20XX年度宿州新地块营销策略案.pptx

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1、,万兴让城市再澎湃,202X年度宿州新地块营销策略案,28载匠心万兴，三子落地，登顶宿州；,品牌目标,已然，万兴三子在宿州取得了不斐的成绩，但是，缺少奠定市场地位的标杆项目，新地块作为202X年万兴“升级之作”，让我们对这座城市有了更多的期许因而，我们认为：宿州万兴需要一个豪宅项目，实现公司品牌升华；建立万兴在宿州高端住宅市场上的标杆地位！,销量实现首开400套去化，一年清盘；价格实现高层7800元/，洋房9000元/；,销售目标,以“以人为本、诚信立业、品质为基、客户至上”为宗旨以“诚信规范、合作共赢”为经营理念以“激情、卓越、创新”为企业核心价值观，精心打造“万兴”品牌，成就一城美好,风尚

2、认为,从高溢价和高去化两个基准点出发，需要解决两个问题：NO1规划上奠定豪宅基因，暨产品规划对于溢价的策动问题；NO2营销上构建豪宅价值，暨营销策略对于去化的联动问题；引领&创新,在既定目标下，项目面临怎样的竞争环境？,思考,壹,一、本体梳理地理区位、区域规划、区域配套、地块四至,位于老城区核心板块，土地资源的稀缺价值；作为宿州城,市的中区区域，各项市政配套纯熟。,板块价值,高新 板块,政务新区板 块,老城 板块,西城新 区板块,主城板块:传统老城区，配套丰富，但道路拥挤，面貌落后；微信公众号：地产全案,政务板块:宿州市政府所在地，目前价格高地、品牌开发商较 多，开发水平相对较高；,西城板块:

3、临近老城及政务，为城市向外发展最早方向，区域 内配套相对成熟,东城板块:政府棚户改造重点区域，未来城东区域面貌将有较 大改善；,高新新区:制造业等工业集聚区，非城市发展主要方向、在售 项目较少、多为小型开发商；,经开 板块,鞋城板块：鞋服轻纺产业集中区，非城市发展主要方向，住 宅多为鞋服厂商开发。,区域交通,城市级辨识度较高的人民路，临近项目，贯穿南北；17路、27路、9路、32路公交通行，出行便捷。,磬,云,路,人 民 路,拂,晓,大,道,淮河路,汴河路,经开区,浍水路,老城区,胜利路,淮 海 路,纺织路,迎宾大道,生活配套完善 项目集聚了优越的教育资源、自然资源和 市政配套资源，先天条件优

4、越。,区域配套,磬,云,路,人 民 路,拂,晓,大,道,淮河路,汴河路,经开区,浍水路,老城区,胜利路,淮,海,路,纺织路,吾悦广场,华夏世贸,华夏超市,苏果超市,宿州三小,皖北医院,宿州九小,国购广场,宿州三中,宿州博物馆,迎宾大道,地块面积较小，属于净地，四至道路通达，地块规整性较,好；紧邻十二小,地块四至,地块西至：人民路,地块北至：华夏世贸,地块南至：浍水路,地块东至：十二小,本案,城市配套固化，面貌层次较低；老城区发展相对较慢，多,为老旧小区，新开发的项目体量小、缺少整体规划。,界面形象,虽然政府规划并落实老城改造计划，但是近几年宿州城市扩张的过程中，城市配建、市政 设施、商业发展、

5、人居环境改善等方方面面均往政务区、汴北高新区倾斜，此外，道东区、老城区在棚改过程中开始发力。因此，老城发展相对较慢。由于区域建设时间早，片区内小区都很陈旧，且新开发的项目 体量小、缺少整体规划，这为本项目“重塑老城形象”，弥补 中高端市场空白创造了条件。,本体价值,项目占地48.5亩，容积率1.52.2，总建面7.1万方，纯住宅 低密社区。微信公众号：地产全案,占地面积32333.33，按照最大容积率计算，总建筑面积7.1万方。,价值体系,在7万方小体量下，我们应如何挖掘土地价值构建本项目 辨识度？提升万兴在宿州的品牌升级？,共享价值,私享价值,差异化优势,具备价值区隔性，能形成核心 竞争力,

6、具备一定的排他性,仅作基础价值支撑，难以形成差异化核心 价值,价值关键点 城市中心板块中心地块、享老城醇熟的教育、生活、交通配套。,本,案,价,值,体,系,内,部,价,值,外,部,价,值,万兴口碑,低容积率,7.1万方,中心板块,商超林立,配套齐全,贰,二、市场透析市场政策、整体市场、竞品市场,Q1,政策解读,央行降准释放9千亿，全面降准0.5个百分点、定向降准1 个百分点。,宏观政策,9月4日召开的国务院常务会议释放了稳增长政策加码信号，9月16日央行 降准释放9千亿，全面降准0.5个百分点、定向降准1个百分点；宏观经济政 策的逆周期调节力度将加大，财政政策与货币政策的协调性将增强，“普遍

