中信建投-房地产行业REITs周报：市场小幅回调明阳智能新能源REIT获反馈意见-240504.pdf

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1、 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。证券研究报告证券研究报告行业动态行业动态 REITs 周报（周报（4.27-5.3）：市场小幅回调，明市场小幅回调，明阳智能新能源阳智能新能源 REIT 获反馈意见获反馈意见 核心观点核心观点 本周（截至 4.30）中证 REITs 收盘指数下跌 0.83%（近期新发REITs 因不满足上市时长等因素尚未纳入），收于 804.95。从我们构建的指数来看（已纳入近期新发 REIT

2、s），产权类 REIT 下跌 0.6%，经营权类 REITs 下跌 0.4%。本周上交所针对中信建投明阳智能新能源 REIT 项目出具了反馈意见，监管的关注点主要集中于项目运营模式、项目估值合理性、项目资产到期处置安排与项目运营管理机制四方面，本次问询的关注点更加细化，尤其是估值方面，结合了中信建投明阳智能新能源 REIT 的过往运营数据，针对核心估值参数的合理性、充分性等内容作出更细致的问询，体现了监管层进一步压实 REITs 一级估值的态势。行业动态信息行业动态信息 政策及新闻回顾：政策及新闻回顾：1）4 月 28 日，成都市发布关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。在相关政

3、策问答中，成都市住建局提及支持保障性租赁住房建设运营企业通过申报发行 REITs 进行融资。行情回顾：行情回顾：1）本周（截至 4.30）中证 REITs 收盘指数下跌 0.83%，收于 804.95；全周加权日均换手率 1.04%，较上周 0.98%上升 0.06个百分点，日均成交金额为 5.0 亿元，较上周的 4.8 亿元上升 3%；2）本周产权类 REITs 下跌 0.6%，经营权类 REITs 下跌 0.4%；3）本周所有 REITs 子板块中，能源 REITs 涨幅最大为 0.4%，生态环保 REITs 跌幅最大为 1.0%；4）华夏金茂商业 REIT 涨幅最大为 1.5%；中金厦门

4、安居 REIT 跌幅最大为 3.0%。重要公告回顾：重要公告回顾：1）嘉实京东仓储基础设施嘉实京东仓储基础设施 REIT：发布收益分配公告，拟分配金额 0.34 亿元，占截止本次收益分配基准日可供分配金额的 97.33%。分红方案为 0.6890 元/10 份。2）中金印力消中金印力消费费 REIT：发布对外借入款项公告，借款金额为人民币 5.98 亿元，借款期限为 15 年期。3）中航首钢绿能中航首钢绿能 REIT：因公司工作安排，基金经理朱小东于 2024 年 4 月 26 日离任。房地产房地产 维持维持 强于大市强于大市 竺劲 SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:B

5、PU491 黄啸天 SAC 编号:S1440520070013 发布日期：2024 年 05 月 04 日 市场表现市场表现 相关研究报告相关研究报告 2024-03-31【中信建投房地产】:地产行业周报（3.23-3.29）：二手房成交持续改善，房企年报经营性业务显韧性 2024-03-30【中信建投房地产】:REITs 周报（3.23-3.29）：周内各板块表现分化，两单在审厂房 REITs 估值显著调降 2024-03-24【中信建投房地产】:地产行业周报（3.16-3.22）：国常会强调优化房地产政策，部分地产公司年报业绩稳健 2024-03-24【中信建投房地产】:REITs 周报（

6、3.16-3.22）：今年首单能源 REIT获受理，关注下周 2 只能源 REIT 解禁 2024-03-19【中信建投房地产】:投资降幅收窄，政策加码促市场企稳2024年 1-2 月统计局房地产数据点评 -35%-25%-15%-5%5%15%2023/4/62023/5/62023/6/62023/7/62023/8/62023/9/62023/10/62023/11/62023/12/62024/1/62024/2/62024/3/6房地产上证指数 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。目录目录 本周重要政策/新闻.1 本周市场表现.2 本周重要公告.4 本周关

