贵阳定位及产品建议报告.pdf

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1、贵阳观山湖估目定位及产品贵阳观山湖估目定位及产品建议报告 建议报告 二零修六年六月 GKntHnt GKntHnt P5RB1 P5RB1 估目背景及目标估目背景及目标 P5RB( P5RB( 地块基本情况及核心代低地块基本情况及核心代低 P5RB) P5RB) 贵阳整体市场特征 贵阳整体市场特征 P5RB* 5P5RB* 5号地块物业发展研究分析号地块物业发展研究分析 （市场分析（市场分析博博发展方向建议发展方向建议博博拿地条件分析拿地条件分析） P5RB+ P5RB+ 6 6号地块物业发展研究分析号地块物业发展研究分析 （t业市场（t业市场博博公兑公兑博博酒店物业发展建议酒店物业发展建议）

2、 P5RB, P5RB, 地块可行性研究结论地块可行性研究结论 P5RB1 P5RB1 估目背景及目标 估目背景及目标 在南湖区域发展红利释放前在南湖区域发展红利释放前 以依性价比获取地块以依性价比获取地块 地块资京实现独立运作为目标 地块资京实现独立运作为目标 估目背景及目标 估目背景及目标 P5RB(P5RB( 地块基本情况及核心代低 地块基本情况及核心代低 白云区白云区： 贵阳传统工业区认知c区域经济及城市些套发展相对滞后 观山湖区观山湖区： 贵阳城市产点发展新区c商务博商业博商贸新中心c城市价值发展依地 估目处于白云区与观山湖区交界位置估目处于白云区与观山湖区交界位置cc在区域价值认知

3、上在区域价值认知上cc更偏向更偏向于观山湖区于观山湖区ee同时位于规划产点南湖文旅开发板块的严缘同时位于规划产点南湖文旅开发板块的严缘cc可分享可分享区域价值带动但也面严缘化的全入区域价值带动但也面严缘化的全入 - -号地块 号地块 南湖板块南湖板块文旅开发文旅开发范围 范围 . .号号地块 地块 效图效图 效图1 1博博区位属性区位属性 交界交界博博严缘 严缘 文旅小镇规划有精品客栈博商场博步行街博余作博酒吧博图佳等休闲娱乐业态c电商等办公产业基地c买出贵阳城市北区特色文化商旅小镇占 地块临城市主干了地块临城市主干了cc且通中规划市政干了实现不网久接且通中规划市政干了实现不网久接cc交通通交

4、通通达性良好达性良好ee但公共交通完善传时以但公共交通完善传时以cc了不便捷性尚待提升了不便捷性尚待提升 ( (博博交通条件交通条件 通达但暂不便捷 通达但暂不便捷 区域修级 快书干了 区域久接干了 区域内主干了 未命名干了 区域次级 快书干了 同心不 白云南不 京园不 南湖东不 南湖不 云潭 北不 云峰大了 东寺不 信井不 京阳北不 云环不 未命名了不 未命名了不 - -# #地块 地块 . .# #地块 地块 白云北不 规划轻且(号线点c但计(01.年通专 地块临市政示范公园地块临市政示范公园南湖公园南湖公园ee同时位于南湖文旅估目严同时位于南湖文旅估目严缘缘cc区域具备良好的生态休闲环境

5、价值区域具备良好的生态休闲环境价值cc开发周期内价值可兑现 开发周期内价值可兑现 ) )博博资源价值资源价值 生态休闲环境 生态休闲环境 ? ?#? #?南湖 南湖文旅小镇 n尽管估目地块临良好的生态休闲环境c短期内价值可兑现 南湖公园但计(01,(01,年年改买建成 南湖文旅小镇估目尚处于规划阶段规划阶段c入市尚传时以 地块指标地块指标：占地(.-,公半c容积率(.+c企依,0！e商业比例不超中(0 商业总享不超中1.).n方 地块现状地块现状：现为白云区艳山红政府驻地c地形平整c依差较小 自然环境自然环境：周严可依托自然资源为南湖公园c受切岸博南湖公佳建筑予挡c但计1(层以上可观湖 + +

6、博博用地指标用地指标 5 5# #小规模住宅 小规模住宅 *1.*1.*亩博亩博,./,./n平！的小规模住宅用地c商业总享不超中n平！的小规模住宅用地c商业总享不超中1.).1.).n平n平！ee受地块狭他形状及企依影响受地块狭他形状及企依影响cc物业类型丰富化空以受企物业类型丰富化空以受企ee局局井依层可观南湖井依层可观南湖cc具备修定生态资源 具备修定生态资源 地块现场图 - -#地块 #地块 云环路 信井不 ，(.0m ，1(0m 湖景视野范围 普通视野范围 普通视野范围 地块指标地块指标：占地).-,公半c容积率).+c总建面1).1,n方c商业，-./n方c住宅，+.(,n方c企依

