财信证券-房地产行业市场周报:金融政策持续发力市场预期有待修复-20240226.pdf
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1、 此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告证券研究报告 金融政策持续发力金融政策持续发力,市场预期有待市场预期有待修复修复 房地产市场周报房地产市场周报(02.19-02.25)2024 年年 02 月月 26 日日 上证指数上证指数-沪深沪深 300 走势图走势图%1M 3M 12M 上证指数 2.44-2.10-8.88 沪深 300 3.30-2.39-14.96 王与碧王与碧 分析师分析师 执业证书编号:S0530522120001 相关报告相关报告 1 房地产市场周报:商品房销售仍然低迷,期待政策效应
2、逐步显现 2024-02-23 2 大类资产跟踪周报(01.29-02.04):市场风险偏好降温,债市利率快速下行 2024-02-07 3 美联储 1 月议息会议点评:平衡风险,美联储暗示 3 月难降息 2024-02-01 投资要点投资要点 本周观点:本周观点:长期来看,受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响,房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩,但需求总量规模仍然可观,根据贝克研究院数据,未来 5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在 10 亿平方米左右,特别是核心城市的住房需求有望持续增长。中期来看,房地产市场仍处于持续时间最长、幅度最大的一轮下行周期,周期拐点有待观察。短期
3、来看,当前商品房的周度销售量仍处于低位,房价环比下降城市也占多数,房地产市场暂时还处于底部区间。下阶段,随着 5年期以上 LPR下调 25个基点降低购房成本,购房需求可能将得到一定释放。此外,国家统计局数据显示,1 月房价环比降幅整体收窄,说明房价下行压力最大的时期可能已经过去,房价指数或将持续修复。另一方面,各地方政府、各大银行在住建部、金融监管总局等部门的督促下正在加快落实房地产融资协调机制,房企的资金压力将得到缓解,这将有助于稳定市场预期、支撑市场回暖。本本周房地产政策周房地产政策动态动态及市场重要及市场重要消息消息:(1)2月 20 日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布,1 年期 L
4、PR 为 3.45%,5 年期以上 LPR为 3.95%。前者较上一期保持不变,后者较上一期下降 25个基点。(2)2 月 23 日,国家统计局公布,2024 年 1 月份,70 个大中城市中商品住宅销售价格环比下降城市个数减少,商品住宅销售价格环比降幅整体收窄、同比整体延续降势。(3)住建部 2月 20日会议强调,各地要高度重视城市房地产融资协调机制有关工作,精准提出房地产项目“白名单”,推动协调机制持续取得实效。本本周商品房与土地市场重点高频数据周商品房与土地市场重点高频数据:受春节淡季低基数的影响,本周商品房及土地市场成交量环比均大幅上升,但同比降幅仍然较大。2024 年 2 月 12
5、日至 2 月 18 日,30 大中城市商品房周度成交面积为96.88 万平方米,环比增加 779.52%,同比减少 68.99%;100 大中城市成交土地 1697.54万平方米,环比增加 302.55%,同比减少 49.43%;100大中城市成交土地溢价率为 5.78%,相比上一周上涨 5.69pct。投资建议:投资建议:(1)目前房地产市场相关政策正在持续发力,后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看,“三大工程”将是今年的重点任务,可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企;(2)随着稳需求、保交楼的推进,楼市销售有望出现边际改善,可关注万科、保利等基本面较稳
6、固的大型国有房企;(3)受益于金融支持力度的加大,部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。风险提示:风险提示:政策效果不及预期政策效果不及预期;房企信用风险蔓延房企信用风险蔓延。-22%-12%-2%8%2023-022023-052023-082023-112024-02上证指数沪深300策略点评策略点评 此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -2-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 策略报告 内容目录内容目录 1 本周观点本周观点.4 2 本周政策动态及重要消息本周政策动态及重要消息.5 2.1 5年期 LPR降至 3.9
