2022月湖船院项目营销策划提案报告-铭瑞-2022.4.26.pptx

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1、月湖船院项目销售代理服务,正本,投标文件（技术部分）,投标人名称（盖章）：武汉铭瑞鼎盛房地产营销策划有限责任公司,日 期：2022 年 4 月 26 日,法定代表人或其委托代理人（签字或盖章）：,月湖船院 提案报告,武汉铭瑞鼎盛房地产营销策划有限责任公司 2022.4,当诺亚六百岁，二月十七日那一天，大渊的泉源都裂开了，天上的窗户也敞开了。四十昼夜降大雨在地上。洪水淹没了最高的山，在陆地上的生物全部死亡，只有诺亚一家人与方舟中的生命得以存活。创世纪,PREFACE 前言,方舟鸟语花香、自给自足、自成一派的生命体系,PREFACE 前言,“方舟”，是每个人心底最安全舒适的港湾，是人们一直追求的对

2、“家”的定义,PREFACE 前言,月湖船院方舟我们从“家”的定义出发，找寻人们真正想要的,PREFACE 前言,月湖船院方舟在我们刚了解这个项目的时候地块给团队带来的第一映像，它就像是一艘在汉江上悠然前进的巨轮。但当我们深度剖析，真正了解了区域的文化和底蕴之后。我们认为月湖云舟更像是一个舒适的港湾就如同方舟一样，这里应该充满奇幻我们想把这里打造成为一个充满幻想和自由的家的归宿,PREFACE 前言,目录,PART1 区域理解PART2 市场分析PART3 目标理解PART4 客户策略PART5 价值构建,PART6 营销策略PART7 推售与价格策略PART8 公司与团队介绍PART9 附件

3、：竞品调研信息,“立于自我,在区域中寻找价值”,PART 1【区域理解】,传承三千年 文明地带,唐,三国两晋,东汉,宋,元,明,清,民国,隋,历史传承,汉江轴 历史人文生活带,人文轴线,起源于汉阳，发源于汉水汉江沿线是最早的人们居住、文化交流的区域因此,与长江垂直的汉江轴线出现了很多知名的历史人文建筑,大禹文化 知音文化 桃花夫人爱情文化三国文化 唐宋辞章文化“汉阳造”工业文化辛亥革命文化,文化发源,琴台文化发源地,琴台中央文化区，国际交往中心,发展驱动,2020年，汉阳固定资产投资超438亿元，总量位居中心城区第一位进入十四五，汉阳区锚定“三镇均衡发展”目标，聚焦产业振兴，加快构建“四区支撑

4、、两带拱卫”空间发展格局，努力建设充满活力、富有魅力的宜居宜业新汉阳。东部钟家村古城商贸区，引进高端商业业态和品牌振兴钟家村商圈，推进汉阳古城建设；北部琴台中央文化艺术区，加快建设龟北片、环月湖片、汉钢片、环墨水湖片，形成高水平文化产业集群和较大规模文化消费体量，打造国际文化交往中心。,钟家村古城商贸区,琴台中央文化艺术区,汉阳被誉为洗心胜地，”文化+工业+旅游“新模式为汉阳文旅转型升级提供支撑。汉阳造工业文化旅游区、知音主题文化旅游区、归元文化商贸旅游区将实现工业重镇向文化旅游特色城市蜕变。,汉阳造工业文化旅游区,知音主题文化旅游区,归元文化商贸旅游区,产业三核驱动，促进文旅升级,产业升级,

5、双轨双环线六道六桥城市内核区,城市内核,五里墩,从文化底蕴来看，本案所处的汉江板块拥有丰富的历史拥有得天独厚的生态环境和文化底蕴享受城市的纯熟配套，是绝对的城市内核区为本案打造新一代的城市高端豪宅奠定了坚实的基础,PART 1【区域理解】-小结,【区域理解-小结】,【焕新】汉江文明【聚焦】汉江价值“让世界读懂他的过去，看到他的未来”,PART 1【区域理解】对本案之期待,“迎难而上，从市场的挑战中寻找机遇”,PART 2【市场分析】,多维度看当前高层市场竞争核心产品高层,PART 2【市场分析】高层,【全国环境】：整体价格下行，目前处近五年行业最低水平,新房：2021年1-11月，百城新建住宅

6、价格累计上涨2.46%，涨幅较去年同期收窄0.73个百分点，累计涨幅居近五年同期最低水平。2021年11月，百城新建住宅均价16183元/平米，环比由涨转跌，下跌0.04%；同比上涨2.72%。二手房：2021年1-11月价格累计上涨3.36%，涨幅较去年同期扩大0.67个百分点。2021年11月，百城二手住宅均价16013元/平米，环比跌幅扩大，下跌0.08%；同比上涨3.66%。,PART 2【市场分析】高层,【武汉政策】：因区施策，整体政策更细化、更平稳,武汉政策颁布主题紧紧围绕加快建设国家中心城市、长江经济带核心城市和国际化大都市的总体战略，进一步放宽落户条件，持续有利于吸引人口的流入

