包头小白河区域黄河龙城奥特莱斯儿童乐园+特色购物街概念设计(51页).pdf
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1、世 聯 地 産世联版权所有儿童职业体验中心发展及案例分析包头小白河区域黄河龙城奥特莱斯儿童乐园+特色购物街概念设计包头黄河龙城奥特莱斯PART1 儿童职业体验馆发展概述PART2 国内外典型案例分析PART3 概念设计项目组成由儿童娱乐魔幻城堡及特色商业街组成,儿童产业和特色商业相辅相成,共同营造良好的商业氛围。在本项目中,儿童职业体验馆面积较大,对于整体商业氛围的营造起到了十分重要的作用。儿童娱乐特色商业魔幻城堡职业体验馆主力店特色商业超市概念:不仅拥有与成人世界一样的城市形态和景观,同时具备独立的城市系统、金融系统、安全系统、法律系统等等,是一个有着完整规则和文化的缩小版现实世界。包括了现
2、实世界中大部分的主要工种和机构,孩子们可以通过扮演众多社会角色。体验意义:让儿童在娱乐中体验大人的生活世界,学习社会知识增强生存能力、培养理财能力感受工作的快乐和成就感,从小培养职业规划理念项目概念及意义职业体验馆概念及意义发展历程1999年,Kidzania第一家旗舰店于1999年在墨西哥开业,十年内规模扩大到全球范围,成为全球儿童职业体验行业领导品牌。2004年美国出现了WannadoCity。几年后Kidzania又出现在日本东京和大阪以及印度尼西亚。Wannadocity签约迪拜、新加坡。国内儿童职业体验馆在2007年兴起,最早实施并完成的为杭州Do都城少儿社会体验馆。1999年200
3、7年2004年2004年至今分类国外较为知名的机构为Kidzania与Wannado City,均采用直营模式国内多为自创品牌,支持加盟店国外知名机构(直营模式)WannadoCityKidzania当今全球最大的儿童职业体验乐园集团,在全球范围已建或在建的项目超过12个已签约在迪拜和新加坡开发同样的主题乐园项目,并正在上海觅址国内主要机构(支持加盟)BABYBOSSDO都城大未来欢乐之都KID-tree比如世界属相国酷贝拉国内多数为自创品牌,支持加盟。当前运营状况较好的为杭州DO都城、台湾BABYBOSS、苏州大未来及长沙酷贝拉。PART1 儿童职业体验馆发展概述PART2 国内外典型案例分
4、析PART3 概念设计Case1:日本Kidzania公司背景:KidZania(趣志家)最早于1999年9月1日诞生于墨西哥,是世界上第一家面向儿童设计的职场体验乐园。运营十分成功,目前,在全球范围已建或在建的项目超过12个,其中包括中国(上海及北京在建)、日本、韩国、印度、印度尼西亚、葡萄牙、土耳其、马来西亚和泰国等。日本Kidzania地址东京都江东区丰洲2-4-9开业时间:2006年10月开馆时间上午10:0015:00,下午16:0021:00面积:约6000平方米目标人群:3-15岁休息日不定期休息交通从东京地铁有乐町线或百合鸥丰洲站步行约8分钟首都高速10号晴海线豊洲出口约1km
5、首都高速9号深川线枝川出口约1km包括消防员、模特、医生、飞行员等80余种工作和见习场所。供孩子们学习和体验工参加各种工作的同时,还会有相应的收入(KidZania专用货币)。和真实的社会一样,在主题城市中,为了方便孩子们携款,而诞生的储蓄卡。孩子们把自己赚的Kizzo币,存储在储蓄卡中,以便以后再来的时候使用。每个孩子和参加者的手臂上,都带有定位系统的IC卡片。戴上此安全系统后,防止孩子走失。通过定位系统确保孩子安全。场内包括80余种职业,可赚取Kizzo币,学习真实社会运作游乐场平面图定位系统储蓄卡Kizzo币职业体验门票与广告赞劣费为主要收入来源,另内部配套商业也创造一部分赢利门票收入广
6、告收入内部配套商业收入主要为餐饮配套入场费幼儿2-3岁:1575日元(100RMB左右)儿童4-15岁:3150日元(200RMB左右)成人16岁:2100日元(135RMB左右)场馆与企业挂钩。如:警察局是三菱重工建的,消防局是AIG建的。场内广告植入网站广告植入项目位于东京都内最大购物中心LaLaport三楼,全商场185家店铺囊括的商业业态一应俱全楼层业态1F女装、男装、家居用品、食品、服饰杂货、文化用品及其他2F女装、童装、服饰杂货、生活杂货、家居用品、食品3F童装、生活杂货、美食、文化用品及其他商场于2006年10月开业(Kidzania 于同期开业),总面积16.5万平方米。是从日
