2023年9月商业地产市场月报.pdf

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1、2023年9月商业地产市场月度报告中指控股 CIH21.政策动态p商务部：组织开展“金九银十”系列促消费活动，更好满足居民节日消费需求p广东：三部门联合印发促消费专项行动政策措施，促进家电消费、文旅消费p深圳：支持谋划消费基础设施REITs，支持已上市的基础设施REITs持续扩募2.市场表现p新房市场：2023年1-8月，全国商办用房开发投资额同比下降15.1%，新开工面积同比下降24.2%，销售面积同比下降16.8%p商办用地：2023年1-9月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比分别下降31.5%、26.7%p大宗交易：2023年9月，中指数据共监测到商业地产大宗交易4宗3.行

2、业动态p王府井集团旗下uptown 奥莱、喜悦购物中心、海垦广场或将于年底开业p深圳首座大悦城落户宝安p北京北辰集团首个城市更新项目北辰新空间正式入市4.宏观环境p服务业商务活动指数较8月回升，服务业扩张有所加快p暑期出行、节假日消费带动8月消费市场加速恢复，社会消费品零售总额单月增速提升至4.6%本期要点3一、政策动态p 商务部：组织开展“金九银十”系列促消费活动，更好满足居民节日消费需求p 广东：三部门联合印发促消费专项行动政策措施，促进家电消费、文旅消费p 深圳：支持谋划消费基础设施REITs，支持已上市的基础设施REITs持续扩募4 4商务部：组织开展“金九银十”系列促消费活动，更好满

3、足居民节日消费需求9月21日，商务部例行新闻发布会上，新闻发言人何亚东表示：商务部正在组织开展“金九银十”系列促消费活动，更好满足居民节日消费需求，推动消费持续恢复和扩大。资料来源：中指研究院综合整理组织开展“全国家居焕新消费季”“全国一刻钟便民生活消费节”“拥抱进博首发季”等重点活动，推出“情满中秋 礼迎国庆”“喜迎亚运 嗨购亚洲”“诚信兴商 信用惠民”等消费场景，活跃消费市场。办好消费促进活动一方面，会同相关部门落实好前期已出台的家居、汽车、电子产品等领域促消费政策，确保政策落地见效。另一方面，围绕重点领域，推动出台支持汽车后市场发展等一批政策举措，为消费加快恢复增添动力。强化政策引领在城

4、市，加快国际消费中心城市培育建设，确认新一批全国示范步行街，推进一刻钟便民生活圈三年行动。在乡村，实施县域商业三年行动，加快补齐农村商业短板。优化消费载体推动即时零售、直播电商、社交电商等消费新业态新模式健康发展。打造更多沉浸式、体验式、互动式消费场景，促进商旅文体健相互赋能、线上线下相互融合。倡导绿色低碳消费理念，促进绿色智能消费。培育新型消费中指点评：2023年，中央将扩内需、促消费作为政府工作首要任务，出台多项促进消费相关政策，并取得了较好的效果，2023年1-8月，全国社零总额同比增长7.0%，保持稳步恢复态势。中秋、国庆“双节”是中国传统消费旺季，开展促消费活动将进一步推动消费市场恢

5、复，更好地发挥消费的基础性作用，助力宏观经济恢复发展。5 5广东：三部门联合印发促消费专项行动政策措施，促进家电消费、文旅消费9月1日，广东省商务厅、广东省财政厅、广东省文化和旅游厅三部门联合印发促消费专项行动政策措施，从促进家电消费、支持制造业企业设立销售公司、促进文旅消费、举办促消费活动、营造消费氛围五个方面进一步促进消费增长。资料来源：中指研究院综合整理鼓励各地市举办家电（含手机）“家电焕新”活动，推动家电销售增长。对消费者购买各类音像器材、家用厨房电器具、小家电、制冷电器、清洁电器、洗涤电器、保健电器、电脑、手机九大类家用电器给予补贴。促进家电消费一抢抓商文旅消费旺季，持续开展文旅消费

