青岛市中山路规划说明书（46页）.doc

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1、导 言青岛市中山路是青岛历史和文化的缩影，也曾经是青岛商业繁荣的象征。但是，20世纪90年代以后，受一系列条件的影响，中山路走上了一条相对衰落的道路，成为了一个亟待复兴的城市社区。2002年10月，清华大学建筑学院、建筑与城市研究所接受青岛市人民政府中山路改造领导小组和青岛市中山置业有限公司的委托，承担青岛市中山路商贸旅游区规划设计设计工作。设计组在总结中山路已有的规划设计工作基础上，对中山路及其周边地区进行了深入细致的现场踏勘与研究，在为期3个月的艰苦设计工作中，设计组依据城市复兴的指导原则，不仅着眼于中山路地区物质环境和建筑景观的改善，还对环境与景观改善的密切相关的社区功能定位、人口与社区

2、发展、商业与业态更新、住区改善、旅游业振兴等相关问题做了深入的分析和研究。此报告既是设计组主要的工作成果汇编，也是设计组对于青岛中山路复兴的希望的表达。本系列设计报告分为城市设计总报告、教堂区深入城市设计子报告和滨海区深入城市设计子报告三个部分。第一部分 历史与内涵1 中国近现代历史进程中的“地标”青岛原为一小渔村，宋元以后渐有商船往来寄泊。【图 前海码头（即后来的栈桥）P4F1】鸦片战争后，海疆频频告急，1891年6月，清内阁批准青岛设防，作为清王朝构筑北洋海防体系的重要内容之一，此为青岛建置之始。【图 青岛兵营P5】在中国近现代历史进程中，“五四”运动等许多重大的历史事件都与青岛有深刻的渊

3、源，中山路成为青岛乃至中国近现代史的“缩影”。【表】表 中国近现代历史进程中的中山路历史时期主要事件城市发展中山路变迁旧民主主义革命1897年，德军登陆青岛，次年强迫租青岛99年Fredeicbstr(斐迭里街)1914年，日本对德宣战，攫取德国在青岛的全部权益山东路旧民主主义革命1919年，爆发“五四”运动；受其推动，1922年12月10日中国收回青岛胶澳商埠，直隶北洋中央政府1929年4月，南京国民政府接管青岛青岛特别市，直辖于行政院中山路抗日战争1938年1月10日，日本海军侵占青岛日伪实施“治安强化”重点城市山东路解放战争1945年，国民政府接管；1949年6月2日，青岛解放中山路新中

4、国成立以来社会主义建设中山路1978年改革开放沿海开放城市，副省级城市总之，青岛从诞生以来，就与“海”密不可分，特别是近代以来，中国的沿海地区成为中西碰撞的前沿，青岛更是东西方碰撞与交流的一个关键点，中山路则成为青岛乃至中国近现代史的“缩影”。2 演进中的商贸、交通功能及城市建设特色德国强租青岛后，1900年6月，德胶澳总督颁布德属之境分为内外两界章程，规定将德国统治的青岛地区划分为内外两界，其中青岛附近作为内界，分九个区；为达到华、欧分区建设的目的，内界九区也一分为二，分别为欧人区和华人区，其具体分界为：西起斐迭里街（今中山路）北至后楼威街（今德县路）一线，沿小北山岭经挂旗山（今信号山）至凤

5、台岭（今青岛山），再由此沿各山岭至会前东侧山岭至海边，此内为欧人区，以外为华人区，并规定欧人区内不准华人居住。可见，今中山路及其右侧地区属于欧人区的西北角，中山路西部和北部则属华人区，不同的行政区划对后来该区建设发展产生影响。1900年德国殖民当局推出青岛第一个城市规划：（1）规划确定城市性质为德国在远东的军事基地和商贸中心，突出了这两方面的要求，既把港口铁路及商业区规划放在重要的位置，又设计中轴线式的市政绿化广场和对称式的放射型道路突出了殖民地的管理机构“总督府”。（2）欧人区正对青岛湾，布局上运用了功能分区的概念，分为行政、商业、住宅和别墅区。太平路、青岛路、广西路一带为商业区。华人区则缺

6、乏明确的功能分区，居住与商业混杂。（3）交通及路网布局上：总体看来，道路缺乏等级划分。路网结合地形，顺山依势，且注意对景和借景；以总督府为轴心，呈放射状。【图 青岛及周边规划图 M55】由于华欧分区及第一次城市规划，中山路的交通功能并不突出，主要是商业功能。另外，德国督署出台青岛第一个城市规划后，青岛掀起第一个建筑潮，一批奠基之作相继从“欧人区”涌现。以保定路和德县路为界形成的风格和功能迥异的建筑群。【图 1909年的青岛全景图。此时的大港码头已具雏形 P44F2】【图 德占时期的中山路 P45】【亨宝商业大楼 建于1904年 P49F6；水师饭店，建于19011902年 P50F2；青岛俱乐

