基于供需视角的福建房价时空分异现象探究.pdf
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1、基于供需视角的福建房价时空分异现象探究基于供需视角的福建房价时空分异现象探究温光耀温光耀摘要摘要:本文通过数据爬取,获得了福州市二手房信息 1500 条,探讨了福州市市域的房价空间、时间上的变化,并从需求与供给初步分析了房价分异的原因。进而结合城市总体规划、战略规划进行进一步的思考,得到城市规划与房价分异间的作用机制,以及对未来规划的反思与启示。本文发现,福州市域内的房价分异总体呈现“圈层效应”,以及从房价分布的空间结构上来说,“一核两轴,二极多点”的特征;对房价分异,城市规划体现出了较强的空间效应,但同时在某些区域也出现了失效的情况。必须在未来注意这种“空间错配”的现象,并逐步转变规划的理念
2、和思路。关键词:关键词:大数据,房价分异,福州,城市规划,空间效应1 引言引言党的十九大的报告中提到:房子是用来生活的,不是用来炒的。房价问题引起了全民讨论,同时也引发的学术界的诸多探讨。福建省近年来迎来了多项重要的发展政策,包括作为海上丝绸之路的核心区、被设立福建省自贸区、福州新区规划的制定等重点项目。福州作为福建省的省会城市,属于新一线城市的范畴,既有可以比肩于一线城市的房价增长趋势,如多家房地产巨头竞争,创下“高价地王”的记录;又具有三四线城市的发展瓶颈,如罗源、永泰等地区发展的速度不够快。福州市的房价增幅与房价均值均位列全国前列。数据显示,福州在全国城市住宅价格水平上排名第七,单价为每
3、栋 28777 平方米。因此以福州市的市域房价作为研究对象,在全国类似的新一线、二线城市中具有代表性。从研究范围来看,一般而言,对房价的研究主要集中在,房价在城市之间,以及在城市内部表现出的差异,及其影响因素(邹利林等,2013;王芳等,2014;王洋等,2014;郭慧秀等,2016)。却鲜有研究关注房价在市域范围内不同市县间的变化与分异。市域范围内的不同市县具有明显的空间关系与层级关系,探究房价与其的关系有助于进一步理解房价的内部变化机制。福州市及其市域的房价都处在一定的发展程度中,在全国房价的热潮中具有一定的代表性。而福州市市域的房价空间、时间上的变化可以如何被解释?与城市总体规划、战略规
4、划之间是否存在某种机制?是本文接下来将要探讨的问题。2 相关研究综述相关研究综述2.1 住房价格影响因素研究住房价格影响因素研究国内外关于房价影响因素的研究已经有了非常丰富的成果。不同的学者从宏观经济政策环境、房地产市场、土地市场、中观区位、微观服务设施情况等多个层面与角度上对住房价格的影响因素进行了研究(黄厚霞,侯莉颖,2011)。相关学者借助于经济学中“供给-需求”的分析框架,对房价变动的影响因素做出了有效的归纳(袁东,何秋谷,赵波,2016)。从需求层面来看,经济因素、金融环境、人口因素等将对房价产生影响。从供给层面来看,土地成本与土地管制、房产区位与房区公共服务将对房价产生影响。2.1
5、.1 经济因素Bartik(1991)的实证研究表明,就业增长对房价上涨有直接的影响作用。在国内学者的研究中,王冰和黄磊(2005)通过对居民收入水平与住房价格关系的讨论得出居民收入水平与房价之间有着一定的正相关关系。欧德鲁玛尼和兰迪(2006)对居民收入变化与房价变化做出了理论模型上的总结,结论为真实房价对可支配收入弹性始终为正。李清书(2010)探索了地产热的原因,认为中国房地产投资增多和房价上涨的根本性因素为中国经济的平稳发展。相关学者(李继玲,2017)通过实证研究 2005-2015 年的商品房价格面板数据发现,房价与人均 GDP、工业化水平有很高的相关性。2.1.2 金融环境学者们
6、主要从利率的角度来探讨它对房价的影响。2010 年国务院先后出台了两个遏制房价过快上涨的通知,其中第一个规定二套以上首付不低于 40%,第二个规定二套以上住房贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。利率被视作调控房价的重要手段。国外学者研究发现(Kenny G,2003),利率与房价之间具有复杂的内在关系。而国内学者(董甜甜,2011)从计量经济学的相关理论出发对汇改后汇率与房价关系的实证研究表明汇率波动水平与房产价格之间存在着长期的均衡关系,两者有共同的变动趋势。2.1.3 人口因素国外学者(Mankiw N G,Weil D N,1989)通过实证研究发现,不同年龄段的家庭成员对房产的需求不
7、同。其中 20-30 岁的房产需求最大,40 岁以上居民对房产需求逐年减少。国内学者也有相同的结论(付博,王绩明,吴金剑,2010),认为老龄化的会对房产的需求逐步减少。2.1.4 土地成本与土地管制一般而言,土地价格与政府行为紧密联系。刘民权和孙波(2009)认为,从 2002 年开始实行土地使用权出让的挂牌招拍机制后,房地产价格有随之迅猛上升的趋势。邵新建等(2012)分析了城市土地市场格局的变迁,发现地方政府的土地利益最大化导致了地价攀升,而伴随着地价每增加,城市房价上涨0.55%。2.1.5 房产区位与房区公共服务从微观视角来看,房产的区位将对房价造成很大的影响。阿彻(Archer W
