中信建投-房地产行业REITs周报：在审项目估值压降监管发文强调推动制定REITs法律法规-240428.pdf

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1、 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。证券研究报告证券研究报告行业动态行业动态 REITs 周报（周报（4.20-4.26）：在审项目估值压降，在审项目估值压降，监监管发文强调推动制定管发文强调推动制定 REITs 法律法规法律法规 核心观点核心观点 本周中证 REITs 收盘指数上涨 1.99%（近期新发 REITs 因不满足上市时长等因素尚未纳入），收于 811.69。从我们构建的指数来看（已纳入近期新发 RE

2、ITs），产权类 REIT 上涨 2.9%，经营权类 REITs 上涨 2.8%。近两周共 5 单 REITs 回复反馈。除华夏特变电工新能源 REIT 因评估外范围调整，估值微升 0.58%外，其余 4 只 REITs 估值均出现下调，下调幅度在 3.90%-15.16%。4 月22 日，人民日报 发布中国证监会党委理论学习中心组的文章，提到要加快推动制定不动产投资信托基金管理条例等法律法规。行业动态信息行业动态信息 政策及新闻回顾：政策及新闻回顾：1）4 月 22 日，人民日报发布中国证监会党委理论学习中心组的文章坚持在市场化法治化轨道上推进金融创新发展学习，提到要加快推动制定不动产投资信

3、托基金管理条例等法律法规。2）4 月25 日，公募 REITs 扩募主题闭门研讨会在京举行，参会嘉宾就首批扩募案例进行了回顾和分析，并针对扩募价值创造与机制创新开展积极研讨与交流。行情回顾：行情回顾：1）本周中证 REITs 收盘指数上涨 1.99%，收于 811.69；全周加权日均换手率 0.98%，较上周 0.86%上升 0.12 个百分点，日均成交金额为 4.8 亿元，较上周的 4.3 亿元上升 12%；2）本周产权类 REITs 上涨 2.9%，经营权类 REITs 上涨 2.8%；3）本周所有 REITs 子板块中，能源 REITs 涨幅最大为 4.0%，消费 REITs涨幅最小为

4、1.3%；4）中金厦门安居 REIT 涨幅最大为 5.8%；国泰君安临港创新产业园 REIT 跌幅最大为 0.4%。重要公告回顾：重要公告回顾：1）本周共本周共 9 只只 REITs 发布发布 2024 年一季度报告。年一季度报告。2）中航京能光伏中航京能光伏 REIT、平安广州广河平安广州广河 REIT、中金山东高速中金山东高速REIT、鹏华深圳能源鹏华深圳能源 REIT、华夏中国交建华夏中国交建 REIT、易方达深高易方达深高速速 REIT：拟分配金额分别为 1.6 亿、1.2 亿、1.2 亿、2.2 亿、0.8亿、1.3 亿。3）中金印力消费中金印力消费 REIT：发布上市交易公告书，拟

5、于 4 月 30 日于上交所上市交易。4）中金安徽交控中金安徽交控 REIT、平安平安广州广河广州广河 REIT、华泰江苏交控华泰江苏交控 REIT、国金中国铁建国金中国铁建 REIT：3月日均自然车流量分别为 2.1 万、14.4 万、3.8 万、2.5 万辆，同比变动-4.5%、-1.0%、-1.8%、0.8%。5）易方达深高速）易方达深高速 REIT：2023Q4 日均收费车流量 5.2 万辆，同比上涨 21.9%；2024Q1 日均收费车流量 5.8 万辆，同比下降 17.3%。房地产房地产 维持维持 强于大市强于大市 竺劲 SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:B

6、PU491 黄啸天 SAC 编号:S1440520070013 发布日期：2024 年 04 月 28 日 市场表现市场表现 相关研究报告相关研究报告 2024-03-31【中信建投房地产】:地产行业周报（3.23-3.29）：二手房成交持续改善，房企年报经营性业务显韧性 2024-03-30【中信建投房地产】:REITs 周报（3.23-3.29）：周内各板块表现分化，两单在审厂房 REITs 估值显著调降 2024-03-24【中信建投房地产】:地产行业周报（3.16-3.22）：国常会强调优化房地产政策，部分地产公司年报业绩稳健 2024-03-24【中信建投房地产】:REITs 周报（