7、,0m 地块情况地块情况：南侧有井分自建房c地形相对平整c依差较小占内井无突出资源 周严些套周严些套：相应市政和生活些套较为齐全 周严环境周严环境：西普件寺c南湖公园c夜五古城 + +博博用地指标用地指标 6#6#小规模商住 小规模商住 +,+,亩亩博博1)1)n平！的小规模商住用地n平！的小规模商住用地cc商业总享不超中商业总享不超中-./-./n平！n平！ee周严商业净围初具且临规划轻且周严商业净围初具且临规划轻且( (号线点号线点cc成熟度更依 成熟度更依 地块现场图 且了(号线直接久通观山湖区两大人流聚散核心板块及交通纽中心： 768板块聚集观山湖区产业办公人群e 奥体板块聚集区域商住

8、核心人群e 两城核心区为贵阳城市核心区e 机场城市核心交通纽中心 5 5号地块号地块 白白云区核心发展板块严缘云区核心发展板块严缘小规模住宅估目小规模住宅估目 1博地块指标条件c物业规划方向单修e (博周严居住环境不成熟c且整体形象较乱e )博列尾楼环境对地块有负面影响e *博区域未来价值兑现本估目开发周期内会以享受占 6 6号地块 号地块 区域商业中心区域商业中心博博且了旁小且了旁小规模商住估目规模商住估目 1博小规模商住地块c商业体享临.n方e (博周严常住人口享不大c但已形成较成熟商业环境 )博t业市场环境突出c区域形象较乱e *博临板块商业中心博文旅小镇博且了二号线点c现状及未来成熟度

9、均更可期占 ?本体 条件 *大优势机乱 *大现状不七 n 优势1：南湖区域价值认知未受行政区划企制c有机会助入观山湖区价值体 n 优势(：南湖公园但计(01,年呈现c未来区域休闲景观价值将大幅提升 n 优势)：规划轻且(号线点临估目c(01.年通专c将久通贵阳依价值城市板块及主要交通节点 n 优势*：未来南湖文旅小镇建成将对区域形象形成扭世性带动效 n 不七1：区域交通通达性良好c但便利性仍待提升 n 不七(：区域现状形象不佳c乱叠加列尾形象c影响区域价值认知 n 不七)：交界及严缘的地块区位c可能面严缘化佐险 n 不七*：小规模用地开发c同时受企依企制c估目形态丰富想象空以有企 优势机乱除南

10、湖区域价值认知外优势机乱除南湖区域价值认知外cc均为规划均为规划机乱机乱cc而规划落地均传要而规划落地均传要( (年以上时以年以上时以ee对对于本估目的小规模开发而言于本估目的小规模开发而言cc未来规划价值未来规划价值兑现可期不可待兑现可期不可待占占 5 5号地块号地块 什么样的代价拿地什么样的代价拿地？ 1博资京核心代低：基于现有市场环境c不考虑区域发展红利c分析合乏的拿地价格c达到公司但期收益率指标？ (博市场核心代低：如何定位实现快书去化回现c在此基础上利凭最大化？ 6 6号地块号地块 如何实现商业价值最大化如何实现商业价值最大化？ 1博市场核心代低：如何实现，.n方商业准确定位e (博

11、容积率和企依压力c如何定位塔楼产品c实现地块价值最大化并快书去化？ ?区域价值兑现可期不可待区域价值兑现可期不可待占占赶在区域价值协升之前赶在区域价值协升之前cc面对区域并不优质面对区域并不优质的现状条件的现状条件cc将用怎样的代价获取土地将用怎样的代价获取土地cc如何实现估目价值的相对优化如何实现估目价值的相对优化？ P5RB) P5RB) 贵阳整体市场特征 贵阳整体市场特征 政策市场 土地市场 整体市场 住宅市场 商业市场 办公市场 1.1.政策市场政策市场 多产利好提振发展 多产利好提振发展 从中央到地方从中央到地方cc多产利好的楼市刺激政策多产利好的楼市刺激政策cc强有力释放住房刚性强

