2024年中指丨地价上限取消后2024年土地市场将发生哪些变化？.pdf

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1、中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56319088。自 9 月末报道自然资源部建议取消土地地价限制取消以来，多地积极跟进，根据中指监测，22 城中已有 18 城取消土拍地价上限，11 月，多数城市进行了取消地价上限后的土拍，整体成交溢价率提升至7.2%，部分城市如济南、合肥、成都、福州、杭州首拍中，出现高溢价率地块，但分化仍较严重，仅优部分城市如济南、合肥、成都、福州、杭州首拍中，出现高溢价率地块，但分化仍较

2、严重，仅优质地块房企关注度较高质地块房企关注度较高。对于企业而言，对于企业而言，土拍恢复价高者得后，核心城市拿地难度增加，特别是中小房企将面临更加激烈的土拍竞争；另外，由于短期市场调整压力仍较大，房企投资拿地仍需保持理性，以销定投、保持利润仍是企业最有效的投资策略。一、政策变化：一、政策变化：18 城取消土拍地价上限；宁波提高溢价率上限至城取消土拍地价上限；宁波提高溢价率上限至 30%；北上深尚未调；北上深尚未调整整 表：表：22 城关于地价上限及销售限价取消情况城关于地价上限及销售限价取消情况 城市城市 地价限制地价限制 销售限价销售限价 已取消已取消 未取消未取消 已取消已取消 未官宣但新

3、推地块未官宣但新推地块 未限价未限价 未取消未取消 成都成都 南京南京 福州福州 杭州杭州 (钱塘临平富安临阳取消)合肥合肥 济南济南 重庆重庆 厦门厦门 长沙长沙 武汉武汉 苏州苏州 青岛青岛 无锡无锡 天津天津(部分取消)长春长春 沈阳沈阳 广州广州 郑州郑州 宁波宁波 (溢价率上限提至30%)深圳深圳 北京北京 上海上海 数据来源：中指研究院综合整理 地价上限方面，地价上限方面，根据中指监测，10 月以来，22 城相继发布新挂牌宅地公告，19 城优化地价上限要城优化地价上限要地价上限取消后，地价上限取消后，2024 年土地市场将发生哪些变化？年土地市场将发生哪些变化？中指研究院中指研究院

4、 中国房地中国房地产产指数系统指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56319088。求求，其中 18 城推出住宅用地不设最高限价（天津部分地块取消地价上限），宁波溢价率上限由 15%提升至 30%；而北京、上海、深圳仍延续之前限地价规则北京、上海、深圳仍延续之前限地价规则。地价上限取消与否和城市本身土拍市场情绪息息相关。地价上限取消与否和城市本身土拍市场情绪息息相关。北京、上海土拍情绪较稳，多宗地块触顶摇号，短期取消地价上限的可能性较小。而对于大多数城市而言，

5、今年以来土地市场表现低迷，仅少数地块关注度较高，限地价已不适应当前市场形势，多地相继跟进取消地价上限。同时，地块销售限价政策亦持续优化地块销售限价政策亦持续优化。根据中指监测，截至 12 月 19 日，22 城中南京、成都、福州等 3 城已明确取消销售限价，杭州部分区域取消限价，合肥、济南、青岛、天津等 14 城新挂牌宅地文件中对销售限价均未明确设置，而北京、上海、郑州目前仍有销售价格限制要求。二、土拍表现：优质地块热度攀升，土拍分化愈加明显二、土拍表现：优质地块热度攀升，土拍分化愈加明显 表：表：22 城关于地价上限取消后土地成交情况（截至城关于地价上限取消后土地成交情况（截至 11 月末）

6、月末）城市城市 规划建面规划建面(万万)平均成交溢价率平均成交溢价率 变化变化（百分点）（百分点）11月月 1-10月月 合肥 114 25%13%11.6 济南 39 12%2%9.9 福州 161 9%1%8.2 成都 87 11%9%2.7 苏州 123 6%5%0.7 郑州 36 0%0%-0.2 无锡 59 0%0%-0.3 重庆 10 0%1%-0.8 武汉 39 0%1%-1.4 天津 34 0%2%-2.0 青岛 29 0%2%-2.1 长沙 30 0%3%-3.2 厦门 16 6%11%-5.3 南京 103 0%6%-5.7 北京 34 0%9%-8.7 合计合计 914

