2023年10月长沙房地产市场月报-克而瑞.pdf

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1、1 2 目目 录录 一、政策篇：延续宽松基调，10 月调整力度和节奏弱于 9 月.3 1.全国层面：10 月新增房贷利率创新低，自然资源部建议取消地价限制.3 2.地方层面：10 月“四限”放松集中在二三线城市，调整力度较低.7 3.湖南：10 月湖南地市州频发楼市新政，长沙仍维持宽松楼市环境.9 4.政策小结：.10 二、土地篇：10 月长沙土地市场均处于低温状态，月末土拍政策放松.11 1.10 月挂牌 4 宗涉宅地，月末新增土地取消“双限”.11 2.热点板块仍是企业布局的重点区域，拿地主体仍以国央企为主.13 3.天心区预推天心中心、省府南、省府北等片区高质素地.14 4.土地市场小结

2、.15 三、新房篇：“银十”市场短期冲高后回归常态，整体表现平平.16 1 商品房市场：企业推货未见积极表现，节后成交快速回落.16 2 商品住宅市场：多方因素影响下“银十”表现不及预期.17 3 公寓市场：公寓市场持续“降温”，成交逐月下滑.19 4 商办市场：商办市场低位回温，量价齐涨.19 5 营销动态：项目开盘推售积极度与开盘效果均有下行.20 6 新房总结.21 3 一、政策篇：延续宽松基调，10 月调整力度和节奏弱于 9 月 1.全国层面：10 月新增房贷利率创新低，自然资源部建议取消地价限制 新一轮强力“救市”政策效果不及预期，未能扭转地产基本面，深度调整的地产仍在探底阶段。根据

3、统计局数据，10 月 30 大中城市同比跌幅较此前收窄，但尚未看到市场明显修复。当下，房企资金压力仍然艰巨，投资和扩张的信心不足，房地产开发投资在今年 1-2 月较去年 10%的降幅改善后一直掉头向下，跌幅逐月扩大，1-9 月累计下降9.1%，成为经济的主要拖累项。市场一致预期是，当前国家“托底”房地产决心坚定，若市场持续疲弱，后续仍将有政策“组合拳”陆续落地。10 月新增房贷利率创新低，新政后二套房贷利率大幅下降 在调降房贷利率下限政策推动下，10 月新增房贷利率创新低。根据贝壳研究院统计，10 月百城首套、二套房利率分别为 3.88%、4.44%，首套房贷利率小幅下调，二套房贷利率快速下行

4、已接近政策利率下限（LPR+20bp）。“831”央行新政发布后，各城市房利率延续调整态势，大多聚焦于二套房利率的下调。截至 10 月 20 日，百城中超八成城市二套房贷利率已降至政策利率下限（LPR+20bp）。其中一线城市广州、深圳也下调了首套/二套房贷款利率下限，而北京、上海房贷利率相对较高，仍有调整空间。4 存量房贷利率已下调，缓解居民偿债压力。9 月 25 日起，各大行已对存量贷款利率正式下调。根据央行数据，截至 10 月 1 日，已对 98.5%符合条件的首套存量房贷利率实行下调，合计 21.7 万亿元，利率平均下降 0.73%，相当于给居民部门每年节省利息支出约 1600 亿元。

5、目前存量贷款利率下调幅度接近尾声，居民部门的负债压力或得较大缓解，相应的贷款偿还意愿或有所下降。数据来源：贝壳研究院、招商银行研究院 自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制 今年 9 月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议5 取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率 1.0 限制等。而多个城市也将在下一批次土地出让文件中删去了地价上限等内容。目前，已有成都、济南、合肥、厦门 4 个城市对土地拍卖相关规则进行了调整，取消了地价限制。9 月 26 日，成都在 关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称通知）中就明确表示，调整土拍规则。其中，中心城

6、区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价；而除控制性详细规划明确的宗地内需叠建以及宗地周边绿地、道路、养老托育等公服配套设施外，原则上新出让住宅类用地不再设置配建要求。这也意味着，成都不仅取消了地价限制，还取消了配建和自持等条件。6 土地最高限价取消或与今年以来全国土地市场呈现低温运行的态势相关。8 月底以来，中央及各地一系列政策密集出台，对房地产市场情绪产生积极带动，北京、上海、广州等核心城市新房销售数据在 9 月中下旬出现上升，政策效果有所显现。不过，多数城市市场热度持续性明显不足，全国房地产市场销售规模整体仍处低位，土地市场低迷态势未改，仅优质地