7、常购物到纪念品一应俱全的购物区。Case2:美国Wannado 公司背景:Wannado娱乐公司1997年,公司创建与CIE伙伴关系(德Entretenimiento Coorporacin Interamericana,SA de CV公司),并成为由IAAPA评级的拉美第一大娱乐公园Grupo Mgico Internacional,这个概念在墨西哥城和发展造成了非常成功的儿童的角色扮演娱乐公园命名为“儿童城”。这一概念的提出使公司产生质的飞跃。2002年,公司决定继续在美国的梦想,选择了南佛罗里达,成为第一个分店。Wannadocity于2004年开业,已经成为主题公园行业的领头羊,并已
8、被主题娱乐协会评为“最佳概念主题世界”。地址佛罗里达州,西森赖斯大道12801号面积:约13000平方米目标人群:3-15岁入场费儿童2-14岁:40美元(267RMB左右)成人15岁:10美元(67RMB左右)经营理念:让孩子提前体验理想城市的建设完全模仿现实:警察局、医院、银行、报社、电视台等应有尽有。在理想城里,孩子们可以扮演消防队员、记者、法官、医生等角色,体会成年人的乐趣和辛苦。培养孩子独立性理想城还有各种“天灾人祸”,如风暴、火灾、车祸等,不过这些事故是模拟的,家长大可不必担心孩子安全。每当有“不测”发生时,理想城电视台和报纸的小记者们会迅速赶赴现场,报道灾情。电台和电视台的小主持
9、人也不免对大家做一番环保和安全教育。做医生的父亲说:“我周末经常要去医院加班,以前女儿埃莉斯总为这个闹别扭,觉得我不爱她。这个寒假她在理想城里当了一天医生,上个周末我因为有紧急病人要去医院,埃莉斯不但没生气还催促我快点儿。她说理想城的指导医生告诉他们,浪费一分钟,都可能威胁到病人的生命。”客户反馈特色:1、拥有世界各大产业的领先品牌赞助,使其在运营和规范方面更能贴近社会真实2、能够较好的引导成年人休闲,有专门为其开设的区域和相关设施,并且在宣传、网站上亮出这一特点3、采用灵活的经营方式,除了周末开馆以外,平时零碎时间用来举办生日派对、主题日活动等,避开淡季地区已开业建设/筹划中项目总计华东5家
10、:上海星期八小镇南京属相国苏州大未来杭州DO都城苏州孩儿国儿童体验式学习乐园11家:上海5家:墨西哥趣志家KidZania,Babyboss宝贝当家,育乐湾,东方国贸朗悦凯萨尼亚,美国万纳都市Wannado City南京2家:柠卡王国,AI-CITY爱儿时代常州1家:DO都城苏州1家:BABY SPACE宁波2家:奇e国、儿童共和国16家华北3家:北京2 家:欢乐之都、BEYOU比如世界天津:Kid-Tree开迪树5家:北京4家:Kids Sky,Babyboss宝贝当家,小人国,家庭梦工坊)呼和浩特:快乐星期儿童城8家西南0家6家:成都4家:Babyboss宝贝当家,SAYA儿童职业体验,成
11、都妇女儿童中心、?重庆1家:TICO乐趣城昆明1家:宝贝梦想城6家东北2家:沈阳:飞奇梦想城,哈尔滨:群力儿童3家:哈尔滨:蓝天职业梦工场沈阳:蓝天职业梦工场、酷贝拉5家华南0家2家:深圳:泡泡龙、酷贝拉2家华中3家长沙:酷贝拉欢乐城、属相国郑州:点点梦想城1家:武汉:星期八小镇4家西北0家0家0据不完全统计,截止到 2014 年底,国内已开业的项目共 13 家,建设与筹建中的共 28 家,以华东区最多,北方较少,呼包鄂地区基本没有。相关指标建筑面积10000,一层6000、二层4000开业时间2008年10月职业种类112种建筑尺度实际尺度的70%所在区位:本项目所在区域为钱江新城的核心区市
12、民中心,周边有大型的商业综合体万象城,可以对其业态进行补充,产生规模效应项目背景:杭州市政府“城市东扩,旅游西进,跨江发展,沿江开发”的城市规划战略的实施及市民中心的建设成为DO都城依托,使其成为全国规模最大的少儿职业体验中心,具有政策的优势投资主体:由杭州政府投资、国内首家、场馆规模亚洲最大、建设标准最高的少年儿童体验类教育场馆;目标人群:定位在312周岁的青少年儿童参与方式:孩子们可以像大人一样,在安全互动的环境中尝试各项工作,体验真实的社会活动,理解通过劳动取得报酬的生存道理,为未来的健康成长和职业发展打下良好的认知基础。业态组合:一共5层的裙楼内配备儿童体育馆以及专业教育培训。基本上来
