线城市同比保持增长（1）全国新房：）全国新房：1-5月全国商品房销售面积同比下降月全国商品房销售面积同比下降2.9%，销售额同比下降，销售额同比下降3.8%图：图：2015年年以来以来全国全国新建新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速商品房累计

31、销售面积以及销售额同比增速 数据来源：国家统计局，中指数据 CREIS 2025年年1-5月全国商品房销售面积、销售额同比降幅较上年明显收窄，月全国商品房销售面积、销售额同比降幅较上年明显收窄，但较但较1-4月月有所扩大。有所扩大。根据国家统计局数据，2025 年 1-5 月，全国新建商品房销售面积为 3.5 亿平方米，同比下降 2.9%，降幅比上月扩大 0.1 个百分点；其中，商品住宅销售面积下降 2.6%，降幅比上月扩大 0.5 个百分点。1-5 月商品房销售额为 3.4 万亿元，同比下降 3.8%，降幅较上月扩大 0.6 个百分点；其中新建商品住宅销售金额同比下降 2.8%，降幅较上月扩

32、大0.9 个百分点。现房销售现房销售持续持续好于期房，占比升至好于期房，占比升至35.6%。2025 年 1-5 月，商品房期房销售 2.3 亿平方米，同比下降 10.0%；现房销售 1.3 亿平方米，同比增长 13.2%。从占比上看，2025年 1-5 月现房销售面积占总销售面积的比重为 35.6%，较 2024 年全年提升 4.8 个百分点。-2.9%-3.8%-40%-15%10%35%60%85%110%135%160%15:1-315:1-715:1-1116:1-416:1-816:1-1217:1-517:1-918:1-218:1-618:1-1019:1-319:1-719:

33、1-1120:1-420:1-820:1-1221:1-521:1-922:1-222:1-622:1-1023:1-323:1-723:1-1124:1-424:1-824:1-1225:1-5商品房销售额同比增长率商品房销售面积同比增长率 8 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。（2）重点）重点100城新房：上半年城新房：上半年100城新建商品住宅同比下降约城新建商品住宅同比下降约4%，一，一季季度市场度市场延延续续修复态修复态势势，但二，但二季季度有所转弱度有所转弱 图：图：历年历年

34、100个代表城市个代表城市1新建商品住宅新建商品住宅上半年上半年月均成交面积及同比走势月均成交面积及同比走势 图：图：2020年年以来以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势 数据来源：中指数据 CREIS 重点城市：上半年，重点重点城市：上半年，重点100城新建商品住宅成交城新建商品住宅成交量整体保持平稳量整体保持平稳。据初步统计，2025 年上半年，重点 100 城新建商品住宅成交面积同比下降约 4%。具体来看，今年一季度房地产市场延续修复态势，一季度重点 100 城新房销售面积同比增长 3%，二季度以来市场边际有所转弱，同比持续回落，4 月同

35、比下降 5%，5 月同比下降 8%，6 月房企进入上半年业绩冲刺节点，根据初步统计，6 月重点城市新建商品住宅销售面积环比增长，但同比仍下降。1 代表城市共 100 个，一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线包括：天津、石家庄、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、南昌、长沙、南宁、北海、海口、三亚、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川 34 个城市；三四线包括唐山、邯郸、保定、烟台、泰安、威海、潍坊、淄博、东营、菏泽、丽水、南通、扬州、镇江、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、芜湖、淮北、池州、绍兴、

36、金华、湖州、舟山、徐州、衢州、常州、泰州、盐城、淮安、连云港、安庆、马鞍山、宿州、佛山、珠海、惠州、中山、东莞、江门、梅州、韶关、汕头、清远、泉州、莆田、漳州、襄阳、黄石、岳阳、赣州、九江、绵阳、南充、泸州、眉山、柳州、洛阳、商丘、渭南 62 个城市。2025上半年中国房地产市场总结上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望下半年趋势展望 9 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。图：图：2016年年以来以来各梯队代表城市商品住宅各梯队代表城市商品住宅上半年单城市上半年单城市月均成交面积及同比走势月均成交面积及同比走势 图：

37、图：2022年年以来以来各梯队代表城市新建商品住宅各梯队代表城市新建商品住宅月度月度成交面积同比走势成交面积同比走势 数据来源：中指数据 CREIS 不同梯队城市来看，不同梯队城市来看，上半年上半年一线城市新建商品住宅成交面积同比保持增长，市场韧一线城市新建商品住宅成交面积同比保持增长，市场韧性强于二三线城市。性强于二三线城市。根据中指数据，2025 年上半年，一线城市在优质供给增加、较强的购房需求支撑等因素带动下，新建商品住宅销售面积同比保持增长；而多数二线、三四线城市今年上半年整体市场情绪仍较弱，同比小幅下降，城市之间分化行情延续。2.二二手房：手房：上半年上半年30城二手房成交套数同比增

