2023年3月房地产行业研究周报：房企销售超预期恢复两会再提防范化解风险-230305.pdf

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1、 敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周地产板块表现相对平淡，物业板块表现较为强势。本周地产板块表现相对平淡，物业板块表现较为强势。本周（2.25-3.3）申万 A 股房地产板块涨跌幅为+0.7%，在各板块中位列第 16；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第 13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.5%，沪深 300 指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+1%和+2.8%。本周土拍城市数量较少，市场热度维持低位。本周土拍城市数量较少，市场热度维持低位。本周（2.25-3.3）全国

2、 300 城宅地成交建面 80 万，单周环比-71%，单周同比-79%，平均溢价率 6%。2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 6436 万，累计同比-14%；年初至今，华润置地、越秀地产、厦门坤霖辰房地产、中建国际投资、京东集团股份的权益拿地金额位居行业前五，分别为 103、59、32、31、31 亿元。节后第五周新房销售仍在逐步恢复中，成都、武汉等二线城市表现较好。节后第五周新房销售仍在逐步恢复中，成都、武汉等二线城市表现较好。本周（2.25-3.3）35 个城市商品房成交合计 496 万平米，周环比+9%，周同比-1%。其中：一线城市周环比+33%，周同比+12%；二线城

3、市周环比+5%，周同比+8%；三四线城市周环比+1%，周同比-57%。节后第五周二手房市场表现持续强劲，北京、成都周成交继续领涨。节后第五周二手房市场表现持续强劲，北京、成都周成交继续领涨。本周（2.25-3.3）15 个城市二手房成交合计 233 万平米，周环比+8%，周同比+73%。其中：一线城市周环比+14%，周同比+51%；二线城市周环比+7%，周同比+79%；三四线城市周环比-20%，周同比+119%。百强房企销售恢复超预期百强房企销售恢复超预期。2023 年 1-2 月百强房企全口径销售 9179 亿元，累计同比-12%，降幅较 1 月大幅缩小（1 月同比-32%）；2 月单月全口

4、径销售 5184 亿元，环比+30%，同比+12%。典型房企同环比涨幅强势。在 2023 年 1 月和 2022 年 2 月基数相对较小（春节）、市场持续复苏的背景下，TOP30 房企中大部分同环比均上涨，其中中海、中铁建 2 家环比增幅超 100%，中海、华润、招商、华发、金茂、越秀、保利置业、中铁建、电建等 9 家同比增幅超过 100%，均为央国企。两会再提防范化解风险，支持刚性和改善性住房需求。两会再提防范化解风险，支持刚性和改善性住房需求。继 2022 年底中央经济工作会议提及防风险后，2023 年两会再次指出要“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产

5、业平稳发展”，同时要“加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题”。供给侧，2022 年 11 月以来支持政策相继落地，包括房企“三支箭”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等，同时改善优质房企资产负债表计划的措施也在持续出台，预计优质房企的融资环境更加畅通，资金状况也将有所改善。需求侧，因城施策或将更灵活的应用，根据各地方市场表现差异化实施房地产调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。投资建议 百强房企销售超预期复苏，市场拐点更加明确；两会再提防范化解优质头部房企风险，预计优质房企融资环境更加畅通，资金状况将有所改善。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点

6、城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于经济活动的复苏和保交楼的推进，修复弹性或更大，推荐滨江服务、建业新生活滨江服务、建业新生活等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳贝壳。风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 仅供内部参考，请勿外传行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录内容目录 百强房企销售恢复超预期.4 2023 年两会再提防范化解风险.4 行情回顾.5 地产行情回顾.5 物业行情回顾.6 数据跟踪.7 宅地成交.7 新房成交.8 二手房成交.10 重点城市库存与去

7、化周期.11 地产行业政策和新闻.12 地产公司动态.13 物管行业政策和新闻.15 物管公司动态.15 行业估值.16 风险提示.17 图表目录图表目录 图表 1：2023 年 1-2 月百强房企销售情况.4 图表 2：近五年两会对房地产行业的相关表述.5 图表 3：申万 A 股房地产板块本周涨跌幅排序.5 图表 4：WIND 港股房地产板块本周涨跌幅排序.5 图表 5：本周地产个股涨跌幅前 5 名.6 图表 6：本周地产个股涨跌幅末 5 名.6 图表 7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深 300 涨跌幅.6 图表 8：本周物业个股涨跌幅前 5 名.6 图表 9：本周物业个股涨跌幅末

