2023年1月房地产行业2022年1-12月房企销售融资数据点评：销售环比修复分化格局延续融资环境持续改善-230110.pdf

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1、 销售环比修复分化格局延续，融资环境持续改善 Table_CoverStock 2022 年 1-12 月房企销售融资数据点评 Table_ReportDate2023 年 01 月 10 日 仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 2 证券研究报告 行业研究 行业专题报告 房地产房地产 行业行业 投资评级投资评级 看好看好 上次评级上次评级 看好看好 Table_ATable_Authoruthor 江宇辉江宇辉 地产行业地产行业首席首席分析师分析师 执业编号：执业编号：S15005S150052201000222010002 联系电话：联系电话：+86 18

2、621759430+86 18621759430 邮邮 箱：箱： 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北 京 市 西 城 区 闹 市 口 大 街9号 院1号 楼 邮编：100031 销售环比修复分化格局延续，融资环境持续改善 2023 年 01 月 10 日 摘要摘要:Table_Summary 百强房企销售：百强房企销售：累计销售额同比降幅收窄累计销售额同比降幅收窄，分化分化格局格局延续延续。2022 年 1-12 月百强房企累计销售金额为 72941.70 亿元，同比下降 42.26%，较上月收窄 1.07pct，同比降幅自 5 月以来连续 7 个月缩小

3、。百强房企单月全口径销售金额为 7592.50 亿元，同比下降 31.02%，单月同比跌幅扩大 3.51pct，环比升 23.92%。12 月是房企冲刺年度业绩、完成年度目标的关键节点。尽管 2022 年 12 月百强单月销售金额环比上升，但同比跌幅仍在 3 成以上，销售依旧平淡。主要因为：1）11 月防疫政策优化后，各地感染人数短期内有所上升，居民对于外出比较谨慎；2）售楼处和城市销售也受到影响而停摆。随着疫情缓和、居民康复，疫情对销售的影响或将减弱。分梯队看，分梯队看，TOP5 房企单月销售金额同比在房企单月销售金额同比在 1 年内首次转为正增，其余梯队累计同比年内首次转为正增，其余梯队累

4、计同比跌幅仍然较大。跌幅仍然较大。累计全口径销售金额入榜门槛方面，12 月百强房企 TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100 累计全口径销售金额入榜门槛分别为 2955/1703/1004/401/141 亿元，同比增速-32.85%/-41.29%/-41.57%/-52.82%/-42.81%。各梯队入榜门槛同比增速变动+10.22/-2.71/+0.87/-1.64/+4.87pct，除 TOP10 和 TOP50 之外跌幅均有收窄。权益口径来看，TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100 入榜门槛同比跌幅分别变化+6.24/+2.50/+1.15/-7

5、.95/+4.92pct，整体来看 TOP5 梯队门槛改善程度较大。从全年百强房企销售数据来看，从全年百强房企销售数据来看，2022 年年 TOP50 仅有两家房企（越秀地产，仅有两家房企（越秀地产，+6.6%；万达集团，万达集团，+55.0%）全年业绩保持正增，其余房企均为负增长。）全年业绩保持正增，其余房企均为负增长。2022 年 TOP50 房企中排名提升幅度最大的前 10 名房企分别为：万达集团(823349)、仁恒置地(5427 27)、武汉城建(5734 23)、国贸地产(7451 23)、电建地产(4725 22)、越秀地产(3716 21)、路劲集团(5332 21)、保利置业

6、(6040 20)、中粮大悦城(5637 19)、首开股份(3821 17)。12 月市场整体环比修复，房企销售分化延续。多数房企单月业绩环比增长。百强房企中有 56 家企业单月业绩环比上升，占比接近六成。12 月 Top40 房企中，国央企平均单月同比下跌 16.90%，保利发展、越秀地产、建发房产、华润置地单月同比正增。民企平均单月同比下跌 32.07%。除万达集团、滨江集团为同比正增外，其余大多数民企同比跌幅仍在 20%以上。部分区域型房企表现亮眼，重庆华宇集团、武汉城建等 12 月销售额环比增幅较大。融资：融资：债券发行持续同比正增债券发行持续同比正增，平均，平均利率上行利率上行。12