7、注：中信建投明阳智能新能源 REIT 获反馈.5 本周在审项目情况.7 本周主要招标信息.11 风险分析.11 图表图表目录目录 图表 1：本周重要政策/新闻.1 图表 2：REITs 指数总体情况.2 图表 3：近 30 个交易日 REITs 指数.2 图表 4：近 30 个交易日 REITs 换手率.2 图表 5：近 30 个交易日 REITs 成交金额（亿元）.2 图表 6：分类市场表现.3 图表 7：REITs 重要公告及动态更新.4 图表 8：中信建投明阳智能新能源 REIT 交易所反馈意见.5 图表 9：新发行项目概况.7 图表 10：新发行项目概况（续）.8 图表 11：新发行项

8、目概况（续）.9 图表 12：新发行项目概况（续）.10 图表 13：本周主要招标/拟申报信息.11 1 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。本周重要政策本周重要政策/新闻新闻 图表图表1：本周重要政策本周重要政策/新闻新闻 发布时间发布时间 来源来源/机构机构 会议会议/政策政策 主要内容主要内容 2024 年 4 月 28 日 成都市住建局 关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知 成都市发布关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。在相关政策问答中，成都市住建局提及支持保障性租赁住房建设运营企业通过申报发行不动产投资信托基金（REITs）进

9、行融资。资料来源：政府官网，中信建投 2 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。本周市场表现本周市场表现 图表图表2：REITs 指数总体情况指数总体情况 图表图表3：近近 30 个交易日个交易日 REITs 指数指数 资料来源：wind，中信建投 注1：本图采用的中证REITs指数指的是中证REITs（收盘）指数，该指数仅考虑收盘价而未考虑分红影响。资料来源：wind，中信建投 图表图表4：近近 30 个交易日个交易日 REITs 换手率换手率 图表图表5：近近 30 个交易日个交易日 REITs 成交金额（亿元）成交金额（亿元）资料来源：wind，中信建投 资料来

10、源：wind，中信建投 3 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。图表图表6：分类市场表现分类市场表现 资料来源：wind，各REITs公告，中信建投 注：分类计算基于REITs最新市值作加权平均，含全部36只上市REITs的市场表现，故可能与中证REITs（收盘）指数（含28只成分券，有8只REITs因不满足上市时长等因素尚未纳入）的市场表现有所偏差 4 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。本周重要公告本周重要公告 图表图表7：REITs 重要公告及动态更新重要公告及动态更新 发布发布/动态日期动态日期 REITs 名称名称 公告公告/动

11、态名称动态名称 公告公告/动态主要内容动态主要内容 2024 年 4 月 29 日 嘉实京东仓储基础设施 REIT 嘉实基金管理有限公司关于嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金收益分配的公告 本次拟分配金额为人民币 34,450,000.00 元，占截止本次收益分配基准日可供分配金额的 97.33%。分红方案为0.6890 元/10 份。2024 年 4 月 30 日 中航首钢绿能 REIT 关于中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金基金经理变更的公告 因公司工作安排，基金经理朱小东于 2024 年 4 月 26 日离任 2024 年 4 月 30 日 中金印力消费 REIT 中金印力

12、消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金关于基础设施项目公司对外借入款项的公告 借款类型：经营性物业抵押贷款；借款金额：人民币5.98 亿元；用途：偿还项目公司的存量银行贷款；利率：本次借款采用浮动利率，以 12 个月为浮动周期，其中以借款实际发放日为起始日的第一个浮动周期借款利率为 2.98%/年；自第二个浮动周期开始，借款利率为每个浮动周期第一日的前 1 个工作日全国银行间同业拆借中心公布的 5 年期以上 LPR 加/减标的基本点（BPs），标的基本点（BPs）按 2.98%与借款实际发放日前 1 个工作日全国银行间同业拆借中心公布的 5 年期以上 LPR 的差额计算；借款期限及偿还结构：借

13、款期限为 15 年期，按季付息，前两年每年还本人民币 50 万元，后续每年还本 1%（人民币 598 万元），剩余到期一次性结清（人民币 5.25 亿元）。资料来源：各REITs公告，中信建投 5 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。本周关注：中信建投明阳智能新能源本周关注：中信建投明阳智能新能源 REIT 获反馈获反馈 2024 年年 4 月月 29 日，上交所针对中信建投明阳智能日，上交所针对中信建投明阳智能新能源新能源 REIT 项目出具了反馈意见，监管对交易模式及项目出具了反馈意见，监管对交易模式及估值的关注点有所细化，凸显进一步压实估值的关注点有所细化，凸

