深圳蛇口工业区沿山路片区南显旧改项目可行性研究报告.pdf

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1、Centaline Consultants本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。蛇口工业区沿山路片区南显旧改项目可行性研究报告蛇口工业区沿山路片区南显旧改项目可行性研究报告第一章第一章项目市场调研及项目定位项目市场调研及项目定位第二章第二章项目投资测算与财务评价项目投资测算与财务评价3 3城市工业旧改政策研究城市工业旧改政策研究4 4区域市场分析区域市场分析5 5项目整体发展战略项目整体发展战略2 2目标体系的建立目标体系的建立1 1项目背景及本体分析项目背景及本体分析6 6项目整体及各物业定位项目整体及各物业定位Code of th

2、is report|4 Copyright Centaline Group,2014Part 1.1项目背景分析Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2014城市占位及城市定位：城市占位及城市定位：深圳位于珠三角洲东岸，为全国经济中心城市及四深圳位于珠三角洲东岸，为全国经济中心城市及四大支柱产业重要基地，同时也是中国与世界交往的主要门户之一大支柱产业重要基地，同时也是中国与世界交往的主要门户之一22009年国务院对深圳的城市定位是：全国经济中心城市、国家自主创新城市、中国特色社会主义示范市和国际化城市；1发展定位全市产业配套体系完善，高

3、新技术产业、现代物流业、金融服务业以及文化产业是这个城市重点发展的四大支柱产业；城市区位区位概况：位于中国南方珠江三角洲东岸，是中国第一个经济特区，又称“鹏城”，全市土地总面积为1953平方公里，也是除海南省以外最大的经济特区；深圳东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相望，南与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤；区位优势：是中国口岸最多和惟一拥有海陆空口岸的城市，是中国与世界交往的主要门户之一；关键词：交通便利、人才汇聚、劳动力充足、市场广阔；深圳市综合配套改革总体方案为深圳发展重新定位，提出深圳为自主创新的领先区、现代产业的集聚区、粤港澳合作的先导区、法治建设的模范区，强化

4、全国经济中心城市和国家创新型城市地位；3城市城市背景背景1 1Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2014中山江门珠海澳门三轴：西部发展轴主要发展生产性服务业和高端制造业，重点发展具有战略价值的前海中心；中部发展轴是“莞深港”区域性产业聚合发展走廊；东部发展轴是“惠深港”区域性产业聚合发展走廊，主要承担高新技术产业和先进制造业等功能；两带：北部发展带加强深圳与珠江西岸、粤东地区城市的社会经济联系；南部发展带加强深圳与珠江西岸滨海地区和大亚湾地区的社会经济联系。多中心：前海中心由前海、后海和宝安中心区组成，主要发展区域性的现代服务业与总

5、部经济，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区；规划确定龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心和盐田中心为5个城市副中心，承担所在城市分区的综合服务职能，发展部分市级和区域性的专项服务职能，带动地区整体发展。三条轴贯通香港与珠三角西部发展轴贯通香港与广州西部发展轴贯通香港与广州中部发展轴贯通香港与东莞中部发展轴贯通香港与东莞东部发展轴贯通香港与惠州东部发展轴贯通香港与惠州两带扩展深圳空间发展腹地北部发展带联系中山与江门北部发展带联系中山与江门南部发展带联系珠海与澳门南部发展带联系珠海与澳门深圳2030年城市发展策略明确深圳城市2030年发展目标是“建设可持续发展的全球先锋城市”

6、。未来深圳城市发展的功能定位为：国家级高新技术产业基地和自主创新示范城市区域性物流中心城市与香港共同发展的国际都会发展关键词：高新技术、物流中心、对港经济城市规划：城市规划：“三轴两带多中心”发展战略明晰，城市发展新格局以福田和前“三轴两带多中心”发展战略明晰，城市发展新格局以福田和前海两中心向外舒展，前海中心为深圳未来对外发展的核心区域海两中心向外舒展，前海中心为深圳未来对外发展的核心区域城市城市背景背景1 1Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2014香港城市发展方向 区域划分：为了更好地发挥优势，突出各区在区位、资源、产业、科技

7、、人才和环境等方面的优势，深圳提出“差异化”的空间发展策略，即在十一个城市组团的基础上，通过组团的融合，逐渐演化为城市核心区、西部滨西部滨海区海区、中部地区、东部地区、东部滨海地区五个城市功能地区。西部滨海区：结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业建设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业利用前海区加强与香港的合作，实现深港一体化南山区及宝安中心区一起成为深圳市高强度发展的CBD区，重点发展以甲级写字楼为主的高端办公功能产业功能定位：国家级高新技术产业基地、华南地区区域性物流中心之一、集装箱枢纽港（深圳港的重要组成部分）、深圳市的科

