2022朴石.观屿项目营销策略销代报告提报-杭州方策顾问-2022.3.pdf
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1、朴石朴石.观屿营销策略提报观屿营销策略提报杭州方策房产咨询有限公司一一方策咨询简介方策咨询简介二二市场背景回顾市场背景回顾三三项目自身理解项目自身理解四四营销推广策略营销推广策略五五商务合作提案商务合作提案PART ONE PART ONE 方策咨询简介方策咨询简介1 1方策咨询成立于2019年累计服务项目50余个服务开发商20余家目前有团队约170人目前同期在服务项目超30个方策咨询是一家专业的房地产地产一站式营销顾问机构。总部位于中国杭州运河万科中心。Fangce业务模块前期顾问模块市场研究城市进入拿地可研营销策划模块项目定位广告策划营销策略销售代理模块全案代理阶段性代理开盘服务尾盘渠道模
2、块渠道整合尾盘包销风险代理总经理常务副总行政/财务/人力项目总监策略总监销售经理/驻场策划/置业顾问设计部/文案部/策划部/客服部运营中心项目中心广策中心组织架构服务理念坚持长线深度合作任何一次委托都是长线战略合作的开始,基于项目及开发商的实际需求,无论赢利点高低均100%投入服务坚持区域深耕基于战略合作开发商长期合作及区域市场了解程度,长线深耕丽水(同期10+盘)、台州(同期8盘)、温州(同期3盘)坚持以销售结果为导向无论是广告合作、代理还是顾问,均以项目销售结果为导向,只有项目卖的好,才是服务成功主 要 团 队团队介绍李 光侠总经理1515年房地产营销经验年房地产营销经验,长期服务于温州、
3、台,长期服务于温州、台州、丽水、绍兴等区域,多年战斗在营销一州、丽水、绍兴等区域,多年战斗在营销一线,并连续多年荣获线,并连续多年荣获“高级策划师高级策划师”美誉,累美誉,累计操盘项目计操盘项目4040余个。余个。温州职业技术学院温州职业技术学院房地产专业房地产专业特特聘讲师聘讲师。李 捷常务副总1919年房地产一线营销经验,从最基础的销售年房地产一线营销经验,从最基础的销售岗位到销售经理、营销总监,坚持一步一个岗位到销售经理、营销总监,坚持一步一个脚印,多年来积累的大量实操经验,练就了脚印,多年来积累的大量实操经验,练就了敏锐的市场洞察力,累计操盘项目敏锐的市场洞察力,累计操盘项目3030余
4、个。余个。代表项目:鼎丰代表项目:鼎丰 壹城、置信翡翠府等。壹城、置信翡翠府等。团队介绍李 俊副总经理1212年房地产市场经验,深耕于台州、温州、年房地产市场经验,深耕于台州、温州、丽水三大区域,人脉资源广袤,有超强的事丽水三大区域,人脉资源广袤,有超强的事业心与协调能力,多年来为合作企业解决了业心与协调能力,多年来为合作企业解决了包括前期、销售等关键环节的多项重要问题。包括前期、销售等关键环节的多项重要问题。对于深耕区域土地一级市场动态有着深度研对于深耕区域土地一级市场动态有着深度研究,协助多家合作企业斩获优质地块。究,协助多家合作企业斩获优质地块。代表项目:德信代表项目:德信.湖滨一号、德
5、光湖滨一号、德光 锦湖苑等。锦湖苑等。团队介绍许 成伟策划总监房地产经营与管理科班出生,擅长广告平面、房地产经营与管理科班出生,擅长广告平面、策略意见的把控,长期工作于温州、丽水、策略意见的把控,长期工作于温州、丽水、台州、杭州等地,具备一线房地产策划经验台州、杭州等地,具备一线房地产策划经验与见解。与见解。代表项目:和泰代表项目:和泰 春和云境府、德光春和云境府、德光 大悦风大悦风华等。华等。团队介绍陈 玲燕项目总监1313年房地产一线营销经验和年房地产一线营销经验和7 7年案场管理经年案场管理经验,主要服务的项目位于浙江省台州市,服验,主要服务的项目位于浙江省台州市,服务过万邦置业、博鑫房