7、3.16-3.22）：今年首单能源 REIT获受理，关注下周 2 只能源 REIT 解禁 2024-03-19【中信建投房地产】:投资降幅收窄，政策加码促市场企稳2024年 1-2 月统计局房地产数据点评 -35%-25%-15%-5%5%15%2023/4/62023/5/62023/6/62023/7/62023/8/62023/9/62023/10/62023/11/62023/12/62024/1/62024/2/62024/3/6房地产上证指数 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。目录目录 本周重要政策/新闻.1 本周市场表现.2 本周重要公告.4 本周关

8、注：近两周共 5 单 REITs 回复反馈，除特变电工 REIT 外 4 单均有下调.7 本周在审项目情况.12 本周主要招标信息.16 风险分析.16 图表图表目录目录 图表 1：本周重要政策/新闻.1 图表 2：REITs 指数总体情况.2 图表 3：近 30 个交易日 REITs 指数.2 图表 4：近 30 个交易日 REITs 换手率.2 图表 5：近 30 个交易日 REITs 成交金额（亿元）.2 图表 6：分类市场表现.3 图表 7：REITs 重要公告及动态更新.4 图表 8：华夏首创奥特莱斯 REIT 估值及参数调整变化.7 图表 9：中航易商仓储物流 REIT 估值及参数

9、调整变化.8 图表 10：华泰紫金宝湾物流 REIT 估值及参数调整变化.9 图表 11：华夏特变电工新能源 REIT 估值及参数调整变化.10 图表 12：招商基金招商公路高速公路 REIT 估值及参数调整变化.11 图表 13：新发行项目概况.12 图表 14：新发行项目概况（续）.13 图表 15：新发行项目概况（续）.14 图表 16：新发行项目概况（续）.15 图表 17：本周主要招标/拟申报信息.16 1 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。本周重要政策本周重要政策/新闻新闻 图表图表1：本周重要政策本周重要政策/新闻新闻 发布时间发布时间 来源来源/机

10、构机构 会议会议/政策政策 主要内容主要内容 2024 年 4 月 22 日 证监会 坚持在市场化法治化轨道上推进金融创新发展学习 加强资本市场法治建设，加快推动制定修订证券投资基金法、上市公司监管条例、公司债券监管条例、不动产投资信托基金管理条例等法律法规，大幅提升证券违法违规成本。2024 年 4 月 25 日 瑞思研究院“公募 REITs 扩募：探索价值创造与机制创新”闭门研讨会 4 月 25 日，由中国 REITs 论坛、瑞思不动产金融研究院主办的“公募 REITs 扩募：探索价值创造与机制创新”闭门研讨会在京举行，中国证监会债券监管司、上海证券交易所债券业务中心、深圳证券交易所债券业

11、务中心、北京大学光华管理学院以及已扩募或拟扩募 REITs 原始权益人代表、基金管理人代表、机构投资人代表、证券公司代表、专业机构代表等 60 余位嘉宾参会。嘉宾们从新加坡 REITs 扩募情况以及发展经验、不同类型 REITs 扩募案例分析及存在问题、扩募价值创造与机制创新等方面开展积极研讨，并从投资人视角交流了参与扩募的价值考量。资料来源：证监会，瑞思研究院，中信建投 2 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。本周市场表现本周市场表现 图表图表2：REITs 指数总体情况指数总体情况 图表图表3：近近 30 个交易日个交易日 REITs 指数指数 资料来源：win

12、d，中信建投 注1：本图采用的中证REITs指数指的是中证REITs（收盘）指数，该指数仅考虑收盘价而未考虑分红影响。资料来源：wind，中信建投 图表图表4：近近 30 个交易日个交易日 REITs 换手率换手率 图表图表5：近近 30 个交易日个交易日 REITs 成交金额（亿元）成交金额（亿元）资料来源：wind，中信建投 资料来源：wind，中信建投 3 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。图表图表6：分类市场表现分类市场表现 资料来源：wind，各REITs公告，中信建投 注：分类计算基于REITs最新市值作加权平均，含全部35只上市REITs的市场表现，