7、，进而巩固武汉国家中心城市的地位；对于部分较热区域（比如光谷），适时出台政策予以退热疏导；整体政策更细化、更平稳。,PART 2【市场分析】高层,【武汉供需】：整体供大于求，下半年有望回归,PART 2【市场理解】高层,2021武汉楼市历经了最艰难的一年。2022年开局维稳，调控上开端全国范围即降息稳预期，防控房企暴雷违约、烂尾，全方位控风险重振市场信心。武汉开年多次下调房贷利率，进一步刺激购房需求。市场表现上，分区新房折扣维持，花样促销手段层出不穷。楼市传统旺季“金三”未至，短期内若有楼市侧重及利好政策出台，“银四”或存期待。受2021年全年新房走势影响，历史新房去化压力持续递增，去化周期高

8、位横盘，上半年整体市场仍将维持低迷态势。宏观政策风向持续趋稳，随2022年政府房管工作稳步递进，短期亦或出现结构性细项调整,PART 2【市场理解】高层,【板块格局】：区域价格梯度明显，汉江内环占位高端市场,汉阳内环,汉阳滨江,王家湾,墨水湖,国博板块,【价格格局】：内环核心及汉阳滨江，双热门板块价格的较量,200万以下,200-300万,300-400万,400万以上,257-363,300-487,352-786,227-271,187-256,194-307,157-269,210-257,162-337,248-487,PART 2【市场理解】高层,190-300,290-400,【产

9、品竞争】:核心板块，聚焦纯粹改善品,PART 2【市场理解】高层,汉阳区域竞案推售节点密集，沿江竞品全年供货高达2000余套，主要以110-160产品为主；上半年6月、下半年9月、11月为推售高峰。,【竞品供货】:集中供货，库存激增,PART 2【市场理解】高层,9#楼243，约98套,8#楼243，约98套,滨江金茂府,推售楼栋未定,汉江云赫,A3-4#132-162，约164套,A3-5#187，约80套,远洋东方境世界观,A5/6/7#110-165，约437套,融创1890,中海寰宇天下,1#楼115-160，约200套,招商江山和樾,越秀汉阳星汇云锦,绿城金地凤起听澜,K8-6#3.

10、1万方，约200套,K8-8#2.8万方，约200套,保利庭瑞阅江台,4#楼129-184，约230套,4#楼117-170，约250套,对于本案而言，主力竞争当中同质化问题还是存在,区域三大标签,PART 2【市场理解】高层小结,从全武汉看当下类住宅商墅市场发展核心产品商墅,PART 2【市场分析】商墅,武汉目前在售商墅产品分为两大类居住类商墅和办公类商墅，主要集中在蔡甸及光谷区域，以居住型商墅项目为主，主城区中，汉阳商墅类产品较武昌、汉口较为丰富，但多以售罄，未来待推近3个盘，目前在售叠墅内产品三个，均价21000-38000元/，占具较好景观资源，赠送面积大。,市场-量/价/库存新增：核

11、心项目主力面积约140-160，均价2100-38000元/，整体去化率不足40%，汉阳区当期库存3.3万，预计新增12.1万，市场份额小，竞争大。,风险预警：市场接受度低，去化慢,表现一：整体供应偏少，商墅类产品市场接受度有限,PART 2【市场分析】商墅,居住型商墅的价格普遍高于办公类产品，别墅普遍高赠送已形成定式，本案位于汉阳主城，配套资源具有显著优势,表现二：商改住产品趋势，但我们必须接受价格的不完美,PART 2【市场分析】商墅,居住型与办公型商墅项目分布及产品各具特点：带庭院，单价实现力强；办公型商墅主要分布在主城区商务中心，具备产业 支撑，产品面积较大，单价较低。居住型商墅主要分

12、布在生态环境优越的远郊区，产品面积较小，赠送率高。,非住宅商墅总价为核心去化支撑点,住宅类商墅除区域/价格优势外，赠送率是核心去化支撑点。,表现三：内环区域别墅不可多得，控总价是机会点,PART 2【市场分析】商墅,商墅核心价值提炼方向,主城区绝版墅质住宅 超高赠送高端改善产品,汉阳核心区稀缺低密住区,赠送率78-108%绝高性价比,PART 2【市场分析】商墅启示,三大维度看当前市场竞争核心产品商业,PART 2【市场分析】商业,表现一：武汉商业销售市场较为低迷，疫情之后呈现量价齐跌态势,受疫情、金融政策、商业经营较差等多重影响，武汉市商业市场整体走低，2020年全市整体成交套数仅1.2万套

13、，成交均价15244元/。整体市场形式不容乐观。,PART 2【市场分析】商业,2021 年上半年，60.0%的样本商圈租金环比上涨，杭州钱江新城、武汉钟家村等 10 个商圈 租金环比涨幅相对较大，其中杭州钱江新城商圈租金环比涨幅最大，为 3.12%，武汉钟家村商圈 租金环比涨幅为 3.02%，深圳东门、杭州新天地运河、深圳南山中心区等 7 个商圈租金环比涨幅 在 2.0%-3.0%之间。,表现二：武汉租金水平尚未恢复，但消费需求回暖正在拉动租金回升,疫后武汉各大商圈租金缓慢回升，商圈租金高低不一，汉阳以王家湾总价村为主力的商业，均价水平在8-12元/天区间，租金处于武汉中下水平，具有较大的上