7、降准”与“定向降准”的提法更是意味着货币政策预调微调力度不小。一是降低实际利率水平将进一步综合施策。此前的贷款市场报价利率（LPR）形成机制改革，实际上已有结构化降低实体经济融资成本之效；从长期看，利率“两轨并一轨”将继续推进，央行将不断完善市场化的利率形成、调控 和传导机制。二是增强财政政策与货币政策的协调性将是调控部门的重点。金融部门要落 实好尽职免责条款，完善考核激励机制，把握好风控与信贷投放的平衡，增 强支持实体经济的能动性。未来，经济运行面临的不确定因素仍较多，调控政策的灵活性将进一步增强，政策工具的储备相当丰富，财 政货币政策的协调配合将相机而动；降准将给市场增加流动性，有利于降低

8、实体经济的资金成本，能够缓解 房企资金压力。,宿州市202X年棚改新开工计划25632套，已知棚改地块 范围以老城、道东区为主,微观政策,宿州城建,宿州市城建重点以学校、道路、公共工程、生态公园全方位的建设，提升城市形象的同时，均衡式发展为主，区域格局逐渐显著。,新建宿州市第三人民医院：项目位于宿州市埇桥区纬十一路与经八路交叉口东北角，占地面积约32.6亩，新建医疗用房约3.3万平方米(不含地下室面积),含住院部，门诊部和医技，生活服务等用房，合同总额约8500多万；淮宿蚌城际铁路可研报告审查通过 新设宿州西站等4座车站!宿州境内38.4千米，该线作为京沪高铁徐州至蚌埠段的辅助通道和皖北城际铁

9、路网的重要组成部分，对推动皖北城镇化进程，促进皖北区域经济社会发展，提高 铁路运输能力具有重要意义。宿州市把园林绿化提升与创建全国文明城市、创建国家森林城市等工作相结合，大力推进城市园林绿化建设。目前建成区绿地面积已达 2766.83公顷，其中公园绿地面积799.25公顷，建成区绿地率达到34.49，绿化覆 盖率达到39.33，人均公园绿地面积达到13.7平方米。2020年在宿州市主城区新建10所中小学、10所公办幼儿园。均衡优质教育资源布局，在城南片区等农业转移人口进城数量较多地区，高标准建设一批名校，2022年前，市高新区、市经开区、鞋城各建成1所优质九年一贯制学校。微信公众号：地产全案,

10、Q2,市场量价,2023年以来，土拍面积、成交价节节攀升，房企拿地热 情高涨。,土地市场,1316.0339,907.3878,355,848.1751,207.59,1355.08,775,268,165,291,306,362,520,264,289,261,356,270,0 00,86192.7089484.349475828.4383,646.345392319.9123,0 00,52538.9781,0 00,113302.47728.95,1416.586188983.647,17800,94549.14,26733,82349,64814,200000180000160000

11、140000120000100000800006000040000200000,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 2023年6月 2023年7月 2023年8月,量价走势9月份，宿州市共成交7宗地，3宗为保障房用地，4宗为工业用地。二类居住用地成交面积约775亩，环比下降42.8%，成交总价款约6.4亿元，环比下降21.3%，单亩最高成交价为270万/亩。2023年8月宿州

12、市土地市场量价走势,土地成交面积（亩）,最高成交单价（万元/亩）,土地成交金额（万元）,住宅市场,量价走势,1434,1821,1391,953,2413,1674,2634,2235,3314,5700,6013,19056057,6280,5805,22266112,61382029,6217,24236178,6055,6031,6078,6132,3500 300025002000150010005000,5400,5600,5800,6000,6200,6400,2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月,2023年1月,2023年2月,20

13、23年3月,2023年4月,2023年5月,2023年6月,2023年7月,2023年8月,备案套数,备案均价,2023年8月，住宅市场备案3314套，销量较去年同期上涨57%，环比上涨32.56%。单月备案均价6132元/，环涨0.88%，涨幅扩大0.38个百分点，近三个月价格相较稳定，而较去年同期上涨7.04%。2022年8月-2023年8月宿州市区住宅量价走势,未入市库存约349.4万方。库存去化仅需12个月。其中，汴北,新区经开区政务区道东区老城区西南新区。,库存分析,2023年8月，宿州市区批准预售2825套房源，销售3314套房源，批售,比为1.55。,批售关系,1319,3039

14、,988,2833,1716,4323,359,812,1820,2068,1024,1696,1949,1762,2220,2256,2146,1426,2548,2661,26221596,2423,1674,3154,2635,33142825,1.48,0.58,2.25,0.8,1.25,0.33,7.1,3.28,0.99,1.33,0.8,3.08,1.55,1.17,87654 3 210,50004500400035003000250020001500 1000 5000,2022年8月-2023年8月宿州市区住宅市场批售情况月度走势,预售量,销售量,批售比,2023年1-8