13、故可能与中证REITs（收盘）指数（含28只成分券，有7只REITs因不满足上市时长等因素尚未纳入）的市场表现有所偏差 4 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。本周重要公告本周重要公告 图表图表7：REITs 重要公告及动态更新重要公告及动态更新 发布发布/动态日期动态日期 REITs 名称名称 公告公告/动态名称动态名称 公告公告/动态主要内容动态主要内容 2024 年 4 月 22 日 中航京能光伏 REIT 中航基金管理有限公司关于中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金分红的公告 本次拟分配金额为人民币 164,940,000.00 元，占前述可供分配金额的比

14、例约为 99.99%。分红方案为 5.4980 元/10 份。2024 年 4 月 22 日 国泰君安东久新经济REIT 国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 1 季度报告 本期收入 26,291,482.07 元，净利润 13,146,919.63 元，可分配金额 20,321,869.89 元。2024 年 4 月 22 日 国泰君安城投宽庭保租房 REIT 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 1 季度报告 本期收入 45,743,349.12 元，净利润 20,496,212.66 元，可分配金额 32,765,077.

15、34 元。2024 年 4 月 22 日 中信建投国家电投新能源 REIT 中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金2024 年第 1 季度报告 本期收入 302,365,125.70 元，净利润 130,065,947.67 元，可分配金额 136,490,376.56 元。2024 年 4 月 22 日 东吴苏园产业 REIT 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024 年第 1 季度报告 本期收入 69,606,753.95 元，净利润 20,130,766.80 元，可分配金额 38,732,706.19 元。2024 年 4 月 22 日 国泰君安临港创新产业园

16、 REIT 国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 1 季度报告 本期收入 10,988,517.83 元，净利润 5,387,775.42 元，可分配金额 7,737,830.50 元。2024 年 4 月 22 日 中金安徽交控 REIT 中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金关于二二四年三月主要运营数据的公告 沿江高速 3 月日均自然车流量 21,146 辆次，同比变动-4.46%，环比变动-21.23%；路费收入 7,770 万元，同比变动-10.44%，环比变动 25.66%。2024 年 4 月 22 日 富国首创水务 REIT 富国首创水务封

17、闭式基础设施证券投资基金二 0 二四年第 1 季度报告 本期收入 72,331,910.27 元，净利润 9,135,849.62 元，可分配金额 41,694,409.08 元。2024 年 4 月 22 日 华安张江产业园REIT 华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第1 季度报告 本期收入 43,863,803.79 元，净利润-1,369,415.49 元，可分配金额 32,833,282.69 元。2024 年 4 月 22 日 平安广州广河 REIT 平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金关于二二四年三月主要运营数据的公告 广河高速广州段 3 月日均收

18、费车流量 143,579 辆次，同比变动-1.0%，环比变动 28.0%；路费收入 6,529 万元，同比变动-3.2%，环比变动 22.7%。5 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。2024 年 4 月 22 日 博时蛇口产园 REIT 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2024年第 1 季度报告 本期收入 49,698,465.65 元，净利润 16,574,664.66 元，可分配金额 27,676,192.15 元。2024 年 4 月 22 日 平安广州广河 REIT 平安基金管理有限公司关于平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金收

19、益分配的公告 本次拟分配金额为人民币 119,000,000.00 元，占截止本次收益分配基准日可供分配金额的 99.98%。分红方案为 1.7000 元/10 份。2024 年 4 月 22 日 平安广州广河 REIT 平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金 2024 年第 1 季度报告 本期收入 187,505,238.56 元，净利润 70,407,610.90 元，可分配金额 151,107,642.98 元。2024 年 4 月 23 日 华泰江苏交控 REIT 华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金关于二零二四年三月主要运营数据的公告 沪苏浙高速公路 3 月