7、 月房企境内外债券融资规模523.52 亿元，环比上升 2.4%，同比上升 5.1%，同比增速连续 3 个月保持正增。其中，境内债发行 508.57 亿元，同比增长 20.1%，境外债发行 14.95 亿元，同比下降80.0%，境外债发行规模为年内第 2 低的水平，仅次于今年 8 月。境内债方面，一般公司债、中票、短融、超短融和交易商主管 ABN 发行规模环比增长，12 月无新增企业债，证监会主管 ABS、定向工具与私募公司债发行规模下降。12 月月境内债整体平均期限和利率均有环比上升。境内债整体平均期限和利率均有环比上升。境内债平均期限 4.50 年，环比上升0.31 年，平均利率 3.49

8、%，环比升 25bp。境外债平均期限 1.0 年，环比下降 1.59年，平均利率 8.00%，相比 11 月上升 168bp。境外债方面，12 月只有绿景中国地产发行了期限 1 年、票面利率 8%海外债券。分企业性质来看，12 月上市房企发行境内债 249.02 亿元，同比增长 50.3%。整体规模为去年第 3 高，仅略低于 2022 年 3 月和7 月（均超过 250 亿元）。非上市房企发行规模 259.55 亿元，同比增长 0.7%。境内债发行主体仍然以国企央企为主，国企发行期限延长，发行利率上行。民企和其他所有制企业发债 96.30 亿元，发债主体包括碧桂园、美的置业、新城控股和新希望五

9、新实业，民企发行期限延长，发行利率从 11 月的 5.8%降至 4.2%。12 月有月有 2 家上市房企评级被下调。家上市房企评级被下调。无房企境外债违约，7 笔境内债券展期。与 11 月相比，违约事件数量少于上月（9 例展期、1 例本息违约），整体违约情况有所改善。债务到期压力方面，2023 年、2024 年和 2025 年仍是偿债高峰期。考虑行权因素后，2023 年上半年 1 月、3 月和 4 月偿债压力最高，房企单月债务到期规模分别为866.00、989.77、1127.74 亿元。2023 年下半年 7 月、8 月和 9 月偿债规模较高。政策托底叠加政策托底叠加模式转变模式转变，23

10、年年或可或可期待期待。随三支箭等相关政策的落地、中央经济工作会中“住房消费”表述的引导、疫情防控措施的优化、保交楼工作的持续推进以及房地产投资在经济增速中承担的重要角色，我们认为 2023 年一季度政策松绑有望继续升级，叠加经济好转后居民购买意愿修复，我们预计 2023 年全国商品房销售面积和销售金额有望恢复同比增长。从高频数据来看，最近一周（2022/12/31-2023/01/06）30城新房成交面积 319.24 万平方米，同比上升 9.65%，环比下降 22.75%，同比增速是近 3 个月以来首次转正。根据中指监测数据，2023 年元旦假期期间（12/31-1/2），重点监测城市新建商

11、品住宅成交面积较去年元旦假期（2022/1/1-1/3）增长超两成，也反映近期新房楼市热度处在回升通道。板块方面，我们认为当前底部趋势已较为明显，我们判断行业出清仍将继续，熬过低谷期的房企将有望收获行业回暖的红利。随着政策力度逐步扩大，市场信心有望恢复。我们建议关注四条主线：我们建议关注四条主线：1.经营改善，如金地集团；2.信用改善，如新城控股；3.收并购机遇，如保利发展、招商蛇口；4.集团资源整合，如华发股份、南山控股。风险因素：风险因素：房地产政策放松不及预期。疫情反复导致销售表现不及预期。仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 3 目 录 1 百强房企销

12、售：累计销售额同比降幅收窄，分化格局延续.4 2 融资：债券发行持续同比正增，平均利率上行.8 3 政策托底叠加模式转变，23 年回暖或可期待.12 风险因素.12 图 表 目 录 图表 1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（亿元，%）.4 图表 2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（亿元，%）.4 图表 3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（亿元，%）.4 图表 4：各梯度房企当月销售金额同比增速（亿元，%）.4 图表 5：各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛（亿元）.5 图表 6：各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛（亿元）.5 图表 7：各梯队房企累计权益销售金额占比.5 图表 8