7、5%.5 2.2 2024 年 1月份商品住宅销售价格环比降幅收窄.5 2.3 住建部召开视频调度会议,推动城市房地产融资协调机制加快落地见效.5 3 商品房市场高频数据商品房市场高频数据.6 3.1 商品房销售情况跟踪.6 3.2 住宅价格动态跟踪.7 3.3 商品房库存情况跟踪.9 4 土地市场高频数据土地市场高频数据.10 4.1 土地供应与成交情况跟踪.10 4.2 土地价格动态跟踪.11 4.3 土地库存情况跟踪.12 5 房地产开发投资高频数据房地产开发投资高频数据.13 5.1 房地产开发投资完成额情况.13 5.2 全国房屋开发过程跟踪.13 5.3 房地产开发资金情况跟踪.1
8、4 6 房地产市场与宏观经济房地产市场与宏观经济.15 6.1 房地产与财政收入.15 6.2 房地产与货币金融.16 6.3 房地产相关产业链动态.17 7 房地产市场与资本市场房地产市场与资本市场.18 7.1 债券市场.18 7.2 权益市场.18 7.3 商品市场.19 8 投资建议投资建议.19 9 风险提示风险提示.19 图表目录图表目录 图 1:30 大中城市商品房成交情况:.6 图 2:30 大中城市商品房成交情况:累计同比.6 图 3:30 大中城市各线城市商品房成交面积:周环比.6 图 4:30 大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比.6 图 5:全国商品房销售面积.7
9、图 6:全国商品房销售额.7 图 7:上海商品房成交均价.7 图 8:全国二手房出售挂牌价指数周环比.7 图 9:70 个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比.8 图 10:70 个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况.8 图 11:70 个大中城市二手住宅价格:当月同比.8 图 12:70 个大中城市二手住宅价格环比变化情况.8 图 13:十大城市商品房可售面积.9 此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -3-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 策略报告 图 14:十大城市商品房周度库存去化周期.9 图 15:全国商品房待售面积.9 图 16:全国商品
10、房月度库存去化周期.9 图 17:100 大中城市:供应土地数量:当周值.10 图 18:100 大中城市:成交土地数量:当周值.10 图 19:100 大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值.10 图 20:100 大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值.10 图 21:100 大中城市:供应土地挂牌均价:当周值.11 图 22:100 大中城市:成交土地楼面均价:当周值.11 图 23:100 大中城市:成交土地溢价率:当周值.11 图 24:按能级分 100 大中城市:成交土地溢价率:当周值.11 图 25:房地产开发投资完成额:累计值.13 图 26:住宅开发投资完成额:累计同比.13
11、 图 27:全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值,万平方米).13 图 28:全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比.13 图 29:房地产开发计划总投资:累计值.14 图 30:土地购置费:累计值.14 图 31:房地产开发本年实际到位资金.14 图 32:房地产开发上年资金结余.14 图 33:累计国有土地使用权出让收入.15 图 34:国有土地使用权出让金收入安排的支出.15 图 35:房地产相关主要税种月度收入(亿元).15 图 36:房地产相关主要税种收入当月同比.15 图 37:贷款市场报价利率.16 图 38:抵押补充贷款.16 图 39:房地产开发贷款.16 图 40:住户中
12、长期贷款.16 图 41:挖掘机开工小时数.17 图 42:中国建材家居景气指数(BHI).17 图 43:全国水泥产量.17 图 44:全国钢材产量.17 图 45:全国家具类零售额:当月同比.17 图 46:全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比.17 图 47:房地产行业指数与国债利率.18 图 48:房地产行业指数与企业债利率.18 图 49:房地产行业指数与上证指数.18 图 50:房地产行业指数与金融行业指数.18 图 51:房地产行业指数与焦煤价格.19 图 52:房地产行业指数与螺纹钢价格.19 此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -4-请务必阅读正文之后的免责条款
