嘉善县城市规划技术管理规定（59页）.pdf

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1、嘉善县城城市规划管理技术规定 第一章 总 则 第一条第一条 为加强嘉善县城的城市规划管理，保证城市规划的实施，根据中华人民共和国城市规划法、浙江省实施中华人民共和国城市规划法办法等有关法律、法规和嘉善县城城市总体规划，制定本规定。第二条 本规定适用于嘉善县城城市规划区内的各项建设。临时建设、村民建房等按有关规定执行。嘉善县域内其他建制镇城市规划区内的各项建设可参照执行。第三条 凡在嘉善县城城市规划区内编制详细规划的，应按本规定执行。各项建设应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按城市总体规划和本规定执行。第二章 建设用地的分类和适建范围 第四条 嘉善县城城市建设用地，根据其主要用途

2、和功能分区，参照城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）进行分类。第五条 各类建设用地的使用，应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应按城市总体规划和表 2-1 的规定执行。1 凡表 2-1 中未列入的建设项目，应由县城市规划行政主管部门根据地块对周围环境的影响和外部基础设施的条件，具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质，且超出表 2-1 规定范围的建设项目，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限报经批准后执行。城市建设用地适建范围表 表 21 2 注：空格表示不允许设置；为允许设置；为有条件允许设置，由县城市规划行政主管部门根据具体条件、相关

3、规定和规划要求确定。第六条 县城市规划行政主管部门在核定建设项目用地界限时，可将相邻的城市规划道路、绿地、高压供电走廊、河道控制地带等规划用地同时划入建设项目用地拆迁范围。对应设置防护地带的建设项目，县城市规划行政主管部门可将防护地带一并划入建设项目用地范围。第七条 嘉善县城城市规划区划分为二类建设区，即旧区和新区，以不同的控制指标进行规划、建设和管理。旧区范围见附录一，旧区以外的地区为新区。第三章 建筑容量控制指标 第八条 嘉善县城城市规划区内新建、扩建和改建的建设项目，其建筑容量控制指标应按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，按本章及表 31、表 32 的有关规定执行。表 31、

4、表 32 中建筑密度为上限，容积率为区间值。第九条 表 31、表 32 规定的建筑容量控制指标适用于单一类型的建设用地。对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地或综合建筑物的用地，应按不同性质建筑物的 3 建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。第十条 对表 31、表 32 未列入的教育机构、文体科技、医疗保健等设施的建筑容量综合控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。旧区建筑密度和容积率控制指标表 表 31 控制 用地 指标 面积 建筑类型 S10000 平方米 10000S200

5、00 平方米 S20000 平方米 D%FAR D%FAR D%FAR 居住 建筑 低层 35 0.7-1.0 35 0.7-0.9 30 0.7-0.9 多层 30 1.2-1.8 30 1.2-1.5 30 1.1-1.4 12 层以下高层 30 1.8-3.0 30 1.8-3.0 30 1.8-2.8 12 层以上高层 30 2.0-6.0 30 2.0-5.0 30 1.8-4.0 行政 办公 建筑 低层 35 1.0-1.3 35 0.9-1.3 30 0.9-1.3 多层 35 1.4-1.8 35 1.2-1.6 30 1.2-1.5 32 米以下高层 35 2.0-3.0 3

6、0 2.0-2.8 30 1.8-2.8 32 米以上高层 30 2.5-4.5 30 2.0-4.5 30 1.8-4.0 商业 金融 建筑 低层 50 1.0-1.5 45 1.0-1.5 40 1.0-1.4 多层 40 1.5-2.5 40 1.4-2.0 35 1.3-1.8 32 米以下高层 35 2.0-3.5 35 2.0-3.5 35 2.0-3.0 32 米以上高层 35 3.0-6.0 35 2.5-5.0 35 2.0-4.0 注：1、D%建筑密度；FAR容积率。2、本表所列建筑类型以外的建筑容量控制指标，按经批准的详细规划和国家及 省有关专业规定执行。3、超高层建筑的

7、开发建设的容积率控制指标酌情调整。4 新区建筑密度和容积率控制指标表 表 32 用地 控制 面积 指标 建筑类型 S10000 平方米 10000S20000 平方米 S20000 平方米 D%FAR D%FAR D%FAR 居住 建筑 低层 35 0.4-0.8 30 0.50.8 30 0.40.8 多层 30 1.2-1.8 30 1.21.6 30 1.21.4 12 层以下高层 30 2.0-3.0 30 1.82.5 30 1.52.0 12 层以上高层 25 2.0-5.0 25 2.04.0 25 1.83.0 行政 办公 建筑 低层 35 0.8-1.2 30 0.81.2

