基于供需视角的福建房价时空分异现象探究.pdf

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1、基于供需视角的福建房价时空分异现象探究基于供需视角的福建房价时空分异现象探究温光耀温光耀摘要摘要：本文通过数据爬取，获得了福州市二手房信息 1500 条，探讨了福州市市域的房价空间、时间上的变化，并从需求与供给初步分析了房价分异的原因。进而结合城市总体规划、战略规划进行进一步的思考，得到城市规划与房价分异间的作用机制，以及对未来规划的反思与启示。本文发现，福州市域内的房价分异总体呈现“圈层效应”，以及从房价分布的空间结构上来说，“一核两轴，二极多点”的特征；对房价分异，城市规划体现出了较强的空间效应，但同时在某些区域也出现了失效的情况。必须在未来注意这种“空间错配”的现象，并逐步转变规划的理念

2、和思路。关键词：关键词：大数据，房价分异，福州，城市规划，空间效应1 引言引言党的十九大的报告中提到：房子是用来生活的，不是用来炒的。房价问题引起了全民讨论，同时也引发的学术界的诸多探讨。福建省近年来迎来了多项重要的发展政策，包括作为海上丝绸之路的核心区、被设立福建省自贸区、福州新区规划的制定等重点项目。福州作为福建省的省会城市，属于新一线城市的范畴，既有可以比肩于一线城市的房价增长趋势，如多家房地产巨头竞争，创下“高价地王”的记录；又具有三四线城市的发展瓶颈，如罗源、永泰等地区发展的速度不够快。福州市的房价增幅与房价均值均位列全国前列。数据显示，福州在全国城市住宅价格水平上排名第七，单价为每

3、栋 28777 平方米。因此以福州市的市域房价作为研究对象，在全国类似的新一线、二线城市中具有代表性。从研究范围来看，一般而言，对房价的研究主要集中在，房价在城市之间，以及在城市内部表现出的差异，及其影响因素(邹利林等,2013;王芳等,2014;王洋等,2014;郭慧秀等,2016)。却鲜有研究关注房价在市域范围内不同市县间的变化与分异。市域范围内的不同市县具有明显的空间关系与层级关系，探究房价与其的关系有助于进一步理解房价的内部变化机制。福州市及其市域的房价都处在一定的发展程度中，在全国房价的热潮中具有一定的代表性。而福州市市域的房价空间、时间上的变化可以如何被解释？与城市总体规划、战略规

4、划之间是否存在某种机制？是本文接下来将要探讨的问题。2 相关研究综述相关研究综述2.1 住房价格影响因素研究住房价格影响因素研究国内外关于房价影响因素的研究已经有了非常丰富的成果。不同的学者从宏观经济政策环境、房地产市场、土地市场、中观区位、微观服务设施情况等多个层面与角度上对住房价格的影响因素进行了研究（黄厚霞,侯莉颖，2011）。相关学者借助于经济学中“供给-需求”的分析框架，对房价变动的影响因素做出了有效的归纳（袁东,何秋谷,赵波，2016）。从需求层面来看，经济因素、金融环境、人口因素等将对房价产生影响。从供给层面来看，土地成本与土地管制、房产区位与房区公共服务将对房价产生影响。2.1

5、.1 经济因素Bartik(1991)的实证研究表明，就业增长对房价上涨有直接的影响作用。在国内学者的研究中，王冰和黄磊（2005）通过对居民收入水平与住房价格关系的讨论得出居民收入水平与房价之间有着一定的正相关关系。欧德鲁玛尼和兰迪（2006）对居民收入变化与房价变化做出了理论模型上的总结，结论为真实房价对可支配收入弹性始终为正。李清书（2010）探索了地产热的原因，认为中国房地产投资增多和房价上涨的根本性因素为中国经济的平稳发展。相关学者（李继玲，2017）通过实证研究 2005-2015 年的商品房价格面板数据发现，房价与人均 GDP、工业化水平有很高的相关性。2.1.2 金融环境学者们

6、主要从利率的角度来探讨它对房价的影响。2010 年国务院先后出台了两个遏制房价过快上涨的通知，其中第一个规定二套以上首付不低于 40%，第二个规定二套以上住房贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。利率被视作调控房价的重要手段。国外学者研究发现（Kenny G，2003），利率与房价之间具有复杂的内在关系。而国内学者（董甜甜，2011）从计量经济学的相关理论出发对汇改后汇率与房价关系的实证研究表明汇率波动水平与房产价格之间存在着长期的均衡关系，两者有共同的变动趋势。2.1.3 人口因素国外学者（Mankiw N G,Weil D N，1989）通过实证研究发现，不同年龄段的家庭成员对房产的需求不

