2023年9月以史为鉴：本轮房地产放松力度如何？-230903.pdf

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1、 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。1 20232023 年年 0909 月月 0303 日日 以史为鉴：本轮房地产放松力度如何？以史为鉴：本轮房地产放松力度如何？固定收益定期报告固定收益定期报告 事件：事件：2023 年 8月 25日-31日，央行、金融监管总局、住建部三部委陆续发布三项政策，提出推动落实首套房贷款“认房不认贷”、统一限购区和非限购区的首付比例下限、下调二套房贷款利率 40 个 BP、降低存量首套住房贷款利率等措施。首套房认定标准的相关规定与城市实践首套房认定标准的相关规定与城市实践：2014 年“930”新政在全国层面推进“认贷不认房”，2016

2、年政策开始逐渐收紧，四个一线城市率先重启“认房又认贷”，包括杭州、合肥、苏州、天津等的强二线城市亦跟进。近年来房地产市场开始下行，销售端去化不畅，2022 年以来已有包括杭州、南京、天津等重点二线城市在内至少 64个城市开始因城施策陆续放松“认房认贷”政策，政策内容主要包含两类：一类以杭州、天津、烟台为例的“认房不认贷”，更多的则是以郑州、贵阳等为例的“认贷不认房”。截至截至今年今年 7 7月，仅北上广深等十余月，仅北上广深等十余个个中高能级中高能级城市仍严格城市仍严格执行“认房又认贷”，其余城市执行“认房又认贷”，其余城市对首套房认定标准基本都明显放松对首套房认定标准基本都明显放松，因，因此

3、此政策政策更多更多是对是对现有执行现有执行情况情况的追认。的追认。首付比例的相关规定与城市限购情况首付比例的相关规定与城市限购情况：2016 年 2 月，央行、银监会发布银发201626 号文，规定在非限购地区，首套房最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点，即非限购区首套首付比例实际可至 20%,二套房最低首付款比例则调整为不低于 30%；对于实施“限购”措施的城市，则根据银发2015305号和银发201626 号两个文件的规定，首套房最低首付比例 30%，二套房最低首付比例 40%。2016-2017 年由于房地产市场过热，所以多地逐步开始收紧限购，直到 2021 年开始房地

4、产逐渐步入下行期，有些城市开始陆续放松，尤其是 2022年 3 月以来，主要二线城市和大部分三四线城市大都明显放松了限购限贷政策，杭州、长沙、厦门岛内和武汉二环内等限购区也积极通过“打补丁”方式支持住房需求释放。截至截至 7 7 月初月初，国内主要二线城市和三四线城市都已取消，国内主要二线城市和三四线城市都已取消或明显放松或明显放松限购，已经执行了首套限购，已经执行了首套 20%20%和二套和二套 30%30%的首付比例下限的首付比例下限。按揭利率按揭利率：当前首套按揭利率下限为 4.0%，比 2008 年历史低点略低 16BP，二套房按揭利率下限 4.4%，仍是首套房 1.1 倍，考虑到当前

5、的经济情况，预计未来仍有下调的空间。综上，“认房不认贷”弱于综上，“认房不认贷”弱于 20142014 年年 930930 新政的“认贷不认房”，非限购区的首付新政的“认贷不认房”，非限购区的首付比例下限持平于比例下限持平于 2016 2016 年年 26 26 号文，限购区的首付比例下限比号文，限购区的首付比例下限比 2015 2015 年年 330330新政低新政低10%10%，但在因城施策背景下，一线城市未必会按照最低下限执行，当前按揭利率处，但在因城施策背景下，一线城市未必会按照最低下限执行，当前按揭利率处于历史低位，但考虑到经济增长差异，预计未来还有继续下行的空间。综合来看，于历史低