8、教中心和旅游度假基地；空间发展定位：深圳特区带形组团结构中重要的西部城市组团，深圳市二十一世纪的城市建设热点地区；景观形象定位：融“山海城”为一体的现代化生态型海滨城区，景观价值全面体现。区域定位城市中心转移：城市中心转移：由东往西转移已成大势所趋，西部滨海区囊括城市高新技术由东往西转移已成大势所趋，西部滨海区囊括城市高新技术、教育科研、旅游及现代物流四大基地，凸显区位、资源及功能等优势、教育科研、旅游及现代物流四大基地，凸显区位、资源及功能等优势城市城市背景背景1 1Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2014深圳市城市总体规划（2

9、007-2020）深圳将规划两个城市中心，即 福田中心和前海中心，前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济前海中心规划的出台有利于提升整个前海片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用深圳2030 城市发展策略西部滨海区未来的发展定位是以前海湾和宝安中心区填海区等战略重点地区为核心，建设生产性服务业中心和区域性物流中心。在未来宝安中心区以北的西部填海区建设世界高端制造业园区，形成全市发展的新的增长极核规划概况城市中心转移意义：城市中心转移意义：2020年之前

10、将形成双中心，将极大提升西部滨海区未年之前将形成双中心，将极大提升西部滨海区未来发展的期货价值，推动产业、居住和生活消费的迅速升级来发展的期货价值，推动产业、居住和生活消费的迅速升级城市发展方向城市城市背景背景1 1Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2014城市城市GDPGDP与人均与人均GDPGDP：深圳历年深圳历年GDPGDP及人均及人均GDPGDP增长较平稳增长较平稳，20132013年项年项目所在的南山区目所在的南山区GDPGDP总量受整体发展规划影响，位居深圳第二总量受整体发展规划影响，位居深圳第二信息来源：信息来源：深圳

11、统计局及统计年鉴深圳统计局及统计年鉴近年来深圳市GDP走势从2008年以后，增速开始放缓，上升均速保持在10.0%以上。20082009年受国际金融危机影响，GDP增幅明显下滑，2010年经济呈复苏态势，随后呈缓慢增长；2013年南山区GDP总值逐渐赶超深圳市其它行政区域，位居深圳各区第二，主要原因是由于设立前海中心规划的落地，使得南山前后海成为社会各界瞩目的焦点；深圳市人均GDP逐步增长，2010年人均GDP首次突破十万元，增长率稳中有降，但总体向上发展，发展企稳；20132013年深圳各区年深圳各区GDPGDP深圳市近六年深圳市近六年GDPGDP及增长率及增长率深圳市近六年人均深圳市近六年

12、人均GDPGDP及增长率及增长率宏观宏观经济经济2 2Code of this report|10 Copyright Centaline Group,20140500100015002000250030000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%深圳市近六年固定投资总额及增长率200820092010201120122013固定资产投资总额（亿元）1467.921709.15 1944.7 2136.392314.432501.01增长率9.10%16.40%13.80%10.10%12.45%8.06%固定资产投资总额（

13、亿元）增长率增长率信息来源：信息来源：深圳统计局及统计年鉴深圳统计局及统计年鉴深圳市近六年房地产投资总额及增长率深圳市近六年房地产投资总额及增长率南山区近六年固定投资总额及增长率南山区近六年固定投资总额及增长率深圳市固定资产投资总额每年递增，增长率波动较大，但总体向上增长，平均增长率在10.0%以上，主要是由于政府为应对金融危机影响，加大投资所致，09年之后增长率下降，12年增幅有所回升，其中南山区自2009年来固定资产投资力度逐年加大，近年一直保持平稳较快增长，2012年首度突破300亿元；07-10年深圳房地产投资总额在450-460亿元左右，2012年达到了736.84亿元，受城市化进程

14、的加快，同比增长近25%，2013年投资总额有所回落，出现负增长态势；宏观宏观经济经济2 2固定资产投资：固定资产投资：南山区固定资产投资较全市增长速度更快，房地产投资受城南山区固定资产投资较全市增长速度更快，房地产投资受城市化进程的加快均保持持续增长市化进程的加快均保持持续增长Code of this report|11 Copyright Centaline Group,201402004006008000%5%10%15%20%25%社会消费品零售总额（亿元）279 323 385 457 542 594 同比增速16%16%19%20%22%9.60%2008年2009年2010年20