14、涨空间。,2021年租金环比上涨跌幅较大商圈,PART 2【市场分析】商业,表现三：区域商业的缺失，反而能看到我们的价值,张之洞体育公园庞大的客流,超市：中百超市,餐饮：早餐/菜馆,超市：中百罗森,生活服务：汽修,餐饮：私房菜/糕点,生活服务：汽修,本案地块周边，主力商业业态主要围绕小超市、汽修服务、餐饮菜馆等展开，业态不足，难以满足居民购物所需。另项目南向张之洞体育公园人流量庞大，区域商业不足以支撑，此处客群无法在区域内找到商业休憩处，对商业极具渴望。,本案未来商业需满足双重功能。1）满足周边居民日常消费所需。主要围绕社区商业招商。2）满足外部客户，公园游客的商业消费所需。主要围绕商街业态招

15、商。,PART 2【市场分析】商业,近几年聚焦于年轻消费群体的新潮饰品和潮玩店需求有所增长，这正是我们的发展方向潮流主力店：Ham leys、X11、BA 饰物局、ME+等品牌均在武汉开设 首店。新能源汽车品牌：小鹏、威马、岚图等多个品牌陆续开设新店。新式饮品和网红餐饮：奈雪的茶、茶颜悦色、小林桃山物语、Venchi、星巴克等高端超市：today 罗森 中百生活馆 武商生活馆,2021 年武汉市政府工作报告中提出，2021 年，武汉市重点工作之一是“拓 展消费市场”，强调要“建设国际消费中心城市、规划建设武汉商脉主轴、推进特色步行街建设、推动老街老店回归升级”，同时提出“新开首店、潮店、旗舰店

16、、老字号特色店和社区便利店 500 家以上，推出 100 个网红打卡地”的任务目标，并提出策划一系列推动夜间经济以及加强消费与 节庆会展联动的系列主题活动，这些促消费措施将带动武汉消费市场加速恢复。,武汉鼓励“拓展消费市场”鼓励网红店带动商业经济发展,PART 2【市场分析】商业启示,高层占位,别墅占位,商业占位,占位200-300万汉阳改善型产品，属于内环流量型产品供应，市场竞争面较为严峻，同质型产品较多,占位武汉中心，稀缺型低密住区，引领市场价格，做足内功修炼产品，提升性价比,占位区域唯一型商业聚合体，吸纳周边人群，形成商业新据点,PART 2【市场分析】项目占位,“小而精，小而全，小而美

17、”区域功能型滨江综合体,本案产品结构丰富，有高层商业以及上商墅三种类型，但单谈综合体概念无法与诸如远洋一类的超大体量的项目抗衡；在产品的结构上，大体为改善户型，又与市场改善产品存在一定程度的同质化竞争，但是区域的文化底蕴是我们不可多得的价值之一。,【项目SWOT小结】,PART 2【市场分析】小结,因此，我们应该着手聚焦汉江板块价值，以更高的形象，更优质的服务入市，打造区域代表性的楼盘，从而实现客户聚焦。,优势,劣势,机会,挑战,文化价值,改善产品,价格,资源,难点问题聚焦1：,如何实现价值聚焦让客户关注本案?,“知己知彼，从任务看目标”,PART 3【目标理解】,2022年目标销售目标5.2

18、亿,我们能否实现？,PART 3【目标理解】,月均来访约493组，月均成交约20套，客户数量有限；月均成交据项目节点与在售产品的不同，略有差异。,竞品的去化表现如何？,PART 3【目标理解】,*数据来源克尔瑞,20套,500组,目标倒推,【目标去化】180套,6月开盘年底平均目标：30套/月,月去化需高出竞品50%,本盘的5.2亿=？,【目标来访】4500组,280万套均价预估5.2亿元目标分解180套,5月启动蓄客年底平均目标：642组/月,【首开去化】30套,【月均来访】642组,按照4%进行转化，7个月需拓展有效来访4500组,月来访需高出竞品32%,PART 3【目标理解】,推售上：

19、见缝插针，避免峰值出货营销上：出奇制胜，促进来访为主要目的，制作火热效应，提升转化,高量 高转化,我们靠什么实现？,PART 3【目标理解】,难点问题聚焦2：,高量和高转化率我们如何实现？,“从客户的认知中找寻找答案”,PART 4【客户策略】,他们的目标客户也是我们目标客户,Analytical logic：深度调研项目3km范围内已进入销售期的竞案，通过成交客群访谈了解客户的购房逻辑,PART 4【客户策略】数据参考,认可区域前景,需求教育资源,看好大盘配套,“看得懂趋势，下得了决心”,家庭结构：常住人口一家三口，孩子较小购买户型：110 3房购买价格：2.35万/，总价259万住宅用途：

