2023年住建部释放重磅利好打响房地产政策优化的发令枪！-中指.pdf

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1、中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本本报告数据来自中指数据报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56319088。7.24 中央政治局会议明确指出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产

2、”。政治局会议明确政策方向后，27 日据中国建设报报道，近日住建部倪虹部长召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流，指出：稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。要深化住房供给侧结构

3、性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设建设，促进企业转型升级和高质量发展。【中指观点】【中指观点】1 1、房地产业的支柱地位不变、房地产业的支柱地位不变 建筑业和房地产业关联众多上下游产业，对稳定经济大盘至关重要，建筑业和房地产业能否稳定对居民就业、收入也会产生较大影响。本次住建部倪虹部长再一次强调“稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用”，强调房地产行业的支柱地位不变，也就意味着下半年推动经济回升向好，稳地

4、产政策仍有发力空间。2 2、住建部住建部明确明确各地各地政策优化方向，政策优化方向，主管部门主管部门发声后，预计核心发声后，预计核心城市城市政策将加快落地政策将加快落地 本次倪虹部长明确指出了各地房地产调控政策优化的具体措施，与我们此前判断基本一致，预计在主管部门明确政策措施后，核心一二线城市落地细则也将加快出台（前瞻！政治局会议后，房地产政策优化的六大方向）：一是降低购买首套住房首付比例和贷款利率一是降低购买首套住房首付比例和贷款利率。目前多个一二线城市首套房首付比例在 30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于 5 年期以上 LPR。短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率

5、，首套房首付比例仍执行 30%的二线城市或逐步降至 20%下限，同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能（北京首套商贷利率为 5 年期以上 LPR+55 个基点，上海为 5 年期以上 LPR+35 个基点）。住建部释放重磅利好，打响房地产政策优化的发令枪！住建部释放重磅利好，打响房地产政策优化的发令枪！中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本本报告数据来自中指数据报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56319088。二是改善性住房换购税费减免二是改善性住

6、房换购税费减免。2022 年 9 月，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，指出 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。此次倪虹部长强调进一步落实好改善性住房换购税费减免，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。三是个人住房贷款“认房不用认贷”三是个人住房贷款“认房不用认贷”。“认房又认贷”一般指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房

7、，阻碍了改善住房需求进入市场。如下表所示，当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、成都、西安等十余个核心城市，倪虹部长明确提出个人住房贷款“认房不认贷”，预计短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。值得关注的是，武汉、青岛等城市当前仅二环内或个别主城区限购，非限购区域首套首付已降至 20%，限购区的认房认贷政策优化影响或有限。表：重点城市当前执行的限贷政策表：重点城市当前执行的限贷政策 城市城市 认房认贷认房认贷 首套最低首付比例首套最低首付比例 （限购区域）（限购区域）二套最低首付比例二套最低首付比例 （限购区域）（限购区域）首套房贷首套房贷 利率利率 二套房贷二套

8、房贷 利率利率 北京北京 35%60%4.75%5.25%上海上海 35%50%4.55%5.25%广州广州 30%无房贷款已结清 40%有房贷款已结清 50%贷款未结清 70%4.20%4.80%深圳深圳 30%无房有贷款记录 50%有房有贷款记录 70%4.50%4.80%西安西安 30%首套90：贷款已结清 40%，贷款未结清 60%首套 90-144：贷款已结清 50%，贷款未结清 60%首套144：贷款已结清 60%，贷款未结清 70%4.00%4.80%厦门厦门 30%有房贷款已结清 40%有房贷款未结清 50%3.70%5.00%成都成都 30%(三圈层 20%）有房贷款已结清：

9、30%(三圈层 20%）有房贷款未结清：一、二圈层 40%；高新 50%；三圈层 30%4.00%4.80%长沙长沙 30%有房贷款已结清 35%有房贷款未结清 40%4.00%4.80%合肥合肥 30%无房贷款已结清 30%无房贷款未结清 40%1 套贷款已结清 30%1 套 1 次贷款未结清 40%1 套 2 次贷款 1 次未结清 50%2 次均未结清停止贷款 4.00%4.80%福州福州 30%无房贷款未结清 40%有房贷款已结清 40%有房贷款未结清 50%3.70%4.80%武汉武汉 30%（仅二环内限购，非限购区 20%）40%（仅二环内限购，非限购区 30%）3.80%4.60%

