中银证券-房地产行业2024年3月月报：新房二手房成交环比回升、同比降幅收窄；各地因城施策进一步优化政策-240425.pdf

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1、 房地产行业房地产行业|证券研究报告证券研究报告行业月报行业月报 2024年年 4 月月 25 日日 强于大市强于大市 相关研究报告相关研究报告 房地产行业房地产行业 2024年年 3 月月 70 个大中城市房价数据点个大中城市房价数据点评：评：70 城新房二手房房价环比跌幅均收窄；一线城城新房二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比跌幅小于二三线城市市新房房价环比跌幅小于二三线城市（2024/04/18）房地产房地产 2024 年年 3 月统计局数据点评：销售新开工月统计局数据点评：销售新开工降幅收窄，投资降幅扩大持续承压降幅收窄，投资降幅扩大持续承压（2024/04/18）中银国际证

2、券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分析师证券分析师：夏亦丰夏亦丰(8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐证券分析师：许佳璐(8621)20328710 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业房地产行业 2024年年 3月月报月月报 新房二手房成交环比回升、同比降幅收窄；各地因城施策进一步优化政策 核心观点核心观点 新房新房：3 月房企供货节奏有所加快，市场较月房企供货节奏有所加快，市场较 2 月低谷有所反弹，整体新房成交量

3、环比大幅回升，月低谷有所反弹，整体新房成交量环比大幅回升，但但同比降幅仍有近五同比降幅仍有近五成，绝对量仍处低位成，绝对量仍处低位。3 月 40 城新房成交面积环比+98.1%，同比-49.3%，同比降幅较上月收窄了 14.5pct；1-3 月累计同比-45.9%。根据克而瑞，3 月房企供货节奏有所加快，但规模仍难及往年同期，30 个重点城市新增供应 1107 万平，环比+207%，同比-45%，仍然处在近六年来同期最低位。从各城市能级来看，从各城市能级来看，因去年因去年 3 月高基数和今年月高基数和今年 2 月低基数原因，不同能级均呈现环比回升、同比下降态势。一线城市环月低基数原因，不同能级

4、均呈现环比回升、同比下降态势。一线城市环比增幅明显高于二三四线城市，单月同比降幅、累计同比降幅也均小于二三四线城市比增幅明显高于二三四线城市，单月同比降幅、累计同比降幅也均小于二三四线城市。1）一线城市 3月新房成交面积环比+157.6%，同比-44.1%，同比降幅较上月收窄了 19.8pct；1-3 月累计同比-38.9%。其中北京、上海、深圳市场热度回暖，新房成交面积环比大幅增长 113%、263%、199%，不过同比降幅仍有 48%、31%、60%。根据克而瑞监测的数据，4个一线城市整体供应面积 302 万平，环比+514%，同比仅下降 9%，与去年四季度月均相持平。北京新房供应经历 2

5、个月低谷期后迎来放量，本月规模冲高至 88万平，同比+18%。上海推出第三批次集中供应楼盘，带动供应规模环比增长近 6倍。深圳供应显著改善，房企借小阳春之势加速推货，本月供应规模环比再增 211%，同比转正并微增 1%。广州新房成交面积环比 86%，同比下降 48%，需求稳步修复，但成交量仍处于同期低位。2）二线城市 3 月新房成交面积环比+115.2%，同比-50.8%，同比降幅较上月缩小了 18.7pct；1-3 月累计新房成交面积同比-49.4%。宁波、济南等城市市场底部趋稳，3月新房成交面积环比增长 164%、177%，增幅相对较大，同比下降 62%、30%；杭州、南京、苏州、福州、南

6、宁、武汉等二线城市 3月新房成交环比增幅也超过了 100%，前期购房需求遭遇瓶颈期回调较多；从同比来看，南京、武汉、苏州、福州、宁波等地的同比降幅仍超过 50%。3）三四线城市 3月新房成交面积环比+54.2%，同比-50.9%，同比降幅较上月收窄了 0.3pct；1-3 月累计同比-44.9%。三四线城市分化显著，金华、泰安、焦作、惠州、佛山新房成交环比大幅增长，台州、莆田环比仍然下滑，除金华同比降幅仅 12%以外，其余三四线城市同比降幅普遍较大。预判预判 4 月，我们认为月，我们认为新房新房成交量或将延续弱复苏走势，不过成交量或将延续弱复苏走势，不过由于由于去年基数较高，同比去年基数较高，

