2018.3.广隆·柴桑壹号提报方案（终）.pptx

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1、广隆柴桑壹号策划推广方案,人无我有 人有我新站在一定高度，才能领导潮流柴桑壹号，引领一座城的人居变革,本次的方案起点以创造项目价值为基础，以高筑品牌为核心以做大市场为原则，以达成销售为目的在日益激烈的竞争环境中，我们不愿随波逐流我们希望能以创造性智慧助推项目走向深蓝我们更愿与甲方携手共进助推项目,畅达蓝海，顺势而上,战局图（思路框架）,PART1 开发目标解读篇,开发目标解读,快速消化是项目运作第一目标！明星产品树形象，现金流产品快消化。,以目标为导向，寻找战略方向；以市场为风向标，寻找落地视角！,PART2 敌情分析篇,政策主要强调坚持住房居住属性，地方继续因城施策，控房价防泡沫与去库存并行

2、,一方面，热点城市政策频频加码，周边三四线城市也同步联动调控，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策抑制投资投机需求，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，年初以来政策效果逐步显现；另一方面，大部分三四线城市仍持续去库存，部分库存压力下降明显的城市也及时出台稳市场措施。长效机制构建方面，中央出台住房租赁市场管理条例征求意见稿，推进住房制度逐步完善。,01,地方城市联动调控、创新限售模式、稳定市场预期,在因城施策的导向下，各地政府积极深化房地产政策调控。已有60余个地级以上城市和30余个县市出台收紧政策，海南、河北从省级全面调控。,政策主要表现为：,第一，从城市范围来看，以点带面，核心城市联动周边

3、城市协同调控，三大城市群中，先是核心城市，再是强二线，二季度蔓延到周边三四线城市；,宏观看大势,第二，从调控主要内容来看，大部分城市在需求端通过“四限”模式，强力抑制投资投机需求，降低楼市杠杆，其中创新的限售模式逐步成为此轮调控的重要抓手。热点城市普遍“认房又认贷”、“限购又限售”，三四线城市也多采用公积金手段、限售等方式；第三，从调控力度来看，与上一轮调控政策不同，此轮因城施策表现更为明显。一线城市继续延续强调控模式，热点二线城市自去年四季度以来分阶段强化，政策持续加码，今年新出台调控政策的城市除实行限售的城市之外，其余相对温和。,注图：截止2017年已出台收紧政策城市,资料来源：中国指数研

4、究院综合整理,政策主要强调坚持住房居住属性，地方继续因城施策，控房价防泡沫与去库存并行,宏观看大势,02,中央强化基础制度安排，推动长效机制建设加快形成,“定向加息”调控稳定市场，长效机制不断建立。地方调控政策逐步深化，片区联动施策稳楼市，限售扩围，成新一轮调控升级主要手段,加强金融管控，防范金融风险。自去年8月份以来，房企融资渠道限制已扩散至私募资管等领域，资金监管进一步趋严。今年上半年以来，各部委多次强调防控金融风险，均强调把防控金融风险放到更加重要的位置。银监会一季度经济金融形势分析会指出，要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。因城施策调整土地

5、供应。住建部、国土资源部联合印发关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，要求各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。加大保障房棚改货币化力度。5月24日，国务院常务会议确立三年棚改任务目标，从2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，同时明确加大中央财政补助和金融、用地等支持。住房租赁市场管理条例征求意见，购租并举制度迈出实质性一步。5月19日，住建部起草住房租赁和销

6、售管理条例（征求意见稿），对租赁市场的各个参与主体进行了行为约束，承租人、出租人权益将得到更好的保护。,宏观看大势,宏观看大势,【十九大】关于房地产的声音稳定发展“房子是用来住的，不是用来炒的。”加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，让全体人民住有所居。新时代，地产行业最大的逻辑是：第一：打击投资客短炒赚钱，限制房企快周转盈利，但欢迎房企和投资者长线经营获得利润。第二：买和租同权，买了的可以出租，租方享受与买相同的权利。限现房销售：让快周转越来越难；自己没钱就没法做项目。考验周转速度&资金实力限自持：直接减少了入市销售的新房，对营运、金融能力都提出了高要求。限自持地块比比皆是&考

7、验金融能力和运营能力新鲜事“按居贷”：2017年11月3日，建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳市长租房市场。“按居贷”、4.35%、最高100万、10年。,坚持房屋的居住属性,宏观看大势,2018重磅！国内首个城市取消限购，8个城市“定向取消限购”,1月5日晚间，楼市分类调控开始落实：兰州市房产局、市物价局和市不动产登记管理局根据兰州市房地产市场运行实际共同研究制定了关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知：兰州取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，继续限购区域则取消限购社保、纳

