2023年2月房地产行业春节返乡楼市调研系列一-浙江平湖：22年8月限购放松后外地购房客增多疫情管控政策放松后到访量提升-230204.pdf

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1、 房地产房地产|证券研究报告证券研究报告 行业行业点评点评 2023 年年 2 月月 4 日日 强于大市强于大市 相关研究报告相关研究报告 房地产房地产 2022 年年 12 月统计局数据点评：全年销售投月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低资降幅创历史新低，预期预期 2023 年呈现年呈现“前低后高前低后高”走走势（势（2023/01/17）Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点最低点；房企贷款需求略有改善房企贷款需求略有改善央行央行 2022 年四季度年四季度问卷调查点评（问卷调查点评（2022/12/28）房地产行业房地产行

2、业 2023 年度策略年度策略弩箭已离弦弩箭已离弦，能否冰能否冰解的破？（解的破？（2022/12/18）房地产房地产 2022 年年 11 月统计局数据点评：核心指标再月统计局数据点评：核心指标再度度“探底探底”；房企到位资金持续承压房企到位资金持续承压（2022/12/16）房地产房地产 2022 年年 10 月统计局数据点评：销售与投资月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄（2022/11/15）银保监允许保函置换预售资金规定的点评银保监允许保函置换预售资金规定的点评:允许保允许保函置换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一

3、函置换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解（步缓解（2022/11/15）房地产行业房地产行业 2022 年年 10 月月报：需求端仍然低迷；月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大（民企资金支持力度加大（2022/11/14）房地产行业房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深部与区域深耕型房企优势显著（耕型房企优势显著（2022/11/4）中国真实住房需求还有多少？（中国真实住房需求还有多少？（2022 版）版）(2022/8/3)凡益之道凡益之道，与时偕行与

4、时偕行关于短期博弈与长期格局关于短期博弈与长期格局的思考的思考(2022/6/15)2022 年，五问房地产行业年，五问房地产行业(2021/12/6)中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰(8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：证券分析师：许佳璐许佳璐(8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 春节返乡楼市调研系列一春节返乡楼市调研系列一 浙江平湖：22年8

5、月限购放松后外地购房客增多，疫情管控政策放松后到访量提升 核心观点核心观点 城市宏观：城市宏观：位于长三角中心区的百强县级市，未来发展潜力较大。位于长三角中心区的百强县级市，未来发展潜力较大。平湖是浙江省嘉兴市下辖县级市，下辖 3 个街道、6 个镇（当湖街道、钟埭街道、曹桥街道、乍浦镇、新埭镇、新仓镇、独山港镇、广陈镇、林埭镇）。21 年末常住人口年末常住人口 68.4 万人，同比万人，同比+1.8%，城镇化率，城镇化率 67.6%，同比，同比+0.6pct；城镇与乡村居民人均可支配收入分别为城镇与乡村居民人均可支配收入分别为 7.2 和和 4.4 万元，万元，高于浙江整体（6.9、3.5 万

6、元），同比增，同比增长长 9.1%、10.1%，城乡收入比为，城乡收入比为 1.64:1，城乡收入差距也相对较小。城镇和农村居民人均拥有住，城乡收入差距也相对较小。城镇和农村居民人均拥有住房面积分别为房面积分别为 48.2 和和 65.4 平，平，高于全国水平（39.8、48.9 平）。20 年末年末社科院发布社科院发布的百强县中的百强县中平湖排名第平湖排名第 39。21 年年 GDP 907.5 亿元，按可比价格计算，亿元，按可比价格计算，同比同比+9.2%，先进装备制造业、新材料先进装备制造业、新材料产业产业为为两大战略性主导产业两大战略性主导产业。房地产市场：房地产市场：1）新房新房：2

7、2 年楼市整体供需两弱。年楼市整体供需两弱。22 年平湖新房供应量仅约年平湖新房供应量仅约 3014 套，为套，为 16 年来年来最低，不足最低，不足 21 年的三分之一年的三分之一；全年；全年新房成交不足新房成交不足 3000 套，与上万成交量的大年套，与上万成交量的大年份相比，仅为其份相比，仅为其三分之一。三分之一。2）去化：）去化：以目前的行情延续，未来存量房的去化压力仍旧相当严峻，当前新房去化周以目前的行情延续，未来存量房的去化压力仍旧相当严峻，当前新房去化周期超过期超过 2 年。年。目前平湖主城区新房库存约 57 万方，约 4700 套，较 21 年末的 44 万平明显增加，去化周期

