2023年3月房地产行业深度研究报告：核心20城探究之武汉-地产过去先行产业未来兑现-230307.pdf

《2023年3月房地产行业深度研究报告：核心20城探究之武汉-地产过去先行产业未来兑现-230307.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年3月房地产行业深度研究报告：核心20城探究之武汉-地产过去先行产业未来兑现-230307.pdf（40页珍藏版）》请在佰策地产文库上搜索。

1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2023 年年 03 月月 07 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）地产过去先行，产业未来兑现地产过去先行，产业未来兑现 核心核心 20 城城探究探究之之武汉武汉 武汉武汉经济发展经济发展动能换挡为服务业动能换挡为服务业，新一轮制造业，新一轮制造业发展发展暂暂处于处于相对相对落后地位落后地位。1）武汉作为湖北信息节点城市，对其他地级市有明显人口吸附，在发展生产性服务业上具备先天优势，也

2、承接省内重要产业转移，人均 GDP 在中西部城市排首位，GDP 规模仅次于重庆、成都。2）武汉在新兴制造业发展中处于相对落后地位，工业增加值全国排第 16，经济发展动能由第二产业换挡为第三产业，目前 GDP 中第三产业占比已达 62%，其中房地产业、金融业保持高速增长。常住人口增长来源于对周边地级市天然吸附及产业带动，过去 6 年武汉常住人口增量 304 万人，落后于成都、西安。3）新一轮制造业转型升级中，武汉工业产值增速及从业人口增长暂落后于可比城市，反映了新一轮制造业升级中的隐忧。武汉工业细分项中，光电子信息产业已形成龙头企业聚集效应，为未来主要武汉工业细分项中，光电子信息产业已形成龙头企

3、业聚集效应，为未来主要增长点，汽车向新能源转型升级缓慢，生物医药仍在培育阶段，增长点，汽车向新能源转型升级缓慢，生物医药仍在培育阶段，政府债务负政府债务负担较担较重重，需提升产业发展效率而非依赖土地财政需提升产业发展效率而非依赖土地财政。1）电子信息产业占武汉高新技术产业增加值的 23%，近 3 年复合增速达 13%，在光通信、激光、芯片、面板等领域已引入相应的龙头企业，部分细分领域如光纤光缆、激光器、半导体器件在全国领先，已成长为国产替代基石。2）汽车行业在新一轮竞争中，着重依赖本地车企新能源转型，新能源龙头车企的引入落后于长三角，汽车产量占比连年下降至 5%，且新能源汽车产量占比落后于全国

4、平均水平。3）近年来生物医药、新材料复合增速低于 10%，规模仍处于培育阶段，缺乏龙头企业带动效应。4）武汉税收规模虽然领先于中西部主要城市，但整体债务负担较重，过去政府对土地财政仍较强依赖，未来需提升产业发展的效率。2022 年年武汉武汉商品住宅销售下跌商品住宅销售下跌 45%，政策聚焦有效区域下销售出现复苏趋势，政策聚焦有效区域下销售出现复苏趋势，未来未来新房销售新房销售预计预计将向将向 1800 万方需求中枢万方需求中枢回归回归。1）本轮市场下行周期中武汉商品住宅成交面积下降 45%至 1093 万方，大于全国平均跌幅，核心区域如东湖高新区存在显著超跌。2022 年武汉持续出台限购、限贷

5、宽松政策，到年底政策才真正聚焦有效区域，如限购范围缩小至二环内，12 月销售明显好转，2023 年初宽松持续加码，如增加限购区 1 套购房资格，降低外地户籍购房门槛等，叠加疫情好转及居民预期复苏，销售回暖势头延续，2023 年 2 月商品住宅销售面积显著复苏。2）即使在新一轮制造业转型中整体暂时落后，良好的光电子信息产业基础将使武汉在省内及中西部城市群中保持一定优势，预计武汉常住人口稳定在 1400 万左右，商品住宅需求中枢仍有 1800 万方。3）近年来武汉房地产发展领先于产业和人口兑现，土地超供导致新房库存处于高位，城市去化周期为 20 个月，但产业仍有较大增长潜力，未来将吸附人口，逐渐消