8、税证明，但同时加码实施限售，需满3年才可交易。2018年楼市分类调控政策在地方得到落实，兰州成为此轮调控来首个松绑限购城市。南京、武汉、郑州、济南、长沙、西安、秦皇岛、昆山，陆续出台“定向取消政策”。,根据全国住房城乡建设工作会议要求：“2018年抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。”,政策一刀切将基本不会出现，因城、因地施策是主基调,聚焦两会：继续坚持“房住不炒”保持宏观政策连续性稳定性从会议释放的信号来看，控风险的主基调仍然明确，在政策的延续性之

9、下，信贷政策、楼市政策放松的可能性微小，降杠杆和引导房屋回归居住属性同步进行的方向不变，租购并举仍然会是重点工作，市场热度渐高的三四线城市调控政策或将跟进。,PART2 敌情分析篇,九江位于长江、京九铁路两大经济开发带交叉点，九江是京九线唯一的水陆交通枢纽，同时也是江西省唯一通江达海的外贸港口城市，是江西省第二大城市，号称”三江之口，七省通衢“与”天下眉目之地“，有“江西北大门”之称。九江是昌九一体化的双核之一、环鄱阳湖城市群城市，也是江西将建设的3个省域副中心城市之一、长江中游城市群重要节点城市、中部地区重要物流枢纽和先进制造业基地、现代化港口旅游城市。,行政划分：九江全境东西长270公里，

10、南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，占江西省总面积的11.3，2013年年末，全市总人口为478.94万人，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积48.4平方公里。辖浔阳区、濂溪区、柴桑区、九江经济技术开发区、共青城市、庐山风景名胜区管理局、庐山西海风景名胜区和八里湖新区等。,注：以上数据来自九江市2016年国民经济和社会发展统计公报,昌九城市一体化2012年7月2日，南昌与九江共同签署了昌九战略合作协议，在全省“龙头昂起”中，两地表示在规划、基础设施、产业布局、社会事业、旅游业、交通等方面推进一体化发展，由此推动南昌核心增长极，助推九江沿江大开发。,打破行政区域限制实现两市产业布

11、局一体化、区域市场一体化和区域经济一体化并以南昌和九江间的昌九为传动轴，建设环鄱城市群,土地资源：九江总面积18823平方公里，丘陵占50%，山地占15%，平原占5%，水域占30%，耕地365.22万亩，俗称“三水四山二分田，一分道路和庄园”。特产资源：九江市主要特产有庐山三石、武宁棍子鱼（又叫马头鱼）、庐山鲜笋、庐山云雾茶（中国十大名茶之一）、湖口豆豉、彭泽鲫、九江茶饼、修水哨子、瑞昌山药、湖口糟鱼、黄老门生姜等。景观资源：九江，自古为江南著名的游览胜地，素有“九派浔阳郡，分明似图画”之美称。有“地下艺术宫殿”美称的彭泽龙宫洞，有“禅农并举”而名传天下的永修云居山真如寺，有堪称经典杰作的千年

12、古桥观音桥，以及市区的烟水亭、浔阳楼、琵琶亭，九江县的岳母墓、狮子洞等。潜力股：九江被定位为鄱阳湖生态经济区建设新引擎、中部地区先进制造业基地、长江中游航运枢纽和国际化门户、江西省区域合作创新示范区。根据2014年江西省新型城镇化规划，九江都市区是江西省重点培育和发展的三大都市区之一。,交通状况：航空：九江庐山机场位于九江市南，庐山西侧，距市区33公里（高速公路），距庐山南山门仅9.8公里。陆路：九江区位交通优势得天独厚，陆路交通已呈“井字型”（京九铁路、昌九高速，铜九铁路、九景高速）态势，在建的还有昌九城际铁路；水路：九江港是国家内河五大主枢纽港之一，是江西省唯一通江达海水陆联运国家一类对外

13、开放口岸。上通重庆，下达上海市并延伸海外，内河航道里程762公里，共有各类港口及专用码头144个，年吞吐能力3000万吨，九江港是东西水运，南北水陆中转的重要枢纽港。,稳定增长期,三大产业占比,三大产业产值,VS,2016年九江社会消费品零售总额达到656.78亿，增长13%，增长幅度稳定，增势放缓人均可支配收入呈快速增长之势，首次突破三万元大关，达到30011元，同比增长8.6%。城市居民消费能力正迅速加强，促使置业需求快速实现，推动房地产市场快速发展。近年来九江城市总人口增长缓慢，但由下辖区县向中心城区涌入的现象十分明显。,数据来源：九江市统计局网站,九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖

14、，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，柴桑区配套设施逐步形成并完善。,柴桑区,总规划区面积约650平方公里，其中中心城区建设用地面积将达120平方公里；城市总人口有望达到530万左右，其中城镇人口可达300万人左右。具体界定为：未来的发展，将按照“西拓、南移、东延、中疏”的方针，把九江打造成为仅次于武汉的长江中游沿江副中心城市，长江中下游及京九沿线综合交通枢纽，著名的工贸、港口与旅游城市。,九江2020远景规划按百万人口大城市区构架，将庐山风景区、老城区，经济开发区和八里湖新区一并进行通

15、盘控制，其规划控制区范围为650平方公里。,发展区域（经济技术开发区）,浔阳区（建成区55平方公里）,庐山区（规划建设495平方公里）,柴桑区,城市发展九江城市综合实力强，是房地产健康发展的有力支撑九江交通条件优势明显，辐射能力强，项目具备向外辐射机会九江人重视教育，但柴桑区区教育配套不足城市经济九江工业经济占主导，通过引导有望实现产业客户居住及办公需求九江人均可支配收入增速居全省前列，购房需求快速实现，推动房地产市场发展近年来九江城市人口增长缓慢，但由下辖区县向城区涌入的现象较明显城市规划柴桑区道路及配套日渐成熟，为经济快速发展奠定了坚实的基础九江城市化进程快速推进，数倍城市规模规划，地产行

16、业发展空间广阔,PART2 敌情分析篇,注：以上数据来自中国土地信息网,2017年全市成交土地68幅，其中住宅类用地就占了30幅，将近一半。回望2016年，共成交土地51幅，其中仅有9幅是住宅类用地。从如此悬殊的数量差距中可以看出，2017年住宅类土地供应量大增，预计2018年将有大量纯新盘涌入市场。,注：以上数据来自中国土地信息网,注：以上数据来自中国土地信息网,全年整体住宅用地成交均价为267万/亩左右，最高2427万，最低99万；城区成交区域以八里湖大道和江州大道两侧地块为主；整体地块容积率规划为1-3之间。,注：以上数据来自新浪乐居网,濂溪区DGA2017008地块具体位置：为德化路南

17、侧、青年南路以西出让总面积：60.3717亩土地用途：商业、住宅用地（出让年限为商业40年、住宅70年），容积率2.2，建筑密度30%，绿地率30%江西碧桂园地产有限公司以总价2.94亿元拿下，楼面价3320元/平。规划要求为：1、商业建筑相对集中布置；2、要求保留用地范围內现状20米宽的道路，作为德化小区出入口,【2018年1月九江市土地成交详情】,注：以上数据来自新浪乐居网,【2018年2月九江市土地成交详情】,九江浔阳区DGC2018001地块:位于庐峰东路与长虹北路交汇处，地块面积60.0919亩，容积率FAR3.9，建筑密度D35%，绿化率GAR20%，该地起拍价520万元/亩，起拍

18、总价3.12亿元。最终由江西富力房地产开发有限公司以3.1367亿元拍得，成交楼面价2007.7元/。九江浔阳区DGC2018002地块:位于战备路东侧，地块面积72.2031亩，容积率FAR2.8，建筑密度D28%，绿化率GAR30%，该地起拍价499万元/亩，起拍总价3.60亿元。最终由江西富力房地产开发有限公司2以4.765亿元拍得，成交楼面价3535.53元/。,注：以上数据来自新浪乐居网,2017年全年九江商品住宅共成交24358套，274.97万平方米，成交面积同比2016年下滑13.7%。1、房价自2017年6月开始呈现快速上涨的趋势，十九大之后房价上涨趋势放缓，房价稳定增长。2

19、、长期来看，九江市场较为稳健。短期受到政策影响，波动较大。,从各区域预售面积图上可以看出，预售面积最大的区域为濂溪区，占总预售面积的43.84%，其次为开发区，占总预售面积的29.35%，作为2017年年度九江最火热的区域八里湖新区，预售面积占总面积的20.21%；从每月预售新增房源详情表来看，1月、9月所拿预售证最多，1月和9月正好是年末返乡置业和金九银十购房高峰期，开发商积极拿预售，备足房源，奋战购房高峰期！,2018年预售面积概况【2018年1月九江市预售面积详情】,2018年1月份九江楼市共有14项目新增32个预售许可证。共计新增住宅类商品房套数为3172套、非住宅类商品房套数为138

20、套，共计新增预售商品房3310套2018年1月九江楼市新增预售证集中在开发区；据统计，2018年1月九江楼市月度成交榜单TOP10集中在濂溪区。,1月份预售证增加概况【2018年1月九江市新增预售证详情】,2月份预售证增加概况【2018年2月九江市新增预售证详情】,据九江住房保障中心和房产管理局官方网站公布的预售证数据显示，2018年2月九江城区8盘获批26张商品房预售许可证，入市房源1215套（住宅1034套、商铺181套），入市总面积116155.7（部分数据缺失）；据统计，2018年2月份获批商品房预售许可证的区域主要集中在濂溪区、开发区、浔阳区。,浔阳区的“华安幸福里二期”3栋、4栋、