6、位，但考虑到经济增长差异，预计未来还有继续下行的空间。综合来看，本轮放松有利于自住需求本轮放松有利于自住需求释放，主要利好高能级城市，有贷款记录者和换房者是释放，主要利好高能级城市，有贷款记录者和换房者是直接受益人，但受制于房地产预期、收入预期和二手房挂牌量较大等因素影响，“点直接受益人，但受制于房地产预期、收入预期和二手房挂牌量较大等因素影响，“点状回暖”的概率较高，全国销售还有待进一步观察。状回暖”的概率较高，全国销售还有待进一步观察。风险提示：信息搜集不全面风险提示：信息搜集不全面，政策超预期等政策超预期等。证券研究报告证券研究报告 池光胜池光胜 分析师分析师 SAC 执业证书编号：S1

7、450518100003 相关报告相关报告 担保系列（2）：城投债的担保效力分析 2023-09-01 PMI 会升至 50%以上吗？2023-08-31 详解汽车金融公司债 2023-08-30 8 月底超储率预计略偏低，9月会降准吗？9 月流动性展望 2023-08-28 一文看懂消费金融公司债 2023-08-27 固定收益定期报告固定收益定期报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。2 内容目录内容目录 1.首套房认定标准的相关规定与城市实践.3 2.首付比例的相关规定与城市限购情况.6 3.按揭利率.11 4.总结.11 图表目录图表目录 图 1.全国 20

8、城首套房首付比例和二套房首付比例情况（截至 7 月初）.11 图 2.2018 年至今首套房和二套房按揭利率下限变动情况.11 表 1：2023 年“831”前后全国性政策汇总.3 表 2：2016 年 10 月起四个一线城市率先重启“认房又认贷”.3 表 3：截止 2023 年 7 月底，全国超 64 个城市发文调整认房认贷政策.4 表 4：2016-2017 年间首次重启限购的二线城市汇总.7 表 5：2022 年以来主要二线城市和大部分三四线城市大都明显放松了限购政策.7 固定收益定期报告固定收益定期报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。3 事件：事件：202

9、3 年 8 月 25 日-31 日，央行、金融监管总局、住建部三部委陆续发布三项政策，包括关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知（住建部、央行、金融监管总局）、关于调整优化差别化住房信贷政策的通知（央行、金融监管总局）、关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知（央行、金融监管总局），提出推动落实首套房贷款“认房不认贷”、统一限购区和非限购区的首付比例下限、下调二套房贷款利率 40 个 BP、降低存量首套住房贷款利率等措施。表表1 1：20232023 年“年“8 83131”前后全国性政策汇总”前后全国性政策汇总 日期日期 部门部门 事件简述事件简述 具体内容具体内容 2022023

10、3-0808-2525 住建部、住建部、央央行行、金融监管、金融监管总局总局 关于优化个人住房贷款关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通中住房套数认定标准的通知知 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。20232023-0808-3131 央行央行、金融监、金融监管总局管总局 关于降低存量首套住房关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通贷款利率有关事项的通知知 1 1、存量首套住房商业性个人住房贷款，、存量首套住房商业性个人住房贷款，是指 2023 年 8月

11、31 日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。2 2、自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPRLPR）上的加点幅）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。度，不得低于原贷款发放

12、时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。20232023-0808-3131 央行央行、金融监、金融监管总局管总局 关于调整优化差别化住关于调整优化差别化住房信贷政策的通知房信贷政策的通知 1 1、统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限；、统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限；不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于 20%和 30%。2 2、将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（

13、、将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPRLPR）加）加 2020 个基点。个基点。资料来源：央行官网等，安信证券研究中心 1.1.首套房首套房认定标准的认定标准的相关规定相关规定与城市实践与城市实践 首套房认定标准自 2014 年 9 月 30 日至今经历了从放松到收紧到再次放松的过程。具体来看，在去库存的背景下，2014 年 9 月 30 日，央行、银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知（简称“930”新政）提出“拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购房时，金融机构执行首套房贷款政策”，即在全国层面推进“认贷不认房”，政策发布后各地开始

