2023年3月房地产行业周报(第九周)：高频成交持续复苏带看来访量反弹-230305.pdf

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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 高频成交持续复苏，带看来访量反弹高频成交持续复苏，带看来访量反弹 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.B

2、RC046 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 华发股份 600325 CH 13.34 买入 万科 A 000002 CH 24.36 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 招商蛇口 001979 CH 17.88 买入 城建发展 600266 CH 6.45 买入 华润万象生活 1209 HK 46.63 买入 万物云 2602 HK 56.87 买入 招商积余 0019

3、14 CH 19.50 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 3 月 05 日中国内地 行业周报（第九周）本周观点：本周观点：高频高频数据持续处于复苏通道，数据持续处于复苏通道，带看和来访量快速反带看和来访量快速反弹弹 高频数据显示，60 城新房和 26 城二手房日度成交面积持续处于复苏通道。贝壳领先指标方面，2 月 50 城二手房市场景气指数与 1 月持平，但从更前端指标来看，二手房带看指数快速反弹，已恢复至 21 年 7 月的水平；二手房折价率收窄至 21 年 9 月的水平；经纪人预期指数已达到有数据以来的最高点。新房案场指数同样快速反弹，回到 2022 年初的水平。区域来看，一线城

4、市、京津冀城市群领先指标表现更优。上周行情回顾上周行情回顾 上周沪深 300 指数上涨 1.71%，房地产开发板块上涨 0.85%，恒生指数上涨2.79%，克而瑞内房股指数上涨 1.55%，恒生物业服务及管理指数上涨 4.51%。重点公司及动态重点公司及动态 在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势。本周重点推荐：1）A 股开发：华发股份、万科 A、滨江集团、招商蛇口；2）大股东具备资源的房企：城建发展；3）强信用的头部港股开发商；4）物管公司：华润万象生活、万物云、招商积余等。风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分

5、房企经营风险，数据存在偏差的风险。一周一周内行业内行业走势走势图图 一周一周行业行业内各子板块涨跌图内各子板块涨跌图 一周一周内内各行业涨跌图各行业涨跌图 一一周周涨幅前十公司涨幅前十公司 股票名称股票名称 股票代码股票代码 涨跌幅涨跌幅(%)中新集团 601512 CH 13.86 华发股份 600325 CH 9.42 城建发展 600266 CH 7.17 ST 泰禾 000732 CH 6.84 万业企业 600641 CH 6.28 华侨城 A 000069 CH 4.72 荣盛发展 002146 CH 4.67 蓝光发展 600466 CH 4.67 天健集团 000090 CH

6、4.20 深深房 A 000029 CH 4.17 一周一周跌跌幅前十幅前十公司公司 股票名称股票名称 股票代码股票代码 涨跌幅涨跌幅(%)奥园美谷 000615 CH(4.89)广汇物流 600603 CH(2.85)西藏城投 600773 CH(2.67)万科 A 000002 CH(2.38)广宇发展 000537 CH(2.03)粤宏远 A 000573 CH(1.90)首开股份 600376 CH(1.85)新城控股 601155 CH(1.58)天地源 600665 CH(1.48)高新发展 000628 CH(1.46)资料来源：华泰研究(1.0)(0.3)0.51.32.002

7、/2402/2602/2803/02(%)房地产开发房地产服务沪深3000.000.751.502.253.00园区开发物业管理房地产开发房地产中介业务(%)(2.0)0.32.54.87.0建筑与工程通信石油天然气传媒保险计算机交通运输公用事业银行航天军工教育和人力资源建材综合证券电子多元金融家用电器纺织服装食品饮料钢铁房地产服务房地产开发机械设备煤炭商业贸易社会服务基础化工环保农林牧渔医药健康轻工制造有色金属汽车电力设备与新能源(%)仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2 房地产房地产 本周观点本周观点 2 月 50 城二手房市场景气指数与

8、1 月持平，但从更前端指标来看，二手房带看指数快速反弹，已恢复至 21 年 7 月的水平；二手房折价率收窄至 21 年 9 月的水平；经纪人预期指数已达到有数据以来的最高点。新房案场指数同样快速反弹，回到 2022 年初的水平。区域来看，一线城市、京津冀城市群领先指标表现更优。高频数据：新房和二手房日度成交面积持续处于复苏通道。新房方面，23 年 1-2 月 60 城新房成交面积同比下降 12%，较 22 年 12 月（-24%）降幅收窄。春节对齐后，2 月 28 日 60城新房成交面积（7 天平滑）同比上升 50%，自 2 月 22 日转正后展现出持续的复苏势头，已接近 2019 年的日均成