8、 5 名.6 图表 10：全国 300 城单周宅地成交建面及平均成交溢价率.7 图表 11：全国 300 城累计宅地成交建面（万）及同比.7 图表 12：2023 年初至今权益拿地金额前 20 房企.7 图表 13：40 城新房成交面积及同比增速.8 仅供内部参考，请勿外传行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 3 图表 14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比.9 图表 15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比.9 图表 16：35 城新房成交明细（万平方米）.9 图表 17：15 城二手房成交面积及同比增速（周）.10 图表 18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比.10 图表

9、 19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比.10 图表 20：15 城二手房成交明细（万平方米）.10 图表 21：12 城商品房的库存和去化周期.11 图表 22：12 城各城市能级的库存去化周期.11 图表 23：12 个重点城市商品房库存及去化周期.11 图表 24：地产行业政策新闻汇总.12 图表 25：上市公司动态.13 图表 26：物管行业资讯.15 图表 27：物管公司动态.15 图表 28：A 股地产 PE-TTM.16 图表 29：港股地产 PE-TTM.16 图表 30：港股物业股 PE-TTM.16 图表 31：覆盖公司估值情况.17 仅供内部参考，请勿外传行业周

10、报 敬请参阅最后一页特别声明 4 百强房企销售恢复超预期 百强房企销售恢复超预期。2023 年 1-2 月百强房企全口径销售 9179 亿元，累计同比-12%，降幅较 1 月大幅缩小（1 月同比-32%）；2 月单月全口径销售 5184 亿元，环比+30%，同比+12%。典型房企同环比涨幅强势。在 2023 年 1 月和 2022 年 2 月基数相对较小（春节）、市场持续复苏的背景下，TOP30 房企中大部分同环比均上涨，其中中海、中铁建 2 家环比增幅超 100%，中海、华润、招商、华发、金茂、越秀、保利置业、中铁建、电建等 9 家同比增幅超过 100%，均为央国企。图表图表1 1：2023

11、2023 年年 1 1-2 2 月百强房企销售情况月百强房企销售情况 来源：克而瑞，国金证券研究所 2023 年两会再提防范化解风险 两会再提防范化解风险，支持刚性和改善性住房需求。继 2022 年底中央经济工作会议提及防风险后，2023 年两会再次指出要“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”，同时要“加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题”。供给侧，2022 年 11 月以来支持政策相继落地，包括房企“三支箭”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等，同时改善优质房企资产负债表计划的措施也在持续出台，预计优质

12、房企的融资环境更加畅通，资金状况也将有所改善。需求侧，因城施策或将更灵活的应用，根据各地方市场表现差异化实施房地产调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。仅供内部参考，请勿外传行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 5 图表图表2 2：近五年两会对房地产行业的相关表述近五年两会对房地产行业的相关表述 年份年份 政府工作报告中房地产相关表述政府工作报告中房地产相关表述 2023 年 有效防范化解优质头部房企风险有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求支持刚性和改善性住房需求,解

13、决好新市民、青年人等住房问题。2022 年 继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位不是用来炒的定位，探索新的发展模式，探索新的发展模式，坚持租购并举坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2021 年 保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资

14、金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。2020 年 深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民、无障碍设施，让城市更宜业宜居。2019 年 稳步推进结构性去杠杆，稳妥处置金融领域风险，防控地方政府债务风险，改革完善房地产市场调控机制。深入推进新型城镇化。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革

15、完善住房市场体系更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。健全地方税体系，稳步推稳步推进房地产税立法进房地产税立法。来源：政府官网，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾地产行情回顾 本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+0.7%，在各板块中位列第 16；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第 13。本周地产涨跌幅前 5 名为国瑞健康、恒盛地产、中新集团、力高集团、绿景中国地产，涨跌幅分别为+23.2%、+15.1%、

16、+13.9%、+11.6%、+9.6%；末 5 名为 ST 海投、旭辉控股集团、鲁商发展、丽新发展、万科企业，涨跌幅分别为-9%、-7.8%、-4.6%、-4.4%、-4.3%。图表图表3 3：申万申万 A A 股房地产板块本周涨跌幅排序股房地产板块本周涨跌幅排序 图表图表4 4：WINDWIND 港股房地产板块本周涨跌幅排序港股房地产板块本周涨跌幅排序 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%通信建筑装饰传媒计算机交通运输休闲服务非银金融银行公用事业国防军工建筑材料纺织服装食品饮料钢铁电子房地产机械设备家用电器化工综

