2017.11-东明-都市怡景公寓写字楼定位及样板间装修建议.pdf

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1、 二三四线城市实战型操盘专家中国房地产最佳综合服务商第十六届CIHAF中国住交会浩华地产（广州）卖点提炼n产品分析n卖点归纳1Part一、产品分析一、产品分析1.1.项目区位分析项目区位分析汽车站、华联辐射区，老城区向东部工业区过渡地段汽车站、华联辐射区，老城区向东部工业区过渡地段东部工业区东部工业区汽车站汽车站商圈商圈汽车站汽车站本案本案醇熟配套醇熟配套交通便捷交通便捷厂房林立厂房林立景观稀缺景观稀缺一、产品分析一、产品分析2.LOFT2.LOFT产品分析产品分析【5.45.4米挑高，宜商宜住，主力房型建筑米挑高，宜商宜住，主力房型建筑面积面积6464平米，符合目前小户型的主流需平米，符合目

2、前小户型的主流需求。求。】楼层套数4F28套 层高 4.5米5-10F114套5.4米层高户型面积（）套数总建面（）套数占比面积占比C1C16472460850.70%48.54%C2C25942247829.58%26.10%D1D169149669.86%10.17%D2D21031414429.86%15.19%合计/1429494100.00%100.00%产品优势产品劣势 视野开阔，采光效果极好；户型动静分明，上下分层，抗干扰强；客厅挑高5.4米，别墅级的尊荣感受；户型可塑性强，装修可取得艺术效果；该房型产品几乎可买一得二，性价比很高 相较平层，LOFT单价偏高;户型空间存在一定程度

3、的浪费;对装修要求较高，否则产品亮点难以表现;使用成本大于平层房型，卫生清洁难度较大;南北不通透、北向采光性差一、产品分析一、产品分析2.LOFT2.LOFT产品分析产品分析一、产品分析一、产品分析3.3.公寓产品分析公寓产品分析【7070年大产权，户型优势突出主力房型年大产权，户型优势突出主力房型建筑面积建筑面积5454平米，首付压力低，投资属平米，首付压力低，投资属性明显。性明显。】楼层套数5-15F176套 层高 3.5米户型面积（）套数总建面（）套数占比面积占比A1A1531263627.64%6.31%A2A254108594056.255%58.93%B1B14560270031.

4、25%26.79%B2B2671280427.66%7.97%合计/19210080100.00%100%产品优势产品劣势 低总面积，首付压力低；3.5米挑高，采光性好；户型空间灵活排布，个性得以舒展；底层商业配套，生活便捷；物业成本与住宅相比较高;标准层居住户数较多，人员混杂;上下班等待电梯时间较长;南北不通透、北向房源居住舒适度低一、产品分析一、产品分析3.3.公寓产品分析公寓产品分析二、卖点归纳二、卖点归纳 地处东明老城区，生活配套完善地处东明老城区，生活配套完善 东明汽车站、华联超市带动周边商业发展；东明第一初中、妇幼保健院、云亭酒店等生活设施齐全，生活便捷；曙光路、黄河路交通动脉，出

5、行无忧。项目地处汽车站、华联商圈辐射范围，发展潜力大老城区二、卖点归纳二、卖点归纳 5.4 5.4米稀缺米稀缺LOFTLOFT户型户型 5.4米空间演绎，让尊贵扩展；5.4米层高，双层空间，拥有更多的演绎，在区域内具有稀缺性；隔层之后，小户型可以变身为2房甚至21房，性价比优势明显。二、卖点归纳二、卖点归纳LOFTLOFT附加空间面积附加空间面积 6464平米小户型平米小户型4.2米面宽，10.9米进深 附加空间附加空间飘窗面积达到4平米，楼梯上方赠送面积约有6平方飘窗约4平方米楼梯上方空间约6平方米二、卖点归纳二、卖点归纳7070年产权公寓年产权公寓 区域内唯一70年大产权公寓 课享受30%

