龙岗区龙腾工业区（二期）城市更新单元专项规划（83页）.doc

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1、 龙岗区龙腾工业区（二期）城市更新单元专项规划 技术文件 项目名称 龙岗区龙腾工业区（二期）城市更新单元专项规划 项目编号 委托方（甲方） 承担方（乙方） 深圳市新城市规划建筑设计有限公司深圳市新城市规划建筑设计有限公司组 织 机 构 代 码 27952120-8城市规划设计证书登记 甲级城市规划设计证书编号 建城规编第（081102）院 长 宋 波（高级规划师）副 院 长黄 皓（高级规划师）副总规划师 董金莲（高级规划师）城市设计所所长 钟 凯（规划师）项目负责人 曾 明（规划师）项目组成员 凌 君（规划师）陈欣然（规划师）靳杰（规划师）目录规划研究报告前言11规划背景12主要编制过程13规

2、划目的24技术路线2一 更新单元范围31区域位置32更新单元范围32.1原更新单元范围32.2本次规划更新单元范围3二 现状概况与分析51自然条件52人口与社会经济53现状用地构成54用地权属现状65现状建筑65.1建筑物状况65.2现状开发强度评价76现状配套设施77道路交通现状78发展条件综述89现状结论8三 发展条件与已有规划要求91规划依据92规划原则93相关规划指引93.1珠江三角洲地区改革发展规划纲要（以下简称纲要）93.2深圳综合配套改革总体方案93.3深圳市城市总体规划（2010-2020）93.4龙岗区空间发展规划新时期城市总体空间发展策略与中心地区空间资源配置研究103.5

3、龙岗中心地区发展战略研究与行动规划103.6深圳市LG201-06号片区吉祥路地区法定图则（报签版）103.7龙岗中心城城市设计（含龙城广场地下空间利用）113.8龙岗中轴线详细设计及实施计划123.9深圳龙岗地铁三号线和龙岗河（中心城段）沿线城市设计134发展条件135发展条件与规划指引总结15四 更新目标与更新方式161功能定位161.1项目认知161.2规划定位172改造目标183更新方式18五 功能控制191地块划分与用地性质191.1法定图则地块划分基本情况191.2规划结构191.3地块划分与用地性质192功能控制与强度研究202.1法定图则开发规模202.2开发强度调整必须性20

4、2.3开发强度研究203经济技术指标213.1建设规模213.2保障性住房224公共服务设施规划224.1提升龙岗中心城服务品质234.2落实法定图则捆绑配套设施234.3完善小区级配套设施235道路交通规划245.1城市道路245.2公共交通设施245.3静态交通设施255.4慢行系统规划255.5道路交叉口266市政公用设施规划276.1规划依据276.2给水工程规划276.3污水工程规划276.4雨水工程规划286.5防洪工程规划306.6电力工程规划306.7通信工程规划316.8燃气工程规划316.9其他市政设施32六 空间控制331城市设计方案331.1主要构思331.2通达、宜人

5、的林荫步道331.3开放通透的滨河空间331.4凝聚城市活力的社区广场331.5富有韵律的城市轮廓342场地竖向设计343地质影响分析344日照影响分析345地下空间开发和利用346空间控制要素346.1建筑形体控制356.2开放空间356.3地块出入口356.4公共通道35七 拆迁配建责任与分期实施361拆迁配建责任362分期实施363改造综述36一 道路交通专项研究391现状分析391.1道路交通391.2公共交通391.3慢行交通401.4静态交通401.5问题识别402交通需求预测402.1交通供需特征分析402.2背景交通量预测412.3项目产生交通量预测412.4交通量叠加422.