14、显进一步压实 REITs 一级估值的监管态势。一级估值的监管态势。对中信建投明阳智能新能源 REIT，监管的关注点主要集中于项目运营模式、项目估值合理性、项目资产到期处置安排与项目运营管理机制四方面，本次问询的关注点更加细化，尤其是估值方面，结合了中信建投明阳智能新能源 REIT 的过往运营数据，针对核心估值参数的合理性、充分性等内容作出更细致的问询，体现了监管层进一步压实 REITs 一级估值的态势。图表图表8：中信建投明阳智能新能源中信建投明阳智能新能源 REIT 交易所反馈意见交易所反馈意见 重点关注问题重点关注问题 反馈意见反馈意见 项目运营模式项目运营模式 售电结构 请管理人补充披露

15、两个项目售电结构划分标准是否一致，并说明售电结构存在较大差异的原因。优先发电交易及保量保价收购 请管理人补充披露优先发电交易及保量保价收购两种售电模式的差异，包括法律法规依据、展业流程、定价逻辑、保量及保价差异等。请管理人结合历史优先发电及保量保价收购情况、市场化改革的影响、法律法规要求，对此类模式项下售电价格和售电量的稳定性发表明确意见。中长期交易模式 补充披露中长期交易的界定标准，并补充披露各类中长期市场化交易的定价逻辑、售电协议签署情况、协议期限、客户获取渠道、直接或穿透（如存在电力销售机构）前十大客户情况（如有）、重要客户历史合作情况（如有）、市场竞争情况等展业情况。请管理人披露各类中

16、长期交易模式的具体差异，包括消纳方式、售电价格、主要客户类型等。请管理人补充披露红土井子风电场项目 2020 年中长期交易部分的年度实际结算总电量约为-24311.00 兆瓦时（为负数）的原因。请管理人结合前述问题与历史经营情况对该中长期交易模式项下售电价格和售电量的稳定性发表明确意见。外送交易 请管理人补充披露外送交易的展业情况、主要客户情况。请管理人结合展业情况披露外送交易的电量、电价年度波动较大的原因以及 2021 年实际结算电量为负数的原因。请管理人结合历史运营情况对此类模式项下售电价格和售电量稳定性发表明确意见。现货交易 请管理人补充披露现货交易电量、电价波动较大的原因，并结合现货交

17、易的具体经营模式，包括展业安排、消纳对象、定价逻辑等，对现货交易的售电价格和售电量的稳定性发表明确意见。项目估值参数项目估值参数 售电模式 请管理人、评估机构细化披露基金存续期间各类售电模式的电量占比情况、电价情况，并对现金流预测是否充分考虑上述情况发表明确意见。请管理人、评估机构对基金存续期间，预测的两个项目市场性电量和保障性电量的占比的合理性发表明确意见。电量稳定性 请管理人补充披露两个项目所在地报告期内风速变动情况，就风力资源的稳定性及对未来现金流稳定性的影响发表明确意见，并补充披露影响风电项目运营的其他自然资源及变化情况，及对未来现金流的影响。请管理人、评估机构对现金流预测中是否充分考

18、虑自然环境对现金流的影响发表明确意见，并就自然环境变化导致现金流的波动作风险提示。请管理人、评估机构对两个项目历史电量存在较大波动情况下，采用 2020-2022 年度上网电量均值确定未来电量并恒定的合理性发表明确意见。6 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。电价 请管理人、评估机构结合历史经营情况、法律法规依据、市场竞争情况、电力市场化改革情况、市场化各类售电模式占比及电价情况等，对存续期市场化交易项下电价按照不变价格预测的合理性进行核查。请管理人、评估机构结合现有法律法规、协议约定，对保障电量的售电价格存续期是否会存在重大变化发表明确意见。售电收入 请管理人、评

19、估机构结合前述问题对存续期各类模式项下电量、电价变动情况的分析，对售电收入直接适用报告期平均电量*标杆电价的合理性发表明确意见。限电率 请管理人及评估机构结合历史限电率变化情况，补充披露存续期内限电率的取值，并对其合理性发表明确意见。运营维护费用 请评估机构对评估参数的取值是否进行独立判断、是否依赖第三方意见发表明确意见，并请管理人对上述事项进行核查。请管理人、评估机构结合机器设备使用期限变化所需的运营维护费用情况，对存续期每年按照 2%增长的合理性发表明确意见。现货交易的国补收入 请管理人、评估机构补充披露红土井子风电场是否存在参与现货交易的上网电量未确认可再生能源补贴收入的情况，并对现金流