15、11年20122013社会消费能力：社会消费能力：根据社会消费品零售总额，全市及南山整体人民物质文化生根据社会消费品零售总额，全市及南山整体人民物质文化生活水平稳步提升，主要表现为社会商品购买力的提升和零售市场规模的不断活水平稳步提升，主要表现为社会商品购买力的提升和零售市场规模的不断扩张扩张 南山区社会消费品零售总额增长较快，尤其是2010年以来，保持了约20%的增幅，到2012年增速有所放缓，这与近年来南山区各大商圈的兴起，居民物质文化生活水平的提高及购买力增强有较大关系；2013年零售总额达到594亿元，同比增长9.60%。南山区近六年社会消费品零售总额及增速南山区近六年社会消费品零售总

16、额及增速信息来源：深圳统计局、统计年鉴深圳市近六年社会消费品零售总额及增速深圳市近六年社会消费品零售总额及增速 深圳市消费品总额从08年开始，稳步增长。这与深圳的人均收入有所提高相关，而每年涌进深圳的大量外来人口也带动了消费品总额的增长。这反映出深圳市场规模发展良好，全市的商品购买力的实现程度较高，并在未来的几年内将会继续提高；宏观宏观经济经济2 2Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2014深圳产业结构以第二三产业为主要经济增长点，08年起第三产业增长点超过第二产业增加值，往后一直保持此发展趋势，两者距离逐渐拉大;2013年深圳三

17、大产业结构比为0.0443.456.5，第三产业比重最大，已经成为推动经济增长的最重要力量，南山目前还是以第二产业为主，二、三产业比重达64，未来产业将发展高新技术产业、文化创意产业、商贸业以及旅游业等，第三产业比重会逐步加大；信息来源：深圳统计年鉴（单位：亿元）20132013年深圳三大产业所占比例年深圳三大产业所占比例深圳近六年三大产业增加值深圳近六年三大产业增加值20132013年南山三大产业所占比例年南山三大产业所占比例产业产业背景背景3 3宏观产业结构：宏观产业结构：三大产业以三大产业以第二三产业为主导，第二三产业为主导，随着产业结构的不断优化调随着产业结构的不断优化调整，南山区第三

18、产业比重将逐步增大整，南山区第三产业比重将逐步增大Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2014宏观产业方向：宏观产业方向：随着产业比重的逐年提高，深圳目前产业性质主要沿着自主随着产业比重的逐年提高，深圳目前产业性质主要沿着自主创新及高端服务业两个方向发展转型创新及高端服务业两个方向发展转型产业结构调产业结构调整方向分析整方向分析趋势一趋势一趋势三趋势三趋势四趋势四趋势二趋势二大力发展大力发展高新技术产业、现代金高新技术产业、现代金融业、现代物流业和特色文化产融业、现代物流业和特色文化产业业，形成多元化的产业结构；，形成多元化的产业结

19、构；发展循环经济和绿色产业，改造能发展循环经济和绿色产业，改造能耗高、污染重的传统产业，大力发耗高、污染重的传统产业，大力发展节能、降耗、减污的高新技术产展节能、降耗、减污的高新技术产业，业，培育生态、环保、海洋等未来培育生态、环保、海洋等未来优势产业优势产业；制定基于全球产业价值链的制定基于全球产业价值链的产业升产业升级政策级政策，扶持传统产业高新化，不，扶持传统产业高新化，不断提高产品的技术含量和企业的创断提高产品的技术含量和企业的创新能力；新能力；打造高端化、集群化、融合型、总打造高端化、集群化、融合型、总部型的现代产业体系为目标，大力部型的现代产业体系为目标，大力培育和扶持培育和扶持互

20、联网、生物技术和新互联网、生物技术和新能源能源等新兴产业等新兴产业；产业产业背景背景3 3Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2014大沙河走廊创新产业基地前后海高端现代服务业基地蛇口网谷互联网产业基地按照深圳市“一轴三中心”的金融产业布局，完善后海片区的交通等市政基础设施建设，制定相关的优惠政策，鼓励和吸引金融、总部企业落户，推进现代金融及商贸和总部经济的发展，将后海片区建设成为深圳三大金融中心之一，形成后海金融和总部经济滨海集聚带。以蛇口工业区更新改造为核心，全面推进“再造新蛇口工程”，重点发展互联网、电子商务、网络娱乐和物联网