7、同。其中 20-30 岁的房产需求最大，40 岁以上居民对房产需求逐年减少。国内学者也有相同的结论（付博,王绩明,吴金剑，2010），认为老龄化的会对房产的需求逐步减少。2.1.4 土地成本与土地管制一般而言，土地价格与政府行为紧密联系。刘民权和孙波（2009）认为，从 2002 年开始实行土地使用权出让的挂牌招拍机制后，房地产价格有随之迅猛上升的趋势。邵新建等（2012）分析了城市土地市场格局的变迁，发现地方政府的土地利益最大化导致了地价攀升，而伴随着地价每增加，城市房价上涨0.55%。2.1.5 房产区位与房区公共服务从微观视角来看，房产的区位将对房价造成很大的影响。阿彻（Archer W

8、 R,et.al，2005）等检验了 1971-1992 年佛罗里达戴德郡房价增长率的变化，他们发现房价增长有某种空间联系房价因房产稻商业中心距离、局部人口密度、房产单元和种族等的差异会有所不同。国内也有相关研究探讨了城市内部房价与公共服务设施有关的空间分异问题（宋伟轩,马雨竹,陈艳如，2018）。2.1.6 其他因素另外，有学者从购房者的心理预期层面、国际环境层面等分析了房价的影响因素（袁东,何秋谷,赵波，2016）。2.2 房价的时空分异与规划的关系房价的时空分异与规划的关系从城市规划研究角度研究房价的理论成果主要包括以下几个方面：一是研究房地产开发与城市规划之间的关系（马晓亚,袁奇峰，2

9、009）。二是探讨城市规划对于城市运行、房地产市场的调控作用。如相关学者研究了城市规划如何对城市的“空间绩效”产生影响（彭坤焘，2008）。三是进一步探究了城市规划对于房价空间分布的内在机值（孙雯雯,吕学昌,孔德智，2014）。3 福州市域房价时空分异特征福州市域房价时空分异特征3.1 数据来源与分析方法数据来源与分析方法本文的研究范围为福州市市域行政范围内的五区八县。首先，本文通过爬虫软件，爬取了 2018 年年末的福州市市域范围内所有二手房小区的数据。数据结构包括楼盘名称、价格、小区地址。通过调用高德地图的语义分析，将楼盘地址转换为经纬度坐标，以便调入 Arcgis 做空间分析。最终得到有

10、效的二手房数据 1500 条。其次，本文在网上的开放数据源获取了福州市、以及福州市各区县 2018 年 1 月份以来的房价信息。3.2 福州市市域房价空间分异总体特征福州市市域房价空间分异总体特征将福州市二手房的数据的房价字段进行核密度分析，得出福州市 2018 年年末房价空间分布图。首先，从房价的数值上来说，我们发现，房价的高值基本位于区中心，或者县、县级市的中心街道，并且呈现出从中心向外呈圈层状递减的特点。其中，福州市市域房价的最高值位于鼓楼区、台江区、仓山区西部以及晋安区的南部，包含了福州市市区老城区以及向南延申的新城区。房价的次高值位于距离福州市市区最近的连江县县城，和经济发展水平较高

11、的福清市市中心。同时在永泰县、罗源县、平潭县也拥有较高的房价及一定的空间集聚。图图 3-1 福州市福州市 2018 年年末房价空间分布图年年末房价空间分布图Fig.3-1 The spatial distribution of housing prices in Fuzhou in the end of 2018资料来源：笔者自绘资料来源：笔者自绘其次，从房价分布的空间结构上来说，我们可以总结出“一核两轴，二极多点”的特征。其中，福州市市区的老城区的房价“一核”在空间上最为突出，并表现出了明显的外溢效应，向西北与闽侯区连接、向东南延生至长乐市，在空间上凸显出了发展州带。而连江县、福清市属于另外