6、化城市库存。武汉产业向四大副城外溢，光谷副城及车谷副城已聚集众多高新技术企业，将有望率先兑现预期。地方国资已占据武汉市场主力地方国资已占据武汉市场主力，品牌国央企在武汉谨慎布局。品牌国央企在武汉谨慎布局。1）以武汉城建为代表的地方国企销售逆势增长，权益销售前十中地方国资占比达 52%，且2022 年拿地规模具有优势，预计未来市占率将进一步提升。2）品牌房企保利在武汉土储规模较大，核心区域土储占比达 69%，在市场回暖中将率先受益，而绿地、招商蛇口远城区土储如黄陂、汉南区占比约 74%，低质量土储可能影响未来去化。3）2022 年武汉供地量少质优，宅地成交面积同比下降 59%，但中心城区占比提高

7、至 80%，优质供应并未吸引品牌房企大力投资，仅凯德、中交地产拿地权益金额入围前十。4）预计 2023 年武汉楼市将迎来小幅度超跌反弹，建议关注深耕武汉核心区的房企，如保利发展、华润置地、华发股份等。风险提示风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。证券分析师：单戈证券分析师：单戈 邮箱： 执业编号：S0360522110001 行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)119 0.02 总市值(亿元)16,356.15 1.71 流通市值(亿元)15,567.27 2.14 相对指数表现相对指数表现%1M 6M 12M 绝对表现-0.5%0.3%-5.1%相对表现-0.2%-2

8、.3%4.2%相关研究报相关研究报告告 房地产行业重大事项点评：销售超预期，看国央企估值再修复 2023-03-01 房地产行业跟踪报告：核心 20 城政策放松知多少 2023-02-25 房地产行业重大事项点评：高能级城市复苏开启，重视左侧布局机会 2023-02-22 -22%-10%2%14%22/0322/0522/0722/1022/1223/022022-03-042023-03-03房地产沪深300华创证券研究华创证券研究所所 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可

9、，禁止转载未经许可，禁止转载 投资投资主题主题 报告亮点报告亮点 武汉经济发展由工业驱动换挡为服务业驱动，湖北信息节点城市带动武汉经济发展由工业驱动换挡为服务业驱动，湖北信息节点城市带动第三产第三产业业发展及人口集聚发展及人口集聚，但制造业竞争力，但制造业竞争力趋弱趋弱导致发展现隐忧导致发展现隐忧。武汉过去凭借长江水道低成本连接长三角的区位优势，长江中游城市群信息节点城市定位，一直是中部地区中心城市，也是国资聚集的重地，在资本驱动经济发展时代成为老工业重镇之一，近年来良好的科创环境带动武汉制造业动能换挡。由于武汉在吸附其他地级市人口、发展生产性服务业上具备节点城市优势，近年来经济增长由工业驱动

10、换挡为服务业驱动。但换挡过程中，武汉增速暂时落后于中西部其他竞争城市，主要是制造业竞争力趋弱，在新发展阶段呈现一定隐忧。武汉汽车产业转型落后，生物医药仍在培育阶段，光电子信息产业仍为未来武汉汽车产业转型落后，生物医药仍在培育阶段，光电子信息产业仍为未来主要增长点主要增长点。在新一轮竞争中，武汉较强依赖本土车企新能源转型，对于龙头新能源车企引入力度低于其他城市，汽车产量连年下降，新能源汽车产量占比不及全国平均。但光电子信息产业已形成龙头企业集聚效应，在光通信、激光、芯片、面板显示等领域全国领先，仍为未来主要增长点。过去武汉房地产发展领先于产业及人口兑现，未来过去武汉房地产发展领先于产业及人口兑现

11、，未来需提升产业发展效率而非需提升产业发展效率而非依赖土地财政依赖土地财政。过去武汉存在土地超供、卖地谋发展情况，给城市带来较大商品房库存量，未来需提升产业发展效率，利用好众多科研院校、研究所等创新要素加快产业转型，中期逐渐消化城市库存。2022 年年武汉武汉新房销售面积下降新房销售面积下降 45%至至 1093 万方万方，部分区域存在显著超跌，部分区域存在显著超跌，预计预计未来将向未来将向 1800 万方需求中枢靠拢。万方需求中枢靠拢。城市远城区存在大量“惰性”库存，市场下行期间整体跌幅较为明显，而近期武汉政策放松聚焦核心区域，销售呈现明显复苏态势。预计武汉常住人口稳定在 1400 万左右，