21、6栋、7栋获批商品房预售许可证，总房源数279套，其中，3、4号楼于2月10日已开盘，面积户型为102-141平米全明通透三房和四房，3号楼均价8700元/平米，4号楼均价9600元/平米。濂溪区的“新湖庐山国际”G18栋、G33栋获批商品房预售许可证，总房源数175套；同区的“九江颐高广场”6栋、13栋、14栋获批商品房预售许可证，入市总面积10694.41，总房源数106套！开发区“碧桂园江州府”13幢、13A幢获批预售许可证，入市总面积23219.76，总房源数193套，13A幢于2月23日晚8点正式开盘，主力户型约120平新品阔宅；同区的“中梁首府”7栋、8栋、11栋、13栋获批商品房

22、预售许可证，总房源数136套！7、8、13栋已于2月4日开盘，其中7、8栋户型面积约125-173院子洋房。,毗邻一中、一小，位于八里湖新区和九江县新城区交汇处，随着九江县撤县设区，九江县城市中心东移的态势将进一步加快，与八里湖新区进一步融合，这里俨然成为九江县的新中心,120三室两厅两卫,97三室两厅一卫,115三室两厅两卫,132四室两厅两卫,建筑风格采用现代简欧海派设计风格，实行热环境优化，采用可渗透性地面和高反射的屋面，避免热岛效应，围护结构优化、采用节水型洁具实现节水优化，,130三室两厅两卫,118三室两厅两卫,105三室两厅一卫,120三室两厅两卫,位于八里湖大道与江州大道的交汇

23、处，是八里湖南组团的起点。项目是继中奥广场之后，中奥再次出手打造的首席滨湖洋房社区.更是用世界前瞻理念打造的九江首席共享理念社区,115三室两厅两卫,105三室两厅两卫,128四室两厅两卫,123四室两厅两卫,中华贤母园、悠然园、渊明园等公园环绕，内部打造新东方园林，；社区内商业、办公、幼儿园一应俱全；5M智能系统，打造科技健康住宅，国家一级资质物业美的物业倾心护家！,115三室两厅两卫,105三室两厅两卫,89三室两厅一卫,140四室两厅两卫,项目地处八里湖开发新区核心区域，与柴桑高铁新区无缝对接。项目建筑风格为欧洲风情水镇，配合中心精致园林景观，万亩八里湖水岸，辅以若比邻社区O2O商业体系

24、、国家一级资质保利物业，致力于打造九江高档别墅生活典范。,130三室两厅两卫,110三室两厅两卫,90三室两厅一卫,小区采用法式风格设计，体形规整、造型大气、色彩亲切清新，住宅套型设计导入现代居住心理和行为特征的要求，创造舒适、实用的宜居房型设计,95三室两厅两卫,132四室两厅两卫,产品品质,柴桑区现有产品以满足客户居住需求为主，高端产品相对较少；,产品形式,以32层左右的高层为主，少量小高层、电梯洋房；基本设计均为人车分流，保障业主安全，毛坯交付；,户型面积,主力户型为105-135三室，四室受二胎政策的影响，开始有一定市场需求；,销售价格,柴桑区整体市场涨幅较大，从年初的4100元/左右

25、的均价涨到目前5100元/左右的均价；,竞争格局,随着高铁站的建设及柴桑划区，未来区域内的市场竞争压力较大；,从供给层面来看：市场高端产品相对较少，以满足基本居住需求为主；从需求层面来看：客户对景观、物业服务、产品附加值的关注点逐步提升，产品竞争力成为跑赢市场的关键因素之一。,PART3 项目物业发展建议及定位篇,【项目印象】,位置偏、潜力地段、配套待完善离尘不离世 蓄能待发,【项目区位】,低绿化率、高容积率整体舒适度下降，需要通过提高项目附加值来增强项目竞争力。,项目属性,规划属性,【项目区位】,项目户型面积设计以刚需为主，符合九江市场主流需求,销售户型以105-117的三室两厅两卫户型为主

26、；97三室两厅一卫的小户型兼顾了刚需和部分投资属性；户型面积适中，较小的面积降低客户购房压力及还款压力。,项目属性,产品属性,【项目区位】,项目属于柴桑区北部，市民对此区域认知度低，但随着柴桑区划区和八里湖新区的开发，可同时享受两个片区的配套；未来配套将不断完善，发展潜力大。,项目位于柴桑区北侧，整体城市面貌不足，市民对此区域认知度低；老城区土地日益紧张，交通拥挤，配套落后，城区北部及东部的发展潜力巨大；项目四周紧邻道路，但目前仅有江州大道，规划中的渊明西大道,项目属性,区域属性,项目属性,区域属性,位于柴桑区北部，未来发展潜力较大,项目属性,交通属性,区域交通网络完善中，南侧为阜欣路，西侧枣