7、块保持一定热度，如上海、广州均有部分地块触顶摇号。分析指出，大多数城市地块普遍底价成交，部分地块甚至流拍。短期来看，取消土地最高价限制对土地市场情绪和房地产市场均将产生一定的积极影响。10 月月末长沙土拍市场最后 1 宗如让地块已取消“双限”，这意味着长沙或将全面取消地价限制。中国将推动新一轮“房改”10 月 27 日，根据公开消息，国务院保障房 14 号文即关于规划建设保障性住房的指导意见已经下发。此次文件由于涉及到“新一轮房改”的相关概念，颇受市场关注，也值得深入学习。此次 14 号文明确了两大目标。一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式。1）值得重点关注的是，此

8、次提及的保障房的内容，和房地产7 业转型发展新模式做了挂钩。2）从新房改的内容来看，将重点聚焦在“市场归市场、保障归保障”的层面内容。其中保障房领域可以聚焦工薪收入群体的住房问题，而市场方面可以关注改善性住房需求的内容。从此次政策可以看出，保障房的保障对象，主要是两类，即工薪收入群体和引进人才。1）从工薪收入群体来看，主要是包括住房有困难且收入不高的群体。在实际层面上或有两类分类，即本地户籍和外来人口。预计各地针对此类群体会有针对性的政策。2）从引进人才群体来说，或包括机关事业单位的人才和企业引进人才等。需要注意的是“引进人才”和“年轻人”、“大学生”的概念还是有所差异的，更强调产业方面的因素

9、。此次保障房的建设，可以认为会和两个新情况进行结合。1）会和目前的保交楼工作进行有效衔接。政策明确，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房。这就说明在当前保交楼和房企债务问题处置过程中，一些土地和房产项目的处置，会积极纳入到保障房的用地和用房供给中。2）这次政策也明确，对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房。这也意味着今年四季度和明年各地工作中，一些购房支持政策方面，会提及收储库存项目充当保障房的操作。这样也有助于更好化解房地产的库存规模，促进保障房房源的有效供给。2.地方层面：10 月“四限”放

10、松集中在二三线城市，调整力度较低 10 月“四限”政策放松频度、力度有所减缓，主要集中在二三线城市。9.20-10.20，主要城市中三亚、贵阳等官宣“认房不认贷”，海口下调首套/二套首付比例，杭州、长沙、西安、成都、宁波等调整限购政策。8 9 月地方“四限”政策密集落地，10 月受双节假期影响，地方政策出台频率、力度较9 月明显下降。展望来看，销售若持续疲软，各地“四限”组合拳政策将持续发力。上海放开外地单身限购 10 月 24 日，上海迎来了特定区域的边际放松。金山区发布人才安居新政，经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险

11、或个人所得税 3 年及以上、且在本市无住房的，可购买 1 套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。9 当前市场核心一二线城市复苏动能在转弱，且内部也存在分化行情，调控确有进一步松绑的必要，未来二线城市政策或将进一步松绑甚至全面放开，一线城市调整精细化，局部或将适当放宽限购政策。在广州、上海松动之后，政策宽松已进入加速落地阶段，一线城市政策仍有进一步优化空间，未来有望按照“因区施策”原则，优化限购政策，非核心区域或有进一步放宽的可能。3.湖南：10 月湖南地市州频发楼市新政，长沙仍维持宽松楼市环境 监控湖南省重点地州市 2023 年商品住宅市场累计去化情况，同比去年同期呈下跌之势，且跌幅逐月扩

12、大。相比 8 月、9 月的均价、销量均回落，“金九”成色略显不足。10 月地州市楼市利好政策频发，政策主要是从优化认房认贷、下调首付比例、降低交易税费、契税补贴、调整公积金最高贷款额度、放松区域限购等多个方面调整，从而刺激房购房者需求。房地产政策加快优化调整带动下，地级市楼市房价预期平稳，利好政策提振房地产市场，核心片区“金九银十”市场可期。10 当前，长沙仍维持宽松楼市环境。值得注意的是，10 月月末土拍市场最后一宗住宅地块取消“限房价竞地价”标签。4.政策小结：稳定楼市仍是未来的政策主基调，但以需求端刺激为主的传统模式，空间在收窄、边际效应在下降。未来需要在供给端解决房企的风险问题，同时将