9、交规模。二手房方面，23 年 1-2 月 26 城二手房成交面积同比上升43%，较 22 年 12 月（-8%）由降转升。对齐春节后，2 月 28 日 26 城二手房成交面积（7天平滑），同比上升 75%，同样处在持续的复苏通道，并且自 2 月 17 日起就已超过 2019年的日均成交规模。领先指标：二手房带看和新房来访量快速反弹，市场景气指数环比持平。根据贝壳研究院的数据，23 年 2 月二手房市场景气指数为 24.9，环比持平，说明业主端涨价意愿尚未进一步提升。但从更前端的指标来看，二手房市场活跃度正在快速修复：2 月二手房带看指数为30.9，环比大幅上升 17.2，恢复至 21 年 7

10、月的水平；二手房折价率为 91.3%，环比上升1.5pct，恢复至 21 年 9 月的水平；经纪人 KMI 指数（反映经纪人预期）为 75.0，环比上升23.0，创出有数据以来的新高。新房方面，新房案场指数为 24.6，环比上升 11.0，新房来访量同样出现明显复苏，但目前仍只修复至 22 年初的水平。区域观察：一线城市、京津冀城市群领先指标表现更优。根据贝壳研究院的数据，各线城市在领先指标的趋势变化上保持一致，但一线城市市场景气、带看、案场、KMI 指数的绝对值全面高于二三线城市，折价率低于二三线城市，说明一线城市复苏进程更快。重点城市群来看，京津冀在带看、案场、折价率指数方面表现最优，尤其

11、是带看指数显著领先于其他城市群；海西城市群在景气、KMI 指数方面表现最优。领先指标表现靠前的城市包括深圳、天津、上海、成都、西安、郑州、南京。在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势。中长期看好：1）A 股开发：华发股份、万科 A、建发股份、滨江集团、招商蛇口、金地集团、新城控股；2）大股东具备资源的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起

12、阅读。3 房地产房地产 数读一周楼市数读一周楼市 政策红黑榜政策红黑榜 图表图表1：一周政策红黑榜（一周政策红黑榜（2023 年年 2 月月 27 日日-2023 年年 3 月月 5 日）日）时间时间 城市城市 政策变化政策变化 政策具体内容政策具体内容 2 月 27 日 南京 公积金 江苏省南京市住房公积金管理中心官网发布关于优化南京市提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则。内容包括：1）在本市缴存住房公积金的职工及其配偶购买南京市新建商品住房且符合购房提取条件的，可以与开发企业签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。2）购买南京市存量住房的购房职工符合购房提取条件的，可以

13、与卖方签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。2 月 27 日 驻马店 购房补贴、公积金、限贷 河南省驻马店市发布驻马店市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知。1）自 2023 年 1 月 1 日至 2023 年12 月 31 日，对出售自有住房后在 1 年内重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。2）正常缴存住房公积金满 6 个月的职工，在驻马店市购买新建普通商品住房且首次申请住房公积金贷款时，单/双职工缴存家庭最高贷款额度为40/50 万元。3）对已结清相应购房贷款的家庭，银行业金融机构执行首套房贷款政策。有一套住房贷款未结清，再次申请贷款

14、购买商品住房的，执行二套房贷款政策。4）优化贷款二套房认定标准。在驻工作或常住的家庭，在驻首次购买住房，不受已有异地住房贷款影响，执行首套房贷款政策。因父母养老在驻首次购买住房的，执行首套房贷款政策。2 月 27 日 邵阳（武冈市）购房补贴、人才政策 湖南省邵阳市武冈市发布关于促进全市房地产业健康有序平稳发展的若干措施。1）购买住宅类、商业类新增商品房，按契税征收额的 100%奖补给购房户（网签合同和缴纳契税时间均须在房交会期间）。2）买房送户口，子女可就近入学。购房户可在不动产证未办好之前凭房屋买卖合同、购房税务发票到公安机关办理户口迁移手续；子女可在所购住房（含公寓房）所在地就近入学，取得