7、部，建于19101911年 P52F1】1910年，德国殖民当局取消原有区划中的华欧分界线，相应的将内界九区分为青岛、大鲍岛、台东镇、台西镇四个区，实质上将城市定位从军事基地和交通口岸城市调整为集港口、商贸和经济共同发展于一体的商埠贸易城市。同时，由于规划落后于城市建设需要，编制青岛市区扩张规划，一方面，调整城市功能，城市的商贸功能上升，军事功能退居其次；另一方面，把城市空间沿胶济铁路向北推进，在今热河路、辽宁路、泰山路交汇区规划一处规模较大的新商业中心，形成南北狭长的城市格局。在以后的发展中，由于商业贸易在城市中占据重要地位，初步奠定了城市发展基础，对中山路地区商贸发展无疑有很大促进；同时，

8、城市形态的变化，导致中山路联系南北交通的功能增强。【图 青岛城市规划图（1910）M56F1】1914年日本取代德国占领青岛之后，由于大批日侨涌入，城市发展逐渐形成以工商业为主的格局，商业、工业、港口运输密集。城市功能由商贸为主转向工商兼有，沿铁路出现工业集中区，市区规模比原来增加三倍，城市实际发展突破了原有规划的框架。日本殖民当局也未编制新的规划。从当时的城市结构还可以看出，青岛经过30多年的发展，中山路地区成为胶州湾东岸地区和城市南岸地区的连接地带。【图 青岛市郊图（约1930）M112】南京国民政府接管青岛后，青岛发展进入相对稳定期，1935年推出青岛市施行都市计划方案初稿，确定城市兼有

9、工业、商业、居住与游览功能，城市重心北移。中山路属于商业区。同时，规划对市内道路作了明确的分工，划分为干路和支路两个等级，中山路属于连接南北东西向的干路，在规划区域内形成“工”字型。规划的布局结构对后来城市发展有深刻的影响。【图 大青岛发展计划图分区计划图（1935）M58】【图 大青岛发展计划图干路系统图（1935）M59】此外，20世纪30年代，青岛出现第二个建筑潮，以回澜阁等为代表的一批民族建筑相继落成，使城市建筑形态显现出更为深厚的中国文化底蕴。【回澜阁 建于19321933年 P55F4】1938年日本第二次占领青岛。1940年编制完成青岛特别市地方计划、母市计划设定纲要，确定青岛建

10、设的方针是“华北的门户、水陆交通要冲、军事上和开发华北的重要基地，也是工业及少数游览胜地。”规划将重点放在交通和工业上。其中，中山路地区为商业、居住地区。【图 青岛母市计划图（1941）M60】另外，从当时的市街图可以看出，由于此时中山路附近重要设施密集，中山路的交通位置十分重要。联系城市的四条干道中，两条南北纵贯，另有两条经过北部地区。【图 青岛市街图（1940）M8283】近代以来的中山中山路的发展有两个突出之处：其一，作为青岛的商业中心，在青岛近代商业的发展中有着不可替代的作用。产生了几十家全国知名乃至世界知名的老字号和商业品牌，是中山路乃至青岛商业历史的重要支撑。如亨得利、宏仁堂、盛锡

11、福、新盛泰、大金鹿、上震泰中山路的商家经过上百年的创业形成的老字号形成了各自的经营特色，以及良好的信用和商誉，成为国内外知名品牌，对消费者有很强的感召力和凝聚力。老字号经过长期的经营，蕴涵着丰富的企业文化，是青岛商业文化的重要内涵，成为青岛城市无可比拟的无形资产。其二，青岛的文化旅游价值开始显现，许多文化名人留下足迹。中国文学领域卓有建树的著名作家、剧作家相继来青。这些名人往往在中山路及其附近地区长期居住。包括：英记酒楼康有为；顺兴楼梁实秋；悦来栈“左联”作家胡也频、丁玲；华乐戏院新风霞；劈柴院马三立、刘宝瑞等等。总之，青岛是一座历史文化名城，中山路则是青岛历史文化的发祥地，遍布区内风格各异的

12、建筑、以及“山海路建筑”相协调环境特色，是青岛历史与文化的见证；中山路及其周围地区历史和文化内涵丰富深厚，是青岛市宝贵的物质财富，更是城市重要的人文资源。第二部分 现状研究与分析中山路地区主要问题分析表要素现状主要问题问题的主要原因主要的改进方向功能定位青岛市级商业中心之一；青岛市交通干道和节点；青岛市重要的旅游文化场所；青岛市由海向陆的重要景观轴线功能正在逐步下降；保护与发展定位模糊；城市功能定位模糊；城市发展方向定位模糊青岛市东部崛起，行政、商业中心城市发展重心东移；缺乏统一、明确的定位和规划；对于历史遗产的现实挖掘不够明确、切实可行的功能定位人口与社会居民人口29946人，8556户，平