6、5静态交通需求分析423交通影响分析及改善方案423.1道路交通423.2公共交通443.3慢行交通443.4静态交通443.5结论与建议45二 公共服务设施影响专项研究461现状服务设施461.1现状中心城片区配套461.2改造片区现状配套462落实图则配套设施463配套服务人口464设施影响评估464.1教育配套设施464.2文化娱乐设施464.3医疗卫生设施464.4管理服务设施设施464.5社会福利设施47三 功能专项研究481 发展趋势研判481.1 相关规划要求481.2 推动龙岗中心区进行城市更新的条件日趋成熟491.3 项目自身的发展优势501.4 本更新项目在实现龙岗定位中承

7、担的作用521.5 发展条件与规划指引总结532 功能定位532.1 与周边城市更新单元协调532.2 功能发展542.3 项目定位和功能562.4 规模预测563 规划结构和功能布局62四 城市设计专项研究631 片区基本特征631.1基地范围631.2片区基本特征632 地区发展要求642.1规划依据642.2地区发展要点673 设计策略684案例研究694.1新加坡河滨水地区694.2伦敦多克兰滨水地区704.3日本难波公园及多摩运河705 设计方案705.1 整体空间组织705.2 区域715.3 界面725.4 城市轮廓725.5 地标735.6 开放空间745.7 天际线755.8

8、地下空间开发和利用766 开发控制766.1建筑形体控制766.2开放空间766.3地块出入口766.4公共通道76规划研究报告 4前言1规划背景l 珠三角区域一体化新要求珠江三角洲产业布局一体化规划（2009-2020年）提出通过空间集聚、产业集群、功能集成、高度协作、合理高效的产业一体化空间布局, 依托广佛肇、珠中江、深莞惠三大核心都市群构筑的“A”型产业布局，将珠三角建设成为全球最具核心竞争力的大都市圈之一，全国的经济发展强大引擎。 在珠三角区域一体的宏观背景下，龙岗作为东岸战略性新兴产业的基地，在对现有产业进行升级的同时，将大力发展新能源、生物医药等新兴产业。龙岗未来将作为整个珠三角的

9、产业中心，通过提升龙岗中心区城市功能，辐射与带动周边地区的发展，成为深圳与惠州、东莞的区域合作中心和联系桥头堡。 珠三角一体化三大都市圈 “A”字形产业空间布局l 广东省宜居城乡建设的新示范2008年，省委十届三次全会首次描绘了“打造宜居城乡，建设美好家园”的宏伟蓝图，要求“力争用10年左右的时间，将我省建成安居、康居、乐居、具有岭南特色的宜居城乡。在此背景下，龙岗通过城市更新将成为省东岸打造宜居城乡的新典范，而本项目不仅在区位还是规模上， 都将对龙岗宜居建设起到重大的推动作用。l 特区一体化的新机遇2010年5月特区扩容，标志着深圳城市发展进入全面转型的新时期。深圳要实现经济、社会、环境的协

10、调发展，成为具有中国特色的国际城市和世界级都市区，就必须加强对城市整体功能与品质的提升，加强对特区外的发展关注，尤其是提升特区外发展中心的地位与作用，有效推动城市的整体发展。在深圳特区一体化的推进过程中，龙岗中心是深圳新一轮总规的城市副中心之一，将逐步实现产业、交通、公共服务以及生态环境的一体化发展，在更广的范围，更深的层次上带动辐射周边城市，提升深圳的区域影响力。东部组团桥头堡l 高标准定位下的新挑战未来，龙岗中心定位为深圳市东部向粤东北地区提供生产和生活服务的区域性现代化服务中心；深圳市东部地区的行政、文化、商业中心；以商贸、金融和现代服务业为主体的龙岗城市核心区。在如此高标准定位的同时，

11、龙岗同样面临诸如宝安中心区、光明新区的崛起，以及坪山新区的挂牌成立等新挑战，而本项目作为龙岗核心功能拓展区的重要组成部分，在面临周边众多区域的挑战下，通过本项目的建设，有利于龙岗在新一轮的城市发展中实现领先地位。l 龙岗自身发展需求的新提升自1993年龙岗建区以来，经过十多年的建设龙岗中心城已经初具规模，经济发展迈上了一个新台阶，尤其是2004年全市实施城市化以来，龙岗城市化进入了从“量扩”向“质优”转变的发展阶段。建设现代化城区需要有新的突破口，但目前龙岗墟镇、龙岗中心城、大运新城三个片区功能相对单一、发展层次较低，且缺乏有机联系，严重制约龙岗城市功能的有效发挥及城市形象的塑造，通过本项目建