8、30 0.81.2 多层 35 1.4-1.8 30 1.21.6 30 1.21.5 32 米以下高层 35 2.0-3.0 30 2.02.8 30 1.62.5 32 米以上高层 30 2.5-4.5 25 2.03.0 25 1.84.0 商业 金融 建筑 低层 45 0.8-1.2 45 1.01.2 40 1.01.2 多层 40 1.5-2.0 40 1.41.8 35 1.31.5 32 米以下高层 35 2.5-3.2 35 2.03.0 35 1.82.5 32 米以上高层 35 2.5-6.0 35 2.25.0 30 2.04.0 工业 建筑 低层 45 0.8-1.2

9、 45 0.81.2 45 0.61.2 多层 40 1.4-2.0 40 1.21.8 40 1.21.6 高层 35 2.0-3.5 35 1.83.2 35 1.63.0 仓储 建筑 低层 45 0.8-1.2 45 0.81.2 45 0.61.2 多层 40 1.4-2.0 40 1.21.8 40 1.21.6 高层 35 2.0-3.5 35 1.83.2 35 1.63.0 注：1、D%建筑密度；FAR容积率。2、本表所列建筑类型以外的建筑容量控制指标，按经批准的详细规划和国家及 省有关专业规定执行。3、超高层建筑的开发建设的容积率控制指标酌情调整。5 第十一条 原有建设项目用

10、地范围内的建筑，其建筑容量综合指标已达到或超出规定值的，不得再在原有建设用地范围内进行扩建、加层。基地内原有建筑的建筑容量综合指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原有总平面布局及空间结构有较大改变的亦不得建设。建筑的维修改造工程，不得超出原有建筑平面轮廓线和高度轮廓线。否则，应视为扩建或加层。第十二条 根据浙江省实施中华人民共和国城市规划法办法第十九条第三款“市和县人民政府所在地镇的城市旧区，应当控制分散、零星建设”的规定，嘉善县城旧区内的个人不得新建、扩建和改建私人住房。原有的私人住房经有关部门鉴定确属危房和符合其他规定的，允许进行危房改建，且应符合下列规定：（一）危房改建须在原有住房基底

11、范围内，不得超出原有建筑平面轮廓线和高度轮廓线，改建后的建筑面积不得超出原有建筑面积；（二）不得影响四邻采光、通风和建、构筑物、工程管线等的安全及正常使用；（三）不得破坏绿化和妨碍道路交通、消防安全。第十三条 建设用地内在符合规划设计条件和要求外为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，可按表 33 的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建设用地面积乘以核定容积率）的 20%。6 开放空间的条件和计算方法见附录二.3。提供公共开放空间建筑面积补偿换算表 表 33 核定容积率 FAR 每提供 1 平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面

12、积（平方米）小于 2 1.0 大于或等于 2、小于 4 1.5 大于或等于 4、小于 6 2.0 大于或等于 6 2.5 第四章 建筑间距 第十四条 建筑间距除必须符合消防、卫生、环境保护、文物保护、防灾、工程管线和建筑安全保护等要求外，应同时符合本章的规定。第十五条 根据日照、通风的基本要求和嘉善县城城市建设用地的实际情况，低、多层居住建筑的日照间距应符合下列规定：（一）低、多层居住建筑平行布置时的日照间距：1、受遮挡建筑朝向为南北向的指正南向和南偏东（西）45以内（含 45），下同，其间距在旧区不小于产生遮挡建筑的建筑高度的 1.2 倍；在新区不小于 1.3 倍。2、居住建筑一般不宜采用东

13、西向指正东西向和东（西）偏南 7 45以内（不含 45），下同布置，确实无法避免时，其间距在旧区不小于较高建筑的建筑高度的 1.0 倍；在新区不小于 1.2 倍。（二）低、多层居住建筑垂直布置时的日照间距：1、低、多层建筑在已建南北向布置的居住建筑的南侧的，其间距在旧区不小于产生遮挡建筑的建筑高度的 0.8 倍；在新区不小于1.0 倍。垂直布置的产生遮挡建筑的山墙宽度必须小于或等于 12 米；山墙宽度大于 12 米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。2、低、多层建筑在已建南北向布置的居住建筑的东西侧的，且为东西向布置的，其间距按东西侧建筑高度的 0.8 倍控制，且最小间距不小于 8 米。（三）

14、低、多层居住建筑既非平行布置也非垂直布置时的日照间距：1、当两幢建筑的夹角小于或等于 45时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。2、当两幢建筑的夹角大于 45时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。（四）受遮挡的低、多层居住建筑底层为层高 2.2 米以下（不含 2.2 米）的车库层，其产生遮挡建筑计算建筑高度时允许扣除受遮挡建筑的车库层层高（只限一层，室内地面至楼板面）；受遮挡的低、多层居住建筑底层有其他用途的用房时，产生遮挡建筑计算建筑高度时不得扣除受遮挡建筑的底层层高；大平台上的几栋居住建 8 筑，产生遮挡建筑计算建筑高度时允许扣除受遮挡建筑的裙房层高（只限底层，室内地面至楼板面）。