17、合商业贸易采掘医药生物农林牧渔轻工制造有色金属汽车电气设备-1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%电信服务软件与服务媒体运输技术硬件与设备保险资本货物耐用消费品与服装制药、生物科技与生能源多元金融医疗保健设备与服务房地产食品、饮料与烟草银行消费者服务材料汽车与汽车零部件商业和专业服务公用事业半导体与半导体生产零售业家庭与个人用品食品与主要用品零售仅供内部参考，请勿外传行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 6 图表图表5 5：本周地产个股涨跌幅前本周地产个股涨跌幅前 5 5 名名 图表图表6 6：本周地产个股涨跌幅末本周地产个股涨跌幅末 5 5 名名 来源：wind，国金证券研究所 来源：win

18、d，国金证券研究所 物业物业行情回顾行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.5%，沪深 300 指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为+1%和+2.8%。本周物业涨跌幅前 5 名为兴业物联、保利物业、浦江中国、中海物业、碧桂园服务，涨跌幅分别为+13.7%、+7%、+6.9%、+6.9%、+6.2%；末 5 名为宋都服务、康桥悦生活、佳源服务、远洋服务、德信服务集团，涨跌幅分别为-12.2%、-6.4%、-6.1%、-5.7%、-3.5%。图表图表7 7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪本周恒生物管

19、指数、恒生中国企业指数、沪深深 300300 涨跌幅涨跌幅 来源：wind，国金证券研究所 图表图表8 8：本周物业个股涨跌幅前本周物业个股涨跌幅前 5 5 名名 图表图表9 9：本周物业个股涨跌幅末本周物业个股涨跌幅末 5 5 名名 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 0%5%10%15%20%25%国瑞健康恒盛地产中新集团力高集团绿景中国地产-10%-9%-8%-7%-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%ST海投旭辉控股集团鲁商发展丽新发展万科企业-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%2023/2/272023/2/282023/3/12023/3/220

20、23/3/3恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数0%2%4%6%8%10%12%14%16%兴业物联保利物业浦江中国中海物业碧桂园服务-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%宋都服务康桥悦生活佳源服务远洋服务德信服务集团仅供内部参考，请勿外传行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 7 数据跟踪 宅地成交宅地成交 根据中指研究院数据，2023 年第 10 周，全国 300 城宅地成交建面 80 万，单周环比-71%，单周同比-79%，平均溢价率 6%。2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 6436 万，累计同比-14%；年初至今，华润置地、越秀地产、厦门坤霖辰房地

21、产、中建国际投资、京东集团股份的权益拿地金额位居行业前五，分别为 103、59、32、31、31亿元。图表图表1010：全国全国 300300 城单周宅地成交建面及平均成交溢价率城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表图表1111：全国全国 300300 城累计宅地成交建面（万）及同比城累计宅地成交建面（万）及同比 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表图表1212：2022023 3 年初至今权益拿地金额前年初至今权益拿地金额前 2020 房企房企 排行排行 企业名称企业名称 土地宗数土地宗数(宗宗)权益拿地金额权益拿地金额(亿元亿元)权益建筑面积权益建筑面

22、积（万（万）总规划建面总规划建面(万万)溢价水平溢价水平(%)楼面均价楼面均价(元元/)1 华润置地 3 103 37 42 6.12 28465 2 越秀地产 2 59 16 16 15 36399 3 厦门坤霖辰房地产 1 32 12 12 15 27025 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%010002000300040005000600070002021年第1周2021年第4周2021年第7周2021年第10周2021年第13周2021年第16周2021年第19周2021年第22周2021年第25周2021年第28周2021年第31周2021年第34周2021年第

23、37周2021年第40周2021年第43周2021年第46周2021年第49周2021年第52周2022年第3周2022年第6周2022年第9周2022年第12周2022年第15周2022年第18周2022年第21周2022年第24周2022年第27周2022年第30周2022年第33周2022年第36周2022年第39周2022年第42周2022年第45周2022年第48周2022年第51周2023年第2周2023年第5周2023年第8周单周宅地成交建面(万)平均溢价率-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%01000020000300004000