21、等高端产业，力争吸引家优秀互联网和物联网企业进驻网谷，形成产业集聚效应，到年园区企业总产值超过亿元，将蛇口网谷打造成华南乃至全国最大的互联网产业集群基地之一；构建以大学城为核心的高等教育和知识创新功能区；以留仙洞为核心的新兴产业核心自主创新功能区；以深圳湾高新园区为核心的高新技术创新创业功能区；以华侨城为核心的文化创意产业功能区。将四大功能区联结起来，形成创新走廊。产业产业背景背景3 3南山产业规划：南山产业规划：依据依据南山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要南山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要形成空间集聚、产业集群、功能集成的三大基地发展区，形成空间集聚、产业集群、功能集成的三

22、大基地发展区，成为全市经济新增成为全市经济新增长极长极Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2014十二五时期深圳十二五发展目标为：经济保持平稳较快发展：经济实力进一步增强，经济增长质量和效益明显提高，本市生产总值年均增长10%左右，到2015年达到1.5万亿元，人均生产总值达到2万美元，地方财政一般预算收入达到1600亿元。经济结构更趋优化：经济增长实现内外需协调拉动的良好态势，产业国际竞争力显著增强，到2015年第三产业增加值占GDP比重达到60%，战略性新兴产业增加值占GDP比重达到20%。南山产业发展方向南山产业发展方向：南山

23、二、三产业比重达南山二、三产业比重达6464，形成了，形成了“双支撑双支撑”的稳固的稳固型产业格局，契合城市产业发展方向，成为全市的型产业格局，契合城市产业发展方向，成为全市的“经济结构最优化城区经济结构最优化城区”“走向高端化发展道路,建立现代服务体系,推动发展模式转型”产业发展思路正式提出,南山开始新一轮的经济发展方式的转型,迈入“产业高端化”时代；把握一条主线,即突出产业结构调整,建设以先进制造业和现代服务业为主题的现代产业体系；抢占“四个高端”,即抢占高新技术产业链高端,抢占战略性新兴产业高端,抢占创新型服务业高端,抢占都市型服务业高端。产业产业背景背景3 3Code of this

24、report|16 Copyright Centaline Group,2014项目发展背景小结：项目发展背景小结：深圳整体经济发展稳健，投资环境良好，第三产业发展迅深圳整体经济发展稳健，投资环境良好，第三产业发展迅速，产业发展以自主创新及高端服务业为重点，南山重点发展战略型新兴产业速，产业发展以自主创新及高端服务业为重点，南山重点发展战略型新兴产业经济发展水平：经济发展水平：GDP稳步增长，宏观经济健康发展，城市经济处于良好发展趋势；固定资产投资：固定资产投资：房地产投资受城市化进程的加快均保持持续增长，南山区固定资产投资比全市增长速度更快；社会消费水平：社会消费水平：2013年社会消费品零

25、售总额4434亿元，同比增长10.6%；2013年居民消费价格指数109.6%；城市产业发展方向：城市产业发展方向：深圳市目前产业以第二三产业为主导，随着产业结构的不断优化调整，深圳目前产业性质主要沿着自主创新及高端服务业两个方向发展转型；南山产业发展趋势：南山产业发展趋势：生物、互联网、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略型新兴产业发展势头迅猛，新型功能区主要经济指标增速位居全市前列，新的增长点和增长极成为经济发展的新引擎；南山二、三产业比重达64，形成了“双支撑”的稳固型产业格局，成为深圳“经济结构最优化城区”；形成空间集聚、产业集群、功能集成的三大基地发展区，契合城市产业发展方

26、向，成为全市经济新增长极。宏观经济背景宏观经济背景1产业经济背景产业经济背景2深圳转变经济发展方式的步伐加快，内生动力不断增强，整体经济处于深圳转变经济发展方式的步伐加快，内生动力不断增强，整体经济处于高速发展期，二、三产业增长迅速，为本项目提供了良好外部经济环境高速发展期，二、三产业增长迅速，为本项目提供了良好外部经济环境Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2014Part 1.2项目区位与片区概况Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2014项目区位：项目区位：项目位于