6、产、碧桂园房产等,务过万邦置业、博鑫房产、碧桂园房产等,累计服务项目累计服务项目2020余个。余个。代表项目:亿金府、东方华府、杜桥府等。代表项目:亿金府、东方华府、杜桥府等。团队介绍黄 宝乾项目总监1010年房地产一线营销经验,丰富的实际操作年房地产一线营销经验,丰富的实际操作经验经验,擅长于房地产销售现场管理等等工作擅长于房地产销售现场管理等等工作,曾工作于杭州同策同晶房产公司、杭州凯喜曾工作于杭州同策同晶房产公司、杭州凯喜雅置业公司、温州泰和等公司重要岗位,累雅置业公司、温州泰和等公司重要岗位,累计服务项目计服务项目2020余个。余个。代表项目:代表项目:万科北宸之光万科北宸之光、凯喜雅
7、锦河湾等。、凯喜雅锦河湾等。团队介绍卢 陕军项目总监1919年地产一线营销经验,年地产一线营销经验,1616年项目管理经验,年项目管理经验,涉及住宅、商业、工业等全品类地产操盘经涉及住宅、商业、工业等全品类地产操盘经验,曾任职福建华辰集团、台州利兹房产、验,曾任职福建华辰集团、台州利兹房产、新城控股、意得房产、乐成房产等新城控股、意得房产、乐成房产等,累计累计服服务务项目项目3030余个。余个。代表项目:代表项目:吾悦首府吾悦首府、大悦风华大悦风华等。等。团队介绍典型案例台州区域临海临海头门头门 亿金府亿金府头门头门 亿金府,总建面约亿金府,总建面约2020万方,总货值约万方,总货值约1010
8、亿元。作为亿金地产亿元。作为亿金地产20222022湾区钜献作品,择址头门港湾区钜献作品,择址头门港金沙湾芯,匠心打造建面约金沙湾芯,匠心打造建面约65-13965-139生态华宅,项目于生态华宅,项目于20222022年年1 1月份在市场低迷期首期开盘当月去月份在市场低迷期首期开盘当月去化化7 7成,成为头门港一枝独秀项目。成,成为头门港一枝独秀项目。临海临海朗勤朗勤 东方华府东方华府朗勤朗勤 东方华府,总建面约东方华府,总建面约1515万方,总货值约万方,总货值约8.68.6亿元。项目地处杜桥镇南部,是朗勤投资集团亿元。项目地处杜桥镇南部,是朗勤投资集团开发打造的首个高品质住宅小区,方策咨
9、询在杜桥市场最为低迷的时候每月续销仍完成平均去化开发打造的首个高品质住宅小区,方策咨询在杜桥市场最为低迷的时候每月续销仍完成平均去化20-3020-30套直至清盘。获得了开发商及业内同行一致好评。项目为杜桥镇套直至清盘。获得了开发商及业内同行一致好评。项目为杜桥镇20202020年销量冠军。年销量冠军。德光德光 大悦风华大悦风华位于位于台州路桥飞龙湖区域台州路桥飞龙湖区域,是德光进入台州的第二个项目。是德光进入台州的第二个项目。20202020年年1212月月3030日日首开劲销首开劲销95%95%,20212021年年3 3月二开,月二开,4 4月整盘清盘。从进场到清盘仅耗时月整盘清盘。从进
10、场到清盘仅耗时6 6个月,创造了当时个月,创造了当时路桥销售的传奇时刻。路桥销售的传奇时刻。路桥路桥德光德光 大悦风华大悦风华临海临海德光德光 锦湖苑锦湖苑德光德光 锦湖苑锦湖苑,总建面约,总建面约2 2.5.5万方,总货值约万方,总货值约3 3亿元。是德光首入台州之作,项目位于台州临海核心亿元。是德光首入台州之作,项目位于台州临海核心位置,对望灵湖,是临海新拍土地的少有绝佳地段位置,对望灵湖,是临海新拍土地的少有绝佳地段。于。于20202020年底开盘年底开盘,开盘当天完成整盘售罄,创开盘当天完成整盘售罄,创造了临海造了临海20202020年楼市销售日光盘奇迹年楼市销售日光盘奇迹。团 队 风