24、05000060000700002022年累计宅地成交建面2023年累计宅地成交建面2022年累计同比2023年累计同比仅供内部参考，请勿外传行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 8 排行排行 企业名称企业名称 土地宗数土地宗数(宗宗)权益拿地金额权益拿地金额(亿元亿元)权益建筑面积权益建筑面积（万（万）总规划建面总规划建面(万万)溢价水平溢价水平(%)楼面均价楼面均价(元元/)4 中建国际投资 5 31 35 35 0.94 8861 5 京东集团股份 1 31 19 19 0 15988 6 龙港国资 5 30 59 60 0 5145 7 广州市润川房地产 1 30 25 25 0 120

25、00 8 中建三局 2 29 17 17 0 17500 9 滨江集团 3 26 16 21 2.4 16455 10 建发房产 2 26 14 14 8.13 18391 11 浙江中豪 1 24 12 15 11.8 19901 12 北科建集团 1 24 8 8 11.9 29850 13 伟星房产 1 19 7 7 11.45 26347 14 中天美好 1 19 6 9 11.91 29506 15 佛山市东建集团 1 18 11 11 18.37 16927 16 溧阳城发集团 5 18 23 30 0.25 6747 17 石家庄城建 6 17 24 40 0.46 7036 1

26、8 中建一局 1 17 8 8 0 22029 19 新城控股 1 16 22 33 11.82 7378 20 南昌市政集团 1 16 7 7 11.74 24583 来源：中指研究院，国金证券研究所 注：截至 2023 年第 10 周（3 月 3 日）新房成交新房成交 根据 wind 数据，本周（2 月 25 日-3 月 3 日）35 个城市商品房成交合计 496 万平米，周环比+9%，周同比-1%，月度累计同比-14%，年度累计同比-17%。其中：一线城市：周环比+33%，周同比+12%，月度累计同比+0%，年度累计同比-14%；二线城市：周环比+5%，周同比+8%，月度累计同比-2%，

27、年度累计同比-10%；三四线城市：周环比+1%，周同比-57%，月度累计同比-70%，年度累计同比-60%。图表图表1313：4040 城新房成交面积及同比增速城新房成交面积及同比增速 来源：wind，国金证券研究所-120%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%01002003004005006002023/1/132023/1/202023/1/272023/2/32023/2/102023/2/172023/2/242023/3/335城单周成交面积（万方）周环比周同比仅供内部参考，请勿外传行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 9 图表图表1414：各能级城

28、市新房成交面积月初至今累计同比各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表图表1515：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 图表图表1616：3535 城新房成交明细（万平方米）城新房成交明细（万平方米）城市城市 本周成交本周成交 周环比周环比 周同比周同比 月累计值月累计值 月同比月同比 年累计值年累计值 年同比年同比 北京 23.0 37%30%7.2 -1%157 4%上海 34.8 28%11%12.8 5%301 -14%广州 27.1 47%9%5.8 -5%126 -24%深

29、圳 6.9 2%-14%3.6 -3%57 -31%杭州 22.1 8%21%7.5 24%180 -12%宁波 11.3 13%19%3.0 -5%56 -5%南京 22.0 16%-43%10.3 -25%131 -44%苏州 18.9 16%-44%8.8 15%114 -27%武汉 51.1 9%52%19.5 63%273 7%济南 28.4 -27%16%12.1 28%208 23%青岛 51.8 16%105%10.6 1%202 11%成都 53.0 -12%-11%27.9 -19%394 -23%福州 6.8 55%2%2.9 7%41 -24%厦门 12.1 46%66

30、%-佛山 43.6 39%25%13.0 -21%173 -26%南宁 16.4 29%32%8.7 27%110 19%无锡 7.8 -20%1%-常州 -绍兴 0.9 78%21%0.5 -10%4 -81%温州 21.4 -18%18%4.0 -9%178 90%金华 -惠州 5.8 -23%121%2.9 122%36 62%泉州 0.2 11%-79%0.0 -100%0 -96%扬州 3.7 -17%39%1.6 2%30 -1%镇江 -连云港 -盐城 -舟山 2.8 44%56%0.9 25%10 -28%汕头 2.6 0%-48%1.1 -18%21 -33%江门 7.6 16

