住房“以旧换新”如何解读.pdf

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1、 行业行业报告报告|行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产房地产 证券证券研究报告研究报告 2024 年年 04 月月 07 日日 投资投资评级评级 行业行业评级评级 强于大市(维持评级)上次评级上次评级 强于大市 作者作者 王雯王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 鲍荣富鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 资料来源：聚源数据 相关报告相关报告 1 房地产-行业点评:弹性差异再现24 年 3 月百强房企销售点评 2024-04-02 2 房地产-行业研究周报:满足改善性需求力度加大，关注短期政策博

2、弈机会 2024-04-01 3 房地产-行业研究周报:基数效应影响感知，投资开工压力持续统计局24 年 1-2 月数据点评 2024-03-24 行业走势图行业走势图 住房“以旧换新”如何解读？住房“以旧换新”如何解读？行业追踪（行业追踪（2024.2024.3 3.3030-2024.2024.4 4.5 5）超超 3030 城出台举措支持房屋“以旧换新”城出台举措支持房屋“以旧换新”据中指研究院不完全统计，自 2023 年以来，已有超 30 城出台举措支持“以旧换新”。何为房产“以旧换新”？房产“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧

3、换新，从而促进新房销售和去化。“以旧换新”相关政策出台的目的是盘活二手房的同时，激活一手房成交。“以旧换新”有哪些模式？1）购房补贴：出售自有住房并在规定期限内买房，享受一定比例契税补贴。如盐城、苏州、沈阳等地区均以购房补贴形式鼓励“以旧换新”。2）“换新购“：宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。3）国企收购：苏州相城区、太仓、郑州、连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。“城投收储”“城投

4、收储”+“市场化”两方式并行“市场化”两方式并行 4 月 1 日，郑州市房管局等部门发布郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）。2024 年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000 套。郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作按以下两种方式进行：方式一：政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。市场化“卖旧买新、以旧换新”则是组织郑州市优秀房地产经纪机构、房地产开发企业和换（购）房群众积极参与，按照市场化流程鼓励群众“卖旧买新、以旧换新”。全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000 套。方式二：郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，

5、促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500 套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成 5000 套。从收购房源看，据城发集团的相关负责人透露，收购的二手房源一般是房龄 20 年以内的商品房，后续将用于郑州市的保障性租赁住房。租赁融资支持或是“以旧换新“推进的关键租赁融资支持或是“以旧换新“推进的关键 目前来看，施行“以旧换新”模式的城市涉及二线城市部分区和包括县级市的二线以下城市为主，或旨在用地方政府让利的方式起到定向去低效库存的作用。收购模式对城投公司及地方政府资金占用大，而收购后旧房房源主要

6、投入的保障性租赁住房则需追加改造投入、且未来回款周期较长，故站在收购方角度 1）首先需解决收储的资金来源；2）衡量转租赁后的未来现金流回报合理。我们认为，从资金来源角度，住房租赁团体购房贷款与“以旧换新”的国企收储具备较强契合性，不排除其在未来成为“以旧换新”及“保租房”等领域的重要资金来源之一的可能。而从回报率角度，房价下跌导致分母端的降幅更大，租金收益率的被动式提升及行业盈利模式的转变也使得该思路的可行性同样增加。在下行周期，“以旧换新”模式背后的“二手转保”相较“新房转保”，或意味着部分前期投入利润的兑现（或亏损的减少）和更高的资金使用效率，而最终外部租赁融资支持的兑现度将较大程度影响“

7、以旧换新”模式的推进。4 4 月新房月新房、二手房、二手房同比降幅同比降幅收窄收窄 新房市场本周成交 373 万平，月度同比-14.95%，相较上月改善 28.39pct；累计库存 15169 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 170万平，月度同比-10.55%，相较上月改善 18.52pct。3 月 25 日-3 月 31 日，土地市场本周成交建面 3599 万平，滚动 12 周同比-8.41%；成交总额 518 亿元，滚动 12 周同比-8.82%；全国平均溢价率 6.31%，滚动 12 周同比-0.66pct。本周申万房地产指数-1.45%，较上周提升 0.29p

8、ct，涨幅排名 27/31，跑输沪深300 指数 2.31pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-0.82%，较上周下降0.71pct，涨幅排序 10/11，跑输恒生指数 1.93pct；克而瑞内房股领先指数为-3.19%，较上周下跌 3.18pct。投资建议：投资建议：需求侧 LPR 超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计 24 年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面标的方面 1 1）推荐优质地产龙头：招商蛇口

