2023年2月房地产行业周报(第五周)：业绩反映历史销售决定未来-230205.pdf

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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 业绩反映历史，销售决定未来业绩反映历史，销售决定未来 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046

2、+(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 华发股份 600325 CH 11.95 买入 万科 A 000002 CH 23.00 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 招商蛇口 001979 CH 17.88 买入 新城控股 601155 CH 23.23 买入 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40

3、.02 买入 华润万象生活 1209 HK 46.63 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 万物云 2602 HK 56.87 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 2 月 05 日中国内地 行业周报（第五周）本周观点：本周观点：业绩反映历史，销售决定未来业绩反映历史，销售决定未来 因市场下行、结转利润率下降与计提减值准备，67 家披露 22 年业绩快报/预告的房企中多数出现大额亏损。但业绩反映历史，我们认为此刻更需关注销售市场修复。1 月 60 城新房成交面积同比下降 37%，对齐

4、 21 年春节月则只下滑5%，二手房复苏进程优于新房，房价下行趋势已有所缓解，反映市场仍在筑底阶段，但已初现复苏迹象。上上周周行情回顾行情回顾 上周沪深 300 指数下跌 0.95%，房地产开发板块下跌 1.50%，恒生指数下跌4.53%，克而瑞内房股指数下跌 9.92%，恒生物业服务及管理指数下跌10.09%。重点公司及动态重点公司及动态 在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势。本周重点推荐：1）A 股开发：华发股份、万科 A、滨江集团、招商蛇口、新城控股；2）大股东具备资源的房企；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、

5、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余等。风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。一周一周内行业内行业走势走势图图 一周一周行业行业内各子板块涨跌图内各子板块涨跌图 一周一周内内各行业涨跌图各行业涨跌图 一一周周涨幅前十公司涨幅前十公司 股票名称股票名称 股票代码股票代码 涨跌幅涨跌幅(%)我爱我家 000560 CH 12.88 苏州高新 600736 CH 9.45 京投发展 600683 CH 8.70 万通发展 600246 CH 7.97 华夏幸福 600340 CH 7.81 香江控股 600162 CH 7.57 电子城 6

6、00658 CH 6.72 高新发展 000628 CH 6.33 上实发展 600748 CH 6.31 三六五网 300295 CH 5.94 一周一周跌跌幅前十幅前十公司公司 股票名称股票名称 股票代码股票代码 涨跌幅涨跌幅(%)新城控股 601155 CH(6.66)泛海控股 000046 CH(5.19)首开股份 600376 CH(4.96)金地集团 600383 CH(4.52)ST 云城 600239 CH(4.46)中国国贸 600007 CH(4.27)华侨城 A 000069 CH(4.17)城建发展 600266 CH(3.98)深深房 A 000029 CH(3.74

7、)荣盛发展 002146 CH(3.60)资料来源：华泰研究(2.0)(0.3)1.53.35.001/2001/2401/2802/01(%)房地产开发房地产服务沪深300(2.00)0.002.004.006.00房地产中介业务物业管理园区开发房地产开发(%)(6.0)(3.0)0.03.06.0汽车计算机教育和人力资源航天军工综合传媒基础化工有色金属机械设备房地产服务通信电子环保农林牧渔商业贸易纺织服装钢铁多元金融轻工制造建筑与工程电力设备与新能源建材公用事业石油天然气食品饮料房地产开发交通运输医药健康证券家用电器煤炭银行社会服务保险(%)仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师

8、声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2 房地产房地产 本周观点本周观点 房企业绩：22 年结转与减值准备释放业绩压力。截至 1 月 31 日，申万房地产板块已有 67家上市房企披露业绩快报/预告，其中 39 家房企预计 22 年将出现归母净亏损，较 21 年（同22 年样本范围）增加 11 家，7 家房企亏损达百亿，67 家样本房企合计净亏损约 920-1339亿元（21 年亏损 309 亿元）。根据业绩预告，房企业绩大幅下滑主要系：1）结转项目减少和毛利率降低；2）因市场下行进一步计提减值准备；3）费用化利息及销售费用有所增长。我们认为房企 2022 年业绩出现调整主要反映的是此前周期中土地