7、同比降幅预计仍然不小降幅预计仍然不小。根据克而瑞数据，4 月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积 781万平，环比下降 26%，同比下降 48%，房企推盘积极性较 3月小幅回落，但是整体推盘量仍处年内高位。分能级来看分能级来看，4 月月核心一二线城市在政策利好核心一二线城市在政策利好、房企推货增加的情况、房企推货增加的情况下下可能可能迎来点状复苏迎来点状复苏；而而三四线城市三四线城市成交将延续筑底行情，经历了两年的调整，成交将延续筑底行情，经历了两年的调整，部分弱三四线城市的部分弱三四线城市的市场处于跌无可跌市场处于跌无可跌的的停滞状态。停滞状态。二手房：二手房：由于由于 2 月受春节成交基

8、数相对较低，月受春节成交基数相对较低，3 月二手房成交环比大幅增长，同比降幅收窄月二手房成交环比大幅增长，同比降幅收窄。3 月 18 城二手房成交面积环比+112.4%，同比-33.4%，同比降幅较上月收窄 16.9pct；1-3 月累计同比-21.1%。3 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比分别上涨 119.6%、113.1%、103.7%，同比分别下降 29.5%、33.1%、41.5%，同比降幅较上月分别收窄 22.8、16.6、6.6pct；1-3 月累计同比增速分别为-19.5%、-22.0%、-21.7%。环比来看，由于 2 月受春节成交基数相对较低，我们跟踪的所有城市二手房成

9、交规模都显著增长，特别是北京、深圳、杭州、苏州、金华增长超过 1 倍。同比来看，深圳二手房市场保持活跃度，成交仅微跌 0.2%，受益于限购政策松绑，加上业主以价换量主动调降挂牌价；另有韶关同比微增3%，其余城市成交表现普遍不及去年同期。我们认为，在当前较多城市二手房挂牌价下行的背景下，二手房我们认为，在当前较多城市二手房挂牌价下行的背景下，二手房 4 月成交或月成交或将延续增势。将延续增势。库存与去化：库存规模与去化周期环比库存与去化：库存规模与去化周期环比持平持平。截至 3月底，12城新房库存面积为 1.23亿平，环比持平，同比下降 3.5%；整体去化周期为 18.6个月，环比持平，同比提升

10、 5.4个月。具体来看，2月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在 12个月内。重点城市项目开盘去化率：重点城市项目开盘去化率：3 月重点城市平均开盘去化率稳中有增至月重点城市平均开盘去化率稳中有增至 28%。3月因传统营销旺季影响，各城市房企推盘积极性有所回升，去化率与成交表现一致，据克而瑞数据，重点城市 3月平均开盘去化率为 28%，环比提升 9个百分点，同比下降 17个百分点，和去年三、四季度同期相比，跌幅分别为 6 个百分点和 4 个百分点，去化率仍处于下行通道。多数城市去化率保持环比上升、同比下降，不及去年三四季度平均。成都、无锡、南京保持同环比齐增，主要因核心网红盘热度驱动，北

11、京、杭州、西安等去化率保持在 50%以上，不过短期也有降温趋势。除上海、成都之外，多数城市已不及去年三四季度。相较而言，武汉、南京等二线城市主要依托折扣力度较大的刚需盘走量。土地市场：土地市场：3 月土地成交规模延续历史低位，溢价率环比再度提升。月土地成交规模延续历史低位，溢价率环比再度提升。3 月全国（300 城）成交土地建面环比+22.4%，同比-21.8%，同比降幅较 2月扩大了 5.7pct，土拍溢价率 4.54%，环比+1.1pct，同比-1.0pct；其中住宅用地成交建面环比+34.2%，同比-31.9%，同比降幅较 2 月收窄了 9.6 个百分点，住宅类用地土拍溢价率 5.75%

12、，环比+0.95pct，同比-1.7pct。各城市表现明显分化，上海、北各城市表现明显分化，上海、北京、苏州、宁波、成都市场保持较高热度，而南京、西安、石家庄等表现则均较为平淡京、苏州、宁波、成都市场保持较高热度，而南京、西安、石家庄等表现则均较为平淡。房企：房企：1）销售：）销售：房企房企 3 月销售同比降幅收窄，但仍超过四成月销售同比降幅收窄，但仍超过四成。百强房企 3 月全口径销售额 3834 亿元，同比-47.2%（前值：-61.8%）；权益口径 2773亿元，同比-44.9%（前值：-62.3%）。百强房企 1-3月全口径销售额 8465亿元，同比-49.1%；权益口径销售额 607