8、在 2.5 年左右，较 21 年末的 10.5 个月相比明显提升。当前总库存的 40%以上在南市板块，同为热点区域的东湖板块存量紧俏，仅不到 10 万方。3）板块分化：）板块分化：a）价格分化。价格分化。南市与东湖板块在价格最高，3 万+的高层住宅、4.5 万+的别墅均在售。城北、城西均价始终低于 1.8 万，相比 5 年前全城 1.4 万元/平的统一格局，板块分化明显加大。b）产品分化。产品分化。20 年 7 月以后拍下的地块，开发商热衷于做大平层与别墅，主要集中在南市与东湖板块，以 120 平以上的中大户型为主。c）需求分化，需求分化，即客群分化，客群分化，改善比例明显增加。改善比例明显增

9、加。这也是开发商热衷于大户型产品的核心原因。刚需出现断档，从当前平湖楼市的格局来看，改善在东南，刚需去西北。目前虽然购房门槛降低，但刚需客的选择较少。4）二手房：二手房：平湖近两年的二手房成交量都较少。平湖最大的中介新时代房产的 21 年上半年月均成交量为 20 套，下半年 5-8 套，22 年月均 5-7 套。5）房价：房价：23年年 1 月平湖新房房价为月平湖新房房价为 15958 元元/平平，自，自 22 年年 8 月以来保持平稳月以来保持平稳，在售楼盘 27 个。21 年 12 月-22 年 11 月二手房房价呈波动上升趋势，22 年年 11 月月-23 年年 1 月二手房房价环比出现

10、连续三个月下月二手房房价环比出现连续三个月下滑，同比连续两个月下滑，当前（滑，同比连续两个月下滑，当前（23 年年 1 月）二手房房价为月）二手房房价为 9236 元元/平，同比平，同比-2.4%，其中二手房房价最高的三个地区是当湖街道、曹桥街道和钟埭街道，均超过万元。根据我们对当地最大房产中介新时代房产的调研，22 年 1 月平湖市较好的房源新房房价为 2.1-2.2 万元/平，较好的二手房均价 2.5-2.6 万元/平。23 年 1 月平湖市新房房价最高达 3 万/平（含精装修），二手房房价相对较高均价 2.2-2.3 万元/平，同比同比跌了跌了 2000-3000 元元/平。平。政策：政

11、策：22 年购房政策明显放开，年购房政策明显放开，5 月月起起限购基本放开（限购基本放开（由本市户籍不限购、外地户籍限购 1 套改为：本市户籍、长三角有社保的外地户籍、本市连续缴存社保满本市户籍、长三角有社保的外地户籍、本市连续缴存社保满 6 个月不限购个月不限购），），8 月月起起部分限部分限售在面积端进行放宽售在面积端进行放宽（由已拥有 1 套及以上住房本地户、所有外地户限售两年，改为：转让转让建面建面144 方以下商品房限售放开）方以下商品房限售放开），另有公积金贷款额度上调、多孩家庭购房补贴等政策。，另有公积金贷款额度上调、多孩家庭购房补贴等政策。根据对平根据对平湖市最大的本地房地产中

12、介新时代房产的调研，湖市最大的本地房地产中介新时代房产的调研，平湖的平湖的“五限五限”政策为：政策为：1）限购：）限购：22 年年 8 月明显月明显放松。放松。22 年 8 月前本地户籍不限购、外地户籍限购 1 套；22 年 8 月以后本地户籍和本地外籍（即户口不在平湖、在平湖工作和缴纳社保的人员）均不限购，纯外地户籍（户籍和社保缴纳均不在平湖的）仍限购 1 套。限购政策放松后，近期外地购房客明显增多，但主要以在平打工人为主，限购政策放松后，近期外地购房客明显增多，但主要以在平打工人为主，以自住需求为主。以自住需求为主。2）限售：）限售：22 年年 8 月放松。月放松。22 年 8 月前，首套

13、无限售，第二套房产限售 2 年（该政策从 21 年 3 月开始，此前不限售）；22 年 8 月以后，首套无限售规定，第二套 144 平以下不限售，144 平以上限售 2 年。3）限贷：自）限贷：自 21 年年 11 月以来信贷政策持续宽松。月以来信贷政策持续宽松。平湖近两年的房贷利率最高点在 21 年 10-11 月（首套房贷利率 6.2-6.3%），21 年 6-10 月放款周期最长长达 6 个月。22 年 1 月的调研结果显示，彼时的首套与二套房贷利率 5.6%、5.7-5.8%；首付比例 30%、30-40%；四大行的放款速度为 1 个月，小银行为 1 周。2023 年 1 月的调研结果