9、成本和市场下行，而计提减值准备将逐步释放业绩压力，为后续业绩弹性构筑基础，当前需要更加关注的是销售市场的修复。市场复苏：1 月相较去年春节月降幅有所收窄，关注销售改善空间。新房方面，1 月 60 城新房成交面积同比下降 36%，较 11 月（-31%）、12 月（-24%）降幅有所扩大，主要系春节错位影响。我们将 23 年 1 月与 22 年 2 月（春节月）对比，23 年 1 月 60 城新房成交面积较 22 年 2 月下降 5%，其中一线城市上升 4%、二线、三线城市分别下降 5%、9%；降幅较 11 月、12 月有显著收窄。二手房方面，1 月 26 城二手房成交面积较 22 年 2 月上

10、升52%，修复进程好于新房。新房降幅收窄以及二手房成交改善，叠加部分先行指标显示市场关注度有所提升，后续值得关注销售改善空间。政策：房贷利率持续下行，房价下行趋势有所缓解。22 年供需两端政策密集释放，11-12月合计出台需求端放松政策约 70 次（不完全统计）；1 月 5 日，央行建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。23 年以来，需求侧政策持续释放，我们已经统计到各地出台需求侧政策放松 40 次，并且据贝壳研究院，郑州、厦门、珠海首套房利率均已进入 3 时代。目前，政策效果有所显现，据中指院数据，1 月百城新建住宅价格指数环比下跌 0.02%，跌幅较22年12月收窄0.06pct，下跌城市

11、个数减少6个；百城二手房住宅价格指数环比下跌0.11%，跌幅较 22 年 12 月收窄 0.11pct，下跌城市个数减少 3 个。因市场下行、结转利润率下降与计提减值准备，67 家披露 22 年业绩快报/预告的房企中多数出现大额亏损。但业绩反映历史，我们认为此刻更需关注销售市场修复。1 月 60 城新房成交面积同比下降 37%，二手房复苏进程优于新房，房价下行趋势已有所缓解，反映市场仍在筑底阶段，但已初现复苏迹象。在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势。中长期看好：1）A 股开发：华发股份、万科 A、建发股份、滨江集团、招

12、商蛇口、金地集团、新城控股；2）大股东具备资源的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。3 房地产房地产 数读一周楼市数读一周楼市 政策红黑榜政策红黑榜 图表图表1：一周政策红黑榜（一周政策红黑榜（2023 年年 1 月月 30 日日-2023 年年 2 月月 5 日）日）时间时间 城市城市 政策变化政策变化 政策具体内容政策具体内容 1 月 30 日 长沙 公积金 长沙市住房公积金管理委员会发布通知，明

13、确：1）2022 年长沙市住房公积金个贷率为 79.08%。2）个贷率介于 75%和 80%之间，长沙市缴存职工（含省直分中心）可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的 16 倍计算（2022 年为 15 倍）。1 月 30 日 厦门 人才政策 据“厦门市高层次人才”官方微信号消息，在厦门市“青鹭英才优培行动”中认定的 C 类人才，可申请 130 万元的购房补贴(或电购最高 100 平方米人才房或享受每月 6000 元的租房补贴)，其中购房补贴分 10 年发放(首次发放 30%，第 2 至第 5 年每年发放 10%，第 6 至第 10 年每年发放 6%)。1 月 30 日 宜昌 公积

14、金 湖北宜昌住房公积金中心发布关于调整全市公积金使用政策的通知，多孩家庭购买住房的，可按现有最高额度的 1.4 倍申请公积金贷款，且不超过房屋总价的规定比例。1 月 30 日 潍坊 公积金 潍坊市住房公积金管理中心 30 日发布关于支持多子女家庭使用住房公积金购房有关政策的通知，在潍坊市购买首套自住住房的多子女家庭，住房公积贷款款额度上限在最高贷款额度基础上提高 20 万元。1 月 31 日 湖南 限贷 长沙举行 2022 年度湖南省金融运行形势新闻发布会。根据会议，湖南全省 13 个非限购市州的首付比下限均降至首套 20%、二套 30%；1 个限购市（长沙市）的首付比政策下限首套 30%、二