20、二次置业改善自住,为保护客户隐私，本页照片与客户姓名为意向示意，非客户真实展现,我就是房地产从业人员，三镇来说汉口武昌中心已经较为饱和，基本上不可能出现大体量的项目，所以钟家村做一个240万方的项目还是很惊人的。各种配套，尤其是商业配套肯定是升级的。这种中心资源肯定越来越稀缺，肯定是要尽早抢占中心区域的。另一个这边教育资源也还不错，钟家村小学学区对口非常服符合我的需求。,远洋东方境业主业张先生（地产相关从业者）该项目首期开盘购房业主，购房时间2018年,PART 4【客户策略】客户访谈,被价格吸引,被户型功能吸引,渴求商业配套,“见过了大世面，还是武汉有家的味道”,家庭结构：父母同住，未来预备

21、做婚房购买户型：143 3房购买价格：2.1万/，总价300万住宅用途：首次置业，自住,为保护客户隐私，本页照片与客户姓名为意向示意，非客户真实展现,我们京*方（客户公司名）总部迁到武汉，我老家是湖北的就申请调回来了，感觉武汉的房价近几年也长的很快，听朋友介绍说融创正遇到打折的机会。没有什么犹豫就买了。感觉房子很实用，未来父母同住，还有一个独立书房办公。周边地铁交通出行，还是比较方便的，不过还是感觉这边差了点商业，期望商业的配套住进来后可以加强吧。,融创武汉1890郭先生（应用型软件研发）2020年经朋友介绍购买该项目,PART 4【客户策略】客户访谈,被便捷度吸引,被人文环境吸引,渴望亲邻关

22、系,“怀念对门的甜汤和一起乘凉的时光”,家庭结构：一家三口同住购买户型：126 3房购买价格：2.15万/，总价271万住宅用途：改善自住,为保护客户隐私，本页照片与客户姓名为意向示意，非客户真实展现,融创武汉1890林小姐（自媒体从业人员）2021年，购买,结婚住南湖，我们都在硚口工作，开始想着在汉口买套房，始终没有合适的。我妈妈以前是汉阳钢厂的，听说他们好多职工都在这买房了，感觉以后住过来都认识应该会比较热闹，汉阳这边的环境也很好，艺术中心、公园、人文景观很有文化氛围。从硚口开车过来，过个江就到了，很快，这点也比较满意。以后搬来汉阳，父母还可以帮忙照顾小孩，一举多得。,PART 4【客户策

23、略】客户访谈,客户猜想01：更年轻的汉阳新居民，8090年高层次新贵群体,购房主力军集中再8090年一代人，属于事业上升期，城市的中坚力量，以大专本科学历为主的高等教育人群,PART 4【客户策略】客户特征分析,客户猜想02：低压力追求更舒适的三口之家,主力人群为二次置业初次改善小家庭成员，主要为三口之家，购房置业主要目的是为了改善居住环境,PART 4【客户策略】客户特征分析,客户猜想03：高层次、爱生活、懂享受、爱分享的时尚达人,主力人群多为企事单位中层管理人员以及私营业主，其中房地产行业、高薪科技行业购房需求量更大，热爱旅游健身，拥有积极向上的生活方式,PART 4【客户策略】客户特征分

24、析,客户特征三大猜想，聚焦薪资产阶层与富裕阶层,PART 4【客户策略】客户研判,他们理性又感性,与伟大时代并肩光辉与智识 炼就生活立场独立又自由 却容易被感动他们是城市的奋斗者，更是年轻的佼佼者同时，他们也是被动的,PART 4【客户策略】客户定位,他们是80-90 勇敢逐潮永远被爱与被关注的一代人,PART 4【客户策略】客户定位,从客户的多种特征进行验证，本案的未来业主，势必是一群有主见，有能力的新贵人群，不同于刚需人群看中价格，更不同于塔尖客群看重圈层。他们需求是当下居住环境的改善，以家庭需求为主要目的，希望给家庭带来更舒适的居住环境，他们是务实的一群人。因此，我们应从客户的心理诉求出

25、发，理解他们对价值的认知，释放满足他们需求的价值点，从而才能实现项目聚焦。,【客户策略-小结】,PART 4【客户策略】客户定位,是总部经济、是企业利润、是生意圈、是掌局掌势掌天下那是别人的生活让他们无感,Like a person with high weight Huion,家 人商 人,不迷恋CEO，更“崇拜”自己的家人,他们眼中,PART 4【客户策略】客户认知,Like a person with high weight Huion,地产品牌排名 TOP 1,引进超星级酒店,第一高楼,全年销售额排名前三,全年劲销100亿,开发面积每年超过xx万方,规模最大的企业总部,xxx万方高端生

