房地产如何做好开发报建策划-集团项总11-20170808.pdf

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1、bobo爱分享沟通的艺术沟通的艺术如何做好开发报建策划如何做好开发报建策划郑伯博郑伯博管理学博士英国皇家特许建造师美国土木工程协会会士全国注册一级建造师资格证书2016年碧桂园集团“十佳讲师”2014年碧桂园集团“全球未来领袖”计划2013年英国皇家特许建造师（MCIOB）2012年美国土木工程协会会士（M.ASCE）工作经历2016年10月至2017年5月碧桂园控股有限公司湖北区域孝感城市公司总经理2016年12月至2017年5月碧桂园控股有限公司湖北区域孝感城市之光项目第一负责人2016年8月至2017年2月碧桂园控股有限公司湖北区域孝感碧桂园项目第一负责人2015年9月至2016年8月碧

2、桂园控股有限公司湖北区域泰富国际项目副总经理2014年9月至2015年6月碧桂园控股有限公司重庆区域投资负责人（提出集团投资“1357”）全国注册一级建造师（机电）、全国注册造价工程师、全国注册监理工程师、注册公用设备工程师（暖通）、高级工程师（暖通）个人荣誉以下内容 来自生活如有雷同 纯属故意bobo爱分享人生最悲催的是？人生最悲催的是？bobo爱分享轮到你的时候，规则变了！规则变了！bobo爱分享新时代对项目总的要求PM1.0质量、成本PM2.0质量、成本、计划、安全、职业健康PM3.0工程、报建、财务、营销、客关PM4.0房产开发、投资、BIM、建筑工业化、绿色建筑、低碳技术 课程设计序

3、目录bobo爱分享课程背景随着集团大规模发展，项目新增突飞猛进。对于开发报建需求量大，且人员素质参差不齐，培训课程尚未形成统一标准，导致类似项目获取证件的时间相差甚远；对于新加入的报建人员，由于前单位的背景不同，尚未完全掌握集团对于快速开发的管控要求；帮助未来领袖学员，迅速了解开发报建的工作内容和节奏。通过生动案例，熟悉理论基础和实操套路，深入浅出的将开发报建的理论知识和实操技巧分享给学习者。编者按bobo爱分享课程目的本指南从开发报建的意义出发，对报建工作内容及重点予以梳理，结合实际案例将公关方法提炼、形成共性套路，辅以“图表化管理”方法论的讲解，使学习者了解开发报建工作对于项目快速开发的重

4、要性，能够快速甄别和掌握开发报建工作重点，初步具备评价报建岗位人员专业素质的能力。编者按bobo爱分享“教练员”思维“教练员”思维bobo爱分享课程目标好教练是能教出来的好球员是磨炼出来的bobo爱分享授课对象序号受益程度人员类别收获知识1项目总及以上了解报建工作重点，熟悉对外公关方法，能够有效管理和评价报建人员专业能力2未来领袖学员了解报建工作重，掌握对外公关方法；掌握“图表化管理”方法，能够梳理工作重点；掌握优秀报建人员应具备能力；3开发线条人员掌握“图表化管理”方法，能够梳理工作重点；夯实专业基础，全面提升报建专业能力；bobo爱分享课程时长本课程建议授课时长为2-4小时;以2小时授课+

5、0.5小时讨论效果最佳。bobo爱分享管理方法5W2HWhyWhatWhoWhenWhereHowHow muchbobo爱分享法技课程目标know whyknow howbobo爱分享主要内容课程设计开发报建的意义第一部分目录bobo爱分享一、开发报建的意义什么是开发报建bobo爱分享一、开发报建的意义实际0123456用地理想0123456国土用地单位：月工规 施工预售国土工规施工预售?bobo爱分享一、开发报建的意义细 节优 化前 置bobo爱分享一、开发报建的意义遵照国家及地区行政审批许可规定及流程，按时获取房地产项目开发所需的证照，以满足项目开发进度的需要。定 义bobo爱分享一、开

6、发报建的意义开发报建地产bobo爱分享一、开发报建的意义要素规定流程证照规 则bobo爱分享一、开发报建的意义本质管理科学了解掌握利用开发报建规 则bobo爱分享一、开发报建的意义开发报建专业bobo爱分享一、开发报建的意义开发报建范畴管理科学bobo爱分享一、开发报建的意义管理科学：以科学方法应用为基础的各种管理决策理论和方法的统称。主要内容包括：运筹学、统计学、信息科学、系统科学、控制论、行为科学等。bobo爱分享一、开发报建的意义对项目总的要求项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对项目每天的利息、费用、效益等了然于胸，懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法前提下，力求