12、设提升龙岗城市功能，塑造新的城市形象，是龙岗区目前面临发展提升最迫切的需求。2主要编制过程（1）2011年12月-2012年2月，项目组根据2011年深圳市城市更新单元制定计划第四批计划划定龙岗区龙岗街道龙腾工业区城市更新单元（二期）拟拆除重建面积为39.3公顷开展现状调研和资料收集工作。（2）整体项目研究2012年2月-12月，项目组结合2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划中划定的龙岗区龙岗街道龙腾工业区城市更新单元（一期）进行整体规划设计研究。针对未来龙岗中心城的发展探讨地区的主导功能、产业发展方向和发展模式、城市形态等内容。（3）更新单元深化设计2012年12月至今，结合最

13、新意向开发主体诉求，对产业发展方向、城市形态、公共空间、交通市政等内容进行深入研究和设计形成初步规划研究成果。3规划目的l 把握龙岗城市发展方向，提升城市建设标准龙岗中心城作为未来东部组团的中心，城市的副中心。其承担了辐射东部周边区域的城市职能，在国际大运新城如火如荼的建设同时，龙岗中心城、龙岗老墟镇则面临了更为迫切的城市更新需求，因此通过提升“龙岗中心”的建设标准，以城市更新带动整体城市建设水平，实现深圳市“多中心、多组团”的城市构架。而本次规划编制的目的则在重点把握龙岗中心城未来的发展方向和定位下，通过高标准、高品质的建设，实现生态和谐、多元活力、环境优美的龙岗现代新都市。l 构建多方参与

14、平台，实现项目可批可行本次规划将搭建多方参与的工作平台，充分收集和采纳开发主体、政府部门、社区居民等各方意愿，将法定图则、概念设计、项目策划、详细设计进行融合，在保证规划方案高标准设计的同时，真正做到项目可批可行。具体内容有以下两个方面：首先，作为城市更新项目，在城市更新过程中将涉及多方利益，为平衡各方公众利益，保证未来城市功能、生态环境与经济建设的良性发展，搭建多方参与、交流的工作平台成为了本次项目的重点工作内容。其次，为指导下一阶段项目开发建设，本次规划对法定图则、概念规划、项目策划，尤其是龙岗中轴线城市设计进行调整和衔接，通过制定详细的方案设计，解决在开发过程中遇到的各种问题，保证项目在

15、实际操作过程中可批、可行、可控。l 制定明确城市更新策略，确保开发合理有序规划区面积超过1平方公里，不同与一般城市更新项目，如此大规模的核心地段的城市更新，在龙岗是绝无仅有的。因此本次项目在整体开发策略上，在强调紧凑布局、社区人文、绿色交通、优美人居的同时，根据项目自身特点制定合理的开发模式和更新时序，保障项目在开发过程中合理、有序。4技术路线本次规划在整体把握未来龙岗发展趋势以及项目自身特点的情况下，通过相关规划解读对项目整体功能定位和发展目标进行整体研究；同时结合未来经济发展和中心城各类功能的市场需求对项目开发规模进行预测；提出法定图则优化措施以及规划策略，并制定详细设计方案。在保障实施方

16、面，根据本次规划对项目交通、配套、市政以及城市空间方面的整体研究，对其支撑和承载能力进行分析，划分合理的城市更新单元，制定详细的控制指引，指导下一阶段开发实施。技术路线图一 更新单元范围1区域位置项目位于龙岗区龙岗中心城中南部，紧邻龙岗中心城中轴线核心区，距离龙岗区行政及文化中心约800米，距离大运场馆约1500米。规划区具有良好的景观、交通条件，规划区北侧为龙岗大道以及轨道三号线，吉祥地铁站位于规划区中部；同时项目紧邻龙岗植物园、龙城公园，并有龙岗河在片区内部穿过。项目东以德政路、南以爱龙路、西以吉祥路、北以龙岗大道为界。图1-1 改造项目区域位置图2更新单元范围2.1原更新单元范围2012