13、均人口密度为52900人/平方公里；中山路的人口结构老、家庭收入较低，社区面貌陈旧居民人口平均密度大，分布不平衡；人口结构老化、弱势化严重；社区环境老化严重；形成了都市中的二元结构区；支付了很高的社会经济成本社会空间居住结构改变；房地产市场发育的滞后；缺乏政府的有效干预；资本的集体消费青睐东部有机更新人口和社会状况产业与业态以各种服务业为主，主要有商业、餐饮与旅馆业、金融业、公共服务业、文化娱乐业等产业门类。各种产业以混合分布为主，各个地块的主导性产业功能不突出，业态水平南部优于北部，以中山路为轴线，向东西两侧降低。产业功能退化明显；产业成长缺乏动力；产业特色消失；业态老化严重；产业空间分布不

14、合理；产业发展目标模糊东部商业圈的崛起；建筑与景观环境不能支撑业态的良好发展；社区居民消费档次低；全国性的大型百货业不景气；缺乏政府的产业扶持以旅游发展为主导，发展特色专业商业、服务业，提升产业品质与业态水平，改善产业基础设施规划设计建设本地段内现有文物保护与近现代优秀建筑21座。其中文物保护建筑两座；地区内共有主要道路28条，将设计区划分为52个地块和街坊，道路用地面积21.1公顷；地块面积35.5公顷。总建筑面积98.4万平方米，其中住宅建筑面积为29.3万平方米；办公金融贸易类建筑面积为31.7万平方米；商业服务类建筑面积为13.9万平方米；其他公共服务设施类建筑面积为23.5万平方米。

15、多数历史建筑已被改造，历史面貌变化较大。道路交通组织复杂功能强、产业功能薄弱；公共停车空间不足；住区档次低、设施不完善、环境质量差；景观轴线不突出、景观节点散乱；空间肌理繁复不清；园林绿化不成系统；开敞空间缺乏；第五立面破坏严重；建筑密度高，容积率相对较小；地块间联系单一，缺少情趣；现状功能分区不明确城市改造未能照顾历史格局。大区域交通规划的限制；早期的设计与规划标准与现实需要不符；居民地位下降使得建筑保护缺乏；缺乏系统、高水平的空间规划与城市设计；建设管理力度不够坚持保护与发展结合的城市改造模式。适当调整区域交通格局；调整居民结构；高水平的城市设计；提高建设管理的水平与能力旅游重要旅游景点有

16、前海栈桥和天主教堂，外地游客重要的购物场所是中山路。可供开发的旅游资源还有中“里”式建筑、街道景观、宗教与文化资源等。旅游资源开发力度不够；景点之间缺乏有效的组织；景点所有权分割严重；旅馆业档次较低且分布分散；餐饮行业分布零散，缺乏有特色的餐饮店；娱乐修葺设施严重缺乏，设施档次很低；旅游商贸形式简单，缺乏内涵行政管理体制上的分割；对旅游资源的理解狭窄；旅游基础设施建设严重滞后 适当调整区内的旅游资源的管理权限；拆除阻碍旅游发展的障碍；努力挖掘旅游资源的深度；加强旅游基础设施建设1中山路解放以来的发展历程20世纪50年代至改革开放初期，青岛经历了早期地社会主义建设时期，先后制定了1950、195

17、7、1960、1978年历次规划，青岛城市性质被定位在“具有国防、工业、港口和休疗养的综合性城市”（“青岛市城市总体规1960”）。在计划经济条件下，中山路成为了众多商品和服务的全市唯一供给场所，行业垄断和地域垄断的地位使得中山路在青岛市的商业中举足轻重。20世纪80年代中期以后，随着我国城市经济体制改革的推进，青岛市得到了快速的发展，中山路的垄断地位受到了一定程度的动摇。但是，在卖方市场的条件下，在大型百货业和小零售业繁荣的支撑下，中山路的商业依然保持了比较快的发展速度，保持着全市商业中心的地位。20世纪90年代初期，青岛市对城市发展的格局做出重大调整。1992年5月,青岛市委市政府做出了关

18、于加快东部开发建设的决定,这一决定,让当时东部的田野迅速成为对外开放的热土,也在很大程度上决定了未来10年中青岛新旧城的命运。1995年青岛市城市总体规划确定要将东部商贸区建设成为“融购物、金融、文化、娱乐、商务、旅游于一体的现代化市级商贸区。”随着青岛市中心的快速东移，中山路在全市商业、旅游、服务中的地位不断下降，由全市唯一的商业中心演变为几个商业中心之一。20世纪90年代以来，中山路在自身城市改造中也有一定的问题，例如，过度强化道路的交通功能，使得道路对于产业的服务功能减弱；分散的大型零售商业设施破坏了旅游环境和特色商业的氛围；旅游和商业业态未能体现特色，流于一般化，对中山路的品味未加以考