15、月份，宿州市区购房结构套型以110-120为主，此外，,80以下、100-110，120-130占比次之。其中，80以下房,新盘监测,5.93,6.17,16.78,17.64,17.09,9.52,11.04,6420,8,10,12,15.831614,18,20,80以下,80-90,90-100,100-110,110-120,120-130,130-140,140以上,型多为公寓产品。宿州市区2019年1-9月购房套型结构分析,市场小结,土地市场遇冷，住宅市场量价却不断提升的大环境下，品牌房企不断入驻宿州，将有400万方库存房源入市，接下来半年至1年内，竞争愈加激烈；房地产市场环境稳

16、健发展、城建不断利好，各区域格局逐渐清晰，客户层级较为明显，受市场认可度最高的区域，高价值、低总价产品能够实现高 价高去化；微信公众号：地产全案随着客户层级的不断提高，户型面积的选择上更加偏向于100-130的刚 改和改善型住宅；,Q3,竞品分析,依托城市价值的住宅受市场认可度最高，高价值、低总价产品能够实现高价高去化。其中政务区、老城区位于价格第一梯队。,区域量价,政务区碧桂园双玺106-2039600-12000元/20套品牌、学区、配套、地段老城区新城吾悦广场103-141洋房8700元/45套品牌、商业配套、高层7500元/地段,西城区富力城106-1389250元/30套品牌、环境、

17、精装、配套汴北高新区宿州院子66-1636400元/120套环境、价格,道东区恒福新城74-1675800元/110套地段、价格,宿马新区宿州绿地城89-117高层5600元/240套交通、品牌、价格洋房6400元/经开区翔豪新都110-1205600元/三期筹备中价格,竞品分布,在售项目,碧桂园双玺9600-12000/,吾悦广场 高层7500元/洋房8700元/,万兴九玺台 高层6600元/洋房7450元/,富力城9250元/,本案,中国房地产企业前20强，大型商业综合体，项目处于老城，坐拥老城醇熟配套，位于宿州贯穿城市核 心的繁华通道人民路上，交通便利，一路繁华。产品多为高层，高层均价7

18、500元/、洋房8700,元/、商铺一楼31000元/，二楼三楼13000元/。商业广场预计于2023年12月21日开业。,竞品分析,吾悦广场高层产品占比最高面积段为101-110，最低为131-140；洋房产品面积段占比最高为121-130，最低为141以上。,竞品分析,销售动态：截至目前，整盘已推未售约20套，已推洋房产品已基本去化完毕。12#认筹中，预计11月初加推，33F，2梯4户，103-124。驱动因素：品牌推广树形象、明星站台（系列）造热度、多种渠道齐发力、精准客户定位促销售推广渠道：以线下活动及广告为主，重点地段户外大牌信息释放，暖场活动、小蜜蜂拓客导入客户，以大活动营造话题，

19、提高市场发声。,吾 悦 广 场,面积103三室两厅一卫,面积124三室两厅两卫,面积139四房两厅两卫,面积141四房两厅两卫,竞品分析,西城区高价项目，主力户型为106-138，2023年6月29日开盘，推手楼栋为13#14#20#，首 开 去 化 不 佳。高层成交均价约8800元/；洋房成交均价约,9700元/。,20#,21#,14#13#12#10#9#,富力城高层产品占比最高面积段为101-110，最低为111-120；洋房产品面积段占比最高为121-130，最低为141以上。,竞品分析,销售动态：21#持续销售中，34F，3梯6户，两个单元，现只推出一单元，共计68户，截至目前去化

20、约50组，面积段105-118，均价约9000元/。驱动因素：覆盖式推广、高举高打集中发声，系列品牌活动产品落地，三大动作锁定客户；推广方式：以自然来访为主。,富 力 城,面积106三室两厅两卫,面积119三室两厅两卫,面积125四室两厅两卫,面积143四室两厅两卫,对标项目,政务区价格第一梯队，全盘1420套。2022年4月开盘，由于是精装产品，单价高、面积大，,首开去化较差。直到二期将精装改为毛坯，去化情况有所改善。客户层级较高，职业多以公 务员、国企职工为主，多为高端地缘客户，部分客户来自城区西部乡镇。,竞品分析,碧桂园双玺高层产品占比最高面积段为141-150，最低为100-110；洋