12、两个发展较好的极点，隐约形成了另一条沿海的发展轴线。在其余的各县中，房价各有一定规模的聚集，形成“多点”的特征；其中平潭县拥有规模较大的房价聚集，表现出较强的增长潜力。3.3 福州市市域房价时间分异总体特征福州市市域房价时间分异总体特征观察福州市 2002-2016 房屋销售价格变化，以及福州市 2018 年二手房交易价格变化，我们发现，福州市从 2002 年以来，住房价格迅速上涨，经历了 10 余年的快速增长期；而近年来住房交易价格呈现出较为平缓的态势，稳中有降。如果将 2018 年福州市市域各区县房价分布在空间上予以表现（图 3-4），我们可以得到与 3.2 相似的结论，房价在一种更大的空

13、间尺度上呈现出“圈层效应”，从房价的峰值区市区及其中心，向外部逐次分布降低。资料来源：笔者根据网络资料整理资料来源：笔者根据网络资料整理图图 3-4 2018 年福州市市域各区县房价分布年福州市市域各区县房价分布Fig.3-4 Distribution of housing prices in various districts and counties of Fuzhou City in2018资料来源：笔者自绘资料来源：笔者自绘图图 3-2 福州福州市市 2002-2016 房屋房屋销售价销售价格变化格变化Fig.3-2 Fuzhou City,2002-2016housing sales

14、 price changes图图 3-3 福州福州市市 2018 年年二手房交易价格二手房交易价格变化变化Fig.3-3 Changes in the transaction priceof second-hand housing in Fuzhou Cityin 2018图图 3-5 福州福州市市域各区县市市域各区县 2018 年年二手房交易价格变化二手房交易价格变化Fig.3-5 Changes in the transaction price of second-hand housing in 2018 districts andcounties of Fuzhou City资料来源：笔

15、者根据网络资料整理资料来源：笔者根据网络资料整理我们继续将福州市市域各区县 2018 年二手房交易价格变化按月份列举，可以发现各区县的房价均稳定在一定的水准，并且可以分为 5 个“梯队”。包括维持在 35000 左右的鼓楼区，25000 左右的台江区、仓山区、晋安区，15000-20000 区间的闽侯区、马尾区、长乐市，10000-15000 区间的福清市、连江县、平潭县、闽清县、永泰县，以及最后 5000 左右水准的罗源县。图图 3-6 2018 年福州市市域各区县二手房房价增长率年福州市市域各区县二手房房价增长率Fig.3-6 The growth rate of second-hand

16、housing prices in various districts and counties ofFuzhou City in 2018资料来源：笔者根据网络资料整理资料来源：笔者根据网络资料整理从房价的增长率来看，大部分地区都是负增长、低增长，只有罗源县与平潭县出现一定的正向增长。考虑罗源县的房价基数较低，说明平潭县的房价增长速度较高。3.4 供需视角下的初步判断供需视角下的初步判断首先，从需求层面来看，福州市的整体房价伴随着福州市的常住人口、福州市的人均收入、福州市的生产总值逐年走高。但具体到各个区县，房价与 GDP 或者人均 GDP、人均收入的关系却并不显著。图图 3-7 2018

17、年福州市各区县城镇居民人均收入年福州市各区县城镇居民人均收入Fig.3-7 Per capita income of urban residents in various districts and counties of Fuzhou Cityin 2018资料来源：福州统计年鉴资料来源：福州统计年鉴 2018而福州市在 2016 年制订了限购、限贷、以及相应的利率政策以来，房价总体来说保持一个较为平稳的状态。但由于民间的投资热潮，以及较为活跃的民营经济、大量的民间资本，导致福州的房价被推到了一个与其生产总值并不相符的高位。另外，当政策聚焦于平潭新区、长乐新区等特定空间，确实导致了这些地区房

18、价的快速上涨。其次，从供给层面来看，房价明显与公共服务设施相挂钩。服务设施完善、丰富的市区中心、城镇中心是商品房最集聚、房价最高的区域。而房屋施工面积与房价呈现出一定的协同性，可以认为在市场的需求充分的情况下，提升供给量反而带动了房价的进一步上涨。图图 3-8 2018 年房价与施工面积年房价与施工面积Fig.3-8 House price and construction area in 2018资料来源：笔者根据网络资料整理资料来源：笔者根据网络资料整理4 福州市域空间发展分析福州市域空间发展分析4.1 城市规划的影响城市规划的影响在福州市总体规划中，福州市市域被规划为“一区两翼双轴”的空