38、长城二手房成交套数同比增长约约12%，表现仍好于新房，占比升至，表现仍好于新房，占比升至64%图：图：2023年以来年以来30个代表城市个代表城市2新房、二手房月度成交套数走势新房、二手房月度成交套数走势 数据来源：中指数据 CREIS 2 30 个代表城市：北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、厦门、西安、宁波、青岛、郑州、无锡、南宁、西宁、温州、北海、宿迁、常州、佛山、惠州、烟台、金华、清远、东莞、扬州、江门、衢州、渭南。10 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。二手房市场表

39、现继续好于新房，成交占比升二手房市场表现继续好于新房，成交占比升至至64%。根据中指数据，2025 年上半年，重点 30 城新房、二手房合计共成交约 142 万套，较去年同期增长 8%，其中，二手房成交量较去年同期增长约 12%，而同口径下新房成交套数同比增长 2%，二手房成交量表现仍好于新房市场。从占比来看，上半年，二手房成交套数在总成交量中占比 64%，较 2024年全年提高 2.5 个百分点，市场份额进一步走高。图：图：2022年年以来以来30个代表城市二手住宅个代表城市二手住宅月度月度成交成交套数套数走势走势 图：图：2023年以来年以来20个代表城市个代表城市3二手住宅周度成交套数走

40、势二手住宅周度成交套数走势 数据来源：中指数据 CREIS 上半年上半年二手房市场延续“以价换量”二手房市场延续“以价换量”行情行情，成交保持较高成交保持较高活活跃跃度，但度，但5月以来市场月以来市场动能有所转弱。动能有所转弱。根据中指数据，5 月，重点 30 城二手住宅成交约 14.8 万套，环比下降15%，同比增长 2%。6 月，根据初步统计，30 城二手房成交套数同比下降约 4.0%，市场动能有所转弱。在高挂牌量压力下，二手房市场“以价换量”行情延续，区位优质或性价比较高的房源交易活跃度尚可，但郊区市场有所承压。320个代表城市：北京、深圳、上海、成都、苏州、杭州、南京、青岛、宁波、厦门

41、无锡、南宁、温州、烟台、常州、佛山、清远、东莞、衢州、扬州。2025上半年中国房地产市场总结上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望下半年趋势展望 11 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。图：北京、深圳、成都、杭州二手图：北京、深圳、成都、杭州二手住宅住宅月度成交月度成交套数套数走势走势 数据来源：中指数据 CREIS 不同城市来看，不同城市来看，市场延续“以价换量”，市场延续“以价换量”，5月以来市场动能有所转弱。月以来市场动能有所转弱。今年上半年，北上广深、杭州、成都等地二手房成交保持较高活跃度北上广深、杭州、成

42、都等地二手房成交保持较高活跃度，其中深圳同比增长超 30%，北京、上海、广州同比增幅在 20%左右；成都、杭州、苏州、厦门二手房同比增长均超 10%。受季节性因素影响，5 月以来二手房市场热度有所转弱，6 月，一线城市中上海二手房成交在高基数影响下，同比出现下降，北京、深圳、广州增幅收窄；二线城市中成都、苏州、厦门等核心城市同比增长。12 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。（三）需求结构：改善性需求仍是新房市场（三）需求结构：改善性需求仍是新房市场重要支撑重要支撑，多多地地120平米以上

43、平米以上户型成交占比继续提升户型成交占比继续提升 基于各城市不同住宅产品的成交套总价情况，我们将 30 个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据成交套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前 10%的属于高价位楼盘，10%40%属于中高价位楼盘，后 60%属于中低价位楼盘。图：图：2025年年1-5月月30个城市楼盘套总价均值、中位数和各价位门槛情况（万元）个城市楼盘套总价均值、中位数和各价位门槛情况（万元）注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考中指数据 CREIS 详细说明，数据截至 2025