12、商品住宅需求中枢在 1800 万方左右，未来将向需求中枢靠拢。投资逻辑投资逻辑 武汉制造业在新一轮竞争中暂有一定落后，但未来电子信息产业仍为武汉发展突破点，叠加湖北信息节点城市吸附效应，支撑常住人口净流入预期，武汉常住人口稳定在 1400 万左右，预计商品住宅中长期中枢仍在 1800 万方。预计 2023 年武汉楼市将向需求中枢靠拢，迎来超跌后小幅反弹，建议关注深耕核心区域，有望率先受益房企，如保利发展、华润置地、华发股份。仅供内部参考，请勿外传 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 目目 录录 一、一、武

13、汉是中西部经济第三城，新一轮发展制造业增速相对落后武汉是中西部经济第三城，新一轮发展制造业增速相对落后.7（一）区位优势、国资聚集、良好的科创环境奠定武汉的发展基础.7（二）武汉经济驱动力由工业换挡为服务业，工业增加值排全国第 16.11（三）近年武汉工业增加值增速下滑，第二产业人口增长缓慢.13 二、二、新一轮城市竞争中电子信息具备优势，汽车、新材料等领域转型相对落后新一轮城市竞争中电子信息具备优势，汽车、新材料等领域转型相对落后.15（一）制造业以汽车产业和电子信息产业为主，高新技术产业占超达 49%.15（二）电子信息产业中光通信、激光、新型显示、芯片发展均好.16（三）汽车产业陷入发展

14、瓶颈，新材料、生物医药产业落后于其他城市.19（四）政策支持空间充足，重点发展光电子信息、汽车制造与服务、生物医药产业.22 三、三、2022 年武汉商品住宅销售面积下滑年武汉商品住宅销售面积下滑 45%，需求中枢约为，需求中枢约为 1800 万方万方.24（一）2022 年武汉商品住宅销售面积下跌 45%，政策放松基本到位.24（二）武汉土地财政依赖较高，楼市供大于求导致远城区惰性库存累积.26（三）近期住宅销售已反弹，预计中长期武汉新房销售面积中枢在 1800 万方左右.29（四）武汉产城融合度一般，制造业向四大副城外溢.30 四、四、地地方国资市占率不断提升，方国资市占率不断提升，202

15、2 年土拍质量优但热度较低年土拍质量优但热度较低.33（一）地方国资占据武汉市场主力，土储半数以上聚集在核心区.33（二）2022 年武汉土地市场以地方国资托底为主，品牌房企谨慎布局.34 五、五、投资建议投资建议.37 六、六、风险提示风险提示.37 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 图表目录图表目录 图表 1 武汉为江汉平原信息节点城市.7 图表 2 2018 年武汉货运量 62518 万吨，全国第四名.7 图表 3 武汉吸附周边河南、广东、湖南等省份人口.8 图表 4 武汉

16、对省内黄冈、孝感、荆州人口吸附力较强.8 图表 5 武汉已成为综合水陆空交通枢纽.8 图表 6 2013 年前武汉国有经济占工业产值比例超过 25%.9 图表 7 武汉国央企数量及营业收入仅次于北京、上海.9 图表 8 武汉本科、专科高校 83 所，仅次于北京.9 图表 9 武汉 2021 年在学研究生 18 万，仅次于京沪.9 图表 10 武汉研究所覆盖了船舶工业、航空航天、电子信息、生物医学等多个领域.10 图表 11 武汉第三产业占比 62%，略低于成都、西安.11 图表 12 武汉工业增加值全国第 16，排名偏低.11 图表 13 2015 年后武汉工业增加值在全国排名由第 8 名下滑

17、至第 16 名.11 图表 14 2014 年以来武汉三产增速反超二产增速.12 图表 15 武汉房地产业增加值高于成都.12 图表 16 武汉金融业与房地产业一直保持较高增速.12 图表 17 武汉人均 GDP 居中西部城市首位.13 图表 18 武汉常住人口增长绝对额仅次于成都、西安.13 图表 19 武汉近 3 年工业增加值复合增速较低.13 图表 20 武汉 2017-2021 年工业固投增速低于西安、成都等.13 图表 21 武汉第二产业从业人口增长缓慢.14 图表 22 武汉从业人口增速低于西安、成都.14 图表 23 武汉汽车制造、电子信息制造业占比约 34%.15 图表 24

