专家解读202405房企销售会议纪要.pdf
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1、【专家专家解读解读】5 5 月月房企房企销售销售会议纪要会议纪要 2024053120240531 核心纪要核心纪要 1 1【销售销售弱复苏弱复苏环环增增 3%3%】5 5 月月销售销售历史历史低位,低位,环增环增 3%3%同同降降 34%/34%/收窄收窄 1212pctpct,头部头部无法无法独善其身独善其身 2 2【去化率【去化率普遍普遍20%20%】5 5 月月平均平均 30%30%环增环增 4/4/同同降降 9 9pctpct,绝大多数城绝大多数城20%20%,深圳深圳仅仅 13%13%/上海上海 26%26%3 3【库存库存未未增增但但去化去化新高新高】库存绝对量库存绝对量未未增增
2、/未达未达 20142014 水平水平,但但去化去化周期周期达到达到 1818 月月以上以上警戒线警戒线 4 4【全年全年规模规模或或降降 10%10%】供供需需难难见见显著显著改善,改善,今今年年规模规模大概率大概率 10%10%下降下降,下半年单月同比有望回正,下半年单月同比有望回正 5 5【政策政策效果效果预计预计两个月两个月】政策脉冲式冲击市场后,两个月政策脉冲式冲击市场后,两个月后后政策的边际效应就明显衰减政策的边际效应就明显衰减 6 6【土地土地量价齐跌量价齐跌/企业企业谨慎谨慎】房企房企拿地拿地仅比仅比 2 2301301 高高,比比 24012401 还要低还要低,没有没有高确
3、定高确定地块地块就就不出手不出手 7 7【上海上海速冷速冷/近日近日倍增倍增】5 5 月月去化去化降至降至 26%26%/环环降降 9 9pctpct,二手二手近日近日 700700 升至升至 900900 套套/相比相比 4 4 月月倍增倍增 8 8【热点【热点问题问题 Q&AQ&A】政策政策效果效果持续持续性性/全年全年展望展望/供地供地制约制约/价格价格策略策略有效性有效性/三四线三四线市场市场/成交成交中枢中枢 一、一、企业销售企业销售:销销量量历史低位历史低位复苏复苏,新盘去化率低,反弹,新盘去化率低,反弹言之尚早言之尚早 1 1、【五月【五月政策政策密集密集,楼市楼市低位低位弱复苏
4、弱复苏】首先从百强房企的销售情况来看,包括监测的 30 个重点城市,五月份整个行业是处在销售是稳中微五月份整个行业是处在销售是稳中微增,弱复苏的低位运行趋势增,弱复苏的低位运行趋势。趋势里在五月中旬,五月中旬四部委房产吹风会,主要是 5 个方面,主要还是在核心一、二线城市,相继下调了首付比例跟贷款的利率。贷款的利率在月末的时候,像上海、深圳、广州也都是进一步的放松政策。所以市场对五月份的关注度也是比较高。对于政策情况,也是高度聚焦。所以总的五月份还是处在弱复苏的格局里五月份还是处在弱复苏的格局里。其实在四月的时候,一些核心城市,像深圳、广州、杭州等等的城市也都相继去调整了一些政策,包括北京,那
5、也是经过了多月的政策发酵。2 2、【销售销售额额:环比:环比增增 3%3%同比同比降降 34%34%,收收窄窄 1212pctpct】从五月份的情况来看,像百强房企的操盘金额百强房企的操盘金额是 3224.1 亿元,环比增长了环比增长了 3.4%3.4%,同比下降,同比下降 33.6%33.6%,单月同比的降幅,收窄了收窄了1212个百分点个百分点,前五月的操盘金额,也是同比下降了44.3%,降幅收窄了2.5个百分点。从企业整体来看,还是处在稳中有增的,低位复苏,弱复苏格局。3 3、【销售【销售历史低位历史低位,降幅降幅逐步逐步收窄收窄】从比较长时间的绝对量来看,还是处在历史较低的水平。从比较
