太原商业定位深化及产品建议.pptx

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1、XXX商业定位深化及产品建议,汉嘉地产顾问佰晟商管2016.05,PAGE2,工作回顾,定位原则：,定位梳理,PAGE3,社交型商业；儿童消费为主；创新型邻里中心,宏观背景：杏花岭区人口密集、交通方便、配套齐全，见证了城市的变迁，是太原核心老城区，为本项目商业发展打下坚实基础。,商业供应：区域商业供应匮乏，基础商业机会较大，其中儿童消费场所缺失（区域内较好的只有万达），不仅是区域，整个太原目前没有一个成型的以儿童为主题的一站式购物中心。,客群需求：本地客群需求以生活配套、特色餐饮、休闲娱乐（电影院）及儿童业态为主，其中对儿童类业态需求最是旺盛，不满足于目前市场所存在的儿童类消费场所。,案例借鉴

2、：集基本生活必备功能于一体，有机融合社区功能与商业配套，打造社区型购物中心，业态规划应当围绕社区居民生活设定，设定餐饮、超市、儿童成长、休闲娱乐四大业态，并将传统的消费模式从购物向日常休闲的生活方式倾斜。,4,太原首家社交型邻里中心XX邻悦,亲子欢聚乐园家庭休闲客厅,整体定位,儿童市场研判,项目定位,目录,投资运营,PAGE5,产品建议,太原儿童基数,PAGE6,太原市总人口430万人，结合第六次全国人口普查数据和最近几年太原的人口增长情况推算太原全市0至14岁儿童人口数量约在56万，年新生儿数量约在4万人；杏花岭区0至14岁的儿童人口约8.2万人，年新生儿数量约为6000人。,太原市人口增长

3、情况,杏花岭区人口约为63万人，根据太原市人口总量及各年龄结构比例推算出杏花岭区0至14岁的儿童人口约8.2万人，年新生儿数量约为6000人。,PAGE7,儿童业态状态,太原目前没有一个成型的以儿童为主题的一站式购物中心，但是万达广场儿童早教和儿童游乐类异常火爆，排队充值，突显出本地客群对儿童业态及早教方面的关注度及消费力。,客群需求分析儿童业态,通过调研访谈可知：对儿童业态主要关注儿童娱乐、儿童教育等类业态；消费频率一般每月2次以内，单次消费额主要在100-200元左右；目前儿童业态可选择场所太少，设施不完善。,PAGE8,目前太原儿童业态可选择场所太少，在访谈中过半人群对此表示不满意，由此

4、表明儿童市场存在较大机会。,儿童市场机会分析,PAGE9,目前太原儿童基数不小，但没有以儿童为主题的一站式购物中心，本地客群对于儿童业态需求旺盛，特别是北城有孩子的家庭，儿童消费基本集中于万达广场，故呈现出万达广场儿童业态异常火爆场景。由此可见，本项目重点开发儿童业态可行性较大。,儿童市场研判,项目定位,目录,投资运营,PAGE10,产品建议,在太原现有商业发展格局下，我们打造的是：以“儿童业态”为内核，以 “家庭消费”为外延的太原首家社交型邻里中心,项目内涵,PAGE11,客群定位,本项目主要客群定位为最易捕获、稳定性最强、消费意愿及消费频次最高的家庭。,PAGE12,太原有0-14岁孩子的

5、家庭；距离本项目1.5KM以内的社区居民。,PAGE13,太原最大的一站式婴童集合中心,主要面向0-14岁小孩的家庭，以婴童消费功能为主体，同时满足家庭消费的欢乐中心,孩子在主题乐园玩耍,妈妈购物、SPA享受生活,爸爸咖啡厅里休闲下午,全家一起去看电影,功能定位之一,从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为社区居民提供全配套服务,1.5公里范围的便捷生活配套中心,功能定位之二,超市,以超市为主体，配合酒店式公寓底商设置通讯、银行、药店等基础配套满足社区居民生活所需。,PAGE14,PAGE15,儿童业态特点分析,儿童业态因其特殊性具体两大特点：时效性附加性,PAGE16,附加性：在儿童客群的到来时