7、7%6%0.8 数据来源：中指研究院综合整理 图：图：22城住宅用地月度成交溢价率走势城住宅用地月度成交溢价率走势 数据来源：中指数据 CREIS 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%地价上限取消后土拍中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56319088。地价上限取消后，优质地块竞拍热度攀升，带动整体溢价率提升。地价上限取消后，优质地块竞拍热度攀升，带动整体溢价率提升。对比政策前后市场变

8、化来看，政策调整前的 7-10 月，22 城住宅用地成交溢价率持续下行，而在多数城市取消限价后的 11 月，22 城住宅用地成交溢价率为 7.2%，较上月提升 2.8 个百分点，较 1-10 月提升 0.8 个百分点，整体处于近两年月度中高位，结束了连续 6 个月的下行态势。总体来看，地价上限取消后土地市场呈现出以下特点：一是热点城市的核心地块热度升温，一是热点城市的核心地块热度升温，带动整体溢价率上涨，但房企投资布局仍审慎，地王数量有限。二是高溢价土地多为央国企获取，中小房企拿地压力较大。二是高溢价土地多为央国企获取，中小房企拿地压力较大。三是土拍分化进一步加剧，三是土拍分化进一步加剧，非核

9、心地块回温有限。（一）取消地价上限的城市：杭州、济南、福州、合肥、成都核心地块竞争激烈，竞拍最高溢价（一）取消地价上限的城市：杭州、济南、福州、合肥、成都核心地块竞争激烈，竞拍最高溢价率均超三成，但非核心区普遍底价成交率均超三成，但非核心区普遍底价成交 表：表：22城中取消土地限价城市土拍情况城中取消土地限价城市土拍情况 成交成交 日期日期 城市城市 地块编号地块编号 拿地企业拿地企业 成交价成交价(亿元亿元)溢价率溢价率(%)竞价竞价 轮次轮次 参拍企参拍企 业数量业数量 10月30日 济南济南 凤凰北路以西、商贸城路以南WWSR1602-5地块 中电建 0.4 53%241 7 凤凰北路以

10、西、商贸城路以南WSR1602-1地块 中电建 6.6 53%旅 游 路 以 北、蟠 龙 路 以 西ECS05-1 保盛集团 7.1 50%236 5 雪山二期剩余地块A-1 中海地产 8.0 6%49 2 济钢片区韩仓河以东地块8-38 济南城投 5.0 0%1 1 济钢片区韩仓河以东地块B-39 济南城投 4.3 0%1 1 天桥标山片区二期项目地块B-2 旭辉银盛泰 1.0 0%1 1 天桥标山片区二期项目地块B-3 旭辉银盛泰 3.5 0%1 1 市立五院周边城市更新项目 济南建工 4.4 0%1 1 白马山片区前后魏07街 济南中控股 1.2 0%1 1 11月2日 合肥合肥 滨科城

11、BK202305号 安徽高速 33.9 45%/11 包河区BH202310号 安徽置地 26.1 34%/10 包河区BH202311号 越秀地产 9.7 7%/高新区GX202305号 合肥高新建设 3.2 0%1 1 蜀山区SS202305号 合肥蜀山城建 3.8 0%1 1 11月20日 经开区JK202306号 安徽投资集团 16.1 20%/瑶海区YH202310号 江苏亚伦集团 7.1 18%/庐阳区LY202310号 庐阳国有投资 8.6 0.1%/11月15日 成都成都 青羊区蔡桥街道万家湾社区 3 组 华润置地 18.4 30%46 9 成华区槐树店路26号 鼎仁投资&长8

12、.9 17%20 4 中指研究院中指研究院 中国房地中国房地产产指数系统指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56319088。成交成交 日期日期 城市城市 地块编号地块编号 拿地企业拿地企业 成交价成交价(亿元亿元)溢价率溢价率(%)竞价竞价 轮次轮次 参拍企参拍企 业数量业数量 安国际 金牛区金泉街道互助社区2、8组 保利发展 10.2 2%3 2 金牛区西华街道跃进社区4组 龙湖集团 9.7 0%1 1 成华区青龙街道西林社区6、7组 成都城投置地 3.5

13、 0%1 1 龙泉驿区十陵街道千弓十四组 兴城人居 3.4 0%1 1 凤凰东五路以东、凤巢一路以北 青白江国投 2.8 0%1 1 11月30日 天府新区麓湖44亩地块 润达丰控股 5.5 61%/5 凤凰大道以北、凤凰东六路以西 陆港枢纽 4.5 0%1 1 东升街道龙桥社区5、6组 空港兴城 5.7 0%1 1 双塘社区8组、藕塘社区2组 空港发展 6.9 0%1 1 双流区怡心街道双塘社区14组 空港科创 6.3 0%1 1 12月12日 锦江区琉璃乡金像寺4组 仁和 9.1 43%/武侯区簇锦街道铁佛村1组 中铁建 12.8 32%/成华区双林路348号 邦泰 4.7 34%/温江区