21、房产品面积段占比最高为151-160，最低为203户型。,销售动态：2022年4月29日首开去化不佳，后期将精装大户型产品调整为毛坯较小户型，销售情况得以改善驱动因素：4.0智慧生活概念附加值打造、精装改毛坯降价走量、全优配套加持、区域板块带动去化、大兵团作战；推广方式：以自然来访为主。,碧 桂 园 双 玺,面积108三室两厅一卫,面积122三室两厅两卫,面积135四室两厅两卫,面积145四室两厅两卫,对标项目,宿州碧桂园因其优越的地理位置，精致的景观示范区、样板间打造，以及品牌优势，受到,市场的关注和客户的青睐，作为宿州第一个价格破万的项目，宿州碧桂园去化率也是高价,产品中去化较快的。,宿州

22、碧桂园高层产品占比最高的面积段为121-130，最低占比为260以上；洋房产品面积段占比最高为141-150，最低为266户型。,竞品分析,销售动态：宿州碧桂园因其优越的地理位置，精致的景观示范区、样板间打造，以及品牌优势，受到市场的关注和客户的青睐，去化率是高价产品中去化较快的。驱动因素：品牌立势、4.0智慧生活概念附加值打造、宿州第一个“豪宅”项目客户群体定位清晰、区域配套加持、合理的定价、大兵团作战、销售员专业性及全方位管理推广方式：宿州市第一家大兵团作战的项目。,碧 桂 园 双 玺,面积116三室两厅一卫,面积127三室两厅两卫,面积146四室两厅两卫,面积205五室两厅三卫,市场小结

23、：,宿州整体市场趋势性较好，短期内市场机会持续存在；老城区土地稀缺，版块内在售项目少，价格处于高位；高价项目支撑点差异化依靠以万达商圈作为支撑点宿州碧桂园、哈佛依靠产品力作为支撑、牺牲去化速度支撑高价富力城如何在三组鼎立的格局下，构建本项目的价格支撑？,三、客户研究,叁,如何寻找到与项目匹配的客户，他们是谁，他们在哪，他们的偏好是什么？,典型案例分析吾悦广场,来访客户中，33%客户通过朋介认知项目；其次为路过占比27%；派单拉访也占据了较大比例为14%；来访客户 中，43%客户来自老城区，其次为西城区客户占比17%，其他区域客户分布相对平均；来访客户中，30%客户在 市政单位就职，20%客户在

24、国企单位，其次来自个体和事业单位的客户各占15%。,客户分析,来访客户年龄段分析50岁以上,9%20-30岁,7%30-40岁,31%40-50岁,53%20-30岁30-40岁40-50岁50岁以上,来访客户居住区域分析灵璧,1%外省,1%其它,15%西城区,3%乡镇,50%老城区,25%经开,5%灵璧外省乡镇经开老城区其它西城区,客群分析,2、二级客户,1、一级客户,3、三级客户,来源：周边乡镇客户职业：在外打工、进城做小生意 目的：首置为主，改善为辅关注因素：品牌、环境、品质,来源：西城区和周边拆迁户职业：在外打工、老小区换房客户目的：首置首改为主，品质型改善为辅关注因素：品牌、口碑、配

25、套,来源：市区地缘性客户职业：企业主、事业单位职工、企业白领目的：首置首改、品质型改善为主关注因素：总价、区域前景、教育配套,通过对吾悦广场近年客户情况的梳理，我们可以发现在市场 积极的情况下，我们面对的是全市的客户群体。,客户描摹,改善之品质升级型,客户标签：品质/尺寸/舒适/环境,客户偏好重点产品户型尺寸大气追求社区品质拒绝嘈杂、混乱的居住环境追求品质、较好的物业服务,拓客重点老客资源 周边老旧社区竞品拦截、老城动迁社区嫁接,圈定：原住民、动迁人群、返乡置业中高收入人群,动机：老城情节，原住民、动迁者，住房品质升级；,返乡置业中高收入者，改善居住环境；,属性：35-50岁，企事业单位、私营

26、业主、中高收入返乡客、,老城及地块周边动迁者,关注：产品、社区品质、物业、环境,客户描摹老城原住民，家庭结构变化，希望居住空间及品质能够升级；市区动迁者，有几套还原房，愿意变卖部分房产购买品质舒适的住宅，想要资源型住宅，提升原来的生活品质。,客户描摹,关键词：老城情节，追求环境、配套、舒适,来自恒丰花园杨先生的心声：“我从事服装行业个体户多年，现在住在老城区南边，从事生意多年，收入稳定。为了家庭生活 更好，想买改善型住房。买来以后给孩子留作婚房或者自己养老居住，希望周边配套好、环境好，最好是装修好的，省心。”客户主要看中社区的环境、配套。,客户描摹,关键词：追求品质、产品舒适度、便利,来自凯旋