7、效益最大化。区域总裁及项目所有管理人员也要谨记并实践。主席指示bobo爱分享一、开发报建的意义开发理念精品质 高速度 低成本bobo爱分享一、开发报建的意义运营三角形开发定位进 度成 本质 量开发报建bobo爱分享一、开发报建的意义成就共享=（签约净利润-年化自有资金x30%-对应已签约面积未分摊车位成本x50%）x20%成就共享年化资金=自有资金累计投入x占用天数/365bobo爱分享摘牌土地出让金用地证一、开发报建的意义施工证国土证工规证越短越好共享越多预售证越多越好商票开发贷bobo爱分享一、开发报建的意义开发要求开盘456423回正投入if 合作项目bobo爱分享一、开发报建的意义融资

8、条件基金公司放款条件商票开发贷放款条件12%4.75%bobo爱分享一、开发报建的意义作用合法合规缩短时间融资条件效益最大bobo爱分享一、开发报建的意义开发报建人员的作用bobo爱分享一、开发报建的意义自己眼中同事眼中政府眼中领导眼中形 象bobo爱分享一、开发报建的意义自己眼中同事眼中政府眼中领导眼中形 象bobo爱分享一、开发报建的意义工程设计营销政府交 集角色bobo爱分享一、开发报建的意义政 府项 目改不改bobo爱分享一、开发报建的意义利益最大化终极目标bobo爱分享最强单兵bobo爱分享一、开发报建的意义小 结在合法合规的前提下，在最短的时间内，获取项目开发所需证照，实现项目全周

9、期利益最大化！开发报建策划内容第二部分目录bobo爱分享二、开发报建策划内容以纲实施10X10=?bobo爱分享二、开发报建策划内容重点工作工规证施工证总平确认bobo爱分享二、开发报建策划内容关键词bobo爱分享二、开发报建策划内容内容五证5两书21一表bobo爱分享二、开发报建策划内容内容5建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证bobo爱分享二、开发报建策划内容内容2商品房质量保证书商品房使用说明书bobo爱分享二、开发报建策划内容内容1竣工验收备案表bobo爱分享发改立项二、开发报建策划内容环评 项目建议书能评水土保持地灾招标前/后备案bob

10、o爱分享二、开发报建策划内容获 取政府职能部门第一站发改立项bobo爱分享建设用地规划许可证二、开发报建策划内容技术审查总平初审bobo爱分享建设用地规划许可证二、开发报建策划内容获 取办理国土证的重要前提（某些地区）bobo爱分享国有土地使用证二、开发报建策划内容成交确认书出让合同土地款契税及印花税bobo爱分享二、开发报建策划内容获 取在最短的时间内达到融资放款条件国有土地使用证bobo爱分享建设工程规划许可证二、开发报建策划内容总平车位人防保障房面积校核核位红线缴费消防审查bobo爱分享建筑工程规划许可证二、开发报建策划内容获 取最关键，合理开工的标志bobo爱分享建设工程施工许可证二、

11、开发报建策划内容与集团定标的总包单位保持一致与预售范围保持一一对应bobo爱分享建筑工程施工许可证二、开发报建策划内容勘察招 标设计监理总包bobo爱分享建设工程施工许可证二、开发报建策划内容图纸审查人防消防审查质监手续 安监手续墙改基金bobo爱分享建筑工程施工许可证二、开发报建策划内容获 取合法施工的标志bobo爱分享商品房预售许可证二、开发报建策划内容面积预测物业招标价格备案资金监管面积实测放款速度bobo爱分享商品房预售许可证二、开发报建策划内容T=MaxT资料,T形象进度bobo爱分享商品房预售许可证二、开发报建策划内容获 取可以销售的合法标志营销人员的生命线bobo爱分享分证二、开

12、发报建策划内容建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证一一对应，互相牵制bobo爱分享二、开发报建策划内容后期规划可调原 则减少预售资金监管减小预售备案价限制易于分批验收分证bobo爱分享二、开发报建策划内容bobo爱分享二、开发报建策划内容序号重要程度证照名称核心工作1建设用地规划许可证发改备案；工商注册及开发资质2国有土地使用证达到融资放款条件3建设工程规划许可证规划总平公示；指标校核及核位红线册；消防总平批复4建设工程施工许可证四大招标备案；质、安监手续；图审合格证；消防施工图审查5商品房预售许可证物业招标；工程形象进度；面积测量bobo爱分享小 结二、开发报建策划内容归纳开