15、套降至 40%。在房贷利率方面，湖南因地制宜下调个人住房贷款利率政策下限，2022 年 12 月，全省新发放首套住房贷款加权平均利率 4.22%，1 月 31 日 厦门 房贷利率 据新京报消息，厦门市借款人家庭名下没有未结清住房贷款记录，申请商业性贷款购买住房，贷款利率为最近一个月相应期限LPR-50 个基点，首套房贷最低利率为 3.8%。1 月 31 日 珠海 房贷利率 据上证报消息，珠海银行业在研究降低房贷利率相关事项，四大行首套房利率目前可按 3.7%执行。部分国有银行已经开始执行这一利率。此前，珠海多数银行的首套房贷利率普遍为 3.9%，二套房贷利率基本为 4.9%。1 月 31 日

16、德宏 限贷、购房补贴、房贷利率 据“德宏发布”消息，德宏州将举行房交会。优惠政策包括：1）房交会期间完成商品房网签备案及取得契税完税凭证的购房人，给予所缴纳契税额 50%的一次性购房补贴，单套住宅补贴限额不超过 2 万元。2）个人住房贷款首付 20%起，贷款年化利率目前最低执行 4.1%。住房公积金缴存职工购买首套房的，首付款 20%后可以享受五年以下（含五年）年利率 2.6%，五年以上年利率3.1%的优惠政策。1 月 31 日 清远 公积金 清远市住房公积金管理中心发布关于开展购买预售商品住房提取公积金支付首期款业务的通知，明确从 2023 年 2 月 1 日至2023 年 12 月 31

17、日在全市范围内开展购买预售商品住房提取公积金支付首期款业务。2 月 1 日 洛阳 人才政策 洛阳“2022 年重点民生实事落实情况”系列新闻发布会第三场声明洛阳将进一步扩大扩大购房补贴和租房补贴的人员范围。青年人才购房补贴按照博士、硕士、本科、专科分为 10 万、5 万、3 万、2 万元购房补贴分 3 年核发，每年发放 40%、30%、30%。2 月 1 日 沈阳 公积金 沈阳市延长阶段性支持职工家庭互助购房提取住房公积金政策执行期限。职工购房时限由原来 2022 年 12 月 31 日延长至 2023年 6 月 30 日，即 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日，

18、职工家庭成员在本市购买自住住房，职工本人及其配偶、子女、夫妻双方父母在 2023 年 8 月 31 日前均可提取住房公积金支付购房首付款或购房全款。2 月 1 日 盐城 公积金 盐城市调整住房公积金使用政策。内容包括：1）在城区（亭湖区、盐都区、盐南高新区、盐城经济技术开发区）购建自住住房的，公积金贷款最高限额由 60 万元调整至 100 万元；其余各地购建自住住房的，贷款最高限额由 60 万元调整至 80 万元，二、三孩家庭最高贷款额度在此基础上分别提高 10、20 万元；公积金贷款年限由最长不超过 20 年延长至 30 年。2 月 2 日 洛阳 限贷、购房补贴 洛阳市支持房地产市场健康发展

19、若干措施明确 3 方面 20 条举措支持房地产市场健康发展。包括：1）实行新发放首套住房个人住房贷款利率动态调整长效机制，推动房贷利率进一步下降，个人首套房首付比例按照 20%执行，并鼓励银行逐步降低二套房首付比例。2）2023 年购买洛阳市区单套建筑面积在 144 平方米以下新建普通商品住宅，交纳契税和房屋专项维修资金后，按商品住房合同价款的 0.5%进行补贴，最高不超过 1 万元。3）积极推行存量房“带押过户”。2 月 2 日 威海 购房补贴 2023 威海新春线上房交会将于 2 月 4 日启幕。本次线上房交会将通过线上平台发放千万元的购房优惠券，每张优惠券额度 2 万元。购房者凭优惠购房

20、券可在议价基础上再抵 2 万元购房款。2 月 3 日 南京 购房补贴、公积金、棚改货币化 南京发布关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施，其中有关住房的政策有：1）对出售自有住房并在现住房出售后 1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。2）允许分区实施阶段性住房购买契税补贴优惠。3）支持提取住房公积金支付购房首付款，减轻居民首付资金周转压力。4）在充分尊重居民意愿基础上，适当拓宽房屋征收货币化安置渠道。2 月 3 日 襄阳 购房补贴 据襄阳房协官微消息，湖北襄阳襄州区出台提振楼市举措，包括：1）在政策出台至 2023 年 10 月 31 日期间，首次