20、预测中是否充分考虑上述因素发表明确意见。电网考核费用 请管理人明确说明电网考核费用的具体构成、考核方式、年度波动较大的原因、对项目估值可能造成的影响。调峰考核费用 请管理人明确说明调峰考核费用的具体构成、考核方式，补充披露调峰考核费用对项目估值可能造成的影响。估值参数取值 请管理人、评估机构说明估值参数取值中是否充分考虑了不可抗力因素的影响，针对风力发电行业特有的政策风险、安全生产风险及自然灾害等，充分揭示基础设施项目可能存在的风险，评估设置极端风险应对预案。生态修复 请管理人明确说明项目到期后的生态修复工作安排、主要责任主体、相关成本预测，并请管理人、评估机构对项目估值是否考虑相关影响发表明

21、确意见。资本性支出 请管理人、评估机构结合机器设备运营实际情况、基金期限与风电机存续期的大修安排等，对基金存续期间不考虑资本性支出预测值的合理性发表明确意见。资产组价值 请管理人、评估机构对项目两个资产组范围是否符合评估准则要求发表明确意见，并评估调整资产组范围。资产到期处置资产到期处置 土地使用权 请管理人补充披露基金到期后土地使用权的处置安排。运营管理机制运营管理机制 运营支出 请管理人补充披露项目公司支付的运营支出是否符合基础设施项目历史运营成本情况，与估值中相关成本预测是否存在重大差异。请管理人补充披露固定管理费及浮动管理费是否可以有效起到约束作用发表明确意见，并评估调整相关安排，评估

22、设置相关激励约束可以激励到运营管理团队或相关人员。请管理人评估在项目公司、基金公司、持有人大会等相关设置相关安排，充分发挥运营管理机构及相关方参与基础设施项目运营的作用。其他问题其他问题 经营资质、收益分配、保险、分派率、运营管理能力、财务数据、流动性服务机制等 资料来源：上交所官网，中信建投 7 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。本周本周在审在审项目情况项目情况 图表图表9：新发行项目概况新发行项目概况 受理日期受理日期 2023/6/8 2023/6/14 2023/9/4 2023/10/20 2023/10/27 更新日期更新日期 2024/4/3 202

23、4/4/3 2023/9/4 2023/12/1 2023/12/1 交易所交易所 上交所 深交所 深交所 上交所 上交所 当前审核状态当前审核状态 通过 注册生效 已问询 已反馈 已反馈 REITs 类别类别 新发项目 新发项目 新发项目 新发项目 新发项目 REITs 名称名称 工银瑞信河北高速集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金 易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金 建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金 华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 主要原始权益人主要原始权益人 河北高速公路集团有限公司 广州开发区控

24、股集团有限公司 金风科技股份有限公司 南京市建邺区高新科技投资集团有限公司 重庆两江新区产业发展集团有限公司 基础设施项目类型基础设施项目类型 高速公路 产业园区 能源 产业园区 产业园区 具体基础资产具体基础资产 荣乌高速公路（大王店枢纽互通至冀晋界段）收费权 创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区 全南天排山项目 南京市建邺区国际研发总部园 5 栋科研设计用房中的部分建筑 位于重庆两江新区的 4个产业园区项目:双鱼座项目，双子座项目，凤凰座项目，拓 D 一期 D2项目 资产估值（亿元）资产估值（亿元）55.18 24.02 8.81 16.5 12.03 基金存续期基金存续期 自基金合同生效

25、日后 40 年 自基金合同生效日后 50 年 自基金合同生效日后15 年 自基金合同生效日后40 年 为自基金合同生效之日起 34 年 类别类别 特许经营权类 产权类 特许经营权类 产权类 产权类 主要收入来源主要收入来源 公路通行费收入 租金收入、停车场收入及多种经营收入 售电收入 租金收入、物业管理费收入 租金收入、物业管理费收入 基金管理人基金管理人 工银瑞信基金管理有限公司 易方达基金管理有限公司 建信基金管理有限责任公司 华泰证券（上海）资产管理有限公司 中金基金管理有限公司 资料来源：各REITs公告，中信建投 注：上交所审核环节为：已申报-已受理-已反馈-通过/未通过，深交所审核