14、显示，当前首套与二套房贷当前首套与二套房贷利率利率 4.1%、4.9%，首付比例，首付比例 20%、30%，放款周期仅，放款周期仅 1 周。周。土地市场：土地市场：22 年土地年土地成交量成交量触及历史低位。触及历史低位。22 年全市总计出让土地总建面 26.5 万方，同比-59%，共计 3 宗，2 宗位于南市新区，1 宗位于嘉兴港区，和 17 年 154 万平的峰值相比大幅缩水。开发商格局开发商格局：22 年本土开发商回归。年本土开发商回归。12 年前以本土房企为主年前以本土房企为主，12 年后开始品牌房企陆续入驻，12 年首个品牌房企恒大恒大进驻开发恒大名都；13 年碧桂园碧桂园入驻；14

15、 年滨江滨江带来超级大盘万家花城；16 年新城新城、17 年融创、旭辉、龙湖融创、旭辉、龙湖陆续拿地。12-17 年，本土房企与外来房企共同发展，年，本土房企与外来房企共同发展，平湖楼平湖楼市市也进入到多元发展期，呈现产品多元化、营销多元化以及客户多元化等特征也进入到多元发展期，呈现产品多元化、营销多元化以及客户多元化等特征。从从 18 年开始出年开始出现了明显变化，现了明显变化，18-21 年平湖本土房企再未拿地年平湖本土房企再未拿地。此期间先后有卓越卓越、世茂世茂、滨江滨江、鸿翔鸿翔、鼎仁鼎仁、荣安荣安、佳源佳源等外来房企拿下城区优质地块。而 22 年平湖本土房企回归。受制于楼市低迷、资金

16、链紧张、房企暴雷不断，品牌房企也开始收缩自己扩张的步伐，对于平湖这类四五线小城市的拿地更加谨慎，同时土地价格也更趋合理，也给了本土房企重新入局的机会。项目调研：项目调研：南市板块是平湖置业首选板块，目前南市核心区南市板块是平湖置业首选板块，目前南市核心区仅仅 2 个项目在售：滨江集团的尚品美个项目在售：滨江集团的尚品美寓和卓越地产的明湖璟园。寓和卓越地产的明湖璟园。1）明湖璟园明湖璟园：基于平湖壹号的市场口碑，乘势加快推出平湖壹号二期（明湖璟园），位于明湖湖畔，景观优质，总建面 19.7 万方，由卓越地产打造，以 120 平以上的改善型户型为主。销售均价销售均价 2.6 万万元元/平平（含精装

17、（含精装修）修），首开时间是 21 年 5 月推出 324 套，21 年7 月加推 375 套，合计推出 699 套房源，到 21 年 10 月末，去化率约 72%。22 年上半年销售约 100套，去化率达 86%。剩 200 套房源未推。卓越地产于 20 年 11 月拿的地，楼面价 9676 元/平+配建3.24 万平，实际楼面价为 12590 元/平，初步计算静态毛利率约 33%。卓越进驻平湖 5 年，深耕南市。目前有卓越雅苑、铂尔曼酒店、玲珑湾、明湖璟园、悦宸里多个项目。明湖璟园的热销主要得益于：1）地段位于当前平湖置业首选的南市；2）明湖畔高层景观设计；3）价格相对有优势，低于周边竞品

18、，且有营销降价措施，现阶段每套房子跟首次开盘相差五十万左右。2）尚品美寓尚品美寓：由滨江集团操刀，滨江深耕平湖 8 余载，曾打造了百万方南市现象级大楼盘万家花城，是当前平湖最受认可的开发商。首开时间为 22 年 4 月，推出可售房源共 212 套大平层，均价均价 30812 元元/平平（含精装修）（含精装修）。开盘去化率不足 20%，我们认为这主要是因为彼时竞品明湖璟园均价 2.6 万元/平，且可售库存较多，本项目破 3 万的价格相对较高，加之 4 月平湖突发疫情后严格封控的影响，客流来访受限。在调研当日的选择依然很多，去化率仍低于 50%，我们认为这主要与较高的定价有关。地块为 21 年 5

19、 月所获的 24 号地块，滨江集团从 68 轮出价中脱颖而出，以楼面价 9714 元/平+竞配面积 18600 平，溢价率 7.7%，实际楼面价 13162 元/平，初步计算可得静态毛利率约 38%。仅供内部参考，请勿外传2023 年 2 月 4 日 春节返乡楼市调研系列一 2 目录目录 1 城市宏观：位于长三角中心区的百强县级市发展潜力较大，构建独特城市宏观：位于长三角中心区的百强县级市发展潜力较大，构建独特的的“1212”产业体系产业体系.4 2 房地产市场：去化压力急剧增加，房价已连续三个月下跌房地产市场：去化压力急剧增加，房价已连续三个月下跌.6 2.1 从统计局口径看，2021 年销