13、发报建主要工作重点及其代表意义。合理规划分证，是实现322和项目利益最大化的重要保证。开发报建策划思路第三部分目录bobo爱分享主要内容策划思路bobo爱分享三、开发报建策划思路20%30%90%80%60%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%用地证用地证国土证国土证工规证工规证施工证施工证预售证预售证报建资源投入强度分布报建资源投入强度分布bobo爱分享三、开发报建策划思路人员需求思 考15%30%90%bobo爱分享三、开发报建策划思路制度保障（思考）15%30%90%现有模式弹性模式1+N+Xbobo爱分享项目为什么慢？项目为什么慢？bobo爱分享0三、开发

14、报建策划思路项目运营痛点里程碑结点123456开放开工开盘项目策化工程策化营销策化“三 开”报建主导bobo爱分享三、开发报建策划思路项目目标项目全周期利益最大化bobo爱分享三、开发报建策划思路里程碑工规证bobo爱分享三、开发报建策划思路里程碑施工证bobo爱分享三、开发报建策划思路里程碑预售证bobo爱分享三、开发报建策划思路进度图bobo爱分享三、开发报建策划思路现金流策化项目全周期利益最大化bobo爱分享“指挥家”“指挥家”三、开发报建策划思路四轴图挂牌保证金摘牌25d5d出让合同02530377d30d6567D*20%投资：融资：找银行放贷R*50%合同：立项D*30%启动签订单

15、位：天收付：备注：1.碧桂园和合作方分别占股51%和49%；2.土地款D=计容面积*楼面价，融资额R=计容面积*建面系数*单方造价。地产项目施工合同融资四轴图揭露快速实现价值双享的奥秘BGY：D*15.3%BGY：D*10.2%三、开发报建策划思路付款比例单位：土地款备注：1.碧桂园占股51%，合作方占股比49%；2.土地款D=计容面积*楼面价。保证金出让合同国土证碧桂园15.3%10.2%25.5%合作方14.7%9.8%24.5%累计总和30%50%100%三、开发报建策划思路融资总额土地款D：融资额R：计 容 面 积*楼 面 价土地款D融资额R：0.575计容面积*单方造价*1.15*0

16、.5建面系数融资比例假设:1100假设：1100三、开发报建策划思路自有资金回报率自有资金15.3%D融资总额57.5%D回报率57.5%-15.3%-35.7%15.3%0.425（倍）1.集团仅支付15.3%土地款，做为自有资金投入；2.融资用于归还自有资金投入和支付剩余土地款，即51%D；3.还可实现自有资金超回倍。0.425结论：bobo爱分享三、开发报建策划思路措施结果导向过程管控开发报建公关套路第四部分目录bobo爱分享你会聊天吗？你会聊天吗？bobo爱分享四、开发报建公关套路bobo爱分享四、开发报建公关套路套 路城市套路深，我要回农村bobo爱分享四、开发报建公关套路六人定律：

17、任何两个人之间的关系带，基本确定在六个人左右。两个陌生人之间，可以通过六个人来建立联系。bobo爱分享四、开发报建公关套路六人定律：n=?路人甲路人乙bobo爱分享四、开发报建公关套路家友同育业利礼权bobo爱分享四、开发报建公关套路家父母、子女、兄弟、姐妹叔伯、姨表、姑嫂、妯娌bobo爱分享四、开发报建公关套路友朋友、校友、战友、同学bobo爱分享四、开发报建公关套路同同事、领导、下级、横向bobo爱分享四、开发报建公关套路育幼儿园、小学、中学、大学bobo爱分享四、开发报建公关套路业子女、爱人、父母、亲戚bobo爱分享四、开发报建公关套路利利益交换，各取所需将心比心，换位思考bobo爱分享

18、四、开发报建公关套路权“组织部”、“纪委”bobo爱分享四、开发报建公关套路礼逢年过节，人情世故合法合规，把握尺度bobo爱分享你会聊天吗？你会聊天吗？1bobo爱分享四、开发报建公关套路脸皮厚 勤跑腿 混脸熟小 结开发报建人员专业能力模型第五部分目录bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型专业逻辑沟通建立人脉报建bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型开发报建人员代表企业形象bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型做人做事的准则bobo爱分享滴水不漏像个筛子2bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型情 商反应专 业知识背景bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型案例“老司机”bob