6、，往往有家长陪同，或父母或祖辈，在儿童进行消费时，家长亦会产生消费。,平常冷清,双休火爆,时效性：儿童业态受时间影响较大，工作日一般较冷清，节假日异常火爆。,PAGE17,儿童业态特点时效性,儿童消费具有时效性，客流在一周内分布不均匀，导致平日空置现象严重，这与中国现有的教育理念有关。,本项目解决方法：,PAGE18,儿童商业的受众主体为儿童，其延伸受众为其父母和祖辈。,父母是商场消费的主要群体决定购买因素：有效、有趣、对孩子有帮助作用互动需求：安全、能够参与其中精神需求：能够带给孩子快乐，并能够放松自己,祖辈是商场消费的次主要群体，对儿童消费方向有很大影响力希望给孩子提供最好的关注孩子的健康

7、成长,在儿童培训教育时，因有等待期存在，往往父亲会对休闲类业态有所需求，母亲的到来会对spa、美容美甲等业态有所需求。,祖辈在陪同儿童到来会对商场内超市及生活用品有所需求。,儿童业态特点附加性,儿童需求分析,PAGE19,儿童年龄越低消费频次越高，对商场贡献率越高，随年龄增长，其消费主导地位也慢慢改变。,儿童产品演绎,零售类,餐饮类,产品组成：,配套类,娱乐类,单一生理性-社会化-多样性,PAGE20,儿童产品分类,儿童产品包含内容丰富，但整体分为4大业态：,零售类（婴童用品）,餐饮类,配套类,娱乐类,PAGE21,80后已经成为母婴用品市场的消费主体；80后的成长环境相对较富裕，是对时尚较敏

8、感的“少男少女团”。因此，不但注重产品的品质，而且更加重视以品牌、可爱、帅气为标准装扮自己的宝贝孩子，品牌化趋势将成为主流。拥有丰裕存款的祖父母们和外祖父母们，为了自己可爱的孙辈也就容易不惜花费金钱。双亲的品牌意向在祖父母钱包的支持下，使得婴儿用品的品牌化得以发展，对品牌内涵的体验消费将代替空洞的品牌符号消费。婴童用品市场将成就新的礼品市场。许多企业开始把礼品当作常规的竞争点，用价值战应对价格战。,婴童用品消费特征：整体消费能力强，家长舍得花钱，注重品牌品质,零售类（婴童用品）,婴童用品市场消费特点,A消费能力极强,B信息需求旺盛,C交流分享需求强,D消费者重视品牌,E购买习惯限制进入门槛,婴

9、童用品市场消费动向,PAGE22,中国婴童用品行业发展趋势,竞争越来越激烈 ：进入者和潜在进入者越来越多，加入的竞争对手实力越来越强，起点越来越高，进行品牌运作的企业越来越多；婴童用品超市“一站式”的购物模式或将成为未来市场的主流销售模式：随着人们生活水平的提高，人们对婴童用品及服务的需求也越来越高，不仅要求产品种类齐全，购物环境舒适，更要求服务的周到、细致。无论是准妈妈还是新生儿的母亲，都更愿意选择那种可以一次性购全所有婴童用品的“一站式”经营店。,“一站式”“集成店”是目前婴童用品主流商业模式发展趋势,零售类（婴童用品）,本项目在考虑儿童零售店时，应合理设置“一站式”集成店。,PAGE23

10、,儿童餐饮类市场特点,“一拖二”甚至“一拖多”的消费模式：,儿童并没有直接购买力，因此一个孩子要外出就餐一般是由一个甚至多个大人陪伴，孩子要就餐，同时家长也需要就餐。这就使儿童餐饮市场具备了更大的弹性 。,注重安全性 ：,儿童孩子的天性是好动 ，在很多普通餐厅里我们经常见到孩子吃完饭后在餐厅里乱跑乱闹的情况 ，这有一定的安全隐患 。因此儿童餐饮市场从服务动线和顾客动线的设计分布，以及餐具、家具以及装修装饰的设计上都要充分考虑安全性 。比如餐具要适应防摔的，防止孩子伤手，餐桌要是圆边的防止孩子在奔跑中摔倒碰到桌角。,注重营养配比：,孩子处于发育时期，家长们对孩子的饮食营养状况格外关注。所以儿童菜

