2023年半年报综述：行业业绩仍承压经营性现金流改善；房企调整与分化并行销售投资融资均缩量-230912.pdf

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1、 房地产房地产|证券研究报告证券研究报告 行业点评行业点评 2023 年年 9 月月 12 日日 强于大市强于大市 相关研究报告相关研究报告 房地产行业房地产行业 2023 年度策略年度策略弩箭已离弩箭已离弦，能否冰解的破？（弦，能否冰解的破？（2022/12/18）中国真实住房需求还有多少？（中国真实住房需求还有多少？（2022 版）版）(2022/8/3)凡益之道，与时偕行凡益之道，与时偕行关于短期博弈与关于短期博弈与长期格局的思考长期格局的思考(2022/6/15)从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则佳路径与当前房企的生存法则

2、(2022/3/31)中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰(8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐证券分析师：许佳璐(8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产房地产行业行业2023年半年报综述年半年报综述 行业业绩仍承压，经营性现金流改善；房企调整与分化并行，销售投资融资均缩量 核心观点核心观点 经营情况分析：经营情况分析：销售投资销售投资融资

3、均融资均持续缩量，追求更稳健的发展，调整与分化并行持续缩量，追求更稳健的发展，调整与分化并行。1）销售：）销售：1-8 月月百强房企销售金额百强房企销售金额同比同比-10%，从月度走势来看，从月度走势来看，Q2 以来销售增速持续下滑，8 月降至最低点（-39.4%）。头部房企销售分化显著，央国企表现相对优异。头部房企销售分化显著，央国企表现相对优异。累计销售额增长较多的：越秀（+60%）、华发（+39%）、建发（31%）、招蛇（+24%）、华润（+22%）、滨江（+22%）、中海（17%），均为央企和区域型房企。1-8 月销售目标完成率的均值在月销售目标完成率的均值在 66%，高于高于 22

4、年同期水平年同期水平（49%）。23 年以来行业年以来行业 CR20 的集中度有所回升，的集中度有所回升，但但 CR20 后房企的市占率仍在下滑。后房企的市占率仍在下滑。随着行业逐步出清，头部房企格局逐步稳定，集中度企稳；而中小型房企当前仍面临较大出清压力。行业竞争格局持续优化，民企持续出清。行业竞争格局持续优化，民企持续出清。1-8月民企销售占比再度下降至 48%。2）拿地：）拿地：1-8 月百强房企拿地金额 9619 亿元，同比-13%，拿地强度 22.8%，较 22 年全年提升 0.2pct；拿地集中度（拿地金额/全国土地成交总价）为 47.4%，同比+4.7pct，我们认为，主要是因为

5、房企过去两年普遍拿地较少，存在补库存的意愿。今年以来今年以来地方国企托底的情况减少，地方国企托底的情况减少，地方国企拿地金额占比降至 29%，央企占比降至 34%，民企占比提升至 36%。不过我们认为，不过我们认为，短期拿地主体仍会以央国企为主，短期拿地主体仍会以央国企为主，占比仍超六成，占比仍超六成，且投资愈发集中，深耕房企增储且投资愈发集中，深耕房企增储诉求明确诉求明确；民企虽；民企虽拿地市占率回升拿地市占率回升，但但以城市深耕型民企为主以城市深耕型民企为主。拿地金额靠前的有：华润（745 亿元，同比-2%，拿地强度 36%）、保利（668 亿元，-18%，22%）、万科（616 亿元，+

6、15%，25%）、建发（578 亿元，+24%，49%）、绿城（572亿元，+31%，49%）。3）融资：）融资：1-8 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模 5332 亿元，同比-15%，从绝对值来看，融资规模仍处从绝对值来看，融资规模仍处于历史较低水平；于历史较低水平；平均发行利率 3.74%，同比-0.36pct。主流房企中，招蛇、华润、首开、金融街、万科国内外债券发行规模较大，均超 100 亿元。1-8 月已到期偿还国内外债券 6863 亿元，占全年到期总量的 72%，9-12 月还有 2607 亿元待偿还。根据我们对主流房企债务到期压力测试，央国企债务到期压力明显小于民企和混合所