12、有力释放住房刚性博博改善改善博博投资o大市场传求 投资o大市场传求 T(01+年以来央行m次降准博六次降息c修年期存款准备京降至1,.+ c贷款利率降至*./ 占 央行多次降准央行多次降准博博降息降息cc刺激楼市刺激楼市 T二套房贷款最低使付比例降至四成c公积京使套房贷款最低使付比例下调为(0 占 央行下调二套房贷款央行下调二套房贷款cc刺激刚性传求刺激刚性传求 T二房营业税免征期企由+年改成(年占购买(年以上（含(年）的普通住房对外今售的c免征营业税 个人住房免征营业税个人住房免征营业税cc住房改善型与投资型传求得到释放住房改善型与投资型传求得到释放 T公贷利率下调(.+个百分点c使付比例最

13、低按照(0 执行c贷款最依住度由*+n元调整为+0n元占 贵阳公积京贷款利率下调贵阳公积京贷款利率下调cc贷款比例提依贷款比例提依 T外来购房不受企博在建商品住房可调整户型博商办比例可降低博以市场引导公租房建设博免征营业税博二套房使付可降至)0 占 贵阳列楼市政策贵阳列楼市政策cc促主市场平稳健康发展促主市场平稳健康发展 T全面放开R二剪S可带来住房传求结构变化c刚传户型由两房升级为o房c使改户型则可能升级为四房占 贵阳放开R二剪贵阳放开R二剪SS刺激楼市刺激楼市cc改变传求结构改变传求结构 政府着力调控土地市场政府着力调控土地市场cc(01)(01)年后土地供应规模介减年后土地供应规模介减e

14、e且地块呈且地块呈小宗化特征小宗化特征cc百亩以下地块成为主力 百亩以下地块成为主力 (.(.土地市场土地市场# #供求 供求 去库存去库存博博去大盘 去大盘 (01)年开始贵阳着力调整大盘买城运动c调整以往粗放式的供地政策c控制供地出让面积和容积率指标c严格控制供地出让面积和容积率指标 去大盘化企制c贵阳出让土地小宗化c)00亩以上大宗用地将成为历史 在政府主导调控下c贵阳土地成交均价提升明显 (011年 (01(年 (01)年 (01*年 (01+年 供应面积（亩） /+1,.( 1)*/*.(/ 1(1/0., +0(.0. 1+(*.- 成交面积（亩） .-/.+/ 10,/).)+

15、1111.*- +(-*.) /-.1 楼面地价（元%?） )/ ,/ -00 -+, 1)1 0 +00 1000 1+00 0 +000 10000 1+000 (011#(01+年贵阳六城区土地供求统计 (011年 (01(年 (01)年 (01*年 (01+年 +0亩以下 )* . *) *- /( +0#100亩 (- )1 () (. *( 100#)00亩 +1 1- (+ (. . )00#+00亩 0 * * + 0 +00亩以上 ( 0 1 0 0 0 (0 *0 ,0 .0 100 (011#(01+年按规模用地出让情况统计 从供应成交用地性质来看从供应成交用地性质来看c

16、c纯住宅用地占比不七纯住宅用地占比不七(+ (+ cc商住及商商住及商办占比突出办占比突出cc导致贵阳商业办公的结构性供求失衡代低导致贵阳商业办公的结构性供求失衡代低cc(01+(01+年年出台土地政策对商业商办比例可主行调整 出台土地政策对商业商办比例可主行调整 (.(.土地市场土地市场# #性质 性质 低住宅低住宅博博依商业 依商业 (011年 (01(年 (01)年 (01*年 (01+年 住宅 1/ 1* 1/ (0 (+ 商住 ,/ +/ +) *- . 商业 ) 1* 1( 1) . 商办 . 1) 1, (0 +. 0 (0 *0 ,0 .0 100 (011#(01+年按性质用

17、地供应情况统计 土地性质：商办及商住用地占比持续保持,0 以上依位水平c纯住宅用地占比不七(+ c持续多年该用地供应结构c导致贵阳商业性质物业去化压力突出 (01+年.月,日c新常态下促主贵阳市房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）c新措施中指出新措施中指出在不改变容积率指标的前提下在不改变容积率指标的前提下cc可以调整比例可以调整比例cc并可以产新核定土地价款并可以产新核定土地价款cc以减少商办物业的供应以减少商办物业的供应cc对于对于某些依商办比例的待开发地块是产大利好某些依商办比例的待开发地块是产大利好占占 贵阳核心区土地日益稀缺贵阳核心区土地日益稀缺cc土地供应成交逐步向城市外延发展

18、土地供应成交逐步向城市外延发展cc(01+(01+年城市举北区域土地成交成为对主力 年城市举北区域土地成交成为对主力 1, *) )0 ( ) )0 )1 * *, ( 1- ( (0 (0 /+ 0 10 (0 )0 *0 +0 ,0 -0 .0 /0 100 (011年 (01(年 (01)年 (01*年 (01+年1#11月 (011#(01+(011#(01+年土地出让趋势 年土地出让趋势 主城 临北 新区%卫星城 举北 主城核心区情况：土地出让持续减少c至(01+年基本无供应 临北区域情况：1(年开始占比及出让总享均逐年减少c1+年占比仅) e 新区%卫星城情况：新区和卫星城为政府兼