11、单必须是强调健康原料、健康烹调，健康配比。比如很多国外的儿童餐厅为了适应营养性的要求对儿童餐饮产品完全使用纯天然初榨橄榄油烹饪，尽量不采用油炸、熏烤等烹调手段。,消费水平较高：,之所以说儿童餐饮市场的消费水平较一般大众餐饮高主要是由于以下两方面的原因：一是孩子没有节约消费的意识，孩子的天性是看到了喜欢的东西就要，看到漂亮可口的食物就会点；二是家长们往往在消费能力允许的范围内都会最大程度的满足孩子的需求 。,PAGE24,本项目餐饮开发要点,重视营造环境气氛：,儿童餐厅要能够打动儿童消费者，因此餐厅的环境和气氛要适合儿童心理。一般说儿童餐厅从内外装潢上都要营造童话感，内装潢上以动画片和著名 的童

12、话故事为背景来装饰餐厅。在装修色彩的选择上选择色彩纯度比较高的蓝色、绿色 、黄色 、粉色等 。,精心设计菜单：,一个儿童餐厅需要分别设计儿童和成人两种菜单。,引导孩子们参与餐厅内的娱乐活动 ：,儿童餐厅要营造一个和谐的玩乐环境，让孩子们能够玩在一起，同时解放家长 。,PAGE25,注重安全性和营养配比：,充分考虑安全问题，减少甚至避免餐厅存在尖锐易伤人物品，在饮食上注意营养问题，营养健康更易被家长接受。,室内游乐偏儿童智力教育开发为主，是专门为014岁儿童提供成长所需的专业教育服务机构，有别于其他的游乐机构，儿童游乐场必须以儿童的安全为第一位，并且通过一些创意游乐设备以及巧妙运用声、光、气、水

13、、色彩组合达到娱乐早教锻炼孩子的目的。,娱乐类室内儿童游乐,本项目应当设置满足各年龄层的室内游乐，增加项目亮点，吸引家长带孩子来此玩的同时开发智力。,PAGE26,儿童职业体验是一种由314岁的儿童扮演各种职业角色的寓教于乐的游戏。通过体验成年人的职业角色，帮助儿童了解大人的世界，增强表达能力、动手能力、理财能力、团队协作能力、责任心等，弥补当代教育的缺陷，给儿童一个理想的学习成长空间。,典型代表：韩国HAJA、墨西哥Kidzania、北京比如世界、杭州DO都城、上海星期八小镇、苏州大未来、酷贝拉、南京柠卡王国、南京果壳里,娱乐类职业体验,儿童业态的设置不能忽视亲子互动,PAGE27,配套类教

14、育培训/服务配套类,儿童教育培训：国内发展起步相对较早，目前主要以培训为主，早教智力开发为辅。,对儿童进行德育、智育、体育等方面的培养和训练。它是提高人口素质的重要环节。青春期到来以前的未成年人被称为儿童或少年，他们在思想、性格、智力、体魄等方面的可塑儿童教育性很强。儿童教育是整个教育事业的重要基础。代表品牌：东方爱婴、金宝贝、龅牙兔儿童情商乐园、婴智贝佳、美吉姆国际儿童教育中心、新东方少儿培训、乐宁少儿英语培训、迪士尼少儿英语,孩子的教育永远是家长最在乎的，本项目可以设置相应儿童教育类业态。,PAGE28,借鉴案例,PAGE29,借鉴案例妈妈宝贝,PAGE30,以超市为依托，儿童业态为主的购

15、物集成店,楼层业态,PAGE31,1F,2F,3F,4F,借鉴案例妈妈宝贝,PAGE32,项目本身定位于0-14岁婴童及准妈妈的一站式购物集成店。同时依靠美特好本身的超市主业，引入超市业态，补充吸客能力，形成家庭式购物链。,孕妇服装、产后美容、心里咨询、母婴用品,超市、餐饮,儿童食品、儿童服装、儿童家具、儿童玩具、亲子游乐、早教培训,借鉴案例妈妈宝贝,PAGE33,妈妈宝贝优缺点分析：,借鉴案例妈妈宝贝,PAGE34,原定位：中国首家原创动漫主题购物中心，以18-35岁这个年龄段的家长和他们的孩子为主力客群，集休闲、娱乐、美食、购物为一体的一站式购物中心,现定位：0至14岁儿童的游乐天堂,借鉴