21、购买商品房给予每套 2 万元补贴，属改善型的，给予 1.5 万元补贴，二、三孩家庭购房给予分别每套 2 万元、3 万元补贴。2）新购商品房，在2023 年 12 月 31 日前缴清契税的，对购买业主给予 50%契税财政补贴，90 平方米以下最高不超过 1 万元；90 平方米（含）以上的，最高不超过 2 万元，先征后补。3）在城区购买新建商品住房的农民，在享受阶段性购房补贴和交易契税财政补贴的基础上再一次性给予 2 万元的补贴。2 月 3 日 宁波（海曙区）购房补贴 据“海曙发布”消息，宁波海曙区明天起推出总额 2000 万元的“购房送汽车、家电消费券”活动。自 2 月 4 日至 10 日。期间

22、购买海曙区新建商品住宅（不含办公、商业、车位），完成商品房买卖合同网签备案的购房人，房价在 300 万元以内的可获 10万元消费券，300 万-500 万元的送 15 万元，500 万元以上的送 18 万元。购房者凭券在海曙区指定商家购买汽车、家电，三个月内有效。注：蓝底代表放松类政策变化，灰底代表收紧类政策变化，白底代表中性政策变化。资料来源：各城市政府、房管局、住建委，华泰研究 仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。4 房地产房地产 新房与二手房成交新房与二手房成交 1月60城新房销售面积同比下降36%，其中一线下降31%，二线下降37%，三线

23、下降37%。年初至今 60 城新房销售面积累计同比下降 36%，其中一线下降 31%，二线下降 37%，三线下降 37%。图表图表2：60 城新房销售面积同比增速城新房销售面积同比增速 图表图表3：一线一线 4 城新房销售面积同比增速城新房销售面积同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表图表4：二线二线 13 城新房销售面积同比增速城新房销售面积同比增速 图表图表5：三线三线 43 城新房销售面积同比增速城新房销售面积同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%

24、2022/82022/92022/102022/112022/122023/160城新房销售面积当月同比增速累计同比增速-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1一线4城新房销售面积当月同比增速累计同比增速-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1二线13城新房销售面积同比增速累计同比增速-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2022/820

25、22/92022/102022/112022/122023/1三线43城新房销售面积同比增速累计同比增速仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。5 房地产房地产 1月 26城二手房成交面积同比下降 9%，其中一线下降 27%，二线上升 1%，三线下降12%。年初至今26城二手房累计同比下降9%，其中一线下降27%，二线上升1%，三线下降12%。图表图表6：26 城二手房成交面积同比增速城二手房成交面积同比增速 图表图表7：一线一线 2 城二手房成交面积同比增速城二手房成交面积同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表图

26、表8：二线二线 9 城二手房成交面积同比增速城二手房成交面积同比增速 图表图表9：三线三线 15 城二手房成交面积同比增速城二手房成交面积同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 -50%-30%-10%10%30%50%70%90%2022/82022/92022/102022/112022/122023/126城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1一线2城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速-20%0%20%40%

27、60%80%100%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1二线9城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速-50%-30%-10%10%30%50%70%90%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1三线15城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。6 房地产房地产 图表图表10：21 城二手房热力图城二手房热力图 注：表内数据为城市二手房成交套数同比增速，单位为%；1 月份数据截至 1 月 31 日；上海、广州、重庆、武汉、成都、大连、

28、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、济南、南昌、合肥、郑州、太原、石家庄、长春、哈尔滨、呼和浩特、海口、兰州、昆明、贵阳、西宁、银川为中指院二手住宅城市全口径，天津为克而瑞二手商品房城市全口径，无锡为 Wind 二手商品房城市全口径，其余城市为 Wind 二手住宅城市全口径。空格表示该城市当月数据或上月数据暂未更新。资料来源：Wind，中指院，华泰研究 库存与推盘库存与推盘 1 月 23 日-1 月 29 日 33 城库存面积四周滚动环比上升 0%，同比下降 0%。其中一线环比下降 2%，同比上升 7%；二线环比下降 1%，同比下降 4%；三线环比上升 2%，同比上升 0%。33 城去化速度为 89