15、第十六条 多层居住建筑间的山墙间距不小于 8 米，低层居住建筑与低、多层居住建筑间的山墙间距不小于 6 米。居住建筑的东（西）侧住户没有南向采光的，其与相邻居住建筑东（西）向的间距不适用前款规定的山墙间距，应按第十五条的有关规定控制。第十七条 在符合第十五条和第十六条规定的前提下，低层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为 6 米，低层居住建筑与多层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为 8 米，多层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为 13 米。第十八条 在一类居住建筑及其紧邻地区进行新建、扩建和改建的，与一类居住建筑间距比不得小于 1：1.4。第十九条 高层居住建筑与一类居住建筑的间距，必须保证受遮

16、挡的一类居住建筑的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于 4 小时；对其他居住建筑的遮挡，必须保证受遮挡的居住建筑最少有一个居室大寒日满窗日照的有效时间不少于 3 小时。同时还应符合下列规定：（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的建筑间距：1、南北向的，不小于南侧建筑的建筑高度的 0.5 倍，且不小于24 米。2、东西向的，不小于较高建筑的建筑高度的 0.4 倍，且不小 9 于 18 米。（二）高层居住建筑与低、多层居住建筑平行布置时的建筑间距：1、高层居住建筑与其北侧低、多层居住建筑的建筑间距不小于高层建筑的建筑高度的 0.5 倍，且不小于 24 米。2、高层居住建筑与其东（西）侧低、多层

17、居住建筑的建筑间距不小于 18 米。3、高层居住建筑位于低、多层居住建筑北侧的，其建筑间距按第十五条有关规定控制，且不小于 15 米。（三）高层居住建筑与南北向布置的低、多、高层居住建筑垂直布置时的建筑间距不小于较高建筑高度的 0.4 倍，且不小于 15 米。（四）高层居住建筑与低、多、高层居住建筑的山墙间距应不小于 13 米。第二十条 非居住建筑（居住用地内的值班室、自行车库等配套建筑除外）与居住建筑的建筑间距，应符合下列规定：（一）非居住建筑相对位于居住建筑南侧或东（西）侧的，其建筑间距按第十五条至第十九条的规定控制。（二）非居住建筑（第二十一条和第二十二条所列的非居住建筑除外）位于居住建

18、筑北侧的，其建筑间距按第二十三条的规定控制。（三）非居住建筑与居住建筑的山墙间距，按居住建筑的山墙间距控制。10 第二十一条 医院的病房楼、休（疗）养院的住宿楼、幼儿园（托儿所）的活动室、卧室和大、中、小学的教室与相邻建筑的间距，应保证受遮挡的上述建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于 3小时。第二十二条 公共设施用地内主要的低层非居住建筑与南侧低层居住建筑平行布置时的间距不小于 8 米；公共设施用地内的多层、高层非居住建筑与南侧低层居住建筑平行布置时的间距不小于 10米。第二十三条 非居住建筑（第二十一条和第二十二条所列的非居住建筑和居住用地内的配套建筑除外）间的建筑间距，应符合下列规定：（一）

19、高层非居住建筑平行布置时的建筑间距：1、南北向的，不小于较高建筑的建筑高度的 0.5 倍，且其最小值为 18 米。2、东西向的，不小于较高建筑的建筑高度的 0.4 倍，且其最小值为 15 米。（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的建筑间距最小值为 15 米。（三）多层非居住建筑平行布置时的建筑间距最小值为 13 米。（四）低层非居住建筑与低、多、高层非居住建筑平行布置时的建筑间距按消防间距的规定控制，但最小值为 6 米。（五）以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规 11 定控制并由县城市规划行政主管部门核定。（六）非居住建筑间的山墙间距，按消防间距的规定控制并由县城市规划行

20、政主管部门核定。第二十四条 值班室、自行车库与相邻建筑的间距，在满足建筑日照间距的前提下，按消防间距的规定控制并由县城市规划行政主管部门核定。第二十五条 由低、多、高层组合成的综合体建筑之间或与低、多层建筑的建筑间距计算，按低层、多层、高层的有关建筑间距规定分别计算并由县城市规划行政主管部门核定。第二十六条 本章未列入的不规则居住建筑的布置形式，应保证受遮挡的居住建筑最少有一个居室大寒日满窗日照的有效时间不少于 3 小时。第五章 建筑退让 第二十七条 沿建设项目用地红线和沿城市道路、公路、河道、铁路以及架空电力线路两侧的建筑物，其退让距离除必须符合消防、交通安全、防汛、工程管线、景观、环境保护