6、首付，低首付，低月供，降低购置门槛；土地属性为住宅用地，满足乡镇客户落户、孩子上学需求。二、卖点归纳二、卖点归纳精装产品，拎包入住精装产品，拎包入住 精装交房，品质升级，树立东明品质标杆；1000-2000元/平方米装修豪华配置；拎包入住，放心无忧。二、卖点归纳二、卖点归纳实力国企缔造、筑造品质生活实力国企缔造、筑造品质生活 城建集团缔造，百亿级国企品牌；匠心品质，打造都市生活典范。二、卖点归纳二、卖点归纳规划合理，规划合理，小面积小面积畅销畅销户型户型、功能齐备，、功能齐备，迎合市场迎合市场 LOFT 64平米 公寓54平米主力户型，面积区间适中，户型畅销；功能完备，生活、娱乐、办公全功能空

7、间打造；4.2米大开间，布局灵活，畅享更多阳光。4.2米开间二、卖点归纳二、卖点归纳 每栋LOFT/公寓的入口都有一个能够展现气质的大堂;每层电梯间豪华装修，彰显尊贵品质。公共空间公共空间 酒店式精装大堂酒店式精装大堂二、卖点归纳二、卖点归纳配套完善精装修70年产权5.4米挑高精装大堂国企打造大开间精装修小户型八大价值八大价值附加空间全能小户、大开间设计营销定位nLOFT定位n公寓定位2Part一、一、LOFTLOFT定位定位大开间，小户型精品设计居住、办公属性自由变换5.4米挑高、百变空间设计“DO I ER”实干家的创造空间“买一得二，超高附加值”1.1.整体形象定位整体形象定位一、一、L

8、OFTLOFT定位定位1.1.整体形象定位整体形象定位4F引进特色咖啡店、茶室，作为配套服务设施7F某广告媒体公司、装修设计公司9-10F某保险公司、大型建筑公司总部5-6F某快捷酒店8F某养身健康中心、某教育机构客户定位客户特征凝练小户型LOFT国企缔造高品质高性价比区域焦点高成长性产品核心卖点市场与客户需求一、一、LOFTLOFT定位定位2.2.客户定位客户定位职业工薪阶层其他人士价格决定LOFT受众分布广泛公务员及教师成功人士 创业者 2.2.客户定位客户定位一、一、LOFTLOFT定位定位从购买目的分析人群从购买目的分析人群小户型中大户型私密性 刚刚独立的自用居所 满足生活、办公双重属

9、性 投资或其他，总价低支付无忧购买房型购买房型 购买人群购买人群 购买原因购买原因 青年人 中年人群 灰色人群 一、一、LOFTLOFT定位定位2.2.客户定位客户定位不同人群，用不同语言，不同卖点小户型中大户型私密性 梦想开始的地方 高品质楼中别墅/财富孵化基地 秘友聚会与交流购买目的购买目的 购买人群购买人群 受众语言受众语言 青年人 中年人群 灰色人群 一、一、LOFTLOFT定位定位2.2.客户定位客户定位二、公寓定位二、公寓定位1.整体形象定位整体形象定位尚彩公寓 渡边君的幸福时代 关键词：过渡功能 全年龄段公寓 个性生活 七彩空间 渡边君是一个智者渡边君很个性渡边君最有“集体性”渡

10、边君的人格魅力有：智慧、个性、最有“集体性”二、公寓定位二、公寓定位1.整体形象定位整体形象定位14-15F 渡边君恋爱了眼中看到的都是你的美好11-13F 渡边君单身的日子一个人的日子风轻云淡8-10F 渡边君的学生时代赢在起跑线上的生活5-7F 渡边君的老年生活最美不过夕阳红单身族新婚族已婚丁客幼小3口之家3口之家儿女立家三代同堂二老空巢 中 产 型 经 济 型 富 裕 型 富 贵 型 富 豪 型30010030以上万元/年3010万元/年 10万元以下新新人类22-25岁都市新锐26-40岁品质家庭41-50岁健康养老51-60岁以上 都都市市怡怡景景客客户户分分类类模模型型家庭结构购买

11、力年龄段本案目标客户二、公寓定位二、公寓定位从经济实力、社会经历及生活品质等方面，区分客户群，实现客户层面的升级2.2.客户定位客户定位样板间及看房通道打造n设计风格及理念n建议优化方案n创意细节及家具n看房通道优化3Part主题明确，风格鲜明，空间演绎到位主题明确，风格鲜明，空间演绎到位展示展示LOFTLOFT买一层送一层，提升价格买一层送一层，提升价格激发客户购买欲望，而且记忆深刻激发客户购买欲望，而且记忆深刻有故事，有内涵，认可度高有故事，有内涵，认可度高2 21 13 34 4样板间打造原则样板间打造原则 一、样板间设计风格一、样板间设计风格1.1.挖掘客户特征挖掘客户特征挖掘客户特征