13、部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 策略报告 1 本周观点本周观点 长期来看,长期来看,受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响,房地产市场的长期需求受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响,房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩增长空间或将有所收缩,但需求总量规模仍然可观,特别是核心城市但需求总量规模仍然可观,特别是核心城市的住房的住房需求有望持需求有望持续增长。续增长。当前,我国房地产的发展模式正在经历关键转型期,在供求关系发生重大变化的背景下,房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素,根据国家统计局数据,2023 年末全国人口比上年末减少 208 万人。从城
14、乡构成看,城镇常住人口 93267 万人,比上年末增加 1196 万人;乡村常住人口 47700 万人,减少 1404万人;城镇化率为 66.16%,比上年末提高 0.94 个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势,但我国城镇化进程尚未结束,我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距;截至 2023年,美、日、韩的城镇化率分别为 83.3%、92.04%、81.46%,通过横向相比可见,我国城镇化率预计还有 15%左右的增长空间,城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据,未来 5-10 年房地产市场的新房增量需求中枢大约在 10 亿平方米左右,需求总量规模仍然较为可观。此外,人口向大城市
15、聚集也是大势所趋,一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。中期来看,中期来看,房地产房地产市场仍市场仍处于持续时间最长、幅度最大的处于持续时间最长、幅度最大的一轮一轮下行周期,周期拐点下行周期,周期拐点有待有待观察。观察。截至 2023 年 12 月,全国商品房销售额当月值已连续 28 个月同比下降,持续时间远超上一轮较大的下行周期(2014 年 2 月至 2015 年 3 月);2023 年 12 月当月销售面积与销售额同比降幅达分别达 23.04%和 22.89%,市场的下行趋势仍未出现明显的反转迹象。从中短期来,需求端预期是房地产市场能否复苏的关键因素;展望 2024 年全年,在宏观
16、经济持续恢复、需求端政策逐步落实的基础上,居民购房置业意愿有望好转,叠加“三大工程”相关工作的推进,房地产市场可能将逐步走出下行周期,特别是核心城市的销售情况有望持续改善。值得注意的是,当前我国宏观经济仍处于弱复苏状态,受居民收入预期走弱以及房价下跌等因素的影响,年内商品房销售规模的下行压力可能仍然较大,房地产开发投资或将继续回落,因此房地产市场的拐点仍有待观察。短期来看,短期来看,随着随着 5 年期年期以上以上 LPR 下调下调以及各城市以及各城市房地产融资协调机制房地产融资协调机制加快落地加快落地,房房地产市场地产市场预期有望企稳预期有望企稳。2 月 20 日,5 年期以上 LPR 如期下
17、调,且下调幅度达 25 个基点,为 LPR 机制形成以来的单次最大降幅,超出市场预期。作为房贷利率的参考基准,5 年期以上 LPR 的调降意味着月供额度减少,这将有助于减少购房成本、进一步稳定市场预期。此外,国家统计局发布的 2024 年 1 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,虽然 1 月房价同比延续降势,但环比降幅整体收窄,说明房价下行压力最大的时期可能已经过去,房价指数有望持续修复。需要看到的是,当前商品房的周度销售量仍处于低位,房价环比下降城市也占多数,房地产市场总体上仍处于底部区间。下阶段,随着 5 年期以上 LPR 的大幅下调,购房需求有望进一步释放;另一方面,各地
18、方政府、各大银行在住建部、金融监管总局等部门的督促下正在加快落实房地产融资协调机制,房企的资金压力将得到有效缓解,为市场回暖提供支撑。此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -5-请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 策略报告 2 本周政策动态及重要消息本周政策动态及重要消息 2.1 5 年期年期 LPR 降至降至 3.95%2 月 20 日,新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉,我国 1 年期 LPR 不变,5 年期以上 LPR 降至 3.95%。当日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,1 年期LPR 为 3.45%,5 年期以上 LPR 为 3.