27、门客户刘女士的心声：“我和我爱人都是老师，有一个7岁的女儿，女儿喜欢画画，现有住房面积90多平方，在老城区，想考虑改善换个大点户型，想给女儿一个大一点的独立空间。最好是个大品牌的项目，自带的商 业体系完善。方便一家人的逛街和饮食。附近交通也方便。”客户主要看中社区的位置及配套，在意项目品牌，希望周边未来生活会非常便利。,客户定位,核心客群 老城地缘性,重要客群 市区其他客户,补充客群 其它市区/县城,来源：老城客户为主，占比50%关键词：老城情节企事业单位生活追求,来源：市区其他版块客户，占比30%关键词：企事业单位品质追求居住舒适度,来源：南关、北关等市区其它区域及宿州下属县城进阶型客户补充

28、，占比达20%关键词：成长型客户进阶型客户,周边乡镇5%（首置、进 城刚需）,经开区15%（拆迁户、地缘户）,周边乡镇5%（首置、进 城刚需）,以老城区客户为核心，立足周边中高端地缘性客户群体，辐射周边区域及县城进阶型客户。,西城区20%（拆迁户、地缘户）,万兴缔造城市豪宅时代填补、满足人居品质生活需求！,事业、收入稳定,来自宿州城区乃至全境的中上层人士的改善自住需求,兼顾资产保值客户,客户总结,基于区域主要项目客户构成，结合客户和项目本身特质，做出本案客户预判！,他们是什么人,本案客群定位 THE TARGET CUSTOMER,他们就是里程碑，传承传统，接轨未来，善于开创新的境界 他们是不

29、甘于平常的人，他们是让改变发生的人他们不屑于平凡居住，既要极致舒适，又要占据老城，享受中心生活 他们对环境苛求，自身要求，价值诉求，精神追求，未来寻求他们是态度就是一种风尚，他们的选择就是一场美学，他们的见地就是一场极致人居他们是 当代精英极智阶层,他们倡导“都心所在 我心所向”的生活方式,肆,四、产品规划深入调研市场，扬长避短，给出合适产品建议,豪宅基因,物业产品纯粹/面积控制迎合市场客户需求，尊重市场对于产品的反应，优化物业结构，控制面积段，提高户型性价比；微信公众号：地产全案,产品配比,在产品户型打造方面，提升产品价值，走精细节、优尺度、,高附加方向。区域产品主力面积主要以100-120

30、 为主，目前为止均去化良好,多飘窗设计，增加赠送,三开间朝南，提高采光效果,+1房设计，提高赠送，增加使用空间,阳台，增加观景尺度,无独立储藏空间,部分主卧卫生间无干湿分离,主卧细节有待提升,部分户型南向仅双开间,优势,劣 势,产品规划,遵循市场主流趋势，高层主力刚需，控总价洋房改善为主，重品质,面宽：至少三开间南向，保障采光效果赠送方式：阳台、设备平台、多飘窗设计高利用率：+1房设计,溢价方式：首层带庭院、增加暖气片设备面宽：3-4开间南向，大面宽，“薄、透、宽”赠送方式：庭院、露台、飘窗、阳台设计,户型 配比,高层 户型,洋房 户型,利用现代的思维和材质表达园林精髓，与项目的现代都市风相衬

31、托整体空间设计追求简约有力，透露出对自然本真的崇尚与回归为消费者呈现最为纯正的新中式园林意境,新中式 景观园林,产品配比,户型建议本项目高层户型以100-120为主最为合理，洋 房产品以110-130为主最为合理,豪宅基因,知识星球：地产营销全案,微信公众号：地产全案,户型布局提升/空间提升优化布局优化户型布局、面积，做足赠送面积提高产品附加值和项目竞争力；,115 3+1房两厅两卫，双开间阳台，飘窗大面积赠送，主 卧套房化，高舒适度,半赠送,全赠送,3+1室两厅设计，户型布局方正；三面宽朝南设计，采光通 风效果好；双面宽阳台设计，面积半赠送；主次卧飘窗全赠送；,高层产品,125 3+1房两厅

32、两卫，双开间阳台，飘窗大面积赠送，主卧套房化，高舒适度,半赠送,全赠送,3+1室两厅设计，户型布局方正；三面宽朝南设计，采光通风效果好；双面宽阳台设计，面积半赠送；主次卧飘窗全赠送；,高层产品,洋房产品,1203+1房两厅两卫，南向四面宽，南北双阳台+大飘窗，提高赠,送面积，提升附加值,洋房产品,1203+1房两厅两卫，南向四面宽，南北双阳台+大飘窗，提高赠,送面积，提升附加值一楼建议设置前后院以及 地下室，提高产品附加值；,顶楼建议设置阁楼以及露 台，提高溢价能力,电梯洋房顶楼,豪宅基因 品质/区隔竞品,品质升级，打造区隔市场竞品的产品，树立差异化标签,现代、新古典、新亚洲是市场主流风格，成

