江阴市南门地区控制性详细规划-文本（14页）.doc

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1、江阴市南门地区控制性详细规划文 本第一章 总则第一条 为顺利实施江阴市南门地区控制性详细规划，落实总图则和分图则规定的规划控制要求，提出实施规划管理及相关控制标准，特制定南门地区控制性详细规划文本(以下简称该文本)。第二条 江阴市南门地区控制性详细规划(包括图则和文本)是江阴市南门地区建设活动指导性文件，在该范围内进行建设活动的一切单位和个人，均应按城市规划法及江苏省和江阴市的有关法规、条例要求，执行本规划。第三条 本规划是江阴市城市总体规划关于南门地区的完善与深化，在规划管理和实施时，相互补充，同时起作用。第四条 本规划内容包括图则和文件两部分，图则包括总图则和分图则，文件由文本、说明书、现

2、状报告和研究专题组成。第五条 本规划经江阴市人民代表大会审议通过，经江阴市人民政府批准后，由江阴市城市规划管理局负责实施。第六条 本次规划范围东起花山路，西至锡澄运河，北起环城南路，南至澄南大道，面积约2.82平方公里。 第二章 土地利用规划与控制第七条 南门地区职能定位为：中心城区南部的高品质的居住区、商业服务延伸区、体现江南水乡特色的历史风貌展示区。第八条 南门地区适宜的居住人口为4万，社区配套设施按4万人规模控制。第九条 规划布局：以总体规划所确定的道路网为骨架，形成“一轴，两心，五区，五条绿带”的布局特色。 一轴：虹桥南路的商业服务轴，贯通南北，与中心城区紧密相连。 两心：以新河、东转

3、河、运粮河的交汇处为主要公共中心，毗邻路与虹桥南路交汇处为次中心。 五区：被河流自然分隔的四个居住社区和忠义街风貌区。 五条绿带：以现状河流为基础，在河流两侧形成的五条滨河绿带。第十条 规划用地平衡表第十一条 居住用地规划分为二类，第一类为中密度住宅区。住宅以多层为主，主要分布在梅园路与虹桥南路之间的街区和虹桥南路与花山路之间的街区。第二类为中高密度住宅区，住宅以高层为主或以多层、高层混合布置，分布在沿锡澄运河东侧街区和沿虹桥南路两侧街区。 第十二条 公共服务设施用地规划行政办公中心位于虹桥南路与前进路交汇处，与公共中心毗邻。商业服务中心位于南门地区北部，虹桥南路两侧，主要安排为南门地区和旅游

4、服务的商业服务类设施，如百货、餐饮、旅馆、银行等。为各街区服务的基层商业服务设施分散布置在各社区中心。文化娱乐中心布置在区中心，结合中心公园形成休闲、游乐、文化、活动中心。主要安排放影厅、文化馆、歌舞厅、青少年活动室及老年活动室等设施。按有关规范，规划布置其它公共服务设施。配套公建项目及设施控制表注： 为引导性控制 为指令性控制第十三条 重点设施控制：包括教育、医疗、商业金融、文化教育、市政公用、行政管理等各类公用设施，具体见下表表第十四条 本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用国标城市用地分类与规划建 设用地标准(GBJ137-90)，土地使用性质按小类进行控制。第十五条 土地使用性质应同图

5、则控制规定保持统一，如需变更使用性质必须符合江阴市土地利用兼容有关规定。土地使用性质变更，重要地段的必须城市人民政府审核同意，一般地段须经城市规划管理局核准同意。第十六条 改建、扩建、新建的建筑使用性质应同所在地块的土地使用性质一致。第十七条 街区整体成片开发时，地块用地界线可根据实施开发建设需要在修建性详细规划中做适当调整，但土地利用必须符合图则提出综合控制要求。第三章 道路交通设施控制第十八条 道路网规划：路网采用方格网形式。道路分为三级：主干路、次干路和支路。主干路规划双向车道，红线宽度为40-90m；次干路规划双向车道，道路红线宽度24-30m；支路红线宽度为15-22m，双向2车道。