19、95%。前者较上一期保持不变,后者较上一期下降25 个基点。当前,LPR 已替代贷款基准利率成为贷款利率定价的“锚”,每月定期发布。LPR 调整有较强的方向性和指导性,LPR 下行可带动企业融资实际利率下行。专家表示,5 年期以上 LPR 是中长期企业贷款和个人住房贷款定价的主要参考基准,此次下调将带动社会综合融资成本继续下行,金融支持实体经济力度进一步提升。来源:新华社 2.2 2024 年年 1 月份商品住宅销售价格环比降幅收窄月份商品住宅销售价格环比降幅收窄 2024 年 1 月份,70 个大中城市中商品住宅销售价格环比下降城市个数减少,商品住宅销售价格环比降幅整体收窄、同比整体延续降势
20、。1 月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.3%,降幅比上月收窄 0.1 个百分点;二线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.4%,降幅与上月相同;三线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.4%,降幅比上月收窄 0.1 个百分点。1 月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比下降 0.5%,降幅比上月扩大 0.4 个百分点;二线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨 0.1%转为下降 0.4%;三线城市新建商品住宅销售价格同比下降 2.1%,降幅比上月扩大 0.3 个百分点。来源:国家统计局 2.3 住建部召开视频调度会议住建部召开视频调度会议,推动城市房地产融资协调机制加快落地见效推动
21、城市房地产融资协调机制加快落地见效 2 月 20 日下午,住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议,部党组成员、副部长董建国主持调度会并作出工作部署。各省、自治区和 50 个重点城市住房城乡建设部门负责同志参加。会议强调,城市房地产融资协调机制是贯彻落实一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求的重要举措,是破解当前房地产企业融资困境的有力抓手,是维护购房人合法权益的有效手段,也是完善房地产项目管理的重大创新。各地要高度重视城市房地产融资协调机制有关工作,精准提出房地产项目“白名单”,推动协调机制持续取得实效。来源:住建部 此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 -6-
22、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 策略报告 3 商品房市场商品房市场高频数据高频数据 3.1 商品房销售情况跟踪商品房销售情况跟踪 商品房成交概况商品房成交概况:受春节淡季低基数的影响,本周 30 大中城市商品房成交量环比大幅上升,但与去年同期相比降幅仍然较大,整体市场表现较为低迷。分城市能级来看,一二三线城市商品房累计成交面积均同比减少。(1)本周 30 大中城市商品房销售情况:2024 年 2 月 19 日至 2024 年 2 月 25 日,30大中城市商品房周度成交套数为 9490 套,环比增加 779.52%,同比减少 68.99%;商品房成交面积为 9
23、6.88 万平方米,环比增加 797.56%,同比减少 72.03%。截至 2024 年 2 月 25日(自 2024 年 1 月 1 日起),30 大中城市商品房成交套数累计同比减少 37.38%,商品房成交面积累计同比减少 39.08%。图图 1:30 大中城市商品房成交大中城市商品房成交情况情况:图图 2:30 大中城市商品房成交大中城市商品房成交情况情况:累计同比累计同比 资料来源:Wind,财信证券 资料来源:Wind,财信证券(2)本周 30 大中城市各能级城市商品房销售情况:2024 年 2 月 19 日至 2024 年 2月 25 日,30 大中城市商品房周度成交面积中,一线城
24、市环比增加 888.66%,二线城市环比增加 660.31%,三线城市环比增加 1252.58%。截至 2024 年 2 月 25 日(自 2024 年 1 月1 日起),30 大中城市商品房累计成交面积中,一线城市同比减少 37.08%,二线城市同比减少 5.25%,三线城市同比减少 3.97%。图图 3:30 大中城市各大中城市各线城市线城市商品房成交商品房成交面积面积:周环比周环比 图图 4:30 大中城市各线大中城市各线城市城市商品房成交商品房成交面积面积:累计同比累计同比 资料来源:Wind,财信证券 资料来源:Wind,财信证券 0.00100.00200.00300.00400.
25、00500.00050001000015000200002500030000350004000045000商品房成交套数商品房成交面积(万平方米,右轴)-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%商品房成交套数累计同比商品房成交面积累计同比-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%一线城市二线城市三线城市-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%-100.00%-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%4
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