33、本低，建议本案,采用现代化风格，突显高端品质。微信公众号：地产全案,建筑风格,区域以新中式、新亚洲为主，匹配建筑风格的同时，做差异 化，建议本案采用新中式园林风格，拔高项目整体调性。,园林风格,鸟瞰图,林荫大道高深院墙,入口前区围合空间,前区广场酒店式落车,仪式感的社区入户，入口前区、前去广场业主私密性得到充分保障并设置景观廊架搭载透明玻璃，墙柱体之间设立灯光照明，营造夜景效,果。,入户风格,适老适幼：幼儿与老年活动场所相对集中，便于照看，全方位兼顾所有使用者需求，绅节制胜；健康运动：创变多功能运动区相对独立，慢跑道结合高层设,置，强调景观互动性。,社区配套,智能小区,万兴顶配智能化15大科技

34、，一流配置，自有智能生活 配套，打造仿生智慧生活社区。,社区便民O2O,社区快递收发系统,灭虫蚁系统,人脸识别系统,智能门禁,一键自动洗车,智能充电设备,社区物业管理APP,车牌自动识别,社区无线WIFI,全天候空气检测,智能电梯系统,一键求救系统,智能监控系统,公共智能照明,伍,五、营销战略基于市场、客户与本体定位研究制定以下策略,Q1,价格与推售策略,价格策略,价格策略-高开高走，树价格标杆,高举高打、志在必得的市场雄心，也决定了本案操盘：不适合采用“平均、跟随”的市场惯用的成式化套路,利：多元化吸引客户，首次开盘易于引发热销氛围。再次开盘，形象展示和推广持续深入，价值得以更多释放，客户积

35、累增强，销售价格较首次开盘有一定幅度的提升，能让前期业主 感受持续升值，激发老业主转介绍积极性，让前期未购房犹豫型业主把握下次推售机会。弊：较为保守，树立价格标杆需要一个循序渐进的过程，每次价格涨幅不宜过大。,价格建议：采取高开高走，树价格标杆策略；,推售策略,市场稀缺产品,定调,电梯洋房,走量,瞰景高层,市场供应量大,先期围绕高层产品快速走量，洋房产品建立项目高端形象,以洋房产品统领整个项目产品形象，高举高打，通过高端形象建立，拉高项目产品价值,价格策略,价格建议：采取高开高走，树价格标杆策略；,根据目前市场住宅整体水平项目对标竞品毛坯高层价格7500元/洋房价格8700元/考虑项目成本以及

36、整盘去化周期，建议,本案预计2019年5月首次入市高层首开价格为：毛坯7500元/；洋房首开价格为：毛坯8700元/；后续根据宿州市场竞品情况，价格稳步提升,销售节点,11月,11月,蓄客，VIP客户登记（护照派发）,产品发布会,VIP客户升级（定存）,为保障年度去化目标以及抓住过年节点，需11月开始进行蓄客，1月-2月完成客户升级、落位，提前锁定优质意向客户，保障开盘去化量；,12月,2月,客户落位（认筹）,1月,售楼部开放,5月,项目首开,春节锁客,12月20日,76,1月10日1月15日,锁客方式一：在未取得预售证情况下，以车位款进行预约，,锁定房号车位号；1月15号启动锁客。,借款流程

37、定存客户借款梳理汇总定存客户中意向较好的全款客户、首付比例高的客户通知以上客户借款政策，约定借款时间至售楼部办理交钱及借款协议选定房号领取借款协议、收据借款流程结束,皖新欧帆文化广场锁客方式：借款时间及方式,借款期限：暂定3个月（到期后，再签绪借协议，直到取 得首期预售）借款方式：2018年1月1日定存启动后，大量蓄客，在1 月中旬再次对普通定存客户数据进行梳理，按客户意向强烈、首付款比例，小范围通知筛选出来的意向客户（销售经理和 甲方把关）进行办理借款手续，锁定房号。,房号落位每套房号只能落位1个客户，并告知其选定的房号就是后期购买的房号，不能更改。,春节锁客,锁客方式二：在未取得预售证情况

38、下，定存客户以借款形式,进行收钱，1月15号提前锁定房号，后期转认购；,核心措施,如何实现品牌落地及本案体形象建立？如何利用精准营销实现首开冠销全城？,核心措施,渠道推广：组合出拳，全城皆知,活动大事件：连续引爆，轰动全城,线下蓄客：精准渠道，直指目标,展示包装：高端形象，撼动全城,Q2,项目定位及形象推广,81,豪宅产品力塑造完成后，如何在营销上实现高端豪宅形象的建立？,城市高端形象建立基因：万达商圈宿州碧桂园、哈佛产品力、精装修碧桂园双玺、富力城,本项目作为万兴在宿州的高端定级制作，如何突围？本项目需自我突破万兴品牌价值塑造、与前面三子的品牌层级拉开！,中心之上都会豪宅,形象定位,老城芯