13、3亿元，同比-48.3%。TOP20房企中，3月单月无房企销售额正增长，中海（-4%）、绿城（-11%）、建发（-27%）销售额同比降幅相对较小，其余房企同比降幅均超过三成。2）拿地）拿地:3 月房企拿地规模、拿地强度均保持低位。月房企拿地规模、拿地强度均保持低位。百强房企 3 月拿地金额852亿元，同比-11.5%；拿地建面 941万平，同比-5.1%；拿地楼面均价 9049元/平，同比-6.8%；拿地强度从 2月的 43%下降至 3月的 22%，不过同比+9pct。具体来看，3 月土地投资较多的房企有：国贸地产（拿地金额 82 亿元，拿地强度 506%）、中国铁建（77亿元，100%）、绿

14、城中国（69亿元，32%）、建发国际（43亿元，28%）。对于房企来说，目前有资金实力的国央企将持续对于房企来说，目前有资金实力的国央企将持续聚焦核心优质土储，未来市场格局聚焦核心优质土储，未来市场格局（尤其是高端市场）将进一步高度集中，但此类房企积极纳储对整体土地市场的带动效果有（尤其是高端市场）将进一步高度集中，但此类房企积极纳储对整体土地市场的带动效果有限；对于大部分仍面临较大现金压力的房企来说，当前的投资积极性仍较弱。限；对于大部分仍面临较大现金压力的房企来说，当前的投资积极性仍较弱。从累计来看，百强房企 1-3月拿地金额 2230亿元，同比+6.2%；拿地建面 3194 万平，同比-

15、1.6%；在核心城市集中供地和土拍限价取消的影响下，拿地楼面均价 6982 元/平，同比+7.9%；拿地强度 26%，同比+14pct。具体来看，1-3 月土地投资较多的房企有：华润（拿地金额 172 亿元，拿地强度34%）、绿城中国（125亿元，34%）、滨江集团（125亿元，47%）、中建壹品（123亿元，227%）、中国铁建（120亿元，92%），拿地金额排名靠前的房企仍以央国企和优质区域深耕型的民企为主。3）融资：）融资：3 月房企融资规模环比大幅增月房企融资规模环比大幅增长。长。3 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模 671 亿元，同比-30%，环比+105%，平均发行利率 3

16、.11%，同比-0.88pct，环比-0.36pct；1-3 月累计发行规模 1574 亿元，同比-17%。3 月主流房企中，保利、华润、首开发行国内债券规模较大，分别发行 83、30、26亿元。24年年内（4-12月）国内外债券到期规模为 5511亿元（国内债券 4048亿元，海外债券 1463亿元），4、6、8月为到期小高峰，到期规模分别为 932、746、855亿元（债券到期数据本月未更新披露，延用 2月末披露数据）。政策：政策：3 月月中央层面，中央层面，对房地产积极表态，对房地产积极表态，释放了积极信号。释放了积极信号。1）多地房地产融资协调机制工作实质性进展。）多地房地产融资协调机

17、制工作实质性进展。截至 3 月末，各地推送的“白名单”项目中，有 1979个项目共获得银行授信 4690亿元，1247个项目已获得贷款发放 1554亿元。2）政府工作报告强调标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式。）政府工作报告强调标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式。3）两会民生主题记者会上倪虹部长表态）两会民生主题记者会上倪虹部长表态房地产三大关键词房地产三大关键词：“：“稳市场、防风险、促转型稳市场、防风险、促转型”，”，要求要求在这三个方面在这三个方面指导城市政府用好调控自主权。我们认为，指导城市政府用好调控自主权。我们认为，一方一方面，面，核心城市政策预计将持续

18、优化核心城市政策预计将持续优化；另一方面，；另一方面，今年保障性住房、尤其是配售型保障房的供给量将继续增加，各类配套今年保障性住房、尤其是配售型保障房的供给量将继续增加，各类配套支持政策也有望加速落地，以更好地满足居民住房需求。支持政策也有望加速落地，以更好地满足居民住房需求。4）国常会明确要进一步优化房地产政策，国常会明确要进一步优化房地产政策，以以激发潜在需求激发潜在需求。会议继续强调“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”；再提“保交楼、保民生、保稳定”，城市房地产融资协调机制将加快落地见效；再次明确“加快完善市场+保障的住房供应体系，改革商品房相关基础