26、活大盘,央企实力 名企背景,是 巅 峰、是 销 量、是 排 名、是 宏 大那是别人的品牌和他们无关,温 度高 度,化城市的发展的高度，和谐共融，邻里亲和的生活方式带来的温度,他们眼中,PART 4【客户策略】客户认知,Like a person with high weight Huion,是奢 侈 品 牌、高 精 尖 的 材 质 炫 耀，是豪华的主卧，强调个人光辉那是别人的产品非他们所想,顶 适顶 奢,他们眼中,不以自己一时酣畅所动，而以家人一生的舒适为核,PART 4【客户策略】客户认知,是产品的奢华?,还是面子？,是品牌的实力排名？,还是价格?,PART 4【客户策略】客户认知,【价值突

27、围策略】,PART 4【客户策略】小结,有温度、有态度、最合适的产品才是他们真正想要的产品,让客户产生认同感,“对味客户认知，构建自身价值”,PART 5【价值构建】,项目优势,无法抹去的区域历史文化情节,不可估量的板块未来的规划价值,满足需求的高端品质圈层社区,6大满足点,城市价值满足,规划发展满足,配套资源满足,地段价值满足,以满足客户认购需求为出发点，构建项目价值,生活需求满足,不可复制的城市中心配套资源,国企支持的安心购房体验,精神需求满足,PART 5【价值构建】,城市占位,资源占有,精神含义,汉阳城市地位,汉阳发展潜力,汉阳实力,便捷度,区域资源占有,配套的升级,人与人的交流,家庭

28、和谐关系,产品本身情怀,高度,广度,深度,PART 5【价值构建】,价值全面升级,“世界文化艺术区，文脉正源地”,汉阳乃武汉历史文化发源地，本案所处琴台文化艺术区，总投资5.6亿元，未来将以汉钢片和龟北片为两翼，以文化为核心，打造武汉面向全球的艺术窗口，世界级文化艺术交流中心，区域产业配套不断升级完善,核心价值1【贵区】,琴台剧院,来一场与世界顶级交响乐团的交流,汉阳造文创园,艺术的碰撞无所不在精彩生活更具有意趣,琴台美术馆,邂逅艺术在艺术中沉浸思考,汉阳图书馆新馆（规划）,感悟文字的一天,琴台音乐厅,偶尔体验一次感觉跨时空的视觉盛宴,交通便捷满足,PART 5【价值构建】,“三镇畅通驰行，多

29、维立体交通”,区域交通路网发达，聚集四横四纵六桥双轨的立体交通路网格局，便捷交通实现三大主城区的随意切换,核心价值2【贵脉】,六桥：月湖桥 汉江桥 晴川桥 知音桥 长江一桥 鹦鹉洲长江大桥,双轨：12号线（在建）汉钢站距离本案600m4号线五里墩站 七里庙站点约1.3km,两道：江城大道，贯通南北，接月湖桥上硚口路进入汉口中心琴台大道，连接东西，接长江一桥进入武昌中心,交通便捷满足,PART 5【价值构建】,“18分钟 十大繁华核心圈”,项目周边18分钟之内畅达汉阳、汉口两大核心区高端商业中心，十大商圈环绕，享受极致繁华,核心价值3【贵城】,7分钟星汇维港购物中心,11分钟武汉K11购物艺术中

30、心,13分钟龙湖江宸天街,15分钟武广商圈,16分钟恒隆广场,18分钟凯德广场,13分钟钟家村商圈,13分钟王家湾商圈,8分钟未来中心,14分钟江腾广场,休闲配套满足,PART 5【价值构建】,“多氧生活切换，宜居生态佳景”,项目周边生态宜居，汉阳全区绿化率达到46%，天然的城市氧吧，公园资源丰富，给客户多种休闲选择,核心价值4【贵景】,50m汉江江滩绿道2.5km沿江休闲步道，业主家楼下的自然健身房,200m张之洞体育公园占地80亩，拥有篮球、足球、羽毛球、智能健身步道等多种体育设施，智能化体育公园,900m月湖风景区1.4万方“生态+文化”特色滨水空间，6.5公里环绕月湖绿道，5处景观节点

31、,2700m墨水湖公园411.23公顷l景观公园，24.8公里环湖绿道,2100m武汉动物园位于墨水湖畔，占地面积达68万平方米，珍禽异兽300余种,生态价值满足,PART 5【价值构建】,贵区 贵脉 贵城 贵景“得天独厚的地理位置 当之无愧的城市核心”,PART 5【价值构建】,“滨江封面，汉江豪宅第一排”,经月湖而过，汉口过江第一映像，有且仅能看到四座小区，其中三座为汉阳的第一代豪宅产品，目前二手房均价均在2.2万以上，本案为汉江最后一座能见到的项目，月湖江面段，最后一个对外展示的形象窗口,核心价值5【封面】,地段价值满足,本案,2.2万月湖琴声,2.3万中海琴台华府,2.3万华润悦府,*

32、汉江形象封面*,PART 5【价值构建】,“汉江港湾vs维多利亚港湾”,核心价值6【未来】,本案商业直接对标维多利亚港滨水商区，是临江临水湾区的缩影。渔船、邮轮、观光船与汉口汉阳的高楼交织出一幅美妙的繁华景致。本案的商业不仅满足自身居民生活所需，更是整个城市饱览中心繁华江景的打卡地,高端商业满足,PART 5【价值构建】,“汉江城市阳台，观江旅游目的地”,项目自身即打造汉江首个跳高观江平台以供游客游览汉江景致，更是区域少有的景观稀缺配套设施,核心价值7【资源】,精神追求满足,PART 5【价值构建】,滨水 繁华 名片,“汉江不可多得只此一席 万众瞩目观江文化名片”,PART 5【价值构建】,“