13、房地产的稳定放到居民收入、就业、预期稳定的大框架下来看待，并制定一揽子政策，才能将市场逐渐稳定下来。11 二、土地篇：10 月长沙土地市场均处于低温状态，月末土拍政策放松 今年以来长沙土地市场持续处于低温状态，多频次少量供应成为常态化。在土拍市场低位运行的情形下，土拍规则调整，特别是不再限制地价、恢复“价高者得”正成为新趋势。9 月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率 1.0 限制等。继济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市落地“取消地价上限”以来，10 月长沙也首次实施这一动作。让地价回归市场，一定程度上有利于

14、提振土地市场情绪。1.10 月挂牌 4 宗涉宅地，月末新增土地取消“双限”10 月共 9 宗土地挂牌，其中涉宅用地 4 宗，商办用地 5 宗。土地新增供应环比有所上升，达到 90 万方以上高位值。成交 5 宗土地中，3 宗为商业地块，2 宗纯住宅用地。中海地产和中国铁建各摘得 1 宗热门板块纯住宅用地。从供地结构来看，商办供地有持续上升趋势，涉宅地呈现供地规模与起拍总价同时降低的趋势。10 月挂牌 4 宗涉宅用地总建面 36.82 万方，单宗土地面积跌至 10 万方以下，为今年以来单宗建面最低值。月度涉宅地挂牌总价约 179045 万元，单宗总价下跌至 44761万元，也呈下滑之势。供地表现为

15、体量小，门槛低的特点。12 10 月长沙挂牌涉宅用地，均位于内五区二至三环间热点板块，地块位置优越。其中058 号地块位于梅溪湖一期；059 号地块限价 12800 元/平米，并未刷新板块限价；063 号谷山地块取消“限房价竞地价”标签。四宗地块分别位于高铁新城、梅溪湖一期、尚东以及谷山等热点板块，分析来看：高铁新城的 057 号地块为第二次挂牌，地块本次起始价上涨 2000 万元，被美洲故事环绕，周边老小区较多，改善客源充足；梅溪湖一期的 058 号地块位于梅溪湖一期，根据供地云显示，片区目前仅剩 2 宗涉13 宅用地，且从位置来看，该宗地块无论是教育还是景观都有一定优势；尚东的 059 号

16、地块也是重新挂牌，起始楼面价下降 834 元/平米；地块涵盖高品质住宅、酒店式公寓、等多种业态，定位为城市多功能综合体。靠近浏阳河，周边教育资源较好。谷山的 063 号地块也是重新挂牌，前期为双限地块，本次调整后重新挂牌，取消了“限房价竞地价”标签。且在挂牌须知内，也没有再明确地块总价的竞价上限。长沙市取消了土地的最高交易限价，并终止了土地熔断的摇号制度。根据这项新政策，土地的拍卖将不再设有价格上限，而是按照“价高者得”的原则进行，对于优质企业来说，土拍规则调整后，凭实力拿地的机会更大了，这意味着出价最高的竞买者将获得土地使用权，将导致房企之间的规模分化进一步加大。2.热点板块仍是企业布局的重

17、点区域，拿地主体仍以国央企为主 10 月土拍市场挂牌截止 6 宗经营性用地，成交 5 宗，1 宗因无人竞价最终流拍。成交 2 宗纯住宅用地均位于热点板块。中海地产及中国铁建均有斩获，国央企仍是当前市场拿地主体。大王山文旅新城 044 号：地块经 6 轮竞价，最终由中海地产以溢价 4.98%，总价 6748214 万元竞得。地块为纯住宅“双限”用地，住宅限价 13200 元/，地块距离地铁 3 号线山塘站约 400 米，周边有湖南师大附中博才实验中学、雅礼洋湖实验中学、南雅湘江中学等众多教育资源，商品配套及景观资源丰富，地块无其他挂牌要求，整体质素较优。省府南 043 号：地块临主干道天心大道，