19、性制度，着力构建房地产发展新模式”。地方层面地方层面各地各地因城施策，因城施策，支持政策持续跟进支持政策持续跟进。1）北京）北京（取消离婚限购）、杭州、杭州（取消二手房限购）、五指山五指山（优化多孩家庭限购）等城市等城市放松限购政策放松限购政策。2）郑州、哈尔滨、常熟、无锡郑州、哈尔滨、常熟、无锡市梁溪区、淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等市梁溪区、淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等 10余个城市推行房产“以旧换新”余个城市推行房产“以旧换新”。目前市场上存在卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型升级需求，房产“以旧换新”是指开发商或政府通过收购、置换

20、、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，盘活二手房的同时，促进新房销售和去化。3）大连、广州开发区黄埔）大连、广州开发区黄埔区、上海青浦区区、上海青浦区、哈尔滨、常熟、日照、哈尔滨、常熟、日照等多地对购房者发放补贴，主要包括按套或面积一次性补贴、人才补贴等。等多地对购房者发放补贴，主要包括按套或面积一次性补贴、人才补贴等。此外，部分城市继续优化限贷政策。福州、济宁、青岛、烟台、南昌、赣州、九江、新余、潮州、汕尾等多个城市自自 4 月月起阶段性取消首套房商贷利率下限。起阶段性取消首套房商贷利率下限。苏州、贵阳、哈尔滨、武汉、青岛、福州、株洲、台州、毕节、安庆、秦皇岛、枣庄、贵港、三明、日

21、照等多地继续优化公积金政策多地继续优化公积金政策。除了以上除了以上需求端需求端政策外，政策外，供给端角度，供给端角度，本月本月上海、深圳“上海、深圳“7090”政”政策松绑策松绑。我们认为，一线城市松绑我们认为，一线城市松绑 7090政策，意味着未来或将有更多大户型新房产品进入市场，以更好地适应当下改善政策，意味着未来或将有更多大户型新房产品进入市场，以更好地适应当下改善性住房需求。性住房需求。投资建议投资建议：在在房价上涨预期和居民收入预期房价上涨预期和居民收入预期仍然较弱的仍然较弱的背景下，背景下，3 月月楼市成交楼市成交虽有季节性热度但虽有季节性热度但规模仍难及往年同期规模仍难及往年同期

22、。各地在“因各地在“因城施策”框架下，城施策”框架下，需求端政策需求端政策进入了新一轮发力期，或对市场的企稳和购房者置业情绪的修复有一定效果。进入了新一轮发力期，或对市场的企稳和购房者置业情绪的修复有一定效果。整体行业资整体行业资金压力仍然较大，金压力仍然较大，今年行业今年行业供给侧供给侧将将持续持续出清出清，项目白名单的落地一定程度上有助于缓解部分房企资金紧张的局面，项目白名单的落地一定程度上有助于缓解部分房企资金紧张的局面，能能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企是今年重点关注标的。当前房地产行业需求不稳，供需政策够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企是今年重

23、点关注标的。当前房地产行业需求不稳，供需政策双向发力双向发力有望有望驱动板块行情。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。驱动板块行情。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团。3）有城中村改造和保障房建设、或 REITs 相关主题机会的相关主题机会的：中交地产、南山控股。风险提示风险提示 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。2024年 4月 25日 房地产行业 2024年 3 月月报 2 目录目录

24、 1 3 月新房二手房成交环比大幅增长，同比降幅收窄月新房二手房成交环比大幅增长，同比降幅收窄.6 1.1 新房：房企推货节奏加快，3月新房成交环比大幅增长，但同比降幅仍有近五成.6 1.2 二手房：3月二手房成交环比大幅增长，同比降幅收窄.7 1.3库存：库存规模和去化周期环比持平；重点城市开盘去化率稳中有增.8 2 土地市场：土地成交规模延续历史低位，全国住宅用地溢价率持续回土地市场：土地成交规模延续历史低位，全国住宅用地溢价率持续回升升.11 3房企：房企：3月房企销售与投资仍然低迷；融资规模环比大幅增长月房企销售与投资仍然低迷；融资规模环比大幅增长.14 3.1销售：百强房企单月销售同