7、根据我们对主流房企债务到期压力测试，央国企债务到期压力明显小于民企和混合所有制房企。有制房企。碧桂园、金地、融创、保利、中海 23 年 8 月-24 年年末债务到期规模超 200 亿元。行业财务指标分析：行业财务指标分析：上半年业绩、利润率、现金短期均承压；销管费率与经营性现金流明显改善上半年业绩、利润率、现金短期均承压；销管费率与经营性现金流明显改善。1）上半年行业上半年行业营收营收 1.1 万亿元，同比万亿元，同比+4.3%，恢复正增长，恢复正增长；归母净利润归母净利润 348 亿元，虽扭亏为盈，但同比仍有亿元，虽扭亏为盈，但同比仍有8.3%的下滑的下滑。我们认为业绩普遍下滑的主要原因有：

8、1）低利润的地块持续进入结算期；2）资产和信用减值计提规模同比增加 10 亿元。3）外汇波动造成汇兑损失，财务费用上升。4）非并表合作项目收益减少，投资收益同比-28%。2）盈利能力：）盈利能力：利润率显著承压，后续有回升空间。利润率显著承压，后续有回升空间。上半年行业毛利率 18%，同比-1.8pct。业绩承压的情况下，净利率、归母净利润率为 4.7%、3.2%，同比下降 0.9、0.4pct。我们认为 22 年以来土地端确有出现利润率改善，后续行业结算端的盈利能力有望触底回升。受利润率下滑的影响，行业年化后的 ROE 为 4.2%，同比-0.2pct。此外，行业此外，行业销管费用率明显销管

9、费用率明显改善改善 0.8pct，房企注重管理红利和费用管控房企注重管理红利和费用管控。合作项目减少致使少数股东合作项目减少致使少数股东损益占比下降损益占比下降，增强了，增强了母公司的盈利能力。母公司的盈利能力。行业少数股东损益 157 亿元，同比-22%，少数股东损益/净利润同比-3.6pct 至 31%。3）偿债能力）偿债能力：6月末行业有息负债 3.2万亿元，同比-2%，规模控制得当。其中短债占比同比-2pct至 28%。剔除预收账款后的资产负债率为70.3%，同比-0.2pct；净负债率78.1%，同比+3.2pct；现金短债比1.15X，同比基本持平。4）现金流现金流：6 月月末行业

10、货币资金末行业货币资金 1.0 万亿元，同比万亿元，同比-8%，再度出现负增长，主要是由于融资不到位，房企资金，再度出现负增长，主要是由于融资不到位，房企资金普遍承压。上半年行业经营性现金流净流入普遍承压。上半年行业经营性现金流净流入 1312 亿元，同比亿元，同比+156%；其中因销售修复，销售商品、提供劳务取得的现金（销售回款为主）为 1.1 万亿元，同比+3%；购买商品、接受劳务支付的现金（土地投资+施工建安投资）7081 亿元，同比-9%。筹资性现金流筹资性现金流上半年净流出上半年净流出 1339 亿元，较亿元，较 22 年同期年同期净流出扩大净流出扩大。（取得借款收（取得借款收到的现

11、金到的现金+发行债券收到的现金）发行债券收到的现金）/偿还债务支付的现金为偿还债务支付的现金为 98%，同比，同比-5pct，小于，小于 100%，行业整体借新还旧能，行业整体借新还旧能力仍然承压。力仍然承压。TOP20 房企财务指标分析：房企财务指标分析：央央国企国企、区域、区域深耕型优质房企在成长性、盈利能力、费用管控能力、财务健康程深耕型优质房企在成长性、盈利能力、费用管控能力、财务健康程度均较高、现金流管理能力等方面均具备更大优势度均较高、现金流管理能力等方面均具备更大优势。1）成长性：）成长性：23H1 TOP20 房企营收 1.4 万亿元，同比+4%；剔除亏损较大的碧桂园和融创，其

12、余房企归母净利润 767 亿元，同比-5%。二梯队房企（销售规模二梯队房企（销售规模 1000-2000 亿元）注重规模增长，亿元）注重规模增长，营收同比+14%。头部房企业头部房企业绩降幅相对最小绩降幅相对最小，2000 亿元以上规模房企同比仅下降 2%。地方国企营收和归母净利润增速为地方国企营收和归母净利润增速为 20%、23%，增，增幅均超两成；幅均超两成；央企营收业绩同比基本持平；民企优先“保交付”，营收仍能保持 16%的增长，但业绩亏损 515亿元。区域深耕型房企营收、归母净利润增速分别高达区域深耕型房企营收、归母净利润增速分别高达 15%、28%，均双位数正增长，均双位数正增长，好