14、响应，北上广深纷纷宣布执行“认贷不认房”。随着库存的迅速走低和房价的快速上涨，2016 年政策开始逐渐收紧，2016 年 10 月起四个一线城市纷纷收紧首套房贷款认定标准，率先重启“认房又认贷”并将“认房不认贷”、“认贷不认房”调整为“认房又认贷”，部分二线城市也紧随其后，包括杭州、合肥、苏州、天津等的强二线城市持续跟进“认房又认贷。近年来房地产市场开始下行，销售端去化不畅，2022 年开始有些城市开始因城施策陆续放松“认房认贷”政策。表表2 2：20162016 年年 1010 月起四个一线城市率先重启“认房又认贷”月起四个一线城市率先重启“认房又认贷”日期日期 部门部门 事件简述事件简述

15、具体内容具体内容 深圳深圳 20162016年年1010月月 关于进一步促进我市房关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的地产市场平稳健康发展的若干措施若干措施 对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低 30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于 50%；购房人家庭名下在本市拥有 1套住房的，贷款首付款比例不低于 70%。上海上海 20162016年年1111月月 关于促进本市房地产市关于促进本市房地产市

16、场平稳健康有序发展进一场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政步完善差别化住房信贷政策的通知策的通知 1、居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于 35%。2、在本市已拥有 1 套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于 50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于 70%。固定收益定期报告固定收益定期报告 本报告版权属于安信证

17、券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。4 北京北京 20172017 年年 3 3 月月 关于完善商品住房销售关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通和差别化信贷政策的通知知 1、居民家庭名下在本市已拥有居民家庭名下在本市已拥有 1 1 套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，都将被视为二套房。积金住房贷款记录的，都将被视为二套房。2、二套房首付提高一成：对于居民家庭名下在本市无住房且无贷款记录的，购买普通自住房执行现行首套房政策，即首付款比例不低于 35%，非普首付款比例不低于 40%。而对于二套房，购买普宅首

18、付款比例不低于 60%，非普首付款比例不低于 80%。广州广州 20172017 年年 3 3 月月 关于进一步完善我市房关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政地产市场平稳健康发展政策的通知策的通知 居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款无住房且无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）记录的，继续执行购房首付款比例最低 30的政策；居民家庭名下在本市无住房但有住房贷款记录的，购买普通商品住房首付款比例不低于 40，购买非普通商品住房首付款比例不低于 70；居民家庭在本市拥有1 套住房且无贷款记录的，或拥有 1 套住房且贷款已还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于 50；居民家庭

19、在本市拥有1 套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于 70。居民家庭在本市拥有 1 套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于 70。资料来源：央行官网等，安信证券研究中心 截止 2023 年 7 月底，全国超 64 个城市发文调整认房认贷政策，包括杭州、南京、天津等重点二线城市。从政策内容来看，主要包含两方面：一类以杭州、天津、烟台为例的“认房不认贷”，其中杭州去年 11 月开始执行“认房不认贷”政策，规定在杭州市限购区无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行（最低首付比例为 30%）。更多的则是以郑州、贵阳等

20、为例的“认贷不认房”，其中郑州自去年 3 月规定，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。表表3 3：截止截止 20232023 年年 7 7 月底，全国超月底，全国超 6464 个城市发文调整认房认贷政策个城市发文调整认房认贷政策 日期日期 城市城市 事件简述事件简述 具体内容具体内容 二线 2022/3/1 郑州 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。2022/3/3 宁波 认贷不认房 全面认贷不认房，只要房贷还完就算首

21、套，执行首套首贷；2022/4/4 兰州 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。2022/4/28 贵阳 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。2022/5/19 银川 认贷不认房 对拥有 1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款的，执行首套房贷款政策。2022/8/12 南京 认贷不认房 对南京市区（不含溧水区、高淳区）范围内，有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭或有 1 套

22、住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房货款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于 30%。对南京市区（不含六合区、溧水区、高淳区）范围内，居民家庭拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房货款购买普通住房的最低首付比调整为不低于 60%。2022/8/12 苏州 认贷不认房 购买二套房贷款结清（无房有贷款记录、有 1 套房结清贷款或无贷款记录）首付比由原来的 5 成降为 3成，贷款未结清首付由原来的 8 成降为6 成。2022/9/16 天津 认房不认贷认房不认贷 无个人购房贷款记录且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购