39、7万方低密都会住区,产品定位,土地价值,产品体现,项目体量,2022年12月,2023年1月,3月,首开,节点 设计,临展厅开放,营销中心开放,12月临展开放，1月营销中心开放，2-4月推广蓄客，5月项目首开面对竞品扎堆入市的市场压力，根据时间节点的限制，合理铺排项目节点,销售节点铺排,预售证,4月,5月,2月,开盘,推广蓄客,Q3,推 广 策 略,推广核心价值梳理,土地价值老城核心动脉,品牌价值红遍宿城知名房企,客户价值拥有庞大的客户基 础群,竞争价值具有唯一性、一定排他性,增值价值品牌背书，差异化,使用价值口碑传播，说服力,城市动脉,居住氛围,发展核心,品牌策动,老带新,交通,配套规划,产

40、品,口碑,有地段、有产 品、有客户基 础的城市中心,万兴天玺台形象塑造-精神梳理,天玺台,理想生活,绝美生活区,精神家园,梦想居住地,精神/情感：珍视、向往、热爱的,老城人居理想,居住需求：理想城市,轻奢都市豪宅,与城市对话完成项目品牌记 忆点与影响力,衔接产品，匹配理想城市客户 购买逻辑与智慧人居产品打动 力,时间线索上的传播设计,节点 设计,首开,2022年12月,2023年1月,3月,节点 设计,临,销,展厅开放营,中心开放土地+品牌理想城市塑造需起,售,4月,5月,2月,盘,证开示展示体验,推广蓄客预+产品类型产品解析+产品展理想城市解读+展示装置势炒作需价值详解需,阶段一阶段二,阶段

41、三,阶段四,传播 设计,价值 形成排,他性,形象塑造记 忆点,第一阶段(形象落地),万兴，让城市再澎湃璀璨都会之作 低密国际住区 致敬时代理想,聆听城市之声（创意H5）,THE NEW FRENCH RED WINE在辨别宿州这座城市不同的时代声音演变中，感受城市的时代变迁从青铜时代到西湖时代，从粮仓时代到京九时代，从空港时代到高铁时代，通过不同时代具有代表性的声音，来辨别这座 城市的时代变化。由此阐述时代之声。最后将繁华之声放置最后，寓意澎湃时代的来临。,选取世界各领域杰出的时代人物 烘托澎湃时代气质为项目背书,A FLOURISHINGWINE LEGENDARY EPIC,文森特威廉梵高

42、(Vincent Willem van Gogh，1853-1890)文森特威廉梵高(Vincent Willem van Gogh，1853-1890)，中文又称凡高，荷兰后印象派画家。出生于新教牧师家庭，是后印象主义的先驱，并深深地影响了二十世纪艺术，尤其是野兽派与表现主义。梵高的作品，星夜、向日葵与有乌鸦的麦田等，已跻身于全球最著名最珍贵的艺术作品的行列。梵高的作品目前主要收纳在法国的奥赛美术馆，以及苏黎世的kunshaus美术馆。,对话时代人物,THE NEW FRENCH RED WINE,敢于创时代先河的时代人物典范和他们的梦想王国 列举既不失艺术性又广为认知的服装、钟表品牌创 始

43、人及其代表作，将匠心、天赋的产品卖点与之嫁 接，帮助打造项目高端雅致的形象气质。可可香奈儿,路易威登（LouisVuitton）THE KINGS WINE AND GRAPL PRINCL1896年路易威登Monogram帆布首次面世，宣告了品牌的时尚面貌，其独有的创意也成为其经典象 征;路易威登将其精湛工艺及独有奢华延伸至时装、鞋履、腕表、配饰及珠宝精品，为顾客在法式传统 中融入了时尚的色彩。,第二阶段（核心价值最大化）,澎 湃 时 代 梦 想老城核心 都会豪宅代表作 礼献时代人物,第二阶段 项目卖点全面释放,1、演绎都荟精彩生活通过核心价值撬动市场,2、对话城市领袖 致敬时代梦想,教育界

44、、文化界、创业界、城市建设等领域代表性时代人物，为项目代言,事件营销时代周刊人物评选ORIGIN OF PRIDE,第三阶段（示范区开放）,时 代 尽 美，归 此 处都会豪宅奢美示范区时代献映,Q4,活 动 策 略,四场大型节点主题活动强势发声ORIGIN OF PRIDE,BLUE PRIDEBORN OUT OF THE ORDINARY,城市的礼赞,一场真正在乎内容而非节目的发布会高逼格布场+Ted演讲+代言人余声莅临+项目揭面,万兴宿州片区四盘品牌发布会匠心万兴，四子盛誉，从项目开发商升格为城市级运营商，站在城市的角度，与宿州进行一次深度对话，品牌性活动，为项目落地奠定高基调，时代主题