27、城步行街正在修建中，距离汽车站仅1.2公里,关键词：交通便利，规划利好目前项目周边交通逐步完善中，北临江州大道，南面规划中的渊明西大道；向西是柳林路，直达火车站；距离沙河汽车站1.2公里,柴桑北路,江州大道,柳林路,渊明大道,渊明大道,本案,庐山站,汽车站,项目属性,配套属性,紧邻骆驼山、周边配套待完善,联盛超市、人民医院、沙河街镇政府沙河汽车站、庐山站中华贤母园：总地面积1100亩。中华贤母园是以陶母、岳母乃至欧母地方属性为依托，以贤母文化为载体，以文化产业为目标，构建集文化展示、生态休闲、旅游观光为一体的寓教于乐、寓教于游的贤母文化主题公园。,生活配套,教育配套,一小、第三中学、江西财经学

28、院,进一步，繁华都市，出行便捷.退一步，静谧生活，静谧私享.,项目属性,环境属性,骆驼山一步之遥，近乎私家公园，距离中华贤母园1公里，是最具生态优势和最具宜居社区,城市绿肺，市民活动休闲空间，附加优势资源,地段位于江州大道西段，比较偏，客户心理距离远！项目周边缺少综合性购物/医疗场所，生活便利性差！项目所属版块价格竞争激烈！项目自身商业占比较低，无法满足客户全部生活需求！,核心问题,经过对市场、本体的分析，我们更加明确我们的客群所在！,核心卖点,地区发展潜力靠近三中、一小，中华贤母园，文化氛围浓厚项目产品符合市场主流客群需求品牌效应，增加价格竞争的优势,认知小结,项目SWOT分析,充分放大项目

29、稀缺资源，寻找市场高端空白点及产品调性，提升性价比,PART3 项目物业发展建议及定位篇,项目应如何占位？如何体现价值？如何实现品牌价值？,挖掘项目,独有价值,项目现有竞争力价值体系,PART3 项目物业发展建议及定位篇,项目虽自身优势众多，但若要打造高端、差异化形象、跑赢市场，我们需通过价值加持体现与众不同,6大价值增值点，打造精致生活形象,价值增值,附加值1建筑风格建议,新亚洲建筑风格搭配东方景观园林，立面与内部景观环境和谐统一,外立面与景观环境的融合是居住区环境的直接外在表现；新亚洲建筑风格把亚洲元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来隐喻中国的传统。在关注现代生

30、活舒适性的同时，让亚洲传统文化得以传承和发扬。景观与建筑是相辅相成，互补的关系。建筑本身的传统符号相对简洁，景观设计更应体现中式文化；传统中式元素为装饰和点缀，传承“天人合一”的传统人居文化精髓。,价值增值,价值增值2三重进制园林设计,园林细节：健康跑道，体现生态环境，人文内涵,小区大门：三进进制园林设计，增强景观层次，与社区“丰”字形景观布局相符合,价值增值,附加值3儿童成长系统,针对0-12岁儿童在社区生活成长中对社区安全、社区娱乐、社区教育，儿童尊重四大领域所需，推出的优配社区儿童成长系统。,价值增值,附加值4局部架空层空间,把住宅底层作为架空层进行园林绿化、使居民可以拥有公共的街区和个

31、人私密空间，使人更贴近自然,部分高层架空层设计：底层的架空结构降低了楼房思维直接占地面积，更好地利用土地，保护自然环境，提高居住的整体性和完美型。提高项目的整体格调。架空层可以解决通风、采光等问题，提高楼盘的居住品质。,价值增值,附加值5科技社区(1),引入新风除霾系统，针对PM2.5进行空气净化，小成本，大概念，与外部公园环境嫁接，提升产品附加值,新风系统是由新风换气机及管道附件组成的一套独立空气处理系统，新风换气机将室外新鲜气体经过过滤、净化，通过管道输送到室内，同时将室内污浊、含氧量低的空气排出室外,价值增值,附加值5科技社区(2),智能安防系统全覆盖，保证业主户内及社区内安全,价值增值

32、,附加值5科技社区(3),车辆识别系统、社区WIFI等科技智能化设备，更科技、便捷、人性化,车辆识别系统,应用于智能小区可以自动判别驶入车辆是否属于本小区，非内部车辆及未购买车位的业主不能驶入。增加小区的安全性。,社区WIFI全覆盖,现代人的生活已经离不开WIFI，WIFI全覆盖，人性化设计，体现对业主的人文关怀，增加价值点。,价值增值,附加值5科技社区(4),在控制成本的前提下，增加科技系统、智能化系统、人性化系统，安防系统，提升项目附加价值,价值增值,附加值6六心成品屋+五星级物业,碧家爆款六心成品屋+五星级物业双爆合“碧”精装平均溢价率高达130%！物业平均溢价率高达120%！,橙家，碧