15、学位。3）特殊群体可享购房补贴。拆迁安置户购房更实惠，房交会期间，城区范围内房屋拆迁户变更补偿方式，（由拆迁地安置变更为货币化安置），凭变更后拆迁安置协议选择购买住宅商品房的，可以按原合法宅基地安置面积予以 500 元/平方米补贴；高层次人才购房更优惠，通过人才引进渠道全职引进到武冈市属企事业单位工作五年以上并首次购房高层次人才给予购房补贴，其中正高职称人员、全日制博士研究生给予 10 万元购房补贴，副高职称人员、全日制硕士研究生给予 5 万元购房补贴。2 月 28 日 义乌 人才政策、公积金、棚改货币化 浙江省义乌市发布通知，即日起实施八条房产“新政”。主要包括：1）加大“房票”使用力度，鼓

16、励将高层公寓权益面积置换成“房票”，用于支付未经备案的一手商品房，并加大金融支持，给予政策性激励补贴。2）调整人才住房政策，人才购房补助资格有效期从 1 年缩短为 6 个月，人才补助可抵首付。3）住宅用地挂牌出让明确学区。4）4 月 1 日起取消鼓励“团购”买房政策。5）在公积金方面，购买首套住房首付比例由 30%降低至 20%。高层次人才可贷额度取消公积金账户余额倍数限制和信用分限制，公积金贷款最高限额由单职工 60 万元、双职工 100 万元提高至单职工 90 万元、双职工 130 万元。6）三孩家庭购买首套房且首次申请公积金贷款的，在最高限额标准内额度可上浮 20%。3 月 1 日 合肥

17、 公积金 安徽省合肥市住房公积金管理中心发布关于公开征求关于实施多子女家庭住房公积金优惠政策的通知（征求意见稿）意见的公告，明确提出多子女家庭购买首套自住住房且首次申请住房贷款的，单方正常缴存最高可贷款额度提高至 65 万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度提高至 75 万元。3 月 1 日 雄安 限贷 雄安新区官微近日发布关于“住房租售、社保公积金”等内容的官方解答，提及雄安新区首套房首付款比例不低于 20%，二套房首付款比例不低于 30%。3 月 1 日 温州（瑞安市）购房补贴 温州瑞安发布最新购房补助政策，此次补助分为三个阶段，2023 年 1 月 1 日至 2023 年 3 月 31 日

18、，首次购买新建商品住房的，在取得房屋不动产证后，给予购房款 0.6%的消费补助。2023 年 4 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日期间购买的，给予购房款 0.4%的消费补助;2023 年 7 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日期间购买的，给予购房款 0.2%的消费补助。3 月 1 日 南京 带押过户 江苏省南京市发布关于开办二手房住房公积金“带押过户”贷款业务的通知，在二手房交易过程中，经买卖双方协商一致，无须卖方先结清贷款并解除抵押，即可通过公积金“带押过户”贷款业务，办理房屋过户和抵押登记，从而使买方具备住房公积金贷款放款前须落实所购住房抵押担保的条件。在经过审批后

19、，进而获得公积金贷款放款。买方申请的贷款总额要不小于卖方原住房贷款合同项下的剩余贷款本息、逾期利息、罚息及其他应还债务之和。3 月 1 日 珠海 落户政策 广东省珠海市发布珠海市户籍迁移管理规定，分区放宽了合法稳定居住就业落户条件，将原“五年内在本市连续居住”“五年内在本市合法稳定就业并连续参加社会保险”的“双五”入户政策，调整为金湾区、斗门区、高新区实行“双二”政策，其他区实行“双二”政策及具有自有房产。3 月 3 日 厦门 限购 福建省厦门市印发关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案，提到住房政策将向多子女家庭倾斜：拥有二孩及以上的我市户籍家庭符合条件的，可购买第 3 套自住商品住

20、房。3 月 3 日 徐州 购房补贴、公积金、棚改货币化 江苏省徐州市发布关于落实省推动经济运行率先整体好转若干政策措施实施细则。细则指出：1）大力支持刚需和改善性需求，对购买新建商品住房政府给予 1%补贴的政策延续实施到 2023 年 3 月 31 日。2）出台房屋征收货币化安置“购房卡”补贴政策。3）阶段性调整住房公积金贷款上限，徐州市区（含铜山区）个人贷款最高额度由 50 万元调整为 60 万元，夫妻双方贷款最高额度由 70 万元调整为 100 万元；各市、县（含贾汪区）个人贷款最高额度由 40 万元调整为 50 万元，夫妻双方贷款最高额度由 50 万元调整为 70 万元。注：蓝底代表放松

