2023品缦·芸酒店江南云港数字经济产业园项目可行性报告-38P.pdf

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1、本地传统文化特色酒店引领者江南云港数字经济产业园项目可 行 性 分 析 报 告项目可行性分析Project feasibility analysisNG壹项目位置项目概况项目现状、平面图地理位置：南昌市青山湖区解放东路2222号市场分析市场需求周边调研目标客户竞品分析项目名称品缦芸酒店江南云港数字经济产业园项目 项目地段商圈江西南昌市B类商圈位置南昌市青山湖区解放东路2222号基础信息项目体量项目总面积：约10万，其中商业40000写字楼60000，地上停车位120个地下停车场一层，车位800个.酒店：一楼大堂，18-22层租期12年（6个月免租期）房间数量108间月租金30元/每月（含税、不

2、含物业费）递增第4-6年递增6%，租金：31.8；第7-9年递增7%，租金：34；第10-12年递增8%：36.72楼层18-22层，每层7500产权性质商用，产权清晰产权人江西省江南物流有限公司物业现状全新楼盘燃气管道无供暖方式风管机制冷方式风管机公共区域大堂共用大堂：月租金：25000元（递增同上）。酒店承担物业费及水电 递增：第4-6年递增6%，租金：26500；第7-9年递增6%，租金：28090；第10-12年递增8%：30337预留停车位待定 电梯4台，一台专梯项目位置项目概况项目现状、平面图市场分析市场需求周边调研目标客户竞品分析项目位置项目概况项目现状、平面图市场分析市场需求周

3、边调研目标客户竞品分析项目位置项目概况项目现状、平面图市场分析市场需求周边调研目标客户竞品分析项目位置项目概况项目现状、平面图市场分析市场需求周边调研目标客户竞品分析南昌-江西省省会，是中国唯一一个毗邻长江三角洲、珠江三角洲和海峡西岸经济区的省会城市，也是华东地区重要的中心城市之一、长江中游城市群中心城市之一，总面积7195平方公里，22年常住643.75万。南昌是重要的铁路交通枢纽,衔接沪昆高铁、昌吉赣高铁、昌九城际铁路，拥有沪昆、京九、向莆铁路及枢纽西环线,与省内10个设区市构建了“1小时高铁经济圈”。从抖音数据中显示：2023年南昌酒店搜索量同比去年提升115.69%，南昌旅游搜索量同比

4、提升44.95%。项目位置项目概况项目现状、平面图市场分析市场需求周边调研目标客户竞品分析百度软件中南昌旅游移动搜索数据数据环比提升43%，南昌酒店移动端环比提升27%。南昌的酒店与旅游同比去年仍呈现增长的姿态。项目位置项目概况项目现状、平面图市场分析市场需求周边调研目标客户竞品分析项目位置项目概况项目现状、平面图市场分析市场需求周边调研目标客户竞品分析项目位置项目概况项目现状、平面图市场分析市场需求周边调研目标客户竞品分析项目位置项目概况项目现状、平面图市场分析市场需求周边调研目标客户竞品分析人群画像类型品缦酒店南昌旅游（抖音）南昌酒店（抖音）性别男性用户占比60%，25岁到45岁为主要客群

5、男性38%女性62%男性61%女性39%年龄21岁-45岁客群占比81%18-40岁占比90.78%18-40岁占比82.4%地域属性异地客户占比50%以上20.67%本地客户，79.33%异地客户59.9%本地客户，40.1%异地客户客户属性商务型客人占比60%，休闲客人占比40%商务型客人、休闲客人休闲客人、商务客人星级接受度3-5星2-5星及民宿2-5星及民宿从品缦芸系列酒店人群画像与抖音搜索词中的人群画像数值中对比，品缦芸酒店客户及会员属性与南昌酒店、南昌旅游属性兼容并共存，符合南昌市场需求。项目位置项目概况项目现状、平面图市场分析市场需求周边调研目标客户竞品分析商圈商圈热度新装修酒店

6、星级建议商圈300-600元价格区间酒店龙湖天街商圈 占比南昌流量池15%热度2家 四星 3家商圈3星酒店商圈4星酒店商圈5星酒店商圈4.8分以上的高档酒店商圈4.9分高档酒店54家21家1家9家1家1、携程数据调查内容如上；商圈处于南昌常规热度商圈，常规商圈只有头部酒店才能享受到较佳的流量红利，该商圈的较多商业楼，产业协议商务属性较强，另附近新开酒店2家，有非常足够的竞争力做到商圈头部。2、商圈4.8份以上酒店9家。点评分超4.9份仅1家；口碑一直是品缦酒店的优势，品缦系列均为4.9分点评以上，好评率99%，有着品缦产品的服务优势、文化优势。3、生活水平的提升，人们的追求从物质追求逐步转向精