20、日均收费车流量 37,844 辆次，同比变动-1.77%，环比变动 12.27%；路费收入 3,206.64 万元，同比变动-4.55%，环比变动 31.58%。2024 年 4 月 23 日 易方达深高速 REIT 易方达深高速高速公路封闭式基础设施证券投资基金关于基础设施项目 2023 年 10月至 2024 年 3 月主要运营数据和经营情况的公告 2023 年第 4 季度，通行费收入 9,883.55 万元，同比上涨 21.4%；日均收费车流量 51,733 辆，同比上涨 21.9%。2024 年第 1 季度，通行费收入 10,123.19 万元，同比下降 16.0%；日均收费车流量 5

21、8,066 辆，同比下降 17.3%。2024 年 4 月 23 日 中金山东高速 REIT 中金基金管理有限公司关于中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金2024 年第一次分红公告 本次拟分配金额为人民币 124,400,000.00 元，占截止本次收益分配基准日可供分配金额的 99.98%。分红方案为 3.1100 元/10 份。2024 年 4 月 23 日 鹏华深圳能源 REIT 鹏华基金管理有限公司关于鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金收益分配的公告 本次拟分配金额为人民币 216,000,000.00 元，占截止本次收益分配基准日可供分配金额的 99.96%。分

22、红方案为 3.60 元/10 份。2024 年 4 月 24 日 华夏中国交建 REIT 华夏基金管理有限公司关于华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金收益分配的公告 本次拟分配金额为人民币 77,630,000.00 元，占截止本次收益分配基准日可供分配金额的 99.9913%。分红方案为 0.7763 元/10 份。2024 年 4 月 24 日 国金中国铁建 REIT 国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金关于 2024 年 3 月主要运营数据的公告 渝遂高速（重庆段）3 月日均收费车流量 24,950 辆次，同比变动 0.84%，环比变动-17.71%；路费收入6,

23、478.23 万元，同比变动 6.20%，环比变动 14.46%。2024 年 4 月 25 日 易方达深高速 REIT 易方达基金管理有限公司关于易方达深高速高速公路封闭式基础设施证券投资基金分红的公告 本次拟分配金额为人民币 130,440,000.00 元，占截止本次收益分配基准日可供分配金额的 99.98%。分红方案为 4.348 元/10 份。6 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。2024 年 4 月 25 日 中金印力消费 REIT 中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金上市交易公告书 拟于 4 月 30 日于上交所上市交易，截至公告日前两个工

24、作日即 2024 年 4 月 23 日，基金份额总额为1,000,000,000 份，本次上市交易份额为 162,839,659 份（不含有锁定安排份额）。资料来源：各REITs公告，中信建投 7 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。本周关注：本周关注：近两周共近两周共 5 单单 REITs 回复反馈，除特变电工回复反馈，除特变电工 REIT 外外 4 单单均有下调均有下调 近两周共近两周共 5 单单 REITs 回复反馈。除华夏特变电工新能源回复反馈。除华夏特变电工新能源 REIT 因评估外范围调整，估值微升因评估外范围调整，估值微升 0.58%外，其外，其余余

25、REITs 估值均出现下调，下调幅度在估值均出现下调，下调幅度在 3.90%-15.16%。（1）产权类）产权类 REITs：华夏首创奥特莱斯 REIT 底层资产估值下调至 19.73 亿元，较申报稿下调 0.80 亿元，下调幅度 3.90%；中航易商仓储物流 REIT 底层资产估值下调至 24.35 亿元，较申报稿下调 4.35 亿元，下调幅度 15.16%；华泰紫金宝湾物流 REIT 底层资产估值下调至12.26 亿元，较申报稿下调 0.86 亿元，下调幅度 6.55%；（2）经营权类）经营权类 REITs：招商基金招商公路高速公路 REIT底层资产估值下调至 37.75 亿元，较申报稿下

26、调 5.06 亿元，下调幅度 11.82%；华夏特变电工新能源 REIT 募集规模下调 1.90 亿元至 11.19 亿元，底层资产估值上调至 10.39 亿元，较申报稿上调 0.06 亿元，上调幅度 0.58%。图表图表8：华夏首创奥特莱斯华夏首创奥特莱斯 REIT 估值及参数调整变化估值及参数调整变化 评估基准日评估基准日 调整前（基准日：调整前（基准日：2023/6/30）调整后（基准日：调整后（基准日：2023/12/31）项目项目 首创奥莱项目首创奥莱项目 租金增长率 济南 非固租销售额增长率 2024 年：4%；2025 年联营3.5%，抽成 4%；2026 年-2033 年：3%