13、于全国化布局房企。具体而言，营收增长最快的是滨江（150%）、建发（44%）；业绩增速最高的为：建发（52%）、绿城（41%），均为区域深耕型房企。2）盈利能力：）盈利能力：23H1 TOP20房企毛利率、归母净利润率为 15.2%和 3.4%，同比下降 2.9、1.2pct。2000亿元以上规模房亿元以上规模房企利润率水平显著高于其他梯队。央企、地方国企毛利率为企利润率水平显著高于其他梯队。央企、地方国企毛利率为 20.5%、17.3%，归母净利润率为，归母净利润率为 9.8%、6.1%，显著高，显著高于于混合所有制房企混合所有制房企和和民企。区域深耕型房企利润率水平较高，民企。区域深耕型房

14、企利润率水平较高，毛利率、归母净利润率为 17.5%、5.8%，较全国化房企高 3.3、3.2pct。具体来看，华润、中海、龙湖、保利毛利率大于 20%。3）费用控制能力费用控制能力：明显分化明显分化，头部房企由于规模化效应及管理红利，地方国企、区域深耕型房企由于管理半头部房企由于规模化效应及管理红利，地方国企、区域深耕型房企由于管理半径径相对相对较小，三费率相对更低。不过规模相对较小的房企和民企由于业绩普遍承压，大幅削减开支，费用率下较小，三费率相对更低。不过规模相对较小的房企和民企由于业绩普遍承压，大幅削减开支，费用率下降较为明显。降较为明显。上半年 TOP20 房企三项费用率 7.0%，

15、同比-0.6pct。其中销售与财务费用率同比基本持平；而管理费用率同比-0.6pct，TOP20 房企 6 月末员工总数为 68 万人，同比-8%。4）偿债能力：）偿债能力：地方国企有息负债合理增长，同时杠杆率保持相对较低的水平。6 月末 TOP20 房企有息负债 2.7 万亿元，同比基本持平；剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为 67.7%、75.7%和 2.47X，低于行业整体水平。地方国企有息负债同比正增长地方国企有息负债同比正增长（+4%），一方面是国企信用优势下，受益于融资放松，另一方面，近，一方面是国企信用优势下，受益于融资放松，另一方面，近两年地方国企新增项目相

16、对较多，融资需求相对较高；民企爆雷不断两年地方国企新增项目相对较多，融资需求相对较高；民企爆雷不断，更加注重降杠杆，有息负债负增长，更加注重降杠杆，有息负债负增长（-11%）。而有息负债增长较快的央国企、区域深耕型房企的三道红线指标反而表现更好，这主要是因为这三类房企现金流表现较好。TOP20房企融资成本房企融资成本均值均值 4.44%，较 22年-0.18pct。其中央国企更受益于融资放松，享有低息融资央国企更受益于融资放松，享有低息融资成本优势（分别为成本优势（分别为 4.2%、4.4%）。）。5）现金管理能力：）现金管理能力：6 月末 TOP20 房企现金 1.2 万亿元，同比-5%，降

17、幅小于整体行业的 8%。央国企和区域深央国企和区域深耕型房企现金同比正增长。耕型房企现金同比正增长。央企和地方国企现金同比增长 4%、15%，因为仍能保持筹资性现金流净流入，且销售回款相对好于民企；而民企和混合所有者房企融资相对不足，偿还债务支出相对较大。区域深耕型房企区域深耕型房企现现金金同比同比+17%，远好于全国化布局的房企（-9%）。具体而言，滨江、招蛇、建发、越秀、华润货币资金同比增幅相对较大，均为央企和区域深耕型房企，均在销售有良好表现的同时，保持融资渠道畅通。投资建议：投资建议：受楼市地市景气度持续低迷、房企资金紧张的影响，房企上半年销售和投资规模整体仍然收缩，预计受楼市地市景气

18、度持续低迷、房企资金紧张的影响，房企上半年销售和投资规模整体仍然收缩，预计 2023 年全年仍年全年仍将以力求稳健运营为主。从财务表现来看，业绩、盈利能力与现金流短期仍然承压，不过我们认为，房地价差已经将以力求稳健运营为主。从财务表现来看，业绩、盈利能力与现金流短期仍然承压，不过我们认为，房地价差已经出现改善，这也有望驱动开发商盈利能力的修复，在估值及业绩的带动下，板块向上修复具备充足的空间及弹性。出现改善，这也有望驱动开发商盈利能力的修复，在估值及业绩的带动下，板块向上修复具备充足的空间及弹性。同时，当前房地产市场正迎来“金九银十”的关键时点，同时，当前房地产市场正迎来“金九银十”的关键时点