6、季惠民补贴活动。加快文旅品牌打造和整体形象提升步伐，打造“活力广东 时尚湾区”优质品牌，吸引全国游客来粤旅游。举办文艺院团千场演出进景区和进文商旅综合体、自驾车进乡村和景区、岭南特色文旅节事活动，促进文旅消费提质扩容。促进文旅消费三统筹省内省外促消费。推进“粤贸全国”品牌工程。省市联动举办促消费活动。发展会展经济。支持各地市举办会展活动，对2023年在省内举办的品牌类、创新类、成长类以及符合当地发展需求的培育期展会活动，经认定后给予资金扶持。举办促消费活动四加强促消费宣传。发动各方面媒体，组成促消费宣传矩阵，营造良好消费氛围，掀起消费热潮。营造消费氛围五支持制造业企业设立销售公司二鼓励各地市对

7、大型家电、家具、家装以及其他工业、农业消费品生产制造企业在2023年内新设立销售公司、电商公司、大型零售法人，大型零售企业2023年内设立独立法人企业，并纳入统计达到一定规模的，给予奖补。中指点评：广东是中国消费市场规模最大的省份，扩大内需战略下，促进家电消费、文旅消费，举办促消费活动、强化宣传等政策措施有助于释放广东消费市场潜力、提升城市影响力。同时，广东也是全球最大的家电制造业中心，鼓励制造业企业设立销售公司可推动企业将生产与销售环节紧密衔接，扩大销售渠道，促进业绩提升，焕发企业活力。6 6深圳：支持谋划消费基础设施REITs，支持已上市的基础设施REITs持续扩募9月11日，深圳市发改委

8、印发关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的若干措施，共十八条具体措施，涵盖基础设施REITs项目储备重点培育、构建基础设施REITs项目高质量发展体系、强化基础设施REITs政策保障、促进基础设施REITs规范发展等方面内容。资料来源：中指研究院综合整理13.建立基础设施REITs联席会议机制。14.加大财政扶持力度。15.推动实施税收、土地等支持政策。二、构建基础设施REITs项目高质量发展体系4.打造基础设施REITs交易中心。5.培育壮大基础设施REITs专业化运营团队。6.构建基础设施REITs人才汇聚高地。7.设立基础设施REITs产业投资基金。8.搭

9、建全国基础设施REITs产业交流平台。9.优化基础设施REITs交易环境。10.完善基础设施REITs中介服务体系。11.打造粤港澳大湾区REITs产业联盟。12.积极探索深港REITs互联互通。1.基础设施建立健全基础设施REITs项目库。2.扩大基础设施REITs储备范围。扩大保障性租赁住房、仓储物流、产业园区、能源等存量领域基础设施REITs储备规模，支持谋划消费基础设施REITs，支持已上市的基础设施REITs持续扩募。，积极争取国家支持深圳在城市轨道交通、综合管廊、重大科技基础设施等领域先行先试发行基础设施REITs。，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间

10、投资。3.创新基础设施REITs投融资体系。一、基础设施REITs项目储备重点培育三、强化基础设施REITs政策保障四、促进基础设施REITs规范发展16.强化基础设施REITs信用体系建设。17.强化基础设施REITs合规性建设。18.完善全链条基础设施REITs监管机制。中指点评：自2021年首批试点项目落地，深圳市在基础设施公募REITs方面取得显著成绩，完成了REITs谋划、储备、审核、发行、扩募、再投资、奖励支持等全链条实践，积累了丰富的经验。措施从政策层面优化深圳市基础设施REITs先行先试的工作机制，强化了深圳市基础设施REITs前期谋划储备和激励等系列措施，提升金融服务实体经济

11、质效，促进存量资产盘活，扩大有效投资。7二、市场表现p 新房市场：2023年1-8月，全国商办用房开发投资额同比下降15.1%，新开工面积同比下降24.2%，销售面积同比下降16.8%p 商办用地：2023年1-9月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比分别下降31.5%、26.7%p 大宗交易：2023年9月，中指数据共监测到商业地产大宗交易4宗8 8新房市场：2023年1-8月，全国商办用房开发投资额同比下降15.1%，新开工面积同比下降24.2%，销售面积同比下降16.8%供应端：全国商办用房开发投资额同比下降15.1%，新开工面积同比下降24.2%p 2023年1-8月，全国