21、类政策变化，灰底代表收紧类政策变化，白底代表中性政策变化。资料来源：各城市政府、房管局、住建委，华泰研究 仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。4 房地产房地产 新房与二手房成交新房与二手房成交 3 月 1 日-3 日 60 城新房销售面积同比下降 2%，其中一线上升 8%，二线上升 17%，三线下降 25%。年初至今 60 城新房销售面积累计同比下降 11%，其中一线下降 14%，二线下降 6%，三线下降 14%。图表图表2：60 城新房销售面积同比增速城新房销售面积同比增速 图表图表3：一线一线 4 城新房销售面积同比增速城新房销售面积同比增速

22、 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表图表4：二线二线 13 城新房销售面积同比增速城新房销售面积同比增速 图表图表5：三线三线 43 城新房销售面积同比增速城新房销售面积同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2022/102022/112022/122023/12023/22023/360城新房销售面积当月同比增速累计同比增速-40%-30%-20%-10%0%10%20%2022/102022/112022/122023/12023/22023/3一线4城新房销售

23、面积当月同比增速累计同比增速-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2022/102022/112022/122023/12023/22023/3二线13城新房销售面积同比增速累计同比增速-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2022/102022/112022/122023/12023/22023/3三线43城新房销售面积同比增速累计同比增速仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。5 房地产房地产 3 月 1 日-3 日 26 城二手房成交面积同比上升 94%，其中一线上升 42%，二线上升

24、 125%，三线上升 82%。年初至今 26 城二手房累计同比上升 47%，其中一线上升 21%，二线上升63%，三线上升 37%。图表图表6：26 城二手房成交面积同比增速城二手房成交面积同比增速 图表图表7：一线一线 2 城二手房成交面积同比增速城二手房成交面积同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表图表8：二线二线 9 城二手房成交面积同比增速城二手房成交面积同比增速 图表图表9：三线三线 15 城二手房成交面积同比增速城二手房成交面积同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 -40%-20%0%20%40%60%80%100

25、%120%140%2022/102022/112022/122023/12023/22023/326城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2022/102022/112022/122023/12023/22023/3一线2城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%2022/102022/112022/122023/12023/22023/3二线9城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%

26、2022/102022/112022/122023/12023/22023/3三线15城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。6 房地产房地产 图表图表10：21 城二手房热力图城二手房热力图 注：表内数据为城市二手房成交套数同比增速，单位为%；3 月份数据截至 3 月 3 日；上海、广州、重庆、武汉、成都、大连、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、济南、南昌、合肥、郑州、太原、石家庄、长春、哈尔滨、呼和浩特、海口、兰州、昆明、贵阳、西宁、银川为中指院二手住宅城市全口径，天津为克而瑞二手商品房城市全口径，无锡为 Wi

27、nd 二手商品房城市全口径，其余城市为 Wind 二手住宅城市全口径。空格表示该城市当月数据或上月数据暂未更新。资料来源：Wind，中指院，华泰研究 库存与推盘库存与推盘 2 月 20 日-2 月 26 日 33 城库存面积四周滚动环比上升 2%，同比上升 3%。其中一线环比上升 15%，同比上升 24%；二线环比下降 1%，同比下降 4%；三线环比下降 1%，同比上升0%。33 城去化速度为 93 周，四周滚动环比放缓 10 周，同比放缓 13 周。其中一线去化速度为 95 周，四周滚动环比放缓 21 周，同比放缓 37 周；二线去化速度为 71 周，四周滚动环比放缓 5 周，同比放缓 9

28、周；三线去化速度为 121 周，四周滚动环比放缓 9 周，同比加快 4 周。仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。7 房地产房地产 图表图表11：33 城库存与去化速度城库存与去化速度 资料来源：中指院，华泰研究 2 月 20 日-2 月 26 日 31 城推盘面积四周滚动环比下降 1%，同比上升 111%。10 城新开盘去化率为 66%，四周滚动环比上升 18.8 个百分点。其中一线去化率 68%，四周滚动环比上升 55.7 个百分点；二线去化率 66%，四周滚动环比上升 44.4 个百分点。图表图表12：31 城批准上市面积城批准上市面积 资料

29、来源：中指院，华泰研究 图表图表13：10 城新开盘去化率城新开盘去化率 资料来源：中指院，华泰研究 02040608010012028,50029,00029,50030,00030,50031,00031,5002022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/9 2022/10 2022/11 2022/122023/12023/233城库存面积（万平，左轴）去化速度（周，右轴）01002003004005006002022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/10 2022/11 2022/122023/1