14、永宁街道 鱼凫城产 3.1 0%1 1 金牛区金泉街道2、4、7、8组 中铁八局 12.6 0%1 1 温江区公平街道 九联科海 3.8 0%1 1 12月15日 天府新区兴隆街道罗家店村4组 邦泰 9.6 40%/洪柳社区6组，粉房堰村6、9组 兴城人居 8.1 0%1 1 洪柳社区6组，粉房堰村6组 兴城人居 18.5 0%1 1 十陵街办千弓社区14、18组 兴城人居 9.6 0%1 1 葛陌社区4组、龙桥社区5组 重庆银河 8.1 0%1 1 郫都区犀浦街道两河社区集体 龙湖 2.9 0%1 1 11月18日 福州福州 2023-43 厦门建发 12.8 41%75/2023-41 保

15、利发展 25.4 28%113/2023-44 湖北隽达 1.2 26%25/2023-40 厦门建发 23.8 23%90/2023-42 保利发展 7.0 17%21/2023-48 福州城建投资 11.5 4%/2023-50 古厝集团 8.7 3%/2023-45 福州城建投资 48.5 0%1 1 2023-52 左海控股集团 25.4 0%1 1 2023-53 福州地铁 1.1 0%1 1 11月28日 2023-54 福州众益置业 27.0 18%82/2023-57 古厝集团 11.5 0%1 1 2023-59 古厝集团 12.4 0%1 1 2023-64 福州城建投资

16、1.4 0%1 1 2023-65 中建嘉和 4.8 0%1 1 2023-66 中建嘉和 5.8 0%1 1 12月12日 杭州杭州 杭政储出2023165号 兴耀地产 13.4 38%29/杭政储出2023167号 绿城 23.9 28%36/杭政储出2023168号 绿城 10.2 27%44/杭政储出2023166号 伟星 12.5 10%12/杭政储出2023169号 绿城 29.6 2%6/中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400

17、-630-1230、010-56319088。成交成交 日期日期 城市城市 地块编号地块编号 拿地企业拿地企业 成交价成交价(亿元亿元)溢价率溢价率(%)竞价竞价 轮次轮次 参拍企参拍企 业数量业数量 杭政储出2023170号 龙湖 26.5 0%1 1 杭政储出2023171号 绿城&西站 枢纽 10.4 0%1 1 杭政储出2023172号 临平交通集团 5.9 0%1 1 杭政储出2023173号 富阳金腾 1.4 0%1 1 数据来源：中指数据 CREIS 济南：济南：10 月 30 日，济南迎来地价上限取消后的首次土拍，推出 12 宗，流拍 2 宗，成交 10 宗，其中 4 宗溢价成

18、交，6 宗底价成交。凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块土拍热度较高，经凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块土拍热度较高，经 241 轮竞拍，轮竞拍，由中电建以高溢价由中电建以高溢价 53.1%获取；旅游路以北、蟠龙路以西获取；旅游路以北、蟠龙路以西 ECS05-1 地块经地块经 236 轮竞价，由保盛以溢价轮竞价，由保盛以溢价率率 50.2%摘得。摘得。合肥合肥：10 月 12 日，合肥发布土拍新政，除取消地价上限外，还提到参拍房企“五没有”条件及竞买原则上不允许联合竞买和合作开发。因此 11 月 2 日土地出让中，参拍房企较以往明显减少，但热度尚可，5 宗地全部成交，4 宗溢价，1 宗底价。其

19、中滨湖区滨湖区 BK202305 号、包河区号、包河区 BH202310 号地块均号地块均吸引吸引 10余家房企参拍，分别由安徽高速、安徽置地以溢价率余家房企参拍，分别由安徽高速、安徽置地以溢价率 44.9%、34.0%成交成交。11 月 20 日，合肥出让 3 宗地，均溢价成交，其中经开区经开区 JK202306 号地块、瑶海区号地块、瑶海区 YH202310 号地块溢价率均超号地块溢价率均超 15%。成都：成都：11 月 15 日，成都取消限地价后首次土拍，企业参拍较为积极，场次一有 20 余家企业报名，场次二有 10 余家企业报名。7 宗地全部成交，4 宗底价，3 宗溢价，其中有有 2