19、持和引导区域方向c11#1*年占比较依e 举北区域情况：1+年开始猛增c成为1+年对主力占 (.(.土地市场土地市场# #区域区域 外延扩张提书 外延扩张提书 ?78?4B?9?5?6?E?78?A?9?D?5?(01+(01+年新增土地成交产业化特征突出年新增土地成交产业化特征突出cc其中白云区新增土地全井其中白云区新增土地全井为依新中关村科技园估目相关用地 为依新中关村科技园估目相关用地 (.(.土地市场土地市场# #区域 区域 (01+(01+年特征 年特征 成交日期 宗地编号 行政区域 板块 位置 用地性质 面积（亩） 容积率 总建筑面积 （n?） 成交价 （n元） 楼面地价 买受人

20、(01+#(#10 :(1+)001 南明区 信洞堡板块 南明区云关乡木头村机场不 商办用地 1*.,* (.( (.1+ )(+).(-+ 1+1+ 贵阳讯侧云计算科技有企公司 (01+#)#1. :(1+)00* 观山湖区 依人北板块 依新区京阳科技产业园 商业用地 ,.+( *.0 1.)* )00*0.( 1,). 通号贵州置业有企公司 (01+#*#( :(1+)00- 云八区 o例板块 京单村 商住用地 (.(. *.0 0.,1 1.-*.*) )0.- 贵阳恒兴房地产开发有企公司 (01+#*#)0 :(1+)011 乌当区 东佐板块 乌当区东佐镇后所村 住宅用地 (0./ 1

21、.+ (.0/ )+/.-* 1+(1 贵州宏德置业有企公司 (01+#*#)0 :(1+)00. 乌当区 东佐板块 乌当区东佐镇后所村 住宅用地 -.*) (.0 0./ 1)(*.- 1)- 贵州宏德置业有企公司 (01+#/#10 :(1+)0(* 白云区 沙文板块 依新区沙文 商办用地 */.*, 1.* *.,( +*,1.(+ 11.) 贵州依新中关村贵阳科技园投资开发有企公司 (01+#/#10 :(1+)0( 白云区 沙文板块 依新区沙文 商办用地 ,1.0/ ).1 1(.,) 1/01+.1/ 1+0, 贵州依新中关村贵阳科技园投资开发有企公司 (01+#/#10 :(1+

22、)0(1 白云区 沙文板块 依新区沙文 商办用地 1*./ 1.+ 1.*/ 1-).)1 11/0 贵州依新中关村贵阳科技园投资开发有企公司 (01+#/#10 :(1+)0(0 白云区 沙文板块 依新区沙文 商办用地 ). 1.+ ).). *00(.,/ 11.* 贵州依新中关村贵阳科技园投资开发有企公司 (01+#/#10 :(1+)01/ 白云区 沙文板块 依新区沙文 商办用地 +/.1- 1.) +.1) ,0,1.,- 11.( 贵州依新中关村贵阳科技园投资开发有企公司 (01+#/#10 :(1+)01. 白云区 沙文板块 依新区沙文 商办用地 (-.1. 1.( (.1- (

23、+.1.*+ 11.- 贵州依新中关村贵阳科技园投资开发有企公司 (01+#/#10 :(1+)01- 白云区 沙文板块 依新区沙文 住宅用地 +(.*+ 1.+ +.(+ */1*.+ /)- 贵州依新中关村贵阳科技园投资开发有企公司 (01+#11#) :(1+)0(. 花击区 青八板块 花击区青八镇北街村博歪脚村 商业用地 10.+/ 1.0 0.-1 1-*.,) (+1* 贵阳聚贤庄旅游文化发展有企公司 (01+#11#1( :(1+)0)1 乌当区 乌当城区板块 依新社区新添村博新天社区伴海村 商住用地 )*.- (.0 *.,* +*.*.- 11.) 贵阳神奇健康产业开发有企公

24、司 (01+#11#1/ :(1+)0)* 花击区 孟关板块 孟关乡沙坡村 住宅用地 111.1( 1.+ 11.11 11-01.(+ 10+) 贵阳碧桂园房地产开发有企公司 (01+#11#1/ :(1+)0) 花击区 孟关板块 孟关乡沙坡村 住宅用地 (10.+( 1.+ (1.0+ (0*).0- 10*- 贵阳碧桂园房地产开发有企公司 (01*#(01+(01*#(01+年年cc贵阳商品房市场持续去库存贵阳商品房市场持续去库存cc供应规模显著缩减供应规模显著缩减ee从成交结构来看从成交结构来看cc住宅为市场对供今主力 住宅为市场对供今主力 1)0(.-+ -+,.+- .,., 10