25、比降幅虽然收窄，但降幅仍然超过四成.14 3.2拿地：3 月房企拿地规模、拿地强度均保持低位，新政导向下未来高端改善型地块或更受欢迎.15 3.3房企融资与债券到期：单月融资规模环比大幅增长.17 4 政策：中央对地产供需端积极表态支持；北京杭州优化限购政策，上政策：中央对地产供需端积极表态支持；北京杭州优化限购政策，上海深圳松绑“海深圳松绑“7090”政策”政策.19 5 3 月地产板块月地产板块持续跑输大盘，板块估值处于低位持续跑输大盘，板块估值处于低位.22 6 投资建议投资建议.23 7 风险提示风险提示.24 8 附录附录.25 2024年 4月 25日 房地产行业 2024年 3

26、月月报 3 图表目录图表目录 图表图表 1.3 月月 40 城新房成交面积城新房成交面积 1249.7 万平，环比上涨万平，环比上涨 98.1%，同比下降，同比下降 49.3%.6 图表图表 2.3 月一、二、三四线新房成交面积环比增速分别为月一、二、三四线新房成交面积环比增速分别为 157.6%、115.2%、54.2%.6 图表图表 3.3 月一、二、三四线新房成交面积同比增速分别为月一、二、三四线新房成交面积同比增速分别为-44.1%、-50.8%、-50.9%.7 图表图表 4.我们跟踪的城市中，仅我们跟踪的城市中，仅 2 座城市座城市 3 月新房成交面积环比负增长月新房成交面积环比负

27、增长.7 图表图表 5.3 月月 18 城二手房成交面积城二手房成交面积 792.6 万平，环比上涨万平，环比上涨 112.4%，同比下降，同比下降33.4%.7 图表图表 6.3 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 119.6%、113.1%、103.7%.7 图表图表 7.3 月一、二、三四线城市同比增速月一、二、三四线城市同比增速-29.5%、-33.1%、-41.5%.8 图表图表 8.3 月我们跟踪的重点城市中，所有城市二手房成交面积环比均正增长，仅月我们跟踪的重点城市中，所有城市二手房成交面积环比均正增长，仅1 个城市同

28、比为正增长个城市同比为正增长.8 图表图表 9.截至截至 2024 年年 3 月末，月末，12 个城市新房库存面积为个城市新房库存面积为 1.23 亿平，环比基本持平，亿平，环比基本持平，同比下降同比下降 3.5%.8 图表图表 10.截至截至 2024 年年 3 月末，一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为月末，一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为 2.4%、-2.8%、-0.6%.8 图表图表 11.截至截至 2024 年年 3 月末，一、二、三四线城市库存面积同比增速分别为月末，一、二、三四线城市库存面积同比增速分别为-0.1%、-9.0%、-2.1%.9 图表图表 12.截至截至

29、 2024 年年 3月末，月末，12 个城市整体新房库存面积去化周期为个城市整体新房库存面积去化周期为 18.6 个月，个月，环比提与上月同期相比无明显变化，同比提升环比提与上月同期相比无明显变化，同比提升 5.4 个月个月.9 图表图表 13.截至截至 2024 年年 3 月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.2、15.6、74.2 月月.9 图表图表 14.截至截至 2024 年年 3 月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期环比增月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期环比增速分别为速分别为 3.8%、-5.6%

30、、-5.6%.9 图表图表 15.截至截至 3 月末，一、二、三线城市新房库存面积去化周期同比增速分别为月末，一、二、三线城市新房库存面积去化周期同比增速分别为26.9%、51.2%、178.4%.9 图表图表 16.截至截至 3 月底，仅上海、杭州去化周期在月底，仅上海、杭州去化周期在 12 个月以内个月以内.9 图表图表 17.3 月重点城市平均开盘去化率稳中有增至月重点城市平均开盘去化率稳中有增至 28%.10 图表图表 18.3 月全国成交土地规划总建筑面积为月全国成交土地规划总建筑面积为 1.9 亿平，环比上涨亿平，环比上涨 22.4%，同比下，同比下降降 21.8%.11 图表图表