17、年2月，根据2011年深圳市城市更新单元制定计划第四批计划，划定龙岗区龙岗街道龙腾工业区城市更新单元（二期）拟拆除重建范围，改造面积为39.3公顷。图1-2 项目立项更新范围图2.2本次规划更新单元范围本次规划根据最新土地权属、现状建筑等情况，在原有拟定的拆除重建范围进行细化调整。主要将龙岗大道拆迁协议范围的用地进行剔除，最终确定的本次更新拆除重建范围面积为38.78公顷。本次规划结合路网和地块划分确定开发建设用地范围面积为27.22公顷，其它建设用地面积为1.20公顷（详见图1-3）。图1-3 本次更新单元范围二 现状概况与分析1自然条件规划片区地处北回归线以南，属南亚热带海洋性季风气候，气

18、候温和，光照充足，雨量充沛。平均日照时数为2120小时，无霜期长达355天；多年平均气温为22C，年极端最高气温38.7C，年极端最低气温0.2C，多年平均相对湿度79%，多年平均风速为2.6米/秒。长年主导风向为东南风。雨量充沛，多年平均降雨量为1726毫米，但降雨季四季分配不均，降雨多集中在49月，降雨量占全年雨量的80%左右，降雨量年际变化大，且降水强度大、暴雨多，易造成洪涝灾害。龙岗河从西到东流经片区，多年平均径流总量为3.318亿立方米。根据深圳市龙岗区岩溶塌陷灾害勘查报告（1998）规划片区地处深圳东北部丘陵谷地盆地地貌带，以谷地、盆地地貌类型为主。 片区中间分布着一条宽约350米

19、的岩溶强发育带。该区域土洞、溶洞发育，覆盖层厚度大部分小于15米，若要进行建设，必须进行相关特殊工程基础处理。图2-1 龙岗地质勘探图及项目范围规划区自然、生态环境良好，龙岗河贯穿整个规划区，同时片区紧邻2个公园，北有占地约160公顷的龙城公园，南有龙岗植物园。2人口与社会经济片区涉及龙城爱联和龙岗南联两个居委会，包括3个居民小组和1个工业区。截止至2009年，片区总人口约3.51万人，其中南联（圳埔岭）约0.8万人，爱联（包括新屯、龙腾工业区）约2.1万人，常暂比为1:25。人口具体情况详见表2-2-1、2-2-2。片区经济主要来源于区内现有工业，社区零售商业及房屋和厂房出租。表2-2-1

20、爱联居委会涉及居民小组人口构成汇总表居委会：爱联原住民户数(户)户籍人口(人)暂住人口(人)居民小组新屯村1574875158龙腾工业区15000合计15785020158 资料来源：吉祥路片区法定图则现状调研报告表2-2-2 南联居委会涉及居民小组人口构成汇总表居委会：南联原住民户数(户)户籍人口(人)暂住人口(人)居民小组圳埔岭村128460约8000 资料来源：吉祥路片区法定图则现状调研报告3现状用地构成本次规划共拆迁用地面积38.78公顷。现状用地主要为居住用地、工业用地，用地混杂，布局不合理。其中居住用地面积8.61公顷，占城市建设用地的22.20%；工业用地面积25.41公顷，占城

21、市建设用地的65.52%；道路用地面积0.82公顷，占城市建设用地的2.12%。土地利用状况详见表2-3-1。表2-3-1 拆迁范围现状用地汇总表大类中（小）类用地名称面积（ha）比例（%）1R居住用地86122.20R4四类居住用地8.612C商业服务业用地3.438.84C1商业用地3.433GIC政府社团用地0.240.62GIC4医疗卫生用地0.244M工业用地25.4165.52M1一类工业用地17.17M2二类工业用地8.245S道路广场用地0.822.12S1道路用地0.826U市政公用设施用地0.270.70U2交通设施用地0.24U5环境卫生设施用地0.03合 计城市建设用地