19、，8 月末月末 9 月初中央和一线城市重磅政策陆续出台，有望修月初中央和一线城市重磅政策陆续出台，有望修复短期悲观情绪，带动销售有所回暖，在这样的情况下，房企资金紧张也有望得到一定程度的缓解。复短期悲观情绪，带动销售有所回暖，在这样的情况下，房企资金紧张也有望得到一定程度的缓解。现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本行情，其中基本面相对稳健、有面相对稳健、有一定成长性的标的：一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较

20、大的公司：底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团、绿景中国地产。风险提示：风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。2023 年 9月 12日 房地产行业 2023 年半年报综述 2 目录目录 1 经营情况分析：销售投资持续缩量，各梯队调整与分化并行经营情况分析：销售投资持续缩量，各梯队调整与分化并行.7 1.1 销售：百强房企销售增速自二季度以来持续下行，民营房企市占率持续下降.7 1.2 拿地：百强房企拿地强度有所回升，央企与优质区域型房企拿地相对

21、积极.10 1.3 融资：规模仍处于历史较低水平，融资成本持续下行.13 2 行业财务指标分析：业绩、利润率、现金短期均承压；销管费率与经行业财务指标分析：业绩、利润率、现金短期均承压；销管费率与经营性现金流明显改善营性现金流明显改善.16 2.1 行业营收同比恢复正增长；业绩虽扭亏为盈，但同比仍下滑.16 2.2 盈利能力：利润率显著承压，后续有回升空间.18 2.3 偿债能力：有息负债规模稳定，短债占比同比下降.20 2.4 现金流：筹资性现金流承压，货币资金持续负增长.20 3TOP20 房企财务指标分析：央国企、区域型优质企业整体财报质量房企财务指标分析：央国企、区域型优质企业整体财报

22、质量和现金流状况较好和现金流状况较好.22 3.1 地方国企与区域深耕型房企业绩表现较好，混合所有制与民企内部显著分化.22 3.2 盈利能力：头部规模房企、央国企的利润率水平相对更高.26 3.3 偿债能力：地方国企有息负债合理增长，同时杠杆率保持相对较低的水平.30 3.4 现金管理能力：央国企和区域深耕型房企现金同比正增长.35 4 投资建议投资建议.37 5 风险提示风险提示.38 2023 年 9月 12日 房地产行业 2023 年半年报综述 3 图表目录图表目录 图表图表 1.2023 年年 1-8 月百强房企全口径销售金额月百强房企全口径销售金额 4.21 万亿元万亿元，同比下降

23、，同比下降 10.0%.7 图表图表 2.2023 年年 1-8 月百强房企权益口径销售金额月百强房企权益口径销售金额 2.97 亿元，同比下降亿元，同比下降 9.7%.7 图表图表 3.2023Q1 销售同比增速持续提升，销售同比增速持续提升，3 月单月全口径销售额增速提升至月单月全口径销售额增速提升至 29.1%，Q2 以来，增速持续下滑，以来，增速持续下滑，8 月降至最低点（月降至最低点（-39.4%）.7 图表图表 4.2023 年年 1-8 月月 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 全口径销售额增速分全口径销售额增速分别为别为-5.0%、-4.9%、-5.0%、-8.4

24、%、-10.0%.8 图表图表 5.2022 年百强房企销售权益比例为年百强房企销售权益比例为 70.1%，同比下降，同比下降 0.1 个百分点；个百分点；2023 年年1-8 月回升至月回升至 70.4%.8 图表图表 6.CR5 梯队的销售权益比例相对最高梯队的销售权益比例相对最高.8 图表图表 7.2023 年年 1-8 月百强房企销售均价为月百强房企销售均价为 1.78 万元万元/平，同比增长平，同比增长 12.6%.9 图表图表 8.CR5 销售均价增速相对更高，销售均价增速相对更高，2023 年年 1-8 月为月为 16.9%.9 图表图表 9.2023 年年 1-8 月月 TOP

25、20 房企销售目标完成率的均值在房企销售目标完成率的均值在 66%，高于，高于 2022 年同年同期水平期水平.9 图表图表 10.2023 年年 1-7 月月 CR20 行业集中度同比小幅回升行业集中度同比小幅回升.10 图表图表 11.2023 年年 1-8 月民企销售占比持续下降至月民企销售占比持续下降至 47.9%.10 图表图表 12.2023 年年 1-8 月百强房企拿地金额合计月百强房企拿地金额合计 9619 亿元，同比下降亿元，同比下降 12.9%.11 图表图表 13.2023 年年 1-8 月百强房企拿地建面合计月百强房企拿地建面合计 8551 万平，同比下降万平，同比下降