33、60余载与国同梦，匠心献礼城市,核心价值8【匠心】,工匠精神满足,1950-2021 汉阳市政 60余载筑梦城市，国企实力担当，修桥铺路，以人为本，绝不以牺牲客户利益的方式去获取更大利润点。,修桥鹦鹉洲长江大桥、杨泗港大桥铺路四新南路、新华路、国博大道地铁地铁二号线、五号线、六号线生态军运城市公园、武昌生态文化长廊、东湖绿道巨作黄梅菩提小镇、仙桃沔阳小镇教育四新中学、国博二小建筑知音大厦,PART 5【价值构建】,“国企担当，国资信心，扛鼎武汉”,核心价值9【责任】,国企责任担当,天创地产源自汉阳市政，以国企之姿，为行业提质，铸就时代精品，为武汉发展助力。资金实力雄厚，给予客户购房信心。,公共

34、设施代建,PART 5【价值构建】,“尊享级高端产品系为高净值人群定制”,核心价值10【品牌】,顶级系列精品,与德信地产强强联手，选用其尊享级高端产品系，入市既精品，为高端改善人群定制,PART 5【价值构建】,“亮眼美学名片，滨江身份象征”,核心价值11【建筑】,区域交通路网发达，聚集四横四纵六桥双轨的立体交通路网格局，便捷交通实现三大主城区的随意切换,公建化外立面 优雅 简约玻璃幕墙 造价高 更耐用,设计感满足,PART 5【价值构建】,“揽江入怀”观江步道“江河随流”环形夜光跑道“绿洲三景”主题景观组团休憩区“时光之轮”中央碾台文物文化遗址广场,“缘起6景，大空间构建美好优居生活”,核心

35、价值12【场景】,以诗意入园林，让整体的园林景观全部串联起来，为园林赋予一个引人深思的故事，让人们有所思考,讲一个关于时光变迁、磨砺与成长的故事,人文气质满足,PART 5【价值构建】,“高阶生活大尺度，改善首选”,核心价值13【产品】,108 仅多6平米，更可拥有更多种生活格调，便捷不止6大阳台 多赠送 多收纳 通透 方正 精装入住,产品细节满足,本案108,漢江雲赫 102,PART 5【价值构建】,核心价值13【产品】,产品细节满足,“高阶生活大尺度，改善首选”,本案126,漢江雲赫 126,同样的面积，我们更人性化，用最大努力尽可能的空间高利用，给客户更设阔的空间大阳台 多赠送 多收纳

36、 通透 方正 精装入住,PART 5【价值构建】,核心价值14【智慧】,科技人居满足,“科技先行，区域首个智慧型社区”,社群全面进行智慧覆盖，打造智慧社区，产品升级为科技家居，开启智慧人居生活11大智慧社区 5大只能家居 高配置精装入住,11大智慧社区，5大智慧家居打造健康社区人脸识别系统，加强室外智能化配置，安防系统，归家系统和入户系统,高配置精装标准,PART 5【价值构建】,大师联袂锻造精品,美学大师,园林大师,空间大师,精工匠人,PART 5【价值构建】,四大地理优势,极致江景价值,三维产品能量,择址观：“文化瑰宝，城市贵地”,价值观：赋予“城市封面形象”,产品观：“大师联袂锻造经典”

37、,封面“滨江封面第一排”,滨江商业“观江主题临江商业”,目的地“江汉城市阳台，旅游目的地”,文化韵味“以江诉说，创意文化园林”,高利用率户型“舒适改善，高空间利用率”,匠心品牌“身边最权威的城市建设者”“高端产品定制者”,美学“玻璃幕墙锻造经典”,PART 5【价值构建】项目价值观,汉江封面 人文传承 宜居示范区,形象定位,价值定位,产品定位,PART 5【价值构建】项目定位,-月湖船院-,“非凡船院源启汉江”,以文为汇中央琴台文化区封面展示,PART 5【价值构建】SLOGENY演绎,-月湖船院-,“江湖繁华汇于一院”,以江为汇带来区域便捷生活的升级,PART 5【价值构建】SLOGENY演

38、绎,-月湖船院-,“心之所归，传承之选”,以家为本精工铸就,焕发传承之美,PART 5【价值构建】SLOGENY演绎,项目价值定位逻辑有别于武汉大多数竞品的综合体规划，艺术街区、企业总部、豪宅产品和精品酒店，本案着重“人文”“封面”“匠心”的标签，以带动汉江价值为依托，营造一个更高的产品形象；实现汉江价值聚焦，拔高板块价值，带动汉江价值,为城市年轻一代的新贵家庭提供更高品质的生活场景以及更舒适的居住环境,地段,精神,特色,PART 5【价值构建】价值定位策略,难点问题聚焦1：,如何实现价值聚焦让客户关注本案?,破局策略,利用更高的形象，实现汉江的价值认知升级采用更具风格的项目属性、以及更强的功