6、第十九条 公共停车场控制：规划停车场面积10.2ha,其中公共停车场占30%，面积大约3ha。共规划公共停车场5处，每处面积大约4500-6000m2，停车位每处120-200个车位。第二十条 公共设施停车位配置指标采用江苏省指标，并适当提高，具体规定见下表：公共设施配置停车位最低控制指标第二十一条 道路红线内用地属道路及道路绿化专用，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建及新建均不得占用道路用地。第二十二条 沿道路两侧建设没有大量人流、车流的项目时，其后退主次干道路红线距离按下表要求控制。建设有大量人流、车流项目的后退距离由规划管理局酌情另行确定。基本后退道路红线规定第二十三条 道路交

7、叉口周围用地按下表视距三角形要求实行控制。视距三角形用地控制表第二十四条 交通出入口规定 （1）街区内道路与城市道路相交应尽量采用正交布置，如斜交则不宜小于75。建设基地位于两条以上道路时，出入口应设置在级别较低的道路上。（2）建筑物沿街部分长度超过150米或总长度超过220米时，应设置净高与净宽均不小于4米的消防车道。（3）街区内机动车出入口与交叉口中心点最小距离按下表规定实行控制。街区内机动车出入口至交叉口中心点最小距离控制规定(单位：m)第二十五条 道路相交时，侧石半径控制要求为：主干路与主干路、次干路相交时不得少于20m，主次干路与支路相交时不低15m，支路相交时不低于10m。第二十六

8、条 公交站点控制：南门地区共规划公交站点18个，位置见重点设施规划图。第二十七条 南门地区设置公共加油站2处，一处位于澄南大道北侧，另一处位于环城南路南侧。第二十八条 河道控制：锡澄运河按五级航道标准控制，应天河按六级航道标准控制。考虑防洪要求，东转河、新河、运粮河上桥梁底标高应超过黄海高程3.6m。第四章 绿地与风貌控制一、绿地规划控制第二十九条 绿地规划目标：南门地区规划人均绿地为15.6平方米，占建设用地比例为23.5%，绿化覆盖率大于40%。第三十条 规划形成以滨河绿带和集中公共绿地为主体，街头绿地、桥头绿地为辅，点、线、面相结合的绿地系统。规划绿地系统由滨河绿带、公园、街（桥）头绿地

9、、防护绿地组成。（1）滨河绿地控制（2）公园控制规划形成2个公园。（3）街（桥）头绿地规划在住宅区设置街头绿地，增加公共绿地空间分布的均匀性，使居民步行300m可到达街头绿地或步行500m可到达绿化带。在主要道路跨河桥两端设置桥头绿地。（4）道路防护绿地在澄南大道两侧设置20m宽的防护绿带，以减弱大量货运交通对南门地区的影响。在南门变电站四周设置20m宽隔离绿带，在其南面预留50m宽高压走廊隔离绿带。由于现状变电站出线比较分散，规划建议对进出线走廊归并，节约高压走廊用地。城南污水处理厂四周设置20m宽绿化隔离带。隔离带绿化种植选择合适的树种，既满足防噪、防尘等功能要求，又要具有较好的观赏性。第

10、三十一条 绿地率控制：居住用地为4045%，其中多层住宅区不低于40，高层住宅区不低于45；中小学、托幼用地不低于40%；办公、宾馆不低于30%；沿街商业不低于20%；规划平均不低于35%。主干路绿地率不低于20%，次干路不低于10%。公共绿地允许建设建筑小品和游憩设施，但总建筑面积不得超过绿地面积的10%，绿地率不低于80%。第三十二条 区内所有道路均应按规划道路断面配置行道树和绿化带。第三十三条 河道断面与驳岸控制：南门地区河道由于防洪要求较高，建议采用人工驳岸形式。有通航要求的锡澄运河、应天河应建设钢筋混凝土垂直驳岸，其它几条河道两侧多为生活岸线，宜用毛石等天然石材建造重力式挡土墙时，形

