烟台中海城市广场项目商业设计专篇（80页）.ppt

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1、烟台中海城市广场项目 沟通稿,2016-06-20,本轮方案展示,造型意向,原方案回顾,商业设计专篇,目录,1F,2F,3F,本轮方案展示,造型意向,原方案回顾,商业设计专篇,原中信方案回顾-规划,1.住宅压底商，业态受限层数受限2.办公L型布局实用率低3.T4房型仅33米面宽，开间局促,原中信方案回顾-住宅一层,1.商业首层单价高，单铺面积过大影响去化2、商业动线缺乏向上疏导,原中信方案回顾-住宅标准层,1、95套型仅两面宽朝南，竞争力不够2.120套型仅两面宽朝南，竞争力不够3.85套型以及拼接处有暗卫4、餐厅处开门太多，使用不便,原中信方案回顾-办公一层,1.商业首层单价高，单铺面积过大

2、影响去化2、办公大堂占据最值钱的转角铺位3、商业动线缺乏向上疏导,原中信方案回顾-办公二层,1.楼梯位置占据最值钱的东北转角2、大堂上空浪费昂贵的转角铺位3、西南角商业和主要商业动线完全脱离,原中信方案回顾-办公标准层,1、柱网主要6.2米，局部8.0米，开间太小2、侯梯厅正对主走道，高峰期拥堵严重3、北向房间多，去化压力大,本轮方案展示,造型意向,原方案回顾,商业设计专篇,1、将原T4房型调整为T3，解放南向面宽2、标准层采用点式办公，提高使用效率，减少北向房间,1、在地块西北，东北和东南三个节点增设单股向上扶梯，将人流引入二层2、将酒店大堂设置在商业价值较为薄弱的内侧，街坊高价值沿街铺位3

3、.将大铺划小，控制单铺总价，降低投资门槛（可适当提高单价）,1、将所有商业动线打通，形成闭合2、将办公大堂设置二层内侧，给二层商铺提供一定人流（强制动线）3.楼电梯位置调整，远离价值最高的角部,1、点式标准层提高使用效率2、轴网扩大为7.2和8.4，增加舒适度3.竖向排布将北向房间减少至每层3套,1、126套型升级为三面宽，提高舒适度2、107套型升级为四面宽，提高舒适度3.卫生间全明设计4.每户均设置两面宽南向阳台,1、在之前调整基础上，将商业和住宅脱离2、商业采用3层背廊式布局,1、商业首层采用单层铺，一拖二相结合的划分方式2、单层小铺可将单价设定高位，拉动整体单价,1、从下至上铺位单价递

4、减，面积递增2、三层办公部分西南侧商业价值较低位置设置办公或酒店产品。3.露台，外摆区增加溢价,一,1、商业首层采用全小铺的划分方式,1、二三层采用可视性佳的外廊式布局2.二层采用全单层铺划分3.三层采用一拖三大铺划分,中海都市商谷,方案3-,堆石成山-造型灵感来源于层叠的烟台山,一径通山路-人群通过木栈道和山间小路穿行其中,这不是内街-所有销售型商业均外向布置，用一条山路将商业和住宅底部物业配套形成互动串联，增加趣味性。,可第三方托管！,逛街回家！将住宅入户大堂设置在平台一侧，充分拉动商业人流,本轮方案展示,造型意向,原方案回顾,商业设计专篇,案例参考：上海静安嘉里中心设计公司：KPF借鉴之

5、处：1.数个简单的不同比例的方盒子组合成优美的空间形态2.丰富的体块组合同中国园林堆山做法有异曲同工之妙,造型意向,案例参考：曼哈顿沃伦街101号公寓设计公司：SOM借鉴之处：1.两种模数化单元格子，横向错位2.裙房塔楼一体化设计,案例参考：荷兰阿姆斯特丹某大厦设计公司：UNSTUDIO借鉴之处：1.两种模数的横向构件完美的表现具有韵律感的优美形体2.体块的退台，内部通高挑空均通过少量的折线形构件完成，具有未来感,中海都市商谷,借鉴之处：裙房塔楼一体化设计，多层次退台呈现山的特征，增加趣味性更提高产品溢价,案例参考：韩国松岛国际商务区设计公司：KPF借鉴之处：1.实面掏洞的设计手法打破大整面的呆板2.高层塔楼大虚大实，简单明快3.点板结合的手法跟本案类同（办公点式住宅板式）,案例参考：外滩SOHO设计公司：GMP借鉴之处：1.竖向构件的现代化处理，带有古典气质（外滩风貌区）2.群体的组合干净利落,别墅式商业造型意向,商铺与住宅脱开不仅解放了商业体量和商业层数，也解放了商业造型。,案例参考：上海五角场创智天地设计公司：SOM借鉴之处：1.多层商办造型独栋化,别墅式商业造型意向,商业造型意向更有条件设计为更易夺人眼球的主题和造型-中海号旗舰。将项目整体打造为烟台首个邮轮主体商住综合体，体验甲板生活。,甚至可考虑在上部引入小剧场，成为烟台市民会慕名前往的目的地,