18、周边大交通可通达全城，但目前公共交通较为不便，未来天心大道上规划有地铁 9 号线，出让文件中明确配建品牌小学，和配套入读天心区政府建设的新昌中学(预计将引入长郡外国语中学)，小学初中均有保证。城市更新叠加优质教育配套是地块的突出优势。3.天心区预推天心中心、省府南、省府北等片区高质素地 天心区加速推动土地入市，预计近期将供应 5 宗涉宅地，累计建面 83 万方。分别位于天心中心、省府北、省府南和解放垸板块等核心成熟板块和重点发展板块。15 本次天心区预推土地以纯住宅用地为主，地块体量适中，位置较好，周边分布成熟商服配套，所推地块均靠近城市主干道，交通便利。4.土地市场小结 今年以来，长沙土地供

19、求低位维稳，虽 10 月供应环比有所增加，但同比来看降幅仍在扩大。在大批优质地块于上半年出让之后，三季度土地平均质量有所下降，导致下半年流拍/中止率有所上升。企业资金方面，销售端和融资端依然未能提供强有力的资金支持。在投资节奏上，土地供应和企业投资均相应地放慢脚步。整体来看，四季度企业投资仍将保持谨慎的态度，投资继续低位运行。投资格局上，我们认为四季度仍将保持国央企为主、少数民企与城投为辅的格局。16 三、新房篇：“银十”市场短期冲高后回归常态，整体表现平平 本次长沙新政力度有限，更多的刺激群体为外来首置群体，打开了地州市部分不想落户长沙，但存在教育、养老、投资等需求客户进场。对目前主力的改善

20、房源并未有明显的置换压力的缓解。并且，由于限售年限的缩短，导致二手房挂牌量居高不下，二手房的价格兑现度持续下行，置换客户信心并未有明显提振。而二手房市场的大量挂牌，也相应挤压了新房刚需市场的销售份额。1商品房市场：企业推货未见积极表现，节后成交快速回落“银十”销售旺季，行业环境政策宽松，企业加大营销力度，以价换量，但市场表现平淡，成交端仍为筑底企稳的态势。从供应端表现来看，“银十”并未延续“金九”高位，环比跌幅 5 成；成交端表现为，国庆短期冲高后成交快速下滑，回归常态，10 月商品房成交量同比下降 1 成左右。新房供应方面，主力物业普通住宅跌幅过半，投资物业酒店式公寓和办公有所增长，商业供应

21、下降 6 成。成交方面，除公寓物业环比下降之外，其他物业均呈上涨之势。办公市场由于前期基数较小，本月环比涨幅最大，其次为别墅和商业。而普通住宅，双节期间销售冲高，短期高热后快速下滑。整月成交在持续利好政策叠加销售旺季带动下，延续增长趋势，环比上涨近 3 成，持平去年同期。17 2商品住宅市场：多方因素影响下“银十”表现不及预期 长沙922新政仍相对单薄，放松带来的脉冲及其有限，从“银十”表现不及预期可以看出。“金九”月末供应集中释放，利好政策催热市场，“银十”周度表现平平，国庆成交短期高热后快速下滑，回归常态。全月筑底企稳，成交环比上涨 3 成，同比持平去年同期水平。10 月长沙商品住宅市场呈

22、供小于求态势，其中开福区和芙蓉区供求关系基本平衡，而岳麓区、天心区和雨花区等热销区域则呈供小于求状态，10 月岳麓区商品住宅供求比仅为 0.6。在新政利好、销售旺季和强营销带动下，市场需求延续上升趋势。核心城区中，雨花区凭借高性价比项目和强教育资源项目热销，本月区域成交量环比上涨 73.7%，五区成交环比涨幅最大。其次为开福区和岳麓区。从各区价格走势来看，市18 场“以价换量”效果明显，五区仅开福和芙蓉区住宅均有上行，其余区域住宅均价不从程度下滑。从住宅产品成交面积来看，近三个月以来，商品住宅产品面积呈趋小化。100 以下产品占比逐月上升，而主力面积段 120-144 产品则反之，呈逐月下降趋