6、长时间的绝对量来看,还是处在历史较低的水平。比如跟 21 年的前五月相比,是 1.1 万亿的销售量。今年的五月份单月,只有 3224 万的量。所以说整体还是处在历史低位的水平。另外比如说从重点城市的成交的维度来看,也是环比增长了 4%。前五月前五月成交面积累计成交面积累计降幅收窄了降幅收窄了 2 2 个百分点。个百分点。所以不管是从企业的销售金额,还是从备案城市的备案数据来看,整个行业没有继续的下降,仍然还是处在低位弱复苏的通道,比去年下半年以来的月均,还是有一定的增长。但是在去年上半年仍然还是有比较大的降幅,行业总体行业总体特征处在低位,降特征处在低位,降幅收窄趋势里面。幅收窄趋势里面。4
7、4、【T Topop1010 门槛降幅门槛降幅 5 53 3%,各各梯队梯队中中最大最大】从重点的企业的情况来看,五月份有比较有值得关注的两个方面的变化。T Top10op10 房企的门槛降幅,房企的门槛降幅,仍然是各仍然是各梯队梯队门槛的降幅里门槛的降幅里最最高的高的,达到了达到了 52.8%52.8%,到 352.1 亿元的门槛绝对值,进一步下降,相比于前四月份,没有太大的变化。但是相比于其他的梯队,是同比降幅是最大的。在目前整个行业销售压力比较大的行业背景跟行业环境之下,T Top10op10 房企也没有能够跳脱出的行业的压力,没有能房企也没有能够跳脱出的行业的压力,没有能没办法独善其身
8、没办法独善其身。在大背景下,Top10 也是更多的面临的承受的销售压力。可能更多的还是去年,去年行业调整之后,这些企业的销售业绩更好。5 5、【规模房企收缩【规模房企收缩,地方企业,地方企业修复修复】今年的今年的 top10top10 房企房企,跟去年最大的变化 23 年 top10 房企的业绩增幅也好,各方面都是领先于其他各梯队企业。24 年在比较长期的行业调整过程中,同样面临着比较大的销售压力,销售去化压力。所以它的门槛降幅门槛降幅是最大的是最大的。相比 1 季度和前四月是没有什么太大的变化。另外门槛降幅最小的是门槛降幅最小的是top100top100 的房企的房企,top100 房企门槛
9、下降是 46.5%至 22.5 亿元。在行业大背景下,在规模房企可能从一些城市,从一些市场逐渐退出收缩之后,对于一些地方的一些中小房企,也是阶段性迎来业绩修复机会。其他的一些规模性房企,逐渐的从一些城市战略性的收缩退出之后,那把市场份额又留给了规模性房企,逐渐的从一些城市战略性的收缩退出之后,那把市场份额又留给了当地的一些小企业当地的一些小企业,在 2016 年之后,可能规模性房企挤压了这部分企业的生存空间。那现在,又把这部分空间又还给这部分企业。所以,相对,百强房企,百强之后的企业的降幅,相对的小一点。6 6、【T Top20op20 门槛降幅扩大,销售压力在门槛降幅扩大,销售压力在 101
10、0-2020 强房企】强房企】五月份其实最大的变化,是五月份其实最大的变化,是 toptop2020 房企,门槛的降幅达到了房企,门槛的降幅达到了 52.1%52.1%,相比于前四月,是扩大了,相比于前四月,是扩大了,是有明显的扩大,是有明显的扩大。从销售业绩的维度上,在五月份把销售的压力进一步给到了 10 到20 强之间的这一部分房企,这部分企业降幅,也是进一步扩大。7 7、【仅仅个别个别企业企业环比环比增长增长 20%+20%+】从企业的情况来看,只有个别的几家企业,比如说像,建发,越秀、华发,金茂建发,越秀、华发,金茂,个别的几家企业个别的几家企业在五月份的单月环比销售,在五月份的单月环