27、；长期增长率：2.25%非固租销售额增长率 2024 年：3%；2025 年 3%；2026 年-2033 年：3%；长期增长率：2%武汉 非固租销售额增长率 2024 年：4%；2025 年 3.5%；2026 年-2033 年：3%；长期增长率：2.25%出租率 济南 93%93%武汉 折现率 济南 8%8.25%武汉 8%8%估值（亿元）估值（亿元）济南 9.96 9.62 武汉 10.57 10.11 合计合计 20.53 19.73 估值调整幅度估值调整幅度-3.90%资料来源：REIT 公告，中信建投 8 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。图表图表9：

28、中航易商仓储物流中航易商仓储物流 REIT 估值及参数调整变化估值及参数调整变化 评估基准日评估基准日 调整前（基准日：调整前（基准日：2023/6/30）调整后（基准日：调整后（基准日：2024/3/31）项目项目 富莱德昆山物流园富莱德昆山物流园 出租率 一期项目 97%预测首年 92.1%，第 2 年 90%，第 3 年 93%，第 4 年 95%，后续维持在 95%二期项目 单层部分：预测期第 1-2 年 100%，后续维持 在 97%水平。多层部分：预测期第 1-2 年 100%，后续维持在 97%水平 单层部分：预测首年 90%，第 2 年 92%，第 3 年 94%，后续维持在

29、95%水平。多层部分：预测 第 1-2 年 100%，后续维持在 95%水平 三期项目 97%预测首年 78.4%，第 2 年 87%，第 3 年 90%，第 4 年 92%，第 5 年 94%，后续维持在 95%租金增长率 一期项目 第 1 年 0%，第 2-10 年 4%，第 11 年及以后 3%预测第 1 年 0%；第 2-5 年增长率 3.75%；第 6-7 年每年增长 3.25%；第 8-10 年每年 增长 2.75%；第 11 年及以后每年增长 2.75%二期项目 第 1 年 0%，第 2-10 年 4%，第 11 年及以后 3%预测第 1 年 0%；第 2-5 年增长率 3.75

30、%；第 6-7 年每年增长 3.25%；第 8-10 年每年 增长 2.75%；第 11 年及以后每年增长 2.75%三期项目 第 1 年 0%，第 2-10 年 4%，第 11 年及以后 3%预测第 1 年 0%；第 2-5 年增长率 3.75%；第 6-7 年每年增长 3.25%；第 8-10 年每年 增长 2.75%；第 11 年及以后每年增长 2.75%市场租金（元/平方米/天）一期项目 1.46 1.38 二期项目 单层部分：1.46；多层部分：1.26 单层部分：1.38；多层部分：1.17 三期项目 1.44 1.37 保险费（元/年）一期项目 113,604 213,843 二

31、期项目 72,138 135,790 三期项目 139,322 262,253 折现率 一期项目 7.25%7.50%二期项目 三期项目 估值（亿元）估值（亿元）一期项目 10.18 8.66 二期项目 6.03 5.07 三期项目 12.49 10.62 合计合计 28.70 24.35 估值调整幅度估值调整幅度-15.16%资料来源：REIT 公告，中信建投 9 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。图表图表10：华泰紫金宝湾物流华泰紫金宝湾物流 REIT 估值及参数调整变化估值及参数调整变化 项目项目 调整前调整前 调整后调整后 评估基准日评估基准日 2023/

32、9/30 2023/12/31 市场租金（元/月）天津 23.80 南京 29.95 28.02 嘉兴 36.08 出租率假设 天津 2023-2032 年：97%南京 2023-2032 年：95%2024 年：90%；2025 年：92.5%；2026-2033 年：95%嘉兴 2023-2032 年：97%租金增长率假设 天津 2024-2032 年：3.5%2024 年：0%；2025 年：0%；2026-2033 年：3.5%南京 2024-2032 年：4%2024 年：0%；2025 年：0%；2026-2033 年：4%嘉兴 2024-2032 年：4%2024 年：0%；20