30、2023/231城批准上市面积（万平）0%20%40%60%80%2022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/210城开盘去化率仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。8 房地产房地产 土地市场土地市场 2 月 1 日-2 月 26 日百城住宅类土地供应建面同比下降 36%，年初至今累计同比下降 31%，其中一线下降 63%，二线下降 9%，三线下降 34%。百城住宅类土地成交建面同比上升 40%，年初至今累计同比上升 8%，其中一线下降 69%，

31、二线下降 11%，三线上升 21%。百城住宅类土地成交楼面价同比上涨20%，年初至今累计同比上涨20%，其中一线下跌78%，二线上涨 220%，三线上涨 19%。百城住宅类土地溢价率为 6%，环比上升 4.2 个百分点，其中一线、二线、三线溢价率分别为 0%、9%、0%。图表图表14：百城住宅类土地供应建面同比增速百城住宅类土地供应建面同比增速 图表图表15：百城住宅类土地成交建面同比增速百城住宅类土地成交建面同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表图表16：百城住宅类土地成交楼面价同比增速百城住宅类土地成交楼面价同比增速 图表图表17：百城住宅类土地成交溢价

32、率百城住宅类土地成交溢价率 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 -50%-30%-10%10%30%50%70%90%2022/92022/102022/112022/122023/12023/2百城住宅类土地供应建面当月同比累计同比-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2022/92022/102022/112022/122023/12023/2百城住宅类土地成交建面当月同比累计同比-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2022/92022/102022/112022/122023/12023/2

33、百城住宅类土地楼面价当月同比累计同比0%1%2%3%4%5%6%7%2022/92022/102022/112022/122023/12023/2百城住宅类土地溢价率仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。9 房地产房地产 重点重点推荐推荐 图表图表18：重点重点推荐推荐公司一览表公司一览表 收盘价收盘价 目标价目标价 市值市值(百万百万)EPS(元元)PE(倍倍)股票名称股票名称 股票代码股票代码 投资评级投资评级(当地币种当地币种)(当地币种当地币种)(当地币种当地币种)2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023

34、E 2024E 华发股份 600325 CH 买入 11.27 13.34 23,860 1.51 1.21 1.39 1.68 7.46 9.31 8.11 6.71 万科 A 000002 CH 买入 16.81 24.36 195,512 1.94 2.00 2.10 2.34 8.66 8.41 8.00 7.18 滨江集团 002244 CH 买入 10.20 13.23 31,737 0.97 1.26 1.44 1.66 10.52 8.10 7.08 6.14 招商蛇口 001979 CH 买入 14.87 17.88 115,080 1.34 0.54 0.70 1.24 1

35、1.10 27.54 21.24 11.99 城建发展 600266 CH 买入 5.08 6.45 11,463 0.28-0.42 0.43 0.56 18.14-12.10 11.81 9.07 华润万象生活 1209 HK 买入 44.70 46.63 102,028 0.76 0.92 1.26 1.61 58.82 48.59 35.48 27.76 万物云 2602 HK 买入 41.15 56.87 48,494 1.43 1.62 2.18 2.99 28.78 25.40 18.88 13.76 招商积余 001914 CH 买入 16.52 19.50 17,517 0.

36、48 0.65 0.81 1.02 34.42 25.42 20.40 16.20 资料来源：Bloomberg，华泰研究预测 图表图表19：重点重点推荐推荐公司最新观点公司最新观点 股票名称股票名称 最新观点最新观点 华发股份华发股份(600325 CH)开年销售高增长，维持“买入”评级开年销售高增长，维持“买入”评级 公司 2 月在上海、杭州没有新推盘的情况下，销售金额同比+293%，1-2 月累计同比+85%，远超百强房企；23 年可售货值充裕，结合市场复苏，或将推动公司全年销售实现正增长。我们维持 2022-2024 年 EPS 为 1.21/1.39/1.68 元的盈利预测。可比公司

37、平均 2023PE 为 6.7 倍（Wind 一致预期），考虑到公司销售的亮眼表现，我们上调估值溢价，认为公司合理 2023PE 为 9.6 倍，目标价 13.34 元（前值 11.95 元，基于 8.6 倍 2023PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023 年 03 月 01 日 点击下载全文：华发股份点击下载全文：华发股份(600325 CH,买入买入):开年销售高增长，核心城市货值充裕开年销售高增长，核心城市货值充裕 万科万科 A(000002 CH)定增预案落地，维持定增预案落地，维持 A