20、售同比虽下滑，但整体仍具备韧性.6 2.2 2022 年新房成交量为往常的三分之一；去化压力严峻.7 2.3 2022 年 11 月以来，二手房房价连续三个月下跌.9 2.4 2022 年土地出让降幅近六成，本土开发商归来.9 2.5 政策：2022 年 5 月基本放开限购，8 月限购部分放开.11 2.6 购房客：以自住为主，近期外地购房客增多.12 3 项目调研：项目调研：.13 3.1 明湖璟园：南市热销楼盘，静态毛利率预计在 33%.13 3.2 尚品美寓：滨江集团深耕平湖南市，静态毛利率达 38%.16 仅供内部参考，请勿外传2023 年 2 月 4 日 春节返乡楼市调研系列一 3

21、图表目录图表目录 图表图表 1.平湖市为平湖市为浙江省嘉兴市下辖浙江省嘉兴市下辖 5 县县 2 区之一，为县级市区之一，为县级市.4 图表图表 2.平湖市下辖平湖市下辖 3 个街道、个街道、6 个镇个镇.4 图表图表 3.2021 年平湖户籍总人口年平湖户籍总人口 51.3 万人，同比增长万人，同比增长 1.0%，户籍人口城镇化率，户籍人口城镇化率58.3%.4 图表图表 4.2021 年平湖城镇与乡村居民人均可支配收入分别为年平湖城镇与乡村居民人均可支配收入分别为 7.18 和和 4.39 万元，同万元，同比分别增长比分别增长 9.1%和和 10.1%.4 图表图表 5.2021 年平湖市实

22、现生产总值（年平湖市实现生产总值（GDP）907.5 亿元，按可比价格计算，比上亿元，按可比价格计算，比上年增长年增长 9.2%.5 图表图表 6.2021 年平湖市第一、二、三产业结构比为年平湖市第一、二、三产业结构比为 1.7：60.4：37.9.5 图表图表 7.2021 年平湖房地产开发完成额年平湖房地产开发完成额 125.4 亿元，同比增长亿元，同比增长 3.2%.6 图表图表 8.2021 年平湖商品住宅销售面积年平湖商品住宅销售面积 125 万平，同比下降万平，同比下降 9.2%.6 图表图表 9.2021 年平湖商品住宅销售金额年平湖商品住宅销售金额 180 亿元，同比增长亿元

23、，同比增长 0.1%.6 图表图表 10.2021 年平湖商品住宅销售均价年平湖商品住宅销售均价 14444 元元/平，同比增长平，同比增长 10.2%.6 图表图表 11.2022 年平湖新房供应量仅约年平湖新房供应量仅约 3014 套，为套，为 2016 年以来历史最低，不足年以来历史最低，不足2021 年的三分之一年的三分之一.7 图表图表 12.从月度供应情况来看，从月度供应情况来看，2022 年年 3 月是全年供应的高峰期月是全年供应的高峰期.7 图表图表 13.当前平湖主城区在售楼盘当前平湖主城区在售楼盘.8 图表图表 14.2023 年年 1 月平湖新房房价为月平湖新房房价为 1

24、5958 元元/平平.9 图表图表 15.2023 年年 1 月平湖二手房房价为月平湖二手房房价为 9236 元元/平，同比下降平，同比下降 2.4%.9 图表图表 16.2023 年年 1 月平湖二手房房价最高的三个地区是当湖街道、曹桥街道和钟月平湖二手房房价最高的三个地区是当湖街道、曹桥街道和钟埭街道埭街道.9 图表图表 17.2022 年全市（含乍浦）总计出让土地总建面积约年全市（含乍浦）总计出让土地总建面积约 26.5 万方，共计万方，共计 3 宗宗.10 图表图表 18.2022 年成交的三宗地块，年成交的三宗地块，2 宗位于南市新区，宗位于南市新区，1 宗位于嘉兴宗位于嘉兴港区港区

25、.10 图表图表 19.2022 年平湖楼市新政策年平湖楼市新政策.11 图表图表 20.2022 年年“512”、“802”政策调整后限购政策调整后限购、限售的变化限售的变化.12 图表图表 21.平湖平湖“五限五限”政策政策.12 图表图表 22.明湖璟园楼盘信息明湖璟园楼盘信息.13 图表图表 23.明湖璟园推盘信息明湖璟园推盘信息.14 图表图表 24.明明湖璟园鸟瞰图湖璟园鸟瞰图.14 图表图表 25.明湖璟园楼面均价为明湖璟园楼面均价为 9676 元元/平平.15 图表图表 26.明湖璟园区位图明湖璟园区位图.15 图表图表 27.尚品美寓项尚品美寓项目信息目信息.16 图表图表