23、买首套住房的，首付款比例最低为 30%；对于已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行。2022/11/11 杭州 认房不认贷认房不认贷 对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。三四线 2022/1/7 乌兰浩特 认房不认贷 对现有的住房公积金个人住房贷款既认房屋套数又认贷款次数调整为只认房屋套数不认贷款次数只认房屋套数不认贷款次数，且住房只认实有住房只认实有住房。借款人在申请住房公积金贷款时如夫妻双方名下合计无住房，新申请的住房公积金贷款执行首套房贷利率；如夫妻双

24、方名下合计有一套住房，新申请的贷款执行二套房贷款利率，即贷款利率的执行标准也只参考房屋套数。2022/1/18 自贡 认贷不认房 公积金贷款实行只认贷不认房只认贷不认房的认定标准。既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行;有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。2022/4/16 宜昌 住房公积金贷款在执行“认房认贷”标准时，只认定住房公积金贷款记录；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的，银行业金融机构执行首套房贷政固定收益定期报告固定收益定期报告 本报告版权属于安信证

25、券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。5 策。2022/4/29 洛阳 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策 2022/5/3 岳阳 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次购买普通商品住房申请贷款的，金融机构执行首套房贷款政策。2022/5/5 句容 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。2022/5/7 乐山 认贷不认房 实行住房公积金“认贷不认房”“认贷不认房”认定标准。2022/5/8 株洲

26、认贷不认房 对拥有 1 套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房住房的，金融机构执行首套房贷款政策。2022/5/11 景德镇 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。2022/5/11 钦州 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次购买新建商品住房申请贷款的，金融机构执行首套房贷款政策。2022/5/18 宿迁 认贷不认房 对已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房，执行首套房贷款政策。2022/5/18 泸州 认贷不认房

27、优化公积金贷款住房套数认定标准，实行“认贷不认房”“认贷不认房”。2022/5/18 阜阳 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房的，鼓励各金融机构执行首套房贷款政策。2022/5/20 湘潭 认贷不认房 对拥有 1 套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房住宅的，金融机构执行首套房贷款政策 2022/5/24 驻马店 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的，银行业金融机构执行首套房贷方案。2022/5/24 镇江 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应

28、购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。2022/5/24 六盘水 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购买商品住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。2022/5/24 太原 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。2022/5/25 肇庆 认贷不认房 对拥有一套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人贷款购买普通住房的，执行首套房贷款政策。2022/5/25 河南安阳 认贷不认房 对拥

29、有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普河南安阳通商品住房的，执行首套贷款政策 2022/5/26 遵义 认贷不认房 对拥有一套住房并结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房的，执行首套房贷款政策。2022/5/30 亳州 认贷不认房 对拥有一套普通商品住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策。2022/6/14 宜春 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的，银行业金融机构执行首套房贷方案。2022/6/14 濮阳 认贷不认房 明确实施“认贷不认房”“认贷不认房”，

30、对已有 1 套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购买商品住房，商业银行执行首套住房贷款政策。2022/6/17 宝鸡 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的，银行业金融机构执行首套房贷方案。2022/6/18 温州 认贷不认房 对居民家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的，或名下在本市拥有 1 套住房但无住房贷款记录的，或名下在本市拥有1 套住房但住房贷款已结清的，购买普通住房执行首套首贷优惠政策。2022/6/23 咸宁 认贷不认房 对拥有一套住房并结清相关购房贷款的家庭请贷款购买普通商品住房的，鼓励银行业金融机构执行

31、首套房贷款政策。2022/6/24 开封 认贷不认房 首套“认贷不认房”2022/6/29 焦作 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。2022/6/29 济源 认贷不认房 拥有 1 套住房且已结清相应购房贷款现需改善居住条件，再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，可享受首套房贷款政策。2022/6/30 监利 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的，银行业金融机构执行首套房贷方案。2022/7/11 三门峡 认贷不认房 对拥有一套住房并已结