19、间结构。同时，这种空间结构又体现出了“双扇面”的特征，即向西为生态型绿色经济发展模式，向东为开放的蓝色经济发展模式。其中，福州中心城区与平潭综合试验区是一主一副的两个焦点。图图 4-1 福州市空间结构规划图福州市空间结构规划图Fig.4-1 Fuzhou City Spatial Structure Planning资料来源：福州市城市总体规划（资料来源：福州市城市总体规划（2011-2020 年）年）（1）城市规划体现在房价中的显著空间效应）城市规划体现在房价中的显著空间效应首先，城市总体规划所规划的城镇体系及规模与房价有充分的耦合关系。房价与城镇的等级规模间具有高度相关性，一般来说，沿着中

20、心城区县级市县的等级下降。而特别要注意的是平潭县具有“国家级新区”的特殊政策聚焦，使其成为了房价的另一个有利增长极，处在了县级市县的等级之间。其次，总体规划的重点产业布局空间体现了房价的增长点。在市域的北部与南部、及中部部分地区（马尾等），均布置了产业基地（图 4-2），而房价增长的区域为这几个区域。除了作为开放贸易区的平潭，我们可以认为产业刺激了当地的投资热情，从而带来的房价增长，有效地体现出规划的空间效应。第三，城市规划重点发展的空间轴线与片区也反应到了房价的分布中。在“双扇面”结构中，蓝色发展轴的经济基础较优，同时承接了“一带一路”倡议、“新区”等优势政策空间，于是在 2015 年，福州

21、市特别颁布了福州市新区总体规划（2015-2030），着重打造“一主一副一翼”的空间结构（图 4-3），我们已经可以在房价的空间分布中初见端倪（图 3-1），主中心与副中心的核心轴线已经基本成形，而滨海以福清为发展极核的副中心也初步形成。图图 4-2 市域产业空间布局图市域产业空间布局图Fig.4-1 City industrial space layout资料来源：福州市城市总体规划（资料来源：福州市城市总体规划（2011-2020 年）年）（2）城市规划的空间效应失效）城市规划的空间效应失效首先，我们发现，当拼合了滨海地区的规划之后，不论是人口还是用地规模，规划在纸面呈现出的“繁荣”并没有

22、成为空间发展的现实（图 4-4）。实际上，沿海发展带中的多个开发区、工业园区目前也处在“开而不发”的尴尬状态，扯开的空间结构却缺少进一步可持续的投入。相比于东西向的主城与副城轴线，南北向的轴线并没有得到有效的发展。其次，房价的增长区域与规划的重点区域并没有完全相同，传统的房价高地目前处于比较平稳的状态，一方面与市场的饱和、政策的限制有关，另一方面，也体现了规划并没有关注一些新出现的潜在增长点，属于某种“空间错配”的现象。总体而言，城市规划并非总能发挥其作用，在某些片区，城市规划的空间效应或者没有体现，或者正在慢慢消失。4.2 房价分布对城市规划的启示房价分布对城市规划的启示首先，我们必须肯定城

23、市规划对于城市发展的促进作用，这一点，可以在房价的时间变化、空间分布中明显地体现。在规划的刺激作用下，房价分布协同城市的发展步伐，开始由点到面、成轴成网，在空间中四面扩张与繁荣。但是在另一面，我们看到的是城市规划的失效与不协调。面对市场情况、政策情况的变化，城市规划似乎也失去了曾经的“增长魔力”，反而是一些规划外的增长点开始慢慢出现。在此基础上，需要重新反思福州市域的城市规划的战略方向。一是以上的分析再次告诉我们，城市规划需要转变基本的规划理念，以一种公共政策型而非经济型的视角进行空间干预。这样的干预才能体现出政府的效力，弥补市场不足。二是城市发展的策略要从粗放转向精致、绿色、创新，提高投入产

24、出的效率。图图 4-3 福州城市空间格局示意图福州城市空间格局示意图Fig.4-3 Schematic diagram ofFuzhou urban spatial pattern资料来源：福州新区总体规划资料来源：福州新区总体规划（2015-2030）图图 4-4 福州新区规划拼合图福州新区规划拼合图Fig.4-4 Fuzhou New DistrictPlanning and Drawing资料来源资料来源：福州新区福州新区 2049：总体战总体战略规划咨询略规划咨询5 结论结论本文试图探讨福州市市域的房价空间、时间上的变化，进而结合城市总体规划、战略规划进行进一步的思考，得到城市规划与房

