房地产掘金行动之成本优化（最终）.pptx

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1、掘金行动,深挖隐藏的成本木马,惠深区域：,目 录,目录,CONTENTS,项目成本组成,01,成本关键优化点,02,如何掘金，挖出多余成本,03,优化成果,04,01,项目成本组成,2024/8/30,投资拿地五位一体(区域项目、投资、成本、设计、营销),成本策划,至关重要,重要性,方案版目标成本,挖,掘,挖掘部位：靶向、靶心,项目总主导第一负责人,成本负责人及各专业工程师全员全过程参与,人员组织,土地成本,行政事业性收费与前期工程费用,主体建筑安装工程费,景观环境工程,社区管网工程,公共配套设施,工程建设其他费用,开发间接费用,营销费用,财务费用,管理费用,税金,所得税,十三个一级科目,一级

2、科目,02,成本关键优化点,2024/8/30,市场行情下滑。,政府对售价严控，从目前情况分析，预计可售备案价低于投资定案价约1000元每平。,商铺，地下车位去化难度大。,以上均对利润率产生极大的影响。,现实情况,01,02,03,04,工程建设方面,营销方面,财务方面,其他方面,优化关健点,03,如何掘金？挖出多余成本！,2024/8/30,投资版净利润为13065万元，净利润率为11.75%初期目标成本净利润10513万元，净利润率9.89%,案例：基本指标,成本：投资版方案版,A,B,这里输入您的文字这里输入您的文字这里输入您的文字这里输入您的文字这里输入您,利：,利润：投资版方案版,集

3、团要求,初期目标成本净利润及净利润率,未达标，怎么办？,利：,投资版净利润及净利润率,实际情况,怎么办？,方案版目标成本的达标条件,净利润率11.75%,净利润额 13065万元,数据合理性,目标：方案版目标成本需达到集团制度要求，利润率及净利润额高于投资版,分析成本科目，深挖成本木马，优化成本方案,方法,1、地质地貌：特殊高差：由于项目地块靠近山体，原始地貌为冲积阶地和剥蚀残丘，因此有一定的高差起伏；土质类别：经岩土工程勘查得出结论，没有发现其他不良地质作用，场地稳定性较好。地下水位：项目地块稳定水位相当于高标26.5m，主要赋存于第四系土体孔隙之中，属于上层孔隙潜水类型。2、土地情况：二个

4、权属单位，用地面积A单位：B单位1：33、合作关系：村企合作，我司占股90%，我司操盘。,原因分析：项目概况,成本分析：土地考虑作价2.1亿元，其中有票作价土地款9000万，1.2亿无票；1.2亿无票土地款，无票土地款金额较大，影响成本较大。,优化方法：增加有票土地款的比例，将A地块权属单位单独报建，采取异地安置的方法将A地块建安成本划入B地块以抵扣土增税；,土地成本,分析：土地成本,分析：行政事业与前期工程成本,成本分析：行政事业性收费为报批报建费用及定额专项检测费，大部分费用为政府性收费，优化空间较少；前期工程费用主要为三通工程、土石方工程，勘测丈量及规划设计，三通工程及土石方工程影响成本

5、较大，施工方案选定较为重要。,优化方法：报批报建费用按当地政府收费，实际预估测算，优化成本；三通工程临水采取永临结合的优化方案，减少成本输出，土石方工程进行竖向论证方案，选择最优方案。（见土石方竖相论证优化方案）,行政事业性收费与前期工程费用,主体建筑方面，基础工程、门窗工程、外立面装修、室内装修等占本科目金额较大，可优化空间多；结构及粗装由内判设计院按限额设计，优化空间较少。,基础通过比选，采用旋挖桩基础及部分天然基础；门窗工程优化铝合金型材，节省成本；外立面装修工程优化材料；室内装修按性价比方案选择最佳装标 安装工程类，通过优化品牌：如电梯类等,主体建筑安装工程费,分析,方法,分析：主体建