11、 采朗勤东方华府鼎丰壹城德光大悦风华头门亿金府德光德锦苑龙都悦澜湾PART TWO PART TWO 市场背景回顾市场背景回顾2 2城市背景城市背景 玉环属台州县级市,东濒东海,南濒洞头洋与温州市洞头县相连,西、西北隔乐清湾与温州市乐清市相望,北、东北与温岭市接壤;是一座滨海城市,全市陆域面积405.5平方公里,海域面积1930平方公里。玉环市辖玉城、坎门、大麦屿3个街道,楚门、清港、芦浦、干江、沙门5个镇,鸡山、海山2个乡。杭绍台:玉环站杭绍台:玉环站20202020年年1111月月6 6日开工建日开工建设设台州县级市,滨海城市,全国百强县,高速、轻轨、高铁三维交通网络,长三角高铁台州县级市
12、,滨海城市,全国百强县,高速、轻轨、高铁三维交通网络,长三角高铁3 3小时交通圈,轻轨小时交通圈,轻轨规划同城融合发展。规划同城融合发展。高速:高速:S226S226沿海高沿海高速速玉环玉环市市杭州杭州市市宁波宁波市市台州市台州市区区距杭州直线距离257公里,驾车4个小时车程距宁波直线距离200公里,驾车3个小时车程轻轨轻轨S1S1:玉环:玉环站站20172017年年5 5月玉环撤县设市,开启新一轮市域规划,重点打造玉环新城月玉环撤县设市,开启新一轮市域规划,重点打造玉环新城 一城:一城:环漩门湾新城 两区:两区:港南区、港北区 两翼:两翼:东翼为沙门、干江东部沿海产业带,西翼为大麦屿港区临港
13、产业带 两小镇:两小镇:海山、鸡山生态休闲渔都风情小镇玉环新城玉环新城玉环主城玉环主城西翼西翼东翼东翼2017年5月玉环撤县设市后,玉环市现存公共基础设施已不满足经济发展需求,因此政府开启新一轮市域规划,空间结构形成了环漩门湾环漩门湾新城、主城、小城市、港口、滨海工业新城和现代旅游岛新城、主城、小城市、港口、滨海工业新城和现代旅游岛六大空间板块。为重点建设新城,政府完成漩门三期6000亩造田造地工程发展农业,投资150亿元以上努力把新城打造成为发展的增长极、投资的主平台、建设的主阵地、城市的新亮点。目前,玉环新城已投入国际家具精品城、综合物流园一期、商务大厦、学校、漩门湾健康养生小镇、图书馆、
14、体育馆等项目,配套逐渐齐全,政府也将搬至此地。玉环市政玉环市政府府城市规划城市规划 现有生产和加工企业1310多家,其中年产值亿元以上企业57家,拥有铜阀门及配件、水暖件、柱塞阀三大系列,水嘴、龙头、管件等100多个品种1000多种规格,产品远销欧美、日本、东南亚等130多个国家和地区,年产值达350亿元;达柏林、万得凯、名迪、中博铜业等;现有汽车零部件生产企业1700多家,其中上市企业2家,产值亿元以上企业41家,规上企业266家,“国家汽车零部件出口基地企业”5家,拥有减震器类、齿轮、方向盘等37个系列6000多种产品,年产值458.23亿元,占全市工业产值的30%;威宇、冠丰、翔德、健驰
15、动力、伟凯机械制造等;眼镜零配件产业眼镜零配件产业:玉环工业的特色产业之一,年产值达20多亿元。现有企业350余家,产值5000万元以上企业6家,全市眼镜配件行业产值约占全国眼镜配件总量的65%。2005年9月,玉环被中国轻工业联合会授予“中国眼镜零配件生产基地”荣誉称号。汽车零部件产业汽车零部件产业阀门产业阀门产业城市产业城市产业玉环2018年GDP为580.77亿元,三次产业结构比例为5.9:54.2:39.9,以第二产业工业为主导;以第二产业工业为主导;玉环第二产业包含汽摩配、阀门水暖、家具、眼镜配件、药械包装、机床等支柱行业;汽摩配、阀门水暖、家具、眼镜配件、药械包装、机床等支柱行业;
