城市测量师行-房地产行业：2023年12月上海住宅买卖市场-20240126.pdf

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1、 01 2023 年 12 月上海住宅买卖市场 城市测量师行定期监测上海新建商品住宅和二手住宅市场，并发布上海住宅买卖市场报告。该报告旨在帮助大家了解上海住宅交易市场行情，欢迎持续关注！02 01 新房供应量持续攀升，成交量同步回升 数据来源：城市资管服务云平台 12 月，第十一、十二批次新房入市，新增供应量持续攀升，环比上涨 20%，创今年新高；成交量同步回升，较上月增涨 29%。随着上海楼市出台重磅新政，包括调整普通住宅标准、降低首套和二套住房首付比例和房贷利率，上海新房市场活跃度提升。许多开发商抓住这一机会，推出 24 小时不打烊和各种促销活动，以此加快市场去化的速度。不过，新政对二手房

2、市场产生了更为直接的利好效果，但对新房 市场的提振只在少数改善型楼盘上体现，这导致不同区域的成交情况出现明显分化。一些相对热门的楼盘吸引了部分观望中的购房群体入市，但远郊区域的楼盘依然没有起色，认购率普遍较差。2023 年，上海新房市场供求比呈现先抑后扬的趋势，供应量自下半年开始持续走高，但成交量低于年度平均水平，远郊房源充足区域的去化难题始终未能解决，导致供求关系在 9 月后出现转向。年末累计供求比为 1.12，近一年全市新增存量面积达到 114 万平方米。03 02 新房触发积分制占比进一步降低，改善型产品表现更佳 12 月上海新房开盘数量增长至 39 个，其中触发摇号积分制的项目为 4

3、个，较上月减少 1 个，均位于郊环线以内。12 月开盘项目中，外环以内的项目表现欠佳，仅位于浦东金桥板块的浦开云璟触发积分制，其余 5 个未触发摇号积分制的项目中仅 1 个楼盘认购率超过 100%。近郊区域分化明显，梅陇春申板块的绿城沁蘭园月内两次开盘均触发积分制，前期热门楼盘浦发唐城、中建万科理想之地当月网签去化率超过 90%；而在未触发摇号积分制的项目中，超过六成的楼盘认购率不足 40%。远郊区域表现惨淡，当月网签去化率不足两成。从网签均价来看，高单价项目出现分化，均价超过 10 万元/的楼盘中，位于徐泾板块的安澜西郊主推独栋别墅，凭借产品的稀缺性，当月网签去化率超过 95%，其余三个楼盘

4、不足 50%；网签均价低于 5 万元/的楼盘去化率普遍低于两成，改善型产品整体表现优于刚需产品。04 05 03 改善型需求回升，成交总价结构上移 面积段方面，90-180 平方米户型成交份额增加；总价段方面，1000 万元以上物业成交份额大幅上升。综合来看，新政策的实施刺激了置换需求，使得改善型产品的成交更为活跃，加之部分在 11 月底开盘的高总价楼盘于 12 月集中网签，成交结构出现上移。数据来源：城市资管服务云平台 06 01 新政落地带动市场回暖，二手房成交量温和上涨 数据来源：城市资管服务云平台 12 月，上海二手住宅市场成交量年末小幅翘尾，月成交套数上升至 1.51 万套；成交均价

5、环比上涨 3.5%，主要是受到成交结构调整的影响。相比于新房市场，调整普宅标准对上海二手房市场的激励效果更加显著，进一步释放改善型需求。普宅的税费减免直接让利于购房者，大幅降低住房交易成本，推动部分正在观望或议价过程中的购房客群缩短决策周期。然而，小户型产品受新政影响较小，这类产品多数原本就属于普宅范畴，其目标客群主要是购房资金有限的刚需群体。由于无法享受新政下的税费减免，多数刚需客群仍处于观望状态。因此，新政策实施后二手房市场的成交量并未出现非理性上涨，仍低于 9 月“认房不认贷”政策落地当月的成交量水平。2024 年 1 月，上海再次出台楼市支持政策，调整公积金个人住房贷款政策，进一步降低

6、二套住房的首付比例，并在青浦、奉贤出台人才安居新政，定向松绑外地单身限购，并缩短社保年限要求。通过差异化调控政策，更有利于促进合理的住房需求。随着政策密集出台，楼市调控步入宽松周期，进一步提振了市场信心。07 02 改善型需求增量提速，成交结构上移 面积段方面，90-150 平方米户型成交份额有所增加；总价段方面，330 万元物业以上物业成交占比提升。综合来看，税费减免后各类改善客群的入市节奏加快，成交结构上移。数据来源：城市资管服务云平台 08 03 多数区域成交量上升，中心城区仅长宁区下跌 数据来源：城市资管服务云平台 12 月，多数区域成交量环比上升，中心城区由于改善型楼盘更加集中，整体

7、表现优于外围区域；长宁区上月涨幅超过 20%，房源需求有一定消化，本月成交量走势与其余中心城区相悖。远郊区域中金山区连续三个月下跌，本地内 生刚需依然有限，部分区域施行的人才购房政策和差异化信贷政策也无法在短期大量导入外部需求。数据来源：城市资管服务云平台 12 月成交量环比增幅前十板块中，外环线以内的板块数量提升至九席，其中龙华、大华、大宁等位于内中环区域且改善需求聚集度较高的板块成交活跃。浦东新区共有三个板块进入榜单，其中张江板块本月 成交环比增幅位居榜首。该板块位于张江科学城核心位置，区位条件优越，在产城融合的大趋势下，09 大量产业聚集带动了居住需求的增长。新政的实施吸引了不同预算和需

8、求的张江从业人群在此置业，本月公寓小区和售后公房小区的成交套数均有大幅提升。邻近的花木板块则以改善需求为主，本月公寓小区成交套数达到今年新高。松江区泗泾板块是榜单中唯一位于外环线以外的板块。作为居住型板块，泗泾板块的生活配套设施齐全，同时以 9 号线为主轴，主要承接以徐汇漕河泾为主的居住外溢需求。12 月，板块内售后公房小区成交活跃，凭借价格优势受到刚需客群的青睐。04 热门小区套均总价小幅回落，配套商品房小区占比依然最高 数据来源：城市资管服务云平台 据统计，近三个月上海二手住宅成交热门小区中，外环外区域占比为 75%，与上期持平。热门成交小区套均总价均值出现下滑，为 285 万元/套。具体

9、来看，本期榜单中配套商品房小区数量增加1 个，共有 10 个项目上榜；售后公房小区共有 6 个项目上榜，数量较上期明显增加，大部分位于中环以内的区域。从全市层面来看，虽然新政对改善需求提升更大，但在本期榜单中并未完全反映 010 出来。一方面，改善型占总体比例不高，另一方面，部分有置换意向的购房客群抓住新政窗口期，出售旧房，但并未立即购置新房，仅仅只是为后期置换改善做准备。主办单位：城市测量师行上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路 1 号新金桥广场 11、15-18F 邮编：200003 网址： 电子邮箱： 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载信息时间截止 2024 年 1 月 15 日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。