26、 8.4%.11 图表图表 14.2023 年年 1-8 月百强房企拿地楼面均价为月百强房企拿地楼面均价为 1.12 万元万元/平，同比下降平，同比下降 4.9%.11 图表图表 15.2023 年年 1-8 月月 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 拿地强度分别为拿地强度分别为27.2%、27.4%、25.5%、23.4%、22.8%.11 图表图表 16.2023 年年 1-8 月百强房企拿地金额集中度为月百强房企拿地金额集中度为 47.4%，同比提升，同比提升 4.7 个百分点个百分点11 图表图表 17.2023 年年 1-8 月百强房企中民企拿地金额占比提升至月百强房企

27、中民企拿地金额占比提升至 36.3%.12 图表图表 18.2023 年年 1-8 月拿地金额月拿地金额 TOP20 房企中，华润、保利、万科、建发、绿城房企中，华润、保利、万科、建发、绿城拿地金额均超过拿地金额均超过 500 亿元亿元.12 图表图表 19.2023 年年 1-8 月房地产行业国内债券、海外债、信托、月房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS 发行规模合计发行规模合计5332 亿元，同比下降亿元，同比下降 14.5%.13 图表图表 20.2023 年年 1-8 月房地产行业国内债券、海外债、信托、月房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS 平均发行利率平均发行利率3.74%

28、，同比下降，同比下降 0.36 个百分点个百分点.13 图表图表 21.2023 年年 1-8 月行业融资中国内债券占比月行业融资中国内债券占比 61%，ABS 占比占比 32%.13 图表图表 22.2023 年年 1-8 月主流房企中招商蛇口、华润置地、首开股份、金融街、万月主流房企中招商蛇口、华润置地、首开股份、金融街、万科国内外债券发行规模较大，均超过科国内外债券发行规模较大，均超过 100 亿元亿元.14 图表图表 23.2023 年年 9-12 月房地产行业国内外债券到期规模合计月房地产行业国内外债券到期规模合计 2607 亿元亿元.14 图表图表 24.2024 年年 1 月、月

29、、2024 年年 3-6 月主流房企债务到期规模相对较大月主流房企债务到期规模相对较大.15 图表图表 25.从当月债务到期规模从当月债务到期规模/月均流入来看，月均流入来看，除融创和远洋外，其余主流房企月除融创和远洋外，其余主流房企月均权益销售额与月均融资额均能完全覆盖当月到期债务均权益销售额与月均融资额均能完全覆盖当月到期债务.15 图表图表 26.2023 年上半年房地产板块营业收入年上半年房地产板块营业收入 1.08 万亿元，同比增长万亿元，同比增长 4.3%.16 图表图表 27.2023 年上半年房地产板块归母净利润为年上半年房地产板块归母净利润为 348 亿元，同比下降亿元，同比

30、下降 8.3%.16 图表图表 28.2023 年上半年房地产板块资产和信用减值损失分别为年上半年房地产板块资产和信用减值损失分别为 40、34 亿元亿元.17 2023 年 9月 12日 房地产行业 2023 年半年报综述 4 图表图表 29.2023 年上半年房地产板块财务费用年上半年房地产板块财务费用 364 亿元，同比增长亿元，同比增长 3.4%.17 图表图表 30.2023 年上半年房地产板块投资收益年上半年房地产板块投资收益 193 亿元，同比下降亿元，同比下降 27.6%.17 图表图表 31.109 家家 A 股房企中，股房企中，53 家营业收入同比下滑，占比家营业收入同比下

31、滑，占比 49%，56 家营业收入家营业收入同比保持正同比保持正增长，占比增长，占比 51%.17 图表图表 32.109 家家 A 股房企中，有股房企中，有 39 家（占比家（占比 36%）出现亏损，有）出现亏损，有 37 家（占比家（占比34%）出现归母净利润下滑，仅）出现归母净利润下滑，仅 33 家（占比家（占比 30%）归母净利润仍保持正增长）归母净利润仍保持正增长.17 图表图表 33.2023 年年 6 月末房地产板块预收账款为月末房地产板块预收账款为 2.77 万亿元，同比下降万亿元，同比下降 16.2%.18 图表图表 34.2023 年年 6 月末房地产板块预收账款月末房地产