19、虑。中山路在外面对快速崛起的东部新城和东部商业旅游区的竞争，在内部缺乏有效的变革以适应新的挑战，走上了一条相对衰落的道路。中山路已经从青岛繁荣的缩影变成了一个亟待复兴的地区。 中山路的相对衰落不是在某一个方面，而是表现在功能定位、人口社会、产业发展、规划设计、旅游文化等诸多方面。因此，以复兴中山路为目标的规划设计应该以中山路的物质环境改造为核心，综合考虑到经济社会复兴，旅游文化发展等一系列问题。近年来，青岛市政府对于中山路的相对衰落状况给予了高度重视，采取积极措施试图恢复中山路地区的活力，先后委托加拿大Commonwealth/ICSC公司，青岛市城市规划设计研究院、新加坡NIKKEN SEK

20、KEI/Knight Frank公司，青岛市城市规划设计研究院等单位分别对中山路地区进行规划和设计前期研究。加拿大Commonwealth/ICSC的方案研究侧重于保护和低强度开发，青岛市城市规划设计研究院对中山路地区未来的发展提出了一些概念性的方案，新加坡NIKKEN SEKKEI/Knight Frank的方案建议强调恢复中山路现代活力，青岛市城市规划设计研究院则对中山路地区未来的发展提出了一些概念性的意见和方案。这些规划方案各有所长，但是，对于中山路地区面临的主要问题及其解决办法仍然没有统一的认识，对于中山路地区的问题研究和方案设计仍然亟待深入。2中山路地区发展的现状中山路南起栈桥,北至

21、大窑沟,全长1.3km,以南北走向为主干,连接20多条路段, 本次城市设计的范围胶州路以南、河南路以东、安徽路和济宁路以西，总面积为56.6公顷，。中山路至今仍然是青岛市的市级商业中心之一和重要的文化、宗教场所，是青岛由海向陆的一条重要景观轴线和交通干道。在大型商贸活动方面，集中了第一百盛、发达商厦、国货公司、东方贸易大厦等一批大型的零售商业机构，是全市大型零售企业最集中、销售收入最集中的地区之一，除此之外，还拥有大量的专卖店、特色商店和中小店铺；区内有中国电影院、红星电影院、银海放映厅、青岛天主教堂等和文化有关的企业事业组织；中山路处在是市南、市北两区的交界处，是青岛市老市区南北交通的主要干

22、道，也是东西经济联系的一个重要节点，在城市设计区的范围内共有居民人口29946人，8556户（概念规划数据），平均人口密度为52900人/平方公里，其中保定路和德县路以北地域，分布的居民人口为2.3万人，占该区域总居住人口的76.2%，平均人口密度更高。中山路的人口结构老、家庭收入较低。中山路地处青岛市老城中心区，产业主要以各种服务业为主，主要有商业、餐饮与旅馆业、金融业、公共服务业、文化娱乐业等产业门类。中山路地区共有办公、金融、贸易方面的从业人员约1.6万人，商业服务业从业人员为2.8万人左右（规划院概念设计数字）。中山路产业的服务对象既有全市范围内的居民，也有本社区的常住和暂住人口，还包

23、括外来游客。其中服务于全市居民和外来游客的产业主要集中在中山路两侧和中山路地区的东南部。服务于本地居民的产业往往和居民居住场所结合，广泛分布在各个街巷，尤以四方路、保定路以北的地区最为集中。中山路各种产业门类以混合分布为主，各个地块的主导性产业功能不突出，层次较高的产业形态主要沿中山路两侧分布，并体现出南部优于北部的特征，业态水平以中山路为轴线，向东西两侧降低。设计区内有主要道路28条，将设计区划分为52个地块和街坊，道路用地面积为21.1公顷，占总用地的37%；地块面积为35.5公顷，占总用地的63%。设计区的总建筑面积为98.4万平方米，其中住宅建筑面积为29.3万平方米，占总建筑面积的2

24、9.7%；办公金融贸易类建筑面积为31.7万平方米，占总建筑面积的32.2%，商业服务类建筑面积为13.9万平方米，占总建筑面积的14.2%，其他公共服务设施类建筑面积为23.5万平方米，占总建筑面积的23.9%。（规划院概念规划数字）本地段内现有文物保护与近现代优秀建筑21座。其中文物保护建筑两座：位于市南区浙江路15号的省级文物保护单位浙江路天主教堂，和位于中山路1号的青岛市科学技术学会（即原青岛俱乐部）。近代优秀建筑有湖北路17号办公楼（原水兵俱乐部）、工商联合会（原青岛总商会）、中信实业银行（原义聚合钱庄）、中国电影院（原山东大戏院），等等。（详见现状历史建筑一览表）规划区内及边界上现

