中邮证券-房地产行业报告:各地限购政策优化有利地产信心恢复-240430.pdf
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1、证券研究报告:房地产|行业周报 2024 年 4 月 30 日 市场有风险,投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级行业投资评级 强于大市强于大市|维持维持 行业基本情况行业基本情况 收盘点位 1946.65 52 周最高 2990.18 52 周最低 1746.84 行业相对指数表现行业相对指数表现 资料来源:聚源,中邮证券研究所 研究所研究所 分析师:曾凡喆 SAC 登记编号:S1340523100002 Email: 研究助理:高丁卉 SAC 登记编号:S1340124030005 Email: 近期研究报告近期研究报告 新房销售延续弱势“白名单”项目推进顺利-2024
2、.04.24 房地产行业报告房地产行业报告(2024.4.22-2024.4.28)各地限购政策优化各地限购政策优化 有利地产信心恢复有利地产信心恢复 投资要点投资要点 4 月 28 日成都楼市取消限购,不再审核购房资格,不再限制购买套数,跟随武汉、合肥、南京、长沙等城市的步伐,成为又一个全面放开住房限购的省会城市,我们预计后续一二线城市将持续松绑楼市,后续供给端政策可能的方向包括重点城市去库存,全国范围内盘活库存资产,需求端政策方面地方政府自主调整限制性政策步伐预计将加快加大,有利于对地产的信心恢复。行业基本面跟踪行业基本面跟踪 (1)新房成交及库存:上周 30 大中城市新房成交面积为 25
3、6.69万方,本年累计新房成交面积为 3104.73 万方,累计同比-45.2%。30大中城市近四周平均成交面积为 188.34 万方,同比-40.2%,环比-14.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为67.43万方,同比-32.2%,环比-10.5%,二线城市近四周平均成交面积为 87.05 万方,同比-45.8%,环比-16.1%,三线城市近四周平均成交面积为 33.86 万方,同比-38.2%,环比-17.1%。上周重点 10 城商品住宅可售面积为 7340.1万方,同比+3.54%,环比-0.23%,重点 10 城去化周期为 16.24 个月,其中一线城市去化周期为 15.3 个月。
4、(2)二手房成交及挂牌:上周重点 10 城二手房成交面积为191.74 万方,本年累计二手房成交面积为 2398.26 万方,累计同比-16.6%。重点 10 城近四周平均成交面积为 176.1 万方,同比-13.4%,环比+0.1%。截至 2024/4/21 全国城市二手房出售挂牌量指数为40.26,环比-5.1%,挂牌价指数为 170.18,环比-0.17%。(3)土地市场成交:上周 100 大中城市新增供应住宅类土地建面为 124.35 万方,成交住宅类土地建面为 322.19 万方,新增供应商服类土地建面为 99.47 万方,成交商服类土地建面为 150.07 万方。近四周 100 大
5、中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为 2.65,平均商服类土地成交建面/供应建面为 2.07。上周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为 8472.51 元/平方米,溢价率为 4.45%,环比-0.65pct,成交商服类土地楼面均价为2951.8 元/平方米,溢价率为 1.45%,环比-5.11pct。行情回顾行情回顾 上周 A 股申万一级房地产行业指数上涨 3.1%,沪深 300 指数上涨 1.2%,房地产指数跑赢沪深 300 指数 1.89pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨 10.22%,恒生综合指数上涨 8.45%,物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数 1.77pct。风险
6、提示:风险提示:政策不及预期,行业销售不及预期,部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延,市场情绪极端避险。-36%-31%-26%-21%-16%-11%-6%-1%4%9%2023-052023-072023-092023-122024-022024-04房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 1 行业基本面跟踪行业基本面跟踪 .4 4 1.1 1.1 新房成交及库存新房成交及库存 .4 4 1.2 1.2 二手房成交及挂牌二手房成交及挂牌 .5 5 1.3 1.3 土地市场成交土地市场成交 .6 6 2 2 行情回顾行情回顾 .7 7 3 3 风险提示风险提
7、示 .9 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录图表目录 图表图表 1 1:3030 大中城市新房成交面积及同比大中城市新房成交面积及同比 .4 4 图表图表 2 2:一线城市新房成交面积及同比一线城市新房成交面积及同比 .4 4 图表图表 3 3:二线城市新房成交面积及同比二线城市新房成交面积及同比 .4 4 图表图表 4 4:三线城市新房成交面积及同比三线城市新房成交面积及同比 .4 4 图表图表 5 5:重点城市商品住宅可售面积及去化周期重点城市商品住宅可售面积及去化周期 .5 5 图表图表 6 6:重点城市二手房成交面积及同比重点城市二手房成交面积及同比 .5 5 图表图表
8、 7 7:全国及分线城市二手房出售挂牌量指数全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 .6 6 图表图表 8 8:全国及分线城市二手房出售挂牌价指数全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 .6 6 图表图表 9 9:全国城市分类型二手房出售挂牌量指数全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 .6 6 图表图表 1010:全国城市分类型二手房出售挂牌价指数全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 .6 6 图表图表 1111:100100 大中城市土地供销比大中城市土地供销比 .7 7 图表图表 1212:100100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率大中城市成交土地楼面均价及溢价率 .7 7 图表图表 1313:近
9、一年近一年 A A 股房地产指数和沪深股房地产指数和沪深 300300 走势走势 .7 7 图表图表 1414:近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 .7 7 图表图表 1515:上周上周 A A 股申万一级行业涨跌幅情况股申万一级行业涨跌幅情况 .8 8 图表图表 1616:上周港股恒生综合行业涨跌幅情况上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 .8 8 图表图表 1717:上周上周 A A 股重点房企涨跌幅前股重点房企涨跌幅前 5 5 位及后位及后 5 5 位位 .8 8 图表图表 1818:上周港股重点房企涨跌幅前上周港股重点房企涨跌幅前 5 5 位及后位及