11、比销售,20%20%左右的甚至以上的增长左右的甚至以上的增长。其他的像保利、万科,还有像招商蛇口,另外像金地等等一些企业头部的,这些企业只有 10%以下的环比的增长。当然还有一些像中海、华润,还有滨江、龙湖,这些头部企业的单月是环比的负增长,在五月份是环比的负增长。但总体前五月的累计同比降幅,在 30%左右,只有绿城可能在 18%。所以整体上头部房企降幅没有延续去年以来的情况,也同样面临了去化的项目去化的压力。从企业的维度,可以看到在五月份市场的变化。8 8、【供给供给依然依然低迷,低迷,房企房企无货无货可供可供】从政策出台之后,各个城市的情况,首先在供应端,在供应端对于企业没有大幅的好转,没
12、有明显的转变。我们认为可能还是受从去年以来土地到开工到新建商品住房的房源供应,这是供给能力方面的问题,可能会面临一些无货可供的情况。9 9、【新盘去化率低,【新盘去化率低,绝大多数绝大多数20%20%】另外从销售的情况来看,绝大多数城市开盘的去化率都是非常低的,都低于了绝大多数城市开盘的去化率都是非常低的,都低于了 20%20%。可能开盘的也卖不掉,卖掉了可能也不一定拿到钱。所以目前的情况对于房企的开盘供货的积极性,相对比较谨慎,不是非常的积极。所以在五月份可以看到重点五月份可以看到重点 3 30 0 城的新增供应规模也是一降再降城的新增供应规模也是一降再降,只有 946 万方,环比下降环比下
13、降 17%17%,同比下降,同比下降 16%16%,仍然处在今年以来的相对比较低的水平。如果从过去六年单月的平均水平来看,基本上还是处在过去六年单月的月度的比较低的水平,仅仅比往年的一些春节月高一些。相比于 2020、2019 年的一些这些年份,同期的降幅都是在 50%到 70%左右。1010、【部分一二线【部分一二线供应供应增长】增长】整个绝对量的确是处在非常低的水平。从各能级城市的情况来看,像一线城市只有北京北京跟深圳深圳是有明显的增长,环比分别增长 41%和 17%,也是在 30 万方左右。在五月份的新增供应。另外像其他的一些二线城市里边,像成都、天津、青岛、重庆、南京成都、天津、青岛、
14、重庆、南京的一些在五月份供应环比有 20%以上的增长。1111、【L L 型底部没再下台阶,型底部没再下台阶,反弹反弹言之尚早言之尚早】其他的绝大多多数城市,是环比下降 30%以上的水平,整体供应还是缩水非常明显,只有个别一些成交比较活跃。一些城市以销定产,还是企业抓住的窗口期,销售的窗口期愿意不愿意供货。在供应减少的情况下,重点城市的新房成交是环比增长了 4%的小幅增长,弱复苏的情况。重点 30 城是1081 万方,同比下降了 34%。降幅是是比上个月是有收窄。主要单月降幅的收窄更多的因为去年 5月份的基数下降的因素,所以前五月份的整个累计同比是下降 44%,也是收窄了两个百分点。但从绝对量
15、来看,五月份相比于今年一季度,1 到 3 月份的月均,仍然还是增长了 23%,相比于去年下半年的月均,增长了 15%左右的水平。去年下半年,七月份到 12 月份的月均还是有一定增长的。所以总体上来看,目前行业,整体上已经回到去年下半年的稳态。但是距离所谓的触底反弹回升,我觉得可能还言之尚早。只是又重新回到了去年以来别的的重新回到了去年以来别的的 L L 型型底部运行通道,没有底部运行通道,没有再再下台阶。也可能下台阶。也可能今年以来多方发力,各个政策叠加之后的效果逐渐的显现的情况。今年以来多方发力,各个政策叠加之后的效果逐渐的显现的情况。二、城市去化:二、城市去化:有有提升提升但但幅度小,幅度