7、神的追求，经过对周边酒店市场调研，品缦系列产品在该项目中与市场呈现数值吻合，硬件设施、设计及服务水平，都极具有市场竞争力。项目位置项目概况项目现状、平面图市场分析市场需求周边调研目标客户竞品分析酒店名称距离 （米）开业时间（年）房间数量（间）均价（元/间）携程点评分OTA合作关系套餐类型南昌麦客温德姆酒店8002023年89间237-4814.5分携程健身房、洗衣房等亚朵酒店11002022年82间310-5484.9分携程健身房、洗衣房等希尔顿欢朋酒店9202021234398-7774.7分携程儿童乐园、健身房、洗衣房等凯美格兰德大酒店6802019年270间247-12914.6分携程健

8、身房、洗衣房等南昌宾呈国际酒店6602023年127间295-6364.8分携程健身房、洗衣房等项目定位及收益预算Project positioning and revenue budget贰项目规划产品定位及特色服务理念影响推广投资测算项目评估分析风险分析可行性总结项 目 定 位专注本地传统文化特色的中高端艺术文化酒店价 格 区 间单房均价400元产 品 定 位将南昌文化精髓与原生态风格融合客 户 人 群对生活品质讲究、有情怀的、对精神层面有要求的各年龄阶层人士。项目定位规划产品定位及特色服务理念影响推广投资测算项目评估分析风险分析可行性总结一楼为酒店大堂，可设置接待厅、小书吧等；18-22

9、层打造客房108间，18-22层其中一层拿约700平做公共区域（餐厅、会议室、健身房、洗衣房）；该栋18-22层（建筑面积约7500平方米）及一楼大堂部分（建筑面积200平方米），共计约7700平方米。项目定位规划产品定位及特色服务理念影响推广投资测算项目评估分析风险分析可行性总结打造以南昌本地传统文化特色的中高端艺术文化酒店将南昌文化精髓与原生态风格融合，不定期组织读书会、手工艺制作、书法、美术、插花等交流活动，提升酒店知名度和顾客体验感；酒店大厅设置茶台区，给顾客休憩的空间，并由品缦员工家人定时给顾客泡茶。030201项目定位规划产品定位及特色服务理念影响推广投资测算项目评估分析风险分析可

10、行性总结服务定位文化体验式酒店，为顾客创造“品茗 阅读、拈花”的入住体验 服务理念旅行般自在、家人般体贴，通过全体品缦人用心、热心、贴心的增值服务，将服务延展至客人内心，获得客人的依赖和欢喜。服务使命客户体验是生命，通过网络化、主题化、亲情化、个性化的服务让顾客从到店前、在店中、离店后，均能感受到系列差异化服务。321项目定位规划产品定位及特色服务理念影响推广投资测算项目评估分析风险分析可行性总结建立专业网站和社交媒体平台：在酒店开业前，建立一个专业的网站和社交媒体平台，包括微信公众号、微博和抖音等。网站和平台上要展示酒店的服务、设施和特色，并提供在线预订功能。通过定期更新内容，与用户进行互动

11、，增加用户粘性和忠诚度。口碑营销和在线评价管理：鼓励客人在入住后留下正面的评论和评价，并积极管理在线评价平台上的反馈信息。好的口碑能够吸引更多的潜在客户选择你的酒店入住，并提高品牌在市场上的声誉。合作伙伴推广：与当地旅行社、航空公司、高端商务机构等建立合作伙伴关系，互相推广。可以提供优惠、专属套餐或定制服务，吸引他们的客户选择入住你的酒店。同时，与知名的旅游博主、KOL（关键意见领袖）进行合作，邀请他们来酒店体验并进行推广，扩大品牌影响力。举办预售活动和开业庆典：在酒店开业前，可以举办预售活动，提供优惠价格和特别礼遇，吸引客户提前预订。同时，安排隆重的开业庆典活动，邀请重要客户、知名嘉宾和当地

12、的社会精英参加，增强品牌形象和公众认可度。项目定位规划产品定位及特色服务理念影响推广投资测算项目评估分析风险分析可行性总结品缦酒店项目投资回报测算表（品缦芸酒店）编号项目测算数据费用说明总投资1房间数108108108根据设计方案确定平均单间投入180000180000含大堂，公区，房间，功能间，软装，家具，布草，易耗品，外立面、店招、转让费、消防、拆除、搭180000建2主体总投入1944000019440000含大堂，公区，房间，功能间，软装，家具，布草，易耗品，外立面、店招、转让费、消防、拆除、搭19440000建3设计费500005000000500000房间设计、公区设计、VI设计4

13、加盟费3240032400003240003000元/间5筹建费用500005000050000工程指导费5万6酒店相关系统400004000040000酒店管理系统、财务系统、服务管理系统8开办费用400000400000400000押金8总投资合计2075400020754000前期投入总费20754000用年收入9平均房价400400400预估全年淡旺季平均价400元10开房率90%85%预估全年开房80%率11房费收入1419120013402800房间数X日均过夜开房率X日均房价X365天二年均房费收入（万元12614400）12非房费收入709560.00年均房费收入X非房费收入占