18、近年来高新技术产业占比快速提升至 49%.15 图表 25 先进制造增加值规模约 1000 亿，占比 46%.16 图表 26 电子信息、先进制造近 3 年复合增速较高.16 图表 27 武汉光通信产业链完善，涵盖光纤光缆、光器件、光系统设备.16 图表 28 武汉光纤光缆、光器件研制国内市场占有率超 60%.17 图表 29 2021 年武汉光通信上市公司营收排全国第三.17 图表 30 武汉已聚集锐科激光、华工科技等激光龙头企业.17 图表 31 锐科激光为国产光纤激光器市占率第一.18 图表 32 2021 年锐科激光市占率提升最快，达 2.9%.18 图表 33 武汉已聚集京东方、天马

19、微电子、华星光电等面板龙头企业.18 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 5 图表 34 武汉半导体器件专利数居全国第三.19 图表 35 龙头企业长江存储、武汉华星光电半导体专利数及技术构成占比较高.19 图表 36 2017 年以来武汉汽车产量逐年下跌.19 图表 37 武汉新能源汽车产量占比低于全省及全国水平.19 图表 38 武汉新能源汽车制造布局落后于长三角城市，缺少第一梯队新能源车企.20 图表 39 新材料企业主要集聚在长三角、珠三角.20 图表 40 武汉新材料企业以半

20、导体材料为主，缺乏龙头企业带动.21 图表 41 武汉生物医药产值仍处于较低水平.21 图表 42 生物医药产业缺乏龙头企业带动.21 图表 43 2017 年后武汉大学生留汉人数显著增加.22 图表 44 武汉科技创新竞争力指数排名全国第 6.22 图表 45 武汉债务余额/税收收入 4.1，债务负担重.22 图表 46 武汉 2021 年税收规模 1350 亿元.22 图表 47 武汉未来重点发展光电子信息、汽车制造与服务、生物医药产业.23 图表 48 2022 年武汉跌幅 45%，大于全国平均水平 27%.24 图表 49 武汉核心区域与远城区均呈现明显下跌.24 图表 50 2022

21、 年武汉多举措逐步宽松购房政策，限购、限贷政策调整力度大.25 图表 51 2009 年后武汉宅地出让金使用效率大幅下降.27 图表 52 武汉宅地出让金使用效率低于中西部主要城市.27 图表 53 2017 年后武汉土地出让金收入超过税收收入.27 图表 54 2021 年武汉土地出让收入/税收收入在中西部主要城市处于中位.27 图表 55 2011 年以来武汉宅地出让面积大于销售面积.28 图表 56 武汉样本住宅价格稳步上涨至 13237 元/平.28 图表 57 武汉新房库存去化周期 20 个月，处于中位水平.28 图表 58 武汉核心区域新房库存 736 万方，占比 43%.29 图

22、表 59 武汉远城区新房库存 960 万方，占比 57%.29 图表 60 武汉 12 月后市场延续复苏节奏.29 图表 61 2023 年 1 月武汉新建商品住宅价格环比转正.29 图表 62 2023 年 2 月武汉案场认购量显著提升.30 图表 63 武汉项目开盘去化率有所回暖.30 图表 64 武汉商品房销售面积与常住人口比例约 1.8.30 图表 65 武汉常住人口/户籍人口 1.36.30 图表 66 武汉核心区域商品住宅销售面积占比 56%.31 图表 67 主城向四大副城外溢，光谷副城率先兑现.31 图表 68 武汉职住分离度在主要城市处于较高水平.31 仅供内部参考，请勿外传

23、 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 6 图表 69 武汉光电子信息产业聚集在东湖新技术开发区.32 图表 70 武汉地方国企销售占比快速增长.33 图表 71 2022 年销售前十房企，地方国资市占率提高至 52%.34 图表 72 保利、绿地在武汉土储规模较大.34 图表 73 绿地、招商蛇口在武汉核心区域土储约 26%.34 图表 74 2022 年土拍中心城区占比提高，但热度仍维持低位.35 图表 75 第六批次土拍仍以地方国资托底为主，建发 14%溢价率获取武昌区地块.35 图表 76 地方国企兜底

24、拿地，武汉城建拿地质量高.36 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 7 本轮行业缩表后，房地产市场将高度聚焦于约 20 个左右的核心城市。这背后，是经济逐步由资本驱动转向全要素生产率驱动，城镇化和房地产市场也将从过去的全国遍地开花，转为向具备制造业升级、产业链聚集潜力的城市群聚焦。我们精选核心 20 城，从产业逻辑理解城市发展，理解人口的趋势，进而理解城市房地产市场的底层逻辑。第二篇，我们关注长江中游城市群信息节点城市武汉。一、一、武汉武汉是是中西部中西部经济第经济第三三城，城，新一轮