16、案例中南乐游城,位于滨江区核心区域，距离滨江区政府5公里。与杭州主城区商业 ，无缝对接，紧邻滨江主干道江南大道及钱江四桥。距离钱塘江边仅2公里附近最近的地铁站5公里临近阿里巴巴、网易商务区,本案地处滨江区核心区域，属于商务聚集区，临近阿里巴巴、网易等高新技术企业，周边办公氛围较好。,借鉴案例中南乐游城,阿里巴巴网易商务区,5km,5km,2km,PAGE35,借鉴案例中南乐游城,该项目最初是打造以原创动漫为主题的综合性购物中心，但项目本身地处办公区域，周边商业不够浓厚，滨江居民也更偏向于去杭州市区购物。原定位中除餐饮部分人气尚可，其余业态经营惨淡。2015年重新定位，从主题购物中心转型儿童游乐

17、城，名称由中南国际购物中心改为中南乐游城，嫁接自身资源，大量增加儿童相关业态，削减零售业态，仅保留部分儿童零售，同时保留经营情况较好餐饮业态。,PAGE36,PAGE37,借鉴案例中南乐游城,楼层业态,1F,2F,3F,4F,PAGE38,借鉴案例中南乐游城,1F通过布置大量儿童游乐业态，吸引目的性客群，同时餐饮业态满足周边办公人群需求，零售相关业态仅作为补充。,玩具,童装,勇士乐园,北沃同乐园,室内小火车,餐饮,互动体验设备,PAGE39,借鉴案例中南乐游城,2F、3F、4F以儿童游乐、教育类业态和餐饮业态为主，包括儿童一站式服务娱乐的主力店梦想乐园和一些杭州老字号的餐饮品牌。儿童游乐业态与

18、一层的纯粹的游乐场所有所区别，更偏重寓教于乐的方向，形成同种业态的差异化的良性互补。,2F餐饮占比较大，包括1F餐饮的一拖二部分，部分店铺仍在调整之中,3F为主力店梦想乐园，辅以餐饮、艺术培训、亲子游乐,4F餐饮和体验性的教育培训为主，辅以水吧，同时设置一个小规模健身房，满足周边办公人群及居民需求,PAGE40,借鉴案例中南乐游城,核心业态梦想乐园来自韩国的儿童游乐品牌，区别于传统的儿童游乐设施，引入专业的课程服务和主题体验馆，面积约2500。,梦想乐园：满足0至14岁儿童一站式的儿童服务游乐,PAGE41,借鉴案例中南乐游城,PAGE42,借鉴案例中南乐游城,儿童游乐业态由于需求场地面积较大

19、，集中放置在1F，并充分利用项目本身的多个中庭的设计特性，来满足大型游艺设施的层高要求；商场各拐角还设置多个娃娃机，以提高收益。,海盗船,勇士乐园,赛车世界,小型游乐设施,蹦床公园,娃娃机,PAGE43,借鉴案例中南乐游城,儿童教育、培训业态平均分布在2F至4F，主要培训方向为动手能力、音乐、舞蹈等，童星培训作为新兴的儿童业态方向也在项目中有所体现。,潮童星,儿童科技营,Isee灰姑娘儿童艺术中心,音乐培训（吉他、古筝）,PAGE44,借鉴案例中南乐游城,该项目地处办公核心区域，对餐饮业态需求较大，因此项目在原有餐饮业态的基础上，引入了众多杭州老字号品牌，提高了餐饮品牌和种类，增强了周边办公人

20、群的吸附能力。,PAGE45,借鉴案例中南乐游城,缺点：本案近70%业态均为儿童业态，但由于儿童业态本身消费时间的局限性，商家的营业时间通常在下午或者晚上，工作日白天，人气较为惨淡，仅有餐饮业态能带来人流；儿童游乐类占比过大，儿童零售设置较少，整个项目以儿童游乐为主（与其定位有关）。,项目优缺点：,优点：项目儿童业态品类繁多，但通过儿童年龄段，对客群进行了细分，从婴幼儿的游泳，早教，到少年班兴趣培训，形成了较完整的0-14岁儿童业态的层级分化，避免了同类业态同质化的恶性竞争；儿童业态的分布较为科学，大型游乐业态分布在一层，起吸引人流的作用，而教育、培训等目的性业态放置于楼上。,借鉴案例中南乐游