25、在的重要旅游景点有前海栈桥和天主教堂，中山路沿线是外地游客重要的购物场所。除了两大景点以外，中山路特别是九宫格地区还有很有特色的 “围合式住宅里”式建筑，也是可以开发的旅游资源。中山路规划地段中的“围合住宅里”集中在北部的九宫格区域。由于年代较早，建筑质量非常差，由因为使用面积不够，“里”的中间庭院中加建现象严重，需要在旧城的改造过程中加以整理。除了这里的建筑以外，由于地面高度的变化，也形成了中山路区域独特的街道景观。加上原有的石块铺砌的地面，更显出这里的历史韵味。栈桥远望从中山路看天主教堂 “里”的典型平面 黄昏的街市3中山路功能定位中的问题在20世界90年代以前，中山路作为青岛市商业中心的

26、定位一直比较明确。但是，20世界90年代以后，随着东部的崛起，中山路的功能定位开始模糊。这种功能定位的模糊表现在以下几个方面：3.1保护与发展定位模糊中山路作为青岛市历史文化的重要载体，保持了相对完好的近代青岛的路网格局、街巷特色、历史建筑和生活场景，是老青岛的一个缩影和象征。但是，中山路同时又是作为当代青岛的一个城市社区，又肩负着发展自身经济和现代文化的任务。十年来，中山路就处在历史和现实的夹击之中，缺乏统一的设想和规划，修修补补、拆拆建建，历史遗产加速折旧，社区发展也未见起色。3.2城市功能定位模糊中山路面对快速崛起的东部市区，原来所承担的商业中心功能快速东移。面对不断从社区中流失的强势群

27、体、产业资源和不断老化的社区环境，中山路找不到可以同时承载历史辉煌和未来梦想的现实功能，商业、旅游、房地产价值都大幅滑落，城市功能逐渐下降。3.3城市发展方向定位模糊面对外部环境的挑战，中山路地区的商家和管理者也做出了一些调整，引进了一些大型的百货业，兴建了若干栋高层建筑，这些试图维持社区功能的努力由于缺乏明确和正确的目标，对于整个城市社区的发展并未起到很好的促进作用，反倒为今后空间和产业的调整带来了更大的阻碍。4人口与社会发展问题4.1居民人口平均密度大，分布不平衡中山路地区建筑密度高，人均居住面积狭小，规划范围内居民约有常驻居民29946人，平均人口密度超过52900人/平方公里，是青岛市

28、人口密度比较高的地区。中山路南部主要是商业和公共服务区，居民分布相对较少，居民人口主要分布在四方路和保定路以北的区域，该区共有居民人口2.3万人，占该区域总居住人口的76.2%，以传统街坊为依托，形成了高密度的居住社区。（补充中山路地区人口分布图）4.2人口结构老化、弱势化严重在历史上，中山路的居民以在本地区工作的管理者、商人、店员及其家属为主。建国以后，随着经济形势的变化，中山路的居民以在工业区工作的工人和在区内服务的人口为主。改革开放以后，中山路居住条件的相对下降，年轻人大量从这一地区迁出，人口老龄化加剧，现在的中山路居民中许多是靠养老金、救济金或者小本生意作为主要的生活来源。中山路地区由

29、于老人和孩子较多，受正规教育的年限较短，人力资本积累少，在现代城市中，缺乏竞争能力。4.3社区环境老化严重中山路的社区环境陈旧而相对稳定，建筑和景观环境老化严重，许多房屋已经破败不堪；大部分住户在此居住的时间较长，许多家庭都在社区里居住了大半辈子或者一辈子。20世纪90年以来，中山路社会经济变迁缓慢。中山路由于相对陈旧、缺乏变化的社区环境和高昂的搬迁费用，对于外界投资者和社区中的年轻人缺乏吸引力，加速了中山路社区的老化。4.4形成了都市中的二元结构区从20世纪90年代开始，青岛市在老市区东部形成了新兴的城市社区，而中山路作为老城的核心地区，居民的社会经济地位逐渐衰落，社区面貌急剧衰老，成为和高

30、速发展的青岛相对隔离的社会经济单元。形成了青岛都市中的二元结构中地区。这种二元结构表现在以下几个方面：a.城市景观上的二元结构b.居民构成的二元结构c.文化发展的二元结构4.5支付了很高的社会经济成本中山路社会发展的面貌，从社会和经济发展的效率角度来说，支付了很高的成本，带来了社会效率上的损失。这种高昂的社会和经济成本表现在以下几方面：（1）.更高的建筑折旧成本，中山路地区的一些有价值的历史建筑因为居民地位的相对下降而缺乏有力的维护，建筑折旧加快。（2）土地利用的机会成本增加，土地升值潜力收到社区面貌的重重限制。（3）更高的社会管理成本，如消防、社会治安管理成本等。（4）相邻街区地价损失的成本