26、28.尚品美寓推盘信息尚品美寓推盘信息.16 图表图表 29.尚品美寓均有尚品美寓均有 128、143、167 平三个户型，均为四房户型平三个户型，均为四房户型.17 图表图表 30.尚品美寓鸟瞰图尚品美寓鸟瞰图.17 图表图表 31.尚品美寓楼面均价为尚品美寓楼面均价为 9714 元元/平平.18 仅供内部参考，请勿外传2023 年 2 月 4 日 春节返乡楼市调研系列一 4 1 城市宏观：位于长三角中心区的百强县级市发展潜力较大，城市宏观：位于长三角中心区的百强县级市发展潜力较大，构建独特的构建独特的“1212”产业体系产业体系 位于长三角中心区的百强县级市，未来发展潜力较大。位于长三角中

27、心区的百强县级市，未来发展潜力较大。平湖是浙江省嘉兴市下辖县级市（嘉兴为浙江省辖地级市，下辖 5 县 2 区），陆地面积 554 平方公里（占嘉兴市比重为 14.15%）。平湖市下辖3 个街道、6 个镇，有当湖街道、钟埭街道、曹桥街道、乍浦镇、新埭镇、新仓镇、独山港镇、广陈镇、林埭镇。根据平湖市统计局数据，2021 年末平湖常住人口年末平湖常住人口 68.35 万人，较万人，较 2020 年末增长年末增长 1.8%，常住常住人口城镇化率人口城镇化率 67.6%，同比提升，同比提升 0.6 个百分点；户籍总户数个百分点；户籍总户数 17.32 万户，户籍总人口万户，户籍总人口 51.3 万人，万

28、人，同比增长同比增长 1.0%，户籍人口城镇化率户籍人口城镇化率 58.3%，近五年来人口仍然整体稳定，小幅增长。近五年来人口仍然整体稳定，小幅增长。2021 年平湖年平湖城镇与乡村居民人均可支配收入分别为城镇与乡村居民人均可支配收入分别为 7.18 和和 4.39 万元，同比分别增长万元，同比分别增长 9.1%和和 10.1%，城乡收入，城乡收入比为比为 1.64:1，居民收入水平高于浙江省全省整体水平，城乡可支配收入差距也相对较小，居民收入水平高于浙江省全省整体水平，城乡可支配收入差距也相对较小（2021 年浙江省城镇与乡村居民可支配收入分别为 6.85、3.52 万元，城乡收入比值为 1

29、.94）。城镇和农村居民城镇和农村居民人均拥有住房面积分别为人均拥有住房面积分别为48.2和和65.4平，远高于全国水平平，远高于全国水平（全国城乡居民人均住宅建面分别为39.8、48.9 平）。2020 年年 12 月，社科院发布全国县域经济综合竞争力月，社科院发布全国县域经济综合竞争力 100 强，平湖排名第强，平湖排名第 39。2021年平湖实现生产总值（GDP）907.5 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.2%，占全嘉兴市的比重为14.3%；按户籍人口计算，人均 GDP 17.78 万元，按常住人口计算，人均 GDP 13.38 万元。图表图表 1.平湖市为浙江省嘉兴市下辖平湖市为

30、浙江省嘉兴市下辖 5 县县 2 区之一，为县区之一，为县级市级市 图表图表 2.平湖市下辖平湖市下辖 3 个街道、个街道、6 个镇个镇 资料来源：百度百科，中银证券 资料来源：百度百科，中银证券 图表图表 3.2021 年平湖户籍总人口年平湖户籍总人口 51.3 万人，同比增长万人，同比增长1.0%，户籍人口城镇化率，户籍人口城镇化率 58.3%图表图表 4.2021 年平湖城镇与乡村居民人均可支配收入分别年平湖城镇与乡村居民人均可支配收入分别为为 7.18 和和 4.39 万元，同比分别增长万元，同比分别增长 9.1%和和 10.1%资料来源：平湖市统计局浙江省嘉兴市平湖市2021年国民经济

31、和社会发展统计公报，中银证券 资料来源：平湖市统计局浙江省嘉兴市平湖市2021年国民经济和社会发展统计公报，中银证券 49.4 49.6 50.0 50.3 50.8 51.3 24.7 26.4 27.2 27.9 28.5 29.9 0.010.020.030.040.050.060.0201620172018201920202021平湖市户籍人口平湖市户籍人口户籍人口城镇49775 53654 58397 62943 65797 71814 29028 31479 34443 37219 39903 43914 01000020000300004000050000600007000080