33、25 年：2%；2026-2033 年：4%折现率 天津 8%8%南京 8%8%嘉兴 8%8.25%其他收入预测 天津 以 2020-2022 年平均其他收入：2,778,572 元作为基数，2023 年起每年增长 1%以 2021-2023 年平均其他收入：1,382,261 元作为基数，2024 年增长率：0%；自 2025 年起每年增长 1%南京 以 2020-2022 年平均其他收入：737,992 元作为基数，2023 年起每年增长 1%以 2021-2023 年平均其他收入：1,048,869 元作为基数，2024 年增长率：0%；自 2025 年起每年增长 1%嘉兴 以 2020

34、-2022 年平均其他收入：792,559 元作为基数，2023 年起每年增长 1%以 2021-2023 年平均其他收入：827,924 元作为基数，2024 年增长率：0%；自 2025 年起每年增长 1%Caprate 5.84%6.11%估值估值（亿元）（亿元）天津 5.28 4.93 南京 4.70 4.32 嘉兴 3.14 3.01 合计合计 13.12 12.26 估值调整幅度估值调整幅度-6.55%资料来源：REIT 公告，中信建投 10 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。图表图表11：华夏特变电工新能源华夏特变电工新能源 REIT 估值及参数调整

35、变化估值及参数调整变化 参数参数 申报版（评估基准日申报版（评估基准日 2023/6/30）反馈修改版（评估基准日反馈修改版（评估基准日 2023/12/31）估值影响估值影响 基准日调整 预测期 2023 年 7 月 1 日至 2041 年 6 月 17 日 预测期 2024 年 1 月 1 日至 2041 年 6 月 17 日 基准日调整致估值 下降约 0.20 亿元 国补应收账款回 款方式假设调整 未来预测期内，哈密光伏项目发生账龄满 2 年的应收国补时，哈密华风新能源发电有限公司将向中国农业银行股份有限公司昌吉分行提出对应金额的无追索保理业务，并根据保理业务合作协议支付保理费用。至评估

36、基准日 2023 年 12 月 31 日，哈密光伏 项目历史年度平均国补回收期为 3 年。未来 预测期内，假设哈密光伏项目的国补应收款 按照该国补回收期回款。国补回款方式变化致项目估值下降0.38 亿元 评估范围调整 基础设施资产组评估范围：固定资产与无形资产，账面价值为 81,005.32 万元。基础设施资产组评估范围：应收账款、预付账款、固定资产、无形资产、应付账款和应交税费，资产组账面价值净额为 96,896.66 万元 评估范围的变动导致估值增加约 1.53亿元 限电率水平变动、设备 检修损失率水平变动 预测期限电率取 2021-2022 年平均水平 8.47%；预测期设备检修损失率取

37、 2021-2022 年平均水平 1.15%经对青豫直流二期可能产生的电量替代及哈密光伏项目的供电优势等进行综合分析，哈密光伏项目 2024 年、2025 年、2026 年的限电率在原预测取值基础上提高分别至 9.41%、10.35%和 11.30%，2027 年及以后保持在 11.30%；设备检修损失率预测期取 2021-2023 年平均水平 1.08%考虑青豫直流二期投产影响，限电率增加、综合考虑历史三年设备检修损失率影响致估值减少 0.29 亿元 资本性支出 对未来年度的 2.5MW 一体化机房、SVG、汇流箱模块等更新支出、使用寿命到期的小型设备的替代性更新支出 增加对 1MW、2.5

38、MW 逆变器的更新支出 资本性支出变动致 估值减少 0.03 亿元 主营业务成本调整 预测期未来年度每年维修费中不可预见费金额 100 万元（含税）增加每年度维修费中不可预见费用，预测期每年 300 万元（含税）；增加预测期内下网电费中的力调电费，该费用为电网为维持系统电压稳定及电网安全运营所产生，未来年度参考 2023 年实际发生力调电费的月度平均年化水平，预计未来年度每年力调电费取值 62.5 万元（不含税）主营业务成本调整 致估值降低约 0.21亿元 折现率变动 2023 年 6 月 30 日至 2030 年（所得税率为 15%）：9.07%2031 年至预测期末（所得税率为 25%）：