13、说这种职业体验馆也是为孩子在给自己定位之后选择与之对口的培训班服务的。用职业体验来带动少儿培训行业也是一种比较合适的业态组合项目特色:商业体验主题鲜明精神文明盈利模式专业的职业体验发展主题类商业品牌引进与门票引领健康潮流Case1:杭州DODO城教育娱乐主题儿童节职业体验中心现代汽车展厅休闲活动区火灾现场工商银行入口出口卡丁车场嘟嘟城大剧场主要节点车行道人行道规划结构本项目规划结构为组团式生活区,以环形交通组织两边店铺,既紧凑又有利于安排各店铺,功能分区不明显但组织有序主要节点包括失火现场、工商银行、现代汽车展厅、嘟嘟城大剧场、拉丁车场等配套设施包括300平米休闲区,和配套餐饮店2个,卫生间2
14、个规划布局:采用环形流线布局,形成最大化临街面,双向业态布局职业角色:包括消防员、宇航员、考古学家、记者、医生、机长、设计师、主播、驾驶员、建筑工人等职业在内的一百种职业游戏方式:1.每个进入场馆的孩子需要佩戴一个特殊的手环(可看做是一个随时更新的个人简历),用以记录当天的一切活动信息并且可以在下次体验时继续记录,同时也是一个跟踪仪,防止孩子掉队迷路或者擅自离场;2.场馆有自身的金融系统和货币,一切交易活动必须使用“DO”币,制约了家庭条件不同的孩子在城内的社会地位,营造一个公开公平的社会环境;3.其中50多个项目、100多种职业都是相互联系的,也有自由创业店可供孩子自主创业美发中心黑石餐厅建
15、筑工地婴儿护理中心主要节点车行道人行道规划结构本二层结构沿袭一层,为环形结构,可供小镇内车行主要节点包括美发中心、黑石餐厅、婴儿护理中心、建筑工地等配套设施包括130平米休闲区,和90平餐饮店一个,卫生间2个业态形式:近百种职业体验,满足不同年龄阶段孩童的梦想需求聚集效应健康生活体验场馆的商业模式不仅满足了儿童日常娱乐需求,更能够给我们祖国的下一代尽早地给自己一个社会定位,树立自己努力方向,同时更能够在体验过程中及早纠正他们的不成熟社会心理,可避免许多社会问题。发展空间DO都城现仅开放了100个职业,日后经营上升空间大。循环的消费模式,增加了这种商业模式的寿命。因此在未来项目的升级上,扩充场地
16、面积、扩大职业范围、增加主题活动内容和规模、寻找更多不同的合作商家都是有效的升级手段。一共5层的裙楼内还配备的儿童体育馆以及专业教育培训。基本上来说这种职业体验馆也是为孩子在给自己定位之后选择与之对口的培训班服务的。用职业体验来带动少儿培训行业也是一种比较合适的业态组合游泳馆健身馆游艺馆舞蹈馆体育馆文艺部多功能厅外语部文学部科技部办公区B13F4F(注:2F和3F为杭州DO都城)优势分析:整合周边儿童活劢配套资源,城市商业功能定位准确,项目自身特色性强体验中心计划投入成本建筑装修成本室内装修成本约2500元/平方米(嘟嘟城总装修投入约为2500万)。设备成本设备整体引进总成本为1000万元运营
17、成本人力资源成本约700万/年,包括70个现场辅导员、10个核心技术人员以及若干保全、环卫人员。品牌输出成本官方公布的品牌输出费用约为500万,其中300万为技术和人员支持(包括网站建设、软件系统提供,后期的更新、升级,主题活动策划案的提供,前期招商、采购建议),100万为营运保证金。签约合同期为10年,之后每年需要向官方提供50万左右的资金援助(包括技术更新、设备维护等)。体验中心收益表收益项目嘟嘟城具体收益改良模式后具体收益门票收益定价60/人(现时主要为节假日为高峰区,平时约为二天一轮)每段上限人数1200人,=60元/人次*(120天节假+(240闲时*0.3)*1000人/天=115
18、20000元北京通州欢乐之都定价150元/人,上海星期8定价为200元/人次。小卖部收益约20万(仅一、二层内部快餐和零食吧一年纯利润)增加零售项目、配备特色餐饮后可达到约100万收益周边商铺出租租金收益无在场馆外设臵配套商铺,以出租的方式给散户经营,收取租金收益。盈利模式门票销售商家入驻带来资金回笼等候区家长消费引导来盈利建立客户档案、发行专用DO币带来循环消费商家合作伙伴盈利模式:客户访谈:第一次来这里,幼儿园老师也有提到这个地方,以后还会陆续的带她来玩,现在都是独生子女,找不到这么多玩伴一起热热闹闹的,所以来这边交交朋友其实也不错。杭州蔡小姐客户访谈:第三次来了,小孩挺喜欢这里的,说是玩
19、遍所有的职业馆才罢休,票价还挺适中的,毕竟现在消费都高了,一百多块钱能让孩子寓教于乐,还挺好的慈溪陈女士客户访谈:第二次来这里了,觉得还挺不错的,我觉得对于他个人能力来说都是有一个提高的,不能小看小孩子的力量,他的社交能力从现在其实已经开始慢慢形成了温州胡先生客户访谈:小孩平时周末在上一些兴趣班,所以一直没抽出时间来,暑假到了,所以来尝试一下,如果孩子喜欢,以后肯定还要再来的。杭州张女士8%5%65%23%媒体广告朋友介绍老师、学校推荐单位组织客户访谈摘录客户了解信息途径杭州市区客户省内其它城市客户外省客户客户了解信息途径客户对DO都城的认可度很高,大部分客户都表示愿意再来客户改进建议增加和小