27、蛇口网谷片区内，作为第一个外向型经济开发区的蛇口工项目位于蛇口网谷片区内，作为第一个外向型经济开发区的蛇口工业区，直接带动本项目城市更新发展。业区，直接带动本项目城市更新发展。福田、皇岗口岸福田中心区前海中心区宝安中心区宝安中心区前海前海后海后海南山中心区南山中心区蛇口蛇口西部通道海岸城片区项目地块福田中心区福田中心区深圳北站（龙华）深圳北站（龙华）南山科技园南山科技园华侨城华侨城深圳湾口岸深圳湾口岸罗湖中心区福永、沙井福永、沙井香港香港西丽西丽罗湖中心区罗湖中心区Code of this report|19 Copyright Centaline Group,20141919本项目本项目大南

28、山大南山片区发展现状：片区发展现状：项目地块被蛇口网谷和山体合围，受网谷发展影响，项目片区项目地块被蛇口网谷和山体合围，受网谷发展影响，项目片区的商务氛围已基本形成的商务氛围已基本形成项目南、北向靠山一带有高档住宅区，代表项目为招商兰溪谷、鸣溪谷，生态环境尚好，属于低污染、环境优越片区以火炬创业大厦、科技大厦为主的高科技产业集聚区及办公用地，目前大部分办公大厦已投入使用，主要面向高新科技、电子信息、创新科技研发企业，部分楼宇为招商局办公用地。以四海公园、育才中学等重点市政配套为中心的蛇口商住密集区，片区周围有浓厚的生活气氛，住宅入市较早，排布密集，市政配套成熟；片区以安居房为主，居住氛围浓厚，

29、客户以蛇口本地居民为主，紧挨地铁2号线，以招商路、南水路为分界线往南住宅区较新，往北为沿海豪宅区，沿海地段景观条件十分优越四海公园四海公园蛇口网谷蛇口网谷蛇口旧城区蛇口旧城区后海片区后海片区南海意库南海意库片区为蛇口网谷产业集聚区，周边较多待改建旧工业区、住宅社区；在建单位以万润大厦为代表；已建成项目如万维、万融大厦目前已投入运营，客户主要以高科技、信息技术、生物医药、互联网中型企业为主，运营情况良好Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2014片区现状交通条件：片区现状交通条件：项目交通便利，坐拥地铁站口（蛇口线水湾站），并有多项目

30、交通便利，坐拥地铁站口（蛇口线水湾站），并有多条城市主干道环绕，而蛇口的海陆双交通网络更提升了项目价值条城市主干道环绕，而蛇口的海陆双交通网络更提升了项目价值至广州至广州月亮湾大道月亮湾大道国际国际邮轮邮轮母港母港地铁蛇口线地铁蛇口线项目地项目地地铁环中线地铁环中线南海大道南海大道后海大道后海大道滨河大道滨河大道东滨路东滨路至珠海、澳门至珠海、澳门至香港至香港西部通道西部通道至福田至福田本项目交通便利，地铁水湾站口靠近项目地，并且周边有南海大道、东滨路、后海滨路等多条城市主干道；地铁2号蛇口线乃深圳“财富之线”，该线路将缩短罗湖、福田与蛇口的距离，便于城市区域内的来往，带来更多的人流量；城际轨

31、道交通的畅通加强了蛇口的陆面运输及与珠三角区域的来往，有利于蛇口的区域发展；国际邮轮母港的启动，将缩短深圳与香港的距离，并带来更多的国际高端客户；过境交通如沿江高速、西部通道等更为深圳特别是蛇口的发展带来机遇。综述：海陆空铁”交通体系、深圳连通综述：海陆空铁”交通体系、深圳连通全球的唯一的“海上门户”全球的唯一的“海上门户”前海前海南油南油南山中心南山中心区区Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2014项目片区配套条件：项目片区配套条件：项目属于商务区边缘，生活及商务配套集中分布于项目的项目属于商务区边缘，生活及商务配套集中分布于项

32、目的东边和南边，就近配套档次不高，以旧住宅、厂房底商为主东边和南边，就近配套档次不高，以旧住宅、厂房底商为主教育配套：中小学：育才一小，育才中学，育才三中，：SIS蛇口国际学校、QSI蛇口科爱赛国际学校、深美国际学校、深圳日本人学校、蛇口韩国人国际学校幼稚园：育才集团第一幼儿园、海湾幼儿园、南水幼儿园、小天使幼儿园、育苗幼儿园综合商场：长青购物广场医院：蛇口人民医院、蛇口医院银行：招商银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行休闲配套：南山公园、四海公园、荔枝公园、湾厦山公园、围仔西公园、太子广场、蛇口广场文化配套：天后宫、天后古庙、女祸补天雕像等邮局：水湾邮政、海湾邮政其他：招商海上世界、

