2023中海寰宇时代推广策略提报方案-155P.pdf

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1、目录营销诊断推广洞察阶段执行壹叁贰肆公寓思考Part1 营销诊断从问题出发，研判本案营销发力点。营销命题市北非主流区域3年熟盘如何卖出全新价值溢价营销诊断区域站位：可以肯定的是，本案操盘逻辑以产品逻辑驱动为主土地逻辑为辅，卖市北新区没问题，问题在于当350-400万成为主流时，区域价值感不能丢分营销诊断价值细分：3年之后，继续讲高配园境奢宅，新瓶装老酒显然解决不了高价值产品的溢价难题，如何进一步细分而且从社区大堂、现场接待以及示范区参观价值体验感偏弱，需及时补位营销诊断客群梳理：大户型总价高了，置业的门槛客就高了，区域内客户深挖有限换个维度，重新梳理可能客户来源，进行更深层次对话带着问题，我们

2、来审视项目Part2 推广洞察顺着问题找答案，寻找本案的引爆点。站位重塑：不是市北新区，不是继CBD/新都心之后的老三而是市北新城心，是市北未来绝对NO.1的存在市北新区，是官方语言，代表政府规划的宏大叙事范围大价值感弱，拉低价值预期，有钱人容易看不上因此，推广的第一步不是跟着官方走，而是对区域价值的重新聚焦市北新区 市北新城心为什么是市北新城心？理由：全域资源驱动市北乃至青岛主城唯一集合了三地铁地铁+大学大学+公园公园+高端商业高端商业+未来产业未来产业的区域CBD是商务驱动型，代表了市北的面子，但少了公园的静谧+高等学府的人文底蕴新都心是商业驱动型，代表了城市的里子，但少了高等学府的人文和

3、高端产业的发展潜力浮山后是学区+生态驱动型，代表了生活的里子，但少了大学的底蕴+未来产业价值裂变的可能集合了新中心崛起所需的全部要素，房价仅需2.8万+相较于新都心3.3万+，CBD3.5万+，浮山后4万+市北新城心是妥妥的价格洼地，价值显然被低估因此本案的市北新城心的区域概念可直接对标新都心崛起的逻辑而本案资源优、价值低，两大区域的价差就是本案价值增值的潜能理由：五大产业价值变量房地产两大定律：短期靠政策，中期看土地，长期看人口：人往高处走，人随产业走显然，城市中心的土地要素，本案已然具备，未来发展的高度，决定权在人口，在产业的高度海信慧湾未来引进企业约500家，投产后产值达到约300亿元R

4、CEP青岛经贸合作区人工智能、跨国总部、大健康千亩园区、高端新材料千亩园区五大产业聚焦，千亿级产值链条，必然诞生一个高端居住区海淀，中关村区域房价天花板滨江，阿里巴巴园区房价高出周边30%-40%以中关村、滨江区两大产业高地对标夯实产业变量引发的区域价值裂变更进一步激发客户对区域的价值自信理由：3地铁全青岛联动城市中心的崛起，不是孤岛，而是以交通为核心对于人才、资金、生活的要素的分配与吸纳本案M1/M5/M8三条地铁动线对主城五区乃至整个大青岛的全域联动显然让区域发展有更广阔的空间。一条地铁，只有一种可能，三条地铁，就要无数种可能本案2站内可换成胜胜利利桥桥、闫闫家家山山、青青岛岛北北站站三个

5、中转枢纽全青岛联动，转瞬即达丢掉市北新区，重塑市北新城心以新都心、中关村等区域价值为对标拉高区域价值预期，起码做到不拖后腿CBD没有的公园，新都心失去的学府情怀浮山后难得的产业未来市北新城心，这一次统统打包给你价值细分：不做大而全的总结，而是做细而精的生活代入四大大师设计团队高配园境奢宅超级SUPERFLAT立面艺术超高推展阳台x空间美国、德国、日本等国际国内一线品牌精装约10000社区IMAX央景中海智能社区中海智能家居第五代精品住宅，四大理念如如果果明明年年继继续续讲讲这这些些价价值值，那那么么本本次次提提报报将将毫毫无无意意义义本案，最大的卖点是实景建筑实景、园林实景、精装实景、服务实景