21、和文物保护等方面的要求外，应同时符合本章的规定。第二十八条 沿建设项目用地红线的建筑物，其退让用地红线的距离应按下列规定控制，但离界后与界外建筑物间距小于建筑间距或消防间距时，应按建筑间距或消防间距规定控制：12（一）各类建筑的离界距离，按表 51 规定的建筑物高度的倍数控制，且不得小于最小距离。（二）居住用地内的小型配套公建（如水泵房、配电房、值班室、自行车库，高度不大于 6 米）的离界距离不宜小于 3 米。（三）各类建筑在其建设项目用地范围内应满足防火、防爆、卫生、环境保护以及其他特殊退让用地红线的要求。（四）建设项目用地红线即为城市道路红线的，建筑退让按后退道路的规划要求执行；建筑退让用

22、地红线或其他规划控制线时，按其相互间最大距离要求计算建筑退距。（五）界外邻地为公共绿地、广场等开敞空间时，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按表 51 中居住建筑的最小距离规定执行。（六）地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板面的距离）的 0.7 倍，且其最小值为 3 米。第二十九条 建筑物后退道路红线的距离应按下列规定控制：（一）沿城市道路新建、扩建和改建建筑物，其后退道路红线的最小距离，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应根据不同地段的要求，视道路性质、道路红线宽度、交叉口视距以及建筑物性质、建筑物高度来确定，具体见表 52。（

23、二）城市道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，在表 52 规定的退距的基础上，低、多层建筑（含高层建筑裙房）增加 2 米，高层建筑主体增加 5 米（均自道路红线直线段与曲线段的 13 连接点算起）。城市道路交叉口四周的建筑物在道路展宽段范围内应在上述增加退距的基础上再增加 3 米。城市道路立体交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离按经批准的详细规划执行或由县城市规划行政主管部门根据有关规定核定。建筑后退用地红线距离控制表 表51 建 离 筑 界 类 距 别 离 建筑朝向 居住建筑 第二十一条所列的非居住建筑 其他非居住建筑 建筑物 高度的 倍数 最小距离（米）建筑物 高度的 倍数 最小距离（

24、米）建筑物 高度的 倍数 最小距离（米）主要 朝向 低层 0.7H 5.0 0.7H 6.0-4.0 多层 0.65H 9.0 0.7H 10.0-6.0 高层 0.3H 15.0 0.5H 15.0 0.3H 12.0 次要 朝向 低层 0.25H 3.0 0.3H 4.0-消防间距 多层 0.25H 4.0 0.3H 6.0-消防间距 高层 0.2H 10.0 0.15H 10.0-6.5 注：建筑山墙宽度大于 12 米的，其离界距离按主要朝向离界距离控制。建筑后退城市道路红线控制表 表 52 退距 道路 （米）等级 建筑类别 支路 城市次干路 城市主干路 城市快速路 低、多层建筑及高层

25、建筑裙房 3.0 5.0 5.0 15.0 14 高层建筑主体 10.0 12.0 14.0 20.0 注：表中退让距离为下限。（三）建筑物后退城市道路红线的计算，以建筑底层最突出的外墙、柱边线为准。阳台、凸形封窗、踏步等突出部分在后退距离的 1/5 内安排，且其外边线距道路红线净距不小于 2 米。建筑物附属的地下构筑物如化粪池、净化池、地下油罐、地下水池及建筑物附属的地下管线（与城市管线的连接管线除外）、管井、管沟等退让道路红线的净距应不小于 2 米。（四）地下建筑物（包括半地下建筑物）后退城市道路红线的距离不小于地下建筑物深度（自室外设计地面至地下建筑物底板面的距离）的 0.7 倍，且其最

26、小值为 5 米。（五）围墙（施工临时围墙除外）后退城市道路红线的距离不得小于 2 米，大门、值班室后退城市道路红线的距离不得小于 3 米。（六）新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的低、多层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路红线的距离除经批准的详细规划或城市设计另有规定外，不得小于 15 米并应留出临时停车或回车的场地，不得影响城市交通。（七）沿居住区内部道路两侧的建、构筑物，在满足第四章的建筑间距要求的前提下，距离道路边缘的最小距离应符合表 53 的规定。（八）有下列情况之一的，经县城市规划行政主管部门核定，其后退距离可适当调整：15 1