33、希尔顿酒店地块周边配套地块周边配套区域东边区域东边/南边配套南边配套四海公园四海公园蛇口人民医院蛇口人民医院南山公园南山公园蛇口太子广场蛇口太子广场招商银行招商银行育才中学育才中学汽修厂汽修厂配餐中心配餐中心餐饮底商餐饮底商Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2014项目属性界定：项目属性界定：城市非核心发展区域，交通便利，有一定商务氛围，可灵活操城市非核心发展区域，交通便利，有一定商务氛围，可灵活操作的小规模工业旧改项目作的小规模工业旧改项目定位为蛇口工业区板块，办公楼宇云集，存在部分待拆迁建筑；片区生活配套主定位为蛇口工业区板块

34、，办公楼宇云集，存在部分待拆迁建筑；片区生活配套主要集中在蛇口旧城区；要集中在蛇口旧城区；片区现状交通条件片区现状交通条件处于城市非核心商务中心区，属于蛇口网谷片区，地理位置优越，毗邻前海、南山及处于城市非核心商务中心区，属于蛇口网谷片区，地理位置优越，毗邻前海、南山及后海片区；后海片区；项目片区发展小结项目片区发展小结片区配套条件片区配套条件项目区位项目区位片区发展现状片区发展现状项目享有海陆双交通网，蛇口线及规划中项目享有海陆双交通网，蛇口线及规划中10号线为片区带来巨大商机，蛇号线为片区带来巨大商机，蛇口港打通外部区域对接渠道；口港打通外部区域对接渠道；项目属于商务区边缘，生活及商务配套

35、集中分布于项目的东边和南边，就近项目属于商务区边缘，生活及商务配套集中分布于项目的东边和南边，就近配套档次不高，以旧住宅、厂房底商为主。配套档次不高，以旧住宅、厂房底商为主。Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2014Part 1.3区域发展机遇Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2014发展契机：蛇口半岛发展依托西部滨海区发展契机：蛇口半岛发展依托西部滨海区南山商业文化中心南山商业文化中心蛇口商务中心蛇口商务中心宝安中心区宝安中心区前海湾前海湾蛇口半岛蛇口半岛西部滨海区

36、西部滨海区 西部滨海区未来的发展定位是以前海湾和宝安中心区填海区等战略重点地区为核心，建设生产性服务业中心和区域性物流中心；宝安中心区与蛇口现有土地存量约20平方公里，加上现有工业用地的置换量可在短时间内得到30平方公里的用地，两个地区的土地存量可以作为未来发展的备用地。蛇口半岛的发展将与前海物流商务中心与南山文化中心形成协同关系。区域格局发展：区域格局发展：根据根据深圳深圳20302030城市发展策略城市发展策略，由宝安滨海区、前海湾和，由宝安滨海区、前海湾和蛇蛇口半岛组成的西部滨海区将统一规划，谋求共赢口半岛组成的西部滨海区将统一规划，谋求共赢Code of this report|25

37、Copyright Centaline Group,2014区域功能划分：区域功能划分：蛇口的产业功能区和生活居住区出现了明显分隔，靠近海上世蛇口的产业功能区和生活居住区出现了明显分隔，靠近海上世界的高尚居住区更与旧城形成了明显的壁垒界的高尚居住区更与旧城形成了明显的壁垒蛇口自然地理位臵：北起东滨路、南至深圳湾海面，东起后海滨路、西至大南山和蛇口港澳码头，面积约8.5平方公里；从传统布局来看，整个蛇口片区划分为产业功能区与生活居住区，前者主要为养殖场、码头、仓库、物流、石油、工业区厂房构成；后者则多为住宅、公园、文体中心等；据南山旧城重建局 2008年统计数据显示，蛇口城中村共计44个，居住人

38、口达 53.43万人，占地 7.1平方公里。生活居住区产业功能区蛇口区域功能划分明显蛇口区域功能划分明显Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2014花果山大厦招商大厦联合大厦金融中心区域升级背景：区域升级背景：过去过去8 8年的固化发展，蛇口的城市发展已趋于成熟，产业结构、年的固化发展，蛇口的城市发展已趋于成熟，产业结构、居住环境和商业档次等均存在转型的需求居住环境和商业档次等均存在转型的需求中国海洋石油大厦海景广场新时代广场工业区大厦海景广场海景广场Code of this report|27 Copyright Centalin