31、%49%2.5 123%39 33%清远 -莆田 2.2 30%-21%0.8 -23%12 -40%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2023/1/132023/1/272023/2/102023/2/24一线城市二线城市三四线城市-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2023/1/132023/1/272023/2/102023/2/24一线城市二线城市三四线城市仅供内部参考，请勿外传行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 10 城市城市 本周成交本周成交 周环比周环比 周同比周同比 月累计值月累计值 月同比月同比 年累计值年

32、累计值 年同比年同比 芜湖 3.1 -44%-82%1.0 -93%34 -50%岳阳 6.3 33%69%3.1 78%28 -1%韶关 2.9 -19%41%0.3 -59%19 0%来源：wind，国金证券研究所 注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后。二手房成交二手房成交 根据 wind 数据，本周（2 月 25 日-3 月 3 日）15 个城市二手房成交合计 233 万平米，周环比+8%，周同比+73%，月度累计同比+78%，年度累计同比+36%。其中：一线城市：周环比+14%，周同比+51%，月度累计同比+45%，年度累计同比+20%；二线城市：周环比+7%，周同

33、比+79%，月度累计同比+88%，年度累计同比+38%；三四线城市：周环比-20%，周同比+119%，月度累计同比+102%，年度累计同比+125%。图表图表1717：1515 城二手房成交面积及同比增速（周）城二手房成交面积及同比增速（周）来源：wind，国金证券研究所 图表图表1818：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表图表1919：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 图表图表2020：1515 城二手房成交明细（万平方米

34、）城二手房成交明细（万平方米）城市城市 本周成交本周成交 周环比周环比 周同比周同比 月累计值月累计值 月同比月同比 年累计值年累计值 年同比年同比 北京 46.0 15%39%21.2 31%245 16%深圳 8.4 10%179%4.7 187%49 41%杭州 14.2 19%148%5.7 143%57 23%南京 20.1 9%63%12.1 99%137 47%-120%-80%-40%0%40%80%120%0501001502002502023/1/132023/1/202023/1/272023/2/32023/2/102023/2/172023/2/242023/3/31

35、5城单周成交面积（万方）周环比周同比-100%-50%0%50%100%150%200%2023/1/132023/1/272023/2/102023/2/24一线城市二线城市三四线城市-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%2023/1/132023/1/272023/2/102023/2/24一线城市二线城市三四线城市仅供内部参考，请勿外传行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 11 城市城市 本周成交本周成交 周环比周环比 周同比周同比 月累计值月累计值 月同比月同比 年累计值年累计值 年同比年同比 苏州 15.6 10%42%9.5 25%108 15%

36、成都 59.8 2%129%34.6 143%337 65%厦门 5.8 -12%-1%2.6 -12%39 -17%南宁 5.7 45%156%3.0 105%30 70%青岛 18.0 20%75%9.9 75%87 41%佛山 20.3 4%23%10.2 56%109 28%东莞 8.2 7%244%4.5 249%50 115%金华 3.8 4%18%1.5 -9%15 -52%江门 2.1 22%250%1.2 99%15 81%扬州 5.5 -29%196%3.0 205%33 159%衢州 -来源：wind，国金证券研究所 注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞

37、后。重点城市库存与去化周期重点城市库存与去化周期 本周 12 城商品房库存（可售面积）为 1.6 亿平米，环比-0.1%，同比+5.5%。以 3 个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为 22.1 月，较上周 0 个月，较去年同比+5 个月。图表图表2121：1212 城商品房的库存和去化周期城商品房的库存和去化周期 图表图表2222：1212 城各城市能级的库存去化周期城各城市能级的库存去化周期 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 图表图表2323：1212 个重点城市商品房库存及去化周期个重点城市商品房库存及去化周期 城市城市 可售面积可售面积(万方）万方）同

38、比去年同期同比去年同期 3 3 个月移动日均成交个月移动日均成交面积（万方）面积（万方）去化周期（月）去化周期（月）同期增减（月）同期增减（月）北京 2,645 27%2.7 32.3 -1.42 上海 561 8%5.1 3.7 0.21 广州 2,245 14%2.4 31.4 -2.33 深圳 892 25%1.3 23.8 -0.04 杭州 821 -9%3.0 9.2 0.10 南京 2,853 6%2.1 45.4 -1.18 苏州 1,353 -14%2.2 20.2 -0.50 福州 1,348 -5%0.7 62.6 2.38 南宁 837 -15%1.8 15.5 -0.2