27、、城市景观设计要求、文物保护需要等（包括城市重要标志）。2、传统街道上的扩建或改建工程。3、为了保持原有街道空间的延续性，在经批准的详细规划中确定的未能按上述指标控制的建设工程。但建筑不得超过道路红线。（九）沿公路两侧的建筑物按公路两侧边沟外缘起算，其后退距离沿国道不小于 20 米，省道不小于 15 米，县道不小于 10 米，乡道不小于 8 米。在 320 国道嘉善段、平黎线嘉善段、沪杭高速公路嘉善连接线等重要公路沿线两侧的建筑物与公路边沟的距离为：国道不小于 50 米，省道不小于 30 米，县道不小于 20 米。公路在城市规划区范围内的路段，沿公路两侧的建筑物应同时满足后退城市道路红线的要求

28、。建、构筑物至居住区道路边缘最小距离控制表 表 53 道路级别 与建、构筑物关系 居住区 道路（米）小区路（米）组团路及 宅间小路（米）建筑物 面向道路 无出入口 高层 5.0 3.0 2.0 多层 3.0 有出入口/5.0 2.5 建筑物山墙面向道路 高层 4.0 2.0 1.5 多层 2.0 围墙面向道路 1.5 1.5 1.5 注：居住区道路的边缘指道路红线；小区路、组团路及宅间小路的边缘指路面边线。16 小区路路面宽 69 米，组团路 35 米，宅间路不小于 2.5 米。当小区路设有人行道时，其道路边缘指人行道外边线。第三十条 建筑物后退河道规划蓝线的距离，应在经批准的总体规划、绿地系

29、统规划和详细规划规定的河道两侧绿化带宽度的基础上再后退 3 米以上，并符合县水行政主管部门的有关规定。为保持水乡城市特色风貌，沿河建亭、台、楼、阁等亲水建筑的，其后退距离可适当调整，由县城市规划行政主管部门会同县水行政主管部门共同核定。修筑河堤驳坎、码头、埠头，填塞盲河，建造构筑物等活动必须经有关部门批准。第三十一条 铁路沿线建筑物后退最近一道轨道中心线的距离，沿铁路干线两侧的建筑工程（铁路设施除外）与轨道中心线的距离不得小于 30 米；铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于 20 米；铁路两侧的围墙距轨道中心线的距离不得小于 10 米，围墙的高度不得高于 3 米。在铁路道口

30、附近进行建设的，应符合铁路道口管理的规定。第三十二条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位后退道路红线不小于 5 米。除有关专业规定外，建筑物后退城市防洪堤坡脚骨干河道不小于 10 米，其余河道不小于 6 米。沿一般城市桥梁，自岸线起20 米范围内后退城市道路红线不少于 10 米；沿特殊桥梁的后退距离由县城市规划行政主管部门核定。第三十三条 沿架空电力线路两侧新建建筑物按表 54 控制（均从杆路中心算起）。17 建筑后退架空电力线路距离控制表 表 54 电压等级 10 千伏 35 千伏 110 千伏 220 千伏 500 千伏 非建成区(米)5 10 12 16 40 建成区（米）5 8 10 14

31、40 第六章 建筑高度控制 第三十四条 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防、卫生、抗震、城市景观等方面的要求外，应同时符合本章的规定。第三十五条 在有净空高度限制的气象站、广播电台、电视台、其他无线电通讯（含微波通讯）、卫星地面站等设施周围新建、扩建和改建建筑物、构筑物，其控制高度应符合有关净空高度的规定。第三十六条 在文物保护单位、传统建筑保护区周围及风景名胜区规划控制地段新建、扩建和改建建筑物、构筑物，其控制高度应符合文物和建筑保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施后，由县城市规划行政主

32、管部门会同有关部门具体核定（视线分析方法参见附录二.6）。位于城市重要地段的建筑物，其建筑控制高度可视建筑空间环境和城市轮 18 廓线等的要求综合确定。第三十七条 对下列建筑的地上层数进行限定：（一）无电梯的住宅除底层架空层及车库外，总层数不应超过六层（不含跃层），住户入口层楼面距室外设计地面的高度不得超过16 米。普通住宅层高不宜高于 2.8 米。（二）商业建筑（含商住综合楼和商办综合楼）底层层高不得超过 4.5 米。特殊情况由县城市规划行政主管部门核定。（三）中学教学楼不应超过五层。（四）小学教学楼不应超过四层。（五）幼儿园、托儿所不应超过三层。第三十八条 沿城市道路两侧新建、扩建和改建建