32、000201620172018201920202021平湖市平湖市城乡居民可支配收入城乡居民可支配收入城镇农村仅供内部参考，请勿外传2023 年 2 月 4 日 春节返乡楼市调研系列一 5 十四五期间，平湖将构建十四五期间，平湖将构建“1+2+1+2”产业体系，即数字产业、先进装备制造和化工新材料，服装箱包产业体系，即数字产业、先进装备制造和化工新材料，服装箱包时尚产业，新能源和生命健康。时尚产业，新能源和生命健康。以 2021 年平湖实现生产总值（GDP）907.5 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.2%。其中，第一产业实现增加值 15.1 亿元，增长 2.4%；第二产业增加值 548.

33、3 亿元，增长 10.7%，其中工业增加值 513.7 亿元，增长 11.2%；第三产业增加值 344.1 亿元，增长 7.2%。三次产业结构比由 2020 年的 1.8:58.2:40.0 调整为 1.7:60.4:37.9。2021 年全市 830 家规模以上工业企业实现总产值 2573.0 亿元，比上年增长 32.3%；实现工业增加值 489.0 亿元，增长 13.5%；实现新产品产值率 41.8%，工业产销率 99.5%；实现出口交货值 320.9 亿元，增长 21.9%。战略性重点产业方面，战略性重点产业方面，平湖市“1212”特色产业中两大战略性主导产业是以康迈尔、津上精密等为代表

34、的平湖先进装备制造业以及产业新材料产业，战略性主导产业强势带动全市工业经济发展，渐渐形成了精密数控机床、汽车、新材料三大产业链。2021 年全市高新技术产业实现增加值 314.8 亿元，增长 16.5%；战略性新兴产业增加值 175.4 亿元，增长 12.1%；装备制造业增加值 143.1 亿元，增长 21.8%；数字经济核心制造业增加值 74.0 亿元，增长 15.7%。图表图表 5.2021 年平湖市实现生产总值（年平湖市实现生产总值（GDP）907.5 亿亿元，按可比价格计算，比上年增长元，按可比价格计算，比上年增长 9.2%图表图表 6.2021 年平湖市第一、二、三产业结构比为年平湖

35、市第一、二、三产业结构比为 1.7：60.4：37.9 资料来源：平湖市统计局浙江省嘉兴市平湖市2021年国民经济和社会发展统计公报，中银证券 资料来源：平湖市统计局浙江省嘉兴市平湖市2021年国民经济和社会发展统计公报，中银证券 546636714773786907.56.8%9.6%9.8%7.6%3.0%9.2%0%2%4%6%8%10%12%01002003004005006007008009001,000201620172018201920202021浙江省平湖市浙江省平湖市GDPGDP嘉兴平湖市:GDP（亿元）同比增速1.7%60.4%37.9%浙江省平湖市三大产业占比浙江省平湖市

36、三大产业占比第一产业第二产业第三产业仅供内部参考，请勿外传2023 年 2 月 4 日 春节返乡楼市调研系列一 6 2 房地产市场：房地产市场：去化压力急剧增加去化压力急剧增加，房价已连续三个月下跌房价已连续三个月下跌 2.1 从统计局口径看，从统计局口径看，2021 年销售同比虽下滑，但整体仍具备韧性年销售同比虽下滑，但整体仍具备韧性 从从统计局口径来看，统计局口径来看，2021 年年房地产开发房地产开发保持正增长，销售保持正增长，销售同比虽下滑，但整体仍具备韧性同比虽下滑，但整体仍具备韧性。2021 年平湖房地产开发投资完成 125.4 亿元，比 2020 年增长 3.2%。房屋施工面积

37、591.9 万平，同比下降9.1%，其中住宅 478.5 万平，同比下降 7.4%。商品房销售面积 128.1 万平，同比下降 8.7%，其中住宅 124.9 万平，同比下降 9.2%；商品房销售额 183.6 亿元，同比增长 0.5%，其中住宅 180.4 亿元，同比增长 0.1%；商品住宅销售均价 14444 元/平，同比增长 10.2%。图表图表 7.2021 年平湖房地产开发完成额年平湖房地产开发完成额 125.4 亿元，同比亿元，同比增长增长 3.2%图表图表 8.2021 年平湖商品住宅销售面积年平湖商品住宅销售面积 125 万平，同比下万平，同比下降降 9.2%资料来源：平湖市统