33、桂园集团旗下互联网家装品牌，中国领先的快时尚家居服务平台，致力为大众提供高性价比的家居产品。以碧桂园标准，实现五星级家从蓝图到入住的品质化呈现。提供产品结构优化、户型尺度优化、家居布置优化、水电施工优化服务，在开发建设环节节约成本，为客户提升更舒适的居家享受。,价值增值,附加值6六心成品屋+五星级物业,物业管理：五星级物业服务标准，给您一个五星级的家，国内首家将五星级酒店服务理念引入社区，TOP3物业服务商，客户综合满意率达到97.5%。,PART3 项目物业发展建议及定位篇,柴桑区精致生活缔造者通过产品的创新形成项目特有的核心竞争力。,领导者,垄断价格产品有不可重复性过河拆桥,追随者,搭便车

34、，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值,项目市场站位,形象定位,传承千年文脉 悦享一庭繁花,产品定位,明星产品集中在项目景观资源占有量最大的中间区域；现金流产品集中在社区边缘地带；渊明西大道沿街商业，作为社区商业配套；同时商业作为价值最高产品有效提升总体利润。,明星产品提溢价现金流产品快速回现,客户定位,身份描摹属性,核心客户,重要客户,游离客户,老城区、高铁新区地缘性客户、拆迁客户价值观：居住和生活都在本区域，渴望改善居住环境和品质；认可本区域的发展潜力。置业目的：升级居住环境，

35、换房改善；客户来源：市区经济实力雄厚的私营业主、企事业单位中产及以上阶层京津塘地区工作的高收入人群。,在市区工作的外地客户或其他区域的投资客价值观：渴望有稳定居所，看重性价比或投资潜力。置业目的：自住、投资。客户来源：在本地工作、做生意的外地客户。周边其他区域看重柴桑区发展的投资客,沙河镇首置及刚改客户价值观：追求生活水平的提高，向往城市生活。置业目的：纯自住或者刚改客户；客户来源：沙河镇为主，其他区域为辅，企事业单位职工等,置业关注点：价格、生活环境、周边配套、学区、物业服务。,25-45岁,2人世界/3-4口之家,事业保障的上升期,价格敏感度高,保守与开放并存,品质追求较高,他们所追求的并

36、不是一种极奢华的生活享受而是在生活中充分体现的细致的关怀和尊重他们崇畅实用又不失浪漫，既有原则又讲个性他们愿意拥抱生活，是一种极致的HI,LIFE（乐活）态度,拆迁户、打工族,地缘情结严重,客户定位,身份描摹属性,广隆柴桑壹号传承千年文脉 悦享一庭繁花,推广语言,君子顾非凡 高铁见未来坐享新高铁站锋速交通，出行从未如此快捷,缘起千年脉 今朝待君归广隆地产柴桑区首府大盘；建面约97-117舒适三居，圆君城市梦,盛世繁华地 府前正风华价值洼地，高性价比；把握机会，把握幸福,采薇壹号府 悠然见芳菲内有央景花园，外依中华贤母园，人与自然和谐相处，打造柴桑区人居典范,半步传书香 一庭拥繁花一中、三中、一

37、小、江西财经职业学院环伺，体验一站式教育配套,价格定位,价格体系建立的原则 价格策略是在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因素的影响，因此价格体系的建立必须在对各种影响因素进行深入细致分析的基础上制定。本案将采用市场竞价（权重法）定价原则遵循市场规律/体现项目价值/降低市场风险/预留增幅空间,对于定价，我们坚持利润和销量兼顾的原则，平开高走，快速走量实现项目的整体利润需求和品牌打造要求。首批入市房源以较合理的价格入市，中后期在不断的调价，微幅频涨，增强购房者信心，推动楼盘销售。,价格定位,【价格测算】市场定价法，小高层和高层整体定价,修正后各相关楼盘价格PiPi=(QX/Qi)Pi 注：P

38、i为销售均价PA=(QX/QA)PA=72/79*5300=5021PB=(QX/QB)PB=72/81*5900=5377 PC=(QX/QC)PC=72/82*6000=5538 PD=(QX/QC)PC=72/84*6100=5533PE=(QX/QC)PC=72/83*5900=5244,各相关楼盘权重取值为Wi(考虑到与本项目的相似性及影响)WA=50%WB=15%WC=5%WD=15%WE=15%PX=PiWi=PAWA+PBWB+PCWC+PDWD+PE=502150%+537715%+55385%+5533x15%+5244*15%=2511+807+554+553+787=5