9、、保利发展、中国海外发展，建议关注）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注华润置地华润置地、越秀地产、越秀地产、绿城中国、滨江集团；绿城中国、滨江集团；2 2）推荐优质物管企业：招商积余、）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；保利物业，建议关注中海物业、万物云；3 3）建议关注保障房及城中村改造主题：）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。风险风险提示提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期-37%-31%-25%-19%-13%-7%-1

10、%2023-042023-082023-12房地产沪深300 行业行业报告报告|行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1.住房“以旧换新”如何解读？住房“以旧换新”如何解读？超超 30 城出台举措支持房屋“以旧换新”城出台举措支持房屋“以旧换新”4 月 1 日，郑州发布新规支持“卖旧买新、以旧换新”。据中指研究院不完全统计，自 2023年以来，已有超 30 城出台举措支持“以旧换新”。何为何为房产“以旧房产“以旧换新换新“？房产“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化。“以旧换新”

11、相关政策出台的目的是盘活二手房的同时，激活一手房成交。“以旧换新”有哪些模式？“以旧换新”有哪些模式？1）购房补贴：）购房补贴：出售自有住房并在规定期限内买房，享受一定比例契税补贴。如盐城、苏州、沈阳等地区均以购房补贴形式鼓励“以旧换新”。2）“换）“换新购“：新购“：宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。3）国企国企收购：收购：苏州相城区、太仓、郑州、连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。

12、“城投收储”“城投收储”+“市场化”两方式并行“市场化”两方式并行 4 月 1 日，郑州市房管局等部门发布郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）。2024 年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000 套。郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作按以下两种方式进行：方式方式一一：政府政策鼓励：政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。市场化“卖旧买新、以旧换新”则是组织郑州市优秀房地产经纪机构、房地产开发企业和换（购）房群众积极参与，按照市场化流程鼓励群众“卖旧买新、以旧换新”。全年计划完成二手住房

13、“卖旧买新、以旧换新”5000 套。具体步骤包括具体步骤包括，房源筹集、二手住房交易及购买新建商品住房。方式方式二二：郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，：郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500 套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成 5000 套。具具体步骤包括体步骤包括，“城发集团”制定二手住房收购计划，房源筹集，二手住房收购洽谈，签约、过户以及二手住房房屋交接。对通过以上两种方式换购新建商品住房的，郑州市现行的契税补贴 30%政策延续到 202

14、4 年 12 月 31 日。从收购从收购房源房源看，看，据城发集团的相关负责人透露，收购的二手房源一般是房龄 20 年以内的商品房，后续将用于郑州市的保障性租赁住房。从从可可换房源看，换房源看，换房群众可以在平台上选定计划购买的新房房源，新房房源是指能入围渠道平台上的新建楼盘。旧房具有总价上限限制。旧房具有总价上限限制。4 月 2 日，无锡梁溪区城市发展集团发布“以旧换新”公告，在区范围内试行回购区内二手房，居民换购梁溪城发集团下属控股在售新房业务。从二手商品的要求看：1）仅仅限有产权限有产权且且可置换可置换的的住宅。住宅。存量二手商品住房须位于梁溪区，应具有真实有效的产权证明（不包括私房、商

15、住楼、商办楼），并确保房屋权属清晰，不存在抵押、质押、担保或查封等其他不可置换状态。旧房没有面积和年限限制，经梁溪城发集团审核通过的符合置换条件的存量商品房，均可参与“以旧换新”。首批名额 200 套。2）二手总价上限为新房的二手总价上限为新房的 60%。置换房源须一对一，即一套存量二手商品住房置换一套新房，存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的 60%。符合条件的旧房会由无锡住建、梁溪城发集团邀请专业公司进行一对一价格评估。二手房于新房差价，支持按揭贷款。行业行业报告报告|行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 租赁融资支持或是“以旧换新“推进的关键租赁融资

16、支持或是“以旧换新“推进的关键 目前来看，施行“以旧换新”模式的城市涉及二线城市部分区和包括县级市的二线以下城市为主，或旨在用地方政府让利的方式起到定向去低效库存的作用。两种模式中，以市场化形式促成的换房交易或需在补贴、折扣、房源锁定性等方面进行给予购房者一定利好，城投公司收购则需要承担旧房的收购成本。后者对城投公司及地方政府资金占用显然更大，而收购后旧房房源主要投入的保障性租赁后者对城投公司及地方政府资金占用显然更大，而收购后旧房房源主要投入的保障性租赁住房则需追加改造投入、且未来回款周期较长，故站在收购方角度住房则需追加改造投入、且未来回款周期较长，故站在收购方角度 1）首先需解决收储的）