39、e Group,2014多元化新城（1995-2001）转变措施工业园区（1979-1987）综合性园区（1987-1995）123依托特殊政策和香港出口加工基地转移的时机发展成以外资(港资)企业为主的低端制造业加工基地.涉及行业涉及16个行业：航运、交通运输、基础设施、金融服务、房地产、贸易、船舶修理、制造业、酒店、旅游等外资企业制造基地外迁，园区面临产业空心化的威胁，园区主动剥离低端加工制造业，完善城市配套设施以原有的产业基础重点发展4大业务，同时提出口号进入高科技产业 将四大老工业基地改造成高科技孵化基地和产业化基地。加强与国内外科研机构的联系，吸引国外专家及民营高科技企业进驻。以地产、

40、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的产业格局区域升级阶段：区域升级阶段：蛇口的区域升级主要依托前海中心区的整体规划和蛇口半岛的蛇口的区域升级主要依托前海中心区的整体规划和蛇口半岛的产业升级来实现，目前处于多元化新城产业升级来实现，目前处于多元化新城转型升级转型升级阶段阶段在在2001年之前，蛇口区域发展基本定型，区域内部结构不断固化年之前，蛇口区域发展基本定型，区域内部结构不断固化Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2014邮轮母港作为国际客运港口区将能停泊最高达15万吨的国际豪华邮轮，可带来大量的高消费人群，并且将蛇口半岛

41、辐射面扩大。蛇口太子湾国际邮轮母港项目，总建筑面积约130 万平方米，母港将在 2011年8 月前正式启动，其他的配套将在 5年内完成，并与已经进入实际性开发的海上世界广场项目（总建筑面积80万平方米，主要为公寓、写字楼和酒店）形成联动。建成后的太子湾将拥有以太子大厦为地标性代表的商务办公建筑群、大型高档购物中心、剧院及国际化休闲娱乐配套等。Code of this report|20区域升级改造：区域升级改造：在旧城改造基础上，招商局针对商业中心和存量土地（填海）在旧城改造基础上，招商局针对商业中心和存量土地（填海）进行整体的定位开发，旧城改造将适应城市发展激发高层次需求进行整体的定位开发，

42、旧城改造将适应城市发展激发高层次需求蛇口旧城改造与升级Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2014蛇口港拥有与香港葵涌港相同的水位条件，将使新的蛇口港获得更大的发展机遇。蛇口半岛的城市位臵优越，与前海中心区、宝安中心区一起形成的西部滨海区将用于抗衡广州南沙港的影响，避免深圳港口产业边缘化。远景规划的利好，另蛇口拥有加快发展的契机，大量的基础设施将在此集中建设；地铁、城际轨道交通、快速客运码头等提高通达性的基础设施应尽量向这一地区聚集。而过境交通如沿江高速、西部通道等在此地区就要转变为高标准的城市大道。远景规划赋予了蛇口半岛更多的使命

43、国际油轮母港区域价值整体升级示意区域升级规划：区域升级规划：蛇口半岛将从货运港口向大型国际邮轮母港转型，以港口为核蛇口半岛将从货运港口向大型国际邮轮母港转型，以港口为核心的产业功能将融合更多的城市功能心的产业功能将融合更多的城市功能Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2014区域发展机遇小结：区域发展机遇小结：深圳双中心规划及城市“向西”发展趋势为项目所在区域深圳双中心规划及城市“向西”发展趋势为项目所在区域带来发展利好，蛇口片区旧城升级改造将适应城市发展激发高层次需求带来发展利好，蛇口片区旧城升级改造将适应城市发展激发高层次需求区

44、域发展现状：区域发展现状：蛇口的区域升级主要依托前海中心区的整体规划和蛇口半岛的产业升级来实现，目前处于多元化新城转型升级阶段；区域升级发展：区域升级发展：蛇口半岛将从货运港口向大型国际邮轮母港转型，以港口为核心的产业功能将融合更多的城市功能；通过客户与项目引进，实现产业升级；通过产业升级推动物业改造和服务提升，实现园区升级；通过产业升级和园区升级实现蛇口功能再造。区域发展机遇小结区域发展机遇小结Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2014Part 1.4项目地块分析Code of this report|32 Copyright