31、 19.3 月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 16.4%、25.9%、53.7%.11 图表图表 20.3 月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为-37.0%、-20.5%、6.3%.11 图表图表 21.3 月全国住宅类成交土地建面月全国住宅类成交土地建面 2580.5 万平，环比上涨万平，环比上涨 34.2%，同比下降，同比下降31.9%.11 图表图表 22.3月一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为月一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增

32、速分别为-47.4%、177.9%、34.9%.11 2024年 4月 25日 房地产行业 2024年 3 月月报 4 图表图表 23.3 月一、二、三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为月一、二、三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为-56.8%、-12.3%、-29.1%.11 图表图表 24.3 月全国成交土地平均楼面价月全国成交土地平均楼面价 971 元元/平，环比上涨平，环比上涨 4.9%，同比上涨，同比上涨1.8%.12 图表图表 25.3 月全国成交土地平均土地溢价率为月全国成交土地平均土地溢价率为 4.54%，较上月增加了，较上月增加了 1.05 个百分点，个百分点，较较

33、2023 年同期下降了年同期下降了 1.00 个百分点个百分点.12 图表图表 26.3 月一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为月一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为-37.9%、66.7%、-22.7%.13 图表图表 27.3 月一、二、三线城市成交土地楼面价同比增速分别为月一、二、三线城市成交土地楼面价同比增速分别为 47.9%、15.9%、-22.8%.13 图表图表 28.3 月一、二、三线城市成交土地平均溢价率分别为月一、二、三线城市成交土地平均溢价率分别为 7.93%、6.30%、1.83%.13 图表图表 29.3 月月全国住宅类用地成交土地平均楼面价为全国

34、住宅类用地成交土地平均楼面价为 4584 元元/平，环比下降平，环比下降 0.6%，同比上涨同比上涨 11.5%.13 图表图表 30.3 月全国住宅类用地平均溢价率为月全国住宅类用地平均溢价率为 5.75%，环比上升，环比上升 0.95 个百分点，较个百分点，较去年同期下降去年同期下降 1.7 个百分点个百分点.13 图表图表 31.3 月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价环比增速为月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价环比增速为 33.9%、-12.9%、-24.6%.13 图表图表 32.3 月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价同比增速分别月一、二、三线城市住

35、宅类用地成交土地平均楼面价同比增速分别168.2%、3.3%、-20.9%.13 图表图表 33.3 月月一、一、二、三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为二、三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为 8.95%、6.78%、1.90%.13 图表图表 34.百强房企百强房企 3月单月权益口径销售额为月单月权益口径销售额为 2773 亿元，同比下降亿元，同比下降 44.9%.14 图表图表 35.3 月月 CR5、CR10、CR20、CR50 单月权益口径销售额增速分别为单月权益口径销售额增速分别为-28.5%、-36.4%、-40.2%、-43.8%.14 图表图表 36.3 月各梯队单月全口

36、径销售同比降幅均收窄月各梯队单月全口径销售同比降幅均收窄.14 图表图表 37.TOP20 房企中，房企中，3 月单月无房企销售额正增长，中海、绿城、建发销售月单月无房企销售额正增长，中海、绿城、建发销售额同比降幅相对较小额同比降幅相对较小.15 图表图表 38.百强房企百强房企 3 月单月全口径拿地金额月单月全口径拿地金额 852 亿元，同比下降亿元，同比下降 11.5%.15 图表图表 39.3 月百强房企拿地强度为月百强房企拿地强度为 22%，较，较 2 月下降了月下降了 21 个百分点个百分点.15 图表图表 40.3月土地投资较多的房企有：国贸地产（拿地金额月土地投资较多的房企有：国

37、贸地产（拿地金额 82 亿元，拿地强度亿元，拿地强度506%）、中国铁建（）、中国铁建（77 亿元，亿元，100%）、绿城中国（）、绿城中国（69 亿元，亿元，32%）、建发国际）、建发国际（43 亿元，亿元，28%）.16 图表图表 41.1-3 月累计土地投资较多的房企有：华润（拿地金额月累计土地投资较多的房企有：华润（拿地金额 172亿元，拿地强度亿元，拿地强度34%）、绿城中国（）、绿城中国（125 亿元，亿元，34%）、滨江集团（）、滨江集团（125 亿元，亿元，47%）、中建壹品）、中建壹品（123 亿元，亿元，227%）、中国铁建（）、中国铁建（120 亿元，亿元，92%）.16