8、 R,et.al,2005)等检验了 1971-1992 年佛罗里达戴德郡房价增长率的变化,他们发现房价增长有某种空间联系房价因房产稻商业中心距离、局部人口密度、房产单元和种族等的差异会有所不同。国内也有相关研究探讨了城市内部房价与公共服务设施有关的空间分异问题(宋伟轩,马雨竹,陈艳如,2018)。2.1.6 其他因素另外,有学者从购房者的心理预期层面、国际环境层面等分析了房价的影响因素(袁东,何秋谷,赵波,2016)。2.2 房价的时空分异与规划的关系房价的时空分异与规划的关系从城市规划研究角度研究房价的理论成果主要包括以下几个方面:一是研究房地产开发与城市规划之间的关系(马晓亚,袁奇峰,2
9、009)。二是探讨城市规划对于城市运行、房地产市场的调控作用。如相关学者研究了城市规划如何对城市的“空间绩效”产生影响(彭坤焘,2008)。三是进一步探究了城市规划对于房价空间分布的内在机值(孙雯雯,吕学昌,孔德智,2014)。3 福州市域房价时空分异特征福州市域房价时空分异特征3.1 数据来源与分析方法数据来源与分析方法本文的研究范围为福州市市域行政范围内的五区八县。首先,本文通过爬虫软件,爬取了 2018 年年末的福州市市域范围内所有二手房小区的数据。数据结构包括楼盘名称、价格、小区地址。通过调用高德地图的语义分析,将楼盘地址转换为经纬度坐标,以便调入 Arcgis 做空间分析。最终得到有
10、效的二手房数据 1500 条。其次,本文在网上的开放数据源获取了福州市、以及福州市各区县 2018 年 1 月份以来的房价信息。3.2 福州市市域房价空间分异总体特征福州市市域房价空间分异总体特征将福州市二手房的数据的房价字段进行核密度分析,得出福州市 2018 年年末房价空间分布图。首先,从房价的数值上来说,我们发现,房价的高值基本位于区中心,或者县、县级市的中心街道,并且呈现出从中心向外呈圈层状递减的特点。其中,福州市市域房价的最高值位于鼓楼区、台江区、仓山区西部以及晋安区的南部,包含了福州市市区老城区以及向南延申的新城区。房价的次高值位于距离福州市市区最近的连江县县城,和经济发展水平较高
11、的福清市市中心。同时在永泰县、罗源县、平潭县也拥有较高的房价及一定的空间集聚。图图 3-1 福州市福州市 2018 年年末房价空间分布图年年末房价空间分布图Fig.3-1 The spatial distribution of housing prices in Fuzhou in the end of 2018资料来源:笔者自绘资料来源:笔者自绘其次,从房价分布的空间结构上来说,我们可以总结出“一核两轴,二极多点”的特征。其中,福州市市区的老城区的房价“一核”在空间上最为突出,并表现出了明显的外溢效应,向西北与闽侯区连接、向东南延生至长乐市,在空间上凸显出了发展州带。而连江县、福清市属于另外
12、两个发展较好的极点,隐约形成了另一条沿海的发展轴线。在其余的各县中,房价各有一定规模的聚集,形成“多点”的特征;其中平潭县拥有规模较大的房价聚集,表现出较强的增长潜力。3.3 福州市市域房价时间分异总体特征福州市市域房价时间分异总体特征观察福州市 2002-2016 房屋销售价格变化,以及福州市 2018 年二手房交易价格变化,我们发现,福州市从 2002 年以来,住房价格迅速上涨,经历了 10 余年的快速增长期;而近年来住房交易价格呈现出较为平缓的态势,稳中有降。如果将 2018 年福州市市域各区县房价分布在空间上予以表现(图 3-4),我们可以得到与 3.2 相似的结论,房价在一种更大的空
13、间尺度上呈现出“圈层效应”,从房价的峰值区市区及其中心,向外部逐次分布降低。资料来源:笔者根据网络资料整理资料来源:笔者根据网络资料整理图图 3-4 2018 年福州市市域各区县房价分布年福州市市域各区县房价分布Fig.3-4 Distribution of housing prices in various districts and counties of Fuzhou City in2018资料来源:笔者自绘资料来源:笔者自绘图图 3-2 福州福州市市 2002-2016 房屋房屋销售价销售价格变化格变化Fig.3-2 Fuzhou City,2002-2016housing sales
14、 price changes图图 3-3 福州福州市市 2018 年年二手房交易价格二手房交易价格变化变化Fig.3-3 Changes in the transaction priceof second-hand housing in Fuzhou Cityin 2018图图 3-5 福州福州市市域各区县市市域各区县 2018 年年二手房交易价格变化二手房交易价格变化Fig.3-5 Changes in the transaction price of second-hand housing in 2018 districts andcounties of Fuzhou City资料来源:笔
15、者根据网络资料整理资料来源:笔者根据网络资料整理我们继续将福州市市域各区县 2018 年二手房交易价格变化按月份列举,可以发现各区县的房价均稳定在一定的水准,并且可以分为 5 个“梯队”。包括维持在 35000 左右的鼓楼区,25000 左右的台江区、仓山区、晋安区,15000-20000 区间的闽侯区、马尾区、长乐市,10000-15000 区间的福清市、连江县、平潭县、闽清县、永泰县,以及最后 5000 左右水准的罗源县。图图 3-6 2018 年福州市市域各区县二手房房价增长率年福州市市域各区县二手房房价增长率Fig.3-6 The growth rate of second-hand
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