39、9 泉州 690 -1%0.1 -温州 1,375 16%2.5 18.5 -0.59 莆田 362 -11%0.2 54.4 0.98 来源：wind，国金证券研究所 注：成交数据为各地房管局备案口径，可能较实际市场情况滞后。-5 10 15 20 25 300510152025303540452019/7/72020/7/72021/7/72022/7/7商品房销售面积（万方/日）商品房去化周期（月）0510152025302019-072020-032020-112021-072022-032022-11一线城市去化周期（月）二线城市去化周期（月）仅供内部参考，请勿外传行业周报 敬请参阅

40、最后一页特别声明 12 地产行业政策和新闻 图表图表2424：地产行业政策新闻汇总地产行业政策新闻汇总 时间时间 城市城市/机构机构 内容内容 2023/2/26 邵阳市武冈市 湖南省武冈市举行首届房地产交易会新闻发布会，介绍首届房地产交易会的情况。武冈市将在 关于促进全市房地产业健康有序平稳发展的若干措施等系列政策的基础上，针对武冈市首届房地产交易会，在房交会期间推出更加优惠的“五条政策”。其中提出，按照新政，契税 100%予以奖补。购买住宅类、商业类新增商品房，按契税征收额的 100%奖补给购房户(网签合同和缴纳契税时间均须在房交会期间)。买房送户口，子女可就近入学。购房户可在不动产证未办

41、好之前凭房屋买卖合同、购房税务发票到公安机关办理户口迁移手续；子女可在所购住房(含公寓房)所在地就近入学，取得学位。2023/2/27 深交所 深交所日前组织召开房地产行业市场主体座谈会，深入调研了解房地产支持政策的落地成效和房企生产经营、资本运作情况及面临的挑战，听取相关房企及中介机构对进一步做好政策落实等意见建议。深交所相关负责人表示，推动房地产市场平稳健康发展是一项系统工程。深交所将和地方政府、行业主管部门、国资监管部门、市场主体、中介机构等市场各方一道，密切关注房地产行业发展动态，切实发挥好市场组织和平台枢纽作用，干实事，谋实招，求实效，鼓励房企用好融资并购工具，支持房企拓宽债券募集资

42、金用途，以及发行以资产信用为支持的 CMBS、不动产持有型 ABS、绿色债券等固收产品，助力房地产市场平稳健康发展，更好服务稳定宏观经济大盘。2023/2/27 驻马店 驻马店市住建局发布驻马店市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知（征求意见稿），制定 29 条举措优化房地产市场调控，促进房地产市场平稳健康发展，其中包括：全面推行“交房即交证”。推进租购并举，通过改建、盘活存量等方式，将存量房转为租赁住房，同时支持住房公积金缴存人提取公积金用于租赁住房，推进“租购同权”。取消个体工商户、进城务工人员等灵活就业人员缴存住房公积金必须“在本市社保机构正常连续缴存社会保险一年以上”的缴

43、存限制。推行住房公积金贷款“带押过户”。执行“认贷不认房”政策。优化贷款二套房认定标准。2023/2/27 南京 南京住房公积金管理中心官网发布关于优化南京市提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则。新规明确，在本市缴存住房公积金的职工及其配偶购买南京市新建商品住房且符合购房提取条件的，可以与开发企业签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。此外，购买南京市存量住房的购房职工符合购房提取条件的，可以与卖方签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。2023/2/28 开封 据开封市住建局官网消息，开封市政府印发开封市发展保障性租赁住房的实施意见。拓宽房源筹集渠道方面，该

44、实施意见提到，开封将通过新建、改建、改造及既有住房认定等方式筹集房源，鼓励将部分富余安置房、市场房源改建、改造为保障性租赁住房。此外，开封鼓励将既有市场租赁住房、公寓、单位宿舍、人才公寓及政府闲置住房等纳入保障性租赁住房管理，鼓励回购存量商品房用作保障性租赁住房。2023/2/28 义乌 义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布通知，即日起实施八条房产“新政”。此次推行的政策从加大金融支持、加大“房票”使用力度、调整人才房政策、优化土地出让政策等多个方面助力房地产市场发展。其中权益证可换“房票”、人才补助可抵首付、土地出让明确学区等内容，将对市场回暖起到积极作用。在 2023 年 6 月