12、：自然主义、低碳生活、热爱大自然，热衷自由浪漫，简单，直率，无拘束，喜欢简约的装饰，而不追求浮华。有浓厚的小资情调和个性追求。二、建议优化方案二、建议优化方案采用现代简约风格，提升视觉感受，但细部微调进行区分。在色彩搭配上尽量选择接受度较高的明快色系，可放大视觉空间，给客户以放松舒适感。1.1.装修建议装修建议3.3.样板间设计风格样板间设计风格为迎合客户需求并做适当提升，样板间风格选择为经典现代简约经典现代简约。主要表现为尽量简洁现代，以细节装饰体现项目设计感和品质感是设计要着重考虑的要点，通过色彩搭配、装饰物品、厨卫灯饰和做工的精细充分体现出项目的品味与特色。一、样板间设计风格一、样板间设

13、计风格二、建议优化方案二、建议优化方案平面的变化和弹性组合，对LOFT/公寓至关重要。因为，通过变化和组合，可以摒弃一些中看不中用的区域，改造成适合自己的生活居住空间。对于没有空间划分的LOFT/公寓来说，学会利用现有家具或者轻便隔断来分隔区域是很重要的。落地式窗户带来充足的自然落地式窗户带来充足的自然光线，红白两色的空间用色、光线，红白两色的空间用色、贴墙而立的多抽屉柜子让布贴墙而立的多抽屉柜子让布局紧凑局紧凑二、建议优化方案二、建议优化方案书房这个空间对于LOFT/公寓紧张的面积来说总有点尴尬，但它对于如今日趋增多的SOHO一族来说似乎又的确重要，可要在日常必备的空间里再设立出一个独立的书

14、房非常困难，即使勉强为之，也会在使用过程中出现不舒服的情况。这时不妨可以利用所选家具的特殊性来解决这一问题。移动书架同时担负功能区隔作移动书架同时担负功能区隔作用，若移开，则是一个整体用，若移开，则是一个整体二、建议优化方案二、建议优化方案二、建议优化方案二、建议优化方案厨房和餐厅是彼此相关联的空间，在LOFT/公寓里不仅可以采用开放式厨房，也可以将厨房和餐厅并用，在不影响使用功能的基础上利用相互渗透的空间增加室内的层次感和装饰效果。这里既是厨房，同时也这里既是厨房，同时也是餐厅是餐厅二、建议优化方案二、建议优化方案对于LOFT/公寓来说，空间的局限导致有些生活中所要的区域不能有完全充分的空间

15、来建立，但好在设计为小空间创造了越来越多的可能性，家具、地毯等等只要被灵活利用起来就能成为划分区域的帮手。这里其实是个窗台，可是，有这里其实是个窗台，可是，有什么关系呢？做书房不也挺好什么关系呢？做书房不也挺好嘛！嘛！二、建议优化方案二、建议优化方案4.4.装修理念装修理念-功能为主功能为主LOFT/公寓不拒绝个性，尤其在色彩使用上很多人愿意任意挥洒，但是不要在墙壁上进行过多材质和过多色彩的处理，这样非但不能体现出主人的个性和品位，反而会让人觉得杂乱无章。因此，在某一个基本色的在某一个基本色的基础之上，做一些有节制基础之上，做一些有节制的变化，是公寓设计时的的变化，是公寓设计时的明智之举。明智

16、之举。二、建议优化方案二、建议优化方案空间的格局有时不能尽如人意，但只要还能够利用其他手段来进行调整，并且达到令人满意的效果，那么这就还是一个宜居的环境。随着对一些信息的误解，有些人会武断地拒绝在卧室使用镜子，其实只要使用得当，它可是公寓空间设计的最佳帮手之一。空间在视觉上无限延空间在视觉上无限延伸伸4.4.装修理念装修理念-功能为主功能为主二、建议优化方案二、建议优化方案对于LOFT/公寓房屋来说，卫生间的面积可以说是小中又小，一般来讲仅有4平米左右。卫生间可考虑设全玻璃门片式淋浴房，省地且具通透感；坐厕为入墙式，水箱用壁挂式；洗面盆可采用悬挂式陶瓷面盆或玻璃台式面盆。淋浴、泡澡两不误淋浴、