32、清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策 2022/7/14 滁州 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次购买普通商品住房申请贷款的，金融机构可参照首套房贷款政策执行。2022/7/19 广元 认贷不认房 整房屋套数认定方式以公积金贷款记录作为住房公积金贷款房屋套数认定依据，无住房公积金贷款记录的执行首套房贷款政策。2022/7/25 樟树 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭为改善居住条件再次购买普通商品住房，住房贷款可执行首套房贷款政策 2022/8/9 廊坊 认贷不认房 对拥有 1 套住

33、房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，首付款比例不低于20%.固定收益定期报告固定收益定期报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。6 2022/8/10 蚌埠 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次购买普通商品住房申请贷款的，引导金融机构执行首套房贷款政策。2022/8/10 连云港 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。2022/8/12 无锡 认贷不认房 名下有且只有一套房贷未结清的，首付 5 成

34、（原首付6 成），名下房贷结清的，首付 3 成（原首付 4 成）2022/9/7 周口 认贷不认房 对居民已购买一套住房并结清贷款再次按揭贷款购买商品住房的，第二套住房支付首付比例按首套住房标准执行。2022/9/19 邢台 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房的，执行首套房贷款政策。2022/9/20 烟台 认房不认贷认房不认贷 将住房套数认定执行“认房又认贷”标准，调整为公积金贷款、商业贷款所购房结清贷款后已出售的，以及全款购房已出售的，不计入家庭购房套数，以实际持有房屋数量为标准认定。2022/9/26 阿勒泰地区 认贷不认房 明确调整房屋套数的认定

35、标准，实行 认贷不认房认贷不认房。2022/10/25 河南遂平县 认贷不认房 对已结清首套住房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请购买住房，执行首套住房贷款政策。2022/10/26 自贡 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品住房，银行金融机构执行首套房贷款政策。2022/10/27 湖北神农架林区 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，执行“认贷不认房”。执行“认贷不认房”。2022/11/17 辽宁兴城 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应

36、购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房时，银行执行首套房贷款政策。2023/1/28 河南济源 认贷不认房 对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。2023/2/6 佛山 认贷不认房 于 2 月 1 日停止个人住房对外查询业务，查册的目的在于查询个人名下有无房产，以及房产是否再存抵押或查封情况。停止购房查册则意味着只要名下房产已结清购房贷款，即可当成首套来买，也就是“认贷不认房”。2023/3/27 遂宁 认贷不认房 实行房屋套数认贷不认房认贷不认房，缴存人家庭在遂宁市辖区内购买自住住房申请住房公积金贷款的，在房屋套数认

37、定上，只查询缴存人家庭尚未结清的住房贷款情况，不再查询缴存人家庭住房信息。2023/3/27 遂宁 认贷不认房 实行房屋套数认贷不认房认贷不认房，缴存人家庭在遂宁市辖区内购买自住住房申请住房公积金贷款的，在房屋套数认定上，只查询缴存人家庭尚未结清的住房贷款情况，不再查询缴存人家庭住房信息。2023/3/29 襄阳 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套住房贷款政策。2023/6/12 赣州 认贷不认房 对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买商品住房且符合赣州市公积金贷款使用条件

38、的，个人住房公积金贷款继续执行首次使用住房公积金贷款最低首付款比例政策，但利率按同期第二套个人住房公积金贷款利率执行。2023/7/14 德阳 认贷不认房 将原“有两笔及以上住房贷款记录的（无公积金贷款记录的除外），再购房被认定为购买第三套及以上住房，不予贷款”调整为“有一笔公积金贷款记录且有商业住房贷款记录的，只要住房贷款已结清，再购房按照二套房公积金贷款政策执行”。资料来源：各地政府官网、安信证券研究中心 综合来看，到了今年综合来看，到了今年 7 7 月月底底的时候，的时候，仅仅北上广深等十余个中高能级城市北上广深等十余个中高能级城市仍执行“认房又仍执行“认房又认贷”，其余认贷”，其余大部