11、式也可采用台阶式驳岸。二、风貌规划控制第三十四条 南门地区风貌规划通过文物古迹、特色建筑或构筑物的保护和设立风貌区来控制，实行点和面控制相结合。第三十五条 文物古迹保护南门地区的历史文物古迹现存2处，规划予以重点保护。（1）十方庵除保留现有建筑外，在其北侧增加用地，扩大规模，建议作为民俗展示建筑。规划划定其周围20m范围内为保护区。（2）五云桥规划保留，建议进行修整。结合滨河绿地进行保护，保护范围为桥两端各20m。第三十六条 特色的建筑或构筑物的保护规划进行部分保留或恢复的特色建筑或构筑物包括：（1）老街规划保留忠义街北段75m长，两侧民居基本按原样修缮，整旧如旧，保持现有空间尺度。外迁居民，

12、民居作为展览陈列场所。建议使用石板铺砌街道，临河最近处与水埠头联为整体，体现水乡街巷特色。（2）传统民居规划保留忠义街两侧的典型民居，对164号、167号、178号民居建筑进行抢救性保护，在基本维护民居格局、建筑风格的前提下，对结构加固，外墙粉饰。外迁居民，完善配套市政设施，安排新的功能。保留的民居四周20m范围内划定为保护区，禁止建设建筑物。（3）水乡小桥规划保留五云桥、八字桥2座石构拱桥。石桥两端各20m划定为保护范围，禁止建设建筑物。（4）古井保留4处古井。（5）天主教堂-保留天主教堂，东、西、北三面20m为保护范围，南面与城市道路之间的空地也划定为保护范围，不得建设任何建筑物。第三十七

13、条 历史风貌区规划（1）规划确定的风貌区位于东转河两侧，东起规划路（花山路西侧并与其平行的新辟道路），西至虹桥南路，北起环城南路，南至八字桥一线。（2）规划措施：保护十方庵（文物建筑）、忠义街（街道）、典型民宅（民居）、古井（场所）、河道（水乡环境）等；恢复和再现城门、城墙、牌坊、拱桥等建（构）筑物；新建适量文化娱乐、旅游购物等设施；结合东转河滨河绿带建设，增加开放空间和休闲活动场所，使风貌区成为人们活动休闲、陶冶情趣、展示地方历史文化传统的场所。（3）规划建议设置以忠义街和两侧民居为中心形成传统街市风情区；以城墙、城楼、护城河为主题形成江阴古城风貌展示区；以十方庵为中心形成民俗民风展示区；以

14、保护的典型民居为主形成传统民居展示区；以东转河及两侧民居为主形成展示 “人家枕河”的江南水乡风情区；沿河绿地形成休闲游憩区。第五章 建筑管理控制一、建筑间距控制规定第三十八条 建筑物的间距除必须符合消防、抗震、卫生、环保、工程管线和文物建筑保护等方面的要求外，应同时执行本规定。（1）一般情况下，居住建筑日照间距系数不得小于1:1.2控制。（2）多层（含中高层）居住建筑间距：多层居住建筑间距，条式建筑按1:1.201.25控制；点式建筑，在南北向居住建筑南侧、东西向居住建筑东西侧垂直（夹角60）布置的多层居住建筑，其建筑间距按1:0.850.90控制，当垂直居住建筑山墙宽度大于16米时，按平行布

15、置居住建筑控制。非平行布置时（夹角60），其最窄处建筑间距按平行布置的居住建筑日照间距控制。（3）在满足日照间距条件下，平行布置的条式多层居住建筑南北之间的间距最小不得小于10米，山墙间距不得小于6米，山墙均有居室窗户、阳台或开门的，不得小于8米。平行于城市道路的沿路建筑（含居住、非居住）的山墙间距应符合城市规划，并满足消防、施工和安全要求。（4）多层居住建筑地面层为非居住用房时，视同居住建筑控制间距。在建筑密集地段进行改建确有困难的，经城市规划行政主管部门核定，其与南侧建筑的间距，可扣除地面层非居住用房的高度计算。地面层设置层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算与南侧建筑