6、10月即将一批交付，我们要做的不是对着实景强调已有的价值而是讲产品的细节故事，讲未来生活的代入感园林故事：第一层：讲干货，有什么约10000社区央景，朗道大师团队，万象秘境，四季花园、轻氧健身房第二层：讲生活，可以干什么先生会客，太太健身，老人消闲，孩子成长第三层：讲故事，悟道什么道理黄山迎客松，杭州桂花，青岛樱花，榉树，太湖黑山石约10000社区IMAX央景，匠心雕琢生活NO!NO!NO!你很难想象，这颗中庭门前，其貌不扬的松树，竟然是从黄山远道而来，身价百万的迎客松。你也很难想象，朗道的团队，为了迎接它的到来，不远千里，30天跋山涉水，26次定装之后，才将它完好无损地置身你眼前。或许它曾经

7、，在那山畔云海与唐代的诗人吟诗作对或许他曾经，成为宋代画家的知己成为溪山行旅图中最灵动的一笔或许他曾经，在某个晴日午后与到访的国际政要把酒言欢洗尽铅华，将过往的成就珍藏挺直腰杆的迎接每一位归来的家人就像你一样，不管在外的头衔是教授、还是董事长闲庭信步的那一刻，你就是你自己，不被过往所羁，不为名声所累。见惯了大人物，更偏爱闲庭信步的你。产品故事：第一层：讲干货，有什么独立玄关，3.05层高，连通大阳台，双明卫，superflat立面第二层：讲生活，可以干什么x空间理念，儿童活动区，健身休闲、品茗独书第三层：讲故事，传递什么理念新青岛小白奋斗故事，老讲授朴素生活的故事，三代同堂的故事品牌故事：第一

8、层：讲干货，有什么万亿央企，超强兑现，43年开发，第五代精品住宅第二层：讲生活，可以干什么交互式空间，智慧归家的生活，有说有笑的园林生活第三层：讲故事，传递什么理念屋顶防渗漏的故事，工科中海坚持产品迭代的故事精装品牌的故事，出品团队的故事，智能社区的故事，立体化重构，重新塑造有硬核价值、有生活质感、有人文内涵的人文精工实景大宅，做细做精本案价值的颗粒度老社区难有的园林生活，二手房难有的智慧链接一般高层难得的高拓空间学院派大师实境，这一次统统打包给你客群梳理：向内挖、向外拓，扩大客户拦截面现场了解到，早前成交的客户，多为周边的小老板周边拆迁户、改善客群，市南沿地铁刚需客群、中心医院的职工，科大老

9、师，及中高级政府公务员随着400万级置业门槛的升高，客户来源可能有沿8号线南段来的老四方、新都心改善外溢客群，闫家山、河西等地拆迁户，浮山后的刚改或再改客群沿地铁1号而来的改善客群主任医师老师教授全能厨神社交达人高能辣妈专业顾问培训讲师运动达人钓鱼能手销售代表工程师部门科长私企老板抖音主播网红达人儒雅老爸社会标签，身份标签，生活标签茶室主理人35-50岁，高级公务员、企事业单位高管、私企老板、老城拆迁户、高级工程师几十年的圈子，几辈子的根，熟悉的人，熟悉的物，熟悉的街道，熟悉的风景守在城阳中心，正是这些人内心里的生活认同进与退不离主城：城市中上阶层，社会的中流砥柱，城市红利的受益者不求占有最好

10、的资源，但求享受生活的里子，期待区域未来的更高蝶变藏与显品质偏好：有钱，有闲，有自身的喜好，追求空间、环境的改善更追求有底蕴的品牌，有富足的兴趣空间，追求内心偏好的满足感隐与奢内心共鸣：客群洞察进与退事业观明进知退，顺势而为藏与显生活观不舍静谧，不离繁华隐与奢文化观诗书传家，源远流长上一秒大学讲堂上风度翩翩的教授，下一刻商场雷利风行的领袖社区里邻居亲切地叫他一句老李，行业里大小叫他一句李老工作上他是睿智严谨的工程师，下班后他是公园里最潇洒的篮球高手他们追求事业的高度更在意生活的深度他们不曾想左右这个时代却成为这个时代洪流中的一座高峰他们是这个时代的弄潮人整盘重塑：案名：中海寰宇时代定位：市北新