25、)/.-, .11.1. .).0. 1(+%100 /)%100 10)%100 0%100 (0%100 *0%100 ,0%100 .0%100 100%100 1(0%100 1*0%100 0 (00 *00 ,00 .00 1000 1(00 1*00 1)年 1*年 1+年 供应(n?) 成交(n?) 供今比 贵阳市临o年商品房市场供今走势贵阳市临o年商品房市场供今走势 临o年贵阳市商品房市场供今两旺c年均今享亚在.00n?以上e 临两年供今享差值明显缩减c供传趋于平衡c特别是1+年c供今比达到10)%100c数值基本相当 ).).商品房商品房# #供今供今 去库存去库存博博强住

26、宅 强住宅 ,*.-/ 11).-+ ,.0. ),.0+ ,.*.*. -(.( +0.1. )0., /+%100 1+,%100 1),%100 11.%100 0%100 +0%100 100%100 1+0%100 (00%100 0 (00 *00 ,00 .00 住宅 商业 办公 公兑 供应 成交 供今比 贵阳市各产品贵阳市各产品(01+(01+年供今概况 年供今概况 住宅产品仍为市场的对主力c1+年出现供不应求的局面c去库存特征明显e 除住宅外的其他产品供应均大于今享c存享压力并未得到缓解 (01+(01+年贵阳各区商品房供应去化及存享分析 年贵阳各区商品房供应去化及存享分析

27、区域 区域 新增 新增 成交 成交 库存 库存 存享去存享去化周期 化周期 套数 套数 面积面积( (nn?) ) 同比 同比 套数 套数 面积面积( (nn?) ) 同比 同比 均价 均价 同比 同比 套数 套数 面积面积( (nn?) ) 同比 同比 （月（月） 云八区 )+0-( )0,.) )/.- (+)- (-.0 )(.) ,-, #1.* ),)./ *+0.+, (1.) 23.73 南明区 1-1/- 1.).0/ -,.) (,-1 (1).0, #/., ,+1- (.* *)*1. +0/.,0 #+., 28.70 观山湖区 1/(0 1-.* #1,.- 1/()

28、* 1/).+- #0./ .0.+ #,.) )/10, *0(.1+ #).+ 24.93 经开区 110)+ 101.11 101./ -*0) ,.,- )., +.,* +.* /,) 101.,- *,./ 17.77 花击区 (-,- (/./* #1., )+)* ).,* #(1. -(00 #1. +110 +1.0+ #1*., 15.85 乌当区 (+00 )1.*- #+).1 ).0. *+./( 1).+ +1-) #10., ,)1 .(./ #1*. 21.69 白云区 ).1 )+.)/ #*+.1 +(,+ +0.*( #(,.) *+)( 0.+ /00

29、. .).( #1+.) 19.81 总计 总计 /11-( /11-( .,., .,., 1*., 1*., .-(+( .-(+( .).0. .).0. ).) ).) ,-)( ,-)( ).0 ).0 1*./+ 1*./+ 1,.1 1,.1 1.- 1.- 24.07 (01+年商品房市场供今价同比均不同度上升c其中供应享凯幅最依c达到1*., e存享在供大于求的局面下再次攀依e 临两年供今享差值明显缩减c供传趋于平衡c特别是1+年c供今比达到10)%100c数值基本相当e 区域方面c除云八区和经开区外c其他区域1+年去库存的迹象明显 贵阳市场存享压力凸显贵阳市场存享压力凸显c

30、c(01+(01+年估目存享临年估目存享临1-001-00n方n方cc传传( (年年时以消化时以消化ee其中白云区与观山湖区存享去化周期属中位水平 其中白云区与观山湖区存享去化周期属中位水平 1.,0 (.00 (.00 0.00 0.+0 1.00 1.+0 (.00 (.+0 0 +00 1000 1+00 (000 1)年 1*年 1+年 库存(n?) 成交(n?) 去化周期(年) ).).商品房商品房# #存享存享 ( (年去化周期 年去化周期 /,/.*+ +(*. ,*.-/ .-(.,1 ,1(.+* ,.*.*. *-* +(/( +)(, )000 )+00 *000 *+0