16、的间距。（5）低层居住建筑与其相邻低、多层居住建筑的南北向间距，按多层居住建筑间距有关规定控制，但最小间距不得小于6米。山墙之间有公共道路的，山墙间距不得小于6米，无公共道路的，应视具体情况，满足消防、施工、通行要求。（6）高层居住建筑间距：高层居住建筑之间的建筑间距，条式建筑按1:1.201.25控制；点式建筑，南北向的，不得小于南侧建筑高度的1倍，且不得小于南侧建筑面宽的1.2倍，其最小间距为30米；东西向的，不得小于较高建筑高度的0.4倍，其最小间距为18米。非居住建筑与居住建筑的间距：非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按居住建筑间距规定控制。在符合日照、环保、施工、安全、

17、消防和交通等要求的前提下，低层非居住建筑与相邻居住建筑山墙垂直布置时，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情减少，平行于城市道路的沿路非居住建筑可与相邻居住建筑山墙毗邻建造。高层非居住建筑与相邻居住建筑山墙垂直布置时，其建筑间距应不低于高层非居住建筑之间及高层非居住建筑与其它非居住建筑最小控制间距规定的最小控制间距。（7）非居住建筑位于居住建筑北侧的，其建筑间距应符合环保、卫生、消防等有关专业规范规定，其最小间距（非居住建筑）低层为6米，多层为10米，高层（含中高层）为13米。非居住建筑的间距：高层（含中高层）非居住建筑之间及其与其它非居住建筑的间距不低于高层非居住建筑之间及高层非居住建筑与其它非

18、居住建筑最小控制间距的规定。多层非居住建筑平行布置时，最小间距不得小于10米。高层非居住建筑之间及高层非居住建筑与其它非居住建筑最小控制间距（米）（8） 低层非居住建筑与多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小间距不得小于6米。（9）医院的病房楼、休（疗）养建筑、老年公寓、幼儿园、托儿所的教室、活动室及卧室的间距按1:1.551.65控制；中、小学，教学楼的间距按1:1.401.45控制，学生宿舍按居住建筑间距控制。（10）不同方位间距折减系数按下表执行。不同方位间距折减系数注：1表中方位为正南向（0）偏东、偏西的方位角2L为当地住宅正南向布置时的日照间距二、建筑后退用地

19、红线规定第三十九条 建筑后退是指建筑后退道路红线和建设用地边线的最小距离。（1）建筑物后退建设用地边界距离：沿建设用地边界（规划用地红线）的建筑物，根据建筑性质、高度和消防要求，按各类建筑的最少离界距离一览表规定控制。边界外是居住建筑的，除须符合离界距离的规定外，须同时符合建筑间距的有关规定。界外是公共绿地、停车场时，各类建筑的最小离界距离按非居住建筑的离界距离控制。（2）相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方如需减小离界距离，必须满足以下要求：a、符合日照、消防、施工安全要求；b、取得退让较多方土地使用权和房屋产权所有者的同意。（3）地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物深度(自室外

20、地面到地下建筑物底板的底部的距离)的0.5倍，且其最小值为3米。（4）建筑后退道路红线：一般建筑后退城市道路红线距离按建筑物退后城市道路规划红线最少距离一览表执行。建筑物后退道路红线以建筑物最凸出的外墙(含柱)边线计算。挑檐、雨蓬、踏步等凸出部分的设置不得影响道路通行安全和通行能力。沿道路两侧新建游乐场、展览馆、商场等有大量人流、车流集散的建筑主入口，后退道路红线距离不得小于8米。（5）沿河道两侧新建建筑物，其后退沿河绿带边界的距离为3米。各类建筑的最少离界（建筑后退用地边界）距离一览表注：表中，i应执行的日照间距系数，H建筑物高度。第六章 市政设施控制第四十条 严格按总图则和分图则规定对市政