44、年 5 月，下同。2025上半年中国房地产市场总结上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望下半年趋势展望 13 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。具具体来看，体来看，今年前今年前五五月月30个个代代表城市中表城市中有有10个个城城市市套总价均值、中套总价均值、中位位数同比均上数同比均上涨。涨。一线城市中，北京、上海楼盘套总价均值和中位数均小幅上涨，1-5 月北京、上海套总价均值分别为 734 万、990 万，中位数分别 592 万、661 万，同比均分别上涨 1%、3%；1-5 月深圳新增供应集中在龙华、龙岗等外围区域

45、广州增城、番禺等区域低价项目成交占比上升，带动套总价均值和中位数均出现下降。二三线代表城市中，沈阳沈阳、南京、成都、南京、成都、泉泉州州等城市上半年受多个改善型产品入市，带动套总价均值与中位数出现明显提升，而其他多个二三线代表城市在市场去库存阶段，新房成交套总价均值或中位数有所回落。表：表：2024及及2025年年1-5月重点城市新房、二手房高总价商品住宅成交套数占比月重点城市新房、二手房高总价商品住宅成交套数占比 总价段总价段 城市城市 新房总价段成交占比新房总价段成交占比 二手房总价段成交占比二手房总价段成交占比 2024.1-5 2025.1-5 2024.1-5 2025.1-5 1

46、000万万元以上元以上 上海上海 24%29%9%8%北京北京 16%22%9%9%500万元万元以上以上 厦门厦门 19%22%30%23%南京南京 13%16%9%8%苏州苏州 14%13%11%12%宁波宁波 10%12%7%5%成都成都 8%9%2%2%福州福州 5%6%7%5%数据来源：中指数据 CREIS 从从重点城市高总价房重点城市高总价房源源占比占比来看，上海、北京来看，上海、北京及及多个二多个二线线城市高城市高端端改善新房成交占改善新房成交占比提升，二手房高总价产品比提升，二手房高总价产品占比占比相对相对平稳平稳。新房市场来看，。新房市场来看，1-5 月，北京、上海多个改善型

47、项目入市，且实现了较高的去化率，带动 1000 万以上总价段的项目成交套数占比明显提升，提升 5-6 个百分点，厦门、南京、宁波、成都等多个二线城市高总价段新房成交占比亦有不同程度提升。从从趋趋势来看，势来看，当前我国房地产市场供求关系已发生改变，存量房规模已较高，刚需普遍通过购买二手房解决居住问题，而新房则转向满足改善性需求，通过优质地块获取及产品力提升，实现与二手房的差异化竞争，在新房产品供应中改善产品占比整体保持提升，但企业需关注高端改善需求阶段性透支及产品同质化竞争压力。图：图：2016年以来重点年以来重点30城商品住宅各面积段成交套数占比变化城商品住宅各面积段成交套数占比变化 14

48、中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。图：图：2025年年1-5月重点月重点30城商品住宅各面积段成交套数占比城商品住宅各面积段成交套数占比 数据来源：中指数据 CREIS 从成交面积段从成交面积段特征特征来看，来看，近几年，重点 30 城 90-120 平米新房成交套数占比保持在四成左右，占据市场主流地位，2025 年1-5 月，120-144 平米户型成交占比首次达到30%。具体来看，一线城市中，上海、深圳 90-120 平方米新建商品住宅成交套数占比均超四成，其中上海占比达 57%。北

49、京 120 平方米以上大户型占比为 40%；二线代表城市中，长沙、二线代表城市中，长沙、西安、济南西安、济南120 平方米以上大户型成交占比在 60%以上，苏州、合肥、成都、杭州在 50%以上，改善性住房需求占主导，其余大多城市 90-120 平方米产品成交占比接近或超过四成；三线代表城市中，三线代表城市中，芜湖、东莞、佛山、唐山 90-120 平方米住宅成交套数占比超 40%。从成交套数占比变化来看，从成交套数占比变化来看，与 2024 年同期相比，2025 年 1-5 月 30 个代表城市中，超 7 成城市 120 平米以上产品成交占比有所提升。分面积段来看，21 个城市 120-144

50、平方米产品成交套数占比提升，其中东莞、绍兴、青岛提升幅度均超 5 个百分点，上海、南京、长沙等城市提升幅度超 3 个百分点；20 个城市 144 平方米以上成交套数占比提升，改善性需求稳步释放，其中泉州、扬州、无锡、苏州、合肥提升幅度较为明显。2025上半年中国房地产市场总结上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望下半年趋势展望 15 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。详情请查询https:/www.cih-。（四四）供求关系：）供求关系：供应缩量供应缩量带动带动可售可售库存库存回落，回落，50城平均城平均出清周期出清周期缩短缩短至至19.3个月个月，市场库存