39、分大部分城市都已经实际开始执行城市都已经实际开始执行“认房不认贷认房不认贷”或“认贷不认房”或“认贷不认房”，因此因此政策政策更更多多是对是对现有执行情况现有执行情况的追认。的追认。2.2.首付首付比例比例的的相关规定相关规定与城市与城市限购情况限购情况 2015 年 3 月 30 日（简称“330 文件”），央行、住建部、银监会联合发文，下调二套房商贷首付比例至 40%；2015 年 9 月，央行和银监会又联合发布关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发2015305 号），将不“限购”地区最低首付款比例调整为不低于 25%；2016 年 2 月，央行、银监会发布关于调整个人住房

40、贷款政策有关问题的通知（银发201626 号），规定在非限购地区，首套房最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点，即非限购区首套首付比例实际可至 20%,二套房最低首付款比例则调整为不低于 30%；对于实施“限购”措施的城市，则根据银发2015305 号和银发201626 号文件规定，首套房最低首付比例 30%；，二套房最低首付比例 40%。2016-2017 年由于房地产固定收益定期报告固定收益定期报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。7 市场过热，所以多地逐步开始收紧限购，直到 2021 年开始房地产逐渐步入下行期，有些城市开始陆陆续续放松，尤其是

41、 2022 年以来很多城市开始因城施策放松限购限贷。表表4 4：2 2016016-20172017 年间首次重启限购的二线城市汇总年间首次重启限购的二线城市汇总 城市城市 重启限购日期重启限购日期 本市户籍本市户籍 非本市户籍非本市户籍 杭州杭州 2016/9/19 不限购 限 1 套 厦门厦门 2016/9/5 限 2 套 限 1 套 南京南京 2016/9/26 限 2 套(新房)限 1 套 成都成都 2016/10/1 限新购 1 套 天津天津 2016/10/1 不限购 限 1 套 郑州郑州 2016/10/2 限 2 套 限 1 套 济南济南 2016/10/2 限 3 套 限 1

42、 套 合肥合肥 2016/10/2 限 2 套 限 1 套 无锡无锡 2016/10/2 不限购 限 1 套(新房)武汉武汉 2016/10/3 不限购 限 2 套 苏州苏州 2016/10/4 限 3 套 限 1 套 西安西安 2017/1/1 限 1 套 限 1 套 三亚三亚 2017/3/11 限 2 套 限 1 套 青岛青岛 2017/3/16 不限购 限 1 套(新房+二手房)石家庄石家庄 2017/3/18 不限购 限 1 套 福州福州 2017/3/26 限 2 套 限 1 套 兰州兰州 2017/4/7 不限购 不限购 海口海口 2017/4/14 不限购 限 1 套 宁波宁波

43、 2017/4/24 限 2 套(新房+二手房)限 1 套(新房+二手房)北海北海 2017/9/30 不限购 限 1 套 资料来源：政府官网，安信证券研究中心 从限购情况来看，从限购情况来看，20222022年年3 3月以来主要二线城市月以来主要二线城市和三四线城市和三四线城市大都明显放松了限购政策，大都明显放松了限购政策，杭州、长沙、厦门岛内和武汉二环内等限购区也积极通过“打补丁”方式支持杭州、长沙、厦门岛内和武汉二环内等限购区也积极通过“打补丁”方式支持住房住房需求释放。需求释放。具体来看，2022 年 3 月 1 日“郑州 19 条”微调了限购政策，3 月 30 日福州率先正式取消限购

44、，随后多数二线城市也放松限购或收缩限购区。截止到今年 8 月，多数二线和三四线城市已基本取消限购，首付比例已降至下限水平，剩下没有取消限购的部分城市限购区也明显收缩，比如南京从去年开始非限购区逐步扩大，从去年的 12 月 9 日开始，南京的限购区只剩下建邺、秦淮、鼓楼、玄武最后的主城四区、武汉的限购区也于去年 12 月收缩至二环之内。此外，限购执行较为严格的杭州、长沙、厦门岛内和武汉二环内也积极通过“打补丁”方式支持住房需求释放。例如，武汉今年 2 月 6 号发文明确非限购区住房不计入居民家庭购房资格认定套数，限购区内有房的人可以再买一套，厦门去年 5 月发文允许多孩家庭购买三套房，长沙和武汉