21、城,PAGE46,彩球沙滩类,艺术培训类,电玩及体育类,商场内最受欢迎的项目以儿童益智体育类为主，包括彩球沙滩、艺术培训、电玩体育等。,PAGE47,启示,时效性儿童消费存在时效性，通常集中在双休下午或者工作日晚上，其他时间较为惨淡，本项目应增加一些零售、餐饮等其他业态并集合相应营运活动提高商场活性；盈利性本项目应当充分考虑各年龄段儿童需求，增加商场盈利性；儿童消费时往往会带来陪同的家长，本项目在注意儿童消费的同时也应注意儿童所带来的家长消费；在考虑儿童餐饮时，本项目应当更多考虑健康餐饮，同时又能满足整个家庭对餐饮的需求；,业态上,要绝对杜绝一切伤害事故。在品牌店产品监控、建筑的照明、通风、噪

22、声、温控、治安、秩序、卫生、环境等诸多方面，都要为孩子着想，要给予他们绝对可靠的保护；整个商场打造应符合儿童审美，宜活泼、灵动，色彩明快，氛围温馨。,产品上,本项目在打造儿童业态时，应当充分考虑各年龄段儿童需求，并兼顾满足家庭消费，注重儿童所带来的衍生客群，注重氛围打造。,项目借鉴,PAGE48,妈妈宝贝以婴童零售为主配以超市满足生活需求，儿童主题购物中心雏形初现,中南乐游城儿童游乐类为主教育互动乐园环境氛围打造迎合儿童,XX邻悦,结合妈妈宝贝和中南乐游城优点，同时注重儿童零售和儿童游乐，打造的是以“儿童业态”为主的太原首家社交型邻里中心。,妈妈宝贝以零售类为主，商场坪效会相应提高，但是娱乐类

23、较少，致使商场趣味性不足。,中南乐游城以儿童游乐为主，零售类较少，商场趣味有余但是坪效不足。,注重儿童零售及游乐共同设置，在保证项目趣味性的同时又保证商业坪效。,休闲娱乐、儿童教育、儿童游乐,儿童零售、儿童游乐、主题餐饮,咖啡烘焙、儿童零售、儿童娱乐、女性零售、生活超市、生活配套（结合酒店式公寓底商部分）,主题定位,乐活空间,小小秀场,社区生活,F1,F2,F3,PAGE49,集中式商业部分,酒店式公寓底商部分,悦街,畅享世界,主题餐饮、儿童体验、女性健康,F4,楼层建议,地上4层，1-4层为商场，地下一层为地下车库，满足消费者停车需求；因面积限制，业态设置需结合酒店式公寓底商部分综合考虑。,

24、PAGE50,儿童游乐,零售,儿童游乐,儿童体验,餐饮,产后美容修复,业态打造时主力店电影院和超市上下呼应，其中超市一层2000，二层3000，部分放置于二层，以保证一层高租金价值，同时超市必须由一层进入二层出去，以此拉动商场上下楼层人流关系；除了打造儿童业态以及满足周边客群生活的配套类业态外，也考虑爸爸妈妈到商场的附加消费；从一层的0-3岁母婴零售、二层4-6岁的儿童玩具等零售、三层7-10岁的儿童培训教育类、四层11-14岁的儿童体育体验类到各层排布的儿童游乐，满足0-14岁各年龄段儿童消费所需。,客群消费演绎,PAGE51,爷爷奶奶等祖辈：,爸爸、叔叔等：,妈妈、阿姨等：,超市,玩具,二

25、层超市出来就是小孩子喜欢的玩具店。,儿童游乐/教育,电影院,儿童体验,女性休闲/健康类,划铺依据,PAGE52,根据太原商业市场各业态相应面积段的租金情况，确定各业态各面积段的店铺比例，使商场租金收益在符合实际情况下尽可能最大化。现模拟如下：,在当前模拟情况下（不考虑租金楼层系数、主力店扣点等）年收益可达4955万元，平均租金达5.1元/天，本项目可以根据此比例调整铺位大小。,楼层业态分布,PAGE53,1F业态分布：商场一层母婴零售为主，超市2000，母婴零售3000，女性零售1500，餐饮合计500，儿童游乐400。结合邻里中心的商业定位，将生活配套类业态设置在酒店式公寓底商。,生活服务（