45、Centaline Group,2014项目地块特征：项目地块特征：本项目规模小，地块占地本项目规模小，地块占地3 3万平米，地块外形不规则，南北长，万平米，地块外形不规则，南北长，东西短，内部道路狭窄，对外展示空间较小，四至道路均非区域主干道东西短，内部道路狭窄，对外展示空间较小，四至道路均非区域主干道 地块呈狭长分布从外形上看，地块红线勾勒的地形规整度一般，项目与周边主干道的接触面较小，交通进入性一般，因此在一定程度上限制了地块价值发挥；局部地方非常狭窄地块的东南面，东西向间距比较窄，限制了在这个位臵排布物业的选择，且内部道路狭窄，南北向无路通，如何规划内部交通也成为一个重要的挑战；整体规

46、模不大项目占地3万平，规模不大，如何通过容积率调整及物业定态从而发挥整体价值也是问题之一；项目昭示性差本项目周边基本都被小区或者山体包围，仅有南、北面工业六路及工业五路对外联系，而其他各个方向，从连通及展示面都受到严重阻碍，突围难度比较大。项目地块示意图项目地块示意图Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2014地块内部现状：地块内部现状：项目地块依傍山体，但地势平坦，内部建筑较为以厂房、厂房项目地块依傍山体，但地势平坦，内部建筑较为以厂房、厂房配套住宅、旧办公楼宇为主，建筑陈旧，分布杂乱，整体形象差配套住宅、旧办公楼宇为主，建筑陈旧

47、，分布杂乱，整体形象差空置旧办公楼空置旧办公楼部分企业仍运作部分企业仍运作破旧的园区内部现状破旧的园区内部现状狭窄的内部道路狭窄的内部道路工人居住的厂房宿舍工人居住的厂房宿舍1122334455Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2014外部交通连接外区域：主干道南海大道、后海大道、广深沿江高速、地铁2号线；内部交通：项目通过工业五路、工业六路及沿山路连接外区域，西面为大南山阻隔；项目位于蛇口工业区内，片区横向以工业路连接，纵向以沿山路、育才路、公园北路、四海路等内部路连接；轨道交通：地铁二号线水湾站，规划中地铁10号线；区域间时效

48、：5分钟可达海上世界、花园城片区分钟可达海上世界、花园城片区10分钟可达南油片区、南山中心区分钟可达南油片区、南山中心区15分钟可达前海片区、后海片区分钟可达前海片区、后海片区20分钟可达南山科技园片区分钟可达南山科技园片区30分钟可达福田中心区、香港分钟可达福田中心区、香港地块附近交通情况：地块附近交通情况：地块紧邻沿山路、工业五路及工业六路，道路偏狭窄，与地块紧邻沿山路、工业五路及工业六路，道路偏狭窄，与主干道南海大道相距主干道南海大道相距300300米左右，交通通达性较好，昭示性较一般米左右，交通通达性较好，昭示性较一般地块周边交通情况地块周边交通情况项目地块项目地块花园城片区往海上世界

49、往海上世界往南油片区往南油片区往后海片区往后海片区地铁2号线水湾站往前海片区往前海片区往宝安中心区往宝安中心区往深圳西站往深圳西站往深圳湾口岸往深圳湾口岸往南山中心区往南山中心区5分钟车程范围分钟车程范围Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2014地块四至情况：地块四至情况：地块西北面为大南山，北临工业六路，南接工业五路，东南方地块西北面为大南山，北临工业六路，南接工业五路，东南方向为在建的万润大厦及部分旧住宅社区、工厂等向为在建的万润大厦及部分旧住宅社区、工厂等北区东南面安南花园，旧住宅社区，楼层较旧；东北面为已建成的蛇口网谷北区

50、，代表有创业一号、火炬创业大厦等；网谷北区靠山一带为高端住宅楼盘鸣溪谷，片区景观条件良好；南区对面为在建工地蛇口网谷万润大厦，目前项目主体已完成，预计明年可投用项目整块用地西北面依靠大南山，北区享有一线山景资源，南区享有二线景观资源地块南区西北面为破旧的住宅楼房，目前已空置，部分建筑已经开始拆除；地块西南面为工业五路，地势倾斜，给后续建筑排布带来一定影响，由此路可直通蛇口海上世界片区；地块正南面为正大、中集办公用地，地块与工业五路存在高差，与项目无法直接连通；3 3城市工业旧改政策研究城市工业旧改政策研究4 4区域市场分析区域市场分析5 5项目整体发展战略项目整体发展战略2 2目标体系的建立目