20、孩亲子互动的项目为家长提供休息交流的空间增加主题相关的购物点消费者行为调查及访谈:经济测算:十年为期,从DO都城运营商角度来看,资本金利润率为9.72%,成本利润率为76.94%序号项目合计2008200920102011201220132014201520162017一经营收入(万元)17,900.00 1,200.00 1,500.00 1,900.00 1,900.00 1,900.00 1,900.00 1,900.00 1,900.00 1,900.00 1,900.00 1门票收入(万元)14,400.00 1,200.001,200.001,500.001,500.001,500
21、.001,500.001,500.001,500.001,500.001,500.002品牌植入(万元)3,200.000.000.00400.00400.00400.00400.00400.00400.00400.00400.003品牌输出(万元)300.00030000000000二经营税金及附加1,360.4091.20 114.00 144.40 144.40 144.40 144.40 144.40 144.40 144.40 144.40 1.1营业税及附加(5.5%)984.5066.0082.50104.50104.50104.50104.50104.50104.50104.5
22、0104.501.2印花税(0.1%)17.901.201.501.901.901.901.901.901.901.901.901.3房产税保险费用及其政府费用(2%)358.0024.0030.0038.0038.0038.0038.0038.0038.0038.0038.00三营运成本8,797.00862.00871.00883.00883.00883.00883.00883.00883.00883.00883.003.1水电费用1,260.00126.00126.00126.00126.00126.00126.00126.00126.00126.00126.003.2维修费用537.0
23、036.0045.0057.0057.0057.0057.0057.0057.0057.0057.003.3人力成本7,000.00700.00700.00700.00700.00700.00700.00700.00700.00700.00700.00四折旧3,800.00380.00380.00380.00380.00380.00380.00380.00380.00380.00380.00五净营业收入3,942.60-133.20135.00492.60492.60492.60492.60492.60492.60492.60492.60六所得税1,018.950.0033.75123.151
24、23.15123.15123.15123.15123.15123.15123.15七净利润2,923.65-133.20101.25369.45369.45369.45369.45369.45369.45369.45369.45计算说明:1、假设长期经营,不考虑中途转租2、考虑Do城的品牌输出收入,现在仅有一家,暂按一家考虑,未来品牌输出暂不考虑3、建筑面积1万平米,场馆面积0.7万平米,暂未考虑Do都城内300平的休闲餐吧等收入,未考虑衍生品收入,指Do都城通过零售其吉祥物公仔等产品产生的收入4、门票收入是近两年的平均收入,2010年预计门票收入1500万。旺季每周接待15000人,淡季则在
25、3000人5、品牌植入:前两年免收,2010年合同金额400万,未考虑上涨。6、房产税,保险费用及其他政府费用:按照2%计取7、水电费用:按照普通写字楼水电占物业费的50%计取,这里暂取15元/平米/月儿童娱乐的水电费用参考普通写字楼的物业管理费用(含水电)30-40元/平米/月8、维修费用:按照收入的3%计取9、折旧费:将建筑装修、设备投入合计3800万,按照10年进行折旧,每年380万10、前期投入按照10年折旧,由于商家赞助,可能会降低,回收期会更短11、暂未考虑后期加盟项目运营后门票提成,依据访谈前两年提2%,后两年提4%,以10年为期12、本测算仅仅考虑项目运营10年,未考虑项目第1
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