22、38.78100注：本表数据通过现场踏勘，并结合现状地形图和2012年6月最新航拍图统计得出。（1）居住用地(R)居住用地8.61公顷，占城市建设用地的22.2%。以四类居住用地为主，主要集中分布在片区南部的圳埔岭村。老村建筑密度大，布局凌乱，缺少相应配套设施，居住环境较差。（2）商业服务业用地(C)片区内商业服务业用地3.43公顷，占城市建设用地的8.84%。商业用地主要集中在龙岗大道的两侧，其它主要为沿道路的底层商铺。整个片区商业服务业规模较小，档次较低，与片区未来发展定位相距甚远。（3）政府社团用地(GIC)片区内政府社团用地0.24公顷，占城市建设用地的0.62%。政府社团用地主要为龙

23、岗大道南侧的耳鼻喉专科医院。（4）工业用地(M)片区内工业用地25.41公顷，占城市建设用地的65.52%。主要为龙岗大道南侧龙腾工业区、南龙工业区，用地面积约13.17公顷，虽较成规模、但建筑质量参差不齐。其余工业厂房零散分，与老村住宅混杂，多为村集体的工业用地，区内工业建筑质量较差、效益较低，环境污染严重且存在严重的安全隐患。（5）道路广场用地(S)扣除龙岗大道，片区内道路广场用地（主要为道路用地）面积0.82公顷，占城市建设用地的2.12%。由于德政路、吉祥南路等城市道路尚未打通，拆迁范围内道路用地主要为旧村内部车行通道。（6）市政配套设施用地(U)片区内市政设施用地0.27公顷，占城市

24、建设用地的0.76%。市政配套设施主要包括1个加油站（昌润加油站）。4用地权属现状土地权属按土地所有权分为国有土地和集体土地两大类。现状国有用地15.63公顷，占总用地面积的40.3%；集体用地23.15公顷，占总用地面积的59.7%。拆迁范围内现状地籍详细情况详见表2-4-1。表2-4-1 拆迁范围现状用地权属汇总表用地类别用地面积（公顷）百分比（%）国有已出让土地15.6340.3非农及征地返还地1.293.33旧屋村2.496.42两规处理及申报正在处理用地0.782.01未完善征转手续用地18.5947.94合计38.78100.00 5现状建筑5.1建筑物状况（1）现状建筑用途规划范

25、围现状总建筑面积为66.57万平方米。建筑物用途分为4种类型，其中，商业建筑面积8.05万平方米，占12.09；住宅建筑面积17.33万平方米，占26.03；工业建筑面积38.98万平方米，占58.55%；。办公建筑面积2.21万平方米，占3.33%。表2-5-1 现状建筑物用途汇总表建筑用途建筑面积（万）所占比例（%）商业8.0512.09住宅17.3326.03工业38.9858.55办公2.213.33合计66.57100.00注：本表数据通过现场踏勘，并结合现状地形图和2012年6月最新航拍图统计得出，最终数据以本项目详细建筑丈量报告为准。（2）现状建筑质量评价根据建筑物的结构类型、建

26、造年代、外观形态和环境布局等因素的综合评价，将本片区现状建筑分为四类。规划地块内建筑质量参差不齐，建设风貌混杂。其中，一类建筑面积14.69万平方米，占总建筑面积的22.06%，主要为新建住宅及商业办公建筑；二类建筑面积5.60万平方米，占总建筑面积的8.41%，主要为56层的住宅建筑和部分商业建筑；三类建筑面积37.50万平方米，占总建筑面积的56.35%，主要为35层的工业厂房和部分村民住宅建筑；四类建筑面积8.78万平方米，占总建筑面积的13.17%，主要为13层的旧村村民住宅和临时性建筑。图2-2 现状建筑质量图表2-5-2 现状建筑物质量评价汇总表建筑质量建筑面积（万）所占比例（%）