6、安成本,景观环境工程含小区道路、园林绿化、园建景观等建设项目。主要影响成本因素为园建及绿化工程。,按集团标准选择最佳绿化方案；合理调整软景及硬景的比例，有助于成本的优化,景观环境工程,分析,方法,分析：景观成本,市政管网科目为小区管网布置，主要分为小市政管网与大市政管网，影响成本较大为大市政管网，大市政供应商选择空间少，价格垄断多，优化空间较低。,红线外供水采取永临结合的方案；环保工程类，取消无动力污水处理装置优化为采用压力排水管。,社区管网工程,方法,分析,分析：社区管网成本,公共配套设施指为小区配套服务的公共设施，本项目无大型公共配套设施，影响总成本不大，优化空间低,合理预估及控制小型公配

7、的成本。,公共配套设施,方法,分析,分析：公共配套成本,分析：工程建设其他成本,成本分析：工程建设其他费用如监理、咨询服务、赶工费、物业前期介入费等，主要影响成本科目为物业介入费、赶工费；,化方法：物业前期接入费按人均效能最高配置人员，减少人员冗余，按实际测算，优化成本。,Step01,Step02,Step03,工程建设其他费用,成本分析：开发间接费用，主要费用包括：项目人员工资、福利、办公费用、社保、公积金、车辆费、网络通信费、水电气暖费、业务招待费、差旅费及餐费等费用，人员工资及日常业务支出费用占据较多，影响成本较大,优化方法：优化人员配置，提高人员效率，节省不必要的浪费措施，资源回收利

8、用等,Step01,Step02,Step03,开发间接费用,分析：开发间接成本,成本分析：营销费用主要费用包括：1、销售板块的人力资源类、日常支出、佣金及管理费用；2、推广费用板块的线上、线下、活动、包装及物料采购等费用。当前售房形式较好，周期短，推广费用应控制适当，人员可优化配置，减少人员冗余，优化成本。,优化方法：鉴于项目预计销售期短，优化人员配置，提高人员效率，节省不必要的浪费措施等,营销费用,分析：营销成本,成本分析：财务费主要由开发贷及供应链融资组成，开发贷的金额既供应链融资可按项目实际情况预估。避免预估过多。,优化方法：开发贷金及供应链融资根据项目实际开发进度，测算相应的贷款金额

9、，减少预估过大而造成财务费用过高。,财务费用,分析：财务成本,成本分析：管理费用按集团及区域标准，无太多优化空间，项目管理费（财务）存在优化空间。,优化方法：项目管理费（财务）按项目实际情况测算，合理安排人员，优化成本。,管理费用,分析：管理成本,初期方案版目标成本未达标，经过分析科目影响成本因素，各部门同事针对性的进行反复测算及论证优化方案。,挖掘成本木马,1、完成 8 项设计及方案类的成本优化2、完成 2 项材料品牌的优化3、完成 3 项工程量优化4、完成四费及工程建设其他费的优化,成果,怎么做：深挖成本木马，优化成本方案,深挖成本木马，优化成本方案,？,设计及施工方案优化类,基础选型优化

10、方案,边坡支护优化方案,竖向论证优化方案,地下室层高优化,污水处理优化方案,土方开挖优化方案,桩基选型优化,桩基混凝土强度优化,基础选型,2、旋挖桩施工,选型分析：根据地勘检测资料，5号楼部位土质较好，将5号楼地下室桩基础部分进行优化，将桩基础优化为筏板基础。经过以上测算，节省费用158.49万。,5#楼桩基方案选型-结论：选择筏板基础,1、筏板基础施工,VS,6#,4#,本项目控规室外平均标高为28.8，优化后设计顶板标高为30.3m，地下室整体抬高了1.5m，项目土方工程量减少约6400m3，按照50元/m3计算，土方成本结余32万元。,5#,土方竖向论证,土方开挖方案,原方案采取先打桩后