13、：操盘金额与权益金额比例.5 图表 9：12 月百强房企销售情况.7 图表 10：房企发债总额及同比增速.8 图表 11：境内外债券发行规模占比（%）.8 图表 12：境内债券发行种类占比（%）.8 图表 13：境外债发行规模及同比增速.8 图表 14：境内债平均发行期限及利率.9 图表 15：境外债平均发行期限及利率.9 图表 16：上市公司境内债发行规模及同比增速.9 图表 17：国企和民企境内债券发行规模（亿元）.9 图表 18：12 月境外评级机构调整房企评级情况.9 图表 19：12 月房企境外债违约事件.10 图表 20：12 月房企境内债违约事件.10 图表 21：房企年度到期债

14、务规模.10 图表 22：房企月度到期债务规模.10 图表 23：部分房企到期债务余额（亿元）.11 仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 4 1 百强房企销售：累计销售额同比降幅收窄，分化格局延续 百百强房企强房企累计累计销售销售金额金额同比降幅收窄同比降幅收窄，12 月单月月单月环比环比回升回升。2022 年 1-12 月百强房企累计销售金额为 72941.70 亿元，同比下降 42.26%，较上月收窄 1.07pct，同比降幅自 5 月以来连续 7 个月缩小。百强房企单月全口径销售金额为 7592.50 亿元，同比下降 31.02%，单月同比跌幅扩大 3

15、.51pct，环比升 23.92%。12 月是房企冲刺年度业绩、完成年度目标的关键节点，属于地产传统销售旺季。从过往数据来看，2019-2021 年，12 月单月百强房企销售额环比均值为 22.86%，而且过往 3 年12 月单月百强销售额均超 1 万亿元。尽管 2022 年 12 月百强单月销售金额环比上升，但同比跌幅仍在 3 成以上，销售依旧平淡。主要因为：1）11 月防疫政策优化后，各地感染人数短期内有所上升，居民对于外出比较谨慎；2）售楼处和城市销售也受到影响而停摆。随着疫情缓和，疫情对地产销售的影响或将有所减弱。图图表表 1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（亿元，百强房企全口径

16、累计销售金额及同比增速（亿元，%）图图表表 2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（亿元百强房企全口径单月销售金额及同比增速（亿元，%）资料来源：克而瑞，统计局，信达证券研发中心 资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 TOP5 房企房企单月销售金额单月销售金额同比同比在在 1 年内首次转为正增年内首次转为正增，其余梯队累计同比跌幅仍然较，其余梯队累计同比跌幅仍然较大大。各梯队房企累计销售金额同比增速 TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100分别为-34.40%/-30.94%/-41.51%/-53.31%/-43.64%，同比变化+3.89/-0.37

17、/+2.91/-0.85/-0.27pct，除 TOP5 和 TOP11-20 跌幅收窄外，其余各梯队同比降幅均有扩大。当月销售金额同比 32.45%/-33.80%/-9.16%/-61.08%/-46.16%，同比变化+48.87/-18.58/+4.53/-7.11/-27.69pct。TOP5 房企 12 月销售同比于 2022 年内首次转为正增，且同比增速上升接近 49pct，TOP11-20 排次房企同比跌幅也收窄 4.53pct，其余梯队跌幅有所扩大。图图表表 3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（亿元，各梯队房企累计销售金额及同比增速（亿元，%）图图表表 4：各梯度房企当月销售

18、金额同比增速（亿元，各梯度房企当月销售金额同比增速（亿元，%）资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 -60%-30%0%30%60%05101520全国商品房累计销售金额（万亿元）百强房企累计全口径销售金额（万亿元)全国累计同比（%）百强累计同比（%）-60%-30%0%30%60%90%120%150%180%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0百强房企当月销售金额（万亿元）环比增速（%）同比增速（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%02468101214TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21