38、 股“买入”评级股“买入”评级 公司 12 日发布定增预案，募资总额不超过 150 亿，募资用途用于公司位于郑州、鞍山、中山、西安等地的 11 个项目开发，以及补充流动资金 45 亿元。“第三支箭”政策以来，公司频获融资支持，此次定增彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿。我们维持 2022-2024年 EPS 为 2.00/2.10/2.34 元的预测，A 股（000002 CH）参考可比公司 2023 年 PE 均值 11.6x（Wind），予以 2023 年 11.6xPE，予以目标价 24.36元（前值 23.00 元，2022PE11.5x），H 股（2202 H

39、K）参考最近一个季度平均折价率 32%以及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以 A 股折价32%，目标价 19.11 港币（前值 19.17 港币），维持“增持”评级。风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。报告发布日期：2023 年 02 月 13 日 点击下载全文：万科点击下载全文：万科 A(2202 HK,增持增持;000002 CH,买入买入):定增预案落地，投拓启动发力定增预案落地，投拓启动发力 滨江集团滨江集团(002244 CH)上调盈利预测，维持“买入”评级上调盈利预测，维持“买入”评级 公司 10 月 26 日披露三季报，1-3Q2022 实现营收

40、198.7 亿元，同比-19%；归母净利润 20.6 亿元，同比+55%。考虑到公司表外项目结转提升，我们上调投资收益，下调少数股东损益占比，上调 22-24 年 EPS 至 1.26、1.44、1.66 元（前值 1.15、1.35、1.54 元）。可比公司 2022 年平均 PE（Wind一致预期）为 7.4 倍，考虑到公司销售、拿地和融资优势突出，是民营房企中的稀缺优质标的，我们仍认为公司合理 2022PE 为 10.5 倍，上调目标价至 13.23 元（前值 12.08 元），维持“买入”评级。风险提示：疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2022 年 1

41、0 月 26 日 点击下载全文：滨江集团点击下载全文：滨江集团(002244 CH,买入买入):结转放量业绩亮眼，强化杭州布局结转放量业绩亮眼，强化杭州布局 招商蛇口招商蛇口(001979 CH)业绩受制行业下行压力，拿地积极憧憬未来业绩受制行业下行压力，拿地积极憧憬未来 公司 1 月 6 日发布 2022 年度业绩预告，公司预计 2022 年归母净利润 38-46 亿，同比下降 55.65%-63.36%。因行业下行对短期内毛利率下行幅度及减值损失影响超我们预期，因此我们调整 2022-2024 年归母净利至 42.1/54.5/95.8 亿元（前值 77.4/86.7/96.2 亿元），参

42、考可比公司 2024 年 10.3倍 PE 估值（Wind 一致预期），公司融资优势显著，我们认为公司 2024 年合理 PE 估值为 14.4 倍，目标价 17.88 元（前值 19.60 元，2023 年 PE17.5x），维持“买入”评级。风险提示：定增事项推进不及预期；行业销售下滑。报告发布日期：2023 年 01 月 09 日 点击下载全文：招商蛇口点击下载全文：招商蛇口(001979 CH,买入买入):业绩受制于行业下行，拿地积极业绩受制于行业下行，拿地积极 城建发展城建发展(600266 CH)销售同比大增，维持“买入”评级销售同比大增，维持“买入”评级 公司 1-2 月销售金额

43、实现高速增长，主要得益于北京存量项目续销。公司在北京拥有充裕货值，22 年销冠天坛府有望加推，在手项目和拿地资金充裕，叠加北京市场复苏，有望推动公司 23 年销售金额持续增长。此外，公司通过收购兴瑞公司将望坛棚改的全部开发收益收入囊中，凸显集团支持。我们维持 22-24EPS 分别为-0.42/0.43/0.56 元的盈利预测，可比公司平均 2023PE 为 12.4 倍，考虑到公司销售和业绩的积极改善以及潜在整合空间，我们认为合理 2023PE 为 15 倍，目标价 6.45 元，维持“买入”评级。风险提示：疫情发展不确定性，区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资导致业