39、9.79%提升折现率水平：2024 年至 2030 年（所得税率为 15%）：9.59%2031 年至预测期末（所得税率为 25%）：10.36%折现率的变动致估 值降低约 0.36 亿 募集资金规模募集资金规模（亿元）（亿元）13.09 11.19 评估值更新及评估 范围调整影响拟募 集规模下降 1.90 亿元 估值（亿元）估值（亿元）10.33 10.39 总估值增加 0.06 亿元 估值调整幅度估值调整幅度-0.58%资料来源：REIT 公告，中信建投 11 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。图表图表12：招商基金招商公路高速公路招商基金招商公路高速公路 R

40、EIT 估值及参数调整变化估值及参数调整变化 参数参数 首次申报首次申报 本次调整本次调整 评估基准日评估基准日 2023/9/30 2024/3/31 预测期基准场景累计通行费 收入（亿元，含税）预测期 2023 年 10 月至期末：93.14 预测期 2024 年 4 月至期末：81.22 预测期交通量复合增长率 2023-2036 年：5.73%2024-2036 年：3.90%预测期通行费收入复合增长率 2023-2036 年：5.78%2024-2036 年：4.20%折现率 8.27%9.01%估值（亿元）估值（亿元）42.81 37.75 估值调整幅度估值调整幅度-11.82%资

41、料来源：REIT 公告，中信建投 12 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。本周本周在审在审项目情况项目情况 图表图表13：新发行项目概况新发行项目概况 受理日期受理日期 2023/6/8 2023/6/14 2023/9/4 2023/10/20 2023/10/27 更新日期更新日期 2024/4/3 2024/4/3 2023/9/4 2023/12/1 2023/12/1 交易所交易所 上交所 深交所 深交所 上交所 上交所 当前审核状态当前审核状态 通过 注册生效 已问询 已反馈 已反馈 REITs 类别类别 新发项目 新发项目 新发项目 新发项目 新发项

42、目 REITs 名称名称 工银瑞信河北高速集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金 易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金 建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金 华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 主要原始权益人主要原始权益人 河北高速公路集团有限公司 广州开发区控股集团有限公司 金风科技股份有限公司 南京市建邺区高新科技投资集团有限公司 重庆两江新区产业发展集团有限公司 基础设施项目类型基础设施项目类型 高速公路 产业园区 能源 产业园区 产业园区 具体基础资产具体基础资产 荣乌高速公路（大王店枢纽互通至冀晋界段）收

43、费权 创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区 全南天排山项目 南京市建邺区国际研发总部园 5 栋科研设计用房中的部分建筑 位于重庆两江新区的 4个产业园区项目:双鱼座项目，双子座项目，凤凰座项目，拓 D 一期 D2项目 资产估值（亿元）资产估值（亿元）55.18 24.02 8.81 16.5 12.03 基金存续期基金存续期 自基金合同生效日后 40 年 自基金合同生效日后 50 年 自基金合同生效日后15 年 自基金合同生效日后40 年 为自基金合同生效之日起 34 年 类别类别 特许经营权类 产权类 特许经营权类 产权类 产权类 主要收入来源主要收入来源 公路通行费收入 租金收入、停车场收

44、入及多种经营收入 售电收入 租金收入、物业管理费收入 租金收入、物业管理费收入 基金管理人基金管理人 工银瑞信基金管理有限公司 易方达基金管理有限公司 建信基金管理有限责任公司 华泰证券（上海）资产管理有限公司 中金基金管理有限公司 资料来源：各REITs公告，中信建投 注：上交所审核环节为：已申报-已受理-已反馈-通过/未通过，深交所审核环节为：申报-受理-问询-审核意见-注册/中止/终止 13 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。图表图表14：新发行项目概况（续）新发行项目概况（续）受理日期受理日期 2023/10/26 2023/11/10 2023/12/1