19、-50TOP51-100TOP5同比TOP6-10同比TOP11-20同比TOP21-50同比TOP51-100同比-200%-100%0%100%0.00.51.01.52.0TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50TOP51-100TOP5同比TOP6-10同比TOP11-20同比TOP21-50同比TOP51-100同比仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 5 多数多数梯队房企梯队房企的的累计入榜门槛同比累计入榜门槛同比跌幅跌幅收窄收窄，TOP10 入榜门槛同比跌幅收窄较多入榜门槛同比跌幅收窄较多。12月百强房企 TOP5/TOP10/TO

20、P20/TOP50/TOP100 累计全口径销售金额入榜门槛分别为2955/1703/1004/401/141 亿元，同比增速-32.85%/-41.29%/-41.57%/-52.82%/-42.81%。各梯队入榜门槛同比增速变动+10.22/-2.71/+0.87/-1.64/+4.87pct，除 TOP10 和 TOP50 之外跌幅均有收窄。权益口径来看，TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100 入榜门槛同比跌幅分别变化+6.24/+2.50/+1.15/-7.95/+4.92pct，整体来看 TOP5 梯队门槛改善程度较大。图图表表 5：各梯队房企全口径销售金额累计入

21、榜门槛（亿元）各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛（亿元）图图表表 6：各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛（亿元）各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛（亿元）资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 TOP20 整体集中度提高整体集中度提高，操盘合作，操盘合作趋势延续趋势延续。2022 年 12 月，TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100 房企占百强房企累计权益销售金额比例为19.5%/9.5%/12.7%/16.1%/12.2%，分别变动+0.19/+0.24/+0.16/-0.29/-0.15pct，TOP5、TOP6-

22、10 和 TOP11-20 占比提升，TOP20 整体集中度进一步提高。操盘与合作方面，12月，百强房企操盘金额/全口径金额为 88.76%，上升 0.24pct。权益金额/全口径金额为70.08%，上升 0.15pct。全年总体数据变动依然较小，企业合作趋势未改。图图表表 7：各梯队房企累计权益销售金额占比各梯队房企累计权益销售金额占比 图图表表 8：操盘金额与权益金额比例操盘金额与权益金额比例 资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 市场市场整体环比整体环比修复，修复，房企房企销售分化销售分化延续延续。12 月房企销售数据呈现以下特点：1）多数房企单月业绩环

23、比增长。百强房企中有 56 家企业单月业绩环比上升，占比接近六成。其中 24家企业的环比增幅在 30%至 100%之间，更有 14 家环比增幅超过 100%。Top10 房企中 9家环比增长，Top40 房企中也有接近八成取得环比增长。2）国央企与民企单月同比增速分化延续。12 月 Top40 房企中，国央企平均单月同比下0100020003000400050006000TOP5TOP10TOP20TOP50TOP1002019/122020/122021/122022/1205001000150020002500300035004000TOP5TOP10TOP20TOP50TOP100201

24、9/122020/122021/122022/125%10%15%20%TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50TOP51-1002022/082022/092022/102022/112022/1265%70%75%80%85%90%95%操盘金额/全口径金额权益金额/全口径金额仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 6 跌 16.90%，保利发展（55.76%）、越秀地产（14.82%）、建发房产（9.94%）、华润置地（9.79%）单月同比正增。民企平均单月同比下跌 32.07%。除万达集团（98.36%）、滨江集团（40.21%）为同比正增

25、外，其余大多数民企同比跌幅仍在 20%以上。出险房企同比跌幅多在 30%以上，例如，融创中国（-83.04%）和世茂集团（-37.34%）跌幅仍然较大。3）部分区域型房企表现亮眼。12 月各地贯彻落实中央经济工作会议精神，积极调整原先限制性较强的地产调控政策。例如，南京、东莞、重庆等地密集调整房地产政策，包括降低二套房商贷首付比例、放松或取消限购政策、优化商业贷款住房套数认定等，各地政策放松对 12 月楼市也起到一定提振作用。重庆华宇集团（419%）、武汉城建（129%）等房企12 月销售额环比增幅较大。从全年百强房企销售数据来看：1）2022 年 TOP50 仅有两家房企（越秀地产，+6.6