27、一类建筑14.6922.06二类建筑5.608.41三类建筑37.5056.35四类建筑8.7813.17合计66.57100.0注：本表数据通过现场踏勘，并结合现状地形图和2012年6月最新航拍图统计得出，最终数据以本项目详细建筑丈量报告为准。5.2现状开发强度评价本次规划需拆迁的总建筑面积为66.57万平方米，现状建筑密度为34.01%，净容积率为1.72，需要拆迁的建筑主要为工业厂房和村民私宅。从调查的结果来看，片区容积率在1.0-2.0的用地面积14.33公顷，占总用地面积36.95%；3.0以上容积率的占总用地面积的3.50%，集中在龙岗大道南侧。作为未来龙岗中心的核心组成部分，其现

28、状开发强度难以承载未来中心区的功能拓展，亟需挖掘空间发展潜力。6现状配套设施（1）周边配套设施片区周边配套设施丰富。但由于长期以来二元化建设的发展，以深惠大道为界，南北两片区配套设施无论从种类还是设施档次均存在较大的差距。深惠大道以北集中了中心城主要的公共服务设施，包括龙岗行政、文化中心、龙城广场、大型商业等居住地区级配套设施。而深惠大道以南片区，仍围绕着社区中心形成较低档次的小区级配套设施。（2）规划范围内配套设施改造范围内公共配套设施主要包括幼儿园、商业、医疗和社区居委会等，主要配套设施主要集中在龙岗大道南侧，此外圳埔岭旧村内沿圳埔南路零散分布零售、社区管理等社区级设施。医疗卫生设施主要为

29、港龙医院以及耳鼻喉专科医院，分布在轨道三号线吉祥站南侧。教育设施主要为圳埔岭村内的幼儿园（详见土地利用现状图）。7道路交通现状（1）对外交通片区对外交通条件十分优越。改造范围外的惠盐高速、龙翔大道、宝荷路、爱龙路，龙岗大道，为片区主要对外交通道路，构成便捷的对外交通网络。未来，随着吉祥南路的建设，将快速提高吉祥路地区的通行能力。（2）内部交通片区内部道路建设整体较差，不仅路面损坏严重，而建设标准亦偏低。首先内部道路等级低、断面宽度普遍在510米之间，而人车混行的交通组织模式更导致道路通行能力降低。从规划区内东西片区来看，片区西部道路主要为工业区内部服务，断头路较多，等级低；而东片区内部道路缺乏

30、，对外联系不畅。表2-7-1 周边现状道路情况一览表道路名称道路断面型式宽度（m）备注龙翔大道四幅路60主干道龙岗大道四幅路120主干道吉祥中路四幅路60主干道怡翠路两幅路60主干道圳埔路单幅路10支路无名路单幅路24支路，圳埔岭新村北侧（3）静态交通片区缺乏静态交通设施，车辆主要沿路边停靠，严重阻碍了片区内部交通的畅通。（4）公共交通在公共交通方面地铁3号线贯穿整个片区，并在片区设有吉祥地铁站点。由于片区内部主要城市干道均未打通，目前公交站点及线路均沿龙岗大道设置。（5）现状交通评价片区交通区位优势明显，对外交通系统完善，与周边联系便捷。片区内部道路建设严重滞后，道路等级低，承担功能混杂，断

31、头路较多，路网结构不合理，未形成便捷、通畅的内部交通系统。图2-4 现状道路交通图 图2-5 对外交通分析8发展条件综述通过走访相关部门，了解并征询当地居委及村民意愿，对片区未来规划发展主要集中在以下方面：（1）本项目规模较大，不同于一般的城市更新项目，项目应结合龙岗中心城未来的发展方向和定位进行深入研究，切实提升中心城的整体城市形象。（2）改造项目位于龙岗中心的核心区域，是中轴片区的功能拓展区，区位优越，同时紧邻地铁3号线吉祥路地铁站。本项目应通过高标准、高品质的建设，建设环境优美、多元活力、生态和谐的现代新都市。（3）旧城改造过程中，必须结合产业发展一起考虑，在把握未来龙岗发展趋势的同时，