38、 图表图表 42.2024 年年 3 月房地产行业国内外债券、信托、月房地产行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计发行规模合计 671 亿元，亿元，同比下降同比下降 30%，环比增长，环比增长 105%.17 图表图表 43.2024 年年 3 月房地产行业国内债券、海外债、信托、月房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS 平均发行利率平均发行利率3.11%，同比下降，同比下降 0.88 个百分点，环比下降个百分点，环比下降 0.36 个百分点个百分点.17 图表图表 44.3 月主流房企中，保利、华润、首开发行国内债券规模较大，分别发行月主流房企中，保利、华润、首开发行国内债券规模较大，

39、分别发行83、30、26 亿元，平均发行利率分别亿元，平均发行利率分别 2.97%、2.38%、3.50%.17 2024年 4月 25日 房地产行业 2024年 3 月月报 5 图表图表 45.2024 年年 4、6、8 月为国内外债券到期小高峰月为国内外债券到期小高峰.18 图表图表 46.部分省市房地产融资“白名单”申报情况部分省市房地产融资“白名单”申报情况.19 图表图表 47.部分房企披露融资“白名单”项目情况部分房企披露融资“白名单”项目情况.20 图表图表 48.房地产行业房地产行业 3 月绝对收益为月绝对收益为-3.8%.22 图表图表 49.房地产行业房地产行业 3 月相对

40、收益为月相对收益为-4.4%.22 图表图表 50.截至截至 2024 年年 3 月末，地产板块月末，地产板块 PE 为为 11.41X，较，较 2024 年年 2 月末上涨了月末上涨了1.01X，同比下降，同比下降 1.24X.22 图表图表 51.城市数据选取清单城市数据选取清单.25 2024年 4月 25日 房地产行业 2024年 3 月月报 6 1 3 月月新房新房二手房二手房成交成交环比大幅增长，环比大幅增长，同比同比降幅降幅收窄收窄 1.1 新房：新房：房企推货节奏加快房企推货节奏加快，3月新房成交月新房成交环比大幅增长，但同比降幅仍有近五成环比大幅增长，但同比降幅仍有近五成 3

41、 月房企供货节奏有所加快，市场较月房企供货节奏有所加快，市场较 2 月低谷有所反弹，整体新房成交量环比大幅回升，但同比降月低谷有所反弹，整体新房成交量环比大幅回升，但同比降幅仍有近五成，绝对量仍处低位幅仍有近五成，绝对量仍处低位。3 月 40 城新房成交面积 1249.7 万平，环比上涨 98.1%，同比下降 49.3%，同比降幅较上月收窄了 14.5 个百分点。1-3 月 40 城累计新房成交面积 2923.1 万平，同比下降 45.9%。根据克而瑞，3 月房企供货节奏有所加快，但规模仍难及往年同期，30 个重点城市新增供应 1107万平，环比增长 207%，同比下降 45%，仍然处在近六年

42、来同期最低位。从各城市能级来看，从各城市能级来看，因去年因去年 3 月高基数和今年月高基数和今年 2 月低基数原因，不同能级均呈现环比回升、同比月低基数原因，不同能级均呈现环比回升、同比下降态势。一线城市环比增幅明显高于二三四线城市，单月同比降幅、累计同比降幅也均小于二下降态势。一线城市环比增幅明显高于二三四线城市，单月同比降幅、累计同比降幅也均小于二三四线城市三四线城市。1）一线城市）一线城市：3 月新房成交面积月新房成交面积 249.4 万平，环比上涨万平，环比上涨 157.6%，同比下降，同比下降 44.1%，同比降幅较上月同比降幅较上月收窄收窄了了 19.8 个百分点；个百分点；1-3

43、 月累计新房成交面积 589.6 万平，累计累计同比下降同比下降38.9%。其中北京、上海、深圳市场热度回暖，新房成交面积环比大幅增长 113%、263%、199%，不过同比降幅仍有 48%、31%、60%。根据克而瑞监测的数据，4 个一线城市整体供应面积 302万平，环比增长 514%，同比仅下降 9%，与去年四季度月均相持平。北京新房供应经历 2 个月低谷期后迎来放量，本月规模冲高至 88 万平，同比增长 18%。上海推出第三批次集中供应楼盘，带动供应规模环比增长近 6 倍。深圳供应显著改善，房企借小阳春之势加速推货，本月供应规模环比再增 211%，同比转正并微增 1%。广州新房成交面积环