21、设施用地进行控制。（1）公共厕所，人流集中地区，如商业街、集贸市场、文化娱乐设施等地应设置公共厕所，一般地区公共厕所服务半径不得超过500米，人流集中地区以300米服务半径为宜。（2）垃圾收集点，服务半径不大于100米，四周用绿化隔离，垃圾转运站根据需要设置，垃圾转运站和收集点在分图则中注明位置。（3）公用电话亭设置，按照200米服务半径设置，人流集中地区可力加密设置。（4）消防栓沿城市道路布置，每120米设置一处，服务半径150米，街坊面积过大时，街坊内应增加设置。（5）电力、电信、有线电视、网络线路建议采用地埋方式敷设。第七章 奖励与处罚第四十一条 建筑基地为公众提供开敞空间的，在符合消防

22、、卫生、交通等有关规定的前提下，可按建筑面积补偿规定要求增加建筑面积，但累计增加的建筑面积不得超过原规定建筑面积的20%。建筑面积补偿规定表第四十二条 开敞空间是指地块内为公众提供的广场、绿地、通道等公共使用的室内外空间，包括平台，下沉式广场和屋顶平台。开敞空间必须符合下列条件：(1)沿道路、广场设置，便于公众使用；(2)任一方向净宽度不低于6m，实际使用面积不低于150m2；(3)在楼顶或平台上设置时，应以净宽1.5m以上的开放性楼梯或坡道连接基地或道路，且与基地或道路高差在5.0米(含5.0m)；(4)提供室内连续开放空间的，基最大高差为-5.0m至+12.0m，且开放地面层；(5)应设置

23、明显标志，并交有关部门管理或经由建设单位代行管理；(6)常年开放，且不得改变使用性质。第四十三条 提供进深不小于3m，尽空不低于3.5米的沿街连续骑楼的，其骑楼上部的建筑面积可不计入规划容积率指标内。第四十四条 对违反规定的建设项目将按下列方式进行处罚。（1）开发建设行为违反有关规定由主管部门按中华人民共和国城市规划法第五章的条款规定进行处理。（2）受委托的设计单位违反规定的，可予以罚款或降低其设计资质等级，情节严重的可吊销其设计资质。（3）规划主管部门违反规定且造成后果者，根据中华人民共和国城市规划法第四十三条或行政诉讼法的有关条款给予处理。第八章 名词解释1.街区：由主次干道路或自然界线围

24、合的用地。2.地块：由道路、自然界线或由规划划定的用地边界所围合的用地，是开发建设的基本用地单元。其用地规模比街区小。3.容积率：单位建设用地面积允许建设的建筑面积，其值等于地块内总建筑面积与用地面积之比值，用地面积为道路红线与用地边界所围合的区域。4.建筑密度：地块内所有建筑基底面积之和与用地面积之比，单位为%。5.建筑限高：地块内建筑地面部分最大的高度限制值，单位为m。6.绿地率：地块内各类绿地的总面积与地块用地面积之比，单位为%。7.视距三角形：指为保证车辆行驶至两相交道路交叉口时能看清交会车辆以避免发生碰撞所需的两个停车视距在交叉口平面上所构成的三角形。8.建筑后退道路红线距离：沿路建筑离道路最近的部分与道路红线之间的最小垂直距离。9.建筑后退用地红线：建筑离用地界线最近的部分与用地红线之间的最小垂直距离。10.重点设施指令性控制：是指对公共设施或市政设施项目、规模、用地地点、界限实行严格控制的方式。11. 重点设施引导性控制：是指对公共设施或市政设施项目、规模作出规定，而对设置地块与定位要求不做强硬控制的方式。附图