32、以产业发展带动旧城改造。充分利用良好的对外交通，尤其是地铁3号线，重点发展商贸服务及产业服务业。（4）通过对片区改造，增加绿地广场，增加开敞活动空间；同时加强对垃圾收集、清理以及龙岗河的整治，改善片区整体环境。（5）打造高效安全的道路交通系统，同时结合龙岗河创建舒适的慢行系统，引导片区绿色出行。（6）完善配套设施，增加教育、医疗、文体活动中心、市政配套设施等。9现状结论（1）龙岗中心核心区域，区位优势明显。片区是中心城重要的组成部分，不仅是大运片区和中轴片区的链接区，也是中轴片区的功能拓展区。而随着地铁3号线的开通，龙岗大道改造完成，片区与外部的联系进一步加强。（2）改造区域大，对周边区域影响

33、显著。现状需拆迁用地面积达35.64公顷，如此大范围的城市更新区域，在深圳地区是绝无仅有的，不仅涉及大量的当地居民和业主权益，同时对中心城功能提升和城市形象均有重大影响。（3）现状产业产出效益低，对环境污染严重。现状工业区以加工制造业为主，门类多为塑胶、服装、电子等产品，产品不仅附加值低，而且废水、废料尚未得到有效处理，对周边环境尤其龙岗河污染严重。（4）现状用地布局混杂，土地利用率低。片区内工厂与住宅交错建设，生产生活相互干扰，旧厂和旧村环境恶劣，呈现处用地布局混杂的自发建设形态。由于缺乏规划，规模小难以利用的边角地、杂物堆放地、弃置地比比皆是，土地利用率极低。混杂的用地布局和土地浪费与中心

34、城核心区位下蕴藏的巨大土地价值不匹配。（5）公共配套及市政设施建设滞后。现状公共配套设施多为各村自发建设，公共配套设施不仅缺乏规划管理，而且分散布局也将极大的阻碍自身服务能力的提升。整体来看，公共配套设施及市政设施建设标准低，布局不完善，急需完善和提升。（6）对外交通便捷，内部交通体系不完善。与对外交通便捷形成鲜明对比的是地区内部道路体系不完善，尤其表现在城市主干路网建设的滞后、功能混杂和道路微循环不畅，已不适应现代化城区建设的要求。（7）自然景观资源丰富，但未得到充分的利用。规划用地紧邻龙城公园和龙岗植物园，周边自然景观资源丰富。其中龙岗河是片区重要的景观资源，但由于工业发展带来的水体污染特

35、别严重，且沿岸线几乎都被厂房占据，未能形成宜人的亲水空间和绿色通道。（8）城市建设水平差异大,改造需求迫切。片区整体城市形象与龙岗中心区的整体城市形象格格不入，与其区位的重要性极不匹配，随着龙岗中心城功能的完善和提升，对片区也提出了迫切的改造需求。三 发展条件与已有规划要求1规划依据中华人民共和国城乡规划法（2008）城市居住区规划设计规范（2002）城市规划编制办法（2005）深圳市城市规划条例（2001）深圳市城市规划标准与准则（2014）深圳市城市更新办法（2009）深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见（深府20131号）深圳市人民政府办公厅关于印发完善产业用地供应机

36、制拓展产业用地空间办法的通知（深府办20131号）深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知（深府办20132号）深圳市人民政府办公厅关于加快发展产业配套住房的意见（深府20134号）深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）（2012）深圳市城中村（旧村）/工业区升级改造文件汇编（2008）深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定（深规土2010843号）深圳市城市总体规划（2010-2020）深圳市龙岗中心组团分区规划龙城、龙岗、坪地（20052020）深圳市城中村（旧村）改造总体规划（2005-2010）深圳市LG201-06号片区吉祥路地区法定图则（报签版）龙岗中心城

37、城市设计（含龙城广场地下空间利用）其它相关资料及管理要求。2规划原则（1）整体性原则。在改造过程中要考虑局部与整体的关系，在上层次规划的指导下，整体考虑改造的范围和时序，有序推进旧改。（2）协调性原则。旧城改造应注重社会效益、环境效益、兼顾经济效益，旧城改造的重点是改善城市功能，优化城市结构，美化城市环境。（3）弹性原则。按照执行建设部有关城市规划强制性内容的要求制订具体的规划指引，同时考虑改造的可操作性，留有一定弹性。3相关规划指引3.1珠江三角洲地区改革发展规划纲要（以下简称纲要）战略定位：科学发展模式试验区、深化改革先行区、扩大开放的重要国际门户、世界先进制造业和现代服务业基地、全国重要