31、。5产业与业态发展问题5.1仍是青岛市的商业中心之一，但产业地位相对下降，商业衰退严重中山路仍然是青岛市以大型零售业、专卖店、老字号为主的市级商业中心之一。但是20世纪80年代中期以后，一系列条件的改变造成了中山路在整个青岛市产业地位下滑。首先是市场经济体制的确立结束了中山路的行业垄断和地域垄断地位，中山路由原来青岛唯一的商业中心变成了几个市级商业中心之一；20世纪90年代中期，青岛市行政中心的迁移进一步分散了中山路的人气，恶化了中山路的商业环境；90年青岛市大型零售百货业市场逐渐萎缩，大型零售百货业集中的中山路地区受到了较大影响。例如，地处中山路北部的国货公司的大楼于1993年低开业时曾是全

32、山东省最大的商业零售企业，但是，现在国货公司在青岛商业企业销售收入中的排名仅为29位。中山路地区部分大商场近年来销售额变化情况名称近年商品销售额年均变化幅度东方商厦-30%左右国货公司-20%左右发达商厦-30%左右第一百盛+15%左右资料来源：根据现场走访调研5.2产业成长缺乏动力从20世纪90年代中期以后，青岛市经济发展动力发生了重大转变，集团化的工业成长、大规模的城市建设、高技术产业的发展、旅游业的勃兴，房地产开发成了青岛市经济发展的重要力量。而中山路由于老城老巷的局促地位，基础设施条件的重重限制，不甚明确的产业定位，经济和社会增长的动力严重不足，使得中山路经济和社会发展的速度趋慢。图：

33、近年来青岛市经济增长动力分析图5.3产业特色消失历史上的中山路最大特色就在于其建筑环境利用方式能与建筑形态结构、城市景观环境很好的结合，以特色化的商贸、旅游、餐饮、住宿、管理活动为主，例如青岛咖啡屋就是一个很好的例子。但是，建国以后，千篇一律的城市中心区形态与发展模式，打破了原来建筑形式与建筑功能的关系，从一定程度上消解了中山路的商业特色。20世纪90年代以后，大型百货和各种专卖店虽然对于维持中山路的商贸中心地位起了一定作用，但是中山路的传统特色已经很难从中得到体现。5.4业态老化严重，产业空间分布不合理 中山路地处青岛市老城中心区，产业主要以各种服务业为主，主要有商业、餐饮与旅馆业、金融业、

34、公共服务业、文化娱乐业等产业门类。由于中山路建筑环境日益陈旧，基础设施建设严重滞后，对于一些新型的产业形态如专业服务业、中高档专业店等缺乏吸引力，业态普遍老化，表现在经营方式老化、管理水平较低、营业场所老化、商业及服务设施老化等诸多方面。 中山路地区产业分布产业门类以混合分布为主，但是是一种低水平的混合状态，各个地块的主导性产业功能不突出，层次较高的产业形态主要沿中山路两侧分布，并体现出南部优于北部的特征，业态水平以中山路为轴线，向东西两侧降低。（图3）5.5各种功相互冲突，产业发展目标模糊 中山路近几十年的发展已经使得许多相互冲冲突的景观要素和功能集中在狭小的社区中。地方官员、业主和社区居民

35、对于中山路未来产业发展存在许多相互冲突的认识，各自的利益也存在一定程度的冲突。中山路的发展思路不甚清晰，目标比较模糊。例如大型百货业的分散布置，使得以步行为主的中山路购物环境受到了较大的影响。相互冲突的功能增加了中山路改造的难度和成本。6规划设计建设中的问题6.1 道路交通问题6.1.1单纯就车辆交通问题而拓宽道路、进行道路空间的简单化管理，忽略了中山路作为商业街的功能和空间品质；6.1.2设计区范围内的仅有华能、百盛、国货三座大楼设有地下停车场，共有泊位约130个，少公共停车场地严重缺乏，道路路边无序停车在一定程度上影响了街道景观；6.1.3缺少步行系统6.2优秀建筑保护和使用中的问题6.2

36、.1保护和使用缺乏整体协调对于这些文物建筑和优秀建筑，目前的整体使用和保护缺乏系统性。一方面，保护缺少基础资料的整理和管理，不利于进一步的研究和保护。另一方面，缺乏统一的规划和监督机制。6.2.2单体建筑的保护缺乏具体措施和责任制度这些文物建筑目前在使用过程中，根据使用者的意愿和需求，被拆、改、加建的情况时有发生。由于缺少具体的保护措施、资金和技术支持，部分建筑外观和内部残破不全。不但不能发挥文物建筑和近现代优秀建筑应有的作用，还对城市景观和使用者造成不同程度的伤害。6.23住区问题6.23.1居住建筑密度较高，常住居住人口密度不高，外来流动人口多，居住组织无序6.23.2住宅建设档次比较低，