45、 2023/12/7 更新日期更新日期 2023/11/26 2023/12/22 2024/1/22 2024/1/22 交易所交易所 深交所 深交所 上交所 上交所 当前审核状态当前审核状态 注册生效 已问询 已反馈 已反馈 REITs 类别类别 新发项目 新发项目 新发项目 新发项目 REITs 名称名称 中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金 招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施证券投资基金 中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 华夏特变电工新能源封闭式基础设施证券投资基金 主要原始权益人主要原始权益人 印力商用置业有限公司 招商局公路网络科技控股股份有限公司 易商集团

46、 特变电工新疆新能源股份有限公司 基础设施项目类型基础设施项目类型 消费基础设施 高速公路 仓储式物流 能源 具体基础资产具体基础资产 杭州西溪印象城购物中心 亳阜高速公路特许经营权和对应高速公路资产 易商集团旗下的富莱德昆山物流园（一期、二期、三期）哈密东南部山口光伏园区150MWp 光伏发电项目 资产估值（亿元）资产估值（亿元）39.59 39.06 28.75 10.33 基金存续期基金存续期 自基金合同初始生效日之日起 25 年 自基金合同初始生效日之日起 15 年 本基金存续期为基金合同生效日起 33 年 本基金存续期为基金合同生效日起 18 年 类别类别 产权类 特许经营权类 产权

47、类 特许经营权类 主要收入来源主要收入来源 经营租赁收入、物业管理费收入和其他收入 公路通行费收入 租金收入及物业管理收入 发电业务收入，包含上网电量结算收入和可再生能源补贴收入两部分 基金管理人基金管理人 中金基金管理有限公司 招商基金管理有限公司 中航基金管理有限公司 华夏基金管理有限公司 资料来源：各REITs公告，中信建投 注：上交所审核环节为：已申报-已受理-已反馈-通过/未通过，深交所审核环节为：申报-受理-问询-审核意见-注册/中止/终止 14 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。图表图表15：新发行项目概况（续）新发行项目概况（续）受理日期受理日期

48、2023/12/8 2023/12/8 2023/12/29 2023/12/29 2024/3/1 更新日期更新日期 2024/4/3 2024/1/22 2024/2/8 2024/4/1 2024/3/1 交易所交易所 深交所 深交所 上交所 上交所 上交所 当前审核状态当前审核状态 注册生效 已问询 已反馈 已反馈 已受理 REITs 类别类别 新发项目 新发项目 新发项目 新发项目 新发项目 REITs 名称名称 华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金 华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 华安百联消费封闭式基础设施证券投资

49、基金 中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金 主要原始权益人主要原始权益人 深圳市深国际物流发展有限公司 天津宝湾国际物流有限公司;廊坊宝湾国际物流有限公司;南京宝湾国际物流有限公司;嘉兴宝湾物流有限公司 北京首创商业管理有限公司 上海百联集团股份有限公司 北京联东金园管理科技有限公司 基础设施项目类型基础设施项目类型 仓储式物流 仓储式物流 消费基础设施 消费基础设施 产业园区 具体基础资产具体基础资产 深国际华东智慧城一期项目 深国际贵州综合物流港项目 南京宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园、天津宝湾物流园和廊坊宝湾物流园 济南首创奥莱项目、武汉首创奥莱项目 上海又一城购物中心 北京大兴

50、科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园 资产估值（亿元）资产估值（亿元）16.05 18.49 20.53 24.86 17.2 基金存续期基金存续期 本基金存续期为基金合同生效日起 44 年 本基金存续期为基金合同生效日起 50 年 本基金存续期为基金合同生效日起 34 年 本基金存续期为基金合同生效日起 21 年 本基金存续期为基金合同生效日起 42 年 类别类别 产权类 产权类 产权类 产权类 产权类 主要收入来源主要收入来源 租金收入及物业管理收入 租金收入及物业管理收入 固定租金收入、抽成租金收入、联营收入、物业管理费收入、营销收入等 租赁收入、联销收入以及停车费及其他