32、板块预收账款/上年营业收入为上年营业收入为 1.04X.18 图表图表 35.2023 年上半年房地产板块毛利率、净利率、归母净利润率分别为年上半年房地产板块毛利率、净利率、归母净利润率分别为 18.0%、4.7%、3.2%.18 图表图表 36.2023 年上半年房地产板块三费率为年上半年房地产板块三费率为 8.8%.18 图表图表 37.2023 年上半年房地产板块年上半年房地产板块 ROE 为为 4.2%.19 图表图表 38.2022 年年 115 家家 A 股房企中股房企中 82 家房企（占比家房企（占比 71%）毛利率同比下滑）毛利率同比下滑.19 图表图表 39.2023 年上半

33、年年上半年 109 家家 A 股房企中股房企中 96 家房企（占比家房企（占比 88%）毛利率同比下）毛利率同比下滑滑.19 图表图表 40.2023 年上半年房地产板块少数股东损益年上半年房地产板块少数股东损益 157 亿元，同比下降亿元，同比下降 22.0%.19 图表图表 41.2023 年上半年房地产板块少数股东损益年上半年房地产板块少数股东损益/净利润为净利润为 31.0%.19 图表图表 42.2023H1 末房地产板块有息负债为末房地产板块有息负债为 3.15 万亿元，同比下降万亿元，同比下降 1.5%.20 图表图表 43.2023H1 末房地产板块剔除预收账款后的资产负债率为

34、末房地产板块剔除预收账款后的资产负债率为 70.3%，净负债率，净负债率为为 78.1%，现金短债比为，现金短债比为 1.15X.20 图表图表 44.2023 年年 6 月末房地产板块货币资金为月末房地产板块货币资金为 1.02 万亿元，同比下降万亿元，同比下降 7.7%.20 图表图表 45.2023 年上半年房地产板块经营性、筹资性、投资性现金流净额分别为年上半年房地产板块经营性、筹资性、投资性现金流净额分别为1312、-1339、451 亿元亿元.20 图表图表 46.2023 年上半年房地产板块销售商品、提供劳务收到的现金为年上半年房地产板块销售商品、提供劳务收到的现金为 1.11

35、万亿元，万亿元，同比增长同比增长 2.9%.21 图表图表 47.2023 年上半年房地产板块购买商品、接受劳务支付的现金为年上半年房地产板块购买商品、接受劳务支付的现金为 7081 亿元，亿元，同比下降同比下降 9.4%.21 图表图表 48.2023 年上半年房地产板块（取得借款收到的现金年上半年房地产板块（取得借款收到的现金+发行债券收到的现金）发行债券收到的现金）/偿还债务支付的现金为偿还债务支付的现金为 98%.21 图表图表 49.2023 年上半年房地产板年上半年房地产板块购买商品、接受劳务支付的现金块购买商品、接受劳务支付的现金/销售商品、提销售商品、提供劳务收到的现金为供劳务

36、收到的现金为 64%.21 图表图表 50.选取克而瑞销售榜单（选取克而瑞销售榜单（2023 年年 1-8 月）前月）前 20 房企作为样本，并从三个维房企作为样本，并从三个维度分类进行财务数据分析：度分类进行财务数据分析：1）销售规模；）销售规模；2）标的公司属性；）标的公司属性；3）区域布局策略）区域布局策略 22 图表图表 51.2023H1 规模在规模在 1000-2000 亿元的房企营收同比增速最高，达亿元的房企营收同比增速最高，达 14%.23 图表图表 52.2023H1 规模在规模在 2000 亿元以上的房企归母净利润同比降幅相对最小，仅亿元以上的房企归母净利润同比降幅相对最小

37、，仅2%.23 图表图表 53.2023H1 地方国企营业收入增速高达地方国企营业收入增速高达 20%.23 图表图表 54.2023H1 地方国企归母净利润正增长（地方国企归母净利润正增长（23%），民企亏损），民企亏损 515 亿元亿元.23 图表图表 55.2023H1 区域深耕型房企营业收入增速高达区域深耕型房企营业收入增速高达 15%.24 图表图表 56.2023H1 区域深耕型房企归母净利润同比增长区域深耕型房企归母净利润同比增长 28%.24 图表图表 57.2023H1 TOP20 房企中营收增速最快的房企为：滨江集团（房企中营收增速最快的房企为：滨江集团（150%）、建发）

38、、建发2023 年 9月 12日 房地产行业 2023 年半年报综述 5 国际集团（国际集团（44%）.24 图表图表 58.2023H1 TOP20 房企中归母净利润增速最高的为建发国际集团（房企中归母净利润增速最高的为建发国际集团（52%）、）、绿城中国（绿城中国（41%）.24 图表图表 59.2023 年年 6 月末规模在月末规模在 2000 亿元以上的房企预收账款增速最高，为亿元以上的房企预收账款增速最高，为 1%.25 图表图表 60.截至截至 2023 年年 6 月末，规模在月末，规模在 700 亿元以下房企的预收账款亿元以下房企的预收账款/上年营业收入上年营业收入最高，达最高，