12、商办用房开发投资额为8526亿元，同比下降15.1%，降幅较1-7月扩大0.2个百分点；商办用房开发投资额占房地产开发投资额的比重由2022年底的12.0%下降至11.1%。p 2023年1-8月，全国商办用房新开工面积为6020万平方米，同比下降24.2%，降幅较1-7月扩大0.5个百分点；商办用房新开工面积占商品房新开工面积的比重为9.4%，与2022年底基本持平。需求端：全国商办用房销售面积同比下降16.8%p 2023年1-8月，全国商办用房销售面积为5478万平方米，同比下降16.8%，降幅较1-7月收窄2.6个百分点；商办用房销售面积占商品房销售面积的比重由2022年底的8.5%下

13、降至7.4%。数据来源：中指数据CREIS图：2018年-2023年1-8月全国办公楼及商业营业用房开发投资额、新开工面积、销售面积占比*新房市场部分，商办物业指办公楼+商业营业用房，指标解释与中国房地产统计年鉴一致。5.0%4.7%4.6%4.0%4.0%3.9%2.9%3.1%2.9%2.6%2.6%2.6%2.5%2.2%1.9%1.9%2.4%2.2%11.8%10.0%9.2%8.4%8.0%7.1%9.6%8.3%8.0%7.1%6.8%6.8%7.0%5.9%5.3%5.0%6.1%5.2%0%5%10%15%20%201820192020202120222023:1-82018

14、20192020202120222023:1-8201820192020202120222023:1-8开发投资额新开工面积销售面积办公楼占比商业营业用房占比9p 办公楼：2023年1-8月，全国办公楼开发投资额为3036亿元，同比下降9.7%，降幅较1-7月扩大1.6个百分点；新开工面积为1662万平方米，同比下降23.4%，降幅较1-7月扩大3.3个百分点。p 商业营业用房：2023年1-8月，全国商业营业用房开发投资额为5490亿元，同比下降17.8%，降幅较1-7月收窄0.5个百分点；新开工面积为4358万平方米，同比下降24.5%，降幅较1-7月收窄0.5个百分点。数据来源：中指数据

15、CREIS投资、开工：2023年1-8月，全国办公楼投资、开工同比降幅均较1-7月扩大，商业营业用房投资、开工同比降幅均较1-7月收窄图：2020年8月-2023年8月办公楼及商业营业用房开发投资额同比变化图：2020年8月-2023年8月办公楼及商业营业用房新开工面积同比变化-9.7%-17.8%-20%-10%0%10%20%30%2020:1-82020:1-92020:1-102020:1-112020:1-122021:1-22021:1-32021:1-42021:1-52021:1-62021:1-72021:1-82021:1-92021:1-102021:1-112021:1

16、-122022:1-22022:1-32022:1-42022:1-52022:1-62022:1-72022:1-82022:1-92022:1-102022:1-112022:1-122023:1-22023:1-32023:1-42023:1-52023:1-62023:1-72023:1-8办公楼开发投资额同比商业营业用房开发投资额同比-23.4%-24.5%-60%-40%-20%0%20%40%60%2020:1-82020:1-92020:1-102020:1-112020:1-122021:1-22021:1-32021:1-42021:1-52021:1-62021:1-72

17、021:1-82021:1-92021:1-102021:1-112021:1-122022:1-22022:1-32022:1-42022:1-52022:1-62022:1-72022:1-82022:1-92022:1-102022:1-112022:1-122023:1-22023:1-32023:1-42023:1-52023:1-62023:1-72023:1-8办公楼新开工面积同比商业营业用房新开工面积同比10p 办公楼：2023年1-8月，全国办公楼销售面积为1641万平方米，同比下降12.7%，降幅较1-7月收窄5.6个百分点。p 商业营业用房：2023年1-8月，全国商业营