33、筑物的控制高度应符合高度控制基本公式：HK1K2（W/2+S）。其中：H建筑物允许设计高度（米）；W道路红线宽度（米）；S建筑物退让道路红线距离（米）；K1比例系数：道路路幅宽度为 12-23 米（含 23 米）时，中心区 K1=2.0，其他地区 K1=1.7。道路路幅宽度为 23 米以上时，中心区 K1=1.8，其他地区 K1=1.5；K2面宽系数：当建筑物面宽小于等于 30 米时，K2=1.1；当建筑物面宽大于 30 米、小于等于 50 米时，K2=1；当建筑物面宽大于 50 米时，K2=0.9。第三十九条 建筑物临两条以上道路时，按较宽道路红线计算 19 其控制高度；但沿较窄道路部分的建

34、筑长度超过 30 米时，则按较窄道路计算其控制高度。第四十条 建筑物直接毗邻或通过面前道路临接河道、电力线路及在东、西、北侧毗邻广场的，在计算控制高度时，可将河道、电力线路保护区和广场的二分之一宽度计为 W 值；在南侧毗邻广场的，可将广场的四分之一宽度计为 W 值。第七章 建筑外部环境控制 第四十一条 嘉善县城城市规划区内的各项建设工程，应符合城市总体规划和详细规划中对城市空间环境的规划要求。在已确定的文物保护单位、城市标志物、自然景点、传统建筑保护区、历史遗迹的保护范围和建设控制地带，保护范围内不得进行与保护无关的任何建设，建设控制地带内的新建、扩建和改建建筑物应强调与保护范围内主体风格协调

35、、气质相似，并应符合通视要求。第四十二条 各类建设工程在编制建设项目总平面规划、城市设计和建筑设计方案时，应绘制城市坐标和周边相邻地段 3050 米范围内的现状地物、地貌，并研究与相邻空间环境协调以及与城市基础设施的连接，进行交通影响分析，处理好与周围环境的关系。第四十三条 各类建设工程的设计方案应按有关建筑设计方案文件编制要求进行编制。下列重要建设工程，还应进行多方案比较，并提交嘉善县城市规划与建筑设计方案评审委员会评审：20 1、城市道路两侧的建筑；2、景观河道两侧的建筑；3、城市广场、交通枢纽周围的建筑；4、各级文物保护单位及城市传统风貌、自然景观保护地段周围的建筑；5、高层建筑；6、学

36、校及医疗单位的建筑；7、文化娱乐、体育及博览设施建设；8、大型商场、市场、宾馆及金融业建筑；9、纪念性标志建筑。第四十四条 需专门编制景观规划地区内的各项建设应符合景观规划的有关要求；不需专门编制景观规划地区的建设，在提供规划设计条件和进行技术审查时应充分重视城市景观因素。第四十五条 城市天际线应起伏而有变化。建筑应融入城市轮廓线和街道尺度中，充分开敞，尽量提供公共空间。第四十六条 建筑物的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，按下列规定执行：（一）建筑高度小于或等于 24 米，其面宽不大于 80 米；（二）建筑高度大于 24 米，小于或等于 60 米，其面宽不大于70 米；（三）建筑高度大于

37、60 米，其面宽不大于 60 米；（四）不同建筑高度组成的连续建筑，其面宽的上限值按较高 21 建筑高度执行。第四十七条 街道景观应具有连续而明确的界面，界面的短缺处或转向处应通过节点广场、环境雕塑、小庭园、小品等的互相穿插，形成层次丰富、宜人的城市空间系统，提高城市环境的文化品位。第四十八条 城市主干路、次干路两侧的建筑应符合下列要求：（一）城市主干路两侧 30 米范围内原则上不得建设住宅楼；确需建造时，其造型、立面、外装修设计均应达到公共建筑的要求。主干路、次干路两侧不得设置有碍景观、市容的辅助设施。（二）变电所、泵房、垃圾中转站等确需设置时，应根据消防、环保、各项专业技术规范进行布置，对

38、于烟尘、噪声及有害气体的环境卫生防护距离应按有关规定在其用地范围内解决，其外部形象应与周围景观环境相协调，出入线路应埋入地下。（三）沿街建筑形象应符合多样统一的艺术原则。统一考虑四个立面，精心设计第五立面（屋面）。沿街立面放置外露式空调器时，应考虑做隐蔽处理且不得影响建筑立面效果和行人通行，距人行道净高应不小于 2.5 米，空调的冷凝水应集中用管道排放。建筑屋顶确需设置水箱、冷却塔、楼梯间、电梯间等设备用房时，应统一协调设计，太阳能热水器管道不得在室外布置。第四十九条 室外装修不得增加建筑面积，装修后建筑物风貌应与周围环境相协调，并不得违反有关间距、景观的规定。第五十条 新建、扩建和改建的步行