38、计局平湖市国民经济和社会发展统计公报，中银证券 资料来源：平湖市统计局平湖市国民经济和社会发展统计公报，中银证券 图表图表 9.2021 年平湖商品住宅销售金额年平湖商品住宅销售金额 180 亿元，同比增亿元，同比增长长 0.1%图表图表 10.2021 年平湖商品住宅销年平湖商品住宅销售均价售均价 14444 元元/平，同平，同比增长比增长 10.2%资料来源：平湖市统计局平湖市国民经济和社会发展统计公报，中银证券 资料来源：平湖市统计局平湖市国民经济和社会发展统计公报，中银证券 53 51 76 100 102 122 125-4.2%50.0%31.2%2.1%19.4%3.2%-10%

39、0%10%20%30%40%50%60%0204060801001201402015201620172018201920202021浙江省平湖市浙江省平湖市房地产开发投资完成额房地产开发投资完成额房地产开发投资完成额（亿元）同比增速63 118 104 171 107 138 125 86.3%-11.4%63.7%-37.5%28.9%-9.2%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0204060801001201401601802015201620172018201920202021浙江省平湖市浙江省平湖市商品住宅销售面积商品住宅销售面积商品住宅销售面积（万平）同比增

40、速46 85 124 195 139 180 180 84.3%44.8%58.1%-28.8%29.6%0.1%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0501001502002502015201620172018201920202021浙江省平湖市浙江省平湖市商品住宅销售金额商品住宅销售金额商品住宅销售金额（亿元）同比增速7311 7233 11841 11435 13027 13105 14444-1.1%63.7%-3.4%13.9%0.6%10.2%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014

41、,00016,0002015201620172018201920202021浙江省平湖市浙江省平湖市商品住宅销售金额商品住宅销售金额商品住宅销售均价（元/平）同比增速仅供内部参考，请勿外传2023 年 2 月 4 日 春节返乡楼市调研系列一 7 2.2 2022 年年新房成交量为往常的三分之一新房成交量为往常的三分之一；去化压力去化压力严峻严峻 2022 年平湖楼市整体供需两弱。年平湖楼市整体供需两弱。2022 年平湖年平湖新新房供应量仅约房供应量仅约 3014 套，为套，为 2016 年以来历史最低年以来历史最低，不，不足足 2021 年的三分之一年的三分之一。从结构上来看，主城区预售供应约

42、 1375 套，乡镇预售供应约 1639 套，乡镇板块也是首次力压主城，实现反超。大幅缩减的供应量也从侧面反映出自 2021 年以来，楼市的不景气已经传导到土地市场，进而影响了房企拿地开发的热情。从月度供应情况来看，2022 年 3 月是全年供应的高峰期。恰逢当时全国有一波年后的反弹行情出现，但随后又因疫情再度下行。此后主城区 5-12 月份仅新增供应了 107 套。而乡镇板块在主城区供应大减后，反而为市场注入了 700 多套新房，这主要是因为下半年来平上海客的复苏，加上开发商以低首付+高佣金做宣传，以价换量。从成交来看，2022 年平湖主城区新房成交量不足年平湖主城区新房成交量不足 2000

43、 套（上半年约套（上半年约 730 套），加上乡镇全年新房成交套），加上乡镇全年新房成交不足不足 3000 套，套，与与上万成交量的大年份相比，仅为其三分之一。上万成交量的大年份相比，仅为其三分之一。即使开发商营销活动不断，但收效甚微。2022 年的行情整体依旧偏弱，与大环境的持续低迷加上经济上的疲软密切相关。根据我们对当根据我们对当地最大房产中介新时代房产以及楼盘的调研，地最大房产中介新时代房产以及楼盘的调研，2023 年年春节期间整体到访量较去年有明显提升，但最春节期间整体到访量较去年有明显提升，但最终成交量暂不明晰。终成交量暂不明晰。以目前的行情延续，未来存量房的去化压力仍旧相当严峻，当

44、前以目前的行情延续，未来存量房的去化压力仍旧相当严峻，当前新房去化周期超过新房去化周期超过 2 年。年。据平湖房产网不完全统计，目前平湖主城区在售新房库存大约为 57 万方，约 4700 套左右，较 2021 年末大约44 万平的体量明显增加，按照 2022 年主城区不足 2000 套的新房成交量，去化周期在 2.5 年左右，与往年 78 个月，2021 年末的 10.5 个月相比也明显提升。不同板块的存量有明显差异不同板块的存量有明显差异，南市新区为，南市新区为目前主城区主要的新房存量板块目前主城区主要的新房存量板块。其中有超过 25 万方新房集中在南市板块，占总库存的 40%以上。而同为热