11、城心，学院派大师实境 slogan：划界时代，自成峰Part3 阶段执行凝练价值符号，撕开市场独树一帜项目进入第3年，常规的地产价值，走了一遍又一遍品牌、产品、性价比、生活感，这些输出正确吗？正确在这个信息泛滥，推广需要高度聚焦的时代仅仅仅仅正正确确，就就是是错错误误，地产同质化时代想想要要叫叫好好又又叫叫座座，必必须须建建立立真真正正差差异异化化的的核核心心标标签签x在数学上，x代表着可能性x，代表着可能之上的无限的可能地铁=M1xM5xM8主城=市南x市北x崂山x大青岛产业=新材料x海信慧湾x大健康x跨国总部鼎配=公园x学府x公园x万科广场、利群大师=工科中海x上海天花x朗道国际x李益中空

12、间设计空间=儿童空间x读书品茗x休闲健身园境=万平园境x会客厅x细节故事更多免费方案资料加微信：（1月3月）一阶段：概念重塑，精准打击执行要点：主题出街、价值刷屏、寰宇老友记、大v代时代、早春比房行动阶段形象：市北新城心，学院派大师实境M1/M5/M8地铁上，建面约105-143精装央座，现房热抢刷屏解读：紧抓青岛主城唯一涵盖产业+大学+公园+商业+地铁枢纽的地段，打击对手。CBD没有的公园谧境奥林匹克体育公园还给你约20000中心公园3大健身休闲游乐分区，还城市以悠然市北新城心，学院派大师实境M1/M5/M8地铁上，建面约105-143精装央座，现房热抢新都心得不到的学院情怀市北科大还给你约

13、50m步行直通市北科大校园与高知人群为友，一脉书香重温校园时光市北新城心，学院派大师实境M1/M5/M8地铁上，建面约105-143精装央座，现房热抢活动配合寰宇老友记结合当前抖音、小红书等社交媒体流行的“围炉煮茶”热潮，打造中海版围炉煮茶，邀约客户邀请朋友共同前往，并将围炉煮茶道具以新年礼品的形式赠与老业主，作为年终答谢礼。活动配合大v时代论邀约地产大v张百忍、胡sir说房、地产乌龙院等共话市北新区未来发展，集中官微大v宣传，为区域价值背书，强化区域价值潜力。活动配合早春比房行动针对高总价大户型易新都心、CBD、浮山后、东李等项目分流，通过现场比房展板、区域物料对标等，引导客户理性分析各项目

14、优势，增强客户信心，形成价值取舍。（4月6月）二阶段：实景直击，美好发声执行要点：主题出街、价值刷屏、现场包装、实景视频、中庭熟人节、千万级样板间阶段形象：4站连崂山，大师实景143x央座主城三地铁，建面约105-143精装准现房，约10000实景呈鉴知识星球：地产小圈子 每天上传最新地产策略案、设计源文件等 h t t p s:/t.z s x q.c o m/0 7 M r v R N z V知识星球：地产小圈子 每天上传最新地产策略案、设计源文件等 h t t p s:/t.z s x q.c o m/0 7 Mr v R N z V刷屏解读：建筑应该保持沉默，让光与风来表达。超级SUP

15、ERFLAT立面，南向巨幕面框大面屏玻璃应用，客厅成了光影的舞台4站连崂山，大师实景143x央座主城三地铁，建面约105-143精装准现房，约10000实景呈鉴见惯了大人物，更偏爱闲庭信步的你！百万级迎客松，从黄山之巅启程屹立万平中庭之首，恭迎八方贵宾4站连崂山，大师实景143x央座主城三地铁，建面约105-143精装准现房，约10000实景呈鉴x是空间的延伸更是精神世界的丰盈阳台高拓X空间，儿童游乐、健身休闲、品茗读书多元休闲功能，丰盈曼妙生活日常4站连崂山，大师实景143x央座主城三地铁，建面约105-143精装准现房，约10000实景呈鉴现场包装售楼处门口地铁XM1/M5/M8M2/M3