14、比率歇二年均非房费收入（万元670140.00630720.00）13总收入合计14900760.0014072940.00预估全年RP 280-320综合区13245120.00间年成本14运营成本4415040单房成本110元/间左右，不含租42967804178520金15管理费596030.400562917.600按每月4%计算，出租率不足70%免529804.800收16软件管理维护3000300000300002500元/月17租金300000030000003000000250000*1218年成本合计8041070.407889697.60综合成本高位抛7738324.80算

15、折旧装修折旧费1944000按10年摊19440001944000销年利润税前利润4915689.604239242.40折3562795.20旧19年现金回报6859689.66183242.40预估税前净利润+改造装修费折5506795.20旧投资回报20回收年限3.033.36预估总投资/净利润=回收年3.77限21年投资收益率33.05%预估综合投资回报29.79%26.53%率项目定位规划产品定位及特色服务理念影响推广投资测算项目评估分析风险分析可行性总结项目项目权重实际得分评分标准位置城市级别10%8一线城市10分，每降一级减2分商圈15%12核心商圈15分，每降一级减3分展示性5

16、%51公里外可见5分，0.5公里可见3分，不可见0分小计30%25产品物业条件外立面10%10独栋高层玻璃幕墙10分，独栋高层普通外装8分，独栋非高层6分，非独栋裙楼4分，其余2分停车场5%5车位房量比0.4以上5分，每降0.1减1分暗房数量5%5无暗房5分，暗房占比每增加0.1减1分小计20%20市场行业特征宏观市场2%2酒店房量人口比万分之1以下2分，以上不得分细分市场3%3目标品类门店数量50间以上3分，以下1分竞争对手数量1%0竞品3家以下1分，以上不得分市场占有率4%3竞品平均出租率85%以上4分，每降5%减1分小计10%8经营经营成本租金10%10房租占收入比30%以内10分，每增

17、5%减3分预期收益15%153.5年以内收回投资15分，每增加0.5年减3分投资回报EBITA15%15单房年净利润2.5万以上15分，每减5千减3分小计40%40 合计100%93优质项目85分以上项目定位规划产品定位及特色服务理念影响推广投资测算项目评估分析风险分析可行性总结 财务风险成本超支、收入低于预期等可能导致项目经济效益不达预期 市场风险市场需求变化、竞争加剧等因素可能带来的影响政策风险考虑城市规划变化、法律政策调整对项目可能带来的影响项目定位规划产品定位及特色服务理念影响推广投资测算项目评估分析风险分析可行性总结 根据市场需求和投资回报分析该酒店项目具有良好的可行性建议进一步深入

18、研究定价策略、市场推广策略等，确保项目成功运营 需要提前制定风险管理计划，并根据实际情况进行动态调整030201品牌介绍B r a n d i n t r o d u c t i o n N G叁本地传统文化特色酒店引领者我不属于欧式风,我也做不来美国派,我更不效仿日式潮我只钟情于中国四千七百年的传统文化;做酒店，不跟风，敢不同，原创自设计我是温暖自在的【本地传统文化特色】;我是天生不一样的【现代缦生活酒店】你好！我是【品缦】品缦生活品 品质优质之选，皆为上品 品味、品读用心去体会与感受缦 缓缦缓慢 北宋陈彭年、丘雍广韵 纱幔柔软温暖之意 琴弦雅韵 不学操缦，不能安弦 礼学记 芸 芸台、芸阁

19、古代藏书之所 唐苏鹗杜阳杂编兮 归去来兮 心向自然 晋陶渊明归去来辞 缦品芸兮本地传统文化特色酒店引领者 3个服务系统 6项标准服务 差评处理0过夜 开房率95%三茶进门迎客茶房间静心茶离开感恩茶每客必奉茶三声进门问候声走近招呼声离开欢送声声声入耳晚安甜品健康养生粥直接送房间暖心又暖胃特色早餐一碗本地米粉二个特色小吃三种健康粗粮四盘酱碟小菜特色体验汉服打卡毛笔书法空灵鼓韵古琴雅音特色小礼 离店本地特色 纪念小礼品礼轻情意重6项标准服务360 缦享服务3大服务系统，6项标准服务，差评处理0过夜360 缦享服务3大服务系统，6项标准服务，差评处理0过夜3大服务系统企业文化系统Corporate c

20、ulture system住中管理软件系统Residential management software system员工成长系统Employee growth system温暖、自在，感受文化之美品茗琴韵书法花艺朱子理学阅读餐厅活字印刷背景墙本地特色美食本地文创礼品坚持环保理念:原木 原石 原生态岳麓书院祁东木雕本地传统文化特色 归属感 古风禅意 松弛感 城里桃花源 穿越感 文化融入空间前台茶壶背景墙活字印刷背景墙祁阳竹编吊顶装置产品定位城市成熟商圈中端生态酒店品牌市场定位时尚人群，商务休闲人群产品定位城市成熟商圈艺术文化酒店品牌市场定位高级白领、高端商旅家庭出游产品定位城市核心区艺术美学酒店品牌市场定位年轻时尚人群，高端白领成 功 的 公 司 都 不 是 在 做 产 品而 是 做 服 务 和 文 化，以 及 对 用 户 心 理 的 认 知THE END2023