39、017,价格定位,鉴于参考项目与本案有差异性，同时考虑项目本身的工期等情况；通过专业操盘团队进行项目整体营销推广包装炒作，可考虑进一步提升价格，增大利润。随着工程进度及区域热度炒作，项目成型，可考虑逐步提价去化。,依靠广隆地产品牌影响力及浩华策划力，按照入市5%的利润率，建议,入市价：5100-5200元/,PART3 项目物业发展定位及建议篇,【视觉形象系统单独上传展示】,【项目营销推广策略解读】,知己知彼，百战不殆,PART4 营销推广策略篇,推广总纲,全渠道推广，短时间内集中爆破！,推广策略,围绕“六步操盘法”打造前所未有 的“1+4+N”的整体营销策略,产品亮相期，“全城告白”寻找项目

40、代言人+智能机器人派单+维密旗袍秀，传递项目“精致主义生活”理念和科技住宅的概念，构筑本项目“独特”的销售主张。,推广策略,“全城告白”，全民寻找项目形象代言人,古典旗袍/维密秀,售楼处开放活动以旗袍秀/维密秀为亮点，与项目风格、形象相匹配；,生态科技产品展示,产品说明会环节项目附加配套价值展示，层层深化，不断升华；,“全城告白”引爆活动,全城告白寻找最美代言人，+售楼处智能机器人派单进行科技住宅的展示；,推广策略,产品输出阶段从产品维度（配套、户型）深度解读，受市场追捧,4大阶段1+1+N的传播形式实现项目从“0”到“1”，从入市到热销，实现利润与速度的双赢,推广策略,举办环城马拉松比赛，提

41、高项目影响力，为后续产品加推持续造势,魅力彩虹跑,健康顾问定期体检,配有健康顾问，定期为业主免费体检,狂欢世界杯,在营销中心或社区内举办烧烤啤酒节，借助世界杯吸引目标客户群体的参与。,圈层活动持续演绎生活价值，提升调性,PART4 营销推广策略篇,营销策略体系,通过项目三个核心点构建项目六大营销体系，通过体系的构建对项目整体营销执行进行指导,推货策略,线上完成项目价值形象输出，项目生活方式炒作、演绎；线下启动认筹，圈定客户，保障项目快速去化，同时在市场上持续发声；,项目品牌高调入市，产品说明会后，开启认筹,客户策略,基于项目第一波客群建立后，完成后续发展策略，实现房源的快速去化；,线上：主打项

42、目形象，以户型、学区、景观、附加配套为主要推广主题线下：以周边企业、拆迁区、企事业单位客户拓展为主，传递项目生活方式,充分利用线上资源，高炮、户外树形象，微信、网站刷存在感，线下传播及炒作，制造项目传播点,线上推广,线下推广,对项目形象以及品牌进行宣传，多选用长效媒体为主,线下以圈层拓展、圈层位置、生活方式炒作为主,推广策略,三大展示体系一：营销中心配合样板体验区、景观体验区对外开放，整体包装大气、高端，充分彰显项目品质。,营销中心,展示策略,营销中心,社区当前位置处于北部新城，人流量小，项目昭示性不足，建议在城区位置设立临时售楼处。,在市区设置城市展厅，进行客户接待。选址原则：城区市民习惯性

43、购物及餐饮区域，周边环境及商业氛围浓郁；有一定人流量，有停车空间；靠近项目，便于项目整体形象的展示；交通便利。,城市展厅,展示策略,城市展厅设计理念,产品入市前，为了展现项目综合优势，给客户留下优质楼盘的第一印象，在不背离产品定位的前提之下，营造出别出一种“通感营销”的氛围。,通感营销：将感觉、视觉、听觉、嗅觉、味觉一网打尽,感觉营销：通过售楼处包装，让人见到和进入售楼区域的第一时间就能留下美好印象，对项目有进一步了解的欲望；视觉营销：在空间感觉营造方面里外结合，既强调室内空间布局的合理规划，又强化艺术、文化气氛的表现，更通过传统中式的屏风、中式花窗等，增强视野穿透性，营造出离尘不离城的氛围；

44、听觉营销：通过室内屏幕图片播放，搭配室内清雅、舒缓的背景音乐，让客户在一种心旷神怡的享受中聆听销售说辞，感受项目品质；嗅觉营销：通过室内外的花香营造独特的自然情调；味觉营销：精心准备的饮品带来全方位的服务体验。,城市展厅,展示策略,展示策略,三大展示体系二：打造景观示范区，围绕项目园林及建筑风格，打造项目独特的亮点,景观示范区,展示策略,物业服务,展示策略,爆点活动策略,PART4 营销推广策略篇,目标：浩华进驻后，在工程节点来得及的情况下力争年均完成2.5亿的销售额，2年住宅（含储藏室）去化90%以上，商业去化80%车位去化70%。实现项目有条不紊的去化！一批次房源开盘去化率80%，业绩目标