17、泡澡两不误！4.4.装修理念装修理念-功能为主功能为主二、建议优化方案二、建议优化方案对于收纳来说，LOFT/公寓的墙角空间千万不要浪费，应该充分利用。最简单的方式通常也是最有效的方式，当然这是建立在对自己需要充分了解的基础上。层板是最方便的手段，但在看似简单中也蕴藏着很多对生活的理解。过道变身为私人豪华试鞋过道变身为私人豪华试鞋间间墙面上的鞋柜镜子镜子4.4.装修理念装修理念-功能为主功能为主二、建议优化方案二、建议优化方案对于高度足够，但平面不够宽敞的小空间来说，要努力向上发展，尽可能选择比较高的家具，譬如高架床和多利用墙面，譬如搁架和层板。同时可以利用区域的颜色变化来进行功能划分。休闲、

18、休憩多种功能共用休闲、休憩多种功能共用同一空间同一空间4.4.装修理念装修理念-重叠组合重叠组合二、建议优化方案二、建议优化方案选择书桌与展示柜相结合的家具，一方面有效地节省了书桌的占地面积，另一方面可以起到功能分割的作用，比如将不急用的文件或资料分类装在不同位置的搁架上，也方便取用。组合家具，占用最少空间，组合家具，占用最少空间，实现最佳利用实现最佳利用4.4.装修理念装修理念-重叠组合重叠组合二、建议优化方案二、建议优化方案墙面的利用是LOFT/公寓拓展空间最易采用的方法之一，但在家具的选择上要保持统一的风格，在精简尺寸、收纳设置、合理搭配以及便捷使用上下足工夫。整整一面墙，顶天立地全整整

19、一面墙，顶天立地全部使用，可作为超级收纳部使用，可作为超级收纳空间空间。4.4.装修理念装修理念-重叠组合重叠组合二、建议优化方案二、建议优化方案衣物和床上用品的增加速度往往会超出自己的想象，小房间里的衣柜很可能会超负荷，如何妥善处理日益增加的东西就成了卧室整洁的关键，这样这样一款具有强大储物功能的床是否为您带来了惊喜？一款具有强大储物功能的床是否为您带来了惊喜？4.4.装修理念装修理念-重叠组合重叠组合5.5.6 64 4LOFTLOFT样板房装修案样板房装修案实体墙的出现无论从功能上还是视觉上都是一个“堵”字，尽量减少实体墙，实现室内光线自由穿梭；客厅挑空设计，增强空间感；多点多光源的局部

20、光则显得温和、舒适，让房间变得神秘有趣。二、建议优化方案二、建议优化方案5.5.6 64 4LOFTLOFT样板房装修案例样板房装修案例二、建议优化方案二、建议优化方案在交流区域内，墙面可摆放有品位的油画，代表户主品位，但决不多设的奢侈装饰品；在私密空间里，主卧室舒适宽敞，不要摆放太多的家具；装修色彩：室内装修色彩、线条力求简洁、明快、温馨，有良好的煽情效果；家私家电：家私的整体风格以居家实效型为总原则，家电要突出品牌，给客户以实力和尊贵感。二、建议优化方案二、建议优化方案楼下空间被一分为二，客厅和餐厅区各尽所能 实用的双人沙发床，让空间功能更加多变 轻盈的家具配上一字形橱柜，整个餐厨区显得很

21、宽敞 5.5.6 64 4LOFTLOFT样板房装修案例样板房装修案例二、建议优化方案二、建议优化方案把热水器隐藏起来，厨房会显得更整齐 橱柜完全按照自己的生活习惯设计，尽量方便顺手，减少不必要的干扰6.6.公寓样板房装修案例公寓样板房装修案例二、建议优化方案二、建议优化方案使用低姿家具是让空间看起来更宽敞的好办法 多利用墙面做装饰，节省空间 6.6.公寓样板房装修案例公寓样板房装修案例二、建议优化方案二、建议优化方案半高的白色砖墙和黑色的线帘给了工作区半封闭的围合，伏案工作的环境更显私密 客厅、影音室工作间不同高度和功能的家具巧妙搭配，令空间张弛有度 6.6.公寓样板房装修案例公寓样板房装修