11、挖土方顺序施工，经项目部论证及优化，采取先挖土方后打桩，节约空桩工程量1661.34m，节约金额58.15万元：,土方开挖顺序优化,基坑支护工程范围示意图,1、本项目采用的边坡支护方式包括：锚杆施工、坡面混凝土喷射、防护栏杆、排水沟等，合同已签订，考虑结算会偏高，上浮5%预估。折合单价按支护面积138.71元/m2；2、据现场技术人员分析，南面山坡土质较好，进行成本优化，采取分级放坡，取消山坡面支护，总支护面积根据实际方案测算约5323.32m2，总成本约73.84万元。,基坑支护优化方案,地下室层高优化方案,方案说明：原合作方设计的方案，我司接收后对地下室层高进行优化，原负一层及负二层地下室

12、设计层高为4.5米，优化后，负一层及负二层层高均为3.7米，预估可节省232.35万元。,层高优化方案,污水处理方案,方案说明：施工周边配套不完善，废水无排放点，按环保局要求需增设小型污水处理装置，经项目部优化，采取压力排污管，将污水经过化粪池过滤之后直接排入市政污水主管道；,污水处理优化方案,桩基础混凝土强度优化,方案说明：根据地质勘查报告水质情况，地下室对砼为弱腐蚀性，原桩基础混凝土强度为C35；现桩基础混凝土强度优化为C30,桩基础混凝土强度优化方案,铝合金门窗优化,2、优化后图,方案说明：门窗二次设计，减少中挺余下；部分双开平开窗改为单开平开窗,1、原设计图,VS,项目材料品牌优化类,

13、外墙装修优化方案,电梯品牌优选方案,外墙装修优化方案,外墙饰面优化方案,方案说明：原设计外墙面采用真石漆，经项目部优化，外墙面采用普通涂料，节省金额377.77万元。,电梯品牌优选方案,方案说明：原拟确定电梯品牌为三菱，经比选，采用康力品牌,电梯品牌优选方案,工程量优化类,03,抗拔锚杆数量优化,抗拔锚杆及土钉检测工程量优化,超前钻工程量优化,车位、人防,抗拨锚杆、超前钻优化,方案说明：1、原设计地下水位为26.5米，原设计预估抗拔锚杆为265条，现优化地下水位为26米及地质报告最不利处设置，优化为193条；2、抗拔锚杆及土钉检测原确定为26条，经与设计及检测单位沟通，取消基本试验，优化共6条

14、；3、超前钻数量由原设计215条，根据地质条件及地质报告，优化为124条；,车位、人防,车位人防,1、本项目总车位数960个，其中地下车位849个（占比87.5%）、地上车位111个（占比12.5%）；,2、因项目地形为一个扇形，塔楼为一梯六户、一梯七户布置，导致地下车位布置非常麻烦；,3、经多次调整布置后，车位停车效率为33.9(m2/个)，基本接近集团的要求标准。,4、人防地下室集中于负二层建设，人防分区已全部中布置，减少门洞开启数量、通风井的数量，设计时已详尽考虑，优化空间不多。,项目其他费用优化,物业前期介入费优化,开发间接费优化,财务费用优化,营销费用优化,管理费用优化,项目其他费用

15、优化,方案说明：物业前期接入费、开发间接费、营销费用、管理费通过重新按实测算，优化人员配置，资源共用等措施，共优化金额606.9万元；财务费用按项目实际情况，测算实际开发贷及供应链融资的周期及金额，优化成本1529.2万元；合计优化2136.1万元。,竖向构件优化,结构设计的二次优化,梁构件布置优化,梁配筋优化,板配筋优化,地下室优化,成果,结构优化-竖向构件优化,竖向构件钢筋优化方案：1、在计算充分的前提下，可考虑取消核心筒区域部分布置密集的剪力墙，见附图1；2、在计算轴压比满足的前提下，L 形剪力墙拐角肢端长度可减小，见附图2；3、Z 形、F 形或十字形暗柱配筋率大，优化取消，见附图3。,