10、青岛青岛 30%（仅市南区、市北区限购，非限购区20%）40%（仅市南区、市北区限购，非限购区 30%）4.00%4.80%宁波宁波 30%有房贷款已结清 40%有房贷款未结清 60%4.00%4.80%中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本本报告数据来自中指数据报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56319088。城市城市 认房认贷认房认贷 首套最低首付比例首套最低首付比例 （限购区域）（限购区域）二套最低首付比例二套最低首付比例 （限购区域）（限购区域）首套房贷首套

11、房贷 利率利率 二套房贷二套房贷 利率利率 重庆重庆 20%40%4.00%4.80%石家庄石家庄 20%30%3.70%4.80%珠海珠海 20%30%3.60%4.80%杭州杭州 认房不认贷 30%40%4.00%4.80%天津天津 认房不认贷 30%40%3.80%4.60%郑州郑州 仅认贷 30%（航空港区 20%）有房贷款已结清 30%有房贷款未结清 40%（航空港区 30%）3.70%4.80%南京南京 仅认贷 30%有房贷款已结清 30%有房贷款未结清 40%4.00%4.80%苏州苏州 仅认贷 30%有房贷款已结清 30%有房贷款未结清 40%4.00%4.80%无锡无锡 仅认

12、贷 30%有房贷款已结清 30%有房贷款未结清 50%3.70%4.80%济南济南 仅认贷 30%（仅历下区、市中区限购，非限购区20%）有房贷款已结清 30%（仅历下区、市中区限购，非限购区20%）有房贷款未结清 40%（仅历下区、市中区限购，非限购区30%）4.00%4.80%佛山佛山 仅认贷 20%有房贷款已结清 20%有房贷款未结清 30%4.00%4.80%沈阳沈阳 仅认贷 20%有房贷款已结清 20%有房贷款未结清 30%3.70%4.80%哈尔滨哈尔滨 仅认贷 20%有房贷款已结清 20%有房贷款未结清 30%3.70%4.80%昆明昆明 仅认贷 20%有房贷款已结清 20%有房

13、贷款未结清 30%3.85%4.80%东莞东莞 仅认贷 20%有房无贷款记录 20%有房有贷款记录 30%4.00%4.80%南通南通 仅认贷 20%有房无贷款记录 20%有房有贷款记录 30%4.00%4.80%数据来源：各地政府等公开资料整理 除了以上三个方向之外，当前房地产行业已经进入新的发展阶段，预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化，如优化限价政策，让价格回归市场优化限价政策，让价格回归市场；优化法拍房、优化法拍房、非住宅、非住宅、离婚购房等限购政策，因离婚购房等限购政策，因区施策、区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存一区一策帮助一二线城市郊区去库存；继续继续优化限售政策，进

14、一步畅通一二手链条优化限售政策，进一步畅通一二手链条；降低二套降低二套房贷利率房贷利率；优化北京、上海等城市的普宅认定标准优化北京、上海等城市的普宅认定标准等。等。特别是特别是针对针对多孩家庭、人才、老年人多孩家庭、人才、老年人群优化住房群优化住房政策政策或将是重要方式或将是重要方式。3 3、“保交楼”依然是稳预期、“保交楼”依然是稳预期、保民生、保民生的重要的重要方式方式，相关相关配套政策有望持续推进配套政策有望持续推进 项目能否顺利交付直接影响着居民的购房信心和预期，此前监管已推出超 5500 亿元的“保交楼”配套资金，但整体项目交付仍不及预期。预计接下来“保交楼”政策与保障房及租赁住房政

15、策结合或是推动项目加快交付的举措之一。4 4、再提保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设再提保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设 7.24 政治局会议明确指出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”，保障性住房建设、存量盘活利用或是房地产行业新发展模中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本本报告数据来自中指数据报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56319088。式的重要方向。

16、本次倪虹部长鼓励企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，或意味着接下来保障房建设、城中村改造等的政策支持力度会进一步加大，以提升企业的参与积极性。整体来看，整体来看，7 7.24.24 中央中央政治局政治局会议后，住建部率先释放积极信号会议后，住建部率先释放积极信号，主管部门的发声不仅有助于主管部门的发声不仅有助于提振提振市市场场信心信心，同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪，同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪，预计各地优化政策的节奏将进一步加快预计各地优化政策的节奏将进一步加快，特别，特别是二线城市是二线城市政策优化或已在路上。政策优化或已在路上。中指中指研究院研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 本本报告数据来自中指数据报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询。详情请查询 https:/www.cih- 或致电或致电 400-630-1230、010-56319088。