45、契合时光感，一场澎湃时代变革的盛会。,12月18日,“时代尽美处”示范区开放系列活动,时间：2023年1月18日地点：项目实景示范区内容：本阶段以“时代尽美处”主题，结合实景示范区开放的节点，实景呈现，活动以直升 机看房作为市场推广噱头，寓意“俯瞰时代”，同时现场搭配高端奢侈品展、精致布场包装等，凸显调性的同时，提升高端客户参观体验感。,澎湃时代 如梦造极,天庭俱乐部成立暨古典音乐之夜,时间：2023年2月28日地点：国际大酒店内容：结合前期“澎湃时代”的线上炒作，以由万兴天玺台主导的宿州层峰人士集群“天庭俱 乐部”的成立为收口，完整“澎湃时代”概 念的推广链。现场以古典音乐之夜为载体，拔升项

46、目调性的同时，点睛主题。,2月28日,“时与光”产品发布会活动 4月12日,时间：2023年4月12日地点：国际大酒店内容：本阶段以“影像”作为收口，通过光、声、影三部曲，全方位诠释项目的特性，结合 产品发布会节点，诠释不同时代的顶尖开创产 品，如汽车、建筑等，与产品相结合，推出天 系产品的革新之作；以4D全息投影技术营造美 轮美奂的现场环境，提升高端客户参观体验感。,圈层不断 异业不停ORIGIN OF PRIDE,兴趣圈、阶层圈、人脉圈、业主圈 以“天庭俱乐部”为载体具有城市影响力、话题性的圈层活动,名人饭局HAVE DINNER WITH SHENG YU,掀起市场话题性的圈层活动 借助

47、名人的城市影响力首创伪直播类线上栏目与天庭俱乐部共话事实热题,Golden Club,THREE NEAT PUBLISHING BUREAU SHEK MUNLEADING THE PROVINCIAL CAPITAL OF HIGH END RESIDENTIAL配合相应时代人物推广 推出系列专场拍卖/特展活动灵活展示项目和产品，展现都荟生活3-5月香奈儿专场、LV专场,THE NIGHT FORMERCEDES BENZ,梅赛德斯之夜,联合红酒、汽车、高端化妆品等品牌，开展火热的异业联盟合作活动，嫁接客户资源品牌与品牌之间的互相提升，一场城市的高端对话,3-5月“天庭俱乐部”系列圈层米其

48、林餐厅茶道会 水晶之夜 作家见面会 家庭音乐会.小而精的优雅让天庭阶层因此熠熠生辉,Q5,展 示 策 略,以 细 节 感 动，以 情 怀 共 鸣,我们的示范区如何差异打造？,展示策略,超越期待的展示策略，尊享服务，无与伦比，体贴入微给客户一次完整的价值体验过程完成超越此前期待第一重震撼：让客户眼前一亮的入口第二重震撼：万兴产品力展示第三重震撼：精神内涵之旅,进入动线,营销中心与景观示范区,实景样板区,阵地包装,项目外围道路的阵地包装铺设点位齐全，保证客户到达的仪式感,1,2,3,4,5,阵地一：道旗、交通指示 牌、路口导视牌,阵地二：道旗、交通指示 牌、精神堡垒阵地三：落地大道旗、亮 化、围挡

49、、花箱,阵地四：广场小品、营销 中心价值展示、接待服务、配套生活氛围阵地五：小区景观、样板 房、物业服务、生活演绎,123,45,阵地包装,项目外围道路的阵地包装铺设点位齐全，保证客户到达的仪式感,阵地包装,提升项目仪式感：沿人民路、浍水路：设置落地字、花箱、落地道,旗、灯杆旗、小品,（落地字）,（绿化小品）,（落地道旗）,（灯杆旗）,（花箱）,（外围亮化）,打造主场领域 通过沿路道旗、落地道旗、亮 化、落地字、小品、亮化等 等增强客户感 召；,门前广场,重视归家和礼宾的仪式感，配以现代风格，构筑轻奢都市内涵和 层层递进的归家仪式空间,门前广场,现代都市氛围营造：沿主干道设置最佳参观动线，加强

50、导视及,神堡垒的昭示及引导性作用；做足面子工程，给足客户尊贵感、,身份感，同时增设多出儿童游乐区域，让客户停下脚步。,（营销中心玻璃幕墙）,（营销中心亮化）,（儿童游乐区）,（营销中心广场）,（异形精神堡垒）,围挡包装,打造风情围挡：沿项目四周打造简约、新颖围挡或生态围挡，营造自然、恬静、生态的生活氛围，使得项目生活氛围深入人心，同时打造,主场绝对领地，提升项目昭示性，最大化扩散项目信息，拦截地缘性 客户，建议围挡上方加装照射灯，保证围挡夜间的展示效果；,营销中心,环形水吧台提供全方位人性化服务，更体现都市风格，顶部采用小资 情调的灯饰，烘托高雅氛围；利用一切元素打造现代都市轻奢风格。,城市会