18、业用房销售面积为3837万平方米，同比下降18.5%，降幅较1-7月收窄1.3个百分点。数据来源：中指数据CREIS销售：2023年1-8月，全国办公楼、商业营业用房销售面积同比降幅均较1-7月收窄图：2020年8月-2023年8月全国办公楼及商业营业用房销售面积同比变化-12.7%-18.5%-40%-20%0%20%40%60%80%2020:1-82020:1-92020:1-102020:1-112020:1-122021:1-22021:1-32021:1-42021:1-52021:1-62021:1-72021:1-82021:1-92021:1-102021:1-112021:

19、1-122022:1-22022:1-32022:1-42022:1-52022:1-62022:1-72022:1-82022:1-92022:1-102022:1-112022:1-122023:1-22023:1-32023:1-42023:1-52023:1-62023:1-72023:1-8办公楼销售面积同比变化商业营业用房销售面积同比变化11p 2023年9月：全国300城商办用地共推出1234万平方米，同比下降57.6%，成交939万平方米，同比下降20.5%。p 2023年1-9月：全国300城商办用地共推出8671万平方米，同比下降31.5%，成交6944万平方米，同比下降2

20、6.7%。数据来源：中指数据CREIS商办用地：2023年1-9月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比分别下降31.5%、26.7%图：2021年9月-2023年9月全国300城商办用地推出及成交情况图：2021年9月-2023年9月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况p 2023年9月：全国300城商办用地成交楼面均价为1622元/，同比下跌30.6%，平均溢价率为2.8%，同比下降4.9个百分点。p 2023年1-9月：全国300城商办用地成交楼面均价为2417元/，同比微幅上涨0.2%，平均溢价率为2.7%，同比下降2.5个百分点。注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑

21、面积，所有土地数据来自公开招拍挂市场。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%0100020003000400050006000700021-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-09万平方米商办用地推出规划建筑面积(左)商办用地成交规划建筑面积(左)成交同比(右)0%2%4%6%8%10%12%01000200030004000500021-0921-1021-1121-1222

22、-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-09元/平方米商办用地成交楼面均价（左）商办用地平均溢价率（右）12p推出及成交规划建筑面积：2023年1-9月，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为348万平方米、378万平方米，同比分别下降25.4%、5.9%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为3339万平方米、2829万平方米，同比分别下降21.6%、15.4%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为4985万平方米、3736万

23、平方米，同比分别下降37.2%、34.8%。p成交楼面均价及平均溢价率：2023年1-9月，一线城市商办用地成交楼面均价为11537元/平方米，同比上涨0.8%，二线城市为2159元/平方米，同比下跌20.7%，三四线城市为1689元/平方米，同比上涨5.6%。平均溢价率方面，一线城市商办用地平均溢价率为0.1%，同比下降0.1个百分点；二线城市为1.1%，同比下降3.0个百分点；三四线城市为6.5%，同比下降2.5个百分点。数据来源：中指数据CREIS商办用地：各线城市成交规划建筑面积同比均缩量，三四线城市降幅最大图：2018年-2023年9月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势图

24、：2018年-2023年9月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积，所有土地数据来自公开招拍挂市场。-80%-40%0%40%80%120%0300060009000120001500018000201820192020202120222023:1-9201820192020202120222023:1-9201820192020202120222023:1-9一线城市二线城市三四线城市万平方米成交规划建筑面积（左）同比（右）-40%-20%0%20%03000600090001200015000201820192020202120222023:1-9

25、201820192020202120222023:1-9201820192020202120222023:1-9一线城市二线城市三四线城市元/平方米成交楼面均价（左）同比（右）1313标的名称城市物业类型交易时间交易类型交易总价(亿元)交易单价(元/)交易面积(万)买家(买家类型)卖家北京市丰台区右安门外大街2号院（迦南大厦）2号楼-1至12层等共计226处房地产北京写字楼2023/9/8法拍3.48217261.60北京乘风共起企业管理有限公司(内资)北京市溪水花园物业管理有限公司北京市海淀区德祥家园22号楼-2层至3层101的不动产北京商业2023/9/12法拍1.25233310.54北