22、案例二、建议优化方案二、建议优化方案客厅、餐厅兼书房、卧室被安排在一条直线上，用家具和帘子做了最自然也最节省空间的划分 一字形的厨房是公寓居室的常规配置，因为最节约空间。墙壁上的置物架是其中的亮点 6.6.公寓样板房装修案例公寓样板房装修案例三、创意细节及家具三、创意细节及家具1.1.空间利用空间利用单身公寓里的“标准间”三、创意细节及家具三、创意细节及家具1.1.空间利用空间利用三、创意细节及家具三、创意细节及家具1.1.空间利用空间利用三、创意细节及家具三、创意细节及家具1.1.空间利用空间利用三、创意细节及家具三、创意细节及家具1.1.空间利用空间利用三、创意细节及家具三、创意细节及家具

23、1.1.空间利用空间利用三、创意细节及家具三、创意细节及家具1.1.空间利用空间利用三、创意细节及家具三、创意细节及家具1.1.空间利用空间利用这张床，白天隐藏在天花板上，床下的空间，便成了客厅。把床降落下来，又变身为卧室。三、创意细节及家具三、创意细节及家具1.1.空间利用空间利用晚上，这是舒适浪漫的圆形大床白天，这是个性时尚的弧形沙发三、创意细节及家具三、创意细节及家具1.1.空间利用空间利用2.2.组合家具组合家具要睡觉的时候，5个储书格继续扣在墙上，把4小块床垫放在地上，他们就成了书架和床两样东西。早上起来把床垫扣到书格上，两者就合为一体，成为美观独特的书架。三、创意细节及家具三、创意

24、细节及家具三、创意细节及家具三、创意细节及家具2.2.组合家具组合家具三、创意细节及家具三、创意细节及家具2.2.组合家具组合家具椅子不用了，可以把它们叠成一个书架。既美观又实用。三、创意细节及家具三、创意细节及家具2.2.组合家具组合家具三、创意细节及家具三、创意细节及家具2.2.组合家具组合家具2.2.组合家具组合家具当时尚个性与实用主义的完美融合三、创意细节及家具三、创意细节及家具1.1.看房动线打造看房动线打造四、看房通道优化四、看房通道优化看房动线看房动线8#尚彩公寓1#LOFT营销中心营销中心1#楼LOFT由置业顾问陪同，从社区南门经过2#、5#楼到达样板间；8#楼尚彩公寓从3#、

25、6#楼到达样板间。通过小区景观呈现，拔高小区品质，提高客户心理预期。2.2.公寓精神堡垒公寓精神堡垒精神堡垒精神堡垒在在8#8#楼入口竖立楼入口竖立1010米以上的精神堡垒既有气势，又很醒目米以上的精神堡垒既有气势，又很醒目现场模拟示意：现场模拟示意：LOGO:LOGO:都市怡景都市怡景尚彩公寓尚彩公寓四、看房通道优化四、看房通道优化3.3.楼体包装楼体包装楼体包装楼体包装8#8#楼底商面向黄河路一侧设置楼体巨幅广告，醒目，传达项目精神诉求楼底商面向黄河路一侧设置楼体巨幅广告，醒目，传达项目精神诉求示意图：示意图：四、看房通道优化四、看房通道优化样板间看房包装建议：样板间看房包装建议：路牌上要

26、体现项目综合体的特征 可在社区内设立道路指示系统，通向样板间、通向园林、通向社区幼儿园等统一道路指示；清理社区内现有广告牌，提高小区调性。道路指示系统道路指示系统4.4.道路指示系统道路指示系统四、看房通道优化四、看房通道优化5.5.园林小品点缀园林小品点缀园林小品点缀园林小品点缀园林内小品、户外休闲桌椅摆放，营造舒适怡人的生活感受园林内小品、户外休闲桌椅摆放，营造舒适怡人的生活感受p园林造景细节方面，体现了开发商的功力和用心，也可以使前来参观样板间的客户在看到房子之前，就开始也变得感性起来。四、看房通道优化四、看房通道优化6.6.走廊布置走廊布置走廊布置走廊布置通往样板间走廊内保持清洁、专人打扫，沿途设置价值展板，个性展架，样板间通往样板间走廊内保持清洁、专人打扫，沿途设置价值展板，个性展架，样板间门口悬挂户型图。门口悬挂户型图。四、看房通道优化四、看房通道优化THANKS谢谢聆听