16、小,总总库存库存未未增长增长但但去化去化周期周期新高新高 1 1、【北京:五环外热度上升,二手【北京:五环外热度上升,二手活跃活跃/看多买少】看多买少】具体到城市的一些情况来看,北京在四月底的时候,调整限购政策之后,允许在五环以外可以多买一套住房的情况。那明显的在五环以外的,从我们调研的一些重点项目的来访跟认购的情况来看,五环五环外外项目项目来访来访热度热度明显明显增加增加,单盘周单盘周均均的来访量比的来访量比 4 4 月份的租金大概上升了月份的租金大概上升了 20%20%左右左右。从成交的情况来看,北京五月份的成交,也是接近 40 万方。新房供应增加之后,成交也是进一步放大,环比新房供应增加
17、之后,成交也是进一步放大,环比增长了增长了 1%1%,在一线城市里边,唯一环比正增长的城市。在一线城市里边,唯一环比正增长的城市。另外像北京的二手房,北京二手房热度也是进一步的活跃。但是北京北京五月份的二手房五月份的二手房还是处在看的多,可能买的少的阶段看的多,可能买的少的阶段。2 2、【广深【广深:需求释放需求释放在在二手二手,新房新房表现表现不明显不明显】深圳跟广州之前都已经调整了的限购政策。原先的这一部分的积压的客群,也是在陆续的释放。在五月份也是进一步下调了房贷首付比例跟利率的下限。目前这些政策可能还没有进一步的释放。但是从深圳的情况,可能在新房领域不是表现的不是特别明显深圳的情况,可
18、能在新房领域不是表现的不是特别明显。在之前的限购政策调整之后,更多的更多的需求仍然释放在了二手房的领域需求仍然释放在了二手房的领域。新房虽然可能在以价换量,很多项目可能有新房虽然可能在以价换量,很多项目可能有 8 8 折折 8585 折的一些折折的一些折扣,但是并没有带来成交的明显的增长扣,但是并没有带来成交的明显的增长。其实在五月份也可以看到,整个供应量也是环比有 17%的增长。但是整个成交仍然还是环比下降 6%,同比下降 18%的情况。3 3、【上海【上海:5 5 月月新房新房速冷速冷,近日近日二手二手成交成交倍增倍增】上海的上海的新房新房市场热度市场热度进一步进一步下降,下降,五月份的开
19、盘五月份的开盘去化率去化率下降到了下降到了 26%26%,相比于四月份的,相比于四月份的 35%35%下降下降 9 9 个个百分点。百分点。项目开盘当天,卖掉的房源的占比下降了 47 个百分点。所以说相比于今年一季度去化率,月均的平均去化率也是下降了 10 个百分点。所以整个上海上海新房新房市场热度市场热度快速快速下降下降,也是上海出政策也是上海出政策的很重要的市场背景。的很重要的市场背景。虽然有很多核心区核心区高端高端豪宅项目豪宅项目热销,热销,没办法带动中环甚至外环以外没办法带动中环甚至外环以外下行下行。这几天这几天在新房领域,一些重点项目的来访是有明显的增加在新房领域,一些重点项目的来访
20、是有明显的增加,成交成交认购还没有体现出来认购还没有体现出来,还需要时间的发酵。但是在二手房的领域这几天的成交量是有明显的放大。像昨天上海二手房昨天上海二手房网签量达到网签量达到 980980多套多套,2929 号号八百多套,八百多套,2828 号号七百多套七百多套,基本基本达到达到 4 4 月月单日倍增单日倍增,五月份五月份基本基本能突破能突破 1800018000 套的套的荣荣枯枯线线。那因为从需求的释放到签约到最终的备案数据的体现,可能还需要更长的时间。所以我想六月份仍然可能还是上海的政策效果逐步发酵,在成交端的体现的阶段。另外还是持续性可能还是需要进一步的观察。但是对上海而言可以参考杭