26、家政、E邮站、金融、通讯、药房、诊所等）,生活服务（家政、E邮站、金融、通讯、药房、诊所等）,餐饮,零售,餐饮,零售,洗护用品,核心业态母婴零售,PAGE54,一站式母婴用品集成店，以满足0至3岁儿童刚性需求的商品为主，包括奶粉、防尿用品、服装等，辅以孕妇类商品实现目标客群需求的充分覆盖。,婴儿用品集成店,进口奶粉专卖店,辣妈服装店,儿童家居店,洗护用品,低年龄儿童零售品是消费频次最高的，可为商场带来高盈利。,在1F设置低成本高人气的儿童沙滩，聚集儿童人气，显示商场活力。,PAGE55,核心业态儿童游乐,业态亮点：5000的生活超市是标准食品超市与折扣店的结合体，食、用品齐全，满足消费者基本生

27、活需要。,核心业态生活超市,经营管理特色：蔬菜基地、生产厂家直接进货等手段，使生鲜商品做到安全可靠、价廉物美,新鲜：把本地优质农产品基地内有机、绿色、无公害的蔬果直接供应到居民的餐桌；平价：在保证质量的同时，商品的价格不高于周边卖场、超市；便捷：在紧邻社区的生鲜超市内消费，节约您的时间和交通成本，践行低碳生活；温馨： “便民、惠民、利民”，一切为了顾客，提供更周到和人性的服务,PAGE56,PAGE57,楼层业态分布,2F业态分布：超市3000，儿童零售2000，女性服务200，儿童餐饮水吧合计500，儿童游乐1600，互动空间100。,儿童体验馆可以激发儿童对某一方面的兴趣爱好，家长发现后可

28、以在本项目3F教育类选择让孩子学习自己喜欢的知识。,核心业态儿童体验馆,PAGE58,儿童职业体验馆，就是少年儿童通过模拟和体验成人的职业和角色来了解和接触真实的世界的地方。让3-14岁孩子有个良好健康的社会模拟体验，孩子们在儿童职业体验馆里可以努力的工作，体会工作赚钱、消费花钱等的实际意义，还可以感受到实际生活中的方方面面。,PAGE59,核心业态儿童玩具集合店,面向4至6岁儿童的玩具集合店，店内有玩具体验区、品牌玩具区，每个区域都带给小朋友不一样的快乐享受。,引入儿童主题餐饮，作为项目一大特色，激发儿童消费欲望，留住孩子就是留住了家庭。,巴迪熊儿童餐厅,特色业态主题趣味餐饮,蛋蛋屋,冒险丛

29、林餐厅,麦幼优儿童主题餐厅,PAGE60,可以打造儿童主题环境，同时餐具、桌椅都可以童话风；注重健康饮食，满足儿童餐饮需求的同时满足家长餐饮需求，如建议商家设置2份餐单；提供互动空间或者儿童玩耍空间，等餐或者休息时可以有休憩玩耍空间。,PAGE61,楼层业态分布,3F业态分布：影院3000，儿童零售500，服务类业态400，餐饮1000，儿童游乐1500，互动空间100，儿童教育1500 。,儿童摄影与课外拓展、艺术培训等教育类相结合，可以和中南乐游城的潮童星一样，通过摄影的照片，将儿童与未来发展相结合，假如有商家需求儿童模特时，可以通过照片优先挑选本项目教育机构的孩子。,针对有孩子的年轻家庭

30、：类似学学文化色彩研究室+亲子美感教育实验室的复合型商业，父母孩子一起参与互动，教授美术、音乐、舞蹈、书法等,核心业态教育培训类,色彩顾问： (1)为企业及机构提供新产品上市前的选色参考、品牌研究、企业识别系统更新等服务； (2)作为企业与艺术家之间的沟通桥梁， 促成图像授权在材料开发、产品设计等项目上的引用。 色彩训练： 提供时尚设计、视觉传达设计、建筑空间设计、产品设计、儿童特色地标等联系和指导。 色彩人才：通过色彩社群寻找具有色彩运用能力的会员， 经过学学推荐找到潜在的创意、艺术总监及设计人员， 推荐给企业及机构。 色彩征图：向公众征集优秀的艺术创作、研究资料以及可供色彩训练的设计图纸。