25、发展新一轮发展制造业制造业增速增速相对相对落后落后 武汉凭借良好的区位优势、城市定位、历史沿革，成为国资的聚集地，在资本推动经济增长的年代成为老工业重镇，近年来良好的科创环境带动武汉制造业动能换挡。当前武汉 GDP 在中西部主要城市中仅次于重庆、成都，人均 GDP 排名第一，工业增加值规模排全国第 16。武汉作为江汉平原信息节点城市，发展第三产业有天然优势，近年来经济驱动动能换挡为第三产业。但换挡过程中，武汉增速暂落后于中西部其他竞争城市，主要是制造业竞争力趋弱，在新发展阶段呈现一定隐忧。（一）（一）区位优势区位优势、国资聚集、国资聚集、良好的良好的科创环境奠定武汉科创环境奠定武汉的的发展基础

26、发展基础 九省通衢，九省通衢，江汉平原江汉平原核心信息节点城市核心信息节点城市。武汉经济发展的首要基础是区位优势，位于江汉平原东部，依靠长江，以低成本连接长三角的第一城。武汉区位优势对经济发展的影响主要在三个方面：1）公铁水空多式联运利于发展物流运输业，加速商品贸易的流通，带动片区贸易发展，2018 年武汉市货运量 62518 万吨，排名全国第四。2）湖北信息节点城市，承接省内重要产业转移，如中国二汽东风汽车由十堰转移至武汉。3）劳动力聚集，对于湖北其他地级市甚至长江中游城市群人口有明显吸附，发展生产性服务业具备先天优势，劳动力成本相比长三角较低。图表图表 1 武汉武汉为江汉平原信息节点城市为

27、江汉平原信息节点城市 图表图表 2 2018 年武汉货运量年武汉货运量 62518 万吨，全国第四名万吨，全国第四名 资料来源：地理沙龙号，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 020000400006000080000100000120000140000重庆广州上海武汉宁波天津长沙南京郑州西安2018年主要城市货运量（万吨）仅供内部参考，请勿外传 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 8 图表图表 3 武汉吸附周边河南、广东、湖南等省份人口武汉吸附周边河南、广东、湖南等省份人口 图表图表 4 武汉对武汉对省

28、内省内黄冈、孝感、荆州人口吸附力较强黄冈、孝感、荆州人口吸附力较强 资料来源：武汉大城事，华创证券 资料来源：武汉大城事，华创证券 图表图表 5 武汉已成为综合水陆空交通枢纽武汉已成为综合水陆空交通枢纽 资料来源：武汉市国土空间总体规划(2021-2035年），华创证券 湖北省,49%河南省,8%广东省,6%湖南省,4%江苏省,4%浙江省,3%其他省市,26%0%2%4%6%8%10%12%14%16%黄冈市孝感市荆州市咸宁市黄石市襄阳市仙桃市随州市荆门市鄂州市武汉市常住流动人口来源地分布（省内）仅供内部参考，请勿外传 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业

29、务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 9 区位优势及历史因素带动区位优势及历史因素带动国营资本国营资本聚集聚集，武汉成为，武汉成为老工业基老工业基地地。过去 20 年，我国经济增长主要由资本驱动，资本起到提供生产设备及聚集劳动力资源的作用，而武汉凭借全国地理中心区位优势及历史因素，成为国资聚集地，2004 年国有经济占规上工业总产值比例达到 36%。国央企数量仅次于北京、上海，如东风汽车、武汉钢铁集团、武汉烟草集团、中国宝武钢铁等，2018 年武汉国央企营业收入 57.2 万亿，与北京、上海差距较小，是第 4 名广州的 1.5 倍，带动超 200 万人员就业，国营经济发达使得武汉经济

30、具备较强韧性。国营资本驱动武汉工业发展，成为老工业基地之一，在钢铁、化工、烟草等行业具有领先优势，具备良好的工业基础。图表图表 6 2013 年年前前武汉武汉国有经济占工业产值国有经济占工业产值比例超过比例超过 25%图表图表 7 武汉国央企数量及营业收入仅次于北京、上海武汉国央企数量及营业收入仅次于北京、上海 资料来源：2004-2022年武汉统计年鉴，华创证券 资料来源：财政厅，华创证券 教育资源高地，教育资源高地，科教创新氛围科教创新氛围浓厚浓厚，带动武汉制造业动能换档。带动武汉制造业动能换档。新中国成立初期，武汉作为中部地区的核心城市，在教育资源调配调整期吸收大量高校迁入，逐渐形成目前