16、的连接站以及途经的重要商业、旅游、区域中心等站点，以立体地铁背景板的形式展现出来，让到访的客户一进入现场，就有随时出发的冲动。现场包装一层社区大堂精装品牌展示当前一层大堂以综合性的价值堆头为主，建议着重输出精装品牌以及精致价值的价值堆头灌输，通过精装，潜移默化拔升客户价值预期。实景视频：一座园子的自白针对项目园林、户型、精装、物业等交付实景，以人物解读+实景视频拍摄的形式，形成系列传播，并以此为素材，在抖音号、视频号、售楼处内播放，进行价值升华。我听过黄山之巅的澎湃云海我听过江南水乡的流水潺潺我听过泰山 群峰的呼啸连绵我听过时代巨子的满腹韬略如今我有幸留步寰宇时代 更乐意听见知己间的把酒言欢听

17、见邻里间的温情常伴听见爱人间的浪漫细语听见孩童间的 嬉笑童年我是中海寰宇时代万平实景庭院更是先生的会客厅太太的健身房孩子的露营场春来万物盛我在这里，等你赴约活动建议中庭社区熟人节通过一场盛大而丰富的社区业主活动，电影、音乐、烧烤、甜品、啤酒，让社区的业主们成为无话不谈的邻居，并以带个朋友，立减3万的老带新购房优惠政策，激励老带新成交。活动建议解压生活馆针对社区邻里中心已有的健身房、会客厅、休闲吧等邻里空间，可定期邀约专业健身、瑜伽教练定期开课的形式，实现资源有效嫁接，以及现场体验感的升级，让庭院里的实景生活真实可及。活动建议千万级央景143x样板间通过实景样板间节点的设立，内部设置劳力士名表、

18、或者爱马仕春季展的形式，实现客户集中邀约，并通过现场园林交付实景、建筑实景、居住实景等形式，激发客户对寰宇品质生活的向往，实现销售集中爆破。（7月10月）三阶段：层峰共鸣，最后收官执行要点：主题出街、价值刷屏、视频输出、养生活动、家宴、沙龙讲座阶段形象：最后100席，划界时代自成峰市北科大50m，建面约119-143央座楼尊清盘热销，10月盛装交付知识刷屏解读：偶尔搁下成就也是一种成就中海寰宇时代业主，青科大李教授最后100席，划界时代自成峰市北科大50m，建面约119-143央座楼尊清盘热销，10月盛装交付看惯了峰景才能看见了憧憬中海寰宇时代业主，中心医院王主任最后100席，划界时代自成峰市

19、北科大50m，建面约119-143央座楼尊清盘热销，10月盛装交付会议上谈不妥的事到会所里来谈谈中海寰宇时代业主，RCEP大健康产业园王总最后100席，划界时代自成峰市北科大50m，建面约119-143央座楼尊清盘热销，10月盛装交付实景视频：一座时代的峰境针对客群生活意境以及自身实景，对话客户内心独白，形成客群内心共鸣。登峰时代的骄子，需要一席怎样的居所？在不可复制的城心热土将未来的禀赋悉数珍藏在无与伦比的公园里将都会的繁华一览无余在纵横交错的光影里将艺术的魅力一一品鉴在走向世界的舞台上将艳羡的目光关在门外建筑的眼界与主人的远见不谋而合市北新城心学院派大师实境活动建议寰宇会客厅|养生专题以中

20、心医院成交客户为出发点，邀请中心医院的主人医师或者青岛中医协会、同仁堂老中医、海军疗养院退休老中医等定期到场讲座，让业主成为圈层私享会的主角。活动建议寰宇会客厅|私人盛宴以签约客户为主，为客户提供子女生日宴、商会年会、同学聚会、答谢等宴会场地以及酒店合作事宜。活动建议寰宇会客厅|沙龙论坛以财富论坛、教育论坛、装修论坛、健康产业、recp论坛等，从已成交业主中寻找相关行业领袖对话行业精英，吸引客户共鸣。Part4 公寓思考独特符号凝练，亮相即高光公寓的推广逻辑，与住宅相差无几重点是在当前的市场上，我们要赋予其怎样的个性标签X之后,MMMetro地铁MONEY资产MYSELF自我MINISTYLE