31、,家长和孩子一起互动、学习的游戏空间。 分为六个单元： 手工作作、好样小小、 表演秀秀、 色彩学学、 触控乐乐、 爸弟动动。,PAGE62,核心业态教育成长类业态,针对文青/儿童：陶艺制作+零售的复合型业态，可以与周边学校、幼儿园等合作，开展素质拓展活动。,陶艺制作区,陶艺展售区,分成展售区和制作区 儿童居多，也有成人团队拓展客群,PAGE63,核心业态儿童游泳馆,PAGE64,儿童游泳馆，专为0-12个月的婴儿和1-5岁幼儿提供游泳、洗澡、抚触的场所。,PAGE65,儿童摄影店儿童成长的每一个脚印，都需要我们的记录。今日为他们纪念成长印迹，明日将成为他们最美好的回忆。,核心业态儿童摄影店,P

32、AGE66,核心业态儿童游乐,好玩的气垫屋、豪华的翻斗乐、酷炫的碰碰车、梦幻的旋转木马等，打造家长最放心的亲子玩乐场地。孩子可以在得到欢乐的同时强健身心，有利于孩子在体能和智力上的发展。,增加设置家长和孩子都喜欢的亲子互动类电玩游戏，让爸爸妈妈和孩子在此满是欢声笑语。,PAGE67,科幻类主题,动作类主题,文化艺术类主题,冒险类主题,浪漫类主题,电影爱好者的专属天地,以经典电影为主题打造出各个不同风格的影厅及按电影类型划分主题影厅，如：最冒险：这座以海盗为设计主题的影院，无处不充斥着标志性的海盗logo，将影院设计成动作类电影的主题影厅；最科幻：以星球大战主题，三组阶梯式的座椅烘托出一个广阔的

33、星际空间，另有硕大屏幕以及真人般大小的摆设，组成科幻类家庭影院；最浪漫：泰坦尼克中那些美轮美奂的场景和奢华的场面，将影迷带回杰克和露丝刻骨铭心的浪漫爱情体验中，专门欣赏爱情类电影的情侣影厅。,特色业态主题电影院,电影院在满足周边客群需求的同时，与超市相呼应，带动人流上行。,PAGE68,楼层业态分布4F,4F业态分布：餐饮2000，互动教育1000，服务类业态400，互动空间100。,PAGE69,特色业态体育体验类业态,体育体验为特色的儿童业态，帮助孩子在运动的过程中学习体育知识，养成从小锻炼身体的好习惯。,PAGE70,特色业态怀旧主题餐饮,田园印象老食堂售卖记忆玩穿越，从迎客服务到装修设

34、计，到菜单菜品，透着浓浓的四川味儿。,桌边开地栽时蔬 铁铲水瓢当盛器“亲戚”当菜名 唤醒家的味服务体现换位思考 满足顾客心理需求,大厅卖鸡蛋 加工不收钱,碎瓦嵌泥墙 废物变成画,桌边开块地 按季种时蔬,蚊帐挂屋顶 竹子就是墙,PAGE71,特色业态异域主题餐厅,云海肴源自彩云之南，汇聚四海佳肴。优雅独特的云南民俗风情、每天空运的新鲜菌蔬食材以及西南各少数民族独具特色的烹饪艺术，深受广大客群的喜爱。,整体业态配比,PAGE72,集中式商业业态分配表,酒店是公寓底商业态分配表,儿童市场研判,项目定位,目录,投资运营,PAGE73,产品建议,产品建议-外部动线,根据项目周边道路规划及现状，在东面设置

35、两个主出入口，其中较北侧为车辆入口，较南侧为人流出入口，做到人车分离，车辆的出入不影响内部人流的动线；西面设置车辆单向通行的车辆出口，减少车辆行驶延误及交通阻塞。,车辆出口,入口,建议在北面建一条车辆通行的道路（宽6米），设置车辆入口,行人出入口,项目北侧为楼高在80米以上的太原第一毛纺织厂小区。,西南侧为项目本身四幢酒店式公寓，高达85米。,东侧为高架建设北路，宽50米。,PAGE74,产品形象-外立面,外立面打造童话城堡风格，同时还可以设置一些动物形象，以期吸引孩子注意力。,PAGE75,产品形象-商业主入口设计,商业入口处设置小型广场，设置一些卡通人物形象，吸引过往客流；北面可设置精神堡

36、垒，提高项目知名度和辨识度。,PAGE76,产品形象-公共空间,卡通形象遍布商场，形成童话风世界，给孩子们留下深刻难忘的印象。,PAGE77,产品形象-休憩景观,重视休憩空间的建设，延长客流在本商业区域中的逗留时间,PAGE78,本项目应当考虑多设置儿童喜欢的可爱休憩区，同时可打造小孩子喜欢玩的电动机器人以及动物座椅，增加商场盈利性。,产品形象-指示系统,PAGE79,商场内部指示系统,商场内部指示系统,地下车库停车指示,地下车库停车指示,商场内部指示系统,智能寻车系统,细节营造：明显智能化指示系统与购物手册同时引导消费者,儿童市场研判,项目定位,目录,投资运营,PAGE80,产品建议,成本测