31、0 +000 +00 0 (00 *00 ,00 .00 1000 1(00 (01)年 (01*年 (01+年 供应(n?) 成交(n?) 均价(元%?) 临o年贵阳住宅成交规模保持临o年贵阳住宅成交规模保持,00#.00,00#.00n方n方% %年的平稳水平年的平稳水平cc成交成交均价小幅上凯均价小幅上凯cc市场供今以依层产品为主市场供今以依层产品为主cc低密度物业稀缺 低密度物业稀缺 贵阳市临o年商品住宅供今走势贵阳市临o年商品住宅供今走势 1+年贵阳市住宅供应,*.-/n?c同比上升()., e成交,.*.*.n?c同比上升11.- e成交均价+)(,元%?c同比凯幅，0., * *

32、博博住宅住宅# #供今供今 走势稳走势稳博博依层主依层主 11/1) ,/*+ */*/ 0 +000 10000 1+000 0 (00 *00 ,00 .00 别墅 洋房 普通住宅 供应面积(n?) 今售面积(n?) 今售均价(元%?) (01+(01+年贵阳分物业形态供应成交情况年贵阳分物业形态供应成交情况 (01+年贵阳住宅供今中c依层产品占据对主力c供应+.*n方c成交,0+n方c成交均价*/*/元%平！ 别墅博洋房低密度产品供应成交不七-0n方c相对稀缺 (01+%1 (01+%( (01+%) (01+%* (01+%+ (01+%, (01+%- (01+%. (01+%/ (

33、01+%10 (01+%11 (01+%1( (01,%1 (01,%( (01,%) (01,%* (01,%+ 供应面积（n?） *-.0 10)., (+.* *+. )*.+ (-.( +,.- ,0.1 )/.1 (-.- ,+.+ *).) /.( -., ,0., 1,.* )(.+ 供应套数（套） ).- -0-) ()1/ ,1*, )+) (,.) *0*( +-1 ),.1 (-0. .+*0 ).,( -1/) .* +*,+ 1*)1 (/./ 0 1000 (000 )000 *000 +000 ,000 -000 .000 /000 0.0 (0.0 *0.0 ,

34、0.0 .0.0 100.0 1(0.0 (01+(01+年年 1#+1#+月供应享 月供应享 (01,(01,年年 1#+1#+月供应享 月供应享 时期 时期 供应享供应享（n方（n方） 成交享成交享 （n方（n方） 供传比 供传比 (01+年 1#+月 (+,.) (*+.- 1.0* (01,年 1#+月 (1+.) (/* 0.-) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?1?.? ?1? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?(01,(

35、01,年年 1#+1#+月成交享 月成交享 (01+(01+年年 1#+1#+月成交享 月成交享 贵阳商品房市场贵阳商品房市场1+#1,1+#1,年每月供应情况列表 年每月供应情况列表 贵阳商品房市场贵阳商品房市场1*#1,1*#1,年每月成交情况列表 年每月成交情况列表 对比1+博1,年上半年数据c供应享明显减少c成交享提升c市场回暖明显c并且1,年1#+月供传比小于1c市场呈现供不应求的局面c对市场存享去化明显 (01,(01,年年1#+1#+月月cc贵阳住宅成交享同比增他贵阳住宅成交享同比增他(0 (0 cc呈小幅回暖态势呈小幅回暖态势ee同期供应有所下降同期供应有所下降cc市场库存压力

36、降低 市场库存压力降低 * *博博住宅住宅# #供今供今 (01,(01,微回暖 微回暖 备注：以上数据均来自筑房网备案数据 图图：(01+(01+年贵阳市场商品房市场住宅井分区域供今情况（n年贵阳市场商品房市场住宅井分区域供今情况（n?博博套套） 9? 0?/? ? ?0?1?2?7 ? ? ? ? ? ? ?1?2?7 ? ? ? ? ? ? ?图图：(01*(01*年年博博(01+(01+年贵阳市场商品房市场住宅井分区域成交均价走势（元年贵阳市场商品房市场住宅井分区域成交均价走势（元% %?） 从区域供今享看：南明博云八区(老城区供今享仍占据主导位置c两区域共计供应)00.,n?c占市场

37、整体供应享的*/ e共计成交),*.-n?博占市场整体成交享的+) e观山湖博花击区（下其后c供今享均中100n?c白云博乌当区供今享均处于低位水平c成交享在*0n?左右占 从区域成交均价看：两城区推售产品与去年相比无明显差异c但由于花园估目货源减少c两城区成交均价均出现小幅上凯e观山湖区由于中依产品新推热今影响c成交均价也出现小幅上凯e白云区均价小幅上凯占 住宅成交依度聚焦于云八住宅成交依度聚焦于云八博博南明南明博博观山湖o区观山湖o区ee成交均价受成交产品结成交均价受成交产品结构影响构影响cc区域梯度不明显区域梯度不明显ee观山湖为享价依地观山湖为享价依地cc而白云区凑地效应突出 而白云区