31、高校、研究所聚集格局。武汉目前拥有 83 所高校，其中有武汉大学、华中科技大学、中国地质大学(武汉)、武汉理工大学、华中农业大学、华中师范大学、中南财经政法大学 7所双一流高校，本专科生数量超过百万位居全国第三，研究生数量仅次于北京、上海，而武汉研究所覆盖了船舶工业、航空航天、电子信息、生物医学等多个领域，强大的科技创新实力是武汉老工业重镇转型的重要驱动力。图表图表 8 武汉本科、专科高校武汉本科、专科高校 83 所，仅次于北京所，仅次于北京 图表图表 9 武汉武汉 2021 年在学年在学研究生研究生 18 万，仅次于万，仅次于京沪京沪 资料来源：教育部，华创证券 资料来源：各城市统计公告，转

32、引自“国民经略微信公众号”，华创证券 0%5%10%15%20%25%30%35%40%2003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021国有经济占规模以上工业总产值比例05010015020025030035040045050001020304050607080北京上海武汉广州天津南京重庆成都青岛大连2018年国央企营业收入（万亿）2018年国央企数量（家，右轴）0102030405060708090100北京武汉广州重庆郑州上海西安成都天津长沙本科高校（所）专科高校（所）051015202

33、530354045北京上海武汉南京西安广州成都杭州重庆天津在学研究生数量（万人）仅供内部参考，请勿外传 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 10 图表图表 10 武汉武汉研究所研究所覆盖了船舶工业、航空航天、电子信息、生物医学等多个领域覆盖了船舶工业、航空航天、电子信息、生物医学等多个领域 研究领域研究领域 科研院所名称科研院所名称 备注备注 船舶工业船舶工业 中船重工 701 所、709 所、712 所、717 所、719 所、722 所 隶属于军工集团 航空航天航空航天 航天科工第九研究院 隶属于军工集团

34、 湖北航天化学技术研究所（中国航天科技集团公司第四研究院第四十二研究所）隶属于军工集团，是我国成立最早、实力最强的复合固体推进剂研究所 电子信息电子信息 武汉光电国家研究中心 依托华中科技大学，是科技部首批批准组建的 6 个国家研究中心之一 华为技术有限公司武汉研究所 生物医学生物医学 中国科学院武汉病毒研究所 中国唯一全球最高等级 P4 生物安全实验室 中国科学院武汉植物园 中国科学院水生生物研究所 水利部中国科学院水工程生态研究所 为水利部和中国科学院双重管理的科研事业单位 武汉生物制品研究所 曾隶属于卫生部，现隶属于中国医药集团有限公司中国生物技术股份有限公司 其他领域其他领域 中国科学

35、院武汉岩土力学研究所 中国科学院精密测量科学与技术创新研究院 由中国科学院武汉物理与数学研究所（始建于 1958年）、中国科学院测量与地球物理研究所（始建于1957 年）融合而成 中国科学院武汉文献情报中心 中钢集团武汉安全环保研究院 简称中钢安环院，是国内最先从事职业安全健康和环境保护技术研发与应用、规模最大、综合实力最强的研究院 湖北省社会科学院 建院于 1978 年 6 月，前身为 1958 年成立的中国科学院武汉哲学社会科学研究所 湖北省化学研究院 前身隶属于中国科学院 武汉邮电科学研究院 原邮电部的二大直属研究院之一，现为直属国务院国有资产监督管理委员会监管的 100 余家国家大型高

36、科技单位之一 中国地震局地震研究所 中国地震局七个直属研究所之一 武汉材料保护研究 原机械工业部直属科研单位，是国内最早从事表面保护、腐蚀科学和摩擦学技术研究与开发，面向全国的综合性研究所 资料来源：中国科学院武汉病毒研究所，武汉光电国家研究中心，中科院武汉分院官网等，华创证券 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 11 （二）（二）武汉武汉经济驱动力经济驱动力由工业换挡为服务业由工业换挡为服务业，工业增加值工业增加值排全国第排全国第 16 武汉三产武汉三产增加值增加值占比占比 62%，