19、o爱分享五、开发报建人员专业能力模型脸皮厚三 厚嘴皮厚脚皮厚法宝bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型前置性执行力逻辑性强沟通bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型逻辑性bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型精通流程，找出关键，后续前置提前公关，预审资料，一次通过资料容缺，拿证后补，扫描复印诀bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型强沟通bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型沟通的层次认 同认 可认 识123bobo爱分享认认 识识3bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型认 可认认 可可bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型认 同认认 同同bobo爱分享五、开发报建人

20、员专业能力模型个人能力bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型技人队拓维好应情bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型专业技术知识技具体办证流程与内部勤沟通bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型循序渐进人细水长流承上启下快速破冰bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型团队做战队查漏补缺互通有无任务分工bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型将心比心拓嘘寒问暖以点带面从无到有bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型维前事不忘后事之师逢年过节礼尚往来bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型好共同语言百度维基知乎猫扑微信微博bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型情情 绪情 商感

21、情友 情bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型应bobo爱分享五、开发报建人员专业能力模型本节对开发报建人员专业能力，从八个维度，予以梳理，使学习者能够理解报建人员思维模式及评判报建人员的综合素质。小 结报建工作评价体系第六部分目录bobo爱分享测测 试试4bobo爱分享六、报建工作评价体系评价体系容缺性前置性逻辑性bobo爱分享六、报建工作评价体系评价体系容缺性前置性逻辑性bobo爱分享六、报建工作评价体系做什么What找谁做啥时做WhoWhen工作名称持续时长六、报建工作评价体系前置任务2前置任务1前置任务N前置任务3后续任务2后续任务1后续任务N后续任务3bobo爱分享六、报建工作评

22、价体系Keywords流 水搭 接ABT=TA+TBABT=TA+TB-TSSbobo爱分享六、报建工作评价体系Keywords关键路径bobo爱分享六、报建工作评价体系关键路径：关键路径是由杜邦公司发明的，是指网络终端元素的元素的序列，该序列具有最长的总工期并决定了整个项目的最短完成时间。bobo爱分享六、报建工作评价体系流程图进度表bobo爱分享六、报建工作评价体系流程图进度表做什么找谁做啥时做新任务bobo爱分享六、报建工作评价体系bobo爱分享六、报建工作评价体系bobo爱分享六、报建工作评价体系评价体系容缺性前置性逻辑性bobo爱分享六、报建工作评价体系一周有多少个“工作”小时40h

23、 or 20hbobo爱分享六、报建工作评价体系重要紧急IIIIIIIV不重要不紧急bobo爱分享六、报建工作评价体系工作前置多做重要不紧急的事少做重要又紧急的事bobo爱分享六、报建工作评价体系评价体系容缺性前置性逻辑性bobo爱分享六、报建工作评价体系型拿三个证需要时间？问bobo爱分享六、报建工作评价体系碧桂园泰富城一天拿三证例bobo爱分享六、报建工作评价体系发改备案用地证国土证怎么破？bobo爱分享10出让合同12用地证国土证立项批复同一天六、报建工作评价体系2015-112728开发资质到期bobo爱分享六、报建工作评价体系2015-11-27bobo爱分享六、报建工作评价体系型局

24、长不签字，能否拿到证？问5bobo爱分享Its impossible for them,not for YOU.bobo爱分享小 结六、报建工作评价体系本节以管理者角度，从逻辑性、前置性以及容缺性的三个维度，做好评价和管理开发报建工作！bobo爱分享五、报建工作评价标准态度决定一切！细节决定成败！报建第一定律bobo爱分享六、报建工作评价体系FridayT+1Friday5报建第二定律报建第三定律bobo爱分享五、报建工作评价体系回访制Hermann Ebbinghaus 100%bobo爱分享五、报建工作评价体系抓重点每周至少一次bobo爱分享五、报建工作评价标准部部门门周一周一周二周二周三

25、周三周四周四周五周五周六周六周日周日规划1111国土11建设1房管11城管11消防11教育11小计323232职业规划第七部分目录bobo爱分享未来，方向房地产管培生培养路径比较图投资成就123456789101112时间020%40%60%80%100%S+工程报建自我臆想bobo爱分享自我满足感bobo爱分享物 质 需 求bobo爱分享七、职业规划专 员主 管经 理总 监bobo爱分享七、职业规划0t100%50%拿地施工证开盘1225%75%定 位bobo爱分享七、职业规划开发报建的职业路径1开 发投 资项目总2开 发工 程项目总bobo爱分享七、职业规划12急 先 锋生 力 军角 色bobo爱分享人生没有白走的路，每一步都算数人生没有白走的路，每一步都算数bobo爱分享To be continuedbobo爱分享谢谢倾听