26、环节为：申报-受理-问询-审核意见-注册/中止/终止 8 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。图表图表10：新发行项目概况（续）新发行项目概况（续）受理日期受理日期 2023/11/10 2023/12/1 2023/12/7 2023/12/8 2023/12/8 更新日期更新日期 2023/4/24 2024/1/22 2024/4/23 2024/4/3 2024/4/19 交易所交易所 深交所 上交所 上交所 深交所 深交所 当前审核状态当前审核状态 已问询 已反馈 已反馈 注册生效 已问询 REITs 类别类别 新发项目 新发项目 新发项目 新发项目 新发

27、项目 REITs 名称名称 招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施证券投资基金 中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 华夏特变电工新能源封闭式基础设施证券投资基金 华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金 主要原始权益人主要原始权益人 招商局公路网络科技控股股份有限公司 易商集团 特变电工新疆新能源股份有限公司 深圳市深国际物流发展有限公司 天津宝湾国际物流有限公司;廊坊宝湾国际物流有限公司;南京宝湾国际物流有限公司;嘉兴宝湾物流有限公司 基础设施项目类型基础设施项目类型 高速公路 仓储式物流 能源 仓储式物流 仓储式物流 具体基础资产

28、具体基础资产 亳阜高速公路特许经营权和对应高速公路资产 易商集团旗下的富莱德昆山物流园（一期、二期、三期）哈密华风新能源发电有限公司、哈密风尚发电有限责任公司持有的风能、光伏发电项目 浙江省杭州市钱塘区的深国际华东智慧城一期项目（简称“杭州一期项目”）和贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县的深国际贵州综合物流港项目（简称“贵州项目”）南京宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园、天津宝湾物流园和廊坊宝湾物流园 资产估值（亿元）资产估值（亿元）39.06 28.75-16.05 18.49 基金存续期基金存续期 自基金合同初始生效日之日起 15 年 本基金存续期为基金合同生效日起 33 年 本基金存续期为基金合同

29、生效日起 18 年 本基金存续期为基金合同生效日起 44 年 本基金存续期为基金合同生效日起 50 年 类别类别 特许经营权类 产权类 特许经营权类 产权类 产权类 主要收入来源主要收入来源 公路通行费收入 租金收入及物业管理收入 发电业务收入，包含上网电量结算收入和可再生能源补贴收入两部分 租金收入及物业管理收入 租金收入及物业管理收入 基金管理人基金管理人 招商基金管理有限公司 中航基金管理有限公司 华夏基金管理有限公司 华夏基金管理有限公司 华泰证券（上海）资产管理有限公司 资料来源：各REITs公告，中信建投 注：上交所审核环节为：已申报-已受理-已反馈-通过/未通过，深交所审核环节为

30、：申报-受理-问询-审核意见-注册/中止/终止 9 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。图表图表11：新发行项目概况（续）新发行项目概况（续）受理日期受理日期 2023/12/29 2023/12/29 2024/3/1 2024/3/1 2024/3/1 更新日期更新日期 2024/2/8 2024/4/1 2024/4/15 2024/4/15 2024/4/15 交易所交易所 上交所 上交所 上交所 上交所 深交所 当前审核状态当前审核状态 已反馈 已反馈 已反馈 已反馈 已问询 REITs 类别类别 新发项目 新发项目 新发项目 新发项目 新发项目 REIT

31、s 名称名称 华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金 中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金 建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 主要原始权益人主要原始权益人 北京首创商业管理有限公司 上海百联集团股份有限公司 北京联东金园管理科技有限公司 建信住房服务有限责任公司 深圳市万纬物流投资有限公司 基础设施项目类型基础设施项目类型 消费基础设施 消费基础设施 产业园区 保障房 仓储式物流 具体基础资产具体基础资产 济南首创奥莱项目、武汉首创奥莱项目 上海市杨浦区淞沪路 8 号上海又一城购物