37、服务业驱动，服务业驱动经济发展属性明显，工业规模经济发展属性明显，工业规模渐渐不具备明显优势。不具备明显优势。1）从中西部城市的定位看，武汉是长江中游都市群信息节点，同时武汉又是湖北省的信息节点，在发展生产性服务业上具备节点城市优势，其产业结构中一二三产占比分别为3%、35%、62%，第三产业占比略低于成都、西安。2）随着经济体制改革，钢铁、化工等老工业没落，新兴产业兴起，武汉逐渐失去老工业基地资本优势，2021 年武汉工业增加值 4586 亿元，全国排第 16。图表图表 11 武汉武汉第三产业占比第三产业占比 62%，略低于成都、西安，略低于成都、西安 图表图表 12 武汉武汉工业增加值全国

38、第工业增加值全国第 16，排名偏低排名偏低 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 图表图表 13 2015 年后武汉工业增加值在全国排名由第年后武汉工业增加值在全国排名由第 8 名下滑至第名下滑至第 16 名名 资料来源：Wind，华创证券 武汉经济发展动能换挡，经济由二产驱动转向三产驱动，但三产支撑主力能级不高武汉经济发展动能换挡，经济由二产驱动转向三产驱动，但三产支撑主力能级不高。1）从第二产业、第三产业增速对比看，2006 年至 2014 年武汉经济快速增长推动力主要来自第二产业，2014 年后第三产业增速反超第二产业成为武汉经济增长重要驱动力。2）从第三产业内部看

39、，批发零售增速一直偏低，与制造业密切相关的金融业，交通运输、仓储和邮政业一直保持较高增速。3）第三产业增加值规模来看，武汉第三产业结构有待调整，房地产业增加值占比 16%，类比三产规模绝对值更大的成都，武汉房地产业增加值高于成都。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%成都西安武汉合肥恩施郑州长沙重庆十堰黄冈荆州黄石鄂州宜昌咸宁孝感荆门襄阳随州三产占比二产占比一产占比020004000600080001000012000上海深圳苏州重庆广州佛山宁波东莞无锡泉州北京天津南京成都杭州武汉南通唐山青岛2021年工业增加值（亿元）0246810121416182005001,

40、0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,00020082009201020112012201320142015201620172018201920202021工业增加值（亿元）武汉工业增加值排名（右轴）仅供内部参考，请勿外传 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 12 图表图表 14 2014 年以来武汉三产增速反超二产增速年以来武汉三产增速反超二产增速 图表图表 15 武汉房地产业增加值武汉房地产业增加值高于成都高于成都 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind

41、，华创证券 图表图表 16 武汉金融业与房地产业一直保持较高增速武汉金融业与房地产业一直保持较高增速 资料来源：Wind，华创证券 武汉武汉 GDP 规模规模在中西部主要城市排名第二，人均在中西部主要城市排名第二，人均 GDP 排名第一，排名第一，近近 6 年常住人口年常住人口增长增长规模仅次于规模仅次于成都、西安成都、西安。1）2021 年武汉的 GDP 达到 1.7 万亿，超过长沙 33%，为中西部经济第三城。以人均 GDP 衡量，武汉人均产出达到 13.5 万元/人，在中西部城市中居首位。2）作为湖北信息节点城市，武汉对于湖北其他地级市人口有较强吸附力，常住人口 2015 年至 2021

42、 年净增长达到 304 万，在中西部主要城市中位居第三，仅次于成都、西安；年化增速 4.3%，在湖北各市中名列第一。-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021第二产业增速第三产业增速05001,0001,5002,0002,500金融业房地产业批发和零售业交通运输、仓储和邮政业住宿和餐饮业武汉2020年增加值（亿元）成都2020年增加值（亿元）金融业房地产业批发和零售业交通运输、仓储和邮政业住宿和餐饮业-5%0%5%10%15%20%25%0%5%10%15%

43、20%25%30%2005-2015年增加值增速2015-2021年增加值增速仅供内部参考，请勿外传 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 13 图表图表 17 武汉武汉人均人均 GDP 居中西部城市首位居中西部城市首位 图表图表 18 武汉武汉常住人口增长绝对额常住人口增长绝对额仅次于成都、西安仅次于成都、西安 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 （三）（三）近年近年武汉武汉工业工业增加值增加值增速下滑，增速下滑，第二产业第二产业人口人口增长增长缓慢缓慢 武汉武汉近年来近年来工业增速工