38、的经济中心。发展目标：形成粤港澳三地分工合作、优势互补、全球最具核心竞争力的大都市圈之一。深圳在珠三角的目标定位为国家综合配套改革试验区、全国经济中心城市、国家自主创新城市、国际化城市、有中国特色的社会主义示范市。在打造国际大都市圈的宏观发展目标下，凭着紧邻香港的区位优势，需加强自主创新与坚持国际化的发展策略；而龙岗是深圳东部的城市副中心，通过城市更新整合优势资源辐射东莞、惠州，强化深圳在珠三角东岸的示范和带动作用。 图3-1 珠三角产业一体化结构图 图3-2 深港共建国际都市圈3.2深圳综合配套改革总体方案深港合作的新定位：全球性的物流中心、贸易中心、创新中心、国际文化创意产业中心。深圳新的

39、目标定位：科学发展的示范区、改革开放的先行区、自主创新的领先区、现代产业的集聚区、粤港澳合作的先导区、法治建设的模范区，全国经济中心城市、国家创新型城市、国际化城市中国特色社会主义示范市。龙岗中心区将发展成为深圳市东部地区的总部与贸易中心，产业创新中心区和创意产业中心区。3.3深圳市城市总体规划（2010-2020）图3-3深圳市总体规划结构图龙岗东部发展定位：东部分区为深圳市辐射粤东地区的门户，全市重要的先进制造业、高新技术产业基地。龙岗中心区是深圳市副中心，作为深圳辐射带动粤东北地区发展的重要节点，通过拓展强化综合服务功能，建设成为深圳向粤东北地区辐射的服务中心。3.4龙岗区空间发展规划新

40、时期城市总体空间发展策略与中心地区空间资源配置研究龙岗的发展定位为城际合作的平台和重要节点功能地区，以及深圳市辐射粤东地区门户和综合服务中心；高端产业与优势产业、培育、创新基地；华南国际物流和配送枢纽之一；珠江东岸地区的体育文化中心；国际生态旅游休闲度假区。3.5龙岗中心地区发展战略研究与行动规划（1）目标定位龙岗中心地区发展目标：近期完善功能与提升城市生活品质，建设宜居宜业城区和创业新特区；通过创造条件，集聚功能和人才，远期实现总体规划提出的“深圳城市副中心、深圳辐射带动粤东北地区发展的重要节点”的目标定位。“活力龙岗”是龙岗中心地区的城市营销目标口号。（2）规划策略“城”新营城策略建设宜居

41、宜业城市，打造深圳东部中央活力区；“业”新经济策略大力发展现代服务业，促进产业转型升级；“式”新机制策略政策创新，优化配置，保障城市宜居宜业。（3）行动纲领围绕龙岗中心地区建设，重点开展持续进行的“六道”行动。“六道”行动是落实三大策略的主要路径和方法，是龙岗中心地区目标资源项目管理一体化统筹运作的行动抓手。其中：“轨道”行动注重强化交通与优化区位；“商道”行动注重服务经济与营商环境；“水道”行动注重善用水利与提振特色；“绿道”行动注重绿色环境与提升品质；“文道”行动注重彰显文化内涵与城市文明；“人道”行动注重幸福民生与和谐社会。3.6深圳市LG201-06号片区吉祥路地区法定图则（报签版）（1）功能定位片区龙岗中心城主中心的重要组成部分，是承接中心区功能拓展的主要片区，以发展商贸服务业为主的综合服务区。（2）发展目标推动文化休闲、商业等第三产业在片区内集聚发展，完善龙岗中心区的功能，形成综合服务中心。提高该地区城市公共空间的环境品质，加强对城市节点的引导，建设具有特色的城市滨水区。 塑造一个配套设施完善、具有浓厚文化氛围和富有活力的多元化社区。（3）土地性质用地性质包含了二类居住用地、商业服务业用地、一类工业用地和四类居住用地。