16、6 6家上市公司,分别为苏泊尔、中捷资源、申通快递、双环传动、永和控股、正裕工业,家上市公司,分别为苏泊尔、中捷资源、申通快递、双环传动、永和控股、正裕工业,包含汽配、物流、家电等行业;玉环有中国阀门之都、中国汽车零部件产业基地、家具生产基地等10大国字号区域品牌,符合“工业强市”目标形象;第二产业为主,中国阀门之都、中国汽车零部件产业基地、家具生产基地第二产业为主,中国阀门之都、中国汽车零部件产业基地、家具生产基地产业结构产业结构20202020年浙江各市人口年浙江各市人口序号地级市常住人口(万人)1杭州10362温州9303宁波8544 4台州台州6156155金华5626绍兴5067嘉兴
17、4808湖州3069衢州22210丽水22111舟山11820202020年台州各县市人口年台州各县市人口区域户籍人口(万人)常住人口(万人)城市化率(%)椒江区55.5668.775.6黄岩区61.6166.370.7路桥区46.0062.869.0温岭市122.20136.960.9临海市120.48105.555.2玉环市玉环市43.6643.6663.163.168.368.3天台县60.2940.658.6仙居县51.9635.759.4三门县44.7235.152.1合计606.48614.7/城市人口城市人口大麦屿街道大麦屿街道地块大麦屿街道位于玉环市西南部,全区陆域面积70.9
18、3平方公里,同时位于台州湾区城市与产业集聚创新轴上;大麦屿拥有浙江省唯一的县级港区一类口岸-国际港口,“北融宁波、南联温州、西承金义、东接海上丝路”。苏泊尔(炊具)大麦屿口岸(国际港口)核心区域大麦屿街道目前80%的城市建筑均为自建房,一层为商铺出租,二层以上自住或出租。大麦屿城市现状大麦屿城市现状1.1.城市定位及规划:城市定位及规划:玉环市是二线城市台州的县级市,中国百强县之一、汽摩配产业省级高新技术特色产业基地;2017年撤县设市,能级提升,重点打造玉环新城;高速公路、高铁、轻轨贯穿,交通便利,甬台温一体化;2.2.宏观经济:宏观经济:玉环GDP全台州市第五,经济增速第八,GDP增速相对
19、较为缓慢,人均GDP第三;产业结构以第二产业为主,主要包括汽摩配、阀门水暖、家具、眼镜配件、药械包装、机床等支柱行业;近三年房地产投资额及占比明显增加,城市对房地产行业依赖度上升,房地产开发还有一定空间;3.3.人口特征:人口特征:玉环市常住人口约63.1万,户籍人口43.66万人,位于台州各区县第五,城市吸纳外来人口的能力相对较强,人口密度1238人/平方公里;有产业、人均收入支撑的县级市,交通规划提升与主城关联有产业、人均收入支撑的县级市,交通规划提升与主城关联城市小结城市小结楚门镇玉环新城漩门港芦浦镇芦浦镇11000-14000大麦屿无新盘雁荡山老城区在售及已推未开玉环市政府高速出口乐清
20、湾沿海高速坎门镇8000-20000万达广场万达广场中梁中梁壹号院壹号院华鸿华鸿锦宸锦宸府府融创融创创融澜院创融澜院金科世茂金科世茂玉澜府玉澜府城南片区13000-30000新城新城吾悦广场吾悦广场甬莞高速中德未来城中德未来城华鸿中央首府华鸿中央首府华都华都金沙湾金沙湾金茂金玉上城金茂金玉上城大家金麟府大家金麟府高铁新城高铁新城中央商务区中央商务区即将即将C C位位中央商务区中央商务区华鸿华鸿云悦澜湾云悦澜湾李金水玉环市围绕杭绍台高铁、玉环新城整体北向发展,坎门板块位于城市发展轴最南端,邻东海玉环市围绕杭绍台高铁、玉环新城整体北向发展,坎门板块位于城市发展轴最南端,邻东海板块价值排序:玉环新城