26、%；万达集团，+55.0%）全年业绩保持正增，其余房企均为负增长。2）2022 年 TOP50 房企中排名提升幅度最大的前 10 名房企分别为：万达集团（823349）、仁恒置地（542727）、武汉城建（573423）、国贸地产（745123）、电建地产（472522）、越秀地产（371621）、路劲集团（533221）、保利置业（604020）、中粮大悦城（563719）、首开股份（382117）。仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 7 图图表表 9：12 月百强房企销售情况月百强房企销售情况 排名排名 公司名称公司名称 2022 年年 1-12 月累月

27、累计销售金额（亿计销售金额（亿元）元）累计同比累计同比 2022 年年 12 月月销售金额（亿销售金额（亿元）元）单月同比单月同比 单月环比单月环比 2021 年全年销年全年销售增速（售增速（%）较上月排名较上月排名变化变化 1 碧桂园 4643.0-38.8%280.1-6.0%-15.1%-3.8%0 2 保利发展 4573.0-14.5%571.7 55.8%54.5%7.1%0 3 万科地产 4202.2-33.1%430.0-32.3%41.3%-11.5%0 4 华润置地 3013.0-4.6%495.7 9.8%123.3%10.8%1 5 中海地产 2955.0-20.0%38

28、7.9-2.5%60.9%2.1%-1 6 招商蛇口 2926.3-10.5%426.3-3.2%81.8%17.6%0 7 金地集团 2218.0-22.6%204.0-15.2%13.2%18.1%0 8 绿城中国 2128.1-20.2%272.0 12.3%16.7%24.2%0 9 龙湖集团 2032.7-29.9%200.5-49.5%14.9%7.2%0 10 建发房产 1703.2-0.5%254.5 9.9%4.6%32.0%1 11 融创中国 1692.1-71.7%81.1-83.0%0.9%3.9%-1 12 中国金茂 1550.0-34.2%175.2-20.3%22

29、.5%5.3%0 13 滨江集团 1539.3-9.0%204.1 40.2%33.6%24.0%0 14 绿地控股 1400.5-51.8%221.5-6.1%115.0%-18.6%0 15 中国铁建 1281.0-10.3%223.5-14.4%-5.0%12.2%2 16 越秀地产 1260.0 9.4%230.6 14.8%95.0%21.8%2 17 旭辉集团 1237.2-50.0%61.3-71.5%47.7%7.0%-2 18 华发股份 1202.4-1.4%178.4-7.5%-2.7%1.2%1 19 新城控股 1165.3-50.2%70.5-66.1%7.9%-7.2

30、%-3 20 远洋集团 1003.9-26.3%109.0-29.8%0.4%14.9%0 21 首开股份 869.2-26.3%89.2-10.7%62.2%16.3%1 22 世茂集团 865.2-67.8%70.3-37.3%8.2%-10.1%-1 23 卓越集团 742.7-40.6%107.1-24.0%120.4%25.8%2 24 美的置业 742.2-45.8%60.0-38.1%42.9%8.7%-1 25 电建地产 685.1-21.8%112.4-43.1%56.5%33.2%4 26 金科集团 671.1-64.2%35.1-73.8%30.5%-16.2%-2 27

31、 仁恒置地 651.1-13.8%55.3-46.7%53.6%-13.3%0 28 中交房地产 649.5-33.7%71.5-62.5%17.8%15.1%0 29 中南置地 640.2-67.4%76.8-47.1%75.3%-12.0%1 30 中梁控股 626.1-63.6%30.0-81.6%0.0%1.8%-4 31 中骏集团 606.3-42.0%61.9-8.4%47.2%2.9%0 32 路劲集团 580.1-23.7%60.1 19.7%20.2%27.7%0 33 万达集团 555.1 55.0%72.6 98.4%42.4%-57.0%4 34 武汉城建 550.3-