29、 周，四周滚动环比放缓 2 周，同比放缓 13 周。其中一线去化速度为 80周，四周滚动环比加快 0 周，同比放缓 23 周；二线去化速度为 71 周，四周滚动环比放缓 1周，同比放缓 9 周；三线去化速度为 115 周，四周滚动环比放缓 4 周，同比放缓 4 周。仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。7 房地产房地产 图表图表11：33 城库存与去化速度城库存与去化速度 资料来源：中指院，华泰研究 1 月 23 日-1 月 29 日 31 城推盘面积四周滚动环比下降 48%，同比下降 43%。10 城新开盘去化率为 14%，四周滚动环比下降 11

30、.4 个百分点。其中一线去化率 24%，四周滚动环比下降 37 个百分点；二线去化率 4%，四周滚动环比下降 43.2 个百分点。图表图表12：31 城批准上市面积城批准上市面积 资料来源：中指院，华泰研究 图表图表13：10 城新开盘去化率城新开盘去化率 资料来源：中指院，华泰研究 02040608010012028,00028,50029,00029,50030,00030,50031,0002022/2 2022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/9 2022/10 2022/11 2022/122023/133城库存面积（万平，左轴）去化速度（周，

31、右轴）01002003004005006002022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/10 2022/11 2022/122023/131城批准上市面积（万平）20%40%60%80%100%2022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/11 2022/122023/110城开盘去化率仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。8 房地产房地产 土地市场土地市场 1 月 1 日-1 月 29 日百城住宅类土地供应建面同

32、比下降 39%，年初至今累计同比下降 39%，其中一线下降 80%，二线下降 36%，三线下降 36%。百城住宅类土地成交建面同比下降 12%，年初至今累计同比下降 12%，其中一线下降 100%，二线下降 29%，三线下降 4%。百城住宅类土地成交楼面价同比上涨 18%，年初至今累计同比上涨 18%，其中一线下跌100%，二线上涨 42%，三线上涨 28%。百城住宅类土地溢价率为 13%，环比上升 10.9 个百分点，其中一线、二线、三线溢价率分别为 0%、0%、17%。图表图表14：百城住宅类土地供应建面同比增速百城住宅类土地供应建面同比增速 图表图表15：百城住宅类土地成交建面同比增速百

33、城住宅类土地成交建面同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表图表16：百城住宅类土地成交楼面价同比增速百城住宅类土地成交楼面价同比增速 图表图表17：百城住宅类土地成交溢价率百城住宅类土地成交溢价率 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1百城住宅类土地供应建面当月同比累计同比-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2022/82022/92022/102022/112022/1

34、22023/1百城住宅类土地成交建面当月同比累计同比-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1百城住宅类土地楼面价当月同比累计同比0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%2022/82022/92022/102022/112022/122023/1百城住宅类土地溢价率仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。9 房地产房地产 重点重点推荐推荐 图表图表18：重点重点推荐推荐公司一览表公司一览表 收盘价收盘价 目标价目标价 市

35、值市值(百万百万)EPS(元元)PE(倍倍)股票名称股票名称 股票代码股票代码 投资评级投资评级(当地币种当地币种)(当地币种当地币种)(当地币种当地币种)2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 华发股份 600325 CH 买入 9.36 11.95 19,817 1.51 1.21 1.39 1.68 6.20 7.74 6.73 5.57 万科 A 000002 CH 买入 17.97 23.00 209,004 1.94 2.00 2.10 2.34 9.26 8.99 8.56 7.68 滨江集团 002244 CH 买入 10.1

36、5 13.23 31,581 0.97 1.26 1.44 1.66 10.46 8.06 7.05 6.11 招商蛇口 001979 CH 买入 13.95 17.88 107,960 1.34 0.54 0.70 1.24 10.41 25.83 19.93 11.25 新城控股 601155 CH 买入 20.18 23.23 45,518 5.59 1.13 1.83 2.42 3.61 17.86 11.03 8.34 华润置地 1109 HK 买入 36.75 44.29 262,062 4.54 4.69 5.18 5.88 8.09 7.84 7.09 6.25 中国海外发展

37、688 HK 买入 20.30 28.00 222,181 3.67 3.49 3.64 4.22 5.53 5.82 5.58 4.81 龙湖集团 960 HK 买入 24.85 40.02 157,591 3.93 4.38 4.69 5.18 6.32 5.67 5.30 4.80 华润万象生活 1209 HK 买入 43.40 46.63 99,061 0.76 0.92 1.26 1.61 57.11 47.17 34.44 26.96 中海物业 2669 HK 买入 10.24 13.60 33,657 0.30 0.40 0.52 0.68 34.13 25.60 19.69 1