39、能属性，让目标客户从众多的竞品中找到我们。只有从目标客户的认知入手，以他们能够理解的思路去构建和塑造自的价值体系，才能真正的撼动客户。从而解决项目板块聚焦和项目聚焦的问题。,“促进来访，精准获客”,PART 6【营销策略】,难点问题聚焦2：,高量和高转化率我们如何实现？,“量”与“率”经济条件优渥，手握250-400万购房款，他们有很多的选择找遍全武汉，只为寻得一个理想的品质居所。那么，我们如何吸引他们，并高效的转化他们,PART 6【营销策略】策略思考,营销打法,渠道打法,PART 6【营销策略】策略思考,PART 6【营销策略】营销打法,营销打法 step3层层筛客，引导客户“从资源池中不

40、断的挖掘客户，步步引导，培养客户习惯”,营销打法 step2构建客户资源池“打造网红打卡地，人流集中地，是进行大规模获客的有效方法”,营销打法 step1营造鲜明的第一映像“封锁来客路线，打造鲜明形象”,营销打法,营销打法,Like a person with high weight Huion,过关斩将，层层洗礼！,PART 6【营销策略】营销打法,线下：视觉围绕、信息释放线上：话题营销，配合视频、大V渠道活动：节点活动搅动客户,传播为主，迅速打开宣传面，利用广告，形象案场招式，周边人群吸引,PART 6【营销策略】营销打法,动作一：琴台大道三公里阵地昭示截留客户,加强琴台大道3公里内的外部

41、展示，将项目信息进行昭示，营造氛围对区域内客户进行截留,琴台大道与二环线交汇处,琴台大道与赫山路交汇处,琴台大道与江城大道交汇处,道旗,蓝牌,精神堡垒,线下：视觉封锁,PART 6【营销策略】营销打法,动作二：包围汉阳主干视觉，封闭三镇必经通路,围绕汉口三桥、武昌两桥等枢纽，以及汉阳大道进行封锁汉阳,月湖船院,月湖船院,月湖船院,核心三大道交通拦截1.汉口项目必经之路月湖桥、江汉桥、晴川桥2.武昌项目必经之路长江大桥、鹦鹉洲大桥3.汉阳中心主干项目必经之路汉阳大道、琴台大道、龙阳大道、江城大道,长江大桥,鹦鹉洲大桥,武昌必经之路,江城大道,龙阳大道,琴台大道,汉阳大道,月湖船院,线下：视觉封锁

42、,PART 6【营销策略】营销打法,动作三：黄金十字路口，开启客户沟通窗口,将项目展厅设置汉阳两大干道交汇处，在汉阳人流量最多的摩尔城，打造客户沟通基地,线下：视觉封锁,PART 6【营销策略】营销打法,立足汉阳内环滨江板块，通过线下实线封锁，辐射三镇客户,PART 6【营销策略】营销打法,动作一：喜马拉雅/爱奇艺，文创故事集，演绎人文情怀,以“高山流水遇知音“面向市场，讲述人文情怀，进行文化价值的炒作,从汉江入手，与文化局联动，讲述汉江相关的历史文化故事，对沿线的古建筑古迹进行科普介绍。,探索汉江沿线的历史人文故事微记录：,传播建议：,【IP定制版】+【媒体签名版】+【市政官方纪念版】上线汉

43、阳历史故事有声书，联合媒体炒作、市政形象营销。,寻找汉江文明纪录片,线上：话题营销,PART 6【营销策略】营销打法,动作二：大v联合，溯源江旅，探寻汉江价值,邀约权威大V拍摄专题VLOG，解读汉江价值，探索江边世界生活,武汉权威大V解读汉江价值,线上：话题营销,PART 6【营销策略】营销打法,上线小红书，利用网红真人VLOG搜索汉阳全城吃喝玩乐，展现汉阳当代生活风貌,炒作目的：线上区域话题讨论，引入项目产品价值信息炒作对象：汉口、汉阳、外地客群通过街头走访录制“区域价值”系列视频，记录城市街头、写字楼、巷子.从人的第一视角串联区域生活价值，从时代的小人物的视角出发，搜寻汉阳全方位价值。,动

44、作三：小红书博主走访讲述汉阳独特烟火气，寻找共鸣,线上：话题营销,PART 6【营销策略】营销打法,公域流量区打造起势声量，吸引购房者目光，传递汉阳价值,PART 6【营销策略】营销打法,动作一：打卡地营造：打造滨江电影休闲广场聚集地缘客,提供一个休闲娱乐放松的场所，让周边人群聚集，进行地缘人群主动吸引，面向汉阳周边贴身推广,活动：节点造势,PART 6【营销策略】营销打法,动作二：周边居民搅动：一场“橙”心“橙”意的行动,结合派单、巡展，以“诚心诚意”行动圈层营销，深挖高净值客户,活动时间：5月活动目的：通过拓展走进区域企业、写字楼，加深对目标客群的挖崛对象：老业主、供应商、企事业客户挖掘业