17、首先需解决收储的资金来源；资金来源；2）衡量转租赁后的未来现金流回报）衡量转租赁后的未来现金流回报合理。合理。2024 年 1 月 5 日，央行、金管局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见，提出为租赁住房开发建设、购买（筹集）、运营等多个环节提供多样化融资支持，包含住房租赁开发贷、住房租赁团体购房贷款等。其中，“住房租赁团体购房贷款”，指对于企业或事业单位批量购买存量闲置房用作宿舍型保障性租赁住房的，或住房租赁企业批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款。我们认为，在“市场我们认为，在“市场+保障”双轨体系“动则必成”的前提下，盈利性

18、相对较低的保障性保障”双轨体系“动则必成”的前提下，盈利性相对较低的保障性住宅建设工作，本住宅建设工作，本就多以地方平台为承接主体，若增添收储环节则就多以地方平台为承接主体，若增添收储环节则地方地方财政财政投入增加投入增加，故，故引入增量资金就尤为关键。从资金来源角度，引入增量资金就尤为关键。从资金来源角度，住房租赁团体购房贷款与“以旧换新”的国住房租赁团体购房贷款与“以旧换新”的国企收储具备企收储具备较强较强契合性，契合性，不排除其不排除其在未来成为“以旧换新”及“保租房”等领域的重要资在未来成为“以旧换新”及“保租房”等领域的重要资金来源之一金来源之一的可能。而从回报率角度，房价下跌导致分

19、母端的降幅更大，租金收益率的被的可能。而从回报率角度，房价下跌导致分母端的降幅更大，租金收益率的被动式提升及行业盈利模式的转变也使得该思路的可行性同样增加。动式提升及行业盈利模式的转变也使得该思路的可行性同样增加。在下行周期，“以旧换新”模式背后的“二手转保”相较“新房转保”，或意味着部分前期在下行周期，“以旧换新”模式背后的“二手转保”相较“新房转保”，或意味着部分前期投入利润的兑现（或亏损的减少）和更高的资金使用效率，而最终外部租赁融资支持的兑投入利润的兑现（或亏损的减少）和更高的资金使用效率，而最终外部租赁融资支持的兑现度将较大程度影响“以旧换新”模式的推进。现度将较大程度影响“以旧换新

20、”模式的推进。1.1.投资建议投资建议 需求侧 LPR 超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计 24 年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面标的方面 1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外利发展、中国海外发展发展、龙湖集团，、龙湖集团，建议关注建议关注华润置地华润置地、越秀地产、越秀地产、绿城中国、滨江集团绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建

21、议关注中海物业管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云、万物云；3）建议关注保障房及城中）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。表 1：A 股重点标的估值与盈利预测 盈利预测结果为 Wind 一致预期，数据统计时间截止 2024 年 4 月 5 日 资料来源：Wind，天风证券研究所 表 2：H 股重点标的估值与盈利预测 最新日股价最新日股价最新日市值最新日市值（元/港元）（元/港元）（亿元/港元）（亿元/港元）2020A2020A2021A2021A2022A2022A2023E2023

22、E2020A2020A2021A2021A2022A2022A2023E2023E2021A2021A2022A2022A2023E2023EA股A股000002.SZ万科A8.19977-9.0%-9.0%-21.7%-21.7%3.51.91.91.08.26.09.28.0-45.7%0.4%-46.2%600048.SH保利发展8.771,050-3.9%-3.9%-11.4%-11.4%2.42.31.51.76.76.46.75.2-5.4%-33.0%9.4%001979.SZ招商蛇口9.05820-4.2%-4.2%-5.0%-5.0%1.41.10.50.78.06.414.

23、017.0-15.3%-58.9%48.2%601155.SH新城控股9.22208-2.8%-2.8%-19.2%-19.2%6.85.60.60.35.84.04.628.2-17.4%-88.9%-47.1%600383.SH金地集团3.66165-2.9%-2.9%-16.1%-16.1%2.32.11.40.26.36.74.97.0-9.5%-35.1%-85.5%600325.SH华发股份7.04194-0.3%-0.3%-2.4%-2.4%1.11.20.91.04.74.05.97.010.1%-19.3%7.0%002244.SZ滨江集团6.722091.1%1.1%-7.

24、6%-7.6%0.71.01.21.48.65.27.34.830.1%23.6%15.6%001914.SZ招商积余10.211081.2%1.2%-14.6%-14.6%0.40.50.60.748.043.827.017.717.9%15.7%24.0%600266.SH城建发展3.9084-0.5%-0.5%-19.4%-19.4%0.60.3-0.40.410.110.8-15.08.9-48.0%-244.4%-201.5%EPS（元/港元）EPS（元/港元）PE（TTM）PE（TTM）业绩增速业绩增速股票代码股票代码公司简称公司简称月初至今月初至今涨跌幅涨跌幅年初至今年初至今涨跌幅涨跌幅