16、附图1,附图2,附图3,结构优化-梁构件布置优化,梁构件布置的优化方案：1、取消相邻板跨度较少的分隔梁，梁上线荷载等值录入楼板计算，如此可充分利用楼板钢筋的受力性能，且节约支模量，见附图1；2、部分 100 mm 或 120 mm 厚墙下支撑小梁，梁宽度可取 150mm，可减少梁外露尺寸，见附图2；,附图1,附图2,结构优化-梁配筋优化,梁配筋的优化方案：1、梁跨度不大（小于 4m）的单跨梁，面筋采用相同直径钢筋通长；如采用不同直径钢筋，架立钢筋用 2 根 12 或 2 根 14，见附图1；2、悬挑梁底钢筋，非计算要求均改为 2 根 12，见附图2；3、内凹位的阳台边梁梁高可做小，见附图3。,

17、附图1,附图2,附图3,结构优化-板钢筋优化,板钢筋的优化方案：板短向跨度小于 1800mm 时，短向板面钢筋拉通布置,结构优化-地下室,1,2,6,5,4,地下室,独基与防水板交接处底筋隔一翻一，不用全部上翻；,3,桩基配筋率可以按规范取低值全截面配筋率 0.3%；,地下室外墙取消暗梁做法，外墙分布筋配筋率由0.5%优化为 0.3%（300mm）；墙身竖向通长筋采用小直径通长，附加钢筋补足；,负二层人防底板配筋率0.29%优化为0.25%（350mm、14150、12150）；,负一层非人防区楼板板厚由120mm优化为100mm，钢筋双层双向拉通；,柱网跨度不大，负一层人防区板厚由250mm

18、优化为200mm；顶板次梁配筋构造：次梁优化通长筋，214通长筋优化为架立筋 212；,结构优化-成果,优化成果说明：1、地上塔楼部分，优化钢筋2kg/m2，优化混凝土0.005m3/m2；2、地下室部分，优化钢筋5kg/m2，优化混凝土0.01m3/m2；,优化231万,04,优化成果,2024/8/30,成本优化成果,C、工程量优化类（节省金额36.38万）：1）抗拔锚杆数量优化，节省13.61万元2）抗拔锚杆及土钉检测工程量优化，节省10万元3）超前钻工程量优化，节省金额12.77万；,A、设计及施工方案优化类（节省金额712.17万）：1）基础选型优化方案，节省158.49万元；2）土

19、方竖向论证方案优化，节省32万元；3）土方开挖优化方案，节省58.15万元；4）地下室层高优化方案，节省232.35万5）污水处理池优化为压力排污管，节省163.7万6）基坑支护工程，节省20.48万元7）桩基础混凝土强度优化，节省21万8）铝合金门窗，节省26万,B、材料品牌优化类（节省金额542.57万）：1）外墙装修优化方案，外墙装修方案优化，原设计采用真石漆修改为采用弹性涂料，节省金额377.77万元；2）电梯优选，设计采用三棱电梯更换为康力电梯，节省金额164.8万；,D、其他费用优化类（节省金额2136.1万）：1）物业前期接入费优化，节省85.2万2）开发间接费优化，节省57.4

20、万3）财务费用优化，节省1529.2 万4）营销费用优化，节省348.3 万5）管理费用优化，节省116.1万,E、结构优化（节省金额231万）：1）钢筋优化，节省188万元2）混凝土优化，节省43万元,共优化：3658.22万,一、本项目自策划以来，利润偏低，目标成本多次未达标，通过分析科目，反复测算及论证，不断改善优化，压缩成本，才达成此目标：1、首次正常编制目标成本，利润9.89%，未达成目标；2、经三次优化后，在保持售价不提升的基础上，利润12.14%，达成目标，且具备一定的抗市场风险能力。二、该指标仅供参考（除面积指标外所有计算数据仅供参考），最终以项目实际数据为准。三、根据以上优化，形成最终方案版目标成本，具体如下:,成本优化总结,达标,感 谢 聆 听！,