38、5.06 保利物业 6049 HK 买入 53.70 70.36 29,714 1.59 2.00 2.52 3.18 33.77 26.85 21.31 16.89 万物云 2602 HK 买入 47.15 56.87 55,565 1.43 1.62 2.18 2.99 32.97 29.10 21.63 15.77 招商积余 001914 CH 买入 16.52 19.50 17,517 0.48 0.65 0.81 1.02 34.42 25.42 20.40 16.20 资料来源：Bloomberg，华泰研究预测 图表图表19：重点重点推荐推荐公司最新观点公司最新观点 股票名称股票名

39、称 最新观点最新观点 华发股份华发股份(600325 CH)2022 年归母净利润有所下滑，维持“买入”评级年归母净利润有所下滑，维持“买入”评级 公司 1 月 19 日发布业绩快报，2022 年实现营收 591 亿元，同比+15%；归母净利润 26 亿元，同比-20%，低于我们预期（33 亿元）。参考实际结转情况，我们调高少数股东损益占比，调整 2022-2024 年 EPS 至 1.21/1.39/1.68 元（前值 1.57/1.66/1.91 元）。可比公司平均 2023PE 为 6.4 倍（Wind一致预期），考虑到公司投、销、融表现俱优，大股东支持力度大且资源丰富，我们维持估值溢价

40、，认为公司合理 2023PE 为 8.6 倍，目标价 11.95元（前值 13.45 元，基于 8.1 倍 2023PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023 年 01 月 19 日 点击下载全文：华发股份点击下载全文：华发股份(600325 CH,买入买入):释放业绩压力，迎接改善空间释放业绩压力，迎接改善空间 万科万科 A(000002 CH)股债双通道融资并进，维持股债双通道融资并进，维持 A 股“买入”评级股“买入”评级 公司 12 月 16 日发布债务以及股权融资授权议案均获股东大会通过的

41、公告，“第三支箭”政策以来，公司频获融资支持，而此次会议彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿。我们维持 2022-2024 年 EPS 分别为 2.00/2.10/2.34 元的预测，A 股（000002 CH）参考可比公司 2022 年 PE 均值 8.42x（Wind 一致预期），稳健的财务强化公司龙头地位，万物云成功分拆上市，REITs 政策推进同样加快多元化价值重估，我们予以 2022 年 11.5xPE，予以目标价 23.00 元（前值 17.20 元，2022PE8.6x），H 股（2202 HK）参考 22 年 9-11 月平均折价率 25%以及两地对业绩和

42、多元化业务估值差异，予以 A 股折价 25%，目标价 19.17 港币（前值 11.10 港币），维持“增持”评级。风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。报告发布日期：2022 年 12 月 19 日 点击下载全文点击下载全文：万科：万科 A(2202 HK,增持增持;000002 CH,买入买入):股债双通道并进，加大投拓信心股债双通道并进，加大投拓信心 滨江集团滨江集团(002244 CH)上调盈利预测，维持“买入”评级上调盈利预测，维持“买入”评级 公司 10 月 26 日披露三季报，1-3Q2022 实现营收 198.7 亿元，同比-19%；归母净利润 20

43、.6 亿元，同比+55%。考虑到公司表外项目结转提升，我们上调投资收益，下调少数股东损益占比，上调 22-24 年 EPS 至 1.26、1.44、1.66 元（前值 1.15、1.35、1.54 元）。可比公司 2022 年平均 PE（Wind一致预期）为 7.4 倍，考虑到公司销售、拿地和融资优势突出，是民营房企中的稀缺优质标的，我们仍认为公司合理 2022PE 为 10.5 倍，上调目标价至 13.23 元（前值 12.08 元），维持“买入”评级。风险提示：疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2022 年 10 月 26 日 点击下载全文：滨江集团点击下载