32、中心 北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园 北京星光项目、上海幸福莱项目、苏州天荟项目 佛山南海项目、绍兴诸暨项目和湖州德清项目 资产估值（亿元）资产估值（亿元）20.53 24.86 17.2 9.86 11.49 基金存续期基金存续期 本基金存续期为基金合同生效日起 34 年 本基金存续期为基金合同生效日起 21 年 本基金存续期为基金合同生效日起 42 年 本基金存续期为基金合同生效日起 51 年 本基金存续期为基金合同生效日起 46 年 类别类别 产权类 产权类 产权类 产权类 产权类 主要收入来源主要收入来源 固定租金收入、抽成租金收入、联营收入、物业管理费收

33、入、营销收入等 租赁收入、联销收入以及停车费及其他多经收入 租金收入、物业管理费收入 租金收入 租金收入及物业管理收入 基金管理人基金管理人 华夏基金管理有限公司 华泰证券（上海）资产管理有限公司 中金基金管理有限公司 建信基金管理有限责任公司 华夏基金管理有限公司 资料来源：各REITs公告，中信建投 注：上交所审核环节为：已申报-已受理-已反馈-通过/未通过，深交所审核环节为：申报-受理-问询-审核意见-注册/中止/终止 10 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。图表图表12：新发行项目概况（续）新发行项目概况（续）受理日期受理日期 2024/3/4 2024/

34、3/18 2023/9/25 2024/3/28 2024/4/1 更新日期更新日期 2024/3/4 2024/4/29 2024/4/3 2024/3/29 2024/4/1 交易所交易所 上交所 上交所 上交所 上交所 上交所 当前审核状态当前审核状态 已受理 已反馈 通过 已受理 已受理 REITs 类别类别 新发项目 新发项目 新发项目 新发项目 扩募项目 REITs 名称名称 华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金 中信建投明阳智能新能源封闭式基础设施证券投资基金 博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金 招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金 中航京能光伏封闭式基

35、础设施证券投资基金 主要原始权益人主要原始权益人 北京金隅集团股份有限公司 明阳智慧能源集团股份公司,北京洁源新能投资有限公司,内蒙古明阳新能源开发有限责任公司 天津泰达科技工业园有限公司 上海杨浦科技创业中心有限公司 云南保山槟榔江水电开发有限公司 基础设施项目类型基础设施项目类型 产业园区 新能源 产业园区 产业园区 能源 具体基础资产具体基础资产 金隅智造工场产权一期项目 黄骅旧城风电场项目、红土井子风电场项目 天河数字产业园项目、大陆汽车厂房项目 杨科创国定路园区 1号楼、3 号楼及新江湾城湾谷科技园 B5 栋 苏家河口水电站项目、松山河口水电站项目 资产估值（亿元）资产估值（亿元）1

36、5.3 13.25 14.48 11.84 28.6 基金存续期基金存续期 本基金存续期为基金合同生效日起 24 年 本基金的存续期限为自基金合同生效之日起 15 年 自基金合同生效日后50 年 自基金合同生效之日起 40 年 自专项计划设立日起29 年 类别类别 产权类 特许经营权类 产权类 产权类 特许经营权类 主要收入来源主要收入来源 租金收入、物业管理费收入 风力发电收入 租金收入 租金收入、物业费收入、车位收入以及广告位收入 上网电费收入 基金管理人基金管理人 华夏基金管理有限公司 中信建投基金管理有限公司 博时基金管理有限公司 招商基金管理有限公司 中航基金管理有限公司 资料来源：

37、各REITs公告，中信建投 注：上交所审核环节为：已申报-已受理-已反馈-通过/未通过，深交所审核环节为：申报-受理-问询-审核意见-注册/中止/终止 11 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。本周主要招标信息本周主要招标信息 图表图表13：本周主要招标本周主要招标/拟申报信息拟申报信息 原始权益人原始权益人 日期日期 主要信息主要信息 中国核能电力股份有限公司 2024 年 4 月 27 日 中国核电控股子公司中核汇能有限公司（以下简称中核汇能）拟发行权益型并表类 REITs，底层资产为中核汇能自持或下属子公司持有的光伏、风电新能源项目，初步确定为 24 家项目公