39、达 1.8X.25 图表图表 61.2023 年年 6 月末地方国企的房企预收账款增速最高，为月末地方国企的房企预收账款增速最高，为 32%.25 图表图表 62.截至截至 2023 年年 6 月末，民企的预收账款月末，民企的预收账款/营业收入最高，达营业收入最高，达 1.9X.25 图表图表 63.2023 年年 6 月末区域深耕型房企预收账款增速最高，为月末区域深耕型房企预收账款增速最高，为 30%.25 图表图表 64.截至截至 2023 年年 6 月末，区域深耕型房企的预收账款月末，区域深耕型房企的预收账款/营业收入最高，达营业收入最高，达2.1X.25 图表图表 65.2023H1

40、2000 亿元以上规模房企毛利率最高，达亿元以上规模房企毛利率最高，达 20.9%.26 图表图表 66.2023H1 2000 亿元以上规模房企归母净利润率最高，达亿元以上规模房企归母净利润率最高，达 10.5%.26 图表图表 67.2023H1 央国企毛利率较高，分别为央国企毛利率较高，分别为 20.5%和和 17.3%.26 图表图表 68.2023H1 央国企归母净利润率较高，分别为央国企归母净利润率较高，分别为 9.8%、6.1%.26 图表图表 69.2023H1 区域深耕型房企毛利率最高，达区域深耕型房企毛利率最高，达 17.5%.27 图表图表 70.2023H1 区域深耕型

41、房企归母净利润率最高，达区域深耕型房企归母净利润率最高，达 5.8%.27 图表图表 71.2023 年上半年华润置地、中国海外发展、龙湖集团、保利发展毛利率相年上半年华润置地、中国海外发展、龙湖集团、保利发展毛利率相对较高，均大于对较高，均大于 20%.27 图表图表 72.2023H1 头部房企三费率更低，头部房企三费率更低，2000 亿元以上规模的房企三费率为亿元以上规模的房企三费率为 5.8%28 图表图表 73.2023H1 的地方国企和混合所有制房企的三费率相对较低，分别为的地方国企和混合所有制房企的三费率相对较低，分别为 6.5%和和 6.3%.28 图表图表 74.2023H1

42、 区域深耕型房企的三费率相对较低，为区域深耕型房企的三费率相对较低，为 5.7%.28 图表图表 75.700 亿元以下销售规模的房企由于利润率水平较低，相对较低，年化后的亿元以下销售规模的房企由于利润率水平较低，相对较低，年化后的ROE 仅为仅为 6.9%.29 图表图表 76.2023H1 地方国企年化后的地方国企年化后的 ROE 相对较高，达相对较高，达 12.2%.29 图表图表 77.2023H1 区域深耕型房企年化后的区域深耕型房企年化后的 ROE 相对较高，达相对较高，达 12.7%.29 图表图表 78.TOP20 房企中房企中 2023H1 年化后的年化后的 ROE 相对较高

43、的房企为华发股份、绿城相对较高的房企为华发股份、绿城中国、滨江集团，中国、滨江集团，ROE 分别为分别为 20.8%、14.0%、13.0%.29 图表图表 79.2023H1 末，从销售规模划分，各梯队有息负债增速相差不大末，从销售规模划分，各梯队有息负债增速相差不大.30 图表图表 80.2023H1 末，地方国企有息负债增速相对较高，为末，地方国企有息负债增速相对较高，为 4%.30 图表图表 81.2023H1 末，区域深耕型房企有息负债规模同比下降末，区域深耕型房企有息负债规模同比下降 1%.30 图表图表 82.2023 年年 6 月末越秀地产、万科、中国金茂、招商蛇口、华发股份、

44、华润月末越秀地产、万科、中国金茂、招商蛇口、华发股份、华润置地有息负债增速相对较高置地有息负债增速相对较高.31 图表图表 83.2023H1 末，末，2000 亿元以上规模的房企剔除预收账款后的资产负债率最低，亿元以上规模的房企剔除预收账款后的资产负债率最低，为为 61.5%.31 图表图表 84.2023H1 末，末，2000 亿元以上规模的房企净负债率最低，为亿元以上规模的房企净负债率最低，为 41.0%.31 图表图表 85.2023H1，2000 亿元以上、亿元以上、1000-2000 亿元规模的房企现金短债比相对较亿元规模的房企现金短债比相对较高高.32 图表图表 86.2023H