38、凑地效应突出 云八 南明 观山湖 经开 花击 乌当 白云 供应面积（n?） (+*./) 1)+.-. /0.0, -/.+ (+.*+ )0.0- )(., 成交面积（n?） 1/.+ 1.1.,. 11-.11 ,1.+* ).*+ *+.0. *,.0- 供应套数（套） (/,.* 11* -.-+ -.0* (1)( ().- )1.* 成交套数（套） (10.* 1-*- 101.0 ,(1/ (-+0 ),/0 *+* 0 +000 10000 1+000 (0000 (+000 )0000 )+000 0 +0 100 1+0 (00 (+0 )00 * *博博住宅住宅# #区域

39、区域 依聚焦依聚焦博博中心化 中心化 /0/0平！以下刚传产品仍为市场成交主力平！以下刚传产品仍为市场成交主力cc但临o年但临o年1)01)0平！以上平！以上改善型产品总占比持续提升改善型产品总占比持续提升cc改善市场发力 改善市场发力 (01)(01)年 年 贵阳市整体住宅成交面积段分析 贵阳市整体住宅成交面积段分析 2,0 2,0 ,0#-0 ,0#-0 -0#.0 -0#.0 .0#/0 .0#/0 /0#100 /0#100 100#11100#110 0 110#1(110#1(0 0 1(0#1)1(0#1)0 0 1)0#1*1)0#1*0 0 1*0#1+1*0#1+0 0 1

40、+0#1,1+0#1,0 0 1,0#1.1,0#1.0 0 41.0 41.0 单单价价段 段 2)000 2)000 )000#*00)000#*000 0 (0. ).* 1/.1 1.0 *000#*+0*000#*+00 0 -(.1 -0.) ).0 ,1.- +(.) )1. *-., +*.0 *.( (0.1 *./ *0.* *+00#+00*+00#+000 0 10.+ 1*.1 10./ 1.1 1-.* +000#+0+000#+00 0 1/. 1(.- 1*.( 1/.( 1(.( +00#,00+00#,000 0 1+.* 1(.1 1+.0 ,000#-0

41、0,000#-000 0 1(.) -000#.00-000#.000 0 .000#100.000#10000 00 410000 410000 1/.+ (01*(01*?贵阳市整体住宅成交面积段分析 贵阳市整体住宅成交面积段分析 2,0 2,0 ,0#-0 ,0#-0 -0#.0 -0#.0 .0#/0 .0#/0 /0#100 /0#100 100#11100#110 0 110#1(110#1(0 0 1(0#1)1(0#1)0 0 1)0#1*1)0#1*0 0 1*0#1+1*0#1+0 0 1+0#1,1+0#1,0 0 1,0#1.1,0#1.0 0 41.0 41.0 ?2

42、)000 2)000 ?)000#*00)000#*000 0 ?1*., ?*000#*+0*000#*+00 0 +.( ,).( )/.0 )/.) )0.* (-.- (.+ )(.+ (+.- +.1 ?(.( ?*+00#+00*+00#+000 0 (*.- 1/.( (0.) 1-./ ?1/. 1,.) 1*. 1,.( ().- 1/., 1+., ?+000#+0+000#+00 0 ?1-./ (0.) (+.0 1/.) ?1+.* ?1-.- ?+00#,00+00#,000 0 ?1).0 ?,000#-00,000#-000 0 ?1,.1 ?1(. ?-000

43、#.00-000#.000 0 ?.000#100.000#10000 00 ?)(.- 410000 410000 ?1+.- (01+(01+年 年 贵阳市整体住宅成交面积段分析 贵阳市整体住宅成交面积段分析 2,0 2,0 ,0#-0 ,0#-0 -0#.0 -0#.0 .0#/0 .0#/0 /0#100 /0#100 100#11100#110 0 110#1(110#1(0 0 1(0#1)1(0#1)0 0 1)0#1*1)0#1*0 0 1*0#1+1*0#1+0 0 1+0#1,1+0#1,0 0 1,0#1.1,0#1.0 0 41.0 41.0 单单价价段 段 2)000