32、9.6%74.3-22.3%128.6%23.1%4 35 华侨城 543.9-34.0%41.4-41.1%36.2%-1.1%-2 36 雅居乐 523.2-62.4%21.9-84.2%11.4%0.6%-2 37 中粮大悦城 513.5-28.6%20.0-18.0%-72.1%-12.6%-1 38 融信集团 512.1-67.1%17.2-83.2%-4.1%0.2%-3 39 新希望地产 508.8-52.0%36.4-53.9%-4.0%2.7%0 40 保利置业 503.0-11.1%53.0-22.1%-34.6%2.9%1 TOP5 19386.2-34.4%TOP10

33、30394.5-33.2%TOP11-20 13331.7-41.5%TOP21-50 16852.5-53.3%TOP51-100 12363.0-43.6%资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 8 2 融资：债券发行持续同比正增，平均利率上行 房企境内债发行额连续房企境内债发行额连续 3 个月保持同比正增，个月保持同比正增，境外债境外债发行发行规模规模仍仍处处低低位位。2022 年 12月房企境内外债券融资规模 523.52 亿元，环比上升 2.42%，同比上升 5.12%，同比增速连续 3 个月保持正增。其中，境内债发

34、行 508.57 亿元，同比增长 20.10%，境外债发行 14.95亿元，同比下降 79.95%，境外债发行规模为年内第 2 低的水平，仅次于今年 8 月。境内债方面，一般公司债、中票、短融、超短融和交易商主管 ABN 发行规模环比增长，12 月无新增企业债，证监会主管 ABS、定向工具与私募公司债发行规模下降。图图表表 10：房企发债总额及同比增速房企发债总额及同比增速 图图表表 11：境内外债券发行规模占比（境内外债券发行规模占比（%）资料来源：Wind，信达证券研发中心 资料来源：Wind，信达证券研发中心 图图表表 12：境内债券发行种类占比（境内债券发行种类占比（%）图图表表 13

35、：境外债发行规模及同比增速：境外债发行规模及同比增速 资料来源：Wind，信达证券研发中心 资料来源：Wind，信达证券研发中心 境内境内发行期限和平均利率均环比上升，境外发行期限和平均利率均环比上升，境外债券期限债券期限缩短缩短、利率利率上升上升。12 月境内债平均期限 4.50 年，环比上升 0.31 年，平均利率 3.49%，环比升 25bp。境外债平均期限 1.0年，环比下降 1.59 年，平均利率 8.00%，相比 11 月上升 168bp。境内债整体平均期限和利率均有环比上升。境外债方面，12 月只有绿景中国地产发行了期限 1 年、票面利率 8%海外债券。-80%-60%-40%-

36、20%0%20%40%60%80%020040060080010001200140016001800发债总额（亿元人民币）同比增速（%）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%境外债境内债0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一般公司债证监会主管ABS超短期融资债券定向工具一般中期票据一般短期融资券一般企业债交易商协会ABN-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%01002003004005006007008009001000境外债发行总额（亿元人民币）同比增速（%）仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一

37、页免责声明及信息披露 http:/ 9 图图表表 14：境内债平均发行期限及利率境内债平均发行期限及利率 图图表表 15：境外债平均发行期限及利率境外债平均发行期限及利率 资料来源：Wind，信达证券研发中心 资料来源：Wind，信达证券研发中心 债券融资债券融资仍仍以以国央企为主，国央企为主，民企民企发行发行利率利率走低走低。分企业性质来看，12 月上市房企发行境内债 249.02 亿元，同比增长 50.3%。整体规模为去年第 3 高，仅略低于 2022 年 3 月和7 月（均超过 250 亿元）。非上市房企发行规模 259.55 亿元，同比增长 0.7%。境内债发行主体仍然以国企央企为主，

38、国企发行期限延长，发行利率上行。民企和其他所有制企业发债96.30 亿元，发债主体包括碧桂园、美的置业、新城控股和新希望五新实业，民企发行期限延长，发行利率从 11 月的 5.8%降至 4.2%。图图表表 16：上市公司境内债发行规模及同比增速上市公司境内债发行规模及同比增速 图图表表 17：国企和民企境内债券发行规模（亿元）国企和民企境内债券发行规模（亿元）资料来源：Wind，信达证券研发中心 资料来源：Wind，信达证券研发中心 12 月有 2 家上市房企评级被下调。无房企境外债违约，7 笔境内债券展期。与 11 月相比，违约事件数量少于上月（9 例展期、1 例本息违约），整体违约情况有所