20、宗地溢价率超过宗地溢价率超过 15%，位位于成华区万年场、青羊区外光华，由越秀、华润分别以于成华区万年场、青羊区外光华，由越秀、华润分别以 16.8%、30%的溢价率竞得。的溢价率竞得。11 月 30 日，天府府新区麓湖新区麓湖 44 亩地块地块溢亩地块地块溢价率达价率达 61%。12 月进行的两场土拍中，仍有部分地块溢价率超三成。福州：福州：11 月 18 日，福州推出 14 宗，成交 11 宗，流拍 1 宗，3 宗取消出让。本次土拍吸引了保利、建发、国贸、湖北隽达、绿城、守正投资、首开、中国武夷等房企参拍。成交地块中，4 宗溢价率超过两宗溢价率超过两成，其中成，其中 41 号屏西地块竞拍号

21、屏西地块竞拍 75 轮，最终由建发以高溢价率轮，最终由建发以高溢价率 41%获取获取。在 11 月 28 日土拍中，2023-54号地块项目地理位置优越，房企竞争度高，经 82 轮竞价，由福州众益置业竞得，其余地块均底价成交。杭州：杭州：12 月 12 日，杭州土拍首次实行自由竞价，除临安区滨湖新城重点地段 LA0611-02 地块因故提前终止出让外，其余 9 宗全部成交，5 宗溢价、4 宗底价，杭政储出2023165 号地块成交溢价率高达38.3%，合计揽金约 133.9 亿，其中绿城绿城 74.1 亿获取 4 宗。另外，除上述城市外，南京、青岛、武汉、重庆、郑州、厦门南京、青岛、武汉、重庆

22、、郑州、厦门等地于 11 月也进行取消地价上限后土拍，但普遍底价成交，土拍情绪尚未改善。整体来看，取消限价带动少量核心城市优质地块土拍升温，整体来看，取消限价带动少量核心城市优质地块土拍升温，但分化仍在，非核心地块多底价成交。但分化仍在，非核心地块多底价成交。中指研究院中指研究院 中国房地中国房地产产指数系统指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56319088。（二）未取消地价上限的城市：北京、上海土拍表现较稳，优质地块房企举牌（二）未取消地价上限的城市：北京

23、、上海土拍表现较稳，优质地块房企举牌积极性高积极性高 表：表：22城中未取消土地限价城市今年以来土拍情况城中未取消土地限价城市今年以来土拍情况 城市 成交规划建面(万)同比 成交溢价率（排序）地价上限占比 深圳 122-74%11%50%北京 492 2%8%42%上海 732-30%6%63%表：表：2023年年12月北京待拍地块月北京待拍地块 竞拍时间 地块名称 区域 规划建筑 面积(万)起始价(亿元)12 月 22 日 门头沟 S1 线 07 地块 门头沟 14.8 25.3 12 月 26 日 丰台区大红门一期丰台区大红门一期 A 区棚改项目区棚改项目 FT00-0516-0006、0

24、009 地块地块 丰台 5.4 30.3 12 月 26 日 大兴国际机场临空经济区 F1 地块 大兴 3.8 4.5 12 月 28 日 石景山北辛安棚户区改造 B 地块 石景山 33.6 56.1 12 月 28 日 顺义新城地块 顺义 10.7 19.9 数据来源：中指数据 CREIS 今年以来，北京、上海、深圳北京、上海、深圳土拍情绪表现趋稳，上海、深圳地价上限占比均超五成，北京也在四成以上。从近期土拍来看，从近期土拍来看，12 月 4-5 日，上海上海推出 9 宗地，全部成交，其中 3 宗触顶，5 宗底价，优质地块仍吸引较高关注度，12 月 15 日，上海推出 4 宗地，全部成交，其

25、中 1 宗触顶，2 宗底价；北京北京成交 5 宗地，但地块属性一般，多为底价成交，而 12 月下旬北京待拍土地中，大红门地块预计关注度仍大红门地块预计关注度仍较高，较高，据悉目前据悉目前已有已有 10 余家企业缴纳预申请保证金。余家企业缴纳预申请保证金。深圳深圳近俩月无土拍。整体来看，北京、上海土拍表现较稳定，房企参与意愿较高。同时，考虑到 12 月 14 日京沪大力度优化调控政策，预计市场销售将有明显恢复，这在一定程度上或将带动房企加大投资力度，明年土拍市场热度有望延续。12 月 19 日，北京市规自委发布关于明确商品住宅用地项目相关土地价款有关事项的通知，其中提到“对于住宅配建公建的地块对