45、主、供应商、意向客户的周边资源及王家湾、武广、钟家村等商圈各企业、写字楼，以免费送橙子吸引市场关注,现场设置购房优惠等方式进行圈层营销。,活动：节点造势,PART 6【营销策略】营销打法,话题炒作 现场体验 实景展示 三重 功能,以建筑艺展的形式吸引到访者拍照留影，形成二次传播，以美学长廊展现工法细节对外开展炒作，提升话题流量。并借助武汉本土方言乐队/剧团，排演汉阳故事话剧演出作为开幕活动，形成全城热议的话题。,动作三：盛大开放演一场万人瞩目的时代大戏,武汉汉阳生活艺术主题生态示范区正式开放（活动时间：6月）,活动：节点造势,PART 6【营销策略】营销打法,蓄客三步骤,PART 6【营销策略

46、】营销打法小结,Like a person with high weight Huion,疯狂的调动人群情绪 NOW！视觉聚焦，情绪聚焦,PART 6【营销策略】营销打法,以增强客户体验为主，以感受未来为主线，贯穿营销接待动线，互动式案场,强化互动式体验做足噱头调动潜在积极性,PART 6【营销策略】营销打法,“漏斗策略”让自己变得好玩让客户主动走进来创造客户资源池,如何把客户从营销中心外引进来,PART 6【营销策略】营销打法,“可视”：生命发源之树“一颗室内晴川树引发的生命感悟”,营销中心内开设“晴川生命之树”艺术展览，展现对自然的敬意，延续历史的脉络，传递项目的人文情怀,PART 6【营

47、销策略】营销打法,“可玩”：VR体验互动装置“未来旅客幻想世界”,项目配备vr看房眼镜，客户利用vr设备进入虚拟世界观赏园林场景，漫步于项目园林中，犹如漫步于方舟世界，增加看房体验,PART 6【营销策略】营销打法,“可识”：内部引入樊登书店“打造区域文化新名片”,引入樊登书店入驻营销中心，构建阅读场景，同时在这里不只可以读书，还将定期组织主题活动，融入茶饮、沙龙等内容,内部通过设置文化书吧、儿童娱乐区等休闲区域，合力体现项目文化氛围与人文关怀，点缀部分IP小品；洽谈区用于为销售人员与客户深入介绍及成交的区域，设置卡座和小桌两种类型；采用开放式的书吧、咖啡吧，通过艺术摆设，将其打造成文化情景体

48、验区；,PART 6【营销策略】营销打法,“可学”：儿童周末课堂“陪伴孩子快乐成长”,充分挖掘附近旧有居民日常及暑假需求，开设儿童周末课堂，设置艺术、音乐、篮球、轮滑等课程，后期可进行青少年艺术赛事,PART 6【营销策略】营销打法,“可品”：家长周三课堂“推开生活美学之窗”,插花、瑜伽、舞蹈、咖啡冲调、厨艺教学、swaich放松角、硬核手工diy,插 花 课 堂,舞 蹈 课 堂,咖 啡 课 堂,手 工 课 堂,PART 6【营销策略】营销打法,红十字会、摩拜平台、公信力媒体推出健康行走活动，客户步数里程，可到案场兑换礼品,借鉴：乐施会、摩拜单车,活动目的：运动+公益+公益慈善筹款，突显生态墅

49、居气质对象：老业主联合摩拜共通进行征集活动，一周的时间通过里程数，在武汉三镇上各确定1名公益大使人选；甄选过程中，参与摩拜骑行即可获得一定的公益基金，公益基金最终渠道公信力的媒体渠道全程公开筹集资金数额以及去向。每天所筹集的资金将直接进入武汉红十字基金会。,“可动”：全民运动时代“开启全民运动点亮活力汉阳”,PART 6【营销策略】营销打法,“可享”：探索护照“未来居民的身份认证”,在洽谈的各个过程中，设置打卡盖章环节，客户参观接待动线集满章即可领取文创礼品一份，以此加强客户体验，并强调身份感,PART 6【营销策略】营销打法,为项目营造六种营销场景，实现传统营销策略升级,六方位打造以未来为主

50、题线的系列进行售楼部升级,创意生活无处不在,感悟历史与生命,仪式感方舟身份认证,去营销化售楼处,PART 6【营销策略】营销打法,打造全家的放松港湾潮流家庭的酷玩天堂,PART 6【营销策略】营销打法,强化项目卖点价值，反复加深客户对于卖点印象，锁定客户,沉浸江景体验工法工地开放样板间细节加深临门折扣诱惑,PART 6【营销策略】营销打法,营销动作与价值相匹配,强化客户价值认知,PART 6【营销策略】营销打法,动作一：天幕观江平台针对准业主开放 放大滨江体验价值，圈层活动拔升调性,天幕观江平台,强调业主身份感,PART 6【营销策略】营销打法,动作二：开放工地直播云监工让购房者直接能够看到项