39、改善。图图表表 18：12 月境外评级机构月境外评级机构调整调整房企评级情况房企评级情况 发布日期发布日期 发行人发行人 评级机构评级机构 评级变动评级变动 展望变动展望变动 评级评级 展望展望 上期评级上期评级 上期展望上期展望 上期发布日上期发布日 2022/12/2 北京保障房中心有限公司 穆迪 评级维持 展望维持 A1 稳定 A1 稳定 2020/12/21 2022/12/2 雅居乐集团控股有限公司 穆迪 评级下调 展望维持 Caa1 负面 B3 负面 2022/5/17 2022/12/6 绿地香港控股有限公司 标普 未评级-NR 无 B-负面 2022/9/23 2022/12/

40、6 绿地控股集团有限公司 标普 评级上调 初评 CCC-负面 SD 无 2022/11/15 2022/12/7 绿地控股集团有限公司 标普 未评级-NR 无 CCC-负面 2022/12/6 2022/12/8 北京保障房中心有限公司 惠誉 评级维持 展望维持 A+稳定 A+稳定 2020/12/21 2022/12/9 建业地产股份有限公司 穆迪 评级下调 展望维持 Caa2 负面 B3 负面 2022/4/4 2022/12/9 保利发展控股集团股份有限公司 标普 评级维持 展望维持 BBB 稳定 BBB 稳定 2017/9/22 2022/12/15 湖北省科技投资集团有限公司 惠誉

41、评级维持 展望维持 BBB 稳定 BBB 稳定 2021/9/1 2022/12/16 上海临港经济发展(集团)有限公司 穆迪 评级维持 展望上调 Baa1 正面 Baa1 稳定 2021/6/25 2022/12/16 建业地产股份有限公司 标普 未评级-NR 无 CCC-负面观察 2022/11/16 0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%0123456789平均发行期限（年）平均发行利率（%）0%2%4%6%8%10%12%0123456平均发行期限（年）平均发行利率（%）-200%-100%0%100%200%300%400%500%6

42、00%050100150200250300350400450上市公司发行规模（亿元）同比增速（%）01002003004005006007008009001000国有企业民营企业其他仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 10 2022/12/16 新湖中宝股份有限公司 惠誉 评级维持 展望维持 B-稳定 B-稳定 2021/12/22 2022/12/20 拉萨市城市建设投资经营有限公穆迪 评级维持 展望维持 Baa2 稳定 Baa2 稳定 2020/7/30 资料来源：Wind，信达证券研发中心 图图表表 19：12 月房企境外债违约事件月房企境外债违约事件

43、 债券简称债券简称 发行人发行人 违约日期违约日期 违约类型违约类型 发行规模发行规模（亿美元）（亿美元）违约本金违约本金（亿美元）（亿美元）对付对付日日 起息日起息日 企业性质企业性质 12 月无房企境外债违约事件 资料来源：Wind，信达证券研发中心 图图表表 20：12 月房企境内债违约事件月房企境内债违约事件 债券简称债券简称 发行人发行人 违约日期违约日期 违约违约类型类型 发行规模发行规模(亿元亿元)逾期本金逾期本金(亿元亿元)到期日到期日 起息日起息日 企业性质企业性质 19 中金 05 中天金融集团股份有限公司 2022/12/13 展期 10.83 10.83 2022/12

44、/13 2019/12/13 民营企业 20 荣盛地产MTN003 荣盛房地产发展股份有限公司 2022/12/10 展期 13.80 13.80 2023/12/10 2020/12/10 民营企业 21 奥创 B 奥园集团有限公司 2022/12/8 展期 0.40 0.40 2022/12/8 2021/7/7 中外合资企业 H 金优 01 金科地产集团股份有限公司 2022/12/8 展期 10.50 9.45 2022/12/8 2020/12/8 民营企业 金科次 01 金科地产集团股份有限公司 2022/12/8 展期 0.60 0.60 2022/12/8 2020/12/8