21、州跟深圳。在限购政策调整之后,在 3、4 月份的二手房的成交表现,基本上还是能够的政策效益。仍然还是在两个月左右,会有集中的释放。所以 6 6、7 7 月月份我想市场的热度大概还是会有一定的提升。份我想市场的热度大概还是会有一定的提升。4 4、【稳步稳步修复:修复:成都成都/西安西安/天津天津/青岛青岛/武汉武汉/济南济南/长沙长沙/南宁南宁/宁波宁波】五月份二线城市,前期像成都、西安、天津的一些城市,把限购政策也基本上取消或者调整,包括杭州也都去做了进一步比较大的调整。那从数据层面来看,像西安、天津、青岛、武汉、济南、长西安、天津、青岛、武汉、济南、长沙,甚至像南宁、宁波的一些省会二线城市,
22、在五月份的成交的环比增幅都在沙,甚至像南宁、宁波的一些省会二线城市,在五月份的成交的环比增幅都在 20%20%左右。而且相比左右。而且相比于一季度的月均增幅,都在于一季度的月均增幅,都在 40%40%左右左右,而且项目的来访跟认购,都有明显的回升。但是跟去年同期还是有比较大的差距。但是快速复苏的势头,在这些城市已经持续了两个快速复苏的势头,在这些城市已经持续了两个月月。大概八九个城市是处在稳步的修复期。5 5、【持续持续转弱:转弱:南京南京/苏州苏州/重庆重庆/福州福州/长春长春/嘉兴嘉兴/无锡无锡/珠海珠海/惠州惠州/东莞东莞】其他的一些城市,二三线城市,典型的像南京、苏州、重庆、福州、长春
23、的一些二线城市。像嘉兴、南京、苏州、重庆、福州、长春的一些二线城市。像嘉兴、无锡、珠海、惠州、东莞的一些三四线城市,整个的成交动力明显不足无锡、珠海、惠州、东莞的一些三四线城市,整个的成交动力明显不足,还是延续之前的探底行情,整个在五月份仍然还是有明显的环比下降,同比的降幅也都在 40%左右的情况,没有什么成交的增长的动能,还是持续的转弱。但是这些城市它的二手房成交是远远的好于新房的,也是对新房客群的很重要的分流。从政策的效果,从数据的层面来看,在一些一、二线城市,在四月份五月初的做政策调整之后,在五月份的新房成交领域,的确也是有比较好的体现。九个左右的重点二线城市环比增幅都在 20%左右,远
24、远高于三十城平均的 4%的增长。从中观的数据可以看到是有的几个分化。6 6、【去化率:去化率:5 5 月月 30%30%/环比环比增增 4 4pctpct/同比同比降降 9 9pctpct】从项目的微观的情况来看,在 3030 重点城市重点城市 238238 个新开盘项目的开盘当天个新开盘项目的开盘当天平均去化率平均去化率,五月份五月份平均平均30%30%,比,比 4 4 月月上升了四个百分点上升了四个百分点,比去年同期比去年同期下降下降九个百分点,比一季度九个百分点,比一季度上升了五个百分点。上升了五个百分点。所以从项目的单盘项目的微观的去化的情况来看,也是呈现稳中有增的,小幅上升的走势。多
25、数城市的去化率都保持了环比上升的势头。刚才提到的像北京上升了 11 个百分点,深圳上升了八个百分点,成都上升了28个百分点,长沙是上升了23个百分点,像杭州跟合肥这些也都上升了十个百分点左右。7 7、【深圳【深圳:去化率仅去化率仅 13%13%,增长幅度小】,增长幅度小】政策在深圳表现,新房市场表现不是明显的最主要的体现从去化率的维度,虽然说上五月份深圳有五个项目开盘,平均去化率是比平均去化率是比 4 4 月份上升了八个百分点。但是整体的平均去化率也就只有月份上升了八个百分点。但是整体的平均去化率也就只有 13%13%,开盘当天所有的项目开盘当天只卖掉了 13%的房源。是非常低的水平。所以说从
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