26、于住宅配建公建的地块，将在土地出让时明确住宅将在土地出让时明确住宅、公建各自的起始价公建各自的起始价，以及各自最终成交价以及各自最终成交价”，使得土拍和地价款更加明晰。三、供给特征：三、供给特征：1-11 月月 22 城高溢价地块成交规模同比增长，未来改善型楼盘供应增加或对新房市城高溢价地块成交规模同比增长，未来改善型楼盘供应增加或对新房市场形成一定支撑场形成一定支撑 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-563

27、19088。图：图：22 城城 2022 年年-2023 年年 1-11 月高溢价住宅用地成交规模对比情况（市本级）月高溢价住宅用地成交规模对比情况（市本级）注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于 10%统计，武汉、济南、杭州、上海部分地块溢价率上限低于 10%的，如果触顶成交，则也统计在内。数据来源：中指数据 CREIS 在当前市场环境下，能够引起房企积极竞拍，并高溢价成交的地块多为核心区域优质地块在当前市场环境下，能够引起房企积极竞拍，并高溢价成交的地块多为核心区域优质地块，根据中指监测，2023 年 1-11 月，22 城高溢价率地块成交 293 宗，较去年同期增加 44 宗，成交规

28、模 2538 万平方米，同比增长 18.7%，11 月，22 城高溢价土地成交规模 135 万平方米，同比增长 158%。具体城市来看，天津、济南、广州、苏州、厦门、福州低基数影响下，高溢价地块成交规模同比增幅均超 100%；成都今年加大核心区供地力度，高溢价地块成交面积同比增幅亦超 100%；北京、上海、杭州土拍表现稳定，呈不同程度增长。地价上限取消地价上限取消后，后，部分地块部分地块成交楼面价创新高成交楼面价创新高。如杭州杭州兴耀 38.3%溢价率获取的铁路北地块刷新板块楼面价纪录；成都成都邦泰 33.5%溢价率获取的双林路 348 号地块，成交楼面价 21100 元/，突破成华区最高楼面

29、地价。福州福州建发溢价率 41%获取的 2023-41 号屏西小区旧改地块，成交楼面价达 28677 元/m，创下板块地价新高。若若 2023 年成交的优质地块明年逐渐入市，有望对部分城市新房销售提供一定年成交的优质地块明年逐渐入市，有望对部分城市新房销售提供一定支撑。支撑。另外，从高溢价地块获取企业来看，央国企是绝对主力，部分地块民企举牌积极。另外，从高溢价地块获取企业来看，央国企是绝对主力，部分地块民企举牌积极。根据中指数据，自取消地价上限以来，截至 12 月 19 日，高溢价率地块获取企业中，央国企拿地金额占比达 63.0%，民企占比 29.1%，混合所有制企业占比 7.9%。四、土地市

30、场趋势展望四、土地市场趋势展望 从土拍表现来看，从土拍表现来看，今年以来，在销售端尚未转暖背景下，政府推地、房企拿地仍偏谨慎，近期多个城市取消限价上限后，仅少量核心城市优质地块土拍升温，仅少量核心城市优质地块土拍升温，分化现象进一步加剧。展望明年，。展望明年，取消地价上限的城市，在房企投资聚焦下，预计部分核心地块将竞拍出高溢价，但土拍分化仍将延续，非核心区仍会出现底价成交甚至流拍；而北上深有望根据市场变化优化土拍规则，如部分区域取消或提升溢价率上限等。另外，2023 年土地持续缩量，但优质地块成交规模较去年同期有所增长，预计这些项目入市将-200%-100%0%100%200%300%400%

31、500%600%050100150200250300350400450500天津济南广州苏州成都厦门福州北京南京上海杭州武汉长沙合肥青岛宁波无锡深圳重庆郑州长春沈阳万平方米2023年成交规划建筑面积2022年成交规划建筑面积同比中指研究院中指研究院 中国房地中国房地产产指数系统指数系统 本报告数据来自中指数据本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56319088。对新房销售形成支撑。从企业竞争及投资策略来看，从企业竞争及投资策略来看，地价上限取消后，为获取核心城市优质地块，房企应及时优化拿地策略与投资标准，以应对更加复杂的竞争环境。央国企由于资金实力相对较好，后续拿地金额占比或继续提升，而对于中小房企而言，核心城市拿地压力增加。同时值得注意的是，随着部分地块竞争更加激烈，若企业高溢价拿地，则将导致项目利润压缩，在市场调整期，房企仍需将确定性的销售作为首要考虑因素，优中选优，保证项目安全性。中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统