45、民营企业 21 奥创 A 奥园集团有限公司 2022/12/8 展期 7.10 7.10 2022/12/8 2021/7/7 中外合资企业 20 恒大 03 恒大地产集团有限公司 2022/12/5 展期 25.00 25.00 2023/6/5 2020/6/5 民营企业 资料来源：Wind，信达证券研发中心 债务到期压力方面，2023 年、2024 年和 2025 年仍是偿债高峰期。具体到月度来看，考虑行权因素后，2023 年上半年 1 月、3 月和 4 月偿债压力最高，房企单月债务到期规模分别为 866.00、989.77、1127.74 亿元。2023 年下半年，7 月、8 月和 9

46、 月偿债规模较高，单月偿还额均超过 700 亿元。图图表表 21：房企年度到期债务规模房企年度到期债务规模 图图表表 22：房企月度到期债务规模房企月度到期债务规模 资料来源：Wind，信达证券研发中心 资料来源：Wind，信达证券研发中心 0100020003000400050006000700080009000100002023202420252026202720282029203020312032境内债（亿元）境外债（亿元）020040060080010001200境内债（亿元）境外债（亿元）仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 11 图图表表 23：部

47、分房企到期债务余额（亿元）部分房企到期债务余额（亿元）企业名称 到期余额 企业名称 到期余额 2023 年 1-12 月 2024 2023 年 1-12 月 2024 总额 占比 总额 占比 总额 占比 总额 占比 恒大 411.3 72.5%132.0 23.3%时代中国 109.7 75.1%21.1 14.4%中海 87.8 17.6%111.0 22.3%绿地 18.8 15.9%20.0 16.9%碧桂园 274.2 61.1%66.0 14.7%华发股份 274.1 55.4%94.7 19.1%佳兆业 62.5 79.8%9.0 11.4%苏高新 77.0 29.9%67.0

48、26.0%龙湖 155.2 23.5%167.8 25.4%融信 217.7 41.2%169.4 32.0%融创 123.0 59.0%85.5 41.0%宝龙 80.0 85.5%0.0 0.0%万科 97.2 16.8%134.3 23.2%信达地产 127.8 42.9%134.3 45.1%富力 80.0 48.4%16.9 10.2%花样年 85.6 68.9%14.5 11.7%远洋 126.2 33.5%127.2 33.8%奥园 84.8 46.0%10.9 5.9%首开 186.4 25.2%209.5 28.3%建发 228.0 26.2%194.0 22.3%保利 12

49、2.4 18.8%137.3 21.1%珠江实业 120.4 52.7%53.1 23.2%金地 266.4 48.5%233.1 42.4%龙光 151.4 82.9%31.1 17.0%华夏幸福 81.4 27.8%73.9 25.2%华润 88.0 11.8%85.0 11.4%金茂 77.3 20.4%50.0 13.2%路劲 0.0 0.0%0.0 0.0%世茂 178.8 45.2%88.3 22.3%正荣 66.0 87.4%9.5 12.6%绿城 126.9 21.8%148.6 25.6%中骏 5.4 10.5%10.7 20.8%旭辉 79.6 38.9%78.1 38.2

50、%中国铁建 87.9 28.1%87.1 27.8%新城 65.4 48.5%10.0 7.4%陆家嘴 40.0 19.6%123.8 60.7%合景泰富 126.6 80.0%30.7 19.4%金科 123.7 69.9%36.7 20.7%禹洲 34.3 33.1%0.0 0.0%北京城建 35.0 15.7%67.0 30.0%阳光城 61.8 43.0%52.5 36.5%泰禾 0.0 0.0%0.0 0.0%招商蛇口 130.3 24.7%71.6 13.6%广州城建 15.0 8.3%78.0 43.2%雅居乐 68.8 17.2%72.7 18.1%电建 54.0 24.3%7