44、比 86%，同比下降 48%，需求稳步修复，但成交量仍处于同期低位。2）二线城市）二线城市 3 月新房成交面积月新房成交面积 624.7 万平，环比上涨万平，环比上涨 115.2%，同比下降同比下降 50.8%，同比降幅较上月，同比降幅较上月收窄收窄了了 18.7 个百分点；个百分点；1-3 月累计新房成交面积 1432.1 万平，累计同比下降 49.4%。宁波、济南等城市市场底部趋稳，3 月新房成交面积环比增长 164%、177%，增幅相对较大，同比下降 62%、30%；杭州、南京、苏州、福州、南宁、武汉等二线城市 3 月新房成交环比增幅也超过了 100%，前期购房需求遭遇瓶颈期回调较多；从

45、同比来看，南京、武汉、苏州、福州、宁波等地的同比降幅仍超过 50%。3）三四线城市）三四线城市 3 月新房成交面积月新房成交面积375.6 万平，环比上涨万平，环比上涨 54.2%，同比下降，同比下降 50.9%，环比由负转正，同比降幅较上月收窄了，环比由负转正，同比降幅较上月收窄了 0.3 个个百分点；百分点；1-3 月累计新房成交面积 901.4 万平，累计同比下降 44.9%。三四线城市分化显著，金华、泰安、焦作、惠州、佛山新房成交环比大幅增长，台州、莆田环比仍然下滑，除金华同比降幅仅12%以外，其余三四线城市同比降幅普遍较大。预判预判 4月，我们认为月，我们认为新房新房成交量或将延续弱

46、复苏走势，不过成交量或将延续弱复苏走势，不过由于由于去年基数较高，同比去年基数较高，同比降幅预计仍然降幅预计仍然不小不小。根据克而瑞数据，4 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 781 万平，环比下降 26%，同比下降 48%，房企推盘积极性较 3 月小幅回落，但是整体推盘量仍处年内高位。分能级来看分能级来看，4月月核心一二线城市在政策利好核心一二线城市在政策利好、房企推货增加的情况、房企推货增加的情况下下可能可能迎来点状复苏迎来点状复苏；而；而三四线城市成交将延三四线城市成交将延续筑底行情，经历了两年的调整，续筑底行情，经历了两年的调整，部分弱三四线城市的部分弱三四线城市的市场处于

47、跌无可跌市场处于跌无可跌的的停滞状态。停滞状态。图表图表 1.3 月月 40城新房成交面积城新房成交面积 1249.7万平，环比上涨万平，环比上涨98.1%，同比下降，同比下降 49.3%图表图表 2.3月月一、二、三四线新房成交面积环比增速分别为一、二、三四线新房成交面积环比增速分别为157.6%、115.2%、54.2%资料来源：同花顺，中银证券 资料来源：同花顺，中银证券 -50%-20%10%40%70%100%05001,0001,5002,0002,5003,0002022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月202

48、2年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月2023年第12月2024年第1月2024年第2月2024年第3月4040城新房成交城新房成交面积面积及增速及增速40个城市新房成交面积（万平方米）环比同比-100%-50%0%50%100%150%200%2022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月20

49、22年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月2023年第12月2024年第1月2024年第2月2024年第3月各能级城市新房成交各能级城市新房成交面积面积环比增速环比增速一线城市新房成交面积环比二线城市新房成交面积环比三四线城市新房成交面积环比2024年 4月 25日 房地产行业 2024年 3 月月报 7 图表图表 3.3月月一、二、三四线新房成交面积同比增速分别为一、二、三四线新房成交面积同

50、比增速分别为-44.1%、-50.8%、-50.9%资料来源：同花顺，中银证券 图表图表 4.我们跟踪的城市中，仅我们跟踪的城市中，仅 2座城市座城市 3月新房成交面积环比负增长月新房成交面积环比负增长 资料来源：同花顺，中银证券 1.2 二手房：二手房：3月二手房成交环比大幅增长，同比降幅收窄月二手房成交环比大幅增长，同比降幅收窄 由于由于 2月受春节成交基数相对较低，月受春节成交基数相对较低，3月二手房成交环比大幅增长，同比降幅收窄月二手房成交环比大幅增长，同比降幅收窄。3月月 18城二手城二手房成交面积房成交面积 792.6 万平，环比上涨万平，环比上涨 112.4%，同比下降，同比下降