26、京达隆诚业管理咨询有限公司(内资)德润房地产开发集团有限公司广州市白云区白云大道北永平街地段的国有建设用地使用权及地上建筑物广州酒店2023/9/18法拍5.00166922.99广州志穗产业投资有限公司(内资)-泉州金爵大酒店泉州酒店2023/9/20资产交易5.88534511.00开源集团(内资)-大宗交易：2023年9月，中指数据共监测到商业地产大宗交易4宗数据来源：中指数据CREIS注：本表仅列示9月监测案例，物业类型不含工业、住宅、公寓、地块，此外不含关联交易、不含为发行REITs或类REITs产品产生的交易，不含交易总价在1亿元以内的交易。14三、行业动态p 王府井集团旗下upt

27、own 奥莱、喜悦购物中心、海垦广场或将于年底开业p 深圳首座大悦城落户宝安p 北京北辰集团首个城市更新项目北辰新空间正式入市1515王府井集团旗下uptown 奥莱、喜悦购物中心、海垦广场或将于年底开业9月4日，王府井集团发布投资者关系活动记录表，其中有关公司发展情况，王府井集团提到，公司今年签订了几个发展项目，今年以及后续一两年会陆续开业。北京世界之花项目（uptown 奥莱）、王府井喜悦项目（金街项目）、王府井海垦广场等项目预计在今年年底开业。老门店改造方面，西单商场已获得相关审批，预计明年会进行改造和调整。资料来源：中指研究院综合整理中指点评：2023年，王府井集团把握消费市场恢复机遇

28、，推进重大项目筹开，完善多业态布局，目前已形成综合百货、购物中心、奥特莱斯、超市、专业店、免税店多业态协同、推动有税+免税双轮驱动的发展格局。uptown 奥莱一期规划20万平方米，二期规划14万平方米，前身为世界之花假日广场，定位元气奥莱。喜悦购物中心近8万平方米，由原新燕莎金街购物广场改造升级而来，定位为国内首个新国潮购物中心。海垦广场近7万平方米，将打造以精品、国际美妆为主，兼具全品类的购物中心。1616深圳首座大悦城落户宝安9月8日，深圳市宝安区新安街道在25区中粮铂悦展示中心3楼举办以“悦启新章 共赢未来”为主题的高质量发展招商推介会。据介绍，深圳首座大悦城计划于2024年底在新安街

29、道亮相。资料来源：中指研究院综合整理中指点评：目前，中粮大悦城在北京、上海、广州已均有购物中心项目开业，而深圳大悦城的亮相则实现了其在一线城市的全面布局，提升管理规模的同时扩大了市场知名度和行业影响力。此外，深圳大悦城所在的新安街道是宝安区的核心区域，现代服务业发达、交通便捷、商业氛围浓厚，区位优势和客群基础将有助于项目的高质量运营。效果图p 深圳大悦城位于“湾区商务大道”创业二路，分为三期开发，是集商业、总部办公、商务公寓、住宅于一体的综合体，总建筑面积约73万方，其中商业面积约14.8万方。项目落成后，将打造成为深圳“首个艺术潮流主体街道、首个屋顶城市社交场、首个新青年文化空间”。p 整体

30、设计方面，深圳大悦城遵循Digital-Nature科技自然的新潮设计理念。一方面，项目建筑外形从巧用石材元素打造出如宝石般闪耀的外观，在景观上打造“都市山林”；另一方面，对于室内空间，以数字艺术和绿色植被、水景、木材、小植物的“缝合”，打造潮流与生态多元共存的空间。项目特色1717北京北辰集团首个城市更新项目北辰新空间正式入市9月19日，北京北辰集团官方微信公众号发布消息称，旗下首个城市更新项目北辰新空间项目正式入市，开启北辰商管城市商业新风尚。资料来源：中指研究院综合整理中指点评：北辰新空间项目是北辰商管以城市更新焕活商业空间的全新探索和实践，该项目的入市丰富了北辰商管写字楼产品、提升了北