38、司持有的风电、光伏资产，发行规模不超过人民币 75 亿元，中核汇能及关联方合计认购15%-20%的有限合伙份额实现并表管理，并担任后续项目运营保障机构。宁波大通开发有限公司 2024 年 4 月 29 日 宁波大通开发有限公司杭州湾跨海大桥公募 REITs 托管人项目中标公示，预中标单位（第一名）为宁波银行股份有限公司，预中标价中托管费率为 0.0100%，综合融资成本为 0.00%。新疆津驰投资管理有限责任公司 2024 年 4 月 30 日 新疆津驰投资管理有限责任公司启动喀纳斯景区存量资产盘活前期咨询服务项目招标，项目服务费预算 390 万元，投标文件递交截止时间为 2024 年 05

39、月 20 日 11 时 00 分。资料来源：公司公告，中信建投 风险分析风险分析 1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调

40、，出现较大波动。12 行业动态报告 房地产房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。分析师介绍分析师介绍 竺劲竺劲 房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，10 年证券从业经验。多次荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业）、新财富最佳分析师（房地产行业）、机构投资者财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）、卖方分析师水晶球奖（房地产行业）等奖项。黄啸天黄啸天 中信建投证券房地产&REITs 行业分析师，上海财经大学硕士。2018 年加入中信建投，深入覆盖房地产开发、物业管理、REITs 等领域。2020 年最佳行业金牛分析师奖团队成员，20

41、18、2020 年卖方分析师水晶球奖团队成员，2018-2023 年 Wind 金牌分析师。行业动态报告 房地产房地产 评级说明评级说明 投资评级标准 评级 说明 报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后 6个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的 6 个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A 股市场以沪深300 指数作为基准；新三板市场以三板成指为基准；香港市场以恒生指数作为基准；美国市场以标普500 指数为基准。股票评级 买入 相对涨幅 15以上 增持 相对涨幅 5%15 中性 相对涨幅-5%5之间 减持 相对跌幅 5%15 卖出 相对跌幅 15以上

42、 行业评级 强于大市 相对涨幅 10%以上 中性 相对涨幅-10-10%之间 弱于大市 相对跌幅 10%以上 分析师声明分析师声明 本报告署名分析师在此声明：（i）以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告,结论不受任何第三方的授意或影响。（ii）本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。法律主体说明法律主体说明 本报告由中信建投证券股份有限公司及/或其附属机构（以下合称“中信建投”）制作，由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。中信建投证券股份有限公司具有中国

43、证监会许可的投资咨询业务资格，本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页。一般性声明一般性声明 本报告由中信建投制作。发送本报告不构成任何合同或承诺的基础，不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户。本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料，但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载观点、评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断，该等观点、评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更，亦有可能因

44、使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门、人员口头或书面表达的意见不同或相反。本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现。报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件，而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益。中信建投不承诺、不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现。本报告内容的全部或部分均不构成投资建议。本报告所包含的观点、建议并未考虑报告接收人在财务状况、投资目的、风险偏好等方面的具体情况，报告接收者应当独立评估本报告所含信息，基于自身投资目标、需求、市场机会、风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险。中信建投建议所有投资者应就任何

45、潜在投资向其税务、会计或法律顾问咨询。不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策，中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保，亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失。中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任。在法律法规及监管规定允许的范围内，中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益，也可能在过去 12 个月、目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行、做市交易、财务顾问或其他金融服务。本报告内容真实、准确、完整地反映了署名分析师的观点，分析师的薪酬无论过去、现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系，分析师亦不会因撰写本报告

46、而获取不当利益。本报告为中信建投所有。未经中信建投事先书面许可，任何机构和/或个人不得以任何形式转发、翻版、复制、发布或引用本报告全部或部分内容，亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构、个人或其运营的媒体平台接收、翻版、复制或引用本报告全部或部分内容。版权所有，违者必究。中信建投证券研究发展部中信建投证券研究发展部 中信建投（国际）中信建投（国际）北京 上海 深圳 香港 东城区朝内大街2 号凯恒中心B座 12 层 上海浦东新区浦东南路528号南塔 2103 室 福田区福中三路与鹏程一路交汇处广电金融中心 35 楼 中环交易广场 2 期 18 楼 电话：（8610）8513-0588 电话：（8621）6882-1600 电话：（86755）8252-1369 电话：（852）3465-5600 联系人：李祉瑶 联系人：翁起帆 联系人：曹莹 联系人：刘泓麟 邮箱： 邮箱： 邮箱： 邮箱：charleneliucsci.hk