45、去年均发文允许业主将存量房盘活供作租赁住房，不再纳入家庭住房套数计算等。表表5 5：2 2022022 年以来年以来主要二线城市和大部分三四线城市大都明显放松了限购政策主要二线城市和大部分三四线城市大都明显放松了限购政策 日期日期 地区地区 事件简述事件简述 具体内容具体内容 一线 2022-04-13 上 海 临港 非主城区放松限购 在重点支持单位中工作的人才购房条件由在新片区工作满 1年以上缩短至3个月或6个月。2022-06-06 广州 放松限购 非本市户籍的居民家庭购房，限购政策由“需提供连续 5 年社保或个税证明，不允许中断或补缴”放宽为“需提供购房之日前 5年在本市连续缴纳社保或者

46、个税证明中，允许除起始月外累计不超过3 个月的断缴或补缴记录”。2022-08-20 上 海 临港 非主城区放松限购 在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满 1年及以上，在临港新片区限购1 套住房。2022-10-28 上 海 临港片区 非主城区放松限购 非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满 1年及以上、且在本市无住房的，在新片区限购1 套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。固定收益定期报告固定收益定期报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。8 2022-11-08 北 京 台湖、马驹桥地区 部分郊区取消限购 台湖、马驹桥地区将不再执

47、行通州限购的“双限”政策。2023-04-25 广 州 南沙区 非主城区放松限购 外地人在广州连续缴纳 3 年社保，符合一定条件就可在南沙购买一套房；外地人只要在南沙有社保或税单，符合一定条件也能在南沙买一套房。2022-03-01 郑州 放松限购 子女、近亲属在郑工作、生活的,鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。二线 2022-03-30 福州 取消限购 无须提供近两年内满 12 个月社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区 144 平方米以下普通住宅。2022-04-12 南京 缩小限购区域 外地户籍在溧水区、六合区购房无需社保。2022-04-27 南京 放松限购 非

48、本市户籍居民家庭满足 1 年内累计缴纳 6 个月以及 3 年内累计缴纳 24 个月社保或个税均符合购房条件。2022-04-29 沈阳 放松限购 非沈阳户籍居民家庭在沈阳市限购区域内购买新建商品住房的，不再提供自购房申请之日起 2 年内在沈阳市连续缴纳6 个月及以上个人所得税或社会保险证明。2022-04-30 东莞 放松限购 恢复个税购房政策，既认社保、也认个税；逐月连续缴纳 调整为 累计缴纳 等。2022-05-09 苏州 放松限购 非限购区域房产不再计入家庭限购套数。2022-05-10 合肥 缩小限购区域 合肥市瑶海区、新站区的商品住宅限购政策取消。全市范围内，非合肥户籍家庭购买商品住

49、宅的社保要求由此前的 2 年内连续缴纳1 年调整为连续缴纳6 个月。2022-05-11 长沙 放松限购 鼓励业主把存量房用作租赁房，且供作租赁住房后不纳入家庭住房套数计算。2022-05-13 南京 多孩家庭放松限购 生育二个孩子及以上我市户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。2022-05-16 成都 放松限购 近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算；购房人及其家庭成员在本市无自有产权住房且登记购房之日前 2 年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。2022-05-16 无锡 放松限购 本市户籍居民家庭在非限购区域内

50、购买的房屋，不计入家庭限购总套数内。2022-05-17 杭州 多孩家庭放松限购 符合条件的三孩家庭，在杭州市限购范围内限购的住房套数增加 1 套。2022-05-20 大连 放松限购 本市户籍居民家庭在限制区域拥有住房的总建筑面积小于 144 平方米的，可在限制区域再购买 1 套商品住。2022-05-22 武汉 多孩家庭放松限购 对生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有 2套住房的，在限购区域可新购买 1 套住房。2022-05-23 济南 放松限购 本市户籍家庭,限购区域内家庭住房总套数在两套及以下，有父母投亲养老情况并取得居住证 6个月以上的，可在限购区域内增购商品住房 1