37、基础设施不完善，居住环境质量差； 就居住环境和居住质量而言，居住建筑质量整体偏低。城市建成区居住密度普遍偏高，其他使用功能对居住影响较大。住房周围环境恶劣，严重缺乏公共绿地、组团活动空间等，其根本问题在于缺少必要的基础设施。6.23.3住宅建设散乱无序，见缝插针、因陋就简由于青岛中山路是市级商业中心，同时也是青岛重要的旅游景点之一，因此该地域集中了大量服务设施和商业设施。住宅建设基本上是见缝插针、因陋就简的状况。随着中山路在全市商业地位的变化，商业的吸引力有所下降，但是从居住角度，一方面，方便的交通环境仍然吸引了一定数量的服务、商业就业人口，特别是其中有数量可观的流动人口；另一方面，居住用地十

38、分有限。因此，青岛中山路的建设和居住空间发展基本呈现散点状分布与无序发展，城市空间结构和居住空间有待整合。6.23.4居住人口结构与商业环境品质悬殊大6.23.5房地产吸引投资能力与东区差距较大6.34城市空间问题6.34.1景观轴线景观主题不够突出，周围环境需整饬无论从历史和文化的角度，还是从现状的风光旅游和购物休闲角度而言，中山路栈桥轴线都应该是本地区的中心轴线。但是由于长期的经济衰退和特色组织不利等原因，导致其特色不够突出。而本地区其它的景观轴线，也同样没有形成各自的特色。整个地区的景观轴线难以形成一定的系统和体系。从中山路到天主教堂轴线，露面用天然石材铺砌而成，以天主教堂作为对景，并应

39、成为一条重要的景观轴线，但是这条轴线两侧的建筑功能设置与其应有的文化休闲功能不符，严重影响了景观轴线的品质。6.34.2景观节点散点式分布，彼此联系弱，功能不成系统本地区的景观节点有：天主教堂、劈柴院、九宫格、中山路金融商业街、栈桥滨海公园，及老舍公园等。但是这些经典都呈散点式分布，彼此联系弱，功能不成系统，周围的景观与功能和这些景点之间也不能很好配合。6.34.3空间肌理和图底关系空间肌理繁复不清晰整个地段除了道路结构比较清晰之外，各个地段的空间肌理都十分复杂、不清晰，建筑物与室外空间关系较差。由于居民自发插建和改建较多，院落空间凌乱不好用，绿化稀少，而且不符合建筑防火等安全标准，容易发生事

40、故。6.34.4园林绿化绿化不成系统。集中绿化少，道路绿化无序，院落内部绿化很少本地段的绿化不成系统。大片的集中绿化很少，只有老舍公园和滨海公园两处，规模也不大。道路绿化似乎没有系统规划，大部分道路旁边都缺乏行道树，树种也没有协调统一，间距比较随意。基本没有院落内部绿化。5.34.5开敞空间缺乏本地段现状开敞空间较少，只有滨海公园和老舍公园。所有街区内部的公共庭院，基本上都被加建和插建的建筑分割，无法使用。在诸如天主教堂等大型公共文化建筑周围，非常缺乏公共活动空间，不但景观受到影响，而且活动空间局促，或者不敷使用。6.34.6第五立面破坏严重“红瓦绿树，碧海蓝天”是青岛的重要特色之一，中山路本

41、是这一特色非常好的体现。目前，中山路及周边地区虽然还有大量红瓦坡屋顶。但是，插建加建使其显得杂乱无章。许多新建的建筑没有考虑协调问题，建成平屋顶，使得红瓦屋顶和平屋顶相互掺杂，没有很好的统一，第五里面受到了很大的破坏。6.34.7建筑密度高，容积率相对较小中山路现状建筑密度普遍偏高，在2个地块中，建筑密度在0.5以下的地块仅有9个。湖北路以北的中山路两侧地区，建筑密度普遍在0.7以上；九宫格地区，建筑密度普遍高达0.75-0.9，甚至0.92和0.99。本地区建筑密度虽然普遍较高，但是由于建筑层数相对较低，容积率并不高，除了高层建筑集中的地块外，容积率基本低于4.00。高密度的建筑和相对较小的

42、容积率并存，造成密集和城市建筑和较低的土地利用经济性。6.34.8地块间联系单一，缺少情趣本地区的地块内部空间非常凌乱，城市道路是各个地块之间联系的唯一方式，这些道路人车混杂的，难以保证安全，互相干扰较大，通行效率降低；中山路作为青岛市的主要旅游观光地带，但是缺乏为游览设置的步行系统。6.34.9现状功能分区不明确现状分区一方面不够明确，另一方面，彼此的功能不能协调一致，不能为中山路商贸旅游的整体功能服务。现状主要功能区有：中山路金融办公区、中山路商业餐饮区、生活居住区和旅游观光区。现状功能分区中，缺乏为商贸旅游配套服务的历史文化、展示区；具有一定规模的旅馆及特色旅馆区；娱乐、休闲区，等等。另