10、后 5 5 位位 .8 8 图表图表 1919:上周重点物企涨跌幅前上周重点物企涨跌幅前 5 5 位及后位及后 5 5 位位 .9 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 1 1 行业基本面跟踪行业基本面跟踪 1.1 1.1 新房成交及库存新房成交及库存 上周 30 大中城市新房成交面积为 256.69 万方,本年累计新房成交面积为3104.73 万方,累计同比-45.2%。30 大中城市近四周平均成交面积为 188.34 万方,同比-40.2%,环比-14.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为 67.43 万方,同比-32.2%,环比-10.5%,二线城市近四周平均成交面积为 87.05
11、 万方,同比-45.8%,环比-16.1%,三线城市近四周平均成交面积为 33.86 万方,同比-38.2%,环比-17.1%。图表图表1 1:3 30 0 大中城市新房成交面积及同比大中城市新房成交面积及同比 图表图表2 2:一线城市新房成交面积及同比一线城市新房成交面积及同比 资料来源:iFind,中邮证券研究所 注:MA4 为 4 周平均,同比数据为 4 周平均同比 资料来源:iFind,中邮证券研究所 注:MA4 为 4 周平均,同比数据为 4 周平均同比。图表图表3 3:二线城市新房成交面积及同比二线城市新房成交面积及同比 图表图表4 4:三线城市新房成交面积及同比三线城市新房成交面
12、积及同比 资料来源:iFind,中邮证券研究所 注:MA4 为 4 周平均,同比数据为 4 周平均同比。资料来源:iFind,中邮证券研究所 注:MA4 为 4 周平均,同比数据为 4 周平均同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0501001502002503003504004505002024/4/282024/4/142024/3/312024/3/172024/3/32024/2/182024/2/42024/1/212024/1/72023/12/242023/12/102023/11/262023/11/122023/10/292023/10/152023
13、/10/12023/9/172023/9/32023/8/202023/8/62023/7/232023/7/92023/6/252023/6/112023/5/282023/5/1430城成交面积(万方)30城成交面积MA4(万方)同比去年(%)同比前年(%)同比19年(%)-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0204060801001201401602024/4/282024/4/142024/3/312024/3/172024/3/32024/2/182024/2/42024/1/212024/1/72023/12/242023/12/102023
14、/11/262023/11/122023/10/292023/10/152023/10/12023/9/172023/9/32023/8/202023/8/62023/7/232023/7/92023/6/252023/6/112023/5/282023/5/142023/4/30一线城市成交面积(万方)一线城市成交面积MA4(万方)同比去年(%)同比前年(%)同比19年(%)-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0501001502002503002024/4/282024/4/142024/3/312024/3/172024/3/32024/2/182024/
15、2/42024/1/212024/1/72023/12/242023/12/102023/11/262023/11/122023/10/292023/10/152023/10/12023/9/172023/9/32023/8/202023/8/62023/7/232023/7/92023/6/252023/6/112023/5/282023/5/142023/4/30二线城市成交面积(万方)二线城市成交面积MA4(万方)同比去年(%)同比前年(%)同比19年(%)-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01020304050607080901002024/4/282
16、024/4/142024/3/312024/3/172024/3/32024/2/182024/2/42024/1/212024/1/72023/12/242023/12/102023/11/262023/11/122023/10/292023/10/152023/10/12023/9/172023/9/32023/8/202023/8/62023/7/232023/7/92023/6/252023/6/112023/5/282023/5/142023/4/30三线城市成交面积(万方)4周平均三线城市成交面积MA4(万方)同比去年(%)同比前年(%)同比19年(%)请务必阅读正文之后的免责条款
17、部分 5 上周重点10城商品住宅可售面积为7340.1万方,同比+3.54%,环比-0.23%,重点 10 城去化周期为 16.24 个月,其中一线城市去化周期为 15.3 个月。图表图表5 5:重点城市商品住宅可售面积及去化周期重点城市商品住宅可售面积及去化周期 资料来源:iFind,中邮证券研究所 注:重点 10 城包括:北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、温州、韶关。计算方式说明:若本周无更新可售面积数据,则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近 12 个月月均成交量。1.2 1.2 二手房成交及挂牌二手房成交及挂牌 上周重点 10 城二手房成交面积为 191.74 万方
18、,本年累计二手房成交面积为2398.26 万方,累计同比-16.6%。重点 10 城近四周平均成交面积为 176.1 万方,同比-13.4%,环比+0.1%。图表图表6 6:重点城市二手房成交面积及同比重点城市二手房成交面积及同比 资料来源:iFind,中邮证券研究所 注:MA4 为 4 周平均,同比数据为 4 周平均同比。重点 10 城包括:北京、深圳、杭州、南京、成都、苏州、厦门、东莞、青岛、南宁。截至 2024/4/21 全国城市二手房出售挂牌量指数为 40.26,环比-5.1%,挂牌价指数为 170.18,环比-0.17%。10111213141516176,0006,2006,400
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