45、点区域的东湖板块存量房数量却极为紧俏，仅不到 10 万方，且以大面积低密产品为主，如鸿翔的传承樾府、荣安的东湖留庄，都是主打叠墅。经开、曹桥、城西三个板块整体存量也不多，分别都集中在 1-2 个项目上，选择余地也不大。图表图表 11.2022 年平湖新房供应量仅约年平湖新房供应量仅约 3014 套，为套，为 2016年以来年以来历史最低，不足历史最低，不足 2021 年的三分之一年的三分之一 图表图表 12.从月度供应情况来看，从月度供应情况来看，2022 年年 3 月是全年供应月是全年供应的高峰期的高峰期 资料来源：平湖房产网，中银证券 资料来源：平湖房产网，中银证券 对于购房者来看，在售楼

46、盘选择较少，但购房门槛明显降低。对于购房者来看，在售楼盘选择较少，但购房门槛明显降低。具体楼盘来看，目前主城区在售 10 个楼盘中，除了滨江 尚品美寓、鸿翔 传承樾府和曹桥的悦湖里之外，其他的基本都非新开楼盘。而新盘里面，悦湖里脱离中心城区，关注度较少，鸿翔 传承樾府又是墅类产品，滨江 尚品美寓均价略高，实际成交的也不多。因此对于购房者而言，当前实际购房过程中的可选项相比去年而言基本没有差别，甚至还要更少。不过根据我们的调研发现，房价相比去年有所回调，虽然目前在售盘预售均价普遍还是在 1.4 万-3 万之间，但结合售楼处的折扣，部分项目售价甚至已经回到 5 年前，配合上 2 成首付，购房门槛明

47、显降低。4274817413281901783011019030142569712599576504568362601375020004000600080001000012000140002016201720182019202020212022平湖市平湖市一手房供应套数（套）一手房供应套数（套）全市（不含乍浦）主城区2601388527382107350260898110107020040060080010001200140016001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20222022年年平湖市平湖市一手房供应套数（套）一手房供应套数（套）全市（不含乍浦）主城区仅供内部参考，

48、请勿外传2023 年 2 月 4 日 春节返乡楼市调研系列一 8 图表图表 13.当前平湖主城区在售楼盘当前平湖主城区在售楼盘 资料来源：平湖房产网，中银证券 近些年平湖各板块的分化也越来越明显，主要体现在三个方面：近些年平湖各板块的分化也越来越明显，主要体现在三个方面：1）价格分化。价格分化。价格上的分化是最明显的，从目前各板块在售项目均价就能看出，南市与东湖板块在价格最高，3 万+的高层住宅，4.5 万+的别墅均在售。而与之相对的城北、城西，间隔仅数公里，却有近万元价差，预售均价始终低于 1.8万，相比 5 年前全城 1.4 万元/平的大一统格局，板块分化明显加大。2）产品分化。产品分化。

49、2020 年 7 月以后拍下的地块，平湖的开发商热衷于做大平层与别墅。这种现象主要体现在南市与东湖板块，南市钟情于大平层，从平湖壹号到明湖璟园，再到四季华庭、尚品美寓，均为以 120 平以上的中大户型为主。东湖板块近两年则热衷于做低密类产品，起步就是 150 平的别墅、洋房。3）需求分化需求分化，也就是客群分化客群分化，改善比例改善比例明显明显增加。增加。这也是开发商热衷于将产品面积做大的核心原因。刚需也出现了断档，从当前平湖楼市的格局来看，改善在东南，刚需去西北。随着土地出让节奏的放缓，以及房企的日渐保守，打造纯改善盘成为平湖市场开发商的普遍做法，刚需客正面临“无房可挑”的情况，新的刚需客，

50、除了房源较差的尾盘和价格略高的次新房，当前几乎无产品可以选择，这也打击了这一群体的置业积极性，拉低了整体的成交量。因此我们认为，对于平湖来说，除了经济、就业、收入等大环境的改善，信心的修复，对未来不确定性担忧的消除；楼市的恢复还需要优化产品结构、增加市场选项，让刚需也有配套产品可以选择。二手房方面，二手房方面，根据我们对当地最大房产中介新时代房产的调研，根据我们对当地最大房产中介新时代房产的调研，平湖近两年的平湖近两年的二手房成交量二手房成交量都都较少较少。我们对比了两年的数据：我们对比了两年的数据：新时代房产的新时代房产的 2021 年年 1-6 月月均成交量为月月均成交量为 20 套，套，