31、辰商管品牌影响力，同时助力亚奥板块产业聚合。p 北辰新空间是北京北辰集团首个城市更新项目，由北辰购物中心改造而来。项目总建筑面积约3万平方米，共5层，首层为商业配套，配置金融、商务服务、轻食简餐等，2-5层为商务写字楼。p 项目从定位、功能到规划设计，转型实现了重塑建筑空间，满足现代办公的使用需求，并将原有的封闭式商业形象转变为与街区实现互动融合，成为集品质办公、社交生活、美食休闲于一体的新建筑。项目特色18四、宏观环境p 服务业商务活动指数较8月回升，服务业扩张有所加快p 暑期出行、节假日消费带动8月消费市场加速恢复，社会消费品零售总额单月增速提升至4.6%1919服务业商务活动指数较8月回

32、升，服务业扩张有所加快p 2023年9月，服务业景气回升，服务业商务活动指数为50.9%，较8月提升0.4个百分点，表明服务业扩张有所加快。p 分行业看，水上运输、邮政、电信广播电视及卫星传输服务、互联网软件及信息技术服务、货币金融服务等行业商务活动指数位于55.0%以上较高景气区间，业务总量增长较快。但铁路运输、航空运输、住宿、餐饮等行业商务活动指数低于临界点。数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理图：2020年9月-2023年9月服务业商务活动指数走势50.9%35%40%45%50%55%60%20-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-052

33、1-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0920p消费市场加速恢复。2023年1-8月，我国实现社会消费品零售总额30.23万亿元，同比增长7.0%，增速较1-7月放缓0.3个百分点；其中8月社会消费品零售总额同比增长4.6%，增速较7月加快2.1个百分点。分消费类型来看，2023年1-8月，商品零售同比增长5.6%，增速较1-7月放缓0.3个百分点，其中8月商品

34、零售同比增长3.7%，增速较7月加快2.7个百分点；餐饮收入同比增长19.4%，增速较1-7月放缓1.1个百分点，其中8月餐饮收入同比增长12.4%，增速较7月放缓3.4个百分点。p网络消费贡献增强。2023年1-8月，全国实物商品网上零售额同比增长9.5%，增速较1-7月放缓0.5个百分点；占社会消费品零售总额的比重为26.4%，与1-7月持平；对同期社会消费品零售总额增长的贡献率为35.1%，连续5个月稳步提高。数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理暑期出行、节假日消费带动8月消费市场加速恢复，社会消费品零售总额单月增速提升至4.6%图：2020年8月-2023年8月社会消费品零售总额单

35、月及累计同比增速图：2020年8月-2023年8月实物网上零售额累计占比及同比增速变化趋势4.6%7.0%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%20:1-820:1-920:1-1020:1-1120:1-1221:1-221:1-321:1-421:1-521:1-621:1-721:1-821:1-921:1-1021:1-1121:1-1222:1-222:1-322:1-422:1-522:1-622:1-722:1-822:1-922:1-1022:1-1122:1-1223:1-223:1-323:1-423:1-523:1-623:1-723:1

36、-8社会消费品零售总额单月同比增速社会消费品零售总额累计同比增速26.4%9.5%0%5%10%15%20%25%30%35%20:1-820:1-920:1-1020:1-1120:1-1221:1-221:1-321:1-421:1-521:1-621:1-721:1-821:1-921:1-1021:1-1121:1-1222:1-222:1-322:1-422:1-522:1-622:1-722:1-822:1-922:1-1022:1-1122:1-1223:1-223:1-323:1-423:1-523:1-623:1-723:1-8实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重实物商品网上零售额累计增长用大数据与创新科技赋能中国地产行业房地产数据和报告尽在中指研究院官方微信扫码下载“中指云”APP点击“中指云”，即可免费试用中指土地云聚合土地买卖双方的SaaS服务平台中 指 控 股 CIHThanks