45、 30 日前置换并使用“房票”的安置对象，将在原集聚建设政策 15%的补助基础上，再按集聚建设房票面值给予 20%的政策性激励补贴，该 20%部分的补贴不超过 30万元。“房票”将按照置换申请时间先后顺序“先到先得、用完即止”，含集聚建设房票面值、补助、政策性激励补贴的“房票”总额上限 10 亿元。2023 年 4 月 1 日起，义乌将取消鼓励“团购”买房的政策，市场优惠将逐步恢复到平稳状态。2023/3/1 雄安新区 雄安新区发布了关于“住房租售、社保公积金等内容的官方解答，提及雄安新区首套房首付款比例不低于 20%，二套房首付款比例不低于 30%。雄安新区对首套房的认定包括两个维度：一，雄

46、安新区不动产中心登记记录；二，全国公积金贷款记录，不涉及商贷。雄安新区对购买首套自住住房的认定标准为职工家庭无住房公积金贷款记录，且在新区不动产登记系统中无住房信息购房的。官方提到申请个人购房贷款，应按规定支付首付款：一，购买家庭首套自住住房应支付不低于所购住房价款 20%仅供内部参考，请勿外传行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 13 时间时间 城市城市/机构机构 内容内容 的首付款；二，购买家庭第二套自住住房应支付不低于所购住房价款 30%的首付款。此外，关于雄安新区住房公积金贷款利率，首套个人住房，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别为 2.6%和 3.1%；第二套个人住房，5

47、年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别为 3.025%和 3.575%。2023/3/1 南京 南京住房公积金管理中心官网发布通知，为降低个人二手房交易资金成本、缩短交易时间，自今年 3 月 1 日起，在南京可办理二手房公积金“带押过户”贷款业务。通知明确了办理住房公积金“带押过户”贷款的对象和范围，公积金“带押过户”贷款贷前调查及贷款办理流程等事项。2023/3/2 广东省 广东印发2023 年广东金融支持经济高质量发展行动方案，提出支持房地产市场平稳健康发展。因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持居民刚性和改善性住房需求。用

48、足用好“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划等政策工具，加快开展保函置换预售监管资金业务，满足项目合理融资需求。支持租购并举的房地产发展新模式。鼓励银行机构为保障性租赁住房、公共租赁住房和长租房市场发展提供多样化信贷融资服务，满足租赁企业和经纪机构合理信贷需求。推动不动产私募投资基金试点，发展租赁住房不动产投资信托基金(REITs)业务。鼓励商业银行在依法合规、风险可控的前提下，加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。2023/3/3 徐州 徐州发布关于落实省推动经济运行率先整体好转若干政策措施实施细则，将 12 个方面的政策领域，细化形成 136 条具体的政

49、策举措。其中，促进房地产市场平稳健康发展方面共 13 条，包括支持刚性和改善性购房需求等。阶段性调整住房公积金贷款上限，放宽组合贷款政策，扩大住房公积金组合贷款业务受理范围。2023/3/3 厦门 中共厦门市委、厦门市人民政府印发关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案。其中提到，强化住房支持。住房政策向多子女家庭倾斜，在缴存城市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金；对购买首套自住住房的多子女家庭，可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策。加快发展长租房市场，多渠道增加长租房供应，推进租购权利均等。拥有二孩及以上的我市户籍家庭符合条件的，可购买第 3

50、套自住商品住房。2023/3/3 北京 从北京市规自委获悉，北京市率先在朝阳区、海淀区、通州区和经济技术开发区试行开展“交地即交证”改革，符合条件的用地单位可“一站式”办理土地交付和不动产登记，精简申请材料，缩短办证时间。下一步，北京市还将推出国有建设用地使用权首次登记网办平台，为用地单位提供在线申请办理不动产首次登记服务，进一步便利企业办事。来源：各政府官网，财联社，乐居财经，国金证券研究所 地产公司动态 图表图表2525：上市公司动态上市公司动态 公司名称公司名称 公告时间公告时间 类型类型 内容内容 远洋集团 2023/2/28 售后回租 公司的非全资附属公司广东瑞和与诚通融资租赁订立瑞