44、业增速较为缓慢较为缓慢，暂暂落后于落后于中西部中西部其他主要城市其他主要城市。1）2018 年至 2021 年武汉工业增加值复合增速 3.5%，落后于成都、长沙等可比性较强的中西部城市。2）而从2017-2021 年工业固定资产投资完成额增速看，武汉仅 3.4%，低于西安、成都等城市。图表图表 19 武汉武汉近近 3 年工业增加值年工业增加值复合复合增速较低增速较低 图表图表 20 武汉武汉 2017-2021 年工业年工业固投增速低固投增速低于西安于西安、成成都都等等 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 工业增速的工业增速的相对相对落后也带来人口增长的隐忧，二产人口落

45、后也带来人口增长的隐忧，二产人口增长缓慢增长缓慢。1）武汉第二产业从业人口增速缓慢，2015-2020 年年化复合增速为 0.2%。2）若从从业人口看，2015 年至 2019年武汉从业人口增速 3.4%，在湖北省内领先，但低于西安、成都。0.02.04.06.08.010.012.014.016.0050001000015000200002500030000重庆成都武汉长沙郑州合肥西安襄阳宜昌荆州孝感黄冈十堰荆门黄石咸宁随州2021年GDP（亿元）2021年人均GDP（右轴，万元）-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%-200-100010020030040050060

46、0700成都西安武汉长沙合肥重庆咸宁恩施鄂州黄石随州宜昌十堰襄阳荆门黄冈荆州孝感2015-2021年常住人口增量（万人）2015-2021年人口年均增速（右轴）0%2%4%6%8%10%12%14%合肥成都郑州长沙武汉2018-2021年规上工业增加值复合增速0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%合肥西安成都武汉2017-2021年工业固定资产投资复合增速仅供内部参考，请勿外传 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 14 图表图表 21 武汉武汉第第二二产业产业从业人口

47、从业人口增长缓慢增长缓慢 图表图表 22 武汉武汉从业人口从业人口增速增速低于低于西安西安、成都成都 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 05010015020025030035040020072008200920102011201220132014201520162017201820192020二产就业人口（万人）三产就业人口（万人）-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%西安 成都 武汉 郑州 长沙 十堰 合肥 鄂州 荆门 咸宁 黄石 宜昌2015-2019年就业人口复合增速仅供内部参考，请勿外传 房地产行业深度研究报告房地产行业

48、深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 15 二、二、新一轮新一轮城市城市竞争中竞争中电子信息具备优势，汽车、电子信息具备优势，汽车、新新材料材料等领域转型相对落等领域转型相对落后后 武汉制造业的主体是汽车制造业和电子信息产业，高新技术产业占比接近 49%。近年来，武汉电子信息产业整体规模效应及龙头企业聚集优势突出，带动电子信息产业增加值快速增长，近 3 年复合增速达 13%，而武汉在汽车产业新能源转型升级中有一定落后，生物医药、新材料未引入足够的龙头企业。另外，武汉政府虽然税收规模较大，但同样也有较大的债务负担，未来仍需提高政府对产业发展的支

49、持效率。（一）（一）制造业以制造业以汽车产业和电子信息产业为主汽车产业和电子信息产业为主，高新技术产业占超，高新技术产业占超达达 49%武汉武汉两大支柱产业工业总产值突破千亿，两大支柱产业工业总产值突破千亿，其中汽车其中汽车制造业制造业和和电子信息产业电子信息产业产值产值占比占比约约34%。1）从工业总产值看，武汉汽车制造业、计算机、通信及其他电子制造业产值突破千亿，占比 34%，而纺织业、食品加工等轻工业占比均较低。2）近年来武汉工业技术含量迅速提高，2021 年规上工业增加值中高新技术产业占比达 49%。图表图表 23 武汉汽车制造、电子信息制造业武汉汽车制造、电子信息制造业占比约占比约

50、34%图表图表 24 近年来近年来高新技术产业高新技术产业占比快速提升至占比快速提升至 49%资料来源：武汉统计年鉴-2015，华创证券 资料来源：武汉统计年鉴2017-2022，华创证券 高新技术产业中先进制造、电子信息占比高新技术产业中先进制造、电子信息占比 69%，具备规模效应同时增速较快具备规模效应同时增速较快。武汉高新技术产业高度集中在四大行业，其中，1）产值位列前二的先进制造业和电子信息业分别占比 46%、23%，近三年复合增速 11.6%、13.1%，具备规模效应同时增速较快。2）新材料制造业增加值占高新技术产业比例 22%，但近三年复合增速仅 5.5%，增长呈现明显疲态。3）生