39、街区应符合特色性、简洁 22 性、商业性和以人为本原则。注意橱窗、铺地、座椅、路灯、废物桶等细部设计，创造亲切宜人的购物空间。第五十一条 建筑色彩和外饰面材料应按下列要求控制：（一）建筑物配色应根据功能需要并考虑既与周围环境相协调又适当有所变化，新建建筑物用色应考虑和城市、街道、小区、绿化、水面、毗邻建筑物等环境色彩相协调。（二）建筑外饰面材料应充分利用材料的本色和表面效果，力求色泽清新淡雅，远看近观均较适宜。同时考虑太阳辐射热的反射和吸收等特性，高层建筑外饰面使用玻璃幕墙的面积比例应控制，尽量减少光污染。城市主干路、立交桥两侧的建筑物高度 20 米以下，其余路段高度 10 米以下，使用玻璃幕

40、墙的，应采用反射率小于 12%的低反射玻璃，其余部分应采用反射率小于 30%的幕墙玻璃。（三）城市主要道路沿街建筑立面不得采用马赛克类材料，底层商店不得采用铝合金卷帘门作分户门，作为防盗设施时应做到通透、美观。第五十二条 在嘉善县城城市规划区内的城市道路、公路干线、广场、公园、风景名胜区和其他公共场所设置广告、雕塑、小品的，应先进行规划设计，并符合内容健康、造型优美、材质精致、保证安全的要求。设计应与其设置环境的人文、自然景观相协调。进行建筑设计时，应在方案中同时考虑好招牌、广告、门牌等的设置位置、尺寸、色彩、与建筑本身的关系等因素。户外广告、落地灯箱、指示牌、标语牌沿城市道路布置时，在 23

41、 道路交叉口和绿化隔离带不得影响交通和视线要求，距道路交叉口的距离不小于 50 米。城市快速路的设置间距不小于 200 米，主干路、次干路的设置间距不小于 50 米，一般城市支路不小于 40 米，商业街不小于 30 米。同一路段上设置的广告、灯箱、标牌等尺寸、高低、方向应一致。沿道路设置时，宜平行布置，并尽量压缩占道路横断面的宽度。建筑物上设置广告时，不得破坏原有建筑造型。户外广告、标牌平行建筑物外墙布置时，不得突出建筑外墙 0.6 米；垂直建筑物外墙布置时，不得突出建筑外墙 1.5 米；离室外地坪面高度应大于3.5 米。跨越城市道路可设置公益性广告并兼顾商业性广告，广告的设置，应满足净高 4

42、 米，间距不小于 150 米的要求。户外公用电话应按建筑小品的要求统一设计，其位置不得影响行人交通，并不得在道路交叉口影响交通视线处设置，距道路交叉口的距离不小于 50 米。户外广告等的照明装置不得对周边环境产生视觉污染，照明应采用散射光、漫射光，不得采用直射光。城市雕塑、重要政治性、纪念性题材和重要、重点地段的建筑小品设计方案应提交嘉善县城市规划与建筑设计方案评审委员会评审。在城市纪念性建筑、文化教育设施、行政办公用地的范围内，不得设置商业性广告。高层建筑的外墙面、消防登高面不得设置广 24 告构筑物，高层建筑的屋顶、裙房顶不得设置破坏建筑物原有造型、空间格局的广告构筑物。第五十三条 为保持

43、嘉善县城的江南水乡城市特色，营造园林城市的独特景观，城市滨临河（湖）地区建设应符合下列规定：（一）城市滨临河（湖）地区不宜进行成片高密度开发。滨临河（湖）建筑的景观开发应按城市规划和城市设计要求，形成完整的空间序列，合理安排活动功能、休闲设施和造景。（二）滨临河（湖）地区岸边应组织尽可能长的连续性绿化步行带，毗邻用地应与之保持视觉与实际可达性。（三）传统民居保护区、水乡特色街区，应进行整体性岸线整理，把岸线形式和水体形态、两岸建筑、用地功能结合起来进行设计。沿河建筑通过石桥、码头、廊棚、亭、阁、亲水平台等小空间达到与水体的相互渗透。沿河界面应通过连续的肌理、屋面形式和统一色调达到协调的效果。（

44、四）滨临河（湖）建筑应保持临水跌落的高度秩序，体量组合既主次分明、丰富多彩又完整统一，以符合城市景观的要求。第五十四条 城市道路照明应以满足交通安全为原则，选用高效节能、造型明快简洁、适宜所处环境的功能型灯具。灯具选择还应注重光源的色温和显色性选择，并考虑维修方便，兼顾城市空间中其他信号和标识系统的要求。第五十五条 新建居住区应配建相应的健身苑、健身点等体育场地设施，在居住区方案及扩初设计中应标明具体位置和面积；健 25 身苑和健身点可与居住区公园、小游园、组团绿地面积统一计算，综合布局。用地面积在 80 亩以上（含 80 亩）的新建住宅建设地块应配建健身苑一处。健身苑应建有健身路径二条、不少

