房地产开发流程总图(重要).pdf

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1、佳乐地产集团开发流程总图佳乐地产集团开发流程总图设计原则与使用说明设计原则与使用说明一一、设计原则设计原则1、反映房地产开发七大阶段的关键活动之间的逻辑关系；2、反映各部门在关键活动中的角色（主责与参与等）；3、反映关键线路与非关键线路、流程活动与关键会议决策点、关键性成果与非关键性 成果、并行与串行的关系二二、使用说明使用说明1、“方框”表示流程活动，“五星”表示关键性会议；2、加粗蓝线走向表示房地产开发的关键路径（对房地产开发周期起关键影响的活动）；3、“方框”与“五星”分为无色与有色两类，其中无色表示流程中的重要活动，有色 为流程中的关键性活动,即一二级节点活动；4、一级节点用橙色方框或

2、五星表示，并用A1AN编号表示第N个一级节点，其中字体 为红色且加粗的为里程碑节点；5、二级节点用浅绿色的方框或五星表示；6、流程中涉及的关键性成果，用F1FN编号表示全流程中的第N个关键性成果；7、因房地产开发具有多专业协同的特点，开发过程交叉关系和条件关系较复杂，开发 流程总图未能完全概括之处，请参见流程及作业指引。房地产开发流程总图1、项目拓展与论证阶段2、项目策划3、设计/招商阶段4、施工/销售/招商/运营筹备阶段5、售后服务/商业经营阶段工程项目管理施工图交底会前期商业策划运营管理/法务物业管理/商业运营管理财务管理成本与采购管理设计管理策划与营销管理项目拓展与报建项目可行性研究报告

3、评审会项目可研产品规划草案研究项目可研项目建安成本估算组织项目可研组织项目可研F F0101项目可行性研究报告项目可行性研究报告项目可研法律风险分析开始开始项目立项项目立项基础研究基础研究项目立项建议书项目立项建议书项目获取项目获取签订土地出让合同签订土地出让合同项目可研F F0202目标成本目标成本（概念版概念版）投资收益测算投资收益测算资金方案资金方案项目可研工程技术分析项目定位产品定位报告初稿产品定位报告初稿概念设计F F0404概念设计任务书概念设计任务书报建策划报建策划书交地土地前期资料新项目启动会项目启动会会议纪要F03项目开发指导书（初稿）A1 概念设计F F0505概念设计成果

4、概念设计成果项目运营策划F08项目一二级节点计划风险管理计划F09项目开发指导书A A4 4方案设计完成方案设计完成（含业态规含业态规划划）F F1111方案设计任务书方案设计任务书F F1212方案设计成果方案设计成果地质详勘地质详勘主要结论方案设计评审会方案设计审批通过方案设计评审意见通知书A8扩初设计完成F F1616初步设计任务书初步设计任务书F17初步设计成果试桩试桩报告目标成本测算F F2222目标成本目标成本（确定版确定版）营销总体策划F F1515项目营销总体策划方案项目营销总体策划方案A5景观方案设计F F1818景观设计任务书景观设计任务书F F1919景观方案设计成景观方

5、案设计成果果初步设计评审会A11总包单位确定总包合同采购策划F28项目采购策划表A10施工图完成F F2323施工图设计任务书F F2424示范区施工图F F2525施工图组织技术交底技术交底纪要施工前期准备施工进度计划完成三通一平销售前期准备F F3535项目开盘方案项目开盘方案销售资料物料准备、人员培训风险检查、销售合同价格制定F37销售价格方案（含均价）价格控制表客户储备来访接待阶段性推广材料设备采购材料设备验收单销售收款 收款凭证进度付款材料款支付申请工程进度款支付申请安全文明管理安全文明管理工程质量管理施工样板验收单工程验收单工程管理月报工程管理月报工程签证工程签证单工程进度管理工程

6、实施计划A18景观施工单位进场景观施工单位进场工程结算工程结算资料项目后评估成本后评估项目决算项目决算报告方案评审方案评审物业意见交付准备产品交付计划产品交付计划F F3838业主交房方案业主交房方案交付风险检查表A20物业移交完成物业资料和移交清单实体移交清单模拟验收模拟验收问题整改单模拟验收模拟验收模拟验收问题整改单A A2121集中交付集中交付交付验收记录表交接问题整改单面积补差表投诉维修处理投诉处理单施工整改单投诉维修处理投诉处理单施工整改单大产权确认取得大产权证取得大产权证投诉维修处理投诉处理单施工整改单物业服务投诉处理单施工整改单集中交楼三个月内或重大维修设计变更设计变更单A A2