45、0.65 亿,市场高目标 OK！“三大绝对优势”做保障第一：绝版资源链条第二：品质产品与服务第三：浩华团队持续破冰能力,营销目标,项目整体推售根据价值的高低，自南向北，分两期推售，一期1-5#楼，二期6-11#楼，总建面10.9万方。,二批次,一批次：房源面积96-117，产品以小三室为主，函告小高层、高层，为新盘入市，快速圈客提供了有力的基础，同时保证了项目一炮而红；二批次：结合一批次剩余房源，主流面积104-117，延续项目热销；三批次:地块北高层产品，景观呈现，树立开发商品牌；四批次：结合一二三批剩余房源，在均衡产品搭配的情况下，实现项目完美收官。,一期,22#,分期开发策略,1#,6#

46、,5#,三批次,4#,四批次,二期,3#,2#,8#,7#,9#,10#,11#,一批次,形象树立,2018.4-2018.7,2018.8-2019.2,2019.10-2020.6,2019.3-2019.9,品质展示,实景展现,品牌塑造,塑造项目:书香府邸、舒适性社区整体形象，首期开盘实现热销。,以名盘带名企，塑造广隆地产企业：品牌地产用心服务,通过产品细节，全面展现项目的居住品质，提升客户的认可和忠诚度,一期、二期一批次逐步交房，项目中央景观和配套全部成熟，实景展现,一 期,二 期,分期开发策略,货量排布,暂定2018年推出栋楼，1栋17层，1栋10层，3栋26层，共计408套,1-5

47、#楼，共5栋住宅，约4.5万方，快速收回地价款，最大程度降低项目开发风险,18年全年营销目标暂定：2.5亿,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,阶段,第一波房源蓄客,5.1营销中心开放 持续预约,首期开盘,开盘,持续热销,5.1小长假,景观区开放,10.1长假,3月,一期营销节奏铺排,二批次房源预约,爆点活动,爆点活动,。,柴桑壹号 华丽绽放开盘活动,活动主题：柴桑壹号 华丽绽放活动时间：2018年7月活动形式：举办盛大开盘活动，通知前期购房客户换协议，同时介绍商业信息。战略目的：通过开盘活动，实现项目热销，引爆柴桑区市场,爆点活动,客户拓展,客户拓展,常规拓展,拓展地

48、址：重点商圈拓展重点街道拓展重点超市摆展拓展方式：在重点人流聚集地，招聘兼职进行派单和在超市设置外展点的形式开展客户拓展,节点配合,节点配合,PART4 营销推广策略篇,渠道策略,渠道策略,整合升级特定客户圈层的升级，多版块持续造血功能的自转系统,升级预览齿轮对接，系统之间的认知养成，彼此需求及资源的沟通认知；资源嫁接 粘性搭建，通过互动发现并磨合彼此资源习惯及信任获取；自动链接 教育养成，建立彼此高效、低成本的合作形态下，附加利益属性，强化合作意识；成果获取，跨界对接不仅是彼此资源的互动，更是低成本的客户关系维护，同时资源的利益变现。,炒价值，推节点,PART5 浩华地产介绍及团队展示篇,切

49、脉营销 执行为王,浩华地产集团1999年成立于广州，是一家集地产开发、营销策划及销售代理为一体的国内知名地产开发集团和中国顶级房地产综合服务商。浩华地产集团下辖代理事业部、开发事业部、地产研究院。,18年110城 2000余个项目，3000名地产精英，2016年总销售业绩约260亿元，2017年总销售业绩突破500亿元。,浩华简介,第一把利剑爆点操盘爆点四驱式操盘：爆点四驱操盘+100%执行饱和打击+20%业绩快速提升利润最大化操盘：200%价值挖掘+20%价格提升+10%销售提速-5%成本优化全渠道覆盖操盘：三大渠道覆盖+客户召集30%到访+合作伙伴优质服务,浩华简介,第二把利剑精准前策前策

50、定位顾问团：超多地块研判经验+5家规划设计机构+前策顾问团产品研究资料库：18载千余项目规划案例资源+每年50个主流前沿产品端口,浩华简介,浩华地产1999-201718载城市深耕 6500万批客户资源一触即发！深入掌握客户心理收纳六千五百万批客户资源深耕打通城市资源上百成功操盘案例年去化5000万的实效操盘专家！,山东省17地市及周边省市26490000批到访客户资源+65790000批有效客户积累 拥有数千万客户数据与资源！具备数千万客户瞬间激活能力！掌握数千万客户谈客经验！实现当地意向购房客户80%以上覆盖率！,浩华简介,公司操盘案例,【项目简介】规模：项目占地76亩，总建面17万，由1