21、玉城板块价值排序:玉环新城玉城 楚门清港楚门清港 坎门坎门大麦屿大麦屿板块板块项目名称项目名称规划住宅规划住宅总套数总套数开盘时间(首开开盘时间(首开)售价售价未推未推套数套数总存量总存量玉城街道玉城街道大家金麟府大家金麟府9269262021.92021.9高层高层19000 19000 洋房洋房2100021000230230460460金茂金玉上城金茂金玉上城95895820222022年年1 1月月1515日日18000-2000018000-20000697697793793世茂金科玉澜府12152020.8高层14500叠加18000排屋30000010玉环新城玉环新城玉环万达广场
22、21072020.713500毛坯00中德未来城5192021.116800精装200200中梁壹号院5192019.10毛坯高层11800联排2500000坎门街道坎门街道创融澜院3952020.7洋房6000排屋2万133200华都金沙湾9832019.49000150200楚门镇楚门镇华鸿华鸿云悦澜湾云悦澜湾6666662022.12022.1预计售价预计售价1500015000530530555555德信西湖云庄6002018.11三期小户型1100000柏澳地块约370套未开/370370套清港镇清港镇创融桃花源451套21.6.26首开10月底加推/200200合计合计/25102
23、988 2017年-2020年土地成交明细仅罗列了品牌开发商,其余拿地单位均为个人或合作社;品牌开发商玉环市拿地期集中在2017年,区域集中在玉环新城,且竞争激烈;2018年仅华都在坎门街道竞得一宗涉宅用地;2019年世贸竞得一宗涉宅用地,位于玉环主城;2020年万达竞得两宗商住用地(综合体),位于玉环新城。土地名称土地名称板块板块土地类型土地类型用地面用地面积积容积率容积率总建面总建面(万)(万)成交总价成交总价(亿元)(亿元)楼板价楼板价(元(元/)成交日期成交日期溢价率溢价率(%)竞得企业竞得企业玉城街道城区三合潭工业区更新改造一期地块玉城街道商住1532342.3736.3 8.532
24、3482017/01/180.35新城玉环新城(漩门二期)健康养生小镇一期地块玉环新城住宅923181.029.4 2.71928872017/05/27119.81德信玉环新城BXE036-0203-1地块玉环新城住宅600001.59.0 5.763332017/09/20201.59中梁玉环新城BXE036-0203-2地块玉环新城住宅347671.55.2 3.159442017/09/20182.85中梁玉环经济开发区滨江大道东侧A-1地块玉环新城住宅206921.22.5 1.06442852017/11/2942.82碧桂园坎门街道后沙区块NKM031-04a地块坎门街道住宅56
25、6752.313.0 3.81529262018/03/0879.44华都楚门镇BCM032-0222-a地块楚门镇商住187442.24.1 1.82544252019/01/3087.18东泰浙江玉环新城漩门二期BXE036-0613地块玉环新城住宅700001.510.5 5.1248762019/01/3039.32中梁坎门街道海都花园西侧NKM021-0207地块坎门街道商住1529523.1 0.51116702019/10/311.19华鸿玉城街道南片NCG041-0107地块玉城街道商住860892.218.9 11.5360872019/12/058.88世茂浙江玉环新城漩门
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