7、 2产品定位完成产品定位完成F07产品定位报告终稿建安成本管理动态成本月报动态成本月报概念阶段建安成本测算目标成本测算表建安部分目标成本测算表建安部分目标成本测算F27目标成本（修订版）材料设备选型定板F26材料设备选型定板终稿景观初步设计F F2929景观初步设计任务书景观初步设计任务书F30景观初步设计成果景观施工图设计F33景观施工图投诉总结投诉月报投诉月报A A1919竣工备案完成竣工备案完成竣工备案文件A A2525权证办理权证办理产权交付备案竣工资料收集竣工资料完成建筑工程规划许可证A A9 9取得建筑工程规划许可证取得建筑工程规划许可证A A1313项目正式开工项目正式开工开工A

8、 A1616销售开盘销售开盘销售合同客户资料主体结构封顶主体结构封顶A A1717主体结构封顶主体结构封顶项目后评估F40项目后评估报告项目后评估营销与客户后评估项目后评估设计后评估报项目后评估工程项目管理后评估项目可研主力店招商策划主力店进驻意向战略合作伙伴（主力店）进驻信息商业初步定位商业规划建议书目标成本测算F F1313目标成本目标成本（方案版方案版）投资收益测算投资收益测算新项目启动会A3商业业态规划商业业态规划方案招商策划F14项目总体招商策划方案产品标准初稿确定产品标准初稿目标成本测算F F0808目标成本目标成本（方案版方案版）商业业种规划租赁区域确认：位置规模、出入口及垂直交

9、通A6取得建设用地规划许可证建设用地规划许可证A A7 7取得取得国土使用权证国土使用权证国有土地使用证项目合约框架F21项目合约框架完成产品标准终稿确定F20产品标准终稿品牌模拟落位业态品牌模拟落位桩基施工图桩基施工图完成基础施工基础施工基础施工商管公司成立商管公司筹备小组确定F36项目集中开业方案示范区建设示范区（景观、绿化、管网）施工完成样板房设计样板房设计完成土建与装修交接作业面交接表外脚手架拆除外脚手架拆除竣工内部验收内部验收记录文件室外配套园建室外配套园建施工完成A A2222集中开业集中开业开业庆典开业庆典商业运营管理商业运营监理单位确定监理合同项目定位决策会概念设计方案评审会项

10、目总控计划编制F F1010项目总控计划项目总控计划项目总体计划评审会景观方案评审会景观施工图评审会目标成本评审会室内装饰设计F31精装修方案设计任务书F32精装修方案设计成果室内装饰设计F34精装修施工图设计成果室内方案评审会室内施工图评审会施工图成果评审会组织施工图会审图纸会审纪要材料部品评审决策会工程采购策划评审会项目总体招商策划方案评审会项目营销总体策划方案评审会集中开业工作协调会开盘准备工作协调会开盘价格决策会入伙协调会项目后评估会集中开业准备F F3939商业移交方案商业移交方案租户进场需知购物中心装修标准租户进场装修二次装修图纸审核意见首期租金/保证金催缴项目推介会邀请主力店现场

11、考察主力店商务意见书方案阶段建安成本匡算目标成本测算表建安部分目标成本测算表建安部分扩初阶段建安成本概算目标成本测算表建安部分目标成本测算表建安部分施工图阶段建安成本预算目标成本测算表建安部分目标成本测算表建安部分A12 施工许可证建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证A A14 14 完成正负完成正负0 0施工施工完成正负0示范区建设示范区开放主体结构达到预售条件工程进度达到预售条件A15取得预售许可证预售许可证预售许可证施工图报建审查意见项目可研产品初步建议及营销节点产品初步建议及营销节点物业管理规划F06项目物业管理方案产品定位决策会地质初勘地质初勘主要结论主力店招商完成主力店商务条件主力店租赁合同次主力店招商完成次主力店商务条件次主力店租赁合同设备调试室内设备安装室内设备安装完成项目部成立项目部成立项目部成立设计配合沙盘制作设计技术资料销售合同附图管线规划设计管线规划设计成果管线施工图设计管线施工图设计成果贷款前期资料提交贷款前期资料贷款前期资料银行放款贷款到账贷款到账