45、1 末，央企剔除预收账款后的资产负债率最低，为末，央企剔除预收账款后的资产负债率最低，为 62.6%.32 2023 年 9月 12日 房地产行业 2023 年半年报综述 6 图表图表 87.2023H1 末，央企净负债率最低，为末，央企净负债率最低，为 47.7%.32 图表图表 88.2023H1 末，地方国企现金短债比最高，为末，地方国企现金短债比最高，为 5.72X.32 图表图表 89.2023H1 末，区域型房企剔除预收账款后的资产负债率最低，为末，区域型房企剔除预收账款后的资产负债率最低，为 65.3%.32 图表图表 90.2023H1 末，区域型房企净负债率最低，为末，区域型

46、房企净负债率最低，为 52.2%.32 图表图表 91.2023H1 末，区域深耕型房企现金短债比高达末，区域深耕型房企现金短债比高达 4.4X.33 图表图表 92.TOP30 房企中房企中 72%的房企为绿档房企的房企为绿档房企.33 图表图表 93.截至截至 2023 年年 6 月末，保利、万科、华润、中海、招蛇、龙湖、建发、滨月末，保利、万科、华润、中海、招蛇、龙湖、建发、滨江、金地、越秀、华发、新城、美的为绿档房企江、金地、越秀、华发、新城、美的为绿档房企.34 图表图表 94.TOP20 房企中房企中 2000 亿元以上规模的房企融资成本最低，仅亿元以上规模的房企融资成本最低，仅

47、4.1%，较，较2022 年下降了年下降了 0.1 个百分点个百分点.34 图表图表 95.2023H1 央企融资成本相对最低，仅央企融资成本相对最低，仅 4.2%，较，较 2022 年下降年下降 0.1 个百分点个百分点35 图表图表 96.2023H1 区域深耕型房企和全国布局的房企融资成本基本相当区域深耕型房企和全国布局的房企融资成本基本相当.35 图表图表 97.2023H1 中国海外发展、华润置地、万科、保利发展、招商蛇口融资成本中国海外发展、华润置地、万科、保利发展、招商蛇口融资成本相对较低，均在相对较低，均在 3.8%以下以下.35 图表图表 98.2023H1 末，仅末，仅 2

48、000 亿元以上规模房企货币资金仍保持持平亿元以上规模房企货币资金仍保持持平.36 图表图表 99.2023H1 末，央企和地方国企货币资金同比分别增长末，央企和地方国企货币资金同比分别增长 4%、15%.36 图表图表 100.2023H1 末，区域深耕型房企货币资金同比增长末，区域深耕型房企货币资金同比增长 17%.36 图表图表 101.2023H1 末，滨江集团、招商蛇口、建发国际、越秀地产、华润置地货末，滨江集团、招商蛇口、建发国际、越秀地产、华润置地货币资金同比增幅相对较大币资金同比增幅相对较大.36 图表图表 102.报告中提及上市公司估值表报告中提及上市公司估值表.37 202

49、3 年 9月 12日 房地产行业 2023 年半年报综述 7 1 经营情况分析：销售投资经营情况分析：销售投资持续持续缩量，各梯队调整与分化并行缩量，各梯队调整与分化并行 1.1 销售：百强房企销售销售：百强房企销售增速自二季度以来持续下行，增速自二季度以来持续下行，民营房企市占率民营房企市占率持续持续下降下降 1.1.1 1-8月月百强房企销售百强房企销售同比降幅一成，同比降幅一成，二季度以来单月销售增速持续下行二季度以来单月销售增速持续下行 前八月前八月百强房企销售百强房企销售同比下降一成同比下降一成。2023 年 1-8 月百强房企全年实现全口径销售金额 4.21 万亿元，同比下降 10

50、.0%，权益口径 2.97 万亿元，同比下降 9.7%。从月度走势来看，从月度走势来看，2022 年下半年以来百年下半年以来百强房企整体销售增速波动上升强房企整体销售增速波动上升。一季度销售同比增速持续提升，3 月单月全口径销售额增速提升至29.1%，二季度以来，增速持续下滑，8月降至最低点（-39.4%）。图表图表 1.2023 年年 1-8 月月百强房企全口径销售金额百强房企全口径销售金额 4.21 万亿万亿元元，同比下降，同比下降 10.0%图表图表 2.2023 年年 1-8 月月百强房企权益口径销售金额百强房企权益口径销售金额 2.97 亿亿元，同比下降元，同比下降 9.7%资料来源