23、势。中档改善产品 144-180 10 月成交占比扩大，而 220 以上大平层占比逐月缩小，但成交套数则有所增长。由于长沙市场二手房交易周期拉成，调价频次增加，这无疑对长沙目前主力“置换客群”非常不友好，导致改善层面置换动力不足，置换时间延长。价格走势来看，144 以下刚需刚改价格走势横盘波动较小，144-200 改善产品有持续增长，而 200 以上产品高位下滑。近三月商品住宅市场整体均价呈逐月下滑之势。19 综合而言，“银十”延续稳步修复行情，成交持增，但主要是受到前期网签集中备案影响，虽环比持增，但可持续性不足。此轮市场周期，在多项要素叠加之下，客户信心的修复过程会更为艰难与漫长。且目前市

24、场仍有一些负面因子存续，因此我们认为本轮购房政策的放松，后续市场会经历“政策积累型需求释放”、“信心观望型需求入场”和“能力恢复型需求提升”三个阶段，呈现波动式回暖的特征。3公寓市场：公寓市场持续“降温”，成交逐月下滑 长沙公寓市场至 6 月升至高位之后持续下滑，9 月成交量首次跌破 4 万方，10 月成交 2.38 万方，环比再次下跌 28%，同比跌幅扩大至 67%。降价去化项目持续增多，主城区临江项目开启“降价”去化模式，公寓市场竞争激烈，去化艰难，库存高危。4商办市场：商办市场低位回温，量价齐涨 10 月商办市场供应下滑 2 成，成交低位回温，量价齐涨。本月商业成交集中洋湖和梅溪湖一期等

25、热点板块，流速上行，成交均价环比上涨。20 10 月开福区新增小体量写字楼供应，成交维持低位运行。企业资金面未有明显改善，“非住”物业风险难控。5营销动态：项目开盘推售积极度与开盘效果均有下行 由于房企现金流未得到明显改善，即使一线城市相继宣布实施“认房不用认贷”政策，但政策出台后的近一个月数据来看，商品住宅增长依旧乏力。经济复苏慢、收入预期不稳定等决定了居民加杠杆意愿不高，购房意愿持续偏谨慎 10 月仅监测到 5 个项目集中开盘，仅为 9 月三分之一。共推出房源 806 套，开盘认购 444 套，去化率 55%，环比下滑 24%。其中，入市新品单月达到 4 个，均位于热点板块。招商新入市项目

26、江山境三期，位处供销两旺热点片区，教育和景观均占优势，片区客户基础较好，前期认筹客户量充足，实现了 4:1 的有效认筹，开盘售罄。10 月，房企于十一黄金周集中促销，以特价房为主，并未出现 3 月份的大面“即将提价”与“验资看房”动作，房企表现更为理性。如中建钰山湖推出 10 套内部员工21 房，万科联合长沙所有项目献礼湖湘，推出一口价房源。但是特价房的规模增加对成交的促进效果依然有限，长期以价换量的市场效果并不明显，但原本就拥有一定流速的项目，在营销节点推出特价房对项目去化的效果更佳明显，推出特价房吸引客户到访，进而增加成交量。如万科森林公园国庆期间日来访达 866 组，认购 75 套，来访

27、认购环比分别涨幅达 116%和 295%；中建钰山湖来访 589 组，认购 36 套，来访认购环比分别涨幅达 77%和 249%。6新房总结 长沙922新政仍相对单薄，放松带来的脉冲及其有限，从“银十”表现不及预期可以看出。“金九”月末供应集中释放，利好政策催热市场，“银十”周度表现平平，国庆成交短期高热后快速下滑，回归常态。全月筑底企稳，成交环比上涨 3 成，同比持平去年22 同期水平。距离年末结算仅剩两个月，企业为加速销售资金回笼，预计营销将持续维持“以价换量”强营销节奏。新入市项目多以优惠价格，高性价比吸纳客户。平推的项目，在目前的行情下，也很难提价。展望后市，我们认为，接近年终节点，此前因多方原因延迟入市的待入市项目加快节奏，11 月供应或将低位回升，环比持增。成交则不容乐观。首先，与同级城市相比，长沙“922”新政仍相对单薄。本轮市场复苏通道之艰巨，不是“购房资格”面单方面因素能支撑的。其次，限购局部松绑等短期利好新政仅能带动一部分前期积压的刚需刚改需求入市，持续性存疑；短期内市场升温的热点项目个数持续减少，市场复苏动力不足，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。23