44、绩波动的风险。报告发布日期：2023 年 02 月 28 日 点击下载全文：城建发展点击下载全文：城建发展(600266 CH,买入买入):销售大增，集团支持解决同业竞争销售大增，集团支持解决同业竞争 仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。10 房地产房地产 股票名称股票名称 最新观点最新观点 华润万象生活华润万象生活(1209 HK)独具特色的“独具特色的“2+1”业务模式，首次覆盖给予“买入”评级”业务模式，首次覆盖给予“买入”评级 公司隶属于华润集团，着力构建商管、物管和大会员生态体系一体化发展的“2+1”业务模式。短期来看，21 下半年以来

45、几大压制因素宏观经济环境、地产预期、港股流动性正在逐步改善，商业不动产 REITs 的推进也将构成催化。长期来看，公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒，物管的清晰发展路径，以及大会员体系的探索，有望实现中高速业绩增长。我们预计 2022-2024 年 EPS 为 0.92/1.26/1.61 元，可比公司平均 2023PE 为 19倍（Wind 一致预期），考虑公司的稀缺性和历史估值，我们认为合理 2023PE 为 33 倍，目标价 46.63 港币，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：宏观经济和防控政策的不确定性，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。报告发布日期：2022 年 12

46、 月 19 日 点击下载全文：华润万象生活点击下载全文：华润万象生活(1209 HK,买入买入):构建非凡生态，迎接万象更新构建非凡生态，迎接万象更新 万物云万物云(2602 HK)空间科技服务领军者，首次覆盖给予“买入”评级空间科技服务领军者，首次覆盖给予“买入”评级 公司作为物管领军企业之一，力求通过独特的“蝶城”模式探索服务品质和成本的平衡，有望在重点街道形成较高的竞争壁垒，甚至通过产业互联网革新我国物管的作业模式。全业态布局和全渠道拓展能力、已经成型的“空间科技服务”能力、充裕的内生现金流和募集资金是公司达成战略目标的三大保障。我们预计公司 2022-2024 年 EPS 为 1.62

47、/2.18/2.99 元，可比公司 2023PE 平均为 16 倍，考虑到公司的行业领军地位和全面的综合能力，我们认为公司合理 2023PE 为 24（剔除收并购摊销影响为 21 倍），目标价 56.87 次覆盖给予“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱的风险，“蝶城”推进、收并购项目经营表现、科技板块和业主增值服务发展不及预期。报告发布日期：2022 年 11 月 10 日 点击下载全文：万物云点击下载全文：万物云(2602 HK,买入买入):科技重塑万物，服务羽化成蝶科技重塑万物，服务羽化成蝶 招商积余招商积余(001914 CH)央企非住宅物管龙头，维持“买入”评级

48、央企非住宅物管龙头，维持“买入”评级 公司 10 月 25 日发布三季报，1-3Q2022 实现营收 91.8 亿元，同比+21%；归母净利润 4.7 亿元，同比+24%；扣非归母净利润 3.8 亿元，同比+11%。我们维持 22-24 年 EPS 为 0.65、0.81、1.02 元的盈利预测。可比公司 22 年平均 PE 为 20 倍（Wind 一致预期），我们认为公司轻重资产分离、收并购等重点工作持续取得进展，央企背景在当前环境下更具优势，非住宅竞争壁垒突出，合理 22PE 估值水平为 30 倍，目标价 19.50 元（前值 21.45元，基于 33 倍 22PE），维持“买入”评级。风

49、险提示：疫情扰动，房地产市场下行，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期，整合不及预期。报告发布日期：2022 年 10 月 26 日 点击下载全文：招商积余点击下载全文：招商积余(001914 CH,买入买入):Q3 再受减租拖累，物管继续提质增效再受减租拖累，物管继续提质增效 资料来源：Bloomberg，华泰研究预测 仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。11 房地产房地产 图表图表20：公司动态公司动态 公司公司 公告日期公告日期 具体内容具体内容 万科 A 2023-03-04 2023 年 2 月销售及近期新增项目情况简报 链接：https

50、:/ 2023-03-04 关于按照香港上市规则公布 2023 年 2 月证券变动月报表的公告 链接：https:/ 2023-03-02 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)2023 年付息公告 链接：https:/ 2023-03-02 关于根据一般性授权配售新 H 股的公告 链接：https:/ 2023-03-02 关于参加 2023 年第一次临时股东大会相关注意事项的提示性公告 链接：https:/ 2023-03-02 关于行使“20 万科 01”发行人赎回选择权的第三次提示性公告 链接：https:/ 2023-03-02 关于为控股子公司提供担保的公告 链接：h