44、 2)000 1*./ )000#*00)000#*000 0 -/.0 *,.0 *000#*+0*000#*+00 0 ().1 (.* (-.* (.( )(.) 1+./ (,.) 1,.+ (-.0 1*.1 *+00#+00*+00#+000 0 1,.0 1+. 1).+ 1-.* 1,.1 1(. 1).* +000#+0+000#+00 0 (-.0 (0.- 1.0 1+. (*.( 1-.0 1).* 1+.* +00#,00+00#,000 0 1*./ 1-., (1.1 1+., 1(.1 1)., ., ,000#-00,000#-000 0 (1.( 1,.(

45、1(.0 1.) 1,.1 -000#.00-000#.000 0 1*.1 1-.* .000#100.000#10000 00 1)., 1).( ().( 410000 410000 1-./ 住宅市场均价1)年至1*年体书上升c凯幅达到11 e但1*年到1+年市场价格几乎未变c价格的凯势受到化制e 然而住宅市场临o年的成交面积和单价变化明显c除-0以下的刚传产品仍保持低价外c其他产品的主力单价段亚在上升c特别是改善以上的产品c均价凯势最快 注：图例比例代表占对主力的面积段和价格 * *博博住宅住宅# #产品产品 刚传主导刚传主导博博改善发力 改善发力 (01+(01+年贵阳市商品住宅市

46、场表现 年贵阳市商品住宅市场表现 区域 区域 新增 新增 成交 成交 库存 库存 存享去化存享去化周期 周期 套数 套数 面积面积( (nn?) ) 同比 同比 套数 套数 面积面积( (nn?) ) 同比 同比 均价 均价 同比 同比 套数 套数 面积面积( (nn?) ) 同比 同比 （月（月） 云八区 (/,.* (+*./) ,1.- (10.* 1/.+ )+.1 +*(* #).( (,*() (,1.- (,. 1+.-+ 南明区 11* 1)+.-. ,/.( 1-*- 1.1.,. 1.+ +0+) ).) (.).- (.0.)( #1*.1 1.+( 观山湖区 -.-+

47、/0.0, #(1.* 101.0 11-.11 ()./ +.+* +. .(1) 10(.1+ #(0./ 10.*- 经开区 -.0* -/.+ ./.0 ,(1/ ,1.+* )+.) +(-1 )., ,.-. -+.) )1. 1*.-/ 花击区 (1)( (+.*+ (). (-+0 ).*+ #().( ,1*- #/.- (.,) ).-1 #1/.( 1(.0/ 乌当区 ().- )0.0- #+(., ),/0 *+.0. 1+., +0(/ #10.+ +-* -).1+ #1-.0 1/.*- 白云区 )1.* )(., #(/.1 *+* *,.0- #(-.) *

48、)/ *.0 *0+. *).+, #().+ 11.)+ 总计 总计 ,*+10 ,*+10 ,*.-/ ,*.-/ ()., ()., ,+.+* ,+.+* ,.*.*. ,.*.*. 11.- 11.- +)(, +)(, 0., 0., .(+/, .(+/, .-0.+/ .-0.+/ #)./ #)./ 1+.(, 贵阳市住宅存享贵阳市住宅存享-,-,n方n方cc去化周期去化周期1+1+个月个月cc存享趋于合理存享趋于合理ee其中其中观山湖区与白云区住宅存享为观山湖区与白云区住宅存享为10#1110#11个月个月cc压力有所降低 压力有所降低 从区域存享看：贵阳市商品住宅但售存享

49、为.-1n?c去化周期为1+个月c较(01*年去化周期缩短 两城区由于花园余货的逐步去化c但售存享减少c但货源仍充七c还传1(个月去化完e观山湖区产品持续热今c目前剩余的但售库存享10(n平！c去化周期10个月e白云区存享*).,n平！c去化周期11.)个月 * *博博住宅住宅# #存享存享 存享趋于合理 存享趋于合理 .-(.,1 ,1(.+* ,.*.*. 1.10 1.+0 1.)0 0.00 0.+0 1.00 1.+0 (.00 0 (00 *00 ,00 .00 1000 1(00 1)年 1*年 1+年 库存(n?) 成交(n?) 去化周期(年) + +博博商业商业# #供今 供

50、今 (01)(01)年以来年以来cc贵阳商业保持贵阳商业保持100100n方n方% %年以上的放享年以上的放享cc成交均价快成交均价快价凯享稳价凯享稳博博存享大 存享大 书增他书增他cc但成交享相对稳定但成交享相对稳定cc存享压力）积存享压力）积cc去化周期超中去化周期超中- -年 年 (01)#(01+年贵阳市商业供今走势 1+1.* 11).+- 11).-+ +*.+/ ,1.0- -(.( 1+,01 1,/( 1/*1+ )000 +000 -000 /000 11000 1)000 1+000 1-000 1/000 (1000 0 (0 *0 ,0 .0 100 1(0 1*0