25、价分异间的作用机制，以及对未来规划的反思与启示。主要有以下结论：（1）福州市域内的房价分异总体呈现中从中心向外扩散的“圈层效应”，以及从房价分布的空间结构上来说，我们可以总结出“一核两轴，二极多点”的特征。房价在市域内的分布与空间发展的逻辑、方向相呼应，可以说是一种城市发展的显性表现。（2）在分析框架中，影响主要集中在需求层面上，政策、地方经济结构的解释力较强，对房价的分异现象影响较大。而供给层面中，房价明显与公共服务设施、施工面积相挂钩。（3）体现在房价中，城市规划具有某些显著的空间效应。包括城市总体规划所规划的城镇体系及规模与房价有充分的耦合关系；总体规划的重点产业布局空间体现了房价的增长

26、点；以及城市规划重点发展的空间轴线与片区也反映到了房价的分布中。但在另外一面，城市规划的空间效应也在某些片区慢慢散失。参考文献参考文献1Archer W R,Gatzlaff D H,Ling D C.Measuring the Importance of Location in House Price AppreciationJ.Journal of Urban Economics,2005,40(3):334-353.2Bartik T J,Butler J S,Liu J T.Maximum Score Estimates of the Determinants of Residenti

27、al Mobility:Implications for the Value of Residential Attachment and Neighborhood AmenitiesJ.Upjohn WorkingPapers and Journal Articles,1990,32(32):233-256.3Kenny G.Asymmetric adjustment costs and the dynamics of housing supplyJ.Research Technical Papers,2003,20(6):1097-1111.4Mankiw N G,Weil D N.The

28、Baby Boom,The Baby Bust,and the Housing MarketJ.Reg Sci Urban Econ,1989,19(2):235-258.5OrtaloMagn,Franois,Rady S.Housing Market Dynamics:On the Contribution of Income Shocks andCredit Constraints J.Review of Economic Studies,2006,73(2):459-485.6柴彦威,刘志林.中国城市的时空间结构M.北京大学出版社,2002.7董甜甜.汇改后人民币汇率波动对我国房地产价

29、格的影响研究J.市场论坛,2011(1):14-16.8付博,王绩明,吴金剑.影响房地产需求的因素分析J.东方企业文化,2010(15):121.9顾朝林,甄峰,张京祥.集聚与扩散城市空间结构新论M.东南大学出版社,2000.10 黄厚霞,侯莉颖.房价影响因素综述J.中国房地产,2011(14):39-44.11 姜乖妮,李春聚.城市规划在调整城市居住空间中的作用J.城市问题,2012(1):40-43.12 李继玲.房价波动影响因素研究-基于 2005-2015 年数据的实证分析J.经济问题探索,2017(9):30-37.13 李清书.我国当前房产现象的成因与对策J.学术交流,2000(2

30、):46-49.14 林佳彬.商品房价格影响因素实证分析以福州市房价走势为例J.莆田学院学报,2016,23(4):46-50.15 刘民权,孙波.商业地价形成机制、房地产泡沫及其治理J.金融研究,2009(10):22-37.16 马晓亚,袁奇峰.基于城市发展理念的城市规划与房地产开发关系探讨J.规划师,2009,25(05):57-62.17 彭坤焘.提升城市住房市场宏观调控的绩效空间视角的分析J.城市规划,2008(09):21-27.18 宋伟轩,马雨竹,陈艳如.南京城区住宅售租价格时空分异与影响因素J.地理科学进展,2018,37(09):1268-1276.19 孙雯雯,吕学昌,孔

31、德智.城市规划在房价调控上的作用机制研究基于 GIS 以济南市中心城区为例的实证分析J.现代城市研究,2014,29(12):39-45.20 王冰,黄磊.浅谈居民收入水平与住房价格的关系J.中国科技信息,2005(12B):50-50.21 巫和懋,江萍,王勇,et al.中国城市房价的“坚硬泡沫”基于垄断性土地市场的研究J.金融研究,2012(12):67-81.22 吴启焰.大城市居住空间分异研究的理论与实践M.科学出版社,2001.23 袁东,何秋谷,赵波.房价变动的影响因素研究：一个文献综述J.经济与管理研究,2016,37(3):77-85.作者简介作者简介温光耀,硕士研究生,南京大学建筑与城市规划学院