21、双层整盘重塑：案名：中海寰宇时代|M定位：市北地铁上盖，全能小复式 slogan：地铁直达，让幸福飞一会主形象：市北地铁上盖，全能M小复式M1/M5/M8地铁上，建面约41-47精装LOFT，全城热销主形象：地铁直达，让幸福飞一会4站崂山8站市南，建面约41-47精装LOFT，全城热销系列价值刷屏地铁价值方向：上班 下班 加班M1/5/8号线等你每一班4站崂山，8站市南3地铁畅联主城五区，出行转瞬即达市北地铁上盖，全能M小复式M1/M5/M8地铁上，建面约41-47精装LOFT，全城热销在青岛有一种骄傲叫留在主城市北主城地铁上盖留在青岛，我的生活我做主市北地铁上盖，全能M小复式M1/M5/M8

22、地铁上，建面约41-47精装LOFT，全城热销约5.6m挑高1+12，这是M的空间特权约4.7-5.6m高拓挑高空间上下复式，办公或自助，演绎无限精彩市北地铁上盖，全能M小复式M1/M5/M8地铁上，建面约41-47精装LOFT，全城热销系列价值刷屏全能空间方向：玩具从来不缺缺的是放玩具的空间1个儿童房，1个客厅，1个阳台可不要太贪心哦市北地铁上盖，建面约41-47全能M小复式朋友从来不缺，缺的是聚会的空间1个影音室，1个棋牌室1个健身房，1个台球房可不要太贪心哦市北地铁上盖，建面约41-47全能M小复式衣服从来都不缺缺的是放衣服的空间1个衣帽间，2个衣帽间，3个衣帽间可不要太贪心哦市北地铁上

23、盖，建面约41-47全能M小复式活动建议青年地铁自治区借鉴厦门地铁树洞网红玩法，将胜利桥地铁站进行升级包装，以无厘头、网红风的语音，打造青年地铁自治区的概念，形成系列打卡。活动建议青岛元气加油站：联合元气森林、五菱mini、喜茶、盲盒等网红品牌，在项目商街打造青年元气加油站的概念，定期更新，营造网红打卡点，不断输出营销话题。活动建议留在青岛，拒绝蕉绿以青年当前生活压力大、青岛主城房价高等为话题，配合公寓低首付政策，促成对年轻客户的挤压。中海寰宇时代服务团队名单姓姓名名职职务务服服务务项项目目职职责责工工作作年年限限王秋实地产运营负责人服务过龙湖、和达、绿城、卓越、海信、旭辉等数十家品牌开发商品

24、控12年高宗涛事业部长服务过万科、绿城、蓝城、龙湖、碧桂园、中海、中铁、旭辉、卓越、正荣、中南、港中旅、越秀、海信、海尔、和达、鑫江、天一仁和等数十家品牌项目总负责13年高柯策略总监海尔海纳云、鑫都观澜悦、海尔产城创珺玺、信达金地、蓝庭海尔产城创东方文华龙湖、新城、华润、绿地、招商、海信、卓越、金科策略把控/执行10年冷涛设计总监服务过龙湖、海信、卓越嘉悦、和达、首创福悦天海、三盛等数十家品牌开发商创意把控/执行10年冯新舒客户总监服务过龙湖、卓越、海信、和达、首创、中南、碧桂园、正荣等数十家品牌开发商客户经理7年王涵资深设计服务过和达、龙湖天璞、三盛、蓝城玉蘭公馆、龙湖等多家品牌开发商设计执行5年刘治宇资深文策龙湖、海信、和达、正荣、中南、三盛等多家开发商文案策略执行5年宋晓怡AE服务过华润、和达、三盛、龙湖等多家品牌开发商对接执行5年卢昊视频后期服务过海信、龙湖、金地、正荣等数十家开发商视频创意执行5年预祝中海寰宇时代一路热销，气贯长虹本次汇报到此结束，期待与青岛中海携手共赢