43、外，整个区域的功能分布缺乏统一协调的规划和配置，在控制游览节奏等方面有所欠缺。7旅游发展的问题7.1中山路旅游商业问题旅游商业包含了因为旅游而带动的旅馆、餐饮、娱乐和商贸等内容。7.1.1旅馆业根据实际调研与统计资料显示，中山路规划区域的旅馆大致分布情况如下：青岛中山路区域旅馆分布情况图中山路区域旅馆总体分布比较零散，不能形成较好的聚集效益。从旅馆的档次来看，这里的旅馆被明显地划分为两个档次：中高档和低档。旅馆种类相对比较单一，缺乏富有特色的精品旅馆，也缺乏比较大众化的中等档次的旅馆。在大型节庆时，旅馆入住率高达90%100%，旅游淡季则入住率则大幅下降。7.1.2餐饮业中山路作为旧城的中心，

44、历史上集中了青岛主要的特色小吃与地方主要餐饮。但是，由于青岛东区的发展，中山路渐渐丧失了在餐饮上所具有的地位，从现有区域的调研来看，青岛中山路的餐饮业如图所示：青岛中山路区域餐饮业分布情况图同样，中山路现有的餐饮行业分布也比较零散，不能形成较好的聚集效益。青岛饭店作为青岛最著名的地方食府，具有行业带头作用，但缺乏与之相呼应的其它档次的餐馆、饭店。这里的西式餐饮也只是“麦当劳”和“肯德基”这类的快餐，没有烹饪讲究、风格独特的西式餐饮。另外，中山路的餐饮也缺乏中国地方风味的小吃，“老字号”的餐馆也没有发挥足够的作用。7.1.3娱乐设施中山路区域现有的娱乐设施主要包括中国电影院、红星电影院两所旧城中

45、主要的影院；一些宾馆、饭店自带的娱乐设施；一些为当地居民服务的小型娱乐场所。其中：包括中国电影院、红星电影院在内的两所主要电影院由于建成时间较早，已经不符合现代影视娱乐场所的要求。从入口到放映厅道路曲折狭长，带有火灾隐患，放映设施较为陈旧，无法满足数码时代的放映需求。一些宾馆、饭店自带的娱乐设施门类不全，服务质量参差不齐。那些为当地居民开设的小型娱乐场所多数比较零散，设施条件有待提高。7.1.4旅游商贸中山路作为青岛历史上的商业中心区，曾经是青岛城市最重要的商贸中心区，但是，由于城市东扩的影响，中山路的这种商业地位大幅度下降，代之以城市东面的大型商业中心。青岛城市购物中心分布与特色从现有区域的

46、调研来看，青岛中山路的商业和金融业布局如图所示：青岛中山路区域商业分布情况图青岛中山路区域金融业分布情况图从销售的旅游纪念品来看，旅游商品结构比较单调，品种少，缺乏应有的内涵，旅游商品与国内外游客的购物要求不相适应。除商品不够丰富外，商品的质量和设计水平还不高，包装装潢较差，缺少特色。目前，市场上的商品多是从海南、三亚运到青岛，海滨几乎都是清一色的贝壳、珍珠项链和珊瑚。而有文化品位，又有青岛地方特色的纪念品廖廖无几，因而也就吸引不了广大旅游者的购物欲望。旅游商品市场与旅游的其它方面没有得到同步的开发，使得青岛旅游在购物的环节大打折扣。7.2中山路旅游基础设施问题中山路由于长期以来仅仅有栈桥和天

47、主教堂两个旅游点，因此主要的旅游服务基础设施也就集中在这两个点的周围。从整体上看，中山路提供了比较好的现金提取条件，也设置了许多投币式的饮料供应机，已经比国内的许多地区领先许多。但是，也必须看到中山路大范围内缺乏公共卫生间、缺乏旅游的问讯处等，这些瓶颈约束了中山路的更大步发展，需要在规划中加以改造。第三部分 发展思路与策略1中山路发展的原则1.1城市复兴的原则造成今天中山路相对衰落有多方面的原因，既有建筑、景观上的，也有社会、经济和体制上的。复兴中山路社区，不仅需要改善中山路的建筑与景观形态，而且需要复兴社会经济发展的活力。国内外的经验表明，一个与城市的新兴社区隔离，与城市的整体经济发展不合拍的社区很难在保存城市风貌、推动自身持续发展方面有所作为。中山路的社区综合复兴必须着眼于使社区保持同整个城市的有机联系，使得中山路地区的建筑形态、城市景观、社会经济发展既能保持自身的特色，又能随城市的整体发展保持有机更新的态势。因此，在确定中山路商贸旅游区改造与发展的思路及策略时，我们尝试以城市复兴的理论框架为本次城市设计的基本指导原则，以期能够在项目前期的研究阶段就开始“用全面及融汇的观点与行动为导向来解决城市问题，以寻求对一个地区得到在经济、