44、全文：滨江集团(002244 CH,买入买入):结转放量业绩亮眼，强化杭州布局结转放量业绩亮眼，强化杭州布局 招商蛇口招商蛇口(001979 CH)业绩受制行业下行压力，拿地积极憧憬未来业绩受制行业下行压力，拿地积极憧憬未来 公司 1 月 6 日发布 2022 年度业绩预告，公司预计 2022 年归母净利润 38-46 亿，同比下降 55.65%-63.36%。因行业下行对短期内毛利率下行幅度及减值损失影响超我们预期，因此我们调整 2022-2024 年归母净利至 42.1/54.5/95.8 亿元（前值 77.4/86.7/96.2 亿元），参考可比公司 2024 年 10.3倍 PE 估值

45、（Wind 一致预期），公司融资优势显著，我们认为公司 2024 年合理 PE 估值为 14.4 倍，目标价 17.88 元（前值 19.60 元，2023 年 PE17.5x），维持“买入”评级。风险提示：定增事项推进不及预期；行业销售下滑。报告发布日期：2023 年 01 月 09 日 点击下载全文：招商蛇口点击下载全文：招商蛇口(001979 CH,买入买入):业绩受制于行业下行，拿地积极业绩受制于行业下行，拿地积极 仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。10 房地产房地产 股票名称股票名称 最新观点最新观点 新城控股新城控股(601155

46、CH)22 年归母净利同比下滑年归母净利同比下滑 70%-95%，地产开发与商业运营此消彼长，地产开发与商业运营此消彼长 1 月 30 日公司公告，预计 22 年实现归母净利 6.3-37.8 亿元，同比减少 70%-95%。因公司结算面积同比降幅以及计提减值超我们预期，我们预计2022-2024 年归母净利分别为 25.4/41.4/54.6 亿元（前值 81.4/86.6/95.6 亿元），参考可比公司 2024 年 9.1 倍 PE 估值，作为一家财务相对稳健的民企，公司商业外拓积极，双轮驱动路径日益清晰，中债增信成功发债以及监管层持续的支持性表态加大了公司的财务安全性，我们认为公司 2

47、024年合理 PE 估值为 9.6 倍，目标价 23.23 元（前值 27.72 元，2022 年 PE7.7x），维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。报告发布日期：2023 年 01 月 31 日 点击下载全文：新城控股点击下载全文：新城控股(601155 CH,买入买入):结算与减值影响业绩，商业逆势稳增结算与减值影响业绩，商业逆势稳增 华润置地华润置地(1109 HK)1H22：业绩稳健；维持“买入”：业绩稳健；维持“买入”公司于 8 月 31 日发布中报业绩：1H22 营收同比-1%至 729 亿元，核心净利润同比+2%至 102 亿元，毛利率同比-4.4

48、pct 至 26.9%。考虑地产行业下行及疫情防控对公司经营的影响，我们下调营收和毛利率的假设，调整 2022-2024 年 EPS 预测至 4.69/5.18/5.88 元（前值：5.00/5.69/6.59 元）。可比公司 2022E PE 均值为 6.9 倍（Wind 一致预期），考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理 2022EPE 为 8.3 倍，维持目标价为 44.29 港币（前值：55.56 港币），维持“买入”评级。风险提示：1)疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2)盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2022 年 09 月 02 日 点击下

49、载全文：华润置地点击下载全文：华润置地(1109 HK,买入买入):行业排名提升，经营业务稳健增长行业排名提升，经营业务稳健增长 中国海外发展中国海外发展(688 HK)1H22：逆境下业绩韧性尽显；维持“买入”：逆境下业绩韧性尽显；维持“买入”公司于 8 月 24 日发布中报业绩：1H22 营收同比-4%至 1038 亿，归母净利润同比-19%至 167 亿，毛利率同比-5.1pct 至 23.5%。考虑结转情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司 2022-2024E EPS 至 3.49/3.64/4.22 元（前值为 3.69/4.21/4.93 元）。可比公司平均 2022E PE

50、均值为 5.8 倍(Wind一致预期)，考虑公司目前财务状况良好，在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极，叠加非房开业务保持增长轨迹，我们认为公司合理 2022E PE 为 7.0倍，对应目标价调整至 28.00 港币（前值：36.44 港币），维持“买入”评级。风险提示：1）疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2）盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2022 年 08 月 26 日 点击下载全文：中国海外发展点击下载全文：中国海外发展(688 HK,买入买入):稳健均好稳健均好，维持积极拿地强度，维持积极拿地强度 龙湖集团龙湖集团(960 HK)1H22：业绩彰显韧性；维持“买入”：业绩