45、于 100 平方米的综合健身房一处和总量不少于 1000 平方米的体育活动场地（包括各种球类活动场地、游泳池。球类活动场地以篮球场、排球场、门球场、羽毛球场、网球场、半场篮球场地为宜）。用地面积在 80 亩以下的新建住宅建设地块应配建健身点一处。健身点应建有健身路径一条和总量不少于 300 平方米至 500 平方米的体育活动场地或球类活动场地一处。第五十六条 新建居住区应按有关规定配建物业管理、社区服务等用房及设施。第八章 绿地控制 第五十七条 各类绿地的设置应符合有关规范和本章的规定。第五十八条 建设用地内的绿地规划设计宜采用集中与分散相结合方式布置，并应保留和利用用地范围内的已有树木和绿地

46、。第五十九条 各类建设项目用地红线内新建、扩建和改建工程等，其用地内的绿地率为：（一）新建居住区不小于 30%；（二）交通枢纽、仓储、商业区不小于 25%；除安全、消防、环 26 境保护等有特殊规定的项目外，工业企业为 15%-20%；（三）教育、卫生、休（疗）养院、宾馆、机关团体、公共文体设施、部队等单位用地不小于 35%；（四）综合用地的绿地率计算应按不同性质建筑的建筑面积比例分别计算；（五）属于旧区改造的，可对上述规定指标降低五个百分点。如确实难以达到规定绿地率的，经县城市规划和园林行政主管部门同意，可将屋面地栽绿化面积或地面植草砖面积（每块面积均不得小于 100 平方米）按表 81 折

47、算成地面绿化面积。屋面地栽绿化及地面植草砖折算公式如下：F=MN 式中 F地面绿地面积(平方米)M屋面地栽绿化面积或地面植草砖面积(平方米)N有效系数 屋面地栽绿化及地面植草砖折算系数表 表 81 屋面距室外设计地面的高度(H)（单位：米）有效系数（N）H1.5 1.0 1.5H5.0 0.5 5.0H12.0 0.3 H12.0 0 地面植草砖 0.3 第六十条 居住区内的公共绿地，应根据居住区不同的规划组 27 织结构类型，设置相应的中心绿地，以及老年人、儿童活动场地和其他的块状、带状公共绿地等，并应符合下列规定：（一）中心绿地的设置应符合下列规定：1、符合表 82 规定，表内“设置内容”

48、可视具体条件选用；各级中心绿地设置规定 表 82 中心绿地 名 称 设 置 内 容 要 求 最小规模（公顷）居住区 公 园（居住区级）花木草坪、花坛水面、凉亭雕塑、小卖茶座、老幼设施、停车场地和铺装地面等 园内布局应有明确的功能划分 1.00 小游园（小区级）花木草坪、花坛水面、雕塑、儿童设施和铺装地面等 园内布局应有一定的功能划分 0.40 组团绿地（组团级）花木草坪、桌椅、简易 儿童设施等 灵活布局 0.04 2、至少应有一边与相应级别的道路相邻;3、绿化面积（含水面）不宜小于 70%;4、宜采用开敞式；5、组团绿地的设置应满足有不少于 1/3 的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要

49、求，并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动。其中院落式组团绿地的设置还应同时满足表 83 中的各项要求，其面积计算起止界应符合附录二.7 中有关规定。（二）其他块状、带状公共绿地应同时满足宽度不小于 8 米、面积不小于 0.04 公顷和本条（一）中的 2、3、4 项及第 5 项中的日 28 照环境要求。（三）居住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到：组团不少于 0.5 平方米/人，小区（含组团）不少于 1 平方米/人，居住区（含小区与组团）不少于 1.5 平方米/人。（四）旧区改造可酌情降低，但不得低于相应指标的 70%。院落式组团绿地设置规定 表 83 封 闭 型 绿 地 开

50、敞 型 绿 地 南侧多层楼 南侧高层楼 南侧多层楼 南侧高层楼 L1.5L2 L30 米 L1.5L2 L50 米 L1.5L2 L30 米 L1.5L2 L50 米 S1 800 平方米 S1 1800 平方米 S1 500 平方米 S1 1200 平方米 S21000 平方米 S2 2000 平方米 S2 600 平方米 S2 1400 平方米 注：1、L南北两楼正面间距（米）；L2当地住宅的标准日照间距（米）；S1北侧为多层楼的组团绿地面积（平方米）；S2 北侧为高层楼的组团绿地面积（平方米）。2、开敞型院落式组团绿地应符合附图五的要求。第六十一条 城市道路的绿地率应符合下列规定：（一）