37、算,本项目总投资约为1.47亿元。,PAGE81,租金测算,PAGE82,静态测算：在满租情况下，暂不考虑扣点情况，本项目平均租金可达4.34元/天。,PAGE83,投资收益,在考虑租金增长率及空置率前提下，整体商业第一年租金收入2944万元；随着租金的增长（每年增长5%）和空置率的减少，到第十年时，年总租金收入可达6197万元。投资回收期约为4.2年。,注：以纯租金计算，暂不考虑扣点。,社交化,人性化,XX邻悦,平台化,运营核心理念,运营建议核心理念,PAGE84,提供最具黏性的人性化定制化的邻里服务体验,构建朋友圈-亲友圈-邻里圈的社交化圈层消费模式,创造全新体验的情景化社交化的社区消费场

38、所,运营建议运营体系,PAGE86,商场活动类型，主要分为两大类：促销活动（提升销售量、去库存同时提升商场人气等）；热场活动（增加顾客与商场的互动，提升项目的品牌认知度及美誉度）；两类活动项目复合进行，共同解决商场时效性问题，其中需重点关注亲子互动活动。,传统的节庆促销活动,经营管理活动策划,PAGE87,促销活动：丰富多彩贴近生活的促销活动，提升销售额，同时为商场带来人气；促销活动主要分为传统促销活动及主题特色促销活动。,传统促销活动,会员闭店专场,开业促销活动,周年庆,互联网节日,法定节假日,经营管理活动策划,主题促销活动,儿童主题活动,PAGE88,热场活动：增加顾客与商场的互动，提升项

39、目的品牌认知度及美誉度，并解决商场的时效性问题等，热场活动核心针对社区居民、儿童，活动亲民化。,社区社交活动，定期商场广场或者社区客厅放映经典影片，以及举办社区美食节、公益性的慈善义卖会、公益献唱、绿色骑行、全民运动会，让居民回归社区；儿童动漫活动，可以在社区客厅定时播放儿童喜欢的动漫，在商场进行小怪兽巡演活动，可以增加商场对儿童的吸引力。,经营管理活动策划,PAGE89,注重内部商家资源和外部社区资源导入，提供承载社区公益、社区服务的平台，为社区搭建一个社区居民相互交流、情感维系，健康绿色的平台，更能为商户展示自身产品提供场所；同时，做好商家引导，非节假日也应正常营业，避免商场冷场。,经营管

40、理资源导入,PAGE90,亲子涂鸦,服装秀场,亲子活动,搭建商场内部平台，为商户提供展示产品、产品促销以及小型产品发布会的场所，提升商户与顾客的黏度。,经营管理资源导入,PAGE91,公益产品展,健康义诊,社区画展义卖,外部资源导入，引入学生校外课程以及一些公益性的活动，让商场更加贴近生活又减轻工作日儿童业态惨淡问题。,经营管理资源导入,儿童校外课程,PAGE92,客服中心：咨询服务专业细致，投诉处理快速响应,结合项目自身特点设置服务台，除了提供基本的顾客咨询、失物招领、交通查询等功能之外，推出特色服务。,客户服务服务中心,PAGE93,儿童休息区,班车接送,婴儿购物车、轮椅的提供,雨伞租赁,母婴室,人性化服务,客户服务服务中心,PAGE94,智能化服务：运用微博、微信等SNS工具建立与社区居民之间的联系，建立各类粉丝群（儿童、家庭等）实现实时沟通、互动。,客户服务服务中心,PAGE95,方便快捷设置E邮站：免去了物业等第三方代收环节，不用担心快件丢失或损坏。,客户服务便民中心,E邮站使用方法：快递员把快件寄放在“E邮站”的智能柜内；收件人需要收件时首先点击“我要取件”按钮，输入收件人手机号码，之后输入短信验证码，等这些信息都核对正确后，“E邮站”就